¿PUEDO REALMENTE ALQUILAR MI INMUEBLE SI NO DISPONGO DE LICENCIA TURÍSTICA EN LAS ISLAS BALEARES?

1. Joan Cifre Martínez. Abogado.
¿PUEDO REALMENTE ALQUILAR MI INMUEBLE SI NO DISPONGO DE LICENCIA TURÍSTICA EN
LAS ISLAS BALEARES? Estudio realizado por D. Joan Cifre Martínez, abogado en el Bufete
Palmer Garau Bassa.
Cabe destacar que ésta es una duda que recorre las cabezas de casi los propietarios
que en baleares tienen algún inmueble alquilado de forma turística, por ello, queremos
intentar poner un poco de luz al respecto y en consecuencia acabar un poco con la inseguridad
jurídica que hay al respecto con el análisis de las leyes que afectan a este tipo de alquiler.
I.- Los contratos de temporada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y su
impacto en la Ley Turística Balear (LTB).
La ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, (en el artículo 3)
regula el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, dentro del cual incluye la tipología
del contrato de alquiler de temporada, es por ello, que al incluir el contrato de temporada
como un contrato para uso distinto del de vivienda, se considera que el destino primordial de
ese inmueble no es en ningún caso el establecido en el artículo 2 de la LAU, es decir, el
arrendamiento no recae sobre una vivienda cuyo destino primordial sea el de satisfacer la
necesidad permanente de vivienda, sino que es la propia LAU la que establece que su destino
principal es el de formalizar un contrato de alquiler de corta estancia o de temporada (el
contrato dispondrá de una fecha de entrada y una fecha de salida relativamente próximas en
el tiempo).
En cuanto al régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de
temporada viene definido en el artículo 4 de la LAU, el cual establece que los arrendamientos
para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código
Civil.
Importante este artículo 4 de la LAU ya que al definir el marco legal aplicable a estos
contratos otorga libertad a los intervinientes para establecer los pactos que consideren
oportunos, y en su defecto, será de aplicación el CC, no la LAU (exceptuando el título III). Es
con este marco legal que en el contrato de alquiler por temporada, entre otras cosas, no se
exige la posibilidad de prórroga forzosa de 3 años ya que no es una vivienda habitual sino de
una vivienda de corta estancia o temporal (el arrendatario tiene vivienda habitual en otro lugar
y así ha de constar en el contrato que firmen).
La Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, en el artículo 50.2
establece que la Ley Turística tendrá vis atractiva siempre y cuando no se pueda acreditar, de
acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea en base a la legislación
sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial, es decir, con este precepto
debemos entender que la propia Ley Turística Balear no se ha atrevido a romper la jerarquía
legal en dónde la LAU es de preferente aplicación a la Ley Turística Balear.
En consecuencia de todo lo anterior, se nos tiene que quitar el miedo que tenemos a
alquilar nuestro inmueble, pensando que por ello hacemos algo alegal o ilegal, se puede
alquilar pero simplemente se tiene que hacer de una forma correcta, a través de un contrato

2. Joan Cifre Martínez. Abogado.
de temporada con los requisitos que eso conlleva (establecer el domicilio permanente del
arrendatario, sumisión expresa a ese tipo de arrendamientos, etc.)
Llegado a este punto tener en cuenta que lo que define el contrato de temporada es
que su regulación está excluida de la LAU, se rige por la voluntad de las partes y en su defecto
por el CC, y es por ello que en la práctica, si la voluntad de las partes es la de establecer un
contrato de temporada durante un tiempo determinado la LAU así lo permite, y la Ley Turística
se ha encargado de no ponerlo en duda de forma expresa en su propio articulado por el
principio jerárquico que antes hemos expuesto.
No obstante, se ha de tener en cuenta que si no se formaliza un contrato en dónde de
forma expresa ambas partes establezcan una sumisión expresa al contrato de alquiler de
temporada, la LTB tiene vis atractiva, es decir, se presumirá que el marco aplicable a ese
alquiler es la Ley 8/2012, y aquí sí que se pueden tener problemas serios si no cumplimos los
requisitos que marca la LTB para comercializar nuestro inmueble de forma vacacional, a priori,
ya sólo se puede alquilar de forma turística la viviendas unifamiliares aisladas y los pareados
con determinados requisitos, excluyendo apartamentos de forma aislada (si forman un
conjunto y todos son del mismo propietario sí que es posible), pisos, adosados, etc.
NORMATIVA
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las
Arrendamientos Urbanos.
Illes Balears.
Artículo 2 Arrendamiento de vivienda
CAPÍTULO IV
Empresas comercializadoras de estancias
1. Se considera arrendamiento de vivienda turísticas en viviendas
aquel arrendamiento que recae sobre una
edificación
habitable
cuyo
destino Artículo 50. Comercialización.
primordial sea satisfacer la necesidad 1. Se podrán comercializar estancias turísticas
permanente de vivienda del arrendatario.
de corta duración en viviendas unifamiliares
siempre que se lleve a efecto por su
2.
Las
normas
reguladoras
del propietario o por medio de operadores o
arrendamiento de vivienda se aplicarán cualquiera de los canales de comercialización
también al mobiliario, los trasteros, las turística y siempre que se ofrezca con los
plazas de garaje y cualesquiera otras servicios turísticos a que se refiere el artículo
dependencias, espacios arrendados o siguiente.
servicios cedidos como accesorios de la finca 2. Sin perjuicio del apartado anterior, se
por el mismo arrendador.
entenderá que hay comercialización de
estancias turísticas en viviendas cuando no se
Artículo 3 Arrendamiento para uso distinto puede acreditar, de acuerdo con la normativa
del de vivienda
aplicable, que la contratación efectuada sea
conforme
a
la
legislación
sobre
1. Se considera arrendamiento para uso arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley
distinto del de vivienda aquel arrendamiento especial.
que, recayendo sobre una edificación, tenga 3. Las estancias que se comercialicen
como destino primordial uno distinto del turísticamente tendrán que consistir en la
establecido en el artículo anterior.
cesión temporal del derecho de goce y
disfrute de la totalidad de la vivienda por
2. En especial, tendrán esta consideración periodos de tiempo no superior a dos meses.

3. Joan Cifre Martínez. Abogado.
los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de
verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad
industrial, comercial, artesanal, profesional,
recreativa, asistencial, cultural o docente,
cualquiera que sean las personas que los
celebren.
No se permite la formalización de contratos
por habitaciones o hacer coincidir en la
misma vivienda a usuarios que hayan
formalizado distintos contratos.
4. Reglamentariamente se podrán desarrollar
los requisitos, las condiciones, los límites y el
contenido de la actividad de comercialización
de estancias turísticas en viviendas.
Artículo 4 Régimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en la
presente Ley se someterán de forma
imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV
de la misma y a lo dispuesto en los
apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado
anterior, los arrendamientos de vivienda se
regirán por los pactos, cláusulas y
condiciones determinados por la voluntad de
las partes, en el marco de lo establecido en
el título II de la presente ley y,
supletoriamente, por lo dispuesto en el
Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el
apartado 1, los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda se rigen por la
voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el título III de la presente ley y,
supletoriamente, por lo dispuesto en el
Código Civil.
II.- La importancia de la prestación de servicios propios de la industria hotelera como
elemento definidor y excluyente en las viviendas unifamiliares.
Sin duda, el punto más importante para definir la aplicación de la LTB es la prestación
de servicios propios de la industria hotelera, que será realmente lo que determinará si nos
encontramos ante una actividad turística o no.
A la hora de formalizar el contrato de arrendamiento de temporada debe quedar
reflejado de forma clara e inequívoca que el arrendamiento se efectúa sin la prestación de
ningún servicio propio de la industria hotelera, definidos en el artículo 51 de la LTB.
¿Qué quiere decir esto en la práctica? El día que da inicio el arrendamiento se entrega
la llave del inmueble y el día que finaliza la estancia se recogen sin que el propietario durante
este tiempo preste ningún servicio de los definidos en la LTB (de forma llana, que no ponga ni
un pie en el inmueble durante la duración del alquiler).

4. Joan Cifre Martínez. Abogado.
Si hay prestación de servicios de cualquier tipo se presumirá iuris et de iure, es decir,
de pleno derecho y sin la admisión de prueba en contrario, que el alquiler se realiza de forma
turística vacacional amparado por la LTB, con la consecuencia evidente que una inspección
turística podría acarrear.
Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears.
Artículo 50
Comercialización
1. Se podrán comercializar estancias turísticas de corta duración en viviendas unifamiliares
siempre que se lleve a efecto por su propietario o por medio de operadores o cualquiera de
los canales de comercialización turística y siempre que se ofrezca con los servicios turísticos a
que se refiere el artículo siguiente.
Artículo 51
Servicios turísticos
1. El comercializador de estancias en viviendas para uso vacacional deberá garantizar, con el
objeto de facilitar la estancia, la prestación directa o indirecta de los siguientes servicios:
a) Limpieza periódica de la vivienda.
b) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de éstos.
c) Mantenimiento de las instalaciones.
d) Servicio de atención al público en horario comercial.
III.- La ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas. La cesión de competencias en materia de arrendamiento de temporada y el
establecimiento de una normativa sectorial para esa tipología de contratos.
En ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas, de reciente creación, se ha querido abordar el tema de los contratos de temporada
incluidos en la LAU quitándose el problema de encima y pasándoselo a las CCAA, obviamente a
raíz de las presiones recibidas por los hoteleros y demás personas interesada en el sector.
El preámbulo de la ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas expone que el uso de los alojamientos privados para el turismo serán
excluidos de la LAU y por ello, que pasen a ser regulados por una normativa sectorial al
respecto que cada CCAA se encargará de desarrollar.
Aquí surge la verdadera confusión, ¿qué pasa ahora? Ahora resulta que la LAU nos
remite a la LTB para la regulación de las viviendas vacacionales. Bueno, las hojas del árbol
deben dejarnos ver el camino y esto no nos debe confundir, no tiene nada que ver una cosa
con otra, y me explico.
Primero, no tiene nada que ver la LTB (una ley autonómica) con respecto la LAU (una
ley de carácter estatal). El desarrollo de la LAU por la CCAA se hará precisamente en el marco
del desarrollo de la LAU siendo total y absolutamente independiente con la LTB.
Segundo, la LTB regula los inmuebles que por su tipología y por sus características
(unifamiliares aisladas) son incluidos en ella de forma voluntaria. Es de forma totalmente
voluntaria ya que si al formalizar un contrato de arrendamiento lo hacemos al amparo de la

5. Joan Cifre Martínez. Abogado.
LAU por una temporada determinada estableces tú el marco jurídico aplicable, en este caso,
quedas automáticamente fuera de la aplicación de la LTB.
Actualmente estamos a la espera de la decisión de nuestra CCAA para ver cómo se va a
regular esa normativa sectorial con respecto al contrato de temporada incluido en la LAU. Lo
que está claro, bajo el punto de vista del letrado que suscribe este documento, es que no se va
a poder prohibir el alquiler de temporada ya que sería una limitación totalmente caprichosa a
la libertad de disponer libremente del derecho de propiedad.
NORMATIVA
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
flexibilización y fomento del mercado del Arrendamientos Urbanos.
alquiler de viviendas.
PREÁMBULO.
[…] Por último, en los últimos años se viene
produciendo un aumento cada vez más
significativo del uso del alojamiento privado
para el turismo, que podría estar dando
cobertura a situaciones de intrusismo y
competencia desleal, que van en contra de
la calidad de los destinos turísticos; de ahí
que la reforma de la Ley propuesta los
excluya específicamente para que queden
regulados por la normativa sectorial
específica o, en su defecto, se les aplique el
régimen de los arrendamientos de
temporada, que no sufre modificación.
[…]
Dos. Se añade una letra e) al artículo 5 con
la siguiente redacción: «e) La cesión
temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en
condiciones
de
uso
inmediato,
comercializada o promocionada en canales
de oferta turística y realizada con finalidad
lucrativa, cuando esté sometida a un
régimen específico, derivado de su
normativa sectorial.»
Artículo 5 Arrendamientos excluidos.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de
esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros,
guardas,
asalariados,
empleados
y
funcionarios, tengan asignadas por razón del
cargo que desempeñen o del servicio que
presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera
que fuese su calificación y régimen, que se
regirán por lo dispuesto en su legislación
específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una
finca
con
casa-habitación,
sea
el
aprovechamiento agrícola, pecuario o
forestal del predio la finalidad primordial del
arrendamiento. Estos contratos se regirán por
lo dispuesto en la legislación aplicable sobre
arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias,
cuando éstas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia
Universidad propietaria o responsable de las
mismas, que sean asignadas a los alumnos
matriculados
en
la
correspondiente
Universidad y al personal docente y de
administración y servicios dependiente de
aquélla, por razón del vínculo que se
establezca entre cada uno de ellos y la
Universidad
respectiva,
a
la
que
corresponderá
en
cada
caso
el
establecimiento de las normas a que se
someterá su uso.

6. Joan Cifre Martínez. Abogado.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad
de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada
o promocionada en canales de oferta turística
y realizada con finalidad lucrativa, cuando
esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial.
Dado en Palma de Mallorca, salvo mejor criterio, a veintitrés de Diciembre de dos mil trece.
Joan Cifre Martínez.
Abogado.