Molano torresdianamaritza2018

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COMPARACIÓN Y VALIDACIÓN DEL MÉTODO CRITIC CON EL MÉTODO
TRADICIONAL COMPARACIÓN O DE MERCADO PARA LA OBTENCIÓN DE VALORES
DE INMUEBLES CON USO RESIDENCIAL EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ.
DIANA MARTIZA MOLANO TORRES
JUAN CARLOS ALVARADO SÁNCHEZ
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
ESPECIALIZACION EN AVALÚOS
Bogotá, Colombia
2018
* Ing. Edwin Robert Pérez Carvajal

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Agradecimientos:
Nuestros más sinceros agradecimientos a
la especialización de avalúos por el aprendizaje
impartido y el apoyo incondicional en el
alcance de esta meta.
Nota:
Se prohíbe total o parcialmente para cualquier fin
la reproducción del presente documento y de
cualquier información en el contenida.

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TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................8
I. OBJETIVOS .........................................................................................................................................9
I.1. OBJETIVO GENERAL................................................................................................................9
I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS........................................................................................................9
II. MARCO TEÓRICO............................................................................................................................10
II.1. MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN ........................................................11
II.2. ESTADO DEL ARTE SOBRE INVESTIGACIONES QUE IMPLEMENTAN EL MÉTODO
CRITIC ...................................................................................................................................................13
III. METODOLOGÍAS VALUATORIAS ...........................................................................................15
III.1. MÉTODO TRADICIONAL .......................................................................................................15
III.2. MÉTODO CRITIC .....................................................................................................................16
III.3. REGRESIÓN LINEAL...............................................................................................................16
III.4. RUTA METODOLÓGICA.........................................................................................................17
IV. IMPLEMENTACIÓN DE LA METODOLOGÍA (CASOS DE ESTUDIO).................................18
V. ANÁLISIS DE RESULTADOS .........................................................................................................50
VI. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................51
VII. ANEXOS ........................................................................................................................................52

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TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Fórmula Ponderación CRITIC...............................................................................................16
Ilustración 2 Localización de los casos de estudio......................................................................................18
Ilustración 3 Ubicación Caso No. 1 y fachada edificio...............................................................................19
Ilustración 4 Regresión lineal Caso No. 1...................................................................................................21
Ilustración 5 Ubicación Caso No. 2 y fachada casa....................................................................................26
Ilustración 6 Estudio de mercado Caso No. 2.............................................................................................26
Ilustración 7 Regresión lineal Caso No. 2...................................................................................................28
Ilustración 8 Ubicación Caso No. 3 y fachada edificio...............................................................................32
Ilustración 9 Estudio de mercado Caso No. 3.............................................................................................32
Ilustración 10 Regresión lineal Caso No. 3.................................................................................................34
Ilustración 11 Ubicación Caso No. 4 y fachada casa..................................................................................38
Ilustración 12 Ubicación Caso No. 5 y fachada casa..................................................................................44
Ilustración 13 Estudio de mercado Caso No. 5...........................................................................................44
Ilustración 14 Regresión lineal Caso No. 5.................................................................................................46

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TABLA DE TABLAS
Tabla 1 Consolidado casos de estudio ........................................................................................................18
Tabla 2 Estudio de mercado Caso No. 1.....................................................................................................20
Tabla 3 Análisis estadístico Caso No. 1......................................................................................................20
Tabla 4 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 1 ................................20
Tabla 5 Variables para la regresión lineal...................................................................................................21
Tabla 6 Datos del inmueble a valorar y de los comparables.......................................................................22
Tabla 7 Correlación entre variables ............................................................................................................22
Tabla 8 Variables correlacionadas con el Valor venta final........................................................................22
Tabla 9 Variables normalizadas..................................................................................................................23
Tabla 10 Desviación estándar .....................................................................................................................23
Tabla 11 Coeficientes de correlación..........................................................................................................23
Tabla 12 Normalización de la ponderación de las variables.......................................................................23
Tabla 13 Ponderación del inmueble a valorar y de los comparables ..........................................................24
Tabla 14 Ratios de valoración.....................................................................................................................24
Tabla 15 Cuadro resumen valores Caso No. 1............................................................................................24
Tabla 16 Análisis estadístico Caso No. 2....................................................................................................27
Tabla 17 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 2 ..............................27
Tabla 18 Variables para la regresión lineal.................................................................................................27
Tabla 19 Correlación entre variables ..........................................................................................................28
Tabla 20 Variables correlacionadas con el Valor venta final......................................................................29
Tabla 21 Variables normalizadas................................................................................................................29
Tabla 38 Estudio de mercado Caso No. 4...................................................................................................38
Tabla 42 Regresión lineal Caso No. 4.........................................................................................................40

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Tabla 64 Consolido de resultados...............................................................................................................50

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TABLA DE ANEXOS
Anexo 1 Estudio de mercado Caso 1 ..........................................................................................................53

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INTRODUCCIÓN
El presente proyecto tiene como propósito comparar y validar el método CRITIC con la metodología
valuatoria tradicional comparación o de mercado en inmuebles residenciales de Bogotá en diferentes
tipologías de vivienda, con el fin de brindar nuevas alternativas de valuación de inmuebles.
En Colombia la normatividad vigente para la valoración de bienes inmuebles se rige principalmente por la
Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y las normas técnicas
establecidas por el ICONTEC y Fedelonjas dentro de las cuales se encuentran las bases para la valoración
del valor de mercado (NTS S 01), las bases para la determinación de valores distintos del valor de mercado
(NTS S 02), el contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos (NTS I 01), el contenido
de informes de valuación de bienes inmuebles rurales (NTS I 02) y el contenido de informes de valuación
(NTS S 03). Adicionalmente, se encuentran las Guías Técnicas Sectoriales pertinentes a la valuación de
bien inmuebles (GTS E 01 y GTS E 04) conceptos y principios generales de valuación (GTS G 02), dando
aplicabilidad al método comparación de mercado como método tradicional de valuación, sin embargo, por
las características y naturaleza de los inmuebles en muchos casos no existe oferta de inmuebles comparables
con el objeto de estudio.
Por tanto aparte de las metodologías valuatorias tradicionales para la valoración de bienes inmuebles se
quiere comparar y validad una nueva metodología con mayor dinamismo en la interrelación de las variables
representativas en la determinación del valor de los inmuebles residenciales, como el método CRITIC
(CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation), el cual tiene en cuenta los pesos de los criterios;
el peso de un criterio es tanto mayor cuanta mayor sea su varianza (mayor desviación típica), y cuanta
mayor información diferente a la de los otros criterios aporte (menor coeficiente de correlación entre
columnas).
El método CRITIC es original de Diakoulaki et al (1995) y su nombre es el acrónimo de CRiteria
Importance Through Intercriteria Correlation. Se presentó en un artículo “Determining objective weights
in multiple criteria problems: The CRITIC method” publicado en la revista Computers Operational
Research en 1995, en el que se realiza la priorización de un grupo de empresas en función de tres criterios:
Rentabilidad, Penetración en el mercado y Productividad. Es un método de ponderación de criterios. En la
actualidad este método tiene múltiples ámbitos de aplicación como por ejemplo la valoración de empresas,
valoración de inmuebles, el valor de un jugador de futbol, entre otros.
El método CRITIC se ha utilizado en la valuación de inmuebles en conjunto con el método del Ratio de
valuación, CRITIC en valoración se clasifica dentro de los métodos comparativos ya que para su aplicación
se parte de una serie de comparables de los cuales, además de ser lo más parecidos al activo a valorar, se
debe tener el valor final de la transacción y de las variables explicativas del mismo.
De tal modo, el objeto principal del presente documento se enfoca en la comparación del método CRITIC
y del método comparación o de mercado en inmuebles residenciales de Bogotá en diferentes tipologías de
vivienda, y validar los resultados obtenidos en cada una de las metodologías; pretendiendo generar nuevas
herramientas en la aplicación del método para la valoración de diferentes inmuebles que presentan poca
homogeneidad en cuanto a las ofertas del mercado.

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I. OBJETIVOS
I.1. OBJETIVO GENERAL
Comparar y validar la metodología Decisión Multicriterio Universalmente conocida como el
método CRITIC, acrónimo de CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation, con el
método tradicional, método de comparación o de mercado y la regresión lineal múltiple para la
obtención de valores de cinco (5) inmuebles con uso residencial en la ciudad de Bogotá.
I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
- Identificar las cualidades de la metodología de Decisión Multicriterio Universalmente conocida
como el método CRITIC para para la valoración de inmuebles residenciales.
- Confrontar de manera teórica y práctica la aplicación del método CRITIC con la metodología
tradicional de valuación (comparación de mercado) en inmuebles residenciales de Bogotá en las
tres tipologías de vivienda.
- Desarrollar un análisis multicriterio de las variables representativas en la determinación del valor
de cinco (5) bienes inmuebles residenciales en diversas tipologías de vivienda en la ciudad de
Bogotá.
- Validar la metodología del modelo CRITIC a valoración de bienes inmuebles residenciales de
Bogotá en diversas tipologías de vivienda.

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II. MARCO TEÓRICO
En este ítem se presenta una recopilación breve y concisa de los conceptos, aspectos teóricos y
reglamentación que se relaciona directamente con el tema del proyecto, se presentan conceptos que
aclaran y dan a entender la temática que se está trabajando. Además de los conceptos teóricos se precisa
el estado del arte contemplado desde las revisiones bibliográficas destacadas por su contenido en
relación con la información que permite desarrollar el presente trabajo.
El inicio de la discusión académica sobre los procesos de valorización debe partir de una aproximación
de tipo conceptual que clarifique el lugar de enunciación, haciendo de tal manera referencia a la
metodología que se propone implementar al interior del actual trabajo, en tal medida se presentara de
manera sucinta algunos elementos que arroja la literatura sobre dicha definición.
Por lo tanto la Real Academia Española enuncia que la valorización hace referencia a la “acción y
efecto de valorizar”, esta definición está marcada por la ausencia de un sujeto u objeto que es
valorizado, además no distingue otra serie de dimensiones que pueden afectar el proceso de
valorización como son las condiciones espaciales, temporales, económicas, etc, careciendo de
operatividad argumentativa para responder a la pregunta conceptual, aunado a la falta de descripción
de un método que permita identificar los mecanismos necesarios para establecer la valorización (RAE,
2017).
En tal sentido se encuentra que para Llano Elcid la valorización inmobiliaria consiste en “determinar
el Valor de Mercado de un Bien Inmueble expresado en unidades monetarias, en un momento
determinado y con una finalidad concreta”, esta definición contiene a diferencia de la expuesta por la
Real Academia Española las dimensiones del objeto de valorización, el fin de la misma en relación a
su operatividad dentro de un mercado de transacciones monetarias y económicas, sumado a la
dimensión de tipo temporal, dado que dichos procesos son cambiantes en el tiempo lo cual materializa
la condición de practicidad del proceso de avalúos (Llano, 2007).
Aun así, el esfuerzo de tipo categórico no cumple las expectativas sobre como plasmar dicha
metodología, por lo tanto la siguiente definición se aproxima en su doble dimensión, ya que contiene
la función pragmática y se aproxima a proponer una caracterización de tipo procedimental,
determinado en tal sentido que los avalaos inmobiliarios se corresponden a “la ciencia aplicada que
tiene como objetivo la determinación del valor de un bien, teniendo en cuenta, los atributos o variables
explicativas que lo caracterizan, el entorno económico, social y temporal en que se encuentra, utilizando
un método contrastado de cálculo que permita al experto incorporar tanto las variables cuantitativas o
componentes objetivos, como las variables cualitativas o componentes subjetivos del valor entre los
que se encuentra el conocimiento y la experiencia del valorador ” (Aznar y Guijarro, 2005), siendo de
esta definición la más aproximada dado que abarca múltiples aristas de la dimensión de valorización
inmobiliaria.
Entonces dadas las definiciones de tipo categórico sobre los elementos que deben constituir dichas
metodologías de avaluó, es fundamental enunciar que para el caso Colombiano las entidades que más
las implementan son el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el Instituto de Desarrollo Urbano de
Bogotá y la Secretaria de Habitad de Bogotá, solo por enunciar algunas, donde para la capital se viene
utilizando el uso de datos abiertos en aplicaciones que facilitan a los ciudadanos ver la valorización, el
uso del suelo, las tendencias demográficas y otras estadísticas de interés sobre la realidad catastral de
la ciudad. Por lo tanto, un caso exitoso de manejo de big data es el portal IDECA, el cual zonifica la
espacialidad de la ciudad mediante mapas temáticos donde se visualiza las áreas de terreno promedio
de la ciudad, los lugares dispuestos para uso de oficinas, las diferentes zonas donde se concentra la
construcción en altura y los rangos de valores que tienen algunos lugares en la ciudad.

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Es así como de manera global las metodologías de valuación les permiten a los entes gubernamentales
tener certeza de dichos datos ya que inciden sobre los procesos de tributarios por parte de los
ciudadanos, el desarrollo de políticas públicas de tipo diferencial y los desarrollos urbanísticos según
las necesidades o exigencias de la ciudad, algunos datos arrojados por IDECA manifiestan lo siguiente
sobre la realidad de la ciudad:
- El valor catastral de Bogotá es de $479 billones.
- En los últimos 8 años se han incorporado 62'117.388 de metros cuadrados nuevos de área
construida.
- En total, en Bogotá hay 278 millones de metros cuadrados construidos.
- Bogotá pasó de 1.9 millones de predios en 2008 a 2.4 millones en 2016
FUENTE: www.idecabogota.maps.arcgis.com
En correspondencia a lo anteriormente dicho se expide la resolución 70 del 2011, la cual tiene la
intención de establecer de manera técnica la formación del catastro, su actualización y archivo, pero
como nos lo anuncian las pesquisas realizadas dicha resolución afecta las disposiciones sobre elementos
tributarios, jurídicos, económicos y físicos, que para el caso de la presente investigación se dispone al
interior del aspecto económico “la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición
de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él
comprendidos” esto registrado en el artículo 5 de la resolución (IGAC, 2011).
Por otra parte, allí mismo se ubica la forma en la cual el IGAC comprende el avaluó catastral en el
artículo 8 el cual consiste para dicha institución en “la determinación del valor de los predios, obtenido
mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada
predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los
terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos
para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones
y para terrenos”, por lo tanto, se infiere que implementan metodologías de comparación de variables
semejantes a las propuestas para la presente investigación (IGAC, 2011).
Finalmente se encuentra prioritario para la presente investigación la ubicación y caracterización de la
condición teórica de algunos modelos de valorización inmobiliaria, ya que sus enfoques permiten ubicar
las procedencias de tipo epistemológico, metodológico y conceptual a la hora de llevar a cabo las
prácticas de valorización.
En tal sentido se pretende mostrar a grandes rasgos los elementos que configuran el modelo
“tradicional” de avalúos inmobiliarios y el modelo CRITIC que se corresponde con análisis mucho más
complejos a la hora de realizar dichos procedimientos, en tal medida se hará una breve exposición de
las características fundamentales de ambos enfoques y finalmente se justificará por qué se asume para
la presente investigación un modelo de mayor complejidad.
II.1. MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN
Los métodos de valoración por comparación parte de dos procesos de simplificación de los
procedimientos de avaluó, los cuales tienen que tener como antesala un importante catastro actualizado

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que permita manejar de manera uniforme los procesos de higienización de los inmuebles a estudiar, por
otra parte un mercado importante de bienes inmuebles los cuales ingresen en las dinámicas del mercado
para ser valorizados, de tal manera que se cumplan las condiciones de homologación y homogenización,
la primera entendida como un proceso de contraste entre bienes inmobiliarios y la segunda como un
proceso de equiparación de los mismos, ya sea por su ubicación espacial, inventarios urbanos, procesos
sociales u otras dinámicas que interfieran, permitiendo de esta manera constituir conjuntos de bienes
inmuebles que a pesar de sus diferencias intrínsecas puedan ser aglomerados de manera uniforme,
haciendo de esta manera un corte transversal de estratificación o segmentación (Aznar, 2012).
A modo de ejemplo se encuentra que la metodología a emplear en campo seria de la siguiente manera
“De forma muy elemental en la fig. 1 podemos observar dos viviendas y de una de ellas se conoce su
precio y de la otra debemos estimar el valor. Con base en la comparación encontramos que la diferencia
principal está en la puerta de entrada y en el ventanal lateral. Una forma de estimar el valor final es
determinando el costo de construir el ventanal y la puerta, de esta forma ambos inmuebles estarían en
las mismas condiciones” (Aznar, 2012).
Sumado a los procesos de comparación, el sujeto que avalúa debe tener conciencia de su injerencia a
la hora de determinar dichos valores, por lo cual se hace necesario que identifique las variables que
implementara en tales procesos, ya que si bien cada realidad es especifica es necesario que construya
un marco de referencia metodológico para aproximar dichos valores al mayor grado de certeza, siendo
justo con sus opiniones ya que de él depende los frutos o resultados del avaluó (Aznar, 2012).
En tal sentido los procesos de avaluó inmobiliario mediante el método de comparación se divide a
grandes rasgos entre el método por corrección simple y el método de corrección múltiple, donde el
primero contempla las características y el precio final de un bien inmueble A frente a un bien inmueble
B, donde la determinación del valor de dicho activo estará dada solo por una comparación a partir de
las variables de homogeneidad. Por otra parte, se propone de manera un tanto más compleja el método
de corrección múltiple, el cual, si bien se vale del ejercicio de homogenización y comparación, utiliza
otra serie de variables de corrección que hacen que dicha valoración sea mucho más completa,
aproximándose de tal modo a un grado mayor de certeza, ya implementa al interior de sus índices la
sumatoria aritmética o ponderada de los precios corregidos (Martínez, 2003)
Aun así, es de resaltar que los métodos por comparación simple si bien son los más implementados, no
son tan rigurosos como los métodos de comparación múltiple, donde estos últimos emergen de la Teoría
de Decisiones Multicriterio la cual es definida como un “campo multidisciplinar que intenta aunar
conocimientos de diferentes disciplinas como la economía, la optimización, la investigación operativa
etc. Con el propósito de ayudar a los centros decisores públicos y privados tanto a entender los procesos
de toma de decisiones cómo a mejorar la decisión final” (Moreno-Jiménez, 2002).
Es así como la Teoría de Decisiones Multicriterio nace para dar respuesta a los sectores públicos o
privados a la hora de tomar decisiones de tipo crucial, de esta se desprende la Teoría de la Decisión
Multicriterio cuya premisa esencial es que “ los agentes económicos no optimizan sus decisiones en
base a un solo objetivo, sino que por el contrario pretenden buscar un equilibrio o compromiso entre
un conjunto de objetivos usualmente en conflicto o bien pretenden satisfacer en la medida de lo posible
una serie de metas asociadas a dichos objetivos” (Romero, 1992).
Estos elementos hacen parte de los desarrollos posteriores a la revolución marginalista que se generó
en la economía, y que para la actual revisión de tipo teórico cobra sentido en la medida en la cual
expone los criterios de asignación de importancia múltiple a diferentes centros de interés del
consumidor a la hora de valorar la multiplicidad de ofertas de bienes, que para nuestro caso son bienes
inmuebles.

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II.2. ESTADO DEL ARTE SOBRE INVESTIGACIONES QUE IMPLEMENTAN EL
MÉTODO CRITIC
El presente estado del arte busca de manera somera hacer una revisión documental de los procesos de
investigación que implementan el método CRITIC para los avalúos comerciales, en razón de esto se ha
utilizado fuentes primarias y secundarias, tanto de artículos de investigación como de textos publicados
en relación a dicho método, por otra parte bases documentales como son Dialnet, Scielo, Google
Académico y los repositorios de las universidades Nacional de Colombia y Francisco José de Caldas,
fuentes las cuales dialogan sobre las formas de concebir teóricamente los métodos de avaluó, como
también los casos que ejemplifican procedimentalmente dichos aspectos.
En razón a las pesquisas realizadas en las revistas indexadas tanto de Dialnet, Scielo y Google
Académico se cita de manera recurrente a los referentes teóricos Llano Elcid, Jernonimo Aznar y
Roberto Cervello, quienes dan las pautas conceptuarles o categóricas frente a la forma de asumir los
diferentes métodos de valorización inmobiliaria, estas son acotaciones dirigidas a los métodos clásico
y CRITIC entre otros, donde los autores exponen a su vez los componentes referentes a cómo
implementar dichos métodos en estudios de caso.
Por otra parte se encuentra en términos locales subsumidos a los repositorios institucionales de las
universidades Nacional de Colombia y Francisco José de Caldas, investigaciones la cuales son
emanadas de las carreras Catastral y Geodesia, como también de Arquitectura, tesis las cuales
implementan los métodos alternativos al clásico para la valorización inmobiliaria tanto de escenarios
urbanos como rurales, esto con el fin de proponer nuevos mecanismos o procedimientos con los cuales
las instituciones como el IDU o el IGAC ajusten sus procesos de valorización, llama la atención la
dependencia existente en términos teóricos de los referentes Llano Elcid, Jernonimo Aznar y Roberto
Cervello, ya que en el campo de estudio se esgrimen como los más citados en dicho rastreo.
Ahora bien, en términos concretos se encuentra que para la Universidad Distrital Francisco José de
Caldas se han formulado 10 investigaciones directas o indirectamente relacionadas con métodos de
valorización, están referidas al contexto nacional y hacen parte de tesis de grado o pasantías de
investigación, versan sobre estudios para la construcción de vías, generación de parques ambientales o
estudios de factibilidad, también llama la atención que las publicaciones son recientes datando su
creación del 2010 en adelante; mientras que en la Universidad Nacional de Colombia solo se
encontraron 13 resultados de los cuales solo 5 están relacionada directa o indirectamente con los
procesos de valorización, en este sentido se tiene que carecen de casos de estudio, ya que solo dos
investigaciones tocan de manera directa procesos de valorización para la ciudad de Medellín y
valorizaciones para fincas cafeteras del suroccidente Antioqueño.
Por lo tanto, salta a la vista que la producción académica de la Universidad Distrital Francisco José de
Caldas mantiene más relación con investigaciones de caso, mientras que la Universidad Nacional de
Colombia su producción académica está más ligada a discusiones de tipo epistemológico que practico,
por lo cual para la presente investigación se tendrá en cuenta las dos visiones tanto teóricas como
prácticas para la formulación del ejercicio de valorización mediante el método CRITIC.
Ahora bien en la base de datos de la plataforma Scielo se encuentran tres referencias sobre los procesos
de valorización, estas trabajan aspectos relacionados a problemas Urbanos de América Latina y
puntualmente de Brasil, utilizando los medos para justificar sus hipótesis sobre los fenómenos sociales
como la gentrificación y la especulación inmobiliaria, dado que la muestra es tan pequeña, sumado a
que solo hace referencia a ensayos de investigación su utilidad es reducida para el presente trabajo.
Finalmente, en la base de datos de Dialnet se encontró una profusa generación de documentos referidos
a la presente investigación, arrojando un total de 100 ensayos, tesis y documentos de interés, los cuales

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emplean los métodos de valorización para dialogar con casos de estudio, problemas de tipo
epistemológico y comparación de métodos frente a realidades internacionales que necesitan ajustar sus
procedimientos para ser más certeros con dichas apreciaciones.
Por lo tanto se encuentra en el presente estado del arte que los métodos de valorización cobran sentido
para la producción académica nacional y que su emergencia es reciente, que dichas elaboraciones están
ligadas a ciencias propias del urbanismo o el catastro, sumado a que los referentes teóricos son
internacionales estando encarnados en Llano Elcid, Jernonimo Aznar y Roberto Cervello, pero que
contrasta con la realidad nacional la alta producción e implementación de métodos de valorización a
nivel internacional, siendo España uno de los referentes más utilizados.

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III. METODOLOGÍAS VALUATORIAS
A continuación, se mencionan y se describen de manera general las metodologías valuatorias
establecidas y avaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) en la Resolución 620 de
2.008, así como la metodología del método CRITIC y la ruta metodológica utilizada para el presente
proyecto:
III.1. MÉTODO TRADICIONAL
Método de comparación o de Mercado
De acuerdo con la definición establecida en el Artículo 1° de la Resolución mencionada esta
metodología busca establecer el valor comercial de un bien, de acuerdo con el estudio de las ofertas o
transacciones recientes, teniendo como referentes bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Es de notar que las ofertas o transacciones representativas deberán ser clasificadas, analizadas
e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial; teniendo en cuenta variables
representativas y características físicas del bien objeto de valuación.
Las ofertas presentadas deben contener la información necesaria para su plena identificación, se deben
verificar las áreas de terreno y construcción reportadas, con el fin de dar una correcta interpretación de
la dinámica inmobiliaria del sector en donde se localice el bien a valorar.
De esta manera, se hace necesario dar aplicación a cálculos matemáticos estadísticos como promedio,
desviación estándar, coeficiente de variación y coeficiente de asimetría, los cuales buscan establecer
medidas de tendencia central e indicadores de dispersión que permitan avalar los resultados obtenidos
mediante la investigación de mercado; El indicador más representativo de acuerdo con la Resolución
620 de 2.008 es el coeficiente de variación, proponiendo este sea inferior a más (+) o menos (-) 7.5%
para dar aceptación a las medidas de tendencia central.
Método de Costo de Reposición (Construcciones)
El método de costo de reposición busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir
de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo,
y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente
al terreno. Esta metodología da una plena representación de costos directos, indirectos, financieros y
de gerencia que se incurre en la realización de una obra con la respectiva depreciación de los materiales
que componen la construcción.
Teniendo en cuenta el método comparación o de mercado, se debe mencionar la estrechez de un
coeficiente de variación de 7.5% el cual conlleva a que pueda darse una indebida manipulación de los
datos del mercado para ajustarse a tan escaso coeficiente. Es preciso mencionar, que estadísticamente
es posible el manejo de dichos datos a través de los llamados factores de homogenización, los que
suelen estar estigmatizados por algunos peritos literales de la norma que al no hallar de manera explícita
su autorización en la Resolución 620 de 2.008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi cuestionan su
aplicación, sin embargo, se debe exaltar la pertinencia del artículo 1.
De la misma resolución en cuanto a: “Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.” De esta manera, y aunque
no es explicita la aprobación de la homogenización por factores si debe interpretar que, la misma no es
más que una clasificación y análisis de las ofertas por cuanto puede debería ser aceptado ampliamente
entre las metodologías valuatorias, de la misma manera que el método CRITIC.

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III.2. MÉTODO CRITIC
Se desprende de la Teoría de Decisiones Multicriterio el método CRITIC creado por los teóricos
Papayannakis, Mavrotas y Diakoulaki, quienes al interior de la revista Computers Operation Research
dan los elementos generales para la formulación de las variables para tener en cuenta a la hora de
realizar los procesos de avaluó, dicha fórmula es contenida de la siguiente manera:
Ilustración 1 Fórmula Ponderación CRITIC
Fuente: AZNAR, J. y GUIJARRO, F. “Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio”,
Valencia: UPV, 2005.
En resumen, una forma de traducción de la implementación de dicha fórmula está interpretada de la
siguiente manera “El Método CRITIC (Criteria Importance Through Intercriteria Correlation) fue
desarrollado por los autores citados en 1992, pensando en dos bases importantes para la estadística: la
desviación estándar y el coeficiente de correlación. Según sus autores el peso de un criterio es tanto
mayor cuanta mayor sea su varianza (mayor desviación típica) y cuanta mayor información diferente a
la de los otros criterios aporte (menor coeficiente de correlación entre columnas)” (MURILLO, 2010)
Finalmente se encuentra que para la presente investigación se tomara como enfoque de investigación
el método CRITIC, en relación con el ejercicio de avalúos inmobiliarios de algunos bienes de la ciudad
de Bogotá, de los cuales se espera corroborar la pertinencia de dicho método multicriterio.
III.3. REGRESIÓN LINEAL
Uno de los aspectos más notables de la Estadística es el análisis de la relación o dependencia entre
variables. Frecuentemente resulta de interés conocer el efecto que una o varias variables pueden causar
sobre otra, e incluso predecir en mayor o menor grado valores en una variable a partir de otra. Los
métodos de regresión estudian la construcción de modelos para explicar o representar la dependencia
entre una variable respuesta o dependiente (Y) y la(s) variable(s) explicativa(s) o dependiente(s), X. En
este Tema abordaremos el modelo de regresión lineal, que tiene lugar cuando la dependencia es de tipo
lineal, y daremos respuesta a dos cuestiones básicas:
• ¿Es significativo el efecto que una variable X causa sobre otra Y? ¿Es significativa la dependencia
lineal entre esas dos variables?
• De ser así, utilizaremos el modelo de regresión lineal simple para explicar y predecir la variable
dependiente (Y) a partir de valores observados en la independiente (X).
Existen diversas clases de regresiones, para el presente proyecto se utiliza la represión lineal múltiple:
Predicción de una variable de respuesta cuantitativa a partir de dos o más variables predictoras
cuantitativas.

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III.4. RUTA METODOLÓGICA
La ruta metodología se establece en base a los objetivos, ya que es allí donde se constituyen las
determinantes para lograr el planteamiento y desarrollo adecuado del proyecto.
La presente ruta metodológica busca realizar el proceso de avaluó a partir del enfoque del método
CRITIC manteniendo sus rasgos multicriterio, ya que como se vio dentro del marco teórico
anteriormente expuesto, este enfoque comprende de manera compleja una serie de variables las cuales
hacen que el proceso sea más riguroso en sus apreciaciones, aun así, se contrastara con el método clásico
para identificar los niveles de aproximación que ambos generan.
Primer Paso:
Selección de comparables y geolocalización de inmuebles residenciales, tanto apartamentos como casas
al interior de las tipologías baja, media y alta en la ciudad de Bogotá, para esto se dispondrá de unos
predios obtenidos dentro de la base de datos de nuestro trabajo profesional, a su vez se utilizará la
plataforma SINUPOT Y MAPAS BOGOTÁ para adquirir algunos elementos relevantes para dicha
geolocalización.
Segundo Paso:
Selección de los criterios explicativos del valor en relación con las variables que se consideren fuerza,
dentro de ellas están los niveles de estratificación, la ubicación, los inventarios urbanos asociados y las
características intrínsecas de los bienes inmuebles como son el área construida, las plantas con las
cuales cuenta, el número de baños, número de habitaciones, numero de parqueaderos, áreas entre otros.
Tercer Paso:
Avalúo para todos los predios muestra en las tres tipologías de vivienda en la ciudad de Bogotá,
mediante el método comparación o de mercado teniendo en cuenta los paramentos establecidos en la
resolución 620 de 2008, para poder comparar el método tradicional con el método CRITIC, además de
realizar una regresión lineal múltiple con los datos del mercado.
Cuarto Paso:
Ponderación de los criterios mediante el método CRITIC de tal manera que se establezca una asignación
de valor a las variables, esto tanto para el método Clásico como para el método CRITIC según las
estipulaciones de cada uno.
Quinto Paso:
Ejecución de las formulaciones según el método correspondiente y análisis de las mismas.
Sexto paso:
Comparación de los resultados arrojados por cada uno de los métodos, posteriormente la construcción
de conclusiones en relación con dichos elementos obtenidos y configuración de resultados parciales o
totales según lo arrojado.

18
IV. IMPLEMENTACIÓN DE LA METODOLOGÍA (CASOS DE ESTUDIO)
Una vez, se conoce detalladamente la forma de aplicación del método CRITIC, método de comparación
o de mercado y de la regresión lineal múltiple, se procede a la implementación en cada caso de estudio,
tal como se describe a continuación.
En total para el estudio se escogieron 5 inmuebles residenciales, distribuidos en tipología baja media y
alta de la ciudad de Bogotá; para analizar los diferentes resultados entre el método de comparación o
de mercado, la regresión lineal múltiple y el método CRITIC.
A continuación, se presenta un consolidado de los casos de estudio con sus principales características.
Tabla 1 Consolidado casos de estudio
Ilustración 2 Localización de los casos de estudio
No. Caso de
estudio
Direccion Tipo
Nombre
Edificio/conjunto
Sector Localidad Estrato
Area
Terreno M2
Area
Construida
M2
Area Privada
Construida
M2
Area privada
Libre M2
Vetustez Dependencias
1
Calle 62 # 26-20
Apartamento 101
Apartamento/PH Trifamiliar Howard Campin Teusaquillo 4 NA 109,47 NA 29,29 33
Garaje interior, sala-comedor con
chimenea, baño social, alcoba con baño,
hall, dos alcobas, estudio, cocina, zona
de ropas y patio interior.
2
Calle 41 SUR #
97B-10
Casa/NPH-3
pisos
NA
Los
Almendros
Kennedy 2 54 NA 133,2 NA 19
Primer Nivel: Bodega con baño, patio.
Segundo Nivel: Sala-comedor, tres
habitaciones, cocina y baño. Tercer
Nivel: Terraza frontal, dos habitaciones,
sala-comedor, cocina y baño.
3
Carrera 75 # 25F-
39 apartamento
402
Apartamento/PH-
Duplex
Edificio mutifamiliar
“LUZ” PH
Santa Cecilia Fontibon 4 NA 66,5 NA NA 15
Primer nivel: Sala-comedor, cocina, zona
de ropas, baño y una alcoba.
Segundo nivel: Alcoba, baño, alcoba con
baño y un estudio.
4 KR 128 # 22G-15
Casa/NPH-3
pisos
NA Las Brisas Fontibon 2 50,43 NA 100,86 NA 20
Primer piso: sala-comedor, cocina,
deposito bajo escalera, baño y dos
habitaciones. Segundo piso: cocina,
comedor, hall, estudio, alcoba con baño
y alcoba. Tercer piso: terraza cubierta.
5
Calle 116 A # 71
F - 34
Casa/NPH-2
pisos
NA Pontevedra Suba 5 367,34 225 NA NA 44
Primer piso: Antejardin, Garajes, sala-
comedor, cocina, baño, patio, cuarto y
baño de servicio. Segundo piso: Tres
alcobas, dos baños, hall, estudio, sala
de estar.
CONSOLIDADO CASOS DE ESTUDIO

19
Teniendo en cuenta las características más relevantes de los predios, así como su localización en la
ciudad de Bogotá, se aplicaron los métodos de valuación y la regresión lineal múltiple a cada uno de
los casos:
Caso 1.
Dirección: Calle 62 # 26-20 Apartamento 101-Trifamiliar Howard
Ilustración 3 Ubicación Caso No. 1 y fachada edificio
Método comparativo de mercado.
De acuerdo a la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi artículo 1 este
método:
“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación
del valor comercial”.
Se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de avalúo en la cual se encontraron
diez (10) predios en venta localizados en el sector el Campin y barrios aledaños.
De dichas ofertas se tienen en cuenta variables como la ubicación específica, edad-vetustez, número de
pisos, dependencias (número de baños, habitaciones, garajes), áreas y valor pedido. Las ofertas fueron
depuradas con un factor de negociación teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la decisión
de compra depende del rango de negociación.
A continuación, se presenta el cuadro de mercado con las ofertas encontradas en la zona:

20
Tabla 2 Estudio de mercado Caso No. 1
De acuerdo a la información presentada previamente, se obtienen las siguientes estadísticas, las cuales
se han calculado con todas las ofertas, dado que son comparables con el inmueble objeto de estudio:
Tabla 3 Análisis estadístico Caso No. 1
En las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación inferior a 7.5, el cual se encuentra
dentro de los estándares de calidad dados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC. En este
sentido, el valor adoptado se toma cercano al límite inferior, ya que en la muestra los predios con un
área mayor como nuestro predio objeto de avaluó tienen un menor valor por m², el predio objeto del
avalúo se asemeja a estos, el valor adoptado es de $ 3’032.000, y el avalúo para el apartamento es el
presentado en el siguiente cuadro:
Tabla 4 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 1
Regresión Lineal.
Antes de realizar el avalúo por medio del método CRITIC, se corrió una regresión lineal múltiple con
las variables cuantitativas de las 10 ofertas de mercado:
No. Dirección
Telefono
Fuente
Edad-
Vetustez
No. De Piso No. Habitaciones No. Baños Gj Dp Terraza M2
Area
privada M2
Valor Pedido $ % Negociación
Valor Venta
Final $
Valor M2 (Sin Gj, Dp,
Ter)
Valor M2 (Con Gj, Dp,
Ter)
1 AK 24 57
3144323151
30 4 3 3 1 0 0,00 133,20 $ 390.000.000 3,00% $ 378.300.000 $ 2.689.940 $ 2.840.090
2
CRA 27 A BIS CON
61
3102854334 30 3 4 2 1 0 0,00 90,00 $ 280.000.000 3,00% $ 271.600.000 $ 2.795.556 $ 3.017.778
3 TV22A 61B 7466693 28 5 4 3 2 0 85,00 153,00 $ 520.000.000 3,00% $ 504.400.000 $ 3.035.294 $ 3.296.732
4 KR 24 53B 3016258091 29 3 3 3 1 0 0,00 101,70 $ 345.000.000 4,00% $ 331.200.000 $ 3.059.980 $ 3.256.637
5 KR 24 CLL 57 3112830237 30 3 2 1 1 0 0,00 81,00 $ 280.000.000 4,00% $ 268.800.000 $ 3.071.605 $ 3.318.519
6
AVCLL 26 AV
CIUDAD DE
QUITO
3152990491 31 1 3 1 1 0 0,00 100,80 $ 320.000.000 4,00% $ 307.200.000 $ 2.849.206 $ 3.047.619
7 AVCLL 34 KR 20 3212569485 20 4 4 4 1 0 0,00 117,90 $ 380.000.000 4,00% $ 364.800.000 $ 2.924.512 $ 3.094.148
8 CLL 52A KR 28A 3002169510 31 3 3 2 1 0 0,00 103,00 $ 385.000.000 3,00% $ 373.450.000 $ 3.431.553 $ 3.625.728
9 KR 27 BIS DG61C
3123958586-
3102041503
30 3 3 2 0 0 0,00 93,00 $ 310.000.000 4,00% $ 297.600.000 $ 3.200.000 $ 3.200.000
10 KR 27 61F 3176411746 30 3 1 1 1 0 0,00 89,10 $ 290.000.000 3,00% $ 281.300.000 $ 2.932.660 $ 3.157.127
VALOR INTEGRAL SOBRE
AREA PRIVADA M2 (Con Gj, Dp,
Ter)
$ 3.185.438
$ 154.085
4,84%
$ 3.339.523
$ 3.031.352
10
PROMEDIO
DESVIACION
COEFICIENTE DE VARIACION
LIMITE SUPERIOR
LIMITE INFERIOR
ESTADISTICA
NUMERO DE DATOS
AREA (M2)
VALOR UNITARIO
($/M2)
SUBTOTAL $
AREA PRIVADA
CONSTRUIDA
109,470 $ 3.032.000 $ 331.913.040
AREA PRIVADA
LIBRE
29,290 $ 909.600 $ 26.642.184
$ 358.555.224AVALUO COMERCIAL
AVALUO
ITEM
AREA (M2) SUBTOTAL $
AREA PRIVADA
CONSTRUIDA YLIBRE
119,52 $ 358.555.224
$ 358.555.224
ITEM
RESUMEN AVALUO
AVALUO COMERCIAL

21
Tabla 5 Variables para la regresión lineal
Esto con el fin de poder comparar el método CRITIC, dado que el método de comparación o de mercado
tan solo cuenta con un análisis estadístico básico, en cambio la regresión lineal múltiple trata de ajustar
modelos lineales o linealizables entre una variable dependiente y más de unas variables independientes.
A continuación, se presentan los resultados de la regresión:
Ilustración 4 Regresión lineal Caso No. 1
De acuerdo a lo anterior se tiene que el coeficiente de determinación 𝑅2
ajustado es de 0.72268922, lo
cual indica que el 72.26 % de la variabilidad de Y (Valor final o valor depurado) es explicada por la
variabilidad de las X (Edad-vetustez, No. De pisos, No. De habitaciones, No. Baños, No. Garajes y área
privada, respectivamente).
Método CRITIC.
Ahora utilizaremos el Método CRITIC, explicando paso a paso el tratamiento que se le debe dar a los
datos:
Primero se deben identificar las variables del mercado pertinentes para el método CRITIC, a
continuación, se presenta la tabla con las variables y datos a trabajar:
No. Dirección
Valor Venta Final
$
Edad-Vetustez
No. De
Piso
No. Habitaciones No. Baños Gj
Area Privada
M2
1 AK 24 57 $ 378.300.000 30 4 3 3 1 133,20
2 CRA 27 A BIS CON 61 $ 271.600.000 30 3 4 2 1 90,00
3 TV22A 61B $ 504.400.000 28 5 4 3 2 153,00
4 KR 24 53B $ 331.200.000 29 3 3 3 1 101,70
5 KR 24 CLL 57 $ 268.800.000 30 3 2 1 1 81,00
6
AVCLL 26 AVCIUDAD DE
QUITO
$ 307.200.000 31 1 3 1 1 100,80
7 AVCLL 34 KR 20 $ 364.800.000 20 4 4 4 1 117,90
8 CLL 52A KR 28A $ 373.450.000 31 3 3 2 1 103,00
9 KR 27 BIS DG61C $ 297.600.000 30 3 3 2 0 93,00
10 KR 27 61F $ 281.300.000 30 3 1 1 1 89,10
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación
múltiple
0,952661049
Coeficiente de
determinación R^2
0,907563073
R^2 ajustado 0,72268922
Error típico 37781639,94
Observaciones 10
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de
libertad
Suma de
cuadrados
Promedio de
los cuadrados
F
Valor crítico
de F
Regresión 6 4,2045E+16 7,0075E+15 4,90909373 0,109766586
Residuos 3 4,28236E+15 1,42745E+15
Total 9 4,63273E+16
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95,0% Superior 95,0% Datos Avalúo
Intercepción 19.723.719,55- 194592781 -0,101358948 0,925660096 -639004796,5 599557357 -639004796,5 599557357,4
Edad-Vetustez 1.205.165,02 6143459,163 0,196170429 0,857013245 -18346063,9 20756393,9 -18346063,9 20756393,93 33
No. De Piso 7.648.303,06 20248660,12 0,377718971 0,730779599 -56791970,54 72088576,7 -56791970,54 72088576,66 1
No. Habitaciones 3.889.098,20 19913542,01 0,195299169 0,857637663 -59484679,98 67262876,4 -59484679,98 67262876,38 3
No. Baños 1.366.670,63- 32247601,61 -0,042380536 0,968858276 -103992931,2 101259590 -103992931,2 101259590 2
Gj 19.415.873,68 39482104,92 0,491763894 0,656619781 -106233805,2 145065553 -106233805,2 145065552,6 1
Area Privada M2 2.542.659,15 1149162,627 2,212619077 0,113823248 -1114489,205 6199807,5 -1114489,205 6199807,505 119,52
Valor Avalúo 359.939.429,79$

22
Tabla 6 Datos del inmueble a valorar y de los comparables
Las variables explicativas seleccionadas son las que en principio consideramos importantes, por ser las
que en la zona normalmente influyen en el valor venta final, pero para un caso determinado y con la
información de ese caso, puede suceder que alguna de ellas no sea significativa, por lo que lo primero
a realizar es comprobar si todas las variables seleccionadas están correlacionadas con el valor venta
final y para ello utilizamos el coeficiente de correlación entre cada variable y el valor venta final. Para
este caso tomamos como criterio de elección aquellas variables con un coeficiente de correlación
superior al 65%. (Tabla 7).
Tabla 7 Correlación entre variables
Se observa que las variables que cumplen con la condición establecida son: ubicación piso (69.24%),
garajes (67.93%) y área privada m² (94.36%); la correlación con el resto de variables es muy baja.
Tabla 8 Variables correlacionadas con el Valor venta final
No. Ubicación piso Edad (años)
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños
(Und)
Gj (Und)
Area Privada
(m2)
Valor Venta
Final ($)
1 4 30 3 3 1 133,20 378.300.000$
2 3 30 4 2 1 90,00 271.600.000$
3 5 28 4 3 2 153,00 504.400.000$
4 3 29 3 3 1 101,70 331.200.000$
5 3 30 2 1 1 81,00 268.800.000$
6 1 31 3 1 1 100,80 307.200.000$
7 4 20 4 4 1 117,90 364.800.000$
8 3 31 3 2 1 103,00 373.450.000$
9 3 30 3 2 0 93,00 297.600.000$
10 3 30 1 1 1 89,10 $ 281.300.000
OBJETO DE AVALÚO 1 33 3 2 1 119,52 ?
No. Ubicación piso Edad (años)
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños
(Und)
Gj (Und)
Area Privada
(m2)
Valor Venta
Final ($)
1 4 30 3 3 1 133,20 378.300.000$
2 3 30 4 2 1 90,00 271.600.000$
3 5 28 4 3 2 153,00 504.400.000$
4 3 29 3 3 1 101,70 331.200.000$
5 3 30 2 1 1 81,00 268.800.000$
6 1 31 3 1 1 100,80 307.200.000$
7 4 20 4 4 1 117,90 364.800.000$
8 3 31 3 2 1 103,00 373.450.000$
9 3 30 3 2 0 93,00 297.600.000$
10 3 30 1 1 1 89,10 281.300.000$
OBJETO DE AVALÚO 1 33 3 2 1 119,52
Coef.corr 0,692422887 -0,28178276 0,508225711 0,615498673 0,679386406 0,943696265
No. Ubicación piso Gj (Und)
Area Privada
(m2)
Valor Venta
Final ($)
1 4 1,00 133,20 378.300.000$
2 3 1,00 90,00 271.600.000$
3 5 2,00 153,00 504.400.000$
4 3 1,00 101,70 331.200.000$
5 3 1,00 81,00 268.800.000$
6 1 1,00 100,80 307.200.000$
7 4 1,00 117,90 364.800.000$
8 3 1,00 103,00 373.450.000$
9 3 0,00 93,00 297.600.000$
10 3 1,00 89,10 281.300.000$
OBJETO DE AVALÚO 1 1,00 119,52
Suma 33 11 1182,218408

23
Normalizamos las variables por la suma.
Tabla 9 Variables normalizadas
Para aplicar CRITIC, calculamos la desviación estándar y el coeficiente de correlación entre variables.
Desviación estándar
Tabla 10 Desviación estándar
Tabla 11 Coeficientes de correlación
Conocidos la desviación estándar y los coeficientes de correlación se calcula la ponderación de las
variables.
Tabla 12 Normalización de la ponderación de las variables
Conocida la ponderación normalizada de las variables, ponderamos los comparables y el inmueble a
valorar.
Area Privada
(m2)
Valor Venta
Final ($)
1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 378.300.000$
2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 271.600.000$
3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 504.400.000$
4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 331.200.000$
5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 268.800.000$
6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 307.200.000$
7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 364.800.000$
8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 373.450.000$
9 0,090909091 0 0,078665667 297.600.000$
10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 281.300.000$
OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724
Suma 1 1 1
Ubicación piso Gj (Und) Area Privada (m2)
Desv 0,035855029 0,040655781 0,018219412
Ubicación piso Gj (Und) Area Privada (m2)
Ubicación piso 1 0,377964473 0,456975131
Gj (Und) 0,377964473 1 0,622879700
Area Privada (m2) 0,456975131 0,622879700 1
Ponderacion Normalizacion
Ponder Ubicación piso 0,041773274 0,421274655
Pond Gj (Und) 0,040621461 0,40965886
Pond Area Privada (m2) 0,016764504 0,169066485
Suma 0,099159239 1

24
Tabla 13 Ponderación del inmueble a valorar y de los comparables
Conocida la ponderación de los comparables es importante comprobar la correlación entre los valores
finales y dicha ponderación, ya que ello es un segundo indicador de que las variables escogidas son
significativas. En este caso la correlación es del 83,41% lo que nos confirma en la significación de las
variables. El paso siguiente es calcular las ratios precio/ponderación de cada comparable y el ratio de
valoración medio.
Tabla 14 Ratios de valoración.
Al calcular el promedio de los ratios obtenemos el valor del ratio medio (3.783.499.429,43). Luego se
calcula el producto entre este ratio medio y la ponderación (0,0670) del inmueble a valorar obtenemos
el valor buscado.
CUADRO RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS POR CADA MÉTODO:
Tabla 15 Cuadro resumen valores Caso No. 1
Area Privada
(m2)
Valor Venta
Final ($)
Ponderacion
1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 $ 378.300.000 0,107353952
2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 $ 271.600.000 0,088410115
3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 $ 504.400.000 0,16019312
4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 $ 331.200.000 0,090083306
5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 $ 268.800.000 0,087123044
6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 $ 307.200.000 0,064422802
7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 $ 364.800.000 0,105165932
8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 $ 373.450.000 0,090269217
9 0,090909091 0 0,078665667 $ 297.600.000 0,051597424
10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 $ 281.300.000 0,088281408
OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724 0,067099681
Normalización Ponderación 0,4213 0,4097 0,1691 1
Area Privada
(m2)
Valor Venta
Final ($)
Ponderacion RATIOS
1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 $ 378.300.000 0,107353952 3.523.857.244,54
2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 $ 271.600.000 0,088410115 3.072.046.682,40
3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 $ 504.400.000 0,16019312 3.148.699.524,73
4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 $ 331.200.000 0,090083306 3.676.596.843,39
5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 $ 268.800.000 0,087123044 3.085.291.633,53
6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 $ 307.200.000 0,064422802 4.768.497.954,25
7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 $ 364.800.000 0,105165932 3.468.803.952,30
8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 $ 373.450.000 0,090269217 4.137.069.248,18
9 0,090909091 0 0,078665667 $ 297.600.000 0,051597424 5.767.729.826,98
10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 $ 281.300.000 0,088281408 3.186.401.384,00
OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724 0,067099681
Valor Final $ 253.871.604,54$
Valor por
Comparación de
Mercado
Valor por
Regresión
Valor por
CRITIC
358.555.224,00$ 359.939.429,79$ 253.871.604,54$

25
Análisis.
Como podemos observar para este caso, el valor obtenido por el método de comparación o de mercado
y el valor obtenido por la regresión de los datos de la muestra, son similares, teniendo una diferencia
aproximada de 0.38%, en contraste con el valor obtenido tras aplicar el método CRITIC el cual es
menor en un 29.20% lo cual es una diferencia considerable, así mismo la diferencia con entre este y el
valor de la regresión que es de un 29.47% menos.
Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC y los valores que presentan la muestra
comparados con el predio objeto del avalúo, podemos observar que:
• Ubicación Piso: Los valores de la muestra tienen un promedio de 3.2, la mayoría de ofertas es
ubican en un piso 3, solo hay una oferta ubicada en el piso 1 como el predio en estudio, luego
es un predio atípico.
• Garajes: Ocho de las diez ofertas tienen un 1 garaje al igual que el predio en estudio, una oferta
tiene 2 y otra oferta no tiene, luego podemos concluir que nuestro predio es un dato típico en
la muestra.
• Área Privada: Las ofertas tienen en promedio un área de 106.27 m², hay dos ofertas con áreas
mayores al predio en estudio, siete ofertas con áreas menores y solo una oferta con un área
similar, la oferta tiene 117.90 m² y el predio en promedio (Área privada libre y área privada
construida) estudio tiene 119.52 m².
Comparando las variables que tienen mayor participación en la regresión con las variables que tienen
mayor peso el método CRITIC, podemos observar que en ambos casos Ubicación Piso y Garajes, tienen
relevancia sobre las demás, la tercera variable en la regresión es el Número de Habitaciones, mientras
que para el CRITIC es Área Privada m².

26
Caso 2.
Dirección: Calle 41 Sur # 97 B – 10
Ilustración 5 Ubicación Caso No. 2 y fachada casa
Método de Comparación de Mercado.
Cuadro de Mercado:
Ilustración 6 Estudio de mercado Caso No. 2
Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en el mismo sector y sectores vecinos, en caso como se
trata de un predio NPH, el método comparativo o de mercado se utiliza para determinar el valor por m² de
terreno, ya que el valor de la construcción se obtiene mediante el método de costo de reposición, así para
este caso nos fijaremos únicamente en este valor.
No. Dirección Telefono Fuente Edad-Vetustez
No. De
Pisos
No. Habitaciones No. Baños
Area Terreno
M2
Area Construida
M2
Valor Pedido $ % Negociación Valor Venta Final $
Valor Asignado
Construccion
Valor resultado
Terreno M2
1 KR 93D 41 SUR 3124485384 13 3 5 3 72,00 234,00 $ 300.000.000 9,00% $ 273.000.000 700.000,00$ 1.516.666,67$
2 CL 42F SUR 96 3193673130 7 3 10 5 75,00 225,00 $ 320.000.000 10,00% $ 288.000.000 750.000,00$ 1.590.000,00$
3 KR 91C 42 39S 5380280 20 3 6 3 72,00 198,00 $ 299.000.000 10,00% $ 269.100.000 800.000,00$ 1.537.500,00$
4
CL 42GSUR 94B
21
3138364738 10 2 4 4 72,00 138,00 $ 210.000.000 5,00% $ 199.500.000 650.000,00$ 1.525.000,00$
5
KR 97B 41 43
SUR
8834438 8 3 8 3 54,00 171,00 $ 240.000.000 10,00% $ 216.000.000 750.000,00$ 1.625.000,00$
6
CLL 42C S KR
89 C
7019731 28 3 3 2 72,00 138,00 $ 190.000.000 4,00% $ 182.400.000 650.000,00$ 1.287.500,00$
7
KR79 CLL 42F
SUR
3188726212 38 3 10 3 75,00 108,00 $ 180.000.000 4,00% $ 172.800.000 620.000,00$ 1.411.200,00$
8 KR 57A 2A 97 4141256 35 3 11 5 164,00 426,00 $ 600.000.000 10,00% $ 540.000.000 670.000,00$ 1.552.317,07$
9 KR56 AC3 3186962883 38 3 6 3 95,00 314,00 $ 390.000.000 9,00% $ 354.900.000 650.000,00$ 1.587.368,42$

27
Tratamiento de los datos.
Como se puede observar se cumple con la condición de tener un coeficiente de variación entre los datos
menor al 7.50%, en este caso tenemos 6.90%, el valor adoptado se toma cercano al promedio $ 1’515.000.
Resultado del avalúo por este método.
Asignando un valor por m² de construcción de $ 700.000, obtenemos finalmente un valor total de $
175.050.000, este valor es consecuente con lo observado en la muestra, toda vez que el predio en estudio
tiene menor área de terreno que todas las ofertas a excepción de una que tiene el mismo valor, y menor área
construida que todas las ofertas salvo por una.
Regresión Lineal.
Datos utilizados.
ESTADISTICA
VALOR TERRENO
M2
PROMEDIO 1.514.728,02$
DESVIACION 104.578,80$
COEFICIENTEDEVARIACION 6,90%
LIMITESUPERIOR 1.619.306,82$
LIMITEINFERIOR 1.410.149,22$
VALOR ADOPTADO 1.515.000,00$
AREA (M2)
VALOR UNITARIO
($/M2)
SUBTOTAL $
54,000 $ 1.515.000 $ 81.810.000
133,200 $ 700.000 $ 93.240.000
$ 175.050.000AVALUO COMERCIAL
AVALUO
ITEM
AREA CONSTRUIDA
AREA TERRENO
No. Dirección Valor Venta Final $
Edad-
Vetustez
No. De
Pisos
No. Habitaciones No. Baños
Area Terreno
M2
Area Construida
M2
1 KR 93D 41 SUR $ 273.000.000,00 13 3 5 3 72,00 234,00
2 CL 42F SUR 96 $ 288.000.000,00 7 3 10 5 75,00 225,00
3 KR 91C 42 39S $ 269.100.000,00 20 3 6 3 72,00 198,00
4
CL 42GSUR 94B
21
$ 199.500.000,00 10 2 4 4 72,00 138,00
5
KR 97B 41 43
SUR
$ 216.000.000,00 8 3 8 3 54,00 171,00
6
CLL 42C S KR
89 C
$ 182.400.000,00 28 3 3 2 72,00 138,00
7
KR79 CLL 42F
SUR
$ 172.800.000,00 38 3 10 3 75,00 108,00
8 KR 57A 2A 97 $ 540.000.000,00 35 3 11 5 164,00 426,00
9 KR56 AC3 $ 354.900.000,00 38 3 6 3 95,00 314,00

28
Resultados Regresión
La regresión nos muestra que el R² ajustado es de 0.9796 lo cual nos dice el valor final del avalúo se describe
en un 97.96% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es muy bueno, así mismo podemos
ver que las variables que tienen mayor participación son No. Habitaciones, No. Pisos y Área Terreno m2
,
en ese orden.
Finalmente, el valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 172’479.947,23, el cual es muy similar
al valor obtenido anteriormente por el método de comparación de mercado.
Método CRITIC.
Datos y Coeficiente de Correlación entre las variables y el valor venta final.
Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son Área de Terreno m² con
91.50% y Área Construida m² con 98.53%, las demás variables no cumplen con el criterio de selección
establecido en un mínimo de 65%.
múltiple 0,997455604
Coeficiente de
determinación R^2 0,994917682
R^2 ajustado 0,979670729
Observaciones 9
Grados de
libertad
Suma de
cuadrados
Promedio de
los cuadrados
F
Valor crítico
de F
Regresión 6 1,04437E+17 1,74061E+16 65,25354148 0,015169594
Residuos 2 5,33491E+14 2,66746E+14
Total 8 1,0497E+17
Intercepción 1.000.557,21 115069592,9 0,008695236 0,993851656 -494103940,6 496105055 -494103940,6 496105055
Edad-Vetustez 668.825,59- 976802,1911 -0,684709349 0,564226378 -4871666,206 3534015,022 -4871666,206 3534015,022 20
No. Pisos 1.437.337,04 35267992,29 0,040754717 0,971194022 -150308586,3 153183260,4 -150308586,3 153183260,4 3
No. Habitaciones 2.239.883,21 5030848,711 0,44522969 0,699705344 -19406111,73 23885878,15 -19406111,73 23885878,15 5
No. Baños 307.107,62- 19194135,12 -0,016000076 0,988686962 -82892805,48 82278590,24 -82892805,48 82278590,24 3
Area Terreno M2 1.132.450,42 609263,3028 1,858720881 0,204164995 -1488997,99 3753898,836 -1488997,99 3753898,836 54
Area Construida M2 819.170,23 157354,8428 5,205878739 0,034974483 142126,9867 1496213,474 142126,9867 1496213,474 133,2
Valor Avalúo 172.479.947,23$
No. No. Pisos (Und) Edad(años)
No.
Habitaciones
No. Baños (Und)
Area Terreno
M2
Area Construida.
M2
Valor Venta Final $
1 3 13 5 3 72,00 234,00 273.000.000$
2 3 7 10 5 75,00 225,00 288.000.000$
3 3 20 6 3 72,00 198,00 269.100.000$
4 2 10 4 4 72,00 138,00 199.500.000$
5 3 8 8 3 54,00 171,00 216.000.000$
6 3 28 3 2 72,00 138,00 182.400.000$
7 3 38 10 3 75,00 108,00 172.800.000$
8 3 35 11 5 164,00 426,00 540.000.000$
9 3 38 6 3 95,00 314,00 354.900.000$
OBJETO DE AVALUÓ 3 20 5 3 54,00 133,20
Coef.corr 0,254696593 0,34242429 0,478816652 0,606980539 0,915072441 0,985327667

29
Variables elegidas para analizar.
Variables Normalizadas.
Para aplicar CRITIC, calculamos la desviación estándar y el coeficiente de correlación entre variables.
Desviación Estándar.
Coeficiente de Correlación.
Ponderación de las variables y normalización de la misma.
No. Area Terreno M2
Area
Construida. M2
Valor Venta Final
$
1 72,00 234,00 273.000.000$
2 75,00 225,00 288.000.000$
3 72,00 198,00 269.100.000$
4 72,00 138,00 199.500.000$
5 54,00 171,00 216.000.000$
6 72,00 138,00 182.400.000$
7 75,00 108,00 172.800.000$
8 164,00 426,00 540.000.000$
9 95,00 314,00 354.900.000$
OBJETO DE AVALUÓ 54,00 133,20
Suma 805,00 2085,20
No. Area Terreno M2
Area
Construida. M2
Valor Venta Final
$
1 0,0894 0,1122 273.000.000$
2 0,0932 0,1079 288.000.000$
3 0,0894 0,0950 269.100.000$
4 0,0894 0,0662 199.500.000$
5 0,0671 0,0820 216.000.000$
6 0,0894 0,0662 182.400.000$
7 0,0932 0,0518 172.800.000$
8 0,2037 0,2043 540.000.000$
9 0,1180 0,1506 354.900.000$
Suma 1 1
Area Terreno M2
Area
Construida. M2
Desv 0,03914 0,04704
Area Terreno M2
Area
Construida. M2
Area Terreno M2 1 0,8704
Area Construida. M2 0,8704 1
Ponderación Normalización
Pond. Area Terreno M2 0,0051 0,4542
Pond. Area Construida M2 0,0061 0,5458
Suma 0,0112 1

30
Ponderación del inmueble objeto del avalúo y de las ofertas.
El coeficiente de correlación entre el Valor Final y la Ponderación es de un 99.08%, lo cual nos demuestra
la relevancia de las variables elegidas, ya que su correlación es muy cercana al 100%.
Ratios de Valoración.
calcula el producto entre este ratio medio y la ponderación (0,0653) del inmueble a valorar, así obtenemos
el valor final de este.
Análisis.
Como podemos observar para este caso, los tres valores obtenidos son similares, teniendo una diferencia
entre el valor obtenido por el método de mercado y el de la regresión de 1.47% menos, el valor obtenido
mediante el método CRITIC es menor en un 0.51% lo cual lo acerca aún más, la diferencia entre los valores
obtenidos por la regresión y el CRITIC es que el primero es menor un 0.97%.
No. Area Terreno M2
Area
Construida. M2
Valor Venta
Final $
Ponderación
1 0,0894 0,1122 273.000.000$ 0,1019
2 0,0932 0,1079 288.000.000$ 0,1012
3 0,0894 0,0950 269.100.000$ 0,0925
4 0,0894 0,0662 199.500.000$ 0,0767
5 0,0671 0,0820 216.000.000$ 0,0752
6 0,0894 0,0662 182.400.000$ 0,0767
7 0,0932 0,0518 172.800.000$ 0,0706
8 0,2037 0,2043 540.000.000$ 0,2040
9 0,1180 0,1506 354.900.000$ 0,1358
OBJETO DE AVALUÓ 0,0671 0,0639 0,0653
Normalización Ponderación 0,4542 0,5458 1
No. Area Terreno M2
Area
Construida. M2
Valor Venta Final
$
Ponderacion RATIOS
1 0,0894 0,1122 273.000.000$ 0,1019 2.679.793.763,02
2 0,0932 0,1079 288.000.000$ 0,1012 2.845.556.689,76
3 0,0894 0,0950 269.100.000$ 0,0925 2.910.746.722,82
4 0,0894 0,0662 199.500.000$ 0,0767 2.599.501.268,18
5 0,0671 0,0820 216.000.000$ 0,0752 2.871.299.676,77
6 0,0894 0,0662 182.400.000$ 0,0767 2.376.686.873,76
7 0,0932 0,0518 172.800.000$ 0,0706 2.448.089.691,91
8 0,2037 0,2043 540.000.000$ 0,2040 2.646.566.523,70
9 0,1180 0,1506 354.900.000$ 0,1358 2.613.582.451,90
OBJETO DE AVALUÓ 0,0671 0,0639 0,0653
Valor Final $ 174.162.244,21$
Valor por
Comparación
de Mercado
Valor por
Regresión
Valor por
CRITIC
175.050.000$ 172.479.947,23$ 174.162.244,21$

31
Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC son exactamente las mismas que tiene
en cuenta el método de mercado, el Área de Terreno y el Área Construida, lo cual para un predio en NPH
es natural, y como ya lo destacamos el predio objeto del avalúo tiene un área de terreno menor que ocho de
las nueve ofertas, lo cual se repite con el área construida. En contraste con lo anterior, recordemos que las
variables que tuvieron mayor participación en la regresión fueron No. Habitaciones, No. Pisos y el Área
Terreno.
Podemos concluir que para este caso el Método CRITIC, fue aplicado obteniendo valores similares a los
obtenidos por los otros medios, por ende, genera confianza y aceptación en su aplicación.

32
Caso 3.
Dirección: Carrera 75 # 25 F – 39 AP 402
Ilustración 8 Ubicación Caso No. 3 y fachada edificio
Cuadro de Mercado:
Ilustración 9 Estudio de mercado Caso No. 3
Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en sectores el mismo sector y sectores aledaños, en este
caso como se trata de un predio PH, el método comparativo de mercado se utilizó para determinar el valor
por m² integral, es decir, incluyendo garajes, depósitos y terrazas.
No. Dirección
Telefono
Fuente
Edad-
Vetustez
No. De
Piso
No.
Habitaciones
No.
Baños
Gj Dp
Area Privada
M2
Area Const.
M2
Valor Pedido $
%
Negociación
Valor Venta Final
$
Valor M2 (Sin
Gj, Dp, Ter)
Valor M2 (Con
Gj, Dp, Ter)
1 CLL 24A KR 81 3106130419 18 5 3 2 1 0 108,00 120,00 $ 370.000.000 5,00% $ 351.500.000 $ 3.069.444 $ 3.254.630
2 KR 81 24A 3168330341 25 5 3 2 1 0 79,00 79,00 $ 320.000.000 8,00% $ 294.400.000 $ 3.473.418 $ 3.726.582
3 KR 81 24A 6127556 25 5 3 2 1 0 108,00 120,00 $ 345.000.000 3,00% $ 334.650.000 $ 2.913.426 $ 3.098.611
4
KR 80B CLL
24D
31058047940-
7448202
28 1 3 2 2 2 70,20 78,00 $ 280.000.000 4,00% $ 268.800.000 $ 3.116.809 $ 3.829.060
5
KR 90 CLL 23I
BIS
3002690553 8 3 3 2 1 0 58,50 65,00 $ 254.000.000 10,00% $ 228.600.000 $ 3.565.812 $ 3.907.692
6 CLL 23 KR 82 3178751183 25 2 3 2 1 1 65,00 65,00 $ 280.000.000 9,00% $ 254.800.000 $ 3.535.385 $ 3.920.000
7 KR 82 25B-45 3164975343 8 4 3 3 1 0 84,60 94,00 $ 325.000.000 5,00% $ 308.750.000 $ 3.413.121 $ 3.649.527
8
CLL 23A BIS
KR 82
4660620 12 6 2 2 1 1 93,00 93,00 $ 370.000.000 9,00% $ 336.700.000 $ 3.351.613 $ 3.620.430
9
CLL 25C KR
81D
3164917511 12 2 3 2 1 0 63,00 70,00 $ 270.000.000 9,00% $ 245.700.000 $ 3.582.540 $ 3.900.000

33
menor al 7.50%, en este caso tenemos 6.09%, el valor adoptado se toma cercano al límite superior, ya que
en la muestra los predios con un área menor tienen un mayor valor por m², el predio objeto del avalúo se
asemeja a estos, el valor adoptado es de $ 3’878.000.
Finalmente, obtenemos un valor total de $ 257.887.000, este valor es similar a lo observado en la muestra,
si comparamos los valores finales de las ofertas con las menores áreas privadas en la muestra (Ofertas No.
5, 6 y 9) con valores entre $ 254’000.000 y $ 280’000.000.
Regresión Lineal.
Datos utilizados.
VALOR M2
INTEGRAL (Con Gj,
Dp, Ter)
$ 3.656.281
222.650,56
6,09%
$ 3.878.932
$ 3.433.631
$ 3.878.000
PROMEDIO
DESVIACION
COEFICIENTEDE
LIMITESUPERIOR
LIMITEINFERIOR
ESTADISTICA
VALOR ADOPTADO
AREA (M2) VALOR SUBTOTAL $
AREA PRIVADA CONSTRUIDA66,50 $ 3.878.000 $ 257.887.000
$ 257.887.000
AVALUO
ITEM
AVALUO COMERCIAL
No. Dirección
Valor Venta
Final $
Edad-Vetustez No. De Piso No. Habitaciones
No.
Baños
Gj Dp
Area privada
M2
2 KR 81 24A $ 351.500.000 18 5 3 2 1 0 108,00
3 KR 81 24A $ 294.400.000 25 5 3 2 1 0 79,00
4 KR 80B CLL 24D $ 334.650.000 25 5 3 2 1 0 108,00
5
KR 90 CLL 23I
BIS
$ 268.800.000 28 1 3 2 2 2 70,20
6 CLL 23 KR 82 $ 228.600.000 8 3 3 2 1 0 58,50
7 KR 82 25B-45 $ 254.800.000 25 2 3 2 1 1 65,00
8
CLL 23A BIS KR
82
$ 308.750.000 8 4 3 3 1 0 84,60
9 CLL 25C KR 81D $ 336.700.000 12 6 2 2 1 1 93,00
10 cll 25c kr 81d $ 245.700.000 12 2 3 2 1 0 63,00

34
Resultados Regresión.
en un 85.78% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es bueno, así mismo podemos ver que
las variables que tienen mayor participación son Número de Baños y Número de Habitaciones, en ese orden,
destacando que este último tiene un impacto negativo.
Finalmente, el valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 276’239.129,15, el cual es similar al
valor obtenido por el método de comparación de mercado, aunque este se asemeja más al valor de las ofertas
observadas mencionadas en el anterior análisis (Ofertas No. 5, 6 y 9).
Método CRITIC.
Datos y Coeficiente de Correlación entre las variables y el valor final.
Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son Área Privada m² con
96.91% y Ubicación Piso con 80.18%, las demás variables no cumplen con el criterio de selección
establecido en un mínimo de 65%.
múltiple
0,991076867
Coeficiente de
determinación R^2
0,982233356
R^2 ajustado 0,85786685
Observaciones 9
Grados de
libertad
Suma de
cuadrados
Promedio de
los cuadrados
F
Valor crítico
de F
Regresión 7 1,5448E+16 2,20682E+15 7,89789296 0,26755115
Residuos 1 2,7942E+14 2,79419E+14
Total 8 1,5727E+16
Intercepción 110.420.445,44 173292343 0,637191718 0,63883389 -2091467538 2312308429 -2091467538 2312308429
Edad-Vetustez 324.666,50 1985462 0,163521893 0,89681199 -24903020,1 25552353,2 -24903020,15 25552353,15 15
No. Piso 4.563.684,64 13303843,2 0,343035059 0,78962483 -164477671 173605040 -164477671,2 173605040,5 4
No. Habitaciones 14.057.140,42- 71060405,2 -0,197819593 0,87566934 -916965198 888850917 -916965198,1 888850917,2 3
No. Baños 18.398.533,39 26481810,5 0,69476116 0,61344364 -318084773 354881840 -318084772,9 354881839,7 3
Gj 1.873.902,95 43010265,2 0,043568737 0,97228081 -544623332 548371138 -544623332 548371137,9 1
Dp 5.722.722,01 39284144,7 0,145675108 0,90790813 -493429663 504875107 -493429663 504875107 0
Area Privada M2 1.921.742,34 616065,631 3,119379242 0,19749594 -5906113,7 9749598,38 -5906113,697 9749598,38 66,5
Valor Final $ 276.239.129,15$
No. Ubicación piso Edad(años)
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños (Und) Gj (Und) Deposito (Und) Area Privada (m2) Valor Venta Final ($)
1 5 18 3 2 1 0 108,00 351.500.000$
2 5 25 3 2 1 0 79,00 294.400.000$
3 5 25 3 2 1 0 108,00 334.650.000$
4 1 28 3 2 2 2 70,20 268.800.000$
5 3 8 3 2 1 0 58,50 228.600.000$
6 2 25 3 2 1 1 65,00 254.800.000$
7 4 8 3 3 1 0 84,60 308.750.000$
8 6 12 2 2 1 1 93,00 336.700.000$
9 2 12 3 2 1 0 63,00 245.700.000$
OBJETO DE AVALUÓ 4 15 3 3 1 0 66,50
Coef. Corr. 0,8018 0,1045 -0,3819 0,1455 -0,1924 -0,1439 0,9691

35
No. Ubicación piso
Area Privada
(m2)
Valor Venta Final
($)
1 5 108,00 351.500.000$
2 5 79,00 294.400.000$
3 5 108,00 334.650.000$
4 1 70,20 268.800.000$
5 3 58,50 228.600.000$
6 2 65,00 254.800.000$
7 4 84,60 308.750.000$
8 6 93,00 336.700.000$
9 2 63,00 245.700.000$
OBJETO DE AVALUÓ 4 66,50
Suma 37 795,8
No. Ubicación piso
Area Privada
(m2)
Valor Venta Final
($)
1 0,1351 0,1357 351.500.000$
2 0,1351 0,0993 294.400.000$
3 0,1351 0,1357 334.650.000$
4 0,0270 0,0882 268.800.000$
5 0,0811 0,0735 228.600.000$
6 0,0541 0,0817 254.800.000$
7 0,1081 0,1063 308.750.000$
8 0,1622 0,1169 336.700.000$
9 0,0541 0,0792 245.700.000$
Suma 1 1
Ubicación piso Area Privada M2
Desv 0,0442 0,0230
Ubicación piso Area Privada M2
Ubicación piso 1 0,7224
Area Privada M2 0,7224 1
Ponderación Normalización
Ponderación Ubicación Piso 0,0123 0,6580
Ponderación Área Privada M2 0,0064 0,3420
Suma 0,0187 1

36
Análisis.
Como podemos observar para este caso, el valor obtenido por el método de comparación o de mercado y el
valor obtenido por la regresión de los datos de la muestra, son cercanos, siendo el segundo mayor en un
6.64%, en contraste, el valor obtenido al aplicar el método CRITIC en comparación al valor por
No. Baños
Area Privada
M2
Valor Venta
Final $
Ponderacion
1 0,1351 0,1357 351.500.000$ 0,1353
2 0,1351 0,0993 294.400.000$ 0,1229
3 0,1351 0,1357 334.650.000$ 0,1353
4 0,0270 0,0882 268.800.000$ 0,0480
5 0,0811 0,0735 228.600.000$ 0,0785
6 0,0541 0,0817 254.800.000$ 0,0635
7 0,1081 0,1063 308.750.000$ 0,1075
8 0,1622 0,1169 336.700.000$ 0,1467
9 0,0541 0,0792 245.700.000$ 0,0626
OBJETO DE AVALUÓ 0,1081 0,0836 0,0997
Normalización
Ponderación
0,6580 0,3420 1
No. Baños
Area Privada
M2
Valor Venta Final
$
Ponderacion RATIOS
1 0,1351 0,1357 351.500.000$ 0,1353 2597304824,5564
2 0,1351 0,0993 294.400.000$ 0,1229 2396039268,3327
3 0,1351 0,1357 334.650.000$ 0,1353 2472796755,4419
4 0,0270 0,0882 268.800.000$ 0,0480 5605483035,5581
5 0,0811 0,0735 228.600.000$ 0,0785 2912397103,5113
6 0,0541 0,0817 254.800.000$ 0,0635 4012478835,7529
7 0,1081 0,1063 308.750.000$ 0,1075 2872293409,4677
8 0,1622 0,1169 336.700.000$ 0,1467 2295633537,8977
9 0,0541 0,0792 245.700.000$ 0,0626 3922265730,8188
OBJETO DE AVALUÓ 0,1081 0,0836 0,0997
Valor Final $ 322.260.425,28$
Valor por
Comparación de
Mercado
Valor por
Regresión
Valor por
CRITIC
257.887.000,00$ 276.239.129,15$ 322.260.425,28$

37
comparación de mercado aumenta en 19.98%, una diferencia significativa, la diferencia con la regresión de
14.28%, aunque menor sigue siendo considerable.
Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC y los valores que presentan la muestra
comparados con el predio objeto del avalúo, podemos observar que:
• Ubicación Piso: Los valores de la muestra tienen un promedio de 3.66, el inmueble objeto del
avalúo se ubica en un piso 4, por encima de la media, hay una oferta en el mismo piso, hay cuatro
ofertas se ubican en pisos mayores a las 4 y cuatro ofertas en pisos menores al 4.
• Área Privada: Las ofertas tienen en promedio un área de 81.03 m², hay seis ofertas con áreas
mayores al predio en estudio, tres ofertas con áreas menores, de estas últimas hay una con área
similar, la oferta tiene 65.00 m² y el predio en estudio tiene 66.50 m².
Comparando las variables que tienen mayor participación en la Regresión con las variables que tienen
mayor peso el método CRITIC, podemos observar que las variables que tuvieron mayor relevancia en la
Regresión no lo tuvieron en el CRITIC y viceversa.

38
Caso 4.
Dirección: Carrera 128 # 22G-15
Ilustración 11 Ubicación Caso No. 4 y fachada casa
Cuadro de Mercado.
Tabla 38 Estudio de mercado Caso No. 4
Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en el mismo sector y sectores vecinos, en este caso como
se trata de un predio NPH, el método comparativo de mercado se utiliza para determinar el valor por m² de
terreno, ya que el valor de la construcción se obtiene mediante el método de costo de reposición, así para
este caso nos fijaremos únicamente en este valor.
No. Dirección
Telefono
Fuente
Edad-
Vetustez
No. De
Pisos
No.
Habitaciones
No.
Baños
Area
Terreno M2
Area
Construida M2
Valor Pedido
$
% Negociación
Valor Venta
Final $
Valor Asignado
Construccion
Valor resultado
Terreno M2
1
CR 118A CL 18B-
FONTIBON SAN
PABLO
3124570242 30 3 6 3 88,00 246,00 $ 290.000.000 10,00% $ 261.000.000 650.000,00$ 1.148.863,64$
2 CR 111A CL 22F 3102854334 30 3 5 o + 5 o + 200,00 550,00 $ 680.000.000 10,00% $ 612.000.000 700.000,00$ 1.135.000,00$
3
CLL 22J #109B-
23
3144680504
5403449
6 2 3 2 98,70 110,00 $ 205.000.000 10,00% $ 184.500.000 700.000,00$ 1.089.159,07$
4 KR 113A CLL 22I 3124845409 40 3 13 5 120,00 369,00 $ 370.000.000 5,00% $ 351.500.000 620.000,00$ 1.022.666,67$
5 KR 113 23B 06 3194720365 30 4 14 10 201,00 536,00 $ 679.000.000 10,00% $ 611.100.000 700.000,00$ 1.173.631,84$
6
CL 14B 116 70
IN9
3164243943 13 2 2 1 36,99 73,98 $ 100.000.000 6,00% $ 94.000.000 670.000,00$ 1.201.227,36$
7 KR 107 23B 51 3164692870 35 2 33 11 360,00 587,00 $ 889.955.000 10,00% $ 800.959.500 650.000,00$ 1.165.026,39$
8 AK 97 22K 06 6062444 40 1 2 2 320,30 208,70 $ 489.900.000 7,00% $ 455.607.000 600.000,00$ 1.031.492,35$
9 KR 107 22 09 3002085092 40 1 5 3 123,20 123,20 $ 240.000.000 10,00% $ 216.000.000 600.000,00$ 1.153.246,75$

39
menor al 7.50%, en este caso tenemos 5.60%, el valor adoptado se toma cercano al límite superior $
1’188.000, toda vez que los predios de la muestra con menor área de terreno presentan el valor más alto por
m2 de terreno.
Asignando un valor por m² de construcción de $ 750.000, obtenemos finalmente un valor total de $
135.555.840, este valor es consecuente con lo observado en la muestra, toda vez que el predio en estudio
tiene menor área de terreno que todas las ofertas a excepción de una que tiene un área menor, y menor área
construida que todas las ofertas salvo por una (la misma que cuenta con un área de terreno menor).
Regresión Lineal.
Datos utilizados.
ESTADISTICA VALOR TERRENO M2
PROMEDIO 1.124.479,34$
DESVIACION 62.991,12$
COEFICIENTEDE 5,60%
LIMITESUPERIOR 1.187.470,47$
LIMITEINFERIOR 1.061.488,22$
AREA (M2) VALOR SUBTOTAL $
AREA TERRENO 50,430 $ 1.188.000 $ 59.910.840
100,860 $ 750.000 $ 75.645.000
$ 135.555.840
AVALUO
ITEM
AREA CONSTRUIDA
AVALUO COMERCIAL
No. Dirección Valor Venta Final $
Edad-
Vetustez
No. Pisos
No.
Habitaciones
No.
Baños
Area
Terreno M2
Area Construida M2
1
CR 118A CL 18B-
FONTIBON SAN
PABLO
$ 261.000.000 30 3 6 3 88,00 246,00
2 CR 111A CL 22F $ 612.000.000 30 3 17 8 200,00 550,00
3 CLL 22J #109B- 23 $ 184.500.000 6 2 3 2 98,70 110,00
4 KR 113A CLL 22I $ 351.500.000 40 3 13 5 120,00 369,00
5 KR 113 23B 06 $ 611.100.000 30 4 14 10 201,00 536,00
6 CL 14B 116 70 IN9 $ 94.000.000 13 2 2 1 36,99 73,98
7 KR 107 23B 51 $ 800.959.500 35 2 33 11 360,00 587,00
8 AK 97 22K 06 $ 455.607.000 40 1 2 2 320,30 208,70
9 KR 107 22 09 $ 216.000.000 40 1 5 3 123,20 123,20

40
Resultados Regresión.
Tabla 42 Regresión lineal Caso No. 4
en un 99.57% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es muy bueno, así mismo podemos
ver que las variables que tienen mayor participación son No. Pisos que tiene un impacto negativo y No.
Baños con un impacto positivo, en ese orden.
El valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 107’962.555, el cual no es similar al valor obtenido
anteriormente por el método de comparación de mercado, es un valor bajo a la realidad, toda vez que la
oferta No. 6 cuenta con un área de terreno de 36.99 m², un área construida de 73.98 m² y un valor de venta
final de $94.000.000 y nuestro predio tiene mayor área de terreno y mayor área construida.
Método CRITIC.
Datos y Coeficiente de Correlación entre las variables y el valor venta final.
Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son No. Habitaciones con
85.56%, No. Baños con 90.91%, Área de Terreno m² con 85.3.4% y Área Construida m² con 92.93%, las
demás variables no cumplen con el criterio de selección establecido en un mínimo de 65%.
Coeficiente de correlación múltiple 0,999468173
Coeficiente de determinación R^2 0,99893663
R^2 ajustado 0,995746519
Observaciones 9
Grados de libertadSuma de cuadradosPromedio de los cuadradosF Valor crítico de F
Regresión 6 4,4848E+17 7,4746E+16 313,135431 0,003186719
Residuos 2 4,774E+14 2,387E+14
Total 8 4,4895E+17
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%Inferior 95,0% Superior 95,0% Datos Avalúo
Intercepción 40.078.189 37416918,9 1,07112479 0,39623154 -120913818,8 201070197 -120913819 201070197,2
Edad-Vetustez 974.050- 589993,362 -1,65095097 0,24054176 -3512586,659 1564486,44 -3512586,66 1564486,439 20
No. Pisos 16.099.019- 17167002,6 -0,9377886 0,44734975 -89962669,91 57764631,4 -89962669,9 57764631,36 3
No. Habitaciones 2.029.787- 1703591,27 -1,19147552 0,35568746 -9359748,931 5300174,33 -9359748,93 5300174,328 4
No. Baños 11.329.843 6055111,83 1,87112041 0,20223074 -14723200,13 37382886,8 -14723200,1 37382886,75 2
Area Terreno M2 936.912 129547,369 7,23219779 0,01858736 379514,8564 1494309,54 379514,856 1494309,542 50,43
Area Construida M2 732.435 162323,275 4,51220023 0,04577028 34014,43593 1430855,8 34014,4359 1430855,8 100,86
Valor final $ 107.962.555$
No. No. Pisos (Und) Edad(años)
No.
Habitaciones
(Und)
No. Baños (Und)
Area Terreno
M2
Area Construida.
M2
Valor Venta Final $
1 3 30 6 3 88,00 246,00 261.000.000$
2 3 30 17 8 200,00 550,00 612.000.000$
3 2 6 3 2 98,70 110,00 184.500.000$
4 3 40 13 5 120,00 369,00 351.500.000$
5 4 30 14 10 201,00 536,00 611.100.000$
6 2 13 2 1 36,99 73,98 94.000.000$
7 2 35 33 11 360,00 587,00 800.959.500$
8 1 40 2 2 320,30 208,70 455.607.000$
9 1 40 5 3 123,20 123,20 216.000.000$
OBEJTO DE AVALÚO 3 20 4 2 50,43 100,86
Coef.corr 0,305798825 0,459412569 0,855673349 0,909166889 0,853409788 0,929322569

41
No.
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños
(Und)
Area Terreno
M2
Area
Construida. M2
Valor Venta
Final $
1 6 3 88,00 246,00 261.000.000$
2 17 8 200,00 550,00 612.000.000$
3 3 2 98,70 110,00 184.500.000$
4 13 5 120,00 369,00 351.500.000$
5 14 10 201,00 536,00 611.100.000$
6 2 1 36,99 73,98 94.000.000$
7 33 11 360,00 587,00 800.959.500$
8 2 2 320,30 208,70 455.607.000$
9 5 3 123,20 123,20 216.000.000$
OBEJTO DE AVALÚO 4 2 50,43 100,86
Suma 99 47 1598,62 2904,74
No.
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños
(Und)
Area Terreno
M2
Area Const. M2
Valor Venta
Final $
1 0,060606061 0,063829787 0,055047478 0,084689163 261.000.000$
2 0,171717172 0,170212766 0,125107906 0,18934569 612.000.000$
3 0,03030303 0,042553191 0,061740751 0,037869138 184.500.000$
4 0,131313131 0,106382979 0,075064743 0,127033745 351.500.000$
5 0,141414141 0,212765957 0,125733445 0,184525982 611.100.000$
6 0,02020202 0,021276596 0,023138707 0,025468717 94.000.000$
7 0,333333333 0,234042553 0,22519423 0,202083491 800.959.500$
8 0,02020202 0,042553191 0,200360311 0,071848083 455.607.000$
9 0,050505051 0,063829787 0,07706647 0,042413435 216.000.000$
OBEJTO DE AVALÚO 0,04040404 0,042553191 0,031545958 0,034722557
Suma 1 1 1 1
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños
(Und)
Area Terreno
M2
Area Const.
M2
Desv 0,098561799 0,077723507 0,068527555 0,070157459
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños
(Und)
Area Terreno
M2
Area Const.
M2
No. Habitaciones (Und) 1 0,909284638 0,642801724 0,874802213
No. Baños (Und) 0,909284638 1 0,629135809 0,959766524
Area Terreno M2 0,642801724 0,629135809 1 0,653632727
Area Const. M2 0,874802213 0,959766524 0,653632727 1
Ponderacion Normalizacion
Ponder No. Habitaciones 0,056486893 0,275513445
Ponder No. Baños 0,039002669 0,190234566
Pond Area de Terreno M2 0,073628043 0,359118984
Pond Area Construida M2 0,035906485 0,175133006
Suma 0,20502409 1

42
Análisis.
Como podemos observar para este caso, dos de los valores obtenidos son similares (Valor por comparación
de mercado y Valor por CRITIC), siendo el segundo mayor en un 4.41%, el valor de la regresión difiere
con los otros métodos entre un 20.36 y 23.86%, lo cual es una diferencia considerable.
No.
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños
(Und)
Area Terreno
M2
Area Const. M2
Valor Venta
Final $
Ponderacion
1 0,0606 0,0638 0,06 0,0847 261.000.000$ 0,0634
2 0,1717 0,1702 0,13 0,1893 612.000.000$ 0,1578
3 0,0303 0,0426 0,06 0,0379 184.500.000$ 0,0452
4 0,1313 0,1064 0,08 0,1270 351.500.000$ 0,1056
5 0,1414 0,2128 0,13 0,1845 611.100.000$ 0,1569
6 0,0202 0,0213 0,02 0,0255 94.000.000$ 0,0224
7 0,3333 0,2340 0,23 0,2021 800.959.500$ 0,2526
8 0,0202 0,0426 0,20 0,0718 455.607.000$ 0,0982
9 0,0505 0,0638 0,08 0,0424 216.000.000$ 0,0612
OBEJTO DE AVALÚO 0,0404 0,0426 0,03 0,0347 0,0366
Ponderacion 0,0565 0,0390 0,0736 0,035906485 1
No.
No. Habitaciones
(Und)
No. Baños
(Und)
Area Terreno
M2
Area Const. M2
Valor Venta
Final $
Ponderacion RATIOS
1 0,0606 0,0638 0,06 0,0847 261.000.000$ 0,0634 4.114.066.603,32
2 0,1717 0,1702 0,13 0,1893 612.000.000$ 0,1578 3.878.817.505,01
3 0,0303 0,0426 0,06 0,0379 184.500.000$ 0,0452 4.077.492.960,63
4 0,1313 0,1064 0,08 0,1270 351.500.000$ 0,1056 3.327.929.469,56
5 0,1414 0,2128 0,13 0,1845 611.100.000$ 0,1569 3.894.668.840,46
6 0,0202 0,0213 0,02 0,0255 94.000.000$ 0,0224 4.199.534.348,47
7 0,3333 0,2340 0,23 0,2021 800.959.500$ 0,2526 3.170.562.181,06
8 0,0202 0,0426 0,20 0,0718 455.607.000$ 0,0982 4.639.715.820,77
9 0,0505 0,0638 0,08 0,0424 216.000.000$ 0,0612 3.531.634.795,41
OBEJTO DE AVALÚO 0,0404 0,0426 0,03 0,0347 0,0366
Valor Final $ 141.802.274,03$
Valor por
Comparación de
Mercado
Valor por
Regresión
Valor por
CRITIC
135.555.840$ 107.962.554,77$ 141.802.274,03$

43
Si analizamos las variables negativas que tiene en cuenta la regresión lineal y los valores que presentan la
muestra comparados con el predio objeto del avalúo, podemos observar que:
• Número de Habitaciones: Los valores de la muestra tienen un promedio de 11, no hay ninguna
oferta con 4 habitaciones, como el predio en estudio, aunque cinco de las nueve ofertas presentan
valores entre 2 y 6, lo cual hace pensar que el nuestro es un dato típico.
• Número de pisos: Los valores de la muestra tienen un promedio de 2, existen tres ofertas con tres
pisos de altura, como el predio en estudio.
• En cuanto a la edad, es claro que entre mayor sea la vetustez del predio, su valor comercial
disminuye, lo cual es acorde al coeficiente negativo de la regresión.
Teniendo en cuenta lo anterior, se puede entender porque el valor comercial del inmueble da inferior a los
valores obtenidos por el método de mercado y por el método CRITIC.
Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC, como es de esperarse para predios NPH,
se tiene en cuenta al igual que en el método de mercado, el Área de Terreno y el Área Construida, y como
ya lo destacamos el predio objeto del avalúo tiene un área de terreno menor que ocho de las nueve ofertas,
lo cual se repite con el área construida. Además de las dos variables anteriormente nombradas CRITIC tiene
en cuenta No. de habitaciones y No. de Baños.
En cuanto a la regresión lineal las variables que tuvieron mayor participación fueron No. Pisos con un
impacto negativo, lo cual nos parece extraño, ya que en las ofertas hay predios con 1 y 2 pisos, que tienen
un alto valor de venta, como predios con 3 y 4 pisos con un alto valor; por otra parte, No. Baños si se ve
relacionada directamente, ya que las ofertas con mayor número de baños, son aquellas con mayor valor.
Podemos concluir que para este caso el Método CRITIC, fue aplicado obteniendo valores similares a los
obtenidos por el método de mercado, lo cual indica confianza y aceptación en su aplicación.

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