1. Asunción del Paraguay – 2013
Miguel Pato

3. NEGOCIO INMOBILIARIO
Ganar dinero desarrollando espacios donde la
gente vive, trabaja, compra, vacaciona, etc.
Margen
Riesgo
Tiempo
Mercado
Proyecto
Precio
Costo
Secuencia
Velocidad

4. EMPRESA CON ACTITUD
Empresa con Actitud Marketing
 Identificar las necesidades, deseos y capacidad de
compra / arrendamiento del cliente
 Crear un producto acorde a esa demanda
 Captar su atención y generar el deseo de compra
/ arrendamiento
 Vender / Arrendar

5. I. PLANEAMIENTO
Proceso de Planeamiento Inmobiliario
Identificar
la Oportunidad
Elegir el Lugar de
Desarrollo de Proyecto
Evaluar Costo
de Tierra
Desarrollo
de Producto
Monitoreo
de Desempeño
Evaluar Costos
de Comunicación
Desarrollo de Publicidad, Merchandising
y Estrategias de Promoción
Evaluar Costo
del Producto

6. II. INVESTIGACION DE MERCADO
 Análisis de Oferta & Demanda
 Análisis de Competencia
 Investigación de la Conducta del Demandante
 Segmentación
 Sistematización de la Información

7. III. COMUNICACIONES
 Publicidad
 Merchandising
 Relaciones con la Comunidad

8. I. PLANEAMIENTO
Análisis
de O & D
Relevamiento
Competencia
Conducta
Cliente
Oportunidad
de Mercado
Idea Inicial Proyecto
Concepto
Localización
Optima
Alternativas
Localización
Proceso abreviado

9. I. PLANEAMIENTO
Oportunidad
Segmento
Demandante
Lugar
Momento
Producto

10. I. PLANEAMIENTO
Oportunidad
Segmento
Demandante
Lugar
Momento
Producto
Localización Tipología Precio Posicionamiento

11. I. PLANEAMIENTO
Determinar la
Localización Optima
Localización
Determinar el
“Highest & Best Use”

12. a. Localización
Compleja
ACCESIBILIDAD Y VISIBILIDAD
ENTORNOYSERVICIOS
Regular Buena
Bueno
Regular
Complejo

14. Consolidación Com/Emp. Calidad Tierra Transito Posición
PP y M. Lynch Muy Baja Nada Regular Mucha Muy Alto Periférica
PP y Correa Baja Pocos Muy Buena Mucha Alto Periférica
PP e Itapuá Baja Pocos Buena Mucha Alto Periférica
ST y Aviadores del Chaco Baja Pocos Regular Mucha Muy Alto Sobre E. Av
ST y Correa Media Barriales + Super Muy Buena Mucha Alto Borde
ST e Itapuá Media Barriales Muy Buena Mucha Alto Borde
ST y Sacramento Media Barriales Regular Mucha Muy Alto Periférica
ML y Aviadores del Chaco Media Corporativo + CC Muy Buena Mucha Muy Alto Sobre E. Av
ML y Correa Media Barrial + Super Muy Buena Mucha Bajo Cerca Núcleo
ML e Itapuá Muy Baja Pocos Regular Mucha Bajo Periférica
SA y Aviadores del Chaco Muy Alta Corporativa (H5) Muy Buena Mucha Muy Alto NUCLEO
SA y Denis Roa Alta Corporativa Muy Buena Mucha Alto CercaNúcleo
SA y M. Lynch / Eusebio Lilio Bajo Transición Regular Mucha Alto Borde
BG y Argentina Muy Alta Corporativa Muy Buena Normal Denso Ctro Actual
BG y Ytororo Muy Alta Corporativa Muy Buena Normal Denso Ctro Actual
BG y de la Victoria Muy Alta Corporativa Buena Mucha Denso Ctro Actual
BG y Facundo Machain Media Transición Regular Mucha Denso Borde
Evaluación de Localizaciones
a. Localización

15. COSTO DE LA TIERRA EN LA ECUACION DEL NEGOCIO
Precio de Venta
(-) Terreno
(-) Costos Directos
Margen Bruto
(-) Gastos
Utilidad A/Impuestos
a. Localización

16. I. PLANEAMIENTO
Oportunidad
Segmento
Demandante
Lugar
Momento
Producto
Localización Tipología Precio Posicionamiento

17. Concepto
Componentes
Dimensiones
b. Tipología

18. Jóvenes Solteros
Adultos Solos
Parejas Jóvenes s/Hijos
Parejas Jóvenes c/Hijos
Familias Agrandándose
Familias Estabilizadas
Familias Alto Poder Adquisitivo
Familias Achicándose
Divorciados s/Hijos
Divorciados c/Hijos
Retirados Activos
Retirados Pasivos
Viudos / Viudas
Segmentos Especiales
Segunda Vivienda Nacionales
Segunda Vivienda Extranjeros
Inversores
Artistas
Innovadores
Snowbirds & Ratas del Desierto
Segmentos Demanda Primaria
I. PLANEAMIENTO

19. < 24 25/44 45/64 >65
1,10% 4,60% 4,82% 3,32%
0,65% 3,25% 3,49% 2,69%
1 hijo
2 hijos
3 hijos
4 hijos
Más 5 hijos
Madre
Padre
Extendido
Compuesto
Multipersonal
Uno + Chicos
No target 19,25%
56,85%
Solos y Solas
Parejas sin hijos
Familia Tipo
Segmentos
Hogares por grupo de edad
Sobre la pirámide de:
6.000 Familias A
24.000 Familias B
30.000 Comunidad
< 24 25/44 45/64 >65
330 1.380 1.447 995
196 976 1.047 808
Targets
Grupos por Edad
Solos y Solas
Parejas sin hijos
Casamientos Anuales Objetivo: 200
Stock: 5.677
I. PLANEAMIENTO

20. PGI 2013

21. PGI 2013

22. PGI 2013

23. PGI 2013

24. PGI 2013

25. PGI 2013

26. PGI 2013

27. PGI 2013

28. PGI 2013

29. PGI 2013

30. PGI 2013

31. PGI 2013

32. PGI 2013

33. PGI 2013

34. c. Precio
Precio
Superficie /
Número de Componentes
Unidades
Gs/Componente
Gs/M2
Gs/Unidad Producto

35. Estilo de Vida
Marca
Arquitecto
Concepto
Zona
Desarrollador
Complementos
Bolsillo
Potencial
d. Posicionamiento

36. I. PLANEAMIENTO
Análisis
de O & D
Relevamiento
Competencia
Conducta
Cliente
Oportunidad
de Mercado
Idea Inicial Proyecto
Concepto
Localización
Optima
Alternativas
Localización
Proceso abreviado

37. PRUEBAS A.F.A.
APTITUD (A)
Sirve para cumplir nuestros objetivos?
FACTIBILIDAD (F)
Se puede hacer?
ACEPTABILIDAD (A)
Se justifica hacerlo?