Este documento explica dos principios fundamentales del derecho registral: el principio de fe pública registral y el principio de legalidad. El principio de fe pública registral protege a los adquirientes de buena fe que obtengan un derecho registrado. El principio de legalidad requiere que los registradores califiquen la legalidad de los títulos antes de registrarlos e inscribirlos.

2. PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL.-
◦ Es el principio al amparo del cual, se protege al
adquiriente de buena fe y a título oneroso, como
tercero registral, siempre que su adquisición no
adolezca de causas de nulidad que aparezca de la
partida registral o sus antecedentes registrales a la
fecha de su inscripción.

3.  TERCERO CIVIL, que es aquel que no habiendo intervenido
en el acto o contrato, sin embargo funda su derecho en el
hecho de que los alcances del acto jurídico le afectan de
alguna manera.
El tercero civil en materia registral será el que no teniendo
su título inscrito, funda su derecho en no haber sido parte
en el acto o contrato, entendiéndose por parte, a cada una
de las personas que por voluntad, interés o determinación
legal intervienen en un acto jurídico plural; por lo que no
puede sufrir perjuicio como consecuencia de hechos en los
que no ha intervenido. Son pues las personas que no son
parte en el acto o contrato y por tanto no se encuentran
vinculados por la relación jurídica. Y podrá o no
defenderse, haciendo uso exclusivo de las normas del
derecho común.

4.  TERCERO REGISTRAL, es aquel que funda su
derecho en la inscripción, y lo opone frente al
que no tiene el derecho inscrito o lo inscribe
con posterioridad.
 Pero la ley exige determinados presupuestos para
poder otorgar la categoría de tercero Registral al
titular del derecho inscrito: onerosidad, buena fe,
inexistencia de causas de nulidad, rescisión o
resolución en los asientos registrales y
antecedentes.

5.  a) La onerosidad.-
 Es decir la adquisición deberá haberse hecho a
título oneroso, o lo que es lo mismo a cambio
de una contraprestación dineraria o de otra
índole. (Compra venta, permuta, dación en
pago, etc.); La adquisición a título gratuito
(sucesión, anticipo de legitima, donación, etc.)
no concede esta protección, ya que se estima
que quien adquiere por este título, debe
merecer la misma protección que su cedente.


6. b) La buena fe.-
 Supone un comportamiento leal y una
actitud de integridad y honestidad, además
de la ausencia de mala voluntad.

7.  c) inexistencia de causas de nulidad, rescisión
o resolución, en los asientos registrales y
antecedentes.
 El titular del derecho, debe pues ignorar la
existencia de la inexactitud en lo publicado en el
registro; es decir que si en verdad existen causas
de nulidad o anulabilidad, que no aparecen del
registro, estas causas deben ser desconocidas por
la persona que pretende ampararse en este
principio.

8.  Lo menos que se puede exigir al adquiriente, es que
revise los asientos del registro de la partida del
inmueble que va a adquirir, sus antecedentes
registrales, el legajo o archivo del titulo, y el registro de
mandatos y personal del lugar de la contratación y
ubicación del bien materia de la transferencia, no
siendo necesario, al amparo de lo dispuesto en los arts.
2034 y 3038 del C.C. efectuar esta revisión en todos los
registros ni en los de todo el país.
 El conocimiento de la inexactitud o de las causas de
nulidad, rescisión o resolución, debe ser perfecto,
directo y probado de modo concluyente, bien sea por
actos del mismo adquiriente o por hechos que
forzosamente no podía dejar de conocer.

9. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.-
 En sentido amplio, legalidad es la
conformidad con la ley. Este principio
consiste en que solo se extiende una
inscripción cuando el título, a juicio del
registrador, y bajo su responsabilidad, se
adecue a los precedentes que obran en los
registros y a las normas jurídicas que rigen
para el acto o contrato respectivo.

10. La calificación.-
 El principio de la legalidad impone que los títulos
que pretenden su acceso al asiento registral
deban ser sometidos a un previo examen,
verificación o calificación, por la que se decidirá
la aceptación de la inscripción por encontrarse el
título conforme, la suspensión del acto de
registro, por contener el título defectos
subsanables o finalmente, el rechazo del título
por adolecer de defectos no subsanables. Es
decir que el resultado de esta calificación será o
la inscripción, la observación o la tacha.

11.  consiste en la apreciación, examen,
comprobación de la legalidad de los títulos y
documentos que se presentan en el Registro
de la Propiedad, y que hace el Registrador
antes de proceder al asiento o inscripción de
aquellos.

12.  Es indudable que la esencia de la función
registral radica en la calificación, es decir en
el juicio de valor que emite en forma
autónoma e independiente el registrador,
para incorporar o no al registro una situación
jurídica nueva.

13.  Objeto de la calificación.-
 ¿Qué califica el Registrador?
 a) La legalidad del Título
 b) La Capacidad de los otorgantes
 c) La validez del acto

14.  a) La legalidad del Título. Con relación a la
función notarial, deberá pues apreciar la
competencia del notario, el cumplimiento de los
requisitos formales del documento, y si éste
responde al requerimiento legal en cuanto a la
clase de documento requerido para la
formalización del acto, escritura, documento
privado, copia certificada etc. Relacionándolos
siempre con los antecedentes registrales y los
asientos respectivos del registro. Es decir la
legalidad externa y la legalidad interna. La forma
y el acto en sí.

15.  b) La capacidad de los otorgantes, esto es
todo lo relacionado con el estado civil,
nacionalidad, y otros factores que afecten la
capacidad, pero siempre que estos consten
de los antecedentes y asiento registrales, ya
que su función no suple a la del Notario
quien examina a las partes con respecto a su
capacidad civil. Determina el registrador la
coherencia entre lo que aparece del
documento y lo que obra en los diversos
registros relacionados con el acto inscribible.

16.  c) La validez del acto, con el objeto de
determinar si existen del propio documento y
de sus antecedentes causales de nulidad
previstas en el art.219 del C.C.

17.  Consecuencias de la calificación.-
 a) Calificación positiva.- El título es declarado
conforme, es decir cumple con los requisitos
legales y formales, así como los de trámite,
pago de derechos, etc. Lo que se llamaremos
"santidad del título", y por tanto se procede a
su inscripción, con el despliegue de todos los
efectos jurídicos que ello supone.

18.  b) Calificación negativa.- El título adolece de
defectos y por tanto no es posible su ingreso
al registro.
 En este caso nos encontramos frente a dos
supuestos:
 1.- Defecto subsanable
 2.- Defecto no subsanable


19.  1. - EL DEFECTO ES SUBSANABLE.- En este
caso, el Registrador procede a OBSERVAR el
título. Estos defectos pueden ser errores
materiales, como por ejemplo, no se
consignó el apellido materno de la cónyuge o
el número de DNI de uno de los contratantes.
Es decir se trata de un defecto que no
invalida el acto jurídico, aunque pueda
invalidar el título que lo contiene.

20.  2. - EL DEFECTO NO ES SUBSANABLE.- En este
caso, el Registrador procederá a la TACHA del
título, esto es, a la denegatoria de inscripción
definitiva, puesto que se trata de un defecto
que invalida no solo el título sino también el
acto jurídico. Por ejemplo, el que aparece
como vendedor de un inmueble es un incapaz
absoluto, cuya declaración de incapacidad
obra en el registro.

21.  Pero también procede la tacha si transcurrido
el plazo para subsanar las observaciones que
concede el artículo 43 del TUO del
Reglamento General de Registros Públicos (35
días a partir de la fecha de ingreso, artículo
25).

22.  Tanto las observaciones como las tachas
deben ser motivadas y las primeras,
formuladas en forma simultánea y no
sucesiva, como lo establece el art.39 del TUO.