Este documento describe los principios del sistema registral peruano. Explica brevemente cada uno de los principios registrales como el principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, especialidad, publicidad, prioridad, legitimación y fe pública registral. Además, ofrece definiciones de los conceptos de principios registrales según diferentes autores.

1. GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral

2. NATURALEZA:
 Especial.
 No contencioso.
 Tiene por finalidad la inscripción de títulos.
 Admite apersonamiento de funcionarios y
autoridades indicados en la Ley 30313 a efectos
de plantear oposición sustentada en
suplantación de identidad o falsificación de
documentos.
INSTANCIAS:
 Registrador.
 Tribunal Registral.

3. INICIO DEL PROCEDIMIENTO:
Se inicia con la presentación del título por el
Diario.
CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMEINTO:
Concluye con:
 La inscripción.
 La tacha por caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentación.
 Aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

4. PLAZOS:
Se computarán por días hábiles, salvo disposición en
contrario. Son días hábiles aquellos en que la oficina
del Diario hubiese funcionado.
TITULOS CONEXOS:
Presentados con uno o más asientos de presentación y
que estén referidos a la misma partida o asunto y sean
compatibles.
PARTIDA REGISTRAL:
Unidad de registro conformada por asientos de
inscripción organizados sobre la base de determinado
bien, persona u otro elemento.

5.  Título: Documento (s) en que se fundamenta inmediata
y directamente el derecho o acto inscribible y que, por
sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su
existencia.
 Documentos complementarios: No fundamentan de
manera directa e inmediata la inscripción pero
coadyuvan a la misma.
 Copias simples: No es título inscribible. No son
calificables, salvo disposición expresa en contrario
(rectificación ,título archivado, o norma).

6.  Instrumentos Públicos.
 Instrumentos Privados.
 Laudos arbitrales.
 Actos o derechos otorgados en el extranjero.

7. LEGITIMADOS:
 Los otorgantes del acto o derecho.
 Tercero interesado.
 El notario, respecto de los instrumentos que se otorguen
ante él.
DESISTIMIENTO:
 El presentante o la persona a quien éste represente.
 Antes de la inscripción.
 Escrito con firma legalizada por Notario o funcionario
autorizado.
 Puede ser parcial, siempre que se trate de actos
separables y no se afecte elementos esenciales del acto
o actos a inscribir.

8.  Por escrito, en los formatos aprobados por la SUNARP,
acompañando copia simple del DNI del presentante.
 A través de medios informáticos, previa aprobación de la
SUNARP.
REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD:
 Que se adjunte la documentación indicada en la solicitud.
 Que se abonen los derechos registrales de calificación.
 Que se acredite que el presentante haya sufragado en las
últimas elecciones, que obtenga dispensa o no se encuentre
obligado a sufragar.

9.  Cada asiento de presentación tendrá un número
de orden en atención a la presentación del título a
la Oficina del Diario.
 El asiento contendrá, bajo responsabilidad del
funcionario encargado de extender el mismo, los
datos señalados en el art. 23 del R.G.R.P.

10. Plazo ordinario: 35 días hábiles.
 Dentro de los primeros 7 días:
a) Inscribir b) Observar c) Tachar d) Liquidar
 Los reingresos se califican en 5 días.
 La subsanación o el pago del mayor derecho se efectuará
hasta el día sexto anterior al vencimiento.
 Los últimos 5 días se reservan para inscribir el título.

11. A) Automática
 Por observación, liquidación, o cuando el título
requiera informe catastral, por el plazo de 25 días
adicionales.
 En caso de apelación.
B) Gerente Registral o Gerente de área: De oficio
y con carácter general, hasta por 60 días más. Por
razones objetivas y extraordinarias debidamente
fundamentadas. Debe darse cuenta a la Jefatura.

12.  Cuando exista título pendiente incompatible referido a
la misma partida.
 Cuando exista un procedimiento de reconstrucción de
partida registral.
 Cuando sea necesaria la reproducción o
reconstrucción de un título archivado.
 Cuando el título sea incompatible con un bloqueo
vigente.

13.  Cuando el título es incompatible con el derecho de
propiedad anotado preventivamente en el
saneamiento del tracto registral interrumpido (Reg. de
bienes muebles).
 Cuando exista anotación de bloqueo por presunta
falsificación de documentos o cuando los registradores
efectúen las consultas respecto de la inmovilización
temporal de predios y otros supuestos regulados en
directivas de la SUNARP.

14.  Advertida la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la
inscripción, previa realización de los trámites que acrediten
indubitablemente tal circunstancia, procederá la tacha.
 El Registrador mantendrá el título original en custodia mientras se
encuentre vigente el asiento de presentación. Si el interesado
interpone recurso de apelación contra la tacha por falsedad
documentaria, derivará el título original al Tribunal Registral.
 Si se vence el asiento de presentación o se confirma la tacha se
derivará copia certificada del título al archivo registral y a su vez,
se informará a la autoridad administrativa superior a fin de que se
adopten las acciones legales pertinentes.


15.  Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del
contenido del título.
 Contenga acto no inscribible.
 Se haya generado el asiento de presentación en el Diario
de una Oficina Registral distinta a la competente.
 Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida
registral.
 El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de
presentación respectivo.

16.  Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a
que se refiere el artículo 36.
 En los casos a que se refieren los artículos 43, 44 y
46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, cuando al presentar el título sobre
independización por el Diario, no se hubiera cumplido
con presentar los planos de independización y
localización (ubicación) del área que se desmembra
visados por funcionario competente, o de ser el caso,
firmado por verificador inscrito en el índice de
verificadores del Registro de Predios.

17.  Cuando se produzca la caducidad del plazo de vigencia
del asiento de presentación sin que se hubiesen
subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese
cumplido con pagar el mayor derecho liquidado.
 En el texto de la tacha se precisará la naturaleza de la
misma, y las observaciones no subsanadas o el mayor
derecho registral que no ha sido pagado.

18.  Si el documento en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible, ha sido presentado
en copia simple no autorizada por norma expresa.
 El Registrador tachará el título dentro de los tres (03)
primeros días de su presentación.
 El asiento de presentación estará vigente sólo por tres (03)
días más para que pueda ser interpuesto el recurso de
apelación correspondiente.
 El Registrador deberá elevarlo en el mismo día. El Tribunal
resolverá en (03) días.
 Si el título no fuera apelado en el plazo antes indicado,
caducará automáticamente el asiento de presentación.

20. DECISIONES APELABLESDECISIONES APELABLES::
Artículo 142 R.G.R.P.
a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por
los Registradores.
b) Las decisiones de los Registradores y Abogados
Certificadores respecto de las solicitudes de expedición de
certificados.
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el
procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de
Ventas a Plazos.
d) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito de
su función registral.
No procede interponer recurso de apelación contra
las inscripciones.

21. PERSONAS LEGITIMADAS PARA APELARPERSONAS LEGITIMADAS PARA APELAR ::
Art. 143 R.G.R.P.
a) En el procedimiento registral, el presentante del título o la
persona a quien éste represente.
b) En los casos del literal b) del artículo 142, el solicitante o
la persona a quien éste represente.
c) En el procedimiento de pago de cuotas del Registro
Fiscal de Ventas a Plazos, las partes en dicho
procedimiento o el tercero que se considere afectado.
d) En el supuesto del literal d) del artículo 142, el solicitante
cuya petición ha sido denegada.

22. PLAZO PARA INTERPONERPLAZO PARA INTERPONER
APELACIÓNAPELACIÓN
Artículo 144
a) En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del
asiento de presentación.
b) En los supuestos de los literales b) y d) del artículo 142, dentro
de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que la
decisión del Registrador o Abogado Certificador, según
corresponda, es puesta a disposición del solicitante en la mesa
de partes de la Oficina Registral respectiva.
En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de
Ventas a Plazos, dentro de los quince días hábiles siguientes a la
notificación del acto materia de impugnación.

23. LUGAR:LUGAR:
 Oficina de Trámite documentario o la que
haga sus veces.
IMPROCEDENCIA DE APELACIÓNIMPROCEDENCIA DE APELACIÓN::
 Inscripciones.
 Extemporáneas.
 Cuando no se impugna la denegatoria.
 Apela persona no legitimada.

24. CLASES:CLASES:
 Del recurso
 De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se
solicita.
FORMALIDAD:
 Escrito con firma legalizada notarialmente.
EFECTOS:
 Cuando se refiera al total de la rogatoria, pone fin al
procedimiento registral.
 Cuando se refiera al recurso, prorroga el asiento de
presentación por 20 días adicionales.

25.  Indicación del Registrador ante quien se
interpone.
 Nombre, datos de identidad y domicilio.
 La decisión respecto de la cual se recurre y el
número del título.
 Los fundamentos de la impugnación.
 Lugar, fecha y firma del recurrente.
 La autorización de abogado colegiado con su
firma y la indicación clara de su nombre y Nº de
registro, salvo que sea notario.
 El título si lo hubiera retirado.

26. ANOTACION DE APELACIÓN:
 Número, fecha y acto o actos contenidos en el título
al cual se refiere el recurso.
 Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la
cual se interpone el recurso.
FALLO DEL TRIBUNAL:
 Confirmar total o parcialmente la decisión.
 Revocar total o parcialmente la decisión.
 Declarar improcedente o inadmisible la apelación.
 Aceptar o denegar, total o parcialmente el
desistimiento formulado.

27. PLAZO PARA RESOLVER:
 30 días a partir del ingreso del expediente a la
Secretaría. Prorrogables por 30 más.
JURISPRUDENCIA OBLIGATORIA:
 Resoluciones que interpreten de modo expreso y
con carácter general normas que regulan los actos
y derechos.
 Debe precisar el criterio obligatorio.
 Publicarse en el Diario Oficial.

28. INFORME ORAL:
 Debe solicitarse dentro de los 3 primeros días de
ingresado el expediente a la Secretaría del Tribunal.
RESOLUCIÓN:
 Para aprobar las resoluciones se requiere dos votos
conformes. Pueden expedirse votos singulares o
discordantes.
RECUSACIÓN O ABSTENCIÓN:
 Art. 34 y 35 del R.G.R.P.

29. INGRESO DEL TITULO
INTERPOSICION DE DEMANDA CONTENCIOSOINTERPOSICION DE DEMANDA CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVAADMINISTRATIVA
NOTIFICACION DE
RESOLUCION DEL
TRIBUNAL AL
INTERESADO
PRORROGA DEL ASIENTO 3 MESESPRORROGA DEL ASIENTO 3 MESES
15 DIAS15 DIAS
VENCIMIENTOVENCIMIENTO
DEL PLAZODEL PLAZO
CADUCIDADCADUCIDAD
DE ASIENTODE ASIENTO
Y TACHA ELY TACHA EL
TITULOTITULO
AMPARADA LA DEMANDAAMPARADA LA DEMANDA
ANOTACION DEANOTACION DE
DEMANDADEMANDA

30. LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES
Gloria Amparo Salvatierra Valdivia
Vocal del Tribunal Registral

31.  JOSÉ MANUEL GARCÍA GARCÍA:
“Son las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o
debe tener un determinado sistema registral”.
 RAMÓN ROCA SASTRE Y LUIS ROCA SASTRE
MUNCUNILL
“Pueden considerarse como el resultado conseguido
mediante la sintetización técnica de parte del
ordenamiento jurídico sobre la materia, manifestada en
una serie de criterios fundamentales, orientaciones
esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario
registral español”.
CONCEPTO DE PRINCIPIOSCONCEPTO DE PRINCIPIOS
REGISTRALESREGISTRALES

32.  CELESTINO CANO TELLO
“Son las bases informadoras del derecho
hipotecario de un país que pueden inducirse por vía
de generalización de las disposiciones concretas
de la Ley”.
Se tiende a una orientación positivista dado que
varían en cada sistema registral siendo difícil
encontrar principios de validez universal.
CONCEPTO DE PRINCIPIOSCONCEPTO DE PRINCIPIOS
REGISTRALESREGISTRALES

33.  PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
 PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD (PREFERENTE Y
EXCLUYENTE).
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.
PRINCIPIOS EN NUESTROPRINCIPIOS EN NUESTRO
SISTEMA REGISTRALSISTEMA REGISTRAL

34. PRINCIPIO
DE
ROGACIÓN

35. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
CONCEPTO
Mediante este principio se establece que las
inscripciones de los actos y contratos en el Registro no
se realizan de oficio, sino que requieren de petición de
parte interesada.
Siendo que los actos y contratos se inscriben a instancia
del interesado, el procedimiento registral sólo se iniciará
a solicitud de éste, nunca a instancia del Registrador.
Principio recogido en el artículo 2011 del C. C. y artículo
III del T.P. del R.G.R.P.

36. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Excepciones
• Rectificación de oficio.
Art. 76 R.G.R.P.
• Hipoteca legal Artículo 1119 C.C.
Las hipotecas legales a que se refiere el artículo
1118 se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del
registrador, simultáneamente con los contratos de los
cuales emanan. (…).

37. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Legitimidad
¿Quiénes pueden solicitar la inscripción?
Artículo III del Título Preliminar del R.G.R.P.:
- Los otorgantes del acto o derecho.
- Tercero interesado.
Art. 12 R.G.R.P.:
- El Notario tiene interés propio para efectos de la
solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él
se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través
de sus dependientes debidamente acreditados.
Normas concordantes con el artículo 51.1 de la Ley N°
27444, y con el artículo VI del Título Preliminar del C. C.

38. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Presentante
Es la persona que formula la solicitud de inscripción.
El Art. III T.P. del R.G.R.P. establece una presunción legal:
El presentante actúa en representación del adquirente del
derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se
solicita, salvo que haya indicado en la solicitud de inscripción que
actúa en interés de persona distinta.
Facultades del presentante:
- Solicitar la inscripción del título.
- Subsanar las observaciones.
- Desistirse de la solicitud de inscripción, o de algunos de los
actos rogados (Art. 13 R.G.R.P.).
- Interponer recurso de apelación (Art. 143 R.G.R.P.).

39. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 EN PARTES JUDICIALES
La jurisprudencia del Tribunal Registral estableció que
la rogatoria corresponde al juez respectivo, al margen
que el título sea presentado al Registro por el
interesado.
La rogatoria se encuentra contenida en el oficio y en
la resolución que dispone la inscripción.

40. PRINCIPIO DE ROGACIÓN

41. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 ALCANCES DE LA LIMITACIÓN
La limitación sólo se encuentra referida a la
presentación del título, por lo que los otorgantes
del acto pueden continuar con la tramitación del
procedimiento, debiendo para ello el notario
entregar la guía de presentación respectiva.

42. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Alcance de la rogatoria: actos a inscribir
La rogatoria de inscripción no se limita a los actos
expresamente indicados en el formulario de solicitud de
inscripción del título, sino que también comprende a todos los
actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa,
según se indica en la última parte del primer párrafo del artículo
III del Título Preliminar del R.G.R.P.
Después de la presentación del título:
Desistimiento parcial de la rogatoria: actos separables, y
siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos
esenciales del otro u otros actos inscribibles. Art. 13 del
R.G.R.P.

43. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Modificación de la rogatoria
Es improcedente.
Ampliación de la rogatoria (Art. 40 R.G.R.P.)
Sólo procede cuando el obstáculo es la falta de inscripción
de un acto previo.
Cuando exista título incompatible presentado antes de la
ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo procederá si
el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha
sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no
existiese título incompatible antes de la ampliación de la
rogatoria, ésta procederá aún cuando el instrumento que
da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la
rogatoria inicial.

44. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
REQUISITOS DEL DESISTIMIENTO
 El presentante del título.
 Mediante escrito con firma legalizada por Notario o por
funcionario autorizado.
 Mientras no se hubiere efectuado la inscripción correspondiente.
 Presentante Notario: no requerirá legalización de firma.
 Judicial: sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha
expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya
indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de
persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el desistimiento a
solicitud de ésta. Si el Juez deja sin efecto la resolución en
cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará por
concluido el procedimiento registral tachando el título.
 El desistimiento puede ser total o parcial.

45. PRINCIPIO
DE
LEGALIDAD

46. CÓDIGO CIVIL ARTÍCULO 2011
I PÁRRAFO
El registrador califica:
 La legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción.
 La capacidad de los otorgantes.
 La validez del acto.
Respecto de:
 Lo que resulta de ellos.
 De sus antecedentes.
 De los asientos de los registros públicos.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVOTRATAMIENTO LEGISLATIVO

47. ART. V DEL TITULO PRELIMINAR DEL R.G.R.P.
La calificación comprende:
 Verificación del cumplimiento de las formalidades propias del
título.
 Capacidad de los otorgantes.
 La validez del acto.
 Verificación de obstáculos que emanen de la partida registral.
 Condición de inscribible del acto o derecho.
La calificación se realiza sobre:
 Titulo presentado.
 Partida o partidas vinculadas.
 Complementariamente: antecedentes del Registro.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVOTRATAMIENTO LEGISLATIVO

48. ART. 32 R.G.R.P. ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de
inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar
la inscripción.
b) Verificar la existencia de obstáculos en la partida registral,
así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan
impedir temporal o definitivamente la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o
contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta
y la de los demás documentos presentados.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD

49. d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los
documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones
legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en
dichas normas.
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario
que autorice o certifique el título.
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del
título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y
complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de
las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y
Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la
verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD

50. g) Verificar la representación invocada por los otorgantes.
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas
registrales respectivos.
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos
registrales donde haya advertido la existencia de errores
materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria
de inscripción del título objeto de calificación.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD

51. Código Civil Artículo 2011 - II Párrafo
Cuando se trate de parte que contenga una
resolución judicial que ordene la inscripción:
El Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones
o información complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables,
sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVOTRATAMIENTO LEGISLATIVO

52. Art. 32 R.G.R.P.
(PENÚLTIMO PÁRRAFO)
 En los casos de resoluciones judiciales que contengan
mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas,
el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo
dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del
Código Civil.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVOTRATAMIENTO LEGISLATIVO

53. “El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley
del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el
segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador
está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al
Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se
solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el
antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el
mandato de anotación o inscripción mediante una resolución,
incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no
puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en
estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del
título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse
constancia en el asiento registral”.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
CALIFICACIÓN DE PARTESCALIFICACIÓN DE PARTES
JUDICIALES-POOJUDICIALES-POO

54.  La limitación en la calificación de los partes judiciales,
establecida en el artículo 2011 del Código Civil, y art.
32 R.G.R.P. se refiere a la legalidad y validez del acto.
 Subsistiendo la calificación de:
- La formalidad del título.
- La adecuación con el antecedente registral.
- La calidad de inscribible del acto o derecho.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
CALIFICACIÓN DE PARTES JUDICIALESCALIFICACIÓN DE PARTES JUDICIALES

55. Art. 32 R.G.R.P.
(ÚLTIMO PÁRRAFO)
 Instrumentos públicos notariales:
La función de calificación no comprende la verificación
del cumplimiento del notario de identificar a los
comparecientes o intervinientes a través del sistema de
comparación biométrica de las huellas dactilares, así
como verificar las obligaciones del Gerente General o
del Presidente previstas en la primera disposición
complementaria y final del Decreto Supremo Nº 006-
2013-JUS.
Modif. Por D. Leg. 1232.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVOTRATAMIENTO LEGISLATIVO

56. ARTÍCULO 33 R.G.R.P.
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus
respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo
responsabilidad, a las reglas y límites establecidos en
dicha norma.
PRINCIPIO DE LEGALIDADPRINCIPIO DE LEGALIDAD
LÍMITES A LA CALIFICACIÓNLÍMITES A LA CALIFICACIÓN
REGISTRALREGISTRAL

57. ART. 31 R.G.R.P. ÚLTIMO PÁRRAFO
En el marco de la calificación registral, el Registrador y
el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.
PRINCIPIO PRO INSCRIPCIÓNPRINCIPIO PRO INSCRIPCIÓN

58. PRINCIPIO
DE
TITULACIÓN AUTÉNTICA

59.  ANTONIO MANZANO SOLANO
"No basta, sin embargo cualquier título o documento, sino que
además, ha de ser documento público y auténtico. Ésta sería la
segunda nota básica del procedimiento registral en nuestro
sistema: principio de documentación pública frente al principio de
documentación privada. Es insuficiente, pues, que los
documentos que contengan derechos inscribibles estén
solamente suscritos por los interesados; precisa que en su
creación haya intervenido una persona dotada por el Estado de
facultades legales para conferirles carácter de públicos y
auténticos".
 MANZANO SOLANO, Antonio Derecho Registral Inmobiliario, Volumen 11,
Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid,
1994.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICAPRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
CONCEPTOCONCEPTO

60. Artículo 2010 C.C.
“La inscripción se hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria”.
Art. lll T.P. del R.G.R.P.
Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud
de título que conste en instrumento público, salvo disposición en
contrario.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICAPRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
TRATAMIENTO LEGISLATIVOTRATAMIENTO LEGISLATIVO

61. ¿QUÉ ES TITULO?
Artículo 7 R.G.R.P.
Se entiende por título para efectos de la inscripción, el
documento o documentos en que se fundamenta
inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y
que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente
su existencia.
También formarán parte del título los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción
pero que de manera complementaria coadyuvan a que
ésta se realice.
No constituye título inscribible las copias simples de los
documentos (…) Art. 43-A: tacha especial.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICAPRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

62. INSTRUMENTO PÚBLICO
Artículo 9 R.G.R.P.
Cuando las inscripciones se realicen en mérito a
instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados
o copias certificadas expedidas por el Notario o
funcionario autorizado de la institución que conserve en
su poder la matriz, salvo disposición en contrario.
PRINCIPIO DE TITULACIÓNPRINCIPIO DE TITULACIÓN
AUTÉNTICAAUTÉNTICA

63. INSTRUMENTO PRIVADO
Artículo 10 R.G.R.P.
Cuando por disposición expresa se permita que la
inscripción se efectúe en mérito de documentos privados,
deberá presentarse el documento original con firmas
legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario
que establezca formalidad distinta.
Los documentos complementarios a que se contrae el
segundo párrafo del Artículo 7, podrán ser presentados en
copias legalizadas notarialmente.
PRINCIPIO DE TITULACIÓNPRINCIPIO DE TITULACIÓN
AUTÉNTICAAUTÉNTICA

64. PRINCIPIO
DE
TRACTO SUCESIVO

65. PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
CONCEPTO RAMÓN ROCA SASTRE Y LUIS ROCA
SASTRE MUNCUNILL
“El principio de tracto sucesivo o de continuidad registral
consiste en procurar que el historial jurídico de cada finca
inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares registrales
que hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la
misma, figuren con plena continuidad ininterrumpida en su
encadenamiento de adquisiciones sucesivas,
cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de
modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y
que el titular registral actual sea el transferente de mañana”.
 Ramón M. Roca Sastre. Derecho Hipotecario,
Barcelona. Bosch Casa Editorial S.A. 1995, página 87.

66. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
CONCEPTO
Este principio nos informa que para que se inscriba un título
es necesario que quien dispone del derecho a registrar
tenga inscrita su titularidad.
El tracto sucesivo es un principio formal mediante el cual
por cada acto inscribible se extiende un asiento,
formándose una cadena de asientos por cada acto inscrito.
Se encuentra recogido en el artículo 2015 del Código Civil y
en el artículo VI del Título Preliminar del R.G.R.P.

67. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
ARTÍCULO 2015 DEL CÓDIGO CIVIL
“Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
ARTÍCULO VI DEL TÍTULO PRELIMINAR DEL
R.G.R.P.
“Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que
esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o
el acto previo necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario”.

68. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Acto previo
Existe semejanza con el tracto sucesivo, ya que mientras
éste se refiere a la cadena de titularidades inscritas, el
acto previo se encuentra referido a las inscripciones de
los actos modificatorios del bien, en el caso del registro
de bienes.
En el registro de personas jurídicas, la inscripción del
acto previo se encuentra referida a las inscripciones del
acto previo y necesario para la inscripción del acto cuya
inscripción se solicita.
Se encuentra recogido en el artículo VI del Título
Preliminar del R.G.R.P., y en el artículo V del Título
Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades.

69. PRINCIPIO
DE
ESPECIALIDAD

70. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
CONCEPTO
JOSÉ MANUEL GARCÍA GARCÍA:
Este principio está relacionado con la necesidad de
dar claridad al Registro. A éste sólo deben acceder
situaciones jurídicas que estén perfectamente
determinadas, porque sólo de ese modo se
producirá una plena claridad en los asientos, que es
la base de la publicidad registral y del fomento del
crédito territorial.

71. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
CONCEPTO
El principio de especialidad, también llamado de
determinación, nos informa que los elementos del acto
inscrito deben estar perfectamente determinados, tales
como el bien, el titular registral, así como los derechos
constituidos sobre dicho bien, para efectos de una
adecuada publicidad.
Manifestación
- Folio real: Registro de bienes Muebles e Inmuebles.
- Folio personal: Registro de Personas Naturales y
Jurídicas.
Regulado en el art. IV del T.P. del R.G.R.P.

72. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Art. IV del Título Preliminar del R.G.R.P.:
“Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro
que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona
natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que
determinen la apertura de una partida registral”.

73. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
EXCEPCIÓN:
Art. 11 RIRMC.- Principio de especialidad
“Por cada contrato de garantía o acto jurídico inscribible en los
que se afecten bienes muebles no registrados en un Registro
Jurídico de Bienes, se abrirá en el RMC una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquéllos, así como sus modificaciones o cancelaciones.
(...)
Se podrá abrir una partida en mérito a una medida cautelar que
afecte bienes muebles no registrados, cuya finalidad será otorgar
preferencia y oponibilidad”.

74. PRINCIPIO
DE
PUBLICIDAD

75. Definición de publicidad
Sistema de divulgación destinado a hacer
cognoscible determinadas situaciones jurídicas
para la tutela de los derechos y seguridad del
tráfico.
Publicidad Registral = publicidad jurídica o
publicidad efecto (que brinda seguridad jurídica,
opuesta a publicidad noticia).
PRINCIPIO DE PUBLICIDADPRINCIPIO DE PUBLICIDAD

76. Manifestaciones del principio de
publicidad:
 Publicidad Material:
Negativa (inoponibilidad de lo no inscrito).
Positiva (legitimación y fe pública registral).
 Publicidad Formal : Medio o modo de hacer efectiva la
notoriedad de las inscripciones, permitiendo a
particulares acceder al contenido del Registro.
PRINCIPIO DE PUBLICIDADPRINCIPIO DE PUBLICIDAD

77. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
PUBLICIDAD MATERIAL
Artículo 2012 C.C.:
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.
Art. I del T.P. del R.G.R.P.
El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo.
OPONIBILIDAD ERGA OMNES.

78. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
PUBLICIDAD FORMAL
Artículo II del T.P. del R.G.R.P.
La publicidad registral formal garantiza que toda
persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general,
obtenga información del archivo Registral.

79. LA PUBLICIDAD FORMAL COMPRENDE:
 La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los
títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran
en trámite de inscripción.
 La expedición de los certificados literales de las inscripciones,
anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos
que hayan servido para extender los mismos y que obran en el
archivo registral.
 La expedición de certificados compendiosos.
 La información y certificación del contenido de los datos de los
índices y del contenido de los asientos de presentación.
No forma parte de la publicidad registral formal la información
que de manera gratuita se brinde a través de internet o telefonía
móvil.
PRINCIPIO DE PUBLICIDADPRINCIPIO DE PUBLICIDAD

80. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD
El personal responsable del Registro no podrá mantener
en reserva la información contenida en el archivo registral
salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro.
II párrafo del art. II del T.P. del R.G.R.P.

81. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD
Art. 128 R.G.R.P.: Acceso a la información que afecta el
derecho a la intimidad.
La persona responsable del Registro no podrá mantener en
reserva la información contenida en el archivo registral, con
excepción de las prohibiciones expresamente establecidas en
otras disposiciones.
Cuando la información solicitada afecte el derecho a la
intimidad, ésta sólo podrá otorgarse a quienes acrediten
legítimo interés, conforme a las disposiciones que
establezca la SUNARP.

82. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
CLASES DE CERTIFICADOS
1. Literales: copia o impresión de la totalidad o
parte de la partida registral, o de los documentos que
dieron mérito para extenderlos.
2. Compendiosos: extracto, resumen o indicación
de determinadas circunstancias del contenido de las
partidas registrales.
FUNCIONARIOS AUTORIZADOS
 Registrador.
 Certificador o Abogado certificador.
Art. 131 R.G.R.P.

83. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PREVALENCIA DE LA PARTIDA SOBRE EL
CERTIFICADO
“Cuando los certificados a que se refiere este título no
sean conformes o acordes, según el caso, con las
partidas registrales, se estará a lo que resulte de éstas,
sin perjuicio de la responsabilidad que pueda
determinarse respecto al Registrador o Certificador
debidamente autorizado y demás personas que
intervinieron en su expedición”.
Art. 139 R.G.R.P.

84. PRINCIPIO
DE
PRIORIDAD

85. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Ramón Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill
Principio hipotecario en virtud del cual el acto
registrable que primeramente ingrese en el Registro
de la propiedad se antepone con preferencia
excluyente o superioridad de rango a cualquier otro
acto registrable que siéndole incompatible o
perjudicial, no hubiera sido presentado al Registro o
lo hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto
fuese de fecha anterior.

86. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Conclusión
El principio de prioridad es fundamental para el
funcionamiento del sistema registral porque mediante
dicho principio se determina la preferencia entre los
títulos presentados al Registro, principio que queda
reflejado en el axioma romano:
“Prior in tempore, potior in iure ”. (primero en el tiempo
mejor en el derecho).
La prioridad se encuentra determinada por el asiento de
presentación, y debe contener:
“Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo del
ingreso del título al Registro”.
Artículo 23 del R.G.R.P. (Contenido del asiento de

87. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Efectos de la prioridad
- La preferencia (prioridad preferente): Tiene lugar frente
a títulos compatibles.
Regulado en el art. 2016 C.C. y art. IX del T.P. del
R.G.R.P.
- La Prevalencia (prioridad excluyente). Tiene lugar frente
a títulos incompatibles.
Regulado en el art. 2017 C.C. y art. X del T.P. del
R.G.R.P.
Se produce el cierre del Registro, que puede ser:
* Cierre provisional.

88. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Artículo 26 R.G.R.P.:
“Títulos pendientes incompatibles
Durante la vigencia del asiento de presentación de un
título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con
éste.
Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando
la eventual inscripción del primero excluya la del
presentado en segundo lugar”.
¿Quién determina la incompatibilidad?
El Registrador.

89. PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
III PLENO
Sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 05 de junio de 2003.
7.- INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE TÍTULOS
“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse
en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso
que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior
pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su
calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe
procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título
posterior”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nºs 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de
enero de 2003 y Nº 083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003.

90. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
SUSPENSIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Finalidad: Evitar perjuicios.
Ejemplos:
- Título pendiente incompatible.
- Bloqueo vigente.
- Reconstrucción de partida o de título archivado.
- Otros
EFECTOS RETROPRIORITARIOS DE LAS ANOTACIONES
PREVENTIVAS.
Reservan prioridad al acto definitivo que cautelan.
Ejemplos: Demanda, sentencia, etc.
Cuando se inscriba el acto definitivo, los efectos se
retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación de

91. PRINCIPIO
DE
LEGITIMACIÓN

92. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
CONCEPTO
Es aquel que establece la presunción relativa de
exactitud del contenido del asiento registral, mientras
no sea rectificado o invalidado (judicial o arbitral).
Sustento:
- La calificación registral.
- Garantía de intangibilidad del contenido de los
asientos registrales. Ley 26366.

93. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
La presunción es doble:
- Referida a la titularidad del derecho registrado.
- Referida a la vigencia del derecho registrado.
Consecuencia más trascendente:
La facultad dispositiva o poder de disposición de que
queda investido el titular registral.

94. ARTÍCULO 2013 C.C. Principio de legitimación
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa
cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las
disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables
con arreglo a las disposiciones vigentes.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
TRATAMIENTO LEGISLATIVO

95. VII. T.P. R.G.R.P. PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN
Los asientos registrales se presumen exactos y
válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al
titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
TRATAMIENTO LEGISLATIVO

96. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
 Establece una presunción iuris tantum.
 Inversión de la carga de la prueba.
 Legitima al titular registral.
 El derecho inscrito se extiende en los términos
del asiento registral.
 La legitimación se limita al asiento, no
comprende al título archivado que le dio
origen.

97. PRINCIPIO
DE
FE PÚBLICA REGISTRAL

98. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
CONCEPTO
Principio fundamental del sistema registral ya que
permite la protección del tercero de buena fe que
confiado en la información que proporciona el Registro
contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el título de su
transferente.

99. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
• Artículo 2014 C.C.
(…) por virtud de causas que no consten en los asientos registrales
y los títulos archivados que los sustentan.
• Vlll del T.P. del R.G.R.P.
(…) siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los
asientos registrales.

100. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
FUNDAMENTO DEL PRINCIPIO
Asegurar el tráfico patrimonial, protegiendo las adquisiciones
efectuadas por terceros adquirentes confiados en el contenido
del Registro.
Esta protección supone que el verdadero titular quede privado
de su derecho en beneficio de aquel que adquirió de quien
parecía titular pero no lo era.

101. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
TERCERO REGISTRAL
Ramón Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill
Es el tercer adquirente por negocio jurídico del dominio
de inmuebles o derechos reales limitados sobre los
mismos , que en función del Registro inexacto es
mantenido en su adquisición por la fe pública registral,
siempre que concurran los demás requisitos exigidos
por la ley para tal protección.

102. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
REQUISITOS PARA SER TERCERO REGISTRAL
 Adquisición de buena fe.
 A título oneroso.
 De quien aparece inscrito en el Registro con facultades
para otorgar el derecho adquirido.
 Que la causa que origina la nulidad, rescisión,
cancelación o resolución del derecho del transferente no
se desprenda del Registro (asientos y títulos archivados).
 Que inscriba su adquisición.

103. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
ADQUISICIÓN DE BUENA FE
• Aspectos de la buena fe:
- Positivo.
- Negativo.
Conforme al Art. 2014 se recoge el aspecto negativo.
“La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro”.
• Momento en el que debe presentarse la buena fe:
- Al momento de la adquisición.
- Debe mantenerse hasta el momento de la inscripción.

104. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO
• Exp. Motivos C.C.:
Se excluyen expresamente las transferencias a título
gratuito por estimarse que el adquirente en ellas debe
tener la misma protección que su transferente.
• Razón de la onerosidad: El adquirente experimenta
disminución en su patrimonio.

105. GRACIAS