Este documento discute la regulación hipotecaria y los desahucios en España. Señala que desde 2008 se han registrado 350.000 desahucios, lo que ha generado resentimiento hacia los bancos. Propone que las ayudas a los bancos deberían usarse también para ayudar a los desahuciados. Analiza varias propuestas para fortalecer la protección de los deudores hipotecarios de buena fe, como la dación en pago y la creación de comisiones mixtas. Finalmente, argumenta que es necesario evaluar el impact

1. Desahucios y regulación hipotecaria.
Manfred Nolte
La acumulación de ejecuciones hipotecarias registradas en España(350.000
desde 2008, 14 diarias en Euskadi) ha provocado un creciente sentimiento de
repulsa ciudadana hacia el sector bancario, bajo el argumento de que quienes
tanto han recibido del contribuyente para su rescate –la aportación media del
ciudadano español al rescate bancario se cifra en 1.800 euros-, deben colaborar
ahora en paliar las necesidades de aquellos que, a causa de la pérdida de la
vivienda, se ven confrontados a niveles de exclusión social.
O alternativamente se escucha la reivindicación bastante generalizada de que
las sumas aplicadas al rescate bancario darían más juego, y en cualquier caso
serían mas justas y urgentes, si se aplicasen a paliar los dramas de los más
afectados por la crisis, como es el caso entre otros de quienes se ven desalojados
de sus viviendas. Según esta visión las ayudas públicas no se han extendido mas
que a una de las partes de la relación inmobiliaria dejando al deudor en
manifiesta indefensión ante una crisis de la que no se siente responsable.
Desde la inequívoca cobertura moral de quien es más frágil y más necesita, las
líneas que siguen pretenden ahondar en las raíces de una tendencia de
desahucios creciente, acompañar las reflexiones y propuestas para superar la
actual preocupación social y alertar de que las ayudas bancarias y el apoyo al
ciudadano en situación de precariedad no son medidas alternativas y
excluyentes, sino complementarias y simultáneamente necesarias. Cabe
adelantar que no existen soluciones milagrosas a estos problemas que
descubren profundos dramas personales, pero igualmente toca constatar que el
regulador debe hacerse eco de que las medidas procuradas hasta el presente
revisten el carácter de meramente testimoniales.
El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 dejó al descubierto las carencias
manifiestas de nuestro modelo inmobiliario. Exceso de confianza en los
tomadores de préstamos adquirentes de un hogar con el que cumplían un sueño
tan legítimo como frágil junto a unas prácticas bancarias en muchas ocasiones
irresponsables al no medir adecuadamente las posibilidades financieras de sus
prestatarios, bajo una plataforma eufórica de liquidez derivada de la buena
calificación del riesgo país que atraía a nuestros bancos toda suerte de capitales.
Unos supervisores laxos y el detonador del caso Lehman hicieron el resto. La
crisis del país ha llevado a la restructuración y recapitalización del sistema
financiero, yugulando el crédito, y la pérdida masiva de empleo y de capacidad
de pago ha hecho que un buen número de ciudadanos sobreendeudados se vean
incapaces de hacer frente al pago de sus préstamos. Con diversidad de tacto y
también de plazos de negociación, las ejecuciones bancarias se han convertido
en penosa actualidad, constatándose además un incremento porcentual en la
tendencia(20,6% respecto de 2011).
Frente a este estado de cosas determinadas iniciativas, secundadas con las
correspondientes propuestas convergen en el postulado general de reforzar la
protección del hipotecado siempre bajo la asunción de que se trate de un
‘deudor de buena fe’. La relatora Raquel Rolnik en su reciente informe a

2. Naciones Unidas sobre el seguimiento del derecho universal a la vivienda se
muestra muy crítica con el marco jurídico español apuntando a un determinado
número de soluciones. De gran interés y oportunidad política resulta asimismo
un informe de este mismo año titulado ‘Crisis económica y deudores
hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo’, en el que un
equipo auspiciado por Maria Luisa Cava describe certeramente la situación que
se cierra con un capítulo de propuestas. El borrador de la Comisión europea
sobre el ‘Crédito hipotecario’ vierte igualmente pautas y líneas de resolución
aunque se encuentra en trámite de debate.
Pero es quizá el documento redactado por seis magistrados del Consejo General
del poder Judicial –no asumido por este Órgano- el que plantea las propuestas
más avanzadas e innovadoras. Tras reconocer los tímidos pasos dados por el
regulador en los últimos tiempos los reputa insuficientes y en cualquier caso no
reparten equitativamente las consecuencias de la crisis económica. El equipo de
magistrados destaca una serie de medidas que deberían ser adoptadas( 18 en
total) que van desde la determinación del concepto de ‘deudor hipotecario de
buena fe’, hasta la creación de comisiones mixtas para favorecer soluciones en
torno a una salida negociada. Otras pasarían por la admisión imperativa de la
dación en pago, la posibilidad del deudor de disponer de un catálogo de motivos
de exposición, la atribución al juez de facultades para acordar moratorias, el
establecimiento de periodos de carencia en la amortización de la deuda o la
ampliación de supuestos en que el prestatario puede continuar utilizando la
vivienda mediante el pago de un canon. Se trata de un breve documento, que
aunque cuestionado, es de lectura obligada. Otras voces de la sociedad civil se
han alzado reclamando una pronta reforma de la normativa que la judicatura no
tiene capacidad para reinterpretar. En el momento de cerrar este artículo salta
la noticia de que el Gobierno crea un grupo de trabajo para impulsar nuevas
medidas contra los desahucios. Soraya Sáenz de Santamaría ha anunciado que
la reforma de la normativa prevé incorporar medidas ‘mucho más eficaces’ para
frenar situaciones límite, desde una actitud de ‘máxima voluntad’ por parte del
ejecutivo.
La aplicación de normas más contundentes en protección del hipotecado de
buena fe, entre las que destaca la admisión condicionada de la ‘dación en pago’
conduce finalmente a evaluar el impacto que dicha medida puede tener en los
libros de la Banca. El regulador/supervisor del sector bancario deberá juzgar en
qué medida la quita que la medida pudiera acarrear amenaza la precaria salud
de un sector que se encuentra en el epicentro de la crisis. En particular el
carácter retroactivo o no de la medida podría tener unas consecuencias cuyo
alcance es difícil adivinar. Lo que no es aritméticamente correcto es cerrar los
ojos sin tener una estimación de sus efectos económicos.
Una última consideración. Es hora de desterrar de una vez por todas el genérico
‘Bancos’ y sustituirlo adecuadamente por este o aquel Banco, por uno eficaz y
diligente y otro desnortado y dañino. Y tener bien claro que el rescate al sector,
uno que tiene una incidencia sistémica incomparable, se realiza no por amor de
los Bancos sino por responsabilidad hacia los agentes involucrados en el mismo
, muy en particular hacia sus depositantes. No todos los Bancos han sido
rescatados y por lo tanto solo unos concretos lo han sido con los fondos del
contribuyente. Esos Bancos están nacionalizados y es de esperar que, más

3. pronto que tarde, una vez privatizados, el Estado, esto es el contribuyente,
recupere las cantidades adelantadas.