Este documento describe el procedimiento de desalojo notarial establecido por la Ley N° 30933 en Perú. El proceso consta de dos etapas: la primera es ante un notario, quien revisa la documentación para verificar si existe causal de desalojo, notifica al arrendatario y emite un acta. Luego remite el expediente a un juez de paz, quien en la segunda etapa ordena el lanzamiento en 3 días y la policía ejecuta el desalojo en 2 días adicionales. El proceso busca desalojar al arrendatario moroso de

1. LEY N° 30933
LEY DEL DESALOJO NOTARIAL
CONFERENCIA REALIZADA EL 05 DE JULIO DEL AÑO 2019 EN EL
AUDITORIO “JOSE MATIAS MANZANILLA” - SEDE DE LA ZONA REGISTRAL
XI – SEDE ICA.
PONENTE: ADOLFO PARIAMACHI ALVARADO – NOTARIO DE ICA.

2. Proyecto de Ley 3312/2018-CR (07/09/18), proponía el desalojo
notarial, con auxilio de la fuerza pública para la ejecución del
desalojo en los bienes ocupados por arrendatarios o
subarrendatarios morosos o cuyos contratos han vencido; y,
Proyecto de Ley Nro. 3643/2018-CR (21/11/18) proponía establecer
un régimen especial facultativo que autoriza el procedimiento
expeditivo de restitución del inmueble al arrendador; además su
aplicación sería sobre inmuebles cuyo alquiler mensual sea igual o
mayor a media UIT o cuyo valor de auto avalúo sea igual o mayor a
40 UIT; teniendo como requisito o premisa que las partes,
arrendador y arrendatario, se sometan expresa y previamente a lo
que denomina un “desalojo consensuado”.
ALGUNOS ANTECEDENTES

3. Ley Nro. 30201
Creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos y que modificó el artículo 594º del Código
Procesal Civil. Dispuso que en los contratos de arrendamiento, que contengan la cláusula de
allanamiento futuro por parte del arrendatario para la restitución del inmueble arrendado en
favor de su arrendador y que cuente con firmas certificadas por Notario o Juez de Paz, el
propietario podrá recurrir al Juez competente del lugar donde se ubica el inmueble a fin de
que, se le otorgue al arrendatario un plazo de seis (6) días hábiles desde que le es notificada
la demanda, para que éste acredite el pago de las mensualidades vencidas o que el contrato
de arrendamiento sigue vigente; vencido dicho plazo el Juez ordenaría el lanzamiento en
quince (15) días hábiles, de conformidad con el artículo 593º del Código Procesal Civil,
mandato que se ejecutaría contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Decreto Legislativo Nro. 1177
Crea el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.
Los contratos de arrendamiento deben estar contenidos en:
• Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA),
• Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a
vivienda (FUAO)
• Formulario Único de Arrendamiento – Financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda
(FUAL)
ANTECEDENTES

4. Objetivo
Establecer y regular el procedimiento especial
de desalojo.
Lograr que el desalojo se efectúe en un plazo de
tiempo razonable.
Busca superar las limitaciones del proceso judicial.

5. Competencia
Los notarios, dentro de la provincia en la que se
ubica el bien inmueble arrendado.
El juez de paz letrado, del distrito en el que se
ubica el bien inmueble arrendado.

6. El
propietario
El
arrendador
El
administrador
Tercero con
derecho a
restitución
FACULTADOS A SOLICITAR
EL DESALOJO NOTARIAL

7. EL inmueble se encuentre
individualizado de manera inequívoca.
El contrato debe estar contenido en el
Formulario Único de Arrendamiento de
Inmueble destinado a vivienda (FUA) o
por Escritura Pública.
REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD:

8. Las modificaciones o adendas al contrato de
arrendamiento deben cumplir con la misma
formalidad que el contrato primigenio.
La presente ley no comprende; la
desocupación por motivo de contratos de
alquiler venta, arrendamiento financiero u
otros tipos de contratos que incluyan pago
para adquirir la propiedad del inmueble.
REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD:

9. CONTENIDO DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
CLÁUSULA DE
ALLANAMIENTO A FUTURO
CLÁUSULA DE
SOMETIMIENTO EXPRESO
EL NÚMERO, TIPO Y
MONEDA DE LA CUENTA DE
ABONO
NOTA: Los contratos celebrados en el marco del Decreto Legislativo N° 1177 y
anteriores a este, pueden acogerse a esta normativa, siempre y cuando se
suscriba una adenda o se adecue a las formalidades del contrato antes
señaladas.

10. a) Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento;
o,
b) Incumplimiento del pago de la renta convenida de
acuerdo a lo establecido en el contrato de
arrendamiento.
c) Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo
dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código
Civil (2 meses más 15 días impagos, pero la norma
indica también otros casos).
CAUSALES DE DESALOJO NOTARIAL*:
*Art. 7° de la Ley Nro° 30933.

11. La intervención
del Notario de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
Solicitud del propietario, el arrendador, el
administrador o todo aquel que considere tener
derecho a la restitución de un bien inmueble, dirigida
al Notario de la Provincia.
El Notario de la Provincia, constata: i) Los requisitos
de procedibilidad; ii) contenido del contrato de
arrendamiento; y, iii) los requisitos de la solicitud
establecidos en la Ley.
Primera Etapa:
Notarial

12. La intervención
del Notario de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
Contenido de la solicitud:
Se presenta por escrito, señalando:
El nombre del propietario, arrendador o aquel que
tenga derecho a la restitución del inmueble, su
domicilio, documento de identidad y firma
Nombre del arrendatario, su domicilio contractual,
de ser el caso, su número o copia del documento de
identidad.
Requisitos adjuntos a la solicitud:
1. El original o la copia legalizada del formulario FUA o de
la escritura pública del contrato de arrendamiento.
2. El original o la copia legalizada de la carta notarial
cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo
y a su domicilio contractual.
Primera Etapa:
Notarial

13. La intervención
del Notario de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
Para constatar el incumplimiento del pago de la renta, el
notario solo considerará la constancia de transferencia o
depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de
abono acordada por las partes, hasta antes de la
recepción de la carta notarial requiriendo la restitución del
inmueble. También constata el vencimiento del plazo.
El propietario presenta una solicitud dirigida al Notario,
luego el Notario revisada la documentación, procede a
notificar al arrendatario para que dentro del plazo de 5 días
hábiles acredite no estar incurso de las causales de
desalojo .
Primera Etapa:
Notarial

14. La intervención
del Notario de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
El arrendatario puede formular oposición, cuando:
i) La renovación o prórroga del plazo del contrato de
arrendamiento con las mismas formalidades que el
contrato primigenio;
ii) La constancia de transferencia o depósito de los pagos
de la renta realizados en la cuenta de abono acordada
por las partes;
iii) El incumplimiento de las formalidades establecidas.
El Notario después de los 5 días hábiles, procede:
i) Extender un acta no contenciosa dejando constancia del
vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por
falta de pago, con la declaración de la procedencia del
desalojo y procede a protocoliza en el Registro Notarial de
Asuntos No Contenciosos; y,
ii) Remite la copia legalizada del expediente al Juez de Paz
Letrado del distrito donde se ubica el inmueble arrendado,
a fin de que éste proceda con el lanzamiento del
arrendatario o quien se encuentre en posesión del bien
materia de desalojo.
Primera Etapa:
Notarial

15. La intervención
del Notario de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
El Tramite de desalojo concluye cuando:
i) No se configura alguna de las causales de desalojo, en dicho
caso el notario finaliza el trámite comunicando de este hecho al
solicitante.
ii) Las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento
del procedimiento. En este caso, el notario levanta el acta no
contenciosa correspondiente concluyendo el trámite.
Primera Etapa:
Notarial

16. La intervención
del Juez de Paz
Letrado de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
Es la etapa de ejecución del desalojo (que en
términos prácticos es un lanzamiento) y la
recuperación de la propiedad en favor del
propietario, el arrendador, el administrador y todo
aquel que considere tener derecho a la restitución
de un bien inmueble.
.
El interesado podrá solicitar ante el Juez el pago de
las costas y costos del proceso, así como de los
servicios notariales derivados del desalojo.
.
Segunda Etapa:
Judicial

17. La intervención
del Juez de Paz
Letrado de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
a) El propietario/arrendador formula ante Notario la
solicitud de lanzamiento, dirigida al Juez
competente, acompañando la tasa judicial, para
que haga el traslado respectivo
Propongo que esta ambigüedad en la norma sea
resuelta de esta manera: indicando al usuario que
presente una carta o solicitud dirigida al Notario que
adjunte a su vez el pedido dirigido al juez.
b) El notario emite la copias legalizadas del
expediente para que junto a la solicitud de
lanzamiento y la tasa sean presentas antes el juez de
paz letrado del distrito donde esta el bien.
Segunda Etapa:
Judicial

18. La intervención
del Juez de Paz
Letrado de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
c) Dentro de los 3 días hábiles de recibida la solicitud, el
Juez emite la resolución de lanzamiento, la orden de
descerraje en caso de resistencia. La resolución es
apelable SIN EFECTO SUSPENSIVO.
d) El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia
correspondiente de la PNP, para que en el plazo de 2
días hábiles contados desde el día siguiente de la
notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad,
preste asistencia y garantía para la ejecución del
desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución
judicial.
.
Segunda Etapa:
Judicial

19. La intervención
del Juez de Paz
Letrado de la
provincia donde
se ubica el bien
arrendado.
PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO
Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá
solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de
costas y costos del proceso, así como el de los servicios
notariales derivados del desalojo, conforme a lo
dispuesto en los artículos 417 y 419 del Código Procesal
Civil en lo que no se oponga a la presente ley.
.
Segunda Etapa:
Judicial

20. La celeridad en los procesos de desalojo, teniendo en cuenta que
todo el procedimiento a seguir podría durar un periodo de 30 días
desde presentado el requerimiento por parte del interesado, esto a
comparación del tiempo que demora un proceso de desalojo
judicial estimado (Estudio del propio PJ) en cuatro (04) años
aproximadamente. La presente norma motiva a la población a
confiar en alquilar su propiedad a terceros, puesto que tendrán una
herramienta muy útil para combatir a los inquilinos morosos.
BENEFICIOS DE LA LEY Nro° 30933

21. BENEFICIOS DE LA LEY Nro° 30933
El surgimiento de proyectos
inmobiliarios destinados al alquiler,
en resumidas cuentas, la población
en general tendrán una mayor
seguridad en adquirir bienes
inmuebles destinados al alquiler.
Sin dejar de lado, que la carga
procesal en los Juzgados por
trámites de desalojo se verá
reducida.

22. QUE DICEN LOS CRÍTICOS A LA LEY N° 30933?
La existencia de un exceso en las formalidades,
generando así un mayor costo a los arrendadores,
ya que es exigencia para que sea efectiva esta
normativa, que los contratos sean celebrados ante
Notario Público, conteniendo claro está, la
cláusula de allanamiento a futuro el cual debe
constar el consentimiento de ambas partes.
También están los gastos propios del
formulario RAV o Escritura Pública, la carta
notarial o notificación, proceso previo notarial
y las diligencias, que generan gastos quizás
no previstos por el arrendatario. Aunque se
menciona que éste podrá solicitar se le
devuelva los costos y costas derivados del
procedimiento y del proceso al Juez de Paz.

23. QUE DICEN LOS CRÍTICOS A LA LEY N°30933?
Que, cuando se usa el Formulario F.U.A., la presente
Ley solo procede frente al arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda, empero no procede ante el
arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con
opción de compra ni tampoco al arrendamiento
financiero de inmueble destinado a vivienda.

24. SUGERENCIAS Y COMENTARIOS
Se ha cuestionado que la norma indique en el inciso 1 del
articulo 8.4. que se va a “declarar la procedencia del desalojo”.
Considero que sin afectar la norma se podría consignar en el
acta “DECLARO LA PROCEDENCIA DEL PROCESO DE
DESALOJO”, mas no que se declara la procedencia del mismo.
Para la aplicación del articulo 9.1 de la ley, se propone que se
indique al usuario que presente una carta o solicitud
dirigida al Notario que adjunte a su vez el pedido dirigido al
juez para de esta manera evitar alguna confusión o algún
defecto formal.

25. SUGERENCIAS Y COMENTARIOS
Duros críticos han llegado a señalar que se crea una jurisdicción notarial a fin
de descalificar la norma. Evidencian desconocer que los Notarios ya estamos
a cargo de procesos de jurisdicción voluntaria que son llevados a cabo tanto
por el juez como el notario desde hace tiempo. Con la presente ley estamos
ante la creación de un nuevo proceso de jurisdicción voluntaria con la
particularidad de ser una fase previa a un proceso judicial. Asimismo, es de
resaltar que no se ha previsto que esta fase previa pueda ser llevada a cabo
por el Juez de Paz, pese a ser también un procedimiento de jurisdicción
voluntaria sin litis; lo cual de darse un futuro sería una opción más para el
usuario y de esta manera se acallarían muchas críticas.

26. CONCLUSIÓN
Para terminar, dejar en claro que la iniciativa para
desalojar a los inquilinos morosos es buena, ya que
permite y faculta al Notario a intervenir y ser parte de
procesos en los que en vía ordinaria el plazo para resolver
tienen a extenderse por años y lo que la población busca
es celeridad en sus procesos de desalojo, lo cual se ve
reflejado en la presente normativa, que puede ser
mejorada; siendo un avance en nuestro ordenamiento
jurídico y un gran reto para la función notarial.

27. GRACIAS
ADOLFO PARIAMACHI ALVARADO
NOTARIO DE ICA