El Paradigma de utilización del suelo en CABA a partir de los casos de Villa 31 y Au3

1.
1

2. "Terrenos
Apetitosos",
manjares
para
unos
pocos
“La
villa
31
es
el
único
lugar
que
es
muy
difícil
transformarlo
en
barrio,…,
como
estos
terrenos
son
muy
apetitosos,
el
sector
inmobiliario
compra
estos
lugares,
y
con
esa
plata
la
gente
puede
comprar
una
casa
en
cualquier
otro
lugar
de
la
ciudad”
“Con
ese
lugar
se
puede
integrar
al
puerto
o
crear
un
barrio
para
clase
media...”
Gabriela
Michetti,
Diputada
Nacional
(2013)
Detrás
de
los
globitos
de
colores,
un
proyecto
de
Ciudad
En
tiempo
de
campaña
electoral
asistimos
a
un
desfile
de
gurúes
y
consultores
del
marketing
político
que
esgrimen
sin
sonrojarse
que
a
la
ciudadanía
se
la
convence
mostrándole
un
producto
sin
fisuras,
sin
alto
contenido
ideológico
y
con
mensajes
que
apelan
al
sentido
común
y
las
buenas
formas.
Si
bien
el
PRO
lidera
estos
discursos
“light”,
ciertas
definiciones
de
este
espacio
han
logrado
traspasar
el
maquillaje
electoral
y
por
su
repercusión
en
la
esfera
pública
evidencian
el
verdadero
proyecto
político
(y
económico)
oculto
bajo
la
liviandad
del
discurso
macrista.
En
este
sentido,
semanas
atrás,
la
Diputada
Nacional
Gabriela
Michetti,
actual
candidata
a
senadora
por
la
Ciudad
de
Buenos
Aires,
ha
vertido
sin
ruborizarse
los
verdaderos
objetivos
políticos
que
tiene
el
PRO
para
la
Villa
31
de
Retiro.
En
la
mesa
de
los
clásicos
almuerzos
televisados,
la
Diputada
Nacional
definió
a
los
terrenos
ferroviarios
ubicados
a
la
vera
de
la
estación
de
trenes
de
Retiro
como
"apetitosos"
para
el
mercado
inmobiliario.
Estas
definiciones,
en
tiempos
de
sonrisas
y
globitos
de
colores,
son
auspiciosas
porque
nos
embarcan
en
un
debate
sincero
y
real
sobre
la
política
y
planificación
urbana
del
Gobierno
de
la
Ciudad.
2

3. La
solución
final
de
mercado
Promover
la
construcción
inmobiliaria
resulta
sustancial
no
sólo
porque
genera
un
marco
de
posibilidad
para
una
mayor
equidad
en
el
uso
y
disfrute
del
suelo
urbano,
sino
también
porque
es
un
elemento
dinamizador
de
la
actividad
económica.
Sin
embargo,
para
que
estos
objetivos
se
logren,
no
puede
en
modo
alguno
dejarse
librada
al
mercado
una
actividad
donde
confluyen
diversos
intereses
económicos
y
financieros.
Por
el
contrario:
el
Estado
debe
intervenir
activamente
en
resguardo
del
derecho
a
la
Ciudad
de
todos
los
habitantes,
y
en
especial
de
los
más
vulnerables.
En
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires,
se
hace
imperioso
analizar
el
rol
que
ha
jugado
el
Estado
cuando
observamos
que
-­‐durante
la
última
década-­‐
la
construcción
se
ha
concentrado
justamente
en
zonas
donde
la
población
ha
crecido
menos
o
incluso
decrecido.
En
efecto,
el
patrón
de
distribución
territorial
de
la
población
es
inverso
al
patrón
de
valorización
del
suelo.
Si
se
compara
el
censo
2001
con
el
censo
2010,
la
población
de
la
ciudad
se
incrementó
sólo
un
4.1%.
Este
crecimiento
se
explica
centralmente
por
el
aumento
de
población
en
el
sur
de
la
ciudad
(en
la
comuna
8
especialmente),
y
no,
por
el
contrario,
donde
se
registraron
la
mayor
cantidad
de
permisos
de
construcción.
Así,
en
la
década
2000-­‐2010
la
oferta
privada
de
viviendas
se
ha
expandido
a
razón
de
1.332.939
m2
por
año,
con
un
total
de
14.662.327m2,
centrada
fundamentalmente
en
la
zona
norte,
incluso
en
algunas
comunas
donde
la
población
ha
decrecido.
Es
decir,
que
el
mercado
ha
elegido
construir
en
zonas
de
alto
valor
comercial
en
desmedro
de
las
zonas
de
alta
densidad
poblacional.
Mientras
tanto,
el
Estado
lejos
de
promocionar
políticas
que
resuelvan
los
problemas
habitacionales
de
la
población
ha
intervenido
activamente
en
un
sentido
contrario.
En
el
presente
informe
veremos
algunos
ejemplos
de
intervención
en
el
territorio
que
van
en
línea
con
lo
planteado.
De
la
Au3
al
Barrio
Parque
Donado
Holmberg
Breve
reseña
de
la
Ex
Au3
Para
comprender
y
analizar
en
profundidad
la
doctrina
de
"terrenos
apetitosos"
de
la
Diputada
Michetti,
nos
proponemos
analizar
la
intervención
que
ha
tenido
esta
administración
en
relación
al
conflicto
de
uno
de
los
sectores
de
la
Ex
Traza
AU3,
hoy
devenido
en
el
Barrio
Parque
Donado-­‐
Holmberg.
3

4. En
plena
dictadura
militar
y
durante
la
gestión
de
Osvaldo
Cacciatore
-­‐
el
"mejor
intendente
que
tuviera
la
Ciudad"
según
Mauricio
Macri,
se
define
la
realización
de
la
Autopista
3
Central
cuyos
planos
iniciales
concebían
la
traza
desde
Puente
Alsina
hasta
la
Autopista
Panamericana.
Con
pie
de
plomo,
la
dictadura
avanzó
en
la
desocupación
de
unas
800
propiedades
a
través
del
sistema
de
indemnización,
como
paso
previo
a
la
liberación
de
la
traza.
Las
expropiaciones
comenzaron
desde
Saavedra
(Panamericana
y
Gral.
Paz)
hacia
Nueva
Pompeya.
Por
esta
razón,
en
el
norte
se
concentró
la
mayor
cantidad
de
casas
expropiadas:
entre
las
avenidas
Congreso
y
Juan
B.
Justo,
se
desocuparon
713
viviendas.
Sin
embargo
en
1982,
con
el
retroceso
de
la
Dictadura,
las
obras
se
paralizaron,
inaugurando
un
eje
de
conflictos
urbanos
entre
los
barrios
de
Saavedra,
Coghlan
y
Belgrano.
De
esta
manera,
gran
parte
de
las
casas
desocupadas
quedaron
abandonadas
y
terminaron
siendo
ocupadas
por
nuevos
habitantes.
Durante
el
período
democrático
fueron
varias
administraciones
que
intentaron,
sin
éxito,
resolver
esta
problemática
generada
por
la
Dictadura
Militar.
Tras
varias
negociaciones,
en
el
año
1999
se
sanciona
la
Ley
324
que
establece
un
programa
integral
de
reurbanización
del
área,
el
cual
contempla
la
reconstrucción
de
la
trama
urbana
y
social
de
los
polígonos
antes
comprendidos
por
el
trazado
de
la
autopista.
De
esta
forma,
los
habitantes
de
la
Ex
Au3
podían
optar
por
diferentes
operatorias
en
el
camino
de
obtener
una
solución
habitacional
definitiva1.
1
Ley
324
Anexo
I
inc.
e)
"Adhesión
a
una
alternativa
de
solución
habitacional:
"En
un
plazo
no
mayor
a
noventa
(90)
días
hábiles,
a
contar
desde
la
fecha
de
la
notificación
citada
en
el
artículo
11
de
la
presente
ley,
los
beneficiarios
deberán
seleccionar
una
de
las
siguientes
alternativas
de
solución
habitacional,
sin
perjuicio
de
lo
dispuesto
en
el
inc.
c).
-­‐Primera
alternativa:
El
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires,
a
través
de
la
Comisión
Municipal
de
la
Vivienda,
habilitará
una
línea
de
créditos
hipotecarios
para
la
libre
elección
y
compra,
recuperación
o
construcción
de
viviendas
en
inmuebles
que
no
sean
propiedad
del
Gobierno
de
la
Ciudad
y
cuyo
valor
no
exceda
la
capacidad
de
pago
de
los
beneficiarios.
Se
establecerá
una
tasa
máxima
del
cuatro
por
ciento
(4%)
anual
efectivo
y
un
plazo
de
veinte
(20)
años
para
su
amortización.
El
valor
máximo
del
crédito
a
otorgar
dependerá
de
los
ingresos
y
la
capacidad
de
pago
manifestada
por
el
beneficiario
a
través
de
una
declaración
jurada
de
ingresos
del
grupo
familiar,
de
acuerdo
a
la
normativa
vigente
de
la
Comisión
Municipal
de
la
Vivienda.
La
Comisión
Municipal
de
la
Vivienda
podrá
acordar
con
los
beneficiarios
un
plan
De
refuerzos
periódicos
en
los
pagos
para
resolver
la
diferencia
de
monto
entre
el
valor
de
la
tasación
del
inmueble
y
del
crédito
acordado.
Los
costos
de
escrituración
y
demás
gastos
se
incorporarán
a
la
hipoteca.
Cuando
el
beneficiario
mantuviera
deudas
con
el
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires
por
canon
locativo,
previo
a
la
escrituración
del
bien
se
acordará
un
plan
de
pago
de
esas
obligaciones,
antes,
durante
o
después
del
programa
de
devolución
del
crédito.
-­‐Segunda
alternativa:
El
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires,
deberá
ofrecer
en
venta
los
inmuebles
ubicados
sobre
la
traza
de
la
ex
AU3
al
precio
determinado
por
la
tasación
que
se
efectúe
de
acuerdo
a
la
normativa
vigente,
siempre
que
dicho
valor
no
exceda
la
capacidad
de
pago
de
los
beneficiarios.
Durante
los
primeros
treinta
(30)
días
hábiles
tendrá
prioridad
de
compra
sobre
cada
inmueble
el
beneficiario
que
actualmente
lo
habita.
El
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires
concederá
a
quienes
adopten
esa
opción
la
misma
financiación
que
ofrecerá
a
quienes
opten
por
la
primera
alternativa
habitacional.
Cuando
el
beneficiario
mantuviera
deudas
con
el
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires
por
canon
locativo,
previo
a
la
escrituración
del
bien
se
acordará
un
plan
de
pago
de
esas
obligaciones
antes,
durante
o
después
del
programa
de
devolución
del
crédito.
El
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires
podrá
ofrecer
mejores
condiciones
crediticias
(tasas
y
plazos)
a
los
beneficiarios
que
no
registren
deudas
con
la
Ciudad
al
momento
de
la
publicación
de
la
presente
ley
o
que
demuestren
haber
hecho
mejoras
significativas
en
los
inmuebles
que
actualmente
habitan.
Si
dentro
de
los
diez
años
siguientes
a
la
adjudicación
de
la
vivienda
el
beneficiario
optara
por
enajenarlo,
deberá
comunicar
su
decisión
al
Gobierno
de
la
Ciudad,
el
que,
en
un
plazo
de
treinta
(30)
días
hábiles
a
contar
desde
la
fecha
de
comunicación,
podrá
hacer
uso
de
una
opción
a
la
recompra
del
mismo
por
un
valor
equivalente
al
que
lo
transfirió
más
las
mejoras
que
el
propietario
hubiese
realizado.
-­‐Tercera
alternativa:
El
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires
ofrecerá
a
la
venta
los
inmuebles
referidos
en
el
artículo
13
de
esta
ley,
a
los
fines
de
que
puedan
construirse
viviendas
multifamiliares,
financiadas
por
créditos
hipotecarios
otorgados
bajo
las
mismas
condiciones
que
las
previstas
para
la
primera
alternativa
habitacional.
Cuando
el
beneficiario
mantuviera
deudas
con
el
Gobierno
de
la
Ciudad
por
canon
locativo,
previo
a
la
escrituración
del
bien,
se
acordará
un
plan
de
pago
de
esas
obligaciones,
antes,
durante
o
después
del
programa
de
devolución
del
4

5. A
partir
de
la
llegada
del
gobierno
de
Mauricio
Macri,
el
PRO
rápidamente
establece
una
nueva
estrategia
para
“recuperar”
las
tierras
en
conflicto.
Aprovecha
así
los
magros
resultados
de
las
gestiones
anteriores
y
utiliza
los
atrasos
e
inconvenientes
con
los
que
contó
la
aplicación
de
la
normativa,
para
proponer
el
Mega
Proyecto
Inmobiliario
“Puerta
Norte”,
en
el
cual
se
planeaba
la
subasta
de
tierra
pública
y
autorizaba
la
zona
para
el
desarrollo
de
oficinas,
estacionamientos
a
cielo
abierto
y
viviendas
suntuosas.
Sin
el
consenso
necesario
entre
las
fuerzas
políticas
de
la
Ciudad
y
con
gran
resistencia
por
parte
de
los
vecinos,
vecinas
y
organizaciones
barriales
el
proyecto
"Puerta
Norte"
fue
archivado.
Sin
embargo,
las
acciones
tendientes
a
la
"solución
del
problema
de
la
Ex
Au3"
no
se
detuvieron
y
el
macrismo
planteó
una
nueva
estrategia
de
intervención,
demostrando
un
especial
interés
en
dichas
tierras.
Desalojos
administrativos
y
cambio
de
estrategia
"Despacito,
en
silencio,
se
van
haciendo
los
desalojos"2
Horacio
Rodríguez
Larreta,
Jefe
de
Gabinete
del
Gobierno
de
la
Ciudad
de
Buenos
Aires
(2009)
En
este
contexto
y
frente
a
la
negativa
del
Gobierno
de
la
Ciudad
para
atender
los
reclamos
de
los
beneficiarios
de
la
Ley
324
que
exigían
su
aplicación
efectiva
y
la
puesta
en
práctica
de
las
soluciones
habitacionales
planteadas
por
dicha
normativa,
el
gobierno
comenzó
en
abril
de
2009
un
proceso
sistemático
de
desalojos
administrativos
mediante
decretos3
que
establecían
la
salida
forzosa
de
los
ocupantes
de
las
viviendas
del
Sector
5
de
la
Ex
Au34.
A
partir
de
medidas
crédito.
El
Gobierno
de
la
Ciudad
podrá
ofrecer
mejores
condiciones
crediticias
(tasas
y
plazos)
a
los
beneficiarios
que
no
registren
deudas
con
la
Ciudad
al
momento
de
sanción
de
la
presente
ley
o
que
demuestren
haber
hecho
mejoras
significativas
en
los
inmuebles
que
actualmente
habitan.
El
grupo
de
beneficiarios
que
optare
por
esta
alternativa
elegirá
si
la
construcción
se
realiza
por
intermedio
de
la
Comisión
Municipal
de
la
Vivienda
o
por
mecanismos
autogestionados,
a
través
de
cooperativas,
mutuales
o
asociaciones
sin
fines
de
lucro
conformados
por
los
propios
beneficiarios,
-­‐
Cuarta
alternativa:
El
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires,
a
través
de
la
Secretaría
de
Promoción
Social,
ofrecerá
a
los
beneficiarios
subsidios
destinados
al
desarrollo
de
programas
colectivos
de
autogestión
para
la
autoconstrucción
o
recuperación
de
viviendas
económicas.
Esta
alternativa
será
ofrecida
única
y
exclusivamente
a
los
beneficiarios
en
situación
de
extrema
pobreza,
que
no
gocen
de
una
capacidad
mínima
para
la
devolución
de
los
créditos
previstos
en
las
alternativas
habitacionales
precedentes.
Los
beneficiarios
mayores
de
sesenta
(60)
años
en
situación
de
extrema
pobreza
podrán
ser
beneficiados
con
un
comodato
de
por
vida
de
inmuebles
de
propiedad
del
Gobierno
de
la
Ciudad
adaptados
a
la
necesidad
de
su
actual
grupo
familiar,
tendrán
a
su
cargo
el
mantenimiento
del
inmueble
y
el
pago
de
los
servicios
que
correspondan.
El
Poder
Ejecutivo
podrá
disponer
la
condonación
de
las
deudas
por
canon
locativo
para
las
familias
susceptibles
de
optar
por
alguna
de
las
soluciones
previstas
en
esta
alternativa".
2
Ver
en
http://www.pagina12.com.ar/diario/ultimas/20-­‐118157-­‐2009-­‐01-­‐13.html
3
Ver
Decretos
N°
1406/2009,
1407/2009,
1408/2009,
1409/2009,
1410/2009,
1411/2009
1412/2009,
1413/2009,
1414/2009,
1415/2009,
1416/2009,
1417/2009
1418/2009,
y
Decretos
N°
1440/2009,1441/2009,
etc.
4
El
denominado
sector
5
de
la
traza
de
la
EX
AU3
comprende
las
calles
Donado,
Holmberg,
Av.
Congreso
y
Av.
de
los
Incas.
5

6. judiciales,
nuevamente
se
logró
detener
la
decisión
unilateral
del
Gobierno
de
avanzar
con
esa
modalidad.
Frente
a
ello,
meses
después,
el
Gobierno
opta
por
una
nueva
estrategia.
Tras
una
ardua
negociación
en
la
Legislatura
porteña,
se
logra
imponer
una
mayoría
ajustada
que
perfecciona
el
instrumento
para
la
desocupación
definitiva
de
los
predios
"ocupados".
En
diciembre
de
2009
se
promulga
la
Ley
3.3965,
que
incluye
la
creación
del
Barrio
Parque
Donado
Holmberg.
Con
esta
nueva
legislación,
el
PRO
incorporó
bajo
la
forma
de
"Prestaciones
No
Reintegrables"
(vulgarmente
llamados
Subsidios),
una
oferta
monetaria
a
los
ocupantes
de
los
inmuebles
explicitando
que
"dicho
monto
les
resulta
suficiente
para
acceder
a
una
determinada
solución
habitacional
definitiva"6.
De
esta
forma,
la
gestión
encontró
el
mecanismo
legal
necesario
para
avanzar
en
el
plan
de
desocupación
de
la
mayoría
de
los
predios
del
Sector
5
de
la
Ex
AU3,
y
así
frenar
la
aplicación
de
la
Ley
324.
En
consecuencia,
el
Gobierno
de
la
Ciudad
en
poco
tiempo
obtuvo
decenas
de
tierras
fiscales
que
rápidamente
se
demolieron
para
ser
convertidas
en
objeto
de
subasta
pública.
De
esta
forma,
a
pesar
de
que
la
Ley
3.396
contemplaba
diferentes
opciones
para
estructurar
las
soluciones
habitacionales,
la
actividad
gubernamental
se
centró
principalmente
en
la
entrega
de
"subsidios"
a
cambio
de
la
liberación
de
los
terrenos,
desalentando
la
organización
de
los
vecinos
y
beneficiarios
de
los
planes
de
vivienda
en
la
traza
y
sus
pretensiones
de
continuar
habitando
en
el
barrio
donde
se
encontraban
arraigadas
hace
años
sus
familias.
Al
día
de
hoy,
el
Gobierno
de
la
Ciudad
no
ha
logrado
responder
a
los
pedidos
de
informes
de
la
Legislatura
respecto
al
seguimiento
de
los
casos
que
obtuvieron
las
"Prestaciones
No
5
La
Ley,
autoría
del
Diputado
(MC)
Facundo
Di
Filippo
obtuvo
el
consenso
del
PRO
en
tanto
y
en
cuanto
permitió
el
avance
en
la
política
de
"recuperación"
de
los
terrenos
del
Sector
5
de
la
Ex
Au3.
6
Artículo
14.-­‐
Los
grupos
familiares
cuya
nómina
obra
como
Anexo
III
de
la
presente,
que
actualmente
habitan
el
denominado
sector
5
de
la
traza
de
la
EX
AU3
-­‐comprendido
entre
las
calles
Donado,
Holmberg,
Av.
Congreso
y
Av.
de
los
Incas-­‐,
podrán
optar,
en
un
plazo
máximo
de
sesenta
(60)
(*)
días
de
notificada
en
forma
personal
y
fehaciente
la
presente,
por
alguna
de
las
siguientes
alternativas
de
solución
habitacional
definitiva:
a.
Una
prestación
no
reintegrable
cuyo
monto
no
será
superior
a
$150.000
o
setenta
y
cinco
mil
(75.000)
unidades
de
compra
de
la
Ley
2.095,
aquel
que
entre
ambos
resulte
de
suma
mayor.
En
ningún
caso
el
monto
de
dicha
prestación
será
inferior
a
$120.000.
Aquellos
grupos
familiares
que
opten
por
esta
alternativa
deberán,
previo
a
que
se
efectivice
el
pago,
acreditar
ante
la
Unidad
Ejecutora
que
se
crea
en
virtud
de
lo
establecido
en
el
Art.
27º,
que
dicho
monto
les
resulta
suficiente
para
acceder
a
una
determinada
solución
habitacional
definitiva.
Dicha
prestación
será
entregada
en
forma
efectiva
e
íntegra
a
los
grupos
familiares
que
opten
por
ella,
en
un
plazo
máximo
de
quince
(15)
días
desde
que
los
mismos
den
cumplimiento
a
la
referida
condición,
pudiendo
adelantarse
hasta
el
cinco
por
ciento
(5%)
del
monto
de
la
prestación
en
forma
previa
al
cumplimiento
de
la
misma.
b.
Los
beneficios
ofrecidos
por
la
Ley
324,
para
el
caso
de
los
beneficiarios
de
la
referida
Ley.
c.
La
adjudicación
de
viviendas
multifamiliares
en
el
denominado
sector
5
de
la
traza
de
la
EX
AU3
-­‐comprendido
entre
las
calles
Donado,
Holmberg,
Av.
Congreso
y
Av.
de
los
Incas-­‐.
Dichas
viviendas
serán
construidas
por
el
Poder
Ejecutivo,
por
sí
o
a
través
de
terceros,
en
las
parcelas
que
obran
como
Anexo
IV,
sobre
la
base
del
proyecto
de
arquitectura
para
la
construcción
de
las
mismas
que
elaborará
la
Unidad
Ejecutora
que
se
crea
en
virtud
de
lo
establecido
en
el
Art.
27º.
d.
La
adjudicación
de
viviendas
multifamiliares
en
otros
predios
de
la
traza
de
la
EX
AU3
de
propiedad
del
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires,
distintos
del
denominado
Sector
5
-­‐comprendido
entre
las
calles
Donado,
Holmberg,
Av.
Congreso
y
Av.
De
los
Incas-­‐,
que
el
Poder
Ejecutivo
designe.
6

7. Reintegrables",
demostrando
un
total
desinterés,
no
sólo
por
el
uso
de
los
recursos
financieros
del
Estado,
sino
también
por
la
solución
definitiva
al
problema
habitacional
de
los
beneficiarios
de
estos
"subsidios".
En
este
sentido,
no
existen
constancias
de
que
el
Gobierno
haya
cumplido
con
la
Ley
en
cuanto
a
constatar,
a
fin
de
hacer
efectivo
el
pago
del
"subsidio",
la
solución
habitacional
a
la
que
arribaron
los
beneficiarios
con
la
Prestación
No
Reintegrable.
Es
decir,
se
prioriza
la
desocupación
al
acompañamiento
y
asesoramiento
de
las
familias.
A
pesar
del
contexto
adverso,
decenas
de
familias
de
la
Ex
Au3
optaron
por
continuar
con
la
radicación
definitiva
dentro
del
propio
barrio,
tal
como
lo
establece
la
normativa.
7
Tabla
1
-­‐
Opciones
Habitacionales
de
los
beneficiarios
de
la
Ley
3.396
en
el
Sector
5
de
la
Ex
Au3
Prestaciones
No
Reintegrables
207
No
Resueltos
56
Opciones
de
radicación
en
la
Traza
155
Total
418
Fuente:
Elaboración
propia
en
base
a
información
de
la
Secretaría
de
Planeamiento
del
Ministerio
de
Desarrollo
Urbano
del
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires
Como
puede
observarse
en
la
Tabla
1
casi
el
50%
de
los
beneficiarios
ha
optado
por
la
opción
de
mercado
que
ofrecía
el
gobierno,
mientras
que
el
37%
optó
por
una
opción
de
vivienda
en
la
misma
Traza.
Es
preciso
destacar
que,
a
diferencia
de
la
celeridad
en
la
gestión
de
los
"subsidios",
la
opción
por
la
vivienda
implicó
una
espera
de
tres
años
para
que
el
Gobierno
porteño
comenzara
su
construcción.
Desde
entonces,
se
han
realizado
diversos
pedidos
de
informes
desde
la
Legislatura
Porteña
con
el
objeto
de
que
el
Ejecutivo
detalle
el
avance
de
las
obras
de
estos
conjuntos
habitacionales,
pues
no
existe
información
certera
respecto
al
estado
y
avance
de
las
obras.
Tampoco
existe
información
acerca
de
las
empresas
y/o
cooperativas
adjudicatarias
de
las
mismas.
7
Ver
en
"Informe
de
Avance
-­‐
Programa
de
Recuperación
de
la
Traza
de
la
Ex
Au3.
Creación
del
Barrio
Parque
Donado
Holmberg".
Realizado
por
la
Unidad
Ejecutora
para
la
Renovación
Urbana
de
la
Traza
de
la
Ex
AU3,
Secretaría
de
Planeamiento
-­‐
Ministerio
de
Desarrollo
Urbano
Gobierno
de
la
Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires,
29
de
Abril
de
2013
7

8. Aquí
queda
evidenciado
un
abordaje
heterodoxo
desde
lo
social
y
político
y
-­‐a
la
vez-­‐
una
solución
de
mercado
desde
lo
económico.
Es
decir,
frente
a
la
posibilidad
de
reconstruir
una
trama
urbana,
la
gestión
PRO
eligió
construir
una
"solución
final
de
mercado”.
Por
otra
parte,
a
partir
de
la
sanción
de
la
Ley
3.396
el
Estado
rezonifica
los
terrenos
desocupados
y
los
incorpora
al
Código
de
Planeamiento
Urbano
con
una
zonificación
particular,
U38,
la
cual
permite
niveles
de
construcción
similares
a
un
FOT
(Factor
de
Ocupación
Total)
mayor
a
4.
Es
decir,
donde
antes
se
podía
construir
hasta
1,6
veces
sobre
la
superficie
del
terreno
hoy
es
factible
hacerlo
por
más
de
cuatro.
Inclusive,
gracias
a
los
nuevos
límites
señalados
para
el
flamante
Barrio
Parque
Donado-­‐Holmberg
existen
terrenos
que
alcanzan
el
valor
de
5,5
de
Factor
de
Ocupación
Total.
A
continuación
se
exhibe
un
cuadro
con
algunas
parcelas
que
ilustran
la
situación:
Tabla
2
-­‐
Terrenos
en
la
Traza
de
la
Ex
Au3.
Ponderación
de
Incidencia
sobre
Precio
de
Venta
y
Superficie
construible
Fuente:
Despacho
Diputada
Neira
En
línea
con
lo
anterior,
la
incidencia
del
terreno
sobre
el
valor
total
de
los
inmuebles
fue
alterado
drásticamente,
reduciendo
su
implicancia
de
manera
significativa.
La
incidencia
surge
de
la
relación
entre
el
precio
de
venta
del
terreno
y
la
superficie
construible.
Entonces,
ya
que
los
precios
abonados
en
la
subasta
fueron
bajos
en
comparación
a
los
precios
del
mercado8
y
que
la
rezonificación
permitió
triplicar
la
superficie
construible,
la
incidencia
en
este
sector
adquirió
valores
irrisorios
en
comparación
con
cualquier
otra
parte
de
la
Capital.
A
modo
de
ejemplo,
en
los
barrios
aledaños
a
la
zona
estudiada,
como
Belgrano
y
Colegiales,
estos
valores
rondaban
en
2010
un
promedio
de
U$S
500/m29.
Ahora,
cuanto
más
bajo
sea
el
valor
de
la
8
Ver
en
"Mercado
inmobiliario
de
la
Ciudad
de
Buenos
Aires.
Precio
de
oferta
de
venta
de
terrenos".
Secretaría
de
planeamiento.
Ministerio
de
Desarrollo
Urbano
GCBA
2012.
9
Ver
http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article1591-­‐el-­‐precio-­‐de-­‐la-­‐tierra-­‐en-­‐buenos-­‐aires.html
8

9. incidencia,
mayor
rentabilidad
se
obtiene.
En
el
Barrio
Donado-­‐
Holmberg
el
monto
de
la
incidencia
promedió
los
$1000/m2,
llegando
incluso
a
inmuebles
cuyo
valor
de
incidencia
rondó
los
$160/m2
(esto
último
todo
en
pesos).
Nuevamente
se
constata
la
ganancia
extraordinaria
que
obtuvieron
las
corporaciones
de
la
construcción
gracias
a
la
política
del
macrismo
y
a
expensas
del
pueblo
de
la
Ciudad.
A
su
vez,
con
los
fondos
obtenidos
en
la
subastas
del
suelo,
se
realizaron
obras
de
mejoramiento
del
entorno
e
inversión
pública.
Es
de
destacar
que
según
la
Ley
4.08910
estos
fondos
debían
destinarse
sólo
para
obras
complementarias
del
sector;
por
el
contrario,
el
Gobierno
las
desvió
a
obras
que
significaron
plusvalías
urbanas
capturadas
por
el
sector
privado.
Es
decir,
que
se
siguió
beneficiando
al
sector
privado
al
transferir
fondos
públicos
que
implicaron
un
aumento
del
valor
del
suelo
y
los
inmuebles
construidos.
En
este
sentido,
es
remarcable
la
variación
de
costos
y
precios
de
venta
de
los
terrenos
y
de
los
inmuebles
ya
construidos.
Otro
ejemplo:
los
precios
vigentes
de
venta
de
los
nuevos
edificios
rondan
entre
15.000
y
18.000
$/m2.
Al
momento
de
la
subasta,
el
precio
de
venta
promedio
fue
de
3120
$/m2.
Aún
teniendo
como
referencia
el
costo
de
construcción
de
edificios
en
altura,
que
osciló
entre
4500-­‐6000
$/m2
(2011-­‐2012)11,
es
notorio
cómo
el
gobierno
macrista
cedió
la
recualificación
de
un
barrio
a
favor
de
las
corporaciones
de
la
construcción.
Es
clave
destacar
que
dicha
operatoria
se
realizó
en
un
contexto
de
un
mercado
concentrado
en
materia
de
construcción
y
desarrollo
inmobiliario.
En
este
escenario,
son
varios
los
constructores
y
desarrolladores
con
presencia
en
la
Ciudad
que
tienen
una
incidencia
considerable
en
el
nuevo
Barrio
Donado-­‐Holmberg:
Caputo
Construcciones,
cuyo
presidente
es
amigo
cercano
del
Jefe
de
Gobierno
y
adjudicatario
constante
de
obra
pública
porteña,
Copelle,
empresa
desarrolladora
de
Bienes
Raíces,
Azzolini
Construcción
SA,
Conorvial
-­‐
Empresa
Contructora-­‐
y
otros
desarrolladores
inmobiliarios
como
Elepe
Arquitectos,
G&D
Devolopers,
Santiago
Alvarez
Noblia
Arquitectos,
entre
otros.
Por
cierto,
a
Conorvial
se
le
adjudicó,
en
mayo
de
este
año,
la
construcción
del
nuevo
edificio
comunal
de
la
Comuna
12
sito
en
Holmberg
2500
por
una
suma
nada
despreciable
de
$37
millones.
10
Modificatoria
de
la
Ley
3.396,
11
Ver
http://arq.clarin.com/indices_clarin.html?page=3
9

10. No
es
sólo
la
Au3,
¡es
la
política,
estúpido!
No
solamente
se
repiten
los
actores
sino
que
también
el
modelo
de
gestión
que
opera
a
través
del
mercado
inmobiliario,
se
traslada
a
diferentes
barrios
de
la
Ciudad:
En
Villa
Mitre
y
Saavedra,
con
la
llegada
del
centro
comercial
DOT;
en
Barracas
con
su
reconfiguración
inmobiliaria,
el
mencionado
Barrio
Parque
Donado-­‐Holmberg;
y
el
intento
frustrado
por
insertar
el
nuevo
Centro
Cívico
en
terrenos
del
Hospital
Borda,
son
sólo
algunos
ejemplos
de
un
modelo
que
se
consolida
en
la
Ciudad
PRO.
Creemos
que,
si
bien
existen
notorias
diferencias
en
cuanto
a
las
particularidades
de
los
distintos
territorios
mencionados,
sobresalen
algunas
pautas
comunes
que
intentan
disponer
un
camino
similar
para
la
"solución"
de
la
Villa
31.
En
distintas
ocasiones,
la
gestión
postuló
distintas
-­‐y
aparentemente
contradictorias-­‐
ideas
e
iniciativas
respecto
al
destino
que
debía
tener
la
villa
31.
Apenas
asumió
el
Ingeniero
Macri
como
Jefe
de
Gobierno
planteó
la
posibilidad
de
realizar
un
plebiscito
para
resolver
cuál
sería
la
resolución
para
este
barrio.
Luego,
debido
a
que
las
organizaciones
y
delegados
de
la
villa
se
movilizaron,
el
macrismo
comprendió
la
complejidad
del
asunto
y
avanzó
con
algunas
obras
en
el
espacio
público
y
maquillaje
urbano
(pintura
de
fachadas
fundamentalmente),
intentando
amortiguar
la
histórica
conflictividad
urbana
del
asentamiento.
Más
adelante,
y
nuevamente
gracias
a
la
presión
de
distintas
organizaciones,
se
logró
con
amplio
consenso
en
la
Legislatura
de
la
Ciudad,
la
sanción
de
la
Ley
3.343
de
urbanización
del
asentamiento
con
criterio
de
radicación
definitiva.
Esta
norma
prevé
la
construcción
de
un
proyecto
de
reurbanización
contando
con
la
participación
de
la
mesa
de
trabajo
integrada
por
vecinos
y
funcionarios
del
Gobierno
de
la
Ciudad
y
de
la
Nación
que
debía
generar
un
dictamen
en
un
plazo
no
mayor
a
6
meses.
Este
dictamen
fue
incorporado
en
el
año
2010
a
un
proyecto
de
ley
para
lograr
su
sanción
definitiva.
Fue
en
este
momento
cuando
la
gestión
del
PRO
comenzó
a
dilatar
la
sanción
de
dicha
Ley
y
la
resolución
del
conflicto,
hasta
el
presente.
En
las
últimas
semanas,
en
las
reuniones
de
la
Comisión
de
Vivienda
de
la
Legislatura
que
preside
el
PRO
ha
dejado
en
claro
que
la
operatoria
que
el
gobierno
desea
implementar
para
el
caso
de
la
villa
31
posee
varios
elementos
en
común
con
el
caso
reseñado.
Si
bien
en
primer
lugar
el
PRO
intentó
polemizar
con
el
Gobierno
Nacional
reclamando
el
traspaso
de
las
tierras
a
dominio
del
Gobierno
de
la
Ciudad,
en
un
segundo
momento,
comenzó
a
objetar
el
proyecto
elaborado
por
la
mencionada
Mesa
de
Trabajo.
Así,
el
macrismo
pretende
revisar
el
listado
de
aspirantes
y/o
habitantes
del
barrio
registrados
en
el
último
Censo.
Por
ejemplo,
10

11. excluyendo
del
derecho
a
una
vivienda
adecuada
en
la
Villa
a
quienes
pudieran
calificar
como
beneficiarios
para
créditos
del
Banco
Ciudad
o
hayan
tenido
alguna
causa
penal,
entre
otros
criterios
discriminatorios.
Finalmente,
pocos
días
después
de
las
afirmaciones
de
Michetti,
los
asesores
del
bloque
oficialista
han
planteado
la
posibilidad
de
comenzar
con
relocalizaciones
a
los
habitantes
de
la
Villa
31
en
viviendas
sociales
ubicadas
en
otras
zonas
de
la
ciudad,
o
la
de
otorgar
prestaciones
no
reintegrables,
es
decir
"subsidios",
para
aquellos
que
estén
dispuestos
a
abandonar
el
asentamiento.
Claramente,
la
estrategia
de
“recuperación
de
terrenos
apetitosos”
está
en
marcha.
Concluyendo:
Dos
Proyectos
de
Ciudad,
dos
modelos
en
pugna.
Lejos
de
los
gestos
de
campaña
y
las
fotos
estudiadas
del
marketing
electoral
existe
una
realidad
palpable
en
la
Ciudad
que
define
el
modelo
y
gestión
del
partido
de
Mauricio
Macri.
Nos
alejamos
así
de
las
miradas
simplistas
que
renuncian
a
profundizar
acerca
de
los
verdaderos
alcances
del
proyecto
macrista.
En
este
sentido,
es
fundamental
entender
que
el
PRO
ha
realizado
en
los
últimos
años
una
transformación
importante
de
la
mano
del
capital
privado
y
especulativo.
Tiene
proyecto
y
tiene
estrategia.
El
problema
es
que
-­‐lamentablemente
para
los
ciudadanos
de
la
Ciudad
de
Buenos
Aires-­‐
su
plan
no
está
puesto
en
función
de
las
necesidades
de
las
grandes
mayorías
sino
que,
por
el
contrario,
acrecienta
los
intereses
de
una
minoría
concentrada
que
especula
con
los
valores
del
suelo,
limitando
y
obstaculizando
las
formas
de
vida
del
conjunto
de
la
población.
A
diferencia
de
algunas
teorías
que
postulan
la
ausencia
estatal,
en
la
Ciudad
efectivamente
existe
un
Estado
robusto
y
con
capacidad
de
acción.
Tiene
en
sus
manos
amplias
facultades
y
los
recursos
de
uno
de
los
distritos
más
ricos
del
país.
Sin
embargo,
en
la
hora
actual
la
discusión
ya
no
pasa
por
un
estado
fuerte
o
débil.
Esta
discusión
pasó
a
la
historia
ante
el
fracaso
de
la
experiencia
neoconservadora
de
la
década
pasada.
En
la
actualidad,
somos
parte
de
un
debate
de
modelos
que
pone
en
el
centro
de
la
escena
el
rol
y
la
función
que
cumple
el
Estado
en
nuestra
democracia
para
el
desarrollo
social
y
económico
de
nuestra
sociedad.
Mientras
que
en
la
Argentina
y
en
la
región
se
apuesta
a
que
el
Estado
sea
el
articulador
y
potenciador
de
los
actores
económicos
y
financieros,
con
voluntad
para
poner
en
pie
una
política
pública
robusta
en
materia
de
derecho
a
la
Vivienda;
en
la
vereda
de
enfrente,
el
11

12. Gobierno
de
la
Ciudad,
conducido
en
los
últimos
años
por
la
fuerza
conservadora
que
intenta
representar
el
PRO,
ha
establecido
parámetros
diametralmente
opuestos
a
estas
ideas.
La
política
de
vivienda
de
la
Ciudad
ha
sido
rehén
de
los
objetivos
e
intereses
del
capital
inmobiliario.
Su
papel
y
función
ha
consistido
pues,
en
servirle
el
plato
a
los
poderosos.
Queda
evidenciado
que
el
macrismo
elige
ceder
ante
el
capital
privado
el
rol
indelegable
del
Estado
en
materia
de
planificación
urbana
y
uso
del
suelo.
Es
decir,
la
política
de
vivienda
se
muestra
difusa
con
la
intención
de
delegar
en
el
mercado
la
solución
de
las
asimetrías
socioeconómicas
de
la
población
porteña.
Y
es
allí
donde
interviene
el
negocio
inmobiliario
que,
lógicamente,
distingue
a
su
cliente
y
expulsa
a
los
menos
pudientes.
No
se
trata
de
“falta
de
política”
sino
de
una
clara
estrategia
de
un
Estado
que
trabaja
de
forma
sistemática
y
eficiente
en
función
de
los
intereses
que
representa.
Garantiza
además
la
consolidación
de
un
ideario
conceptual
en
pos
de
una
Ciudad
que
acoge
a
una
clase
privilegiada
mientras
despide
y
rechaza
a
los
otros.
Es
aquí
donde
la
frase
de
Gabriela
Michetti
queda
concretamente
materializada.
Detrás
de
la
paleta
multicolorida
de
los
afiches
del
PRO
existe
un
modelo
que
excluye
a
las
mayorías
e
impone
una
sociedad
reducida
al
arbitrio
de
unos
cuantos
“grandes
jugadores”
que
determinan
la
forma
en
la
que
viviremos
los
próximos
veinte
años
en
la
Ciudad.
Esos
son
los
"titulares"
a
los
que
el
macrismo
nos
subordina
con
su
política
urbana.
Por
el
contrario,
nosotros
sostenemos
que
una
política
para
la
resolución
efectiva,
duradera
y
seria
al
problema
habitacional
-­‐que
proteja
a
la
ciudadanía
de
la
especulación
financiera
e
inmobiliaria-­‐
implica
una
voluntad
explícita
del
Estado
para
condicionar
el
desarrollo
anárquico
del
capital
especulativo
y
conducirlo
hacia
las
verdaderas
necesidades
de
la
comunidad.
Es
cierto,
son
dos
modelos
en
pugna,
y
la
ciudadanía
puede
elegir.
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