Presentación realizada por los gremios construtctores en el marco del estudio del POT y que en contra de la propuesta de Proyecto de Acuerdo de POT planteado hasta la fecha.

1. POTENCIAL DE SUELO Y EDIFICABILIDAD PARA
EL DESARROLLO DE VIP Y VIS EN EL
MUNICIPIO DE MEDELLÍN
ISVIMED – CAMACOL Antioquia
2.013

2. Introducción
El Proyecto de Ciudad de Medellín y la disponibilidad de suelo
para Vivienda de Interés Social 2.014 – 2.026
El estudio que presentamos a continuación
parte de la necesidad que tiene a futuro, el
Municipio de Medellín y los demás Municipios
que conforman el Valle de Aburrá, de identificar,
gestionar y habilitar suelo para el desarrollo de
proyectos de vivienda de interés social que
permitan formalizar, ordenar y cualificar los
barrios para los estratos de ingresos bajos.

3. Capítulo I
El Acuerdo 046 de 2.006 y reglamentación para la habilitación
de suelo para vivienda.
El Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Acuerdo
046 de 2.006, establece para el tema de vivienda varias
directrices que se asocian a la división política
administrativa que rige las intervenciones en cada uno de
los tratamientos. A continuación relacionamos las
consideraciones que en el POT vigente se tienen para el
tema de vivienda y su incidencia en el inventario de
suelo para habilitar y el potencial de edificabilidad en
sectores de la ciudad que ya tienen Planes parciales
aprobados, y los que faltan por aprobar.

4. Objetivo 4
Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y
racionalizar el uso y ocupación del suelo.
Políticas:
• Promover y apoyar el desarrollo de programas de
renovación urbana y redesarrollo, y la densificación en
sectores de localización central estratégica o con buena
dotación de infraestructura y transporte.
• Frenar el crecimiento en los bordes de la ciudad que
presentan altas restricciones naturales al desarrollo.
• Promover una adecuada mezcla y convivencia de usos
y actividades.

5. Objetivo 7
Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integración y cohesión
social, con visión y conciencia metropolitana.
Políticas:
• Revitalizar el barrio como unidad básica, abierta, permeable, dotada de
espacio público, equipamientos y una variada oferta de actividades
complementarias.
• Favorecer la localización en la vivienda de actividades económicas o de
servicios compatibles y amigables con el espacio público y el entorno
inmediato.
• Estimular los desarrollos urbanísticos abiertos y la integración de sus
cesiones al sistema general de espacio público de la ciudad.
• Promover e incentivar la construcción y permanencia de la vivienda en el
centro de la ciudad.
• Promover y participar en la planificación concertada de la vivienda de
interés social como “hecho metropolitano” y desarrollar programas y
proyectos en el marco de sus políticas concertadas.

6. Plan Estratégico Habitacional
2.011 – 2.020
Línea Estratégica 3
Gestión del suelo, productividad y calidad en la
producción de vivienda y el hábitat.
Línea Estratégica 4
Asequibilidad a los bienes y servicios de la
vivienda y el hábitat

7. Capítulo II
Potencial de suelo para Vivienda de Interés Social en polígonos
existentes que coincide con barrios del mismo perfil socio económico
(Tratamiento de Consolidación Nivel 3).
En este tratamiento establecido en el Plan de Ordenamiento
Territorial se ha encontrado un potencial de suelo de cerca de
15.821.143 metros cuadrados, que si se establece un índice de
construcción de 2.5 y un índice de ocupación del 40%, tendríamos
la posibilidad de implementar el “Reciclaje Urbano” de cerca de
39.552.858 m2 edificables (que al ser divididos por un tamaño de
vivienda VIS de 53m2, nos daría un potencial de viviendas 746.000
unidades, para una densidad estimada de 472 Viv / Ha ), el cual
permitiría liberar suelo para construir aceras y espacio público en
cerca de 9.492.686 m2 , además de plataformas urbanas
(Arquitectura de primer piso) que albergaría comercio y servicios
en cerca de 6.284.457m2.

38. Polígonos de Consolidación Nivel 3, Hoy

39. Propuesta de Intervención
Reciclaje Urbano

40. Sin embargo creemos que este tipo de
intervenciones se debe dar solo en el 10% de
este potencial o sea, en suelo a intervenir
1.582.114m2, si se establece el índice de
Construcción de 2.5 la edificabilidad sería de
3.955.285m2 y el número de viviendas seria de
74.600 unidades.

41. Capítulo III
Potencial de oferta de vivienda en los Planes Parciales
que actualmente están aprobados.
Los Planes Parciales adoptados en su proceso de
aprobación están obligados a ofertar como mínimo el 10%
de su edificabilidad en Vivienda de Interés Social,
actualmente existen cerca de 31 que ocupan cerca de
10.056.191m2, con un potencial de edificabilidad
establecido con un Índice de Construcción promedio de
1.5 para un total de cerca de 15.084.287m2, que al
aplicarle el 10% promedio de oferta para VIS, tendríamos
1.508.428m2 edificables (que al ser divididos por un
tamaño de vivienda VIS de 53m2, nos daría un potencial
de viviendas 28.461 unidades, para una densidad
estimada de 190 Viv / Ha).

75. Capítulo IV
Potencial de suelo en “Bolsas o Burbujas” de suelo privado y de
Recuperación en los Bordes Urbanos que pueden ser habilitados
para conjuntos residenciales reasignando su cambio de uso
actual a uso residencial.

77. El potencial en suelo denominado “Bolsas o
Burbujas” es de cerca de 8.349.720 m2, suelo que
por su condición de ser periferia o borde urbano
(área estratégica para integrar el Cinturón Verde
Circunvalar) podría desarrollar con un Índice de
Construcción de 0.5 una edificabilidad de
4.174.860 m2, a la cual, si le aplicamos una
vivienda de 53 m2, nos darían cerca de 78.771
unidades para una densidad de 94 Viv / ha.

79. Con respecto al suelo de Recuperación se
tendría un potencial de 1.986.863m2, y si se le
aplica un índice de Construcción similar a la
“Bolsas o Burbujas” de 0.5, se tendría un
potencial de edificabilidad de 993.432m2, a la
cual, si le aplicamos una vivienda de 53 m2, nos
darían cerca de 18.744 unidades para una
densidad de 95 Viv / ha.

110. Capítulo V
Potencial de Edificabilidad para Vivienda de Interés Social
en polígonos de Planes Parcial No Aprobados.
Los polígonos que actualmente están sin ser formulados
corresponden a 31 planes parciales con tratamientos de
Renovación Urbana, Redesarrollo, Desarrollo,
Mejoramiento Integral en suelo urbano y de expansión. El
potencial en suelo es de 4.848.812 m2, que al aplicarle un
Índice de Construcción estimado de 1.5 nos daría una
edificabilidad total de 7.273.218m2, de los cuales, de
acuerdo con las nuevas normativas nacionales (Decreto
nacional 075, entre otras), aplicaríamos un 20% de oferta
para VIS, el cual corresponde a 1.454.644m2, a la cual, si le
aplicamos una vivienda de 53 m2, nos darían cerca de
27.446 unidades para una densidad de 189 Viv / ha.

143. Conclusiones
Una mirada a futuro
De acuerdo con las consideraciones en cada uno de
los capítulos anteriores, se tiene como síntesis que:
• El potencial de suelo para ser habilitado es
de…………..........................................26.823.700 m2
• El potencial de Edificabilidad es
de………………………………………………….17.905.223 m2
• El potencial de viviendas nuevas es
de:……………………………………………………..228.022 Ud.
• El potencial de nuevos habitantes
serian……………………………………………….750.000 Hab.

144. Este potencial estimado permitiría orientar las
políticas de habilitación de suelo para nuevos
desarrollos habitacionales de carácter social en el
marco de la formulación del Nuevo Plan de
Ordenamiento Territorial 2.014 – 2.026 para el
Municipio de Medellín. Para ISVIMED gestionar por
su propia iniciativa este suelo o en alianzas con los
propietarios del suelo, o con el sector privado,
permitiría ir construyendo un Banco de Tierras o un
Portafolio de Oferta de Proyectos que garantice el
desarrollo de programas de Vivienda de Interés
Social para las próximas tres o cuatro
administraciones.

145. Coordinación General
MARTÍN ALONSO PÉREZ
Arquitecto
Colaboración
JUAN GABRIEL SANCHEZ
Arquitecto

146. Muchas Gracias