1. El menor poder adquisitivo de las familias y de los
productores agrícolas para la adquisición de inmuebles
Autores:
Nadin Argañaraz
Sofía Devalle
Mariana Zenklussen
INFORME ECONÓMICO Nº 50
Córdoba, 17 de Mayo de 2010
Juan Cruz Varela 2255 (5009) Ciudad de Córdoba
www.iaraf.org - Tel. 0351-4815037/4825661/4824859 - e-mail: contacto@iaraf.org
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2. CONTENIDO
1. Precio relativo de la vivienda, en términos de los salarios formales ........................... 3
1. 1 Salarios necesarios para construir una vivienda.............................................3
1. 2 Salarios necesarios para comprar una vivienda .............................................5
2. Precio relativo de la vivienda, en términos del precio de la soja ................................ 8
3. Reflexiones finales y perspectivas .............................................................................. 11
2

3. El menor poder adquisitivo de las familias y de los productores
agrícolas para la adquisición de inmuebles
La construcción o adquisición de un inmueble puede ser considerada desde dos
ópticas alternativas: como un bien de consumo durable, que constituye uno de los
objetivos de largo plazo primordiales, y a la vez más costosos, de gran parte de las
familias; y, a su vez, como una alternativa de inversión para aquellos que poseen fondos
o rentas excedentes.
El objetivo de este breve informe es comparar el precio de la construcción o compra
de un inmueble, con relación a dos variables: los salarios promedio de trabajadores que
operan en el sector formal de la economía cordobesa y con el precio de la soja. Visto
desde otro punto de vista, lo que se busca es estimar la evolución del poder adquisitivo,
en términos de inmuebles, de dos sectores de la sociedad: las familias asalariadas y los
productores agrícolas.
1. Precio relativo de la vivienda, en términos de los salarios formales
1. 1 Salarios necesarios para construir una vivienda
Una medida para evaluar el precio relativo de la vivienda en términos de los salarios
es analizar el esfuerzo que debe realizar una familia asalariada para poder construir una
vivienda, comparando la evolución del salario neto que perciben los trabajadores, con el
costo de la construcción de una vivienda tipo (75,7 m2, dos dormitorios). Se consideran
aquí los datos de salarios formales y costo de la construcción para la Provincia de
Córdoba.
En primer lugar, antes de pasar al indicador, si se analiza la evolución de ambas series,
se observa cómo el costo de la construcción tuvo un crecimiento acumulado entre el
2001 y el 2009 superior al que evidenciaron los salarios formales (un 368% del primero,
frente a un 275% del segundo).
3

4. Gráfico 1: Evolución del costo de la construcción y los salarios formales en Córdoba
En Indices, 2001=100
500
450
400
En Indices (2001=100)
350
300 Costo de la construcción
250
200 Salario neto promedio en Cba
150
100
50
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: IARAF sobre la base de Ministerio de Economía de la Nación y Dirección de Estadísticas de la Provincia.
En consecuencia, considerando ambas series de manera conjunta, surge que para los
asalariados del sector formal, en el 2009 hacían falta unos 55 salarios en promedio para
construir una vivienda, sin tener en cuenta el costo del terreno. Expresado en otros
términos, a un trabajador formal en Córdoba le lleva algo más de 4 años y medio de
salarios completos construirse su casa, bajo el supuesto que ya cuenta con el terreno. (Si
bien al no incluir el terreno este precio relativo puede no resultar del todo representativo,
sí lo es su evolución).
Analizando la evolución que ha tenido este indicador a lo largo de la última década,
se puede advertir que el precio relativo de la construcción de un inmueble con relación a
los salarios registró un aumento constante entre los años 2002 y 2005, pasando de 44
sueldos que hacían falta en el 2001 a unos 58 en el 2005. Este aumento refleja que en los
años posteriores a la devaluación, el aumento en los salarios fue siempre por detrás del
aumento en los costos de la construcción, necesitándose unos 14 salarios más que antes
para poder construir una vivienda tipo. Por su parte, entre los años 2005 y 2008 el ratio
se mantuvo constante en torno a un valor máximo de entre 58 y 59 salarios, mientras
que en el pasado año el precio relativo de la construcción habría registrado un ligero
4

5. descenso a unos 55 salarios, lo cual implica que en el último año los salarios del sector
formal habrían crecido a un mayor ritmo que el costo de la construcción.
Gráfico 2: Salarios formales necesarios para la construcción de una vivienda en Córdoba
(sin considerar terreno)- Promedios anuales
70
57 58 58 59 58
60 55
51
48
50 44
Cantidad de salarios
40
30
20
10
-
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Salarios necesarios para construir (sin considerar terreno)
Fuente: IARAF sobre la base de Ministerio de Economía de la Nación y Dirección de Estadísticas de la Provincia.
En definitiva, si bien actualmente un asalariado necesita para poder construir su
vivienda algunos salarios menos que hace un par de años, el esfuerzo continúa siendo
mayor al que era requerido con anterioridad a la devaluación, en aproximadamente un
año más de trabajo necesario que antes. Esto implica que el poder adquisitivo del salario
en términos de la construcción habría empeorado en la última década, si bien se
observa una ligera recuperación en el último año.
1. 2 Salarios necesarios para comprar una vivienda
Por su parte, otra forma alternativa de analizar el poder adquisitivo para acceder a
una vivienda es considerar la cantidad de salarios necesarios para comprar una vivienda.
A los efectos, se ha considerado el precio por metro cuadrado de una vivienda a
estrenar en zona céntrica (que seguramente representa el valor de un inmueble del tipo
5

6. departamento), según datos provistos por el IERIC1 desde el año 2005 y estimaciones
para años anteriores.
En cuanto a la evolución que tuvieron a lo largo de los últimos nueve años el costo de
compra de una vivienda frente a los salarios, se observa que la primera variable tuvo un
crecimiento acumulado superior que la segunda (516% versus 275%).
Gráfico 3: Evolución del costo de compra de un departamento y los salarios formales en Córdoba.
En Indices, 2001=100
700
600
En Indices (2001=100)
500 Costo de venta
400
300 Salario neto promedio en Cba
200
100
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: IARAF sobre la base de IERIC y Mecon.
Suponiendo la misma superficie que para el ejercicio anterior, se tiene entonces que
un trabajador del sector formal necesitaba en el 2009 al menos 124 salarios para
comprar una vivienda, es decir más de 10 años de sueldo completo destinado a tal fin.
1
Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción. Se considera el precio mínimo por
metro cuadrado provisto por dicha institución.
6

7. Gráfico 4: Salarios formales necesarios para la compra* de una vivienda en Córdoba.
Promedios anuales
140 129 126
124 124
114
120 109 108
101
C a ntidad de s ala rios
100
75
80
60
40
20
-
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
S a la rios neces a rios pa ra com pra r
*Nota: se asumen los valores mínimos de venta por metro cuadrado, provistos por IERIC.
Fuente: IARAF sobre la base de IERIC y Mecon.
Analizando la evolución a lo largo del tiempo, se observa que, al igual que lo sucedido
para el indicador anterior, luego de la devaluación se registró un importante incremento
en el esfuerzo salarial a realizar por parte de una familia para poder comprar un
inmueble, ascendiendo el número de salarios necesarios de 75 en el 2001 a 109 en el
2002 y 129 en el 2003. A partir de ese año, el precio relativo de los inmuebles se
mantuvo relativamente constante, disminuyendo ligeramente en 2006 y 2007. En el año
2008, se produjo un abaratamiento de la vivienda en términos del salario, producto que
este último aumentó en promedio a un mayor ritmo que el valor del metro cuadrado,
mientras que en el 2009 se revierte esta tendencia y vuelve a aumentar el esfuerzo
salarial necesario para comprar, ascendiendo a unos 124 salarios.
En síntesis, si bien los salarios que requiere un trabajador formal para comprar una
vivienda tipo en Córdoba han sido fluctuantes durante los últimos años, actualmente se
necesita de un esfuerzo que es de unos cuatro años más de lo que hacía falta en el 2001,
antes de la devaluación.
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8. 2. Precio relativo de la vivienda, en términos del precio de la soja
También hay que tener en cuenta que desde la devaluación y el periodo de
recuperación de los precios de las commodities agropecuarias producidas en nuestro país,
el fuerte impulso en el sector de la construcción estuvo dado por la inversión con este
destino de la renta proveniente del sector agropecuario. Los productores de este rubro
han optado por transferir una porción importante de su renta a inversiones del sector
inmobiliario y de la construcción.
Entonces, considerando a los inmuebles como alternativa de inversión, otra forma de
medir el precio relativo de los mismos es comparándolo con la evolución del precio de la
soja, cultivo que constituye una de las principales fuentes de recursos del agro. Se realiza
el análisis considerando tanto el precio interno de la soja, que es el que recibe el
productor, neto de retenciones y otros costos derivados de su comercialización, como el
precio internacional, de modo tal de visualizar también el impacto que ha tenido en este
indicador la política tributaria nacional.
En primer lugar, se puede ver cómo si bien a lo largo de todo el período 2001-2008 el
crecimiento del precio interno de la soja superó a la evolución del costo de compra de un
departamento, en el 2009 se revierte esta situación, acumulando durante los nueve años
el precio interno de la soja un crecimiento del 460%, frente a una suba del precio de los
inmuebles de un 516%. Por el contrario, si se considera la trayectoria del precio
internacional de la soja (expresado en moneda nacional) se aprecia que éste creció por
encima de lo que lo hizo el costo de compra en Córdoba, siendo la variación acumulada
de la primera un 800%.
8

9. Gráfico 5: Evolución del costo de compra de un departamento y el precio de la soja en $
(externo e interno). En Indices, 2001=100
1000
900
800
En Indices (2001=100)
Costo de venta
700
600
500 Precio interno soja (en S)
400
300 Precio externo soja (en S)
200
100
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: IARAF sobre la base de IERIC, Mecon y Ministerio de Agricultura de la Nación.
En cuanto al indicador propuesto en el trabajo, que tiene en cuenta el poder
adquisitivo de la soja en términos de la compra de un inmueble, se observa que en el
2009 un productor agrícola necesitaba unas 311 toneladas de soja, luego de haber
pagado los derechos de exportación, para poder comprar una vivienda.
Si se analiza la trayectoria de este indicador a lo largo del tiempo, se observa cómo la
devaluación impactó favorablemente en el poder adquisitivo de la soja en términos del
valor de los inmuebles, manteniéndose durante los años 2002, 2003 y 2004 un menor
valor de la cantidad de toneladas de soja necesarias para realizar una compra de vivienda,
en comparación con lo necesario en el 2001. Ahora bien, a partir del 2005 el aumento en
pesos del metro cuadrado de la vivienda comenzó a superar al incremento del precio
interno de la soja, razón por la cual el esfuerzo en términos de toneladas de soja
necesarias para comprar una vivienda aumenta a partir de ese año, si bien a lo largo del
período 2005-2008, el poder adquisitivo continuó siendo más favorable que antes de la
devaluación.
Con la caída que tuvo el precio internacional de la soja durante el año 2009, el ratio
volvió a incrementarse, con la particularidad que en ese año pasaron a ser mayores las
toneladas de soja necesarias para comprar un inmueble que en el año 2001, es decir que
9

10. prácticamente se diluyó la rentabilidad que había ganado este cultivo para las inversiones
inmobiliarias en la última década.
De cara al 2010, en función de los precios futuros para la próxima cosecha de soja y
suponiendo que se mantiene el valor en pesos de los inmuebles, el poder adquisitivo de
este cultivo podría mantenerse en niveles relativamente similares a los del 2009. De
todas maneras, si bien no se registrará una modificación del “efecto precio” en cuanto al
poder adquisitivo del cultivo de la soja, lo que debiera tener un fuerte impacto en el
rubro inmobiliario es el “efecto cantidad” generado por el sector agrícola, en cuanto a
que se espera para este año una cosecha récord, con lo cual seguramente mayores
fondos generen un impulso en el sector.
Gráfico 6: Toneladas de soja necesarias para la compra* de una vivienda en Córdoba.
Promedios anuales
350
311 315
300 282
268 259 263
250 227
193 196
200
Tn. de soja
163
197 205
194 190
150 180
143 141 139
100 125
50
-
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 (e)
Tn.de soja necesarias para comprar (precio interno)
Tn.de soja necesarias para comprar (precio antes de retenciones)
*Nota: se asumen los valores mínimos de venta por metro cuadrado, provistos por IERIC.
Fuente: IARAF sobre la base de IERIC, Mecon y Ministerio de Agricultura de la Nación.
Finalmente, resulta interesante comparar cómo hubiese sido este indicador de no
haberse aplicado los derechos de exportación a la soja, es decir si los productores
agrícolas hubiesen dispuesto de la totalidad del precio que se paga a nivel internacional
10

11. por este cultivo2. En esta línea, se advierte que, obviamente, la cantidad de toneladas de
soja necesarias para adquirir un inmueble hubiesen sido sustancialmente menores. El
punto que se destaca es que de no haberse aplicado este tributo, el agro aún presentaría
una ventaja para la compra de inmuebles en comparación con el 2001, puesto que el
precio relativo sería menor que en ese entonces. Por ejemplo, mientras que en el 2001,
sin retenciones, eran necesarias aproximadamente unas 280 toneladas de soja para
comprar un inmueble, si este tributo no existiese, hoy en día harían falta 205 toneladas
de soja para el mismo fin, es decir un esfuerzo un 30% menor. Por el contrario, los
derechos de exportación incrementan esta necesidad a unas 315 toneladas.
3. Reflexiones finales y perspectivas
En síntesis, si se compara la situación actual con la prevaleciente antes de la
devaluación, se advierte que para una familia resulta mucho más costoso, en términos
de salarios, poder construir o comprar una vivienda. Vale decir que el inmueble como un
bien de consumo durable se encareció con respecto al año 2001, si bien durante el
último año evidenció una ligera mejoría.
Por su parte, para un productor de soja, si bien durante los años inmediatos
posteriores a la devaluación el poder adquisitivo de la soja en términos de la compra de
un inmueble mejoró sustancialmente, actualmente la situación no resulta tan ventajosa.
De hecho, en el año 2009 se requería una mayor cantidad de toneladas de soja para
poder adquirir un inmueble que en el 2001. Además de un incremento en el precio del
metro cuadrado de venta de un inmueble en pesos por encima del valor internacional de
la soja en los últimos años, esta pérdida del poder adquisitivo del sector se explica
2
Si bien en la diferencia entre el precio internacional y el interno también inciden ciertos costos de
comercialización del producto, como por ejemplo los fletes, gran parte de la diferencia entre ambas series
está explicada por los derechos de exportación.
11

12. fundamentalmente por los derechos de exportación, puesto que de no existir estos
tributos, el sector aún presentaría una ventaja respecto al 2001.
Con precios internacionales de la soja y otros commodities a futuro favorables, es de
esperar que el rubro inmobiliario evidencie en el corto plazo nuevamente cierto
dinamismo. Más allá del efecto precio, seguramente el factor que tendrá gran impacto
en el sector sea el “efecto cantidad”, derivado de una cosecha record del cultivo
esperada para este año. Pero lo relevante dependerá del grado de prudencia que tengan
los productores a la hora de decidir la asignación de sus rentas, cuestión derivada de la
expectativa a futuro que tengan internalizada.
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