1) La propiedad horizontal es una institución jurídica que regula la división y organización de edificios resultantes de la segregación de una construcción común, donde existen partes privadas y partes comunes. 2) Se caracteriza por que coexisten un derecho de propiedad individual sobre apartamentos y un derecho colectivo sobre áreas comunes. 3) Está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y comprende figuras como la asamblea de propietarios, la junta de condominio y el administrador.

1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que
regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la
segregación de un edificio o de un terreno común.
Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre
uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por
distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y
obligaciones en común.
La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a
la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de
una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se
divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes
del edificio.
El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un
departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes.
Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable de
ésta.
PRINCIPIOS
Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido
por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el
dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala,
en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo
siguiente:
Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones
recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción
a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de
construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban
en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por
un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada-
para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta
clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se

2. especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes,
siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente
deducibles de los mismos términos de la ley.
NATURALEZA JURÍDICA
El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho
comparado, como en la exégesis positiva de las leyes de cada país.
Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus
características fundamentales para llegar a una determinación de su naturaleza
jurídica. Así, habrá que convenir en que se trata de una propiedad muy
especial o modificada por la conjunción con otros factores jurídicos. No hay en
ella una libertad de disposición total, sino condicionada al objeto propio del
piso, y al interés de los demás propietarios del edificio; tampoco hay libre
división, porque las partes comunes siguen como accesorias de lo principal que
está constituido por los apartamentos de cada uno; el uso del propietario o del
inquilino etc., está igualmente condicionado al interés colectivo; no se sigue la
regla de la accesión de la edificación al suelo; no da derecho de dominio sobre
el subsuelo ni sobre el espacio superior; adquieren en ella mayor intensidad los
problemas de vecindad y exigen una prolija regulación que debe
reglamentarse.
Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras:
a) Porque el dueño de un edificio venda, done o transfiera de cualquier manera
la propiedad de uno o más apartamentos reservándose o no la propiedad de
otro u otros pisos,
b) Por partición material de un condominio, de modo que cada copropietario
llega a serlo exclusivamente de un departamento, conservándose la comunidad
sobre las partes de utilidad para todos,
c) Por construcción de un edificio por varias personas, destinando a propiedad
horizontal.
No solamente los actos entre vivos pueden originar la propiedad
horizontal, mediante venta, permuta, donación, asociación, etc., sino también

3. la disposición testamentaria puede igualmente dar principio a un régimen de
propiedad horizontal.
RÉGIMEN VENEZOLANO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El régimen de propiedad horizontal establece las normas que regulan los
edificios de departamentos por pisos, en el que existen partes propias y partes
comunes.
En Venezuela la base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de
Propiedad horizontal LPH; pues está prevé el ordenamiento, y es aplicada en
comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos residenciales,
comporta una serie de derechos y deberes, los cuales están reflejados, en la
legislación venezolana.
La propiedad horizontal tiene como principal característica que en
ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad
individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o
de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la
construcción.
En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un
grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de
mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.
También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista
legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y
presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama
Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese
edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del
constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se
especifica qué uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan
las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos,
cuántas personas conformarán la junta de condominio, etc.
De la Ley de Propiedad horizontal podemos destacar, a la luz de esta
legislación, tres figuras centrales:

4. En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de
máxima autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de
propietarios, formalmente conocida como Asamblea de Propietarios.
En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de
propietarios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la
cual es elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan
sus derechos e intereses.
En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o
Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción y el
quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros
descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles
encomendados.
Asimismo existe la función del administrador, como trabajo que
realmente es, debe ser remunerada, así esa persona resida en el edificio o
conjunto de edificios que va a administrar, salvo que éste decida ejecutar esta
actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de Condominio no se le
establece remuneración alguna, por lo cual el trabajo de este grupo de
personas merece respeto y consideración, respaldo y colaboración de parte de
los propietarios. Sin embargo, sería importante considerar algún tipo de
remuneración para estas personas que sacrifican su tiempo y su dignidad por
velar por las cosas comunes. En algunas residencias se les exonera del pago
de condominio, lo cual lo tienen bien ganado.
La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la
comunidad de propietarios. Su constitución y funcionamiento revisten carácter
de obligatoriedad en los regímenes de propiedad horizontal. La elección de la
junta está prevista en el Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde
se señala:
Artículo 18.- “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley
corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de
Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar
integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus

5. faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de
Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones
y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá
constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse
protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos
y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados
por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las
atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el
Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
 Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
 Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del
Administrador;
 Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de
Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
 Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la
reglamentación que fuere necesaria;
 Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.”
Otra figura fundamental en el día a día de la convivencia vecinal, bajo el
régimen de Propiedad Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras
mencionadas anteriormente, y fundamental en todo edificio o conjunto
residencial, es el Conserje (sea hombre o mujer), quien tiene a su cargo la
limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el régimen señalado. Sus
atribuciones, derechos y deberes, están contemplados en la Ley Orgánica del
Trabajo (LOT), en los artículos que van del 282 al 290.
Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben
jerarquizarse para el mejor aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es
la labor del Administrador. Es de fundamental importancia que cada propietario
cumpla con su responsabilidad de contribuir con las cosas o gastos comunes
(pagar el recibo de condominio); acción esta que define la vida, conservación y
mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales.

6. Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y
se convierte en moroso, se torna en contribuyente o colaborador del deterioro
del edificio o conjunto residencial, y tanto la junta de condominio, como el
administrador, deben evitar a tiempo que este cáncer se extienda al resto de
los propietarios.
DISPOSICIONES SOBRE BIENES PROPIOS Y COMUNES
Bienes propios: Son Los que conforme a la inscripción hecha en el
Registro Público pertenece a determinada persona o personas individual o
colectivamente
Bienes comunes: Son las partes de un edificio o conjunto sometido al
Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los
propietarios de bienes privados de acuerdo con su coeficiente de participación
asignado en el Reglamento de Copropiedad que, por su naturaleza o
destinación, permiten o facilitan su existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso y goce sometido algunas normas establecidas en
artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 3°.- El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a
las siguientes normas:
 Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios
incluidas en su apartamento o local;
 Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local
e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de
las personas por quien deba responder;
 Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento
(75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9°

7. de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y
perjuicios;
 Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los
literales anteriores;
 Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al
inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios,
industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos, ni ninguna otra
forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le
hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
 No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la
tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la
salud pública;
 No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas
costumbres.
.
COSAS SUSCEPTIBLES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Además de los apartamentos o locales, pueden existir en el edificio otras
áreas susceptibles de enajenación separada como lo reconocen disposiciones
expresas aunque dispersas en la ley.
Tales áreas son pues susceptibles de ser objeto de un derecho de
propiedad exclusivo por parte de sus adquirientes, que implica una cuota de
participación en las cosas comunes y un porcentaje en los derechos y
obligaciones en la conservación y administración del inmueble (L. P. H., art. 26,
encab.).
Esas cosas sobre cuyo régimen apenas existen normas legales
expresas, a falta de éstas, se rigen por las normas sobre apartamentos en la
medida en que procesa su aplicación analógica.
COSAS PRIVATIVAS
Aun cuando la ley no menciona explícitamente la existencia de esta
categoría especial de cosas, claramente se desprende de su artículo 5º que
ciertas cosas no forman parte de ningún apartamento; sin embargo, son

8. privativas de uno de ellos en el sentido de que pertenecen al dueño de éste y
de que no pueden enajenarse ni gravarse separadamente del apartamento o
local.
Tal es el caso de los puestos de estacionamientos, maleteros o
depósitos que sean asignados a determinado apartamento en el Documento de
Condominio (art. 5º lit. “i” y “k”); puede ser el caso de algunos sótanos (art. 5º,
lit. “d”), y de otras cosas, que a veces se llaman “anexos”, como secadores de
ropa o lavaderos situados fuera del apartamento.
Pero nada obsta para que también puedan existir cosas privativas de
partes del edifico susceptibles de enajenación separada que no sean
apartamentos.
En todo caso, esas “cosas privativas” tienen el carácter de accesorios de
los respectivos apartamentos u otras susceptibles de enajenación separada; no
están comprendidas dentro de los linderos de los apartamentos ni de otras
áreas de enajenación separada, pues caso contrario no serían cosa distinta de
ellos, y se diferencian de los bienes comunes cuyo uso corresponde
exclusivamente a un apartamento u otra área susceptible de enajenación
separada, porque la propiedad de estos últimos corresponde a una comunidad
de las regidas por la Ley de Propiedad Horizontal y sólo su uso es el derecho
que tiene carácter exclusivo.
COSAS COMUNES
La Ley divide las cosas comunes en cosas comunes a todos los
apartamentos y cosas comunes a algunos apartamentos o, lo que es lo mismo,
cosas comunes generales del edificio y cosas comunes limitadas a cierto
número de apartamentos (L.P.H., arts. 12, 22 y 26).
Por lo demás, como entre las primeras pueden existir cosas que, a pesar
de ser comunes, sean de uso exclusivo de uno de los apartamentos (L.P.H.,
art. 5º, lit. “c”), las cosas comunes generales del edificio se subdividen en las
que son de uso común y las que son de uso privativo, distinción que la ley toma
en cuenta en la distribución de gastos entre propietarios (L.P.H., arts. 8º y 12).

9. Cosas comunes a todos los apartamentos La Ley vigente determina
estas cosas comunes mediante una enumeración sin enunciar criterios
generales en la materia (L. P. H., art. 5º). No obstante, el énfasis de la ley
cuando dice “son cosas comunes a todos los apartamentos” (L. P. H., art. 5º),
en más de un caso se puede dudar si determinadas cosas que figuran en la
enumeración, han de ser necesariamente comunes a todos los apartamentos o
si la voluntad privada puede darles otro carácter.
A su vez, la Ley incluye reglas especiales para cinco categorías de
cosas que, según los casos siempre o en general son comunes a todos los
propietarios: el terreno, las azoteas, patios o jardines; los sótanos; los puestos
de estacionamiento y los maleteros; y depósitos en general.
1. Respecto del terreno se declara común “la totalidad del terreno que
sirvió de base para la obtención del permiso de construcción” (L. P. H., art. 5º,
lit. “a”) y que no es válida la exclusión expresa o tácita que se haga en el
Documento de Condominio de “ninguna porción del terreno que sirvió de base
para la obtención del permiso de construcción” (L. P. H., art. 26, párag. Único).
2. En cuanto a azoteas, patios o jardines, aunque son cosas comunes a
todos los apartamentos, en caso de que “sólo tengan acceso a través de un
apartamento o local, necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de
éste” (L. P: H., art. 5º, lit. 6).
EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO
El documento de condominio en la oportunidad del registro debe ir
acompañado de los planos explicativos del inmueble, sus dependencias,
instalaciones y, en dado caso, de sus modificaciones si las hubiera. También
se acompañaran, a dicho documento las cédulas de habitabilidad expedidas
por las autoridades sanitarias y municipales, así como del reglamento del
condominio para que sean agregados al cuaderno de comprobantes que
conserva el registrador subalterno.
Documento de Condominio no es otra cosa que el título constitutivo de la
comunidad, vale decir para hacerlo más comprensible, su "Partida de
Nacimiento", su "Estatuto Regulador". Este documento es de estricto

10. cumplimiento por parte de los copropietarios y solo puede ser modificado por
unanimidad de acuerdo, es decir por "todos" los propietarios (art. 29 L.P.H.).
Existe otra normativa en este tipo de inmuebles y se trata
del "Reglamento de Condominio", el cual contiene normas de convivencia
interna, atribuciones de la junta de condominio y en algunos casos el
procedimiento a efectuar para las convocatorias, asambleas, consultas etc. (art.
26 de la L.P.H.)
De acuerdo con la importancia del contenido que encierra este
documento, es recomendable alertar a los compradores de apartamentos y
locales para que exijan al registrador un ejemplar de dicho documento para que
se lo lean antes de formalizar la protocolización de dicho inmueble, es decir,
deben constatar en éste documento que todas las características del bien en
cuestión, así como sus particularidades, estén claramente definidas y descritas
por él.
En Derecho Civil, el documento de condominio, consiste en la situación
en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por
extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de
propiedad horizontal.
En el condominio es importante regular la forma en que los
copropietarios van a tomar las decisiones con respecto a la propiedad que
tienen en común. A tal efecto, pueden darse relaciones de mancomunidad o de
solidaridad. También es importante regular los casos de extinción de la
copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.
EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
El régimen de propiedad horizontal y, por tanto, su condominio pueden
cesar por las siguientes causas:
1. Por destrucción total del edificio.
2. Por la destrucción de, al menos, las tres cuartas partes del edificio.
3. Por ruina del edificio en las proporciones señaladas por el artículo
16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

11. Artículo 16. - En caso de destrucción total del edificio o de una porción del
mismo que represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de
los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga
participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio
amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o
exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a
adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios
minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división del mismo
inmueble.
Artículo 17. - Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las
proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca
de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos
correspondientes serán considerados como comunes.
4. Por decisión unánime de sus propietarios.
LA MULTIPROPIEDAD
En la Ley que regula y fomenta la multipropiedad y el sistema de tiempo
compartido, en su capítulo IV nos dice
De la Multipropiedad
Artículo 22.- Para los efectos de esta Ley se entiende por multipropietario, la
persona natural o jurídica titular de derechos indivisos de una parte alícuota de
una unidad residencial vacacional o recreacional determinada de carácter
turístico, así como sobre las instalaciones, servicios y áreas comunes de un
desarrollo de multipropiedad.

12. Artículo 23.- Debido a la naturaleza del objeto sobre el cual recae la
multipropiedad y la especial finalidad de la misma, no tendrá lugar la acción
divisoria ni el retracto de comuneros.
Artículo 24.- La desafectación a la modalidad de multipropiedad de un
determinado desarrollo inmobiliario sólo podrá acordarse por unanimidad de los
multipropietarios o por decisión judicial adoptada en interés de la comunidad, a
solicitud de la mayoría de los multipropietarios.
Artículo 25.- Los multipropietarios tendrán los siguientes derechos:
 Enajenar, transmitir y gravar su parte alícuota, sin el consentimiento de
los demás multipropietarios;
 Adquirir otras partes de una o varias unidades de un mismo desarrollo
inmobiliario;
 Integrar y participar en las asambleas;
 Inscribirse y utilizar sistemas de intercambio vacacional nacionales o
internacionales, cuando el desarrollo esté afiliado a dicho sistema, según
lo previsto en el artículo 37 de esta Ley;
 Obtener en cualquier momento información del promotor o, en su
defecto, del operador sobre cualquier aspecto referido al respectivo
desarrollo; y
 Los demás que establezcan el Reglamento de esta Ley, el Reglamento
de Uso Interno, el Documento de Condominio y el respectivo contrato.
Artículo 26.- Los multipropietarios tendrán las siguientes obligaciones:
 Pagar el precio por la adquisición de la correspondiente parte alícuota;
 Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias destinadas a sufragar los
gastos de mantenimiento, operación, reparación y reposición de la
unidad residencial, los muebles que en ella se encuentren, así como las
instalaciones, construcciones, áreas y servicios comunes. Los
multipropietarios deberán cumplir esta obligación hagan o no uso de la

13. unidad residencial y de las áreas y servicios comunes previstos en éste
numeral; y
 Usar la respectiva unidad residencial de acuerdo a lo establecido en esta
Ley y su Reglamento, en el Reglamento de Uso Interno, en el
Documento de Condominio del Desarrollo y en el contrato
correspondiente.
Artículo 27.- El adquirente de una unidad residencial bajo la modalidad de
multipropiedad tendrá derecho a recibir antes de firmar el respectivo
documento traslativo de propiedad, una copia, debidamente firmada por el
propietario o promotor, según el caso, del inventario completo de todos los
muebles, instalaciones y servicios con que cuenta la respectiva unidad
residencial, así como sus áreas comunes. Dicho inventario deberá ser
actualizado en la oportunidad en que se incorpore una nueva instalación,
equipo o servicio al desarrollo inmobiliario o a la unidad residencial con las
respectivas áreas comunes.
EL TIEMPO COMPARTIDO
En el Capítulo V de la Ley que regula y fomenta la multipropiedad y el
sistema de tiempo compartido, encontramos que:
Del Tiempo Compartido
Artículo 28.- Para los efectos de esta Ley, se entiende por:
Propietario: Toda persona natural o jurídica, titular de los derechos de
propiedad sobre los bienes inmuebles y muebles que integran el desarrollo
inmobiliario.
Tiempo-Compartidario: Toda persona natural o jurídica, titular del uso y
disfrute de una unidad residencial vacacional o recreacional de carácter
turístico y de los bienes muebles que en ella se encuentren, así como de sus
instalaciones, construcciones, áreas y servicios comunes, por un número

14. determinado de días o semanas, según la modalidad, en un período especifico
de años.
Artículo 29.- Los tiempo-compartidores tendrán derechos indivisos de uso y
disfrute sobre la parte alícuota de una unidad residencial, así como sobre los
bienes muebles afectos a la misma y sobre las instalaciones, servicios y áreas
comunes del respectivo desarrollo inmobiliario.
Artículo 30.- A los fines de garantizar a los adquirentes el uso y el disfrute a
futuro, los propietarios de los desarrollos inmobiliarios bajo la modalidad de
tiempo compartido, deberán constituir una fianza de fiel cumplimiento a favor
de los adquirentes por el plazo que dure la construcción del proyecto en
promoción. El monto de dicha fianza deberá cubrir el costo de adquisición
establecido en el contrato, conforme al informe suministrado a los efectos de la
obtención del Certificado de Factibilidad Técnica.
Artículo 31.- El tiempo compartido se clasificará según la identificación del
tiempo anual de goce y disfrute y de la respectiva unidad residencial
vacacional. Podrá ser: fijo, flotante, sobre espacio flotante o mixto, así:
 En el tiempo compartido fijo se usará y disfrutará de la misma unidad
residencial en la misma semana o semanas del año;
 En el tiempo compartido flotante se usará y disfrutará de la misma
unidad residencial, dentro de ciertas temporadas o estaciones del año,
cuya determinación se hará en forma periódica, de acuerdo a
procedimientos objetivos;
 En el tiempo compartido sobre espacio flotante se usará y disfrutará de
una unidad residencial, con características precisas, cuya determinación
se hará según la disponibilidad y mediante procedimientos objetivos; y
 En el tiempo compartido mixto se combinarán las dos modalidades
anteriores, de tal manera que el derecho de uso y disfrute será ejercible
en un período indeterminado dentro de una cierta temporada, en una
unidad residencial con características precisas. La determinación del

15. período de la unidad residencial se hará conforme a procedimientos
objetivos. Bajo esta modalidad podrá también fraccionarse el disfrute de
la semana o semanas en días no continuos.
Las determinaciones que se hagan mediante procedimientos objetivos,
deberán respetar el principio de igualdad de oportunidades de todos los tiempo-
compartidores.
Artículo 32.- El derecho del tiempo-compartidario podrá tener naturaleza real o
personal. En los casos de tiempo compartidos fijos y flotantes, el titular
adquirirá un derecho real sobre la respectiva unidad residencial.
En los casos de tiempos compartidos sobre espacio flotante y mixto, el titular
adquirirá un derecho basado en relaciones jurídicas obligacionales.
Artículo 33.- Los tiempo-compartidores tendrán los siguientes derechos:
 Enajenar, transmitir, gravar y arrendar su derecho de uso y disfrute sin el
consentimiento de los demás tiempo-compartidores;
 Usar y disfrutar de una unidad residencial vacacional o recreacional de
carácter turístico, los bienes muebles afectos a la misma, así como de
las instalaciones, áreas y servicio comunes, de acuerdo a lo establecido
en esta Ley y su Reglamento, en el Reglamento de Uso Interno del
respectivo desarrollo inmobiliario y en el contrato correspondiente;
 Inscribirse y utilizar sistemas de intercambio vacacional nacionales o
internacionales, cuando el desarrollo esté afiliado a dicho sistema según
el artículo 37 de esta Ley;
 Solicitar información al promotor o, en su defecto, al operador, en
cualquier momento, sobre cualquier aspecto referido al respectivo
desarrollo; y
 Los demás que establezcan el Reglamento de esta Ley, el Reglamento
de Uso Interno y el respectivo contrato.
Artículo 34.- Los tiempo-compartidores tendrán las siguientes obligaciones:

16.  Pagar el precio por la adquisición de sus derechos en el respectivo
desarrollo inmobiliario;
 Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias destinadas a sufragar los
gastos de mantenimiento, operación, reparación y reposición de la
correspondiente unidad residencial y del respectivo desarrollo, la cuales
serán prorrateadas entre los tiempo-compartidores, de acuerdo a lo que
establezca el Reglamento de esta Ley. La periodicidad de dichas cuotas
y el monto por unidad residencial, lo señalará el respectivo Reglamento
Interno, de acuerdo con la clasificación otorgada al desarrollo
inmobiliario. Esta obligación deberán cumplirla los tiempo-compartidores
hagan o no uso de la unidad residencial o de sus instalaciones, áreas y
servicios comunes;
 No modificar la unidad residencial, los bienes en instalaciones comunes,
ni variar, alterar o sustituir los bienes muebles que en ella se encuentren,
así como tampoco sus instalaciones y áreas comunes; y
 No ocuparla unidad con un número mayor de personas al máximo
autorizado, de acuerdo con el tipo de unidad residencial.
Artículo 35.- El tiempo-compartidario será responsable de los daños materiales
que causen él o las personas que tengan acceso a la unidad residencial por su
intermedio, a su mobiliario, a las instalaciones o a los bienes comunes. Deberá
reponer y pagar el monto de los daños causados antes de abandonar el
desarrollo inmobiliario.
En su caso pagará, además, intereses moratorios hasta la cancelación total del
valor de reposición de los bienes destruidos o dañados, que se calcularán de
acuerdo a los precios del mercado en la zona.