Reservaytransferenciadeaires

RESERVA Y
TRANSFERENCIA DE
AIRES
Dra. Salomé Jó Luza
Registradora Pública

Base Legal
 Ley Nº 29090 – Ley de Regularización
de Habilitaciones Urbanas y de
edificaciones
 Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios – Resolución de la
Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 248-2008-
SUNARP-SN.

Base Legal
 Ley Nº 27157 – Ley de Regularización
de Edificaciones
 D.S. 035-2006-Vivienda TUO del
Reglamento de la Ley Nº 27157.
 Resoluciones del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos 248-
2008 y 340-2008-SUNARP-SN

Independización
 Acto que consiste en abrir una partida
registral para cada unidad inmobiliaria,
resultante de una desmembración de
terreno, con edificación o sin ella; o,
como consecuencia de la inscripción de
una edificación sujeta al régimen

Al Independizar:
 Se deja constancia del antecedente
dominial en la nueva partida
 Se efectúa una anotación de
independización en la partida matríz
 Si existe fábrica inscrita, se describe en
cada lote o unidad a independizar.

Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad
Común
 Es el régimen jurídico que supone la
existencia de una edificación o conjunto
de edificaciones integradas por
secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de
dominio común.
 Cuentan con un reglamento interno y
una junta de propietarios

Opción de Régimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
 Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

Opción de Régimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
 Independización y Copropiedad

Opción de Régimen
(art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)
 Régimen Mixto: Pluralidad de Reglamentos

Aprobación del
Reglamento
 Por el promotor o constructor, quien debe ser
también el propietario


Aprobación del
Reglamento
 Por acuerdo de más del 50% de los
propietarios que conforman la edificación


Modificación del
Reglamento
 Actos de Administración: Por acuerdo de
junta que cuente con más del 50% de la
participación de los propietarios.

Actos de Administración
 Elección del Presidente
 Nombramiento del Administrador
 Aprobación obras que se ejecuten en
bienes comunes, cuando están
destinadas a su conservación y
mantenimiento
 Contratar servicios de vigilancia o de
seguridad para la integridad de la
edificación
 Administración de las playas de
estacionamiento comunes.

Modificación del
Reglamento
 Actos de Disposición: Voto de propietarios
que representen cuando menos 2/3 de
participaciones de los bienes comunes,
incluyendo porcentajes de los que renunciaron
a la junta

Actos de Disposición
 Modificación del porcentaje de
participación.
 Modificación del reglamento interno
 Modificación de la independización
 Desafectación de los bienes comunes,
 Venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de zonas
comunes.
 Modificación o limitación de uso de las
zonas comunes

Comunicación Notarial
 Se debe cursar carta notarial a los
propietarios que no asistieron a la
junta.
 Para ejecutar los acuerdos, deben
haber transcurrido 20 días útiles desde
la comunicación notarial.
 La acreditación de la convocatoria,
comunicación notarial, y el transcurso
del plazo puede ser acreditado
mediante declaración jurada otorgada
por el presidente de la Junta.

Inscripción
 El reglamento interno o su modificación
se inscriben en mérito de:
 Escritura pública o
 Documento privado con firmas legalizadas del
Presidente de la junta.
 Si solo interviene el Presidente, bastará
la copia certificada del acta de la junta
de propietarios en la que se adopta el
acuerdo, sin requerirse la transcripción
del texto del reglamento o su
modificación.

Cláusulas previas
 Cuando existen cláusulas especiales
de consentimiento previo en el
reglamento:
El propietario puede acumular, subdividir e
independizar por escritura pública
unilateral en la que reordene las cuotas
de participación de las unidades afectadas.
La modificación también puede ser
dispuesta sólo por el presidente de la junta
de propietarios cuando así se establezca
en el reglamento interno

Extensión de las
Unidades
 Las Unidades Inmobiliarias pueden
extenderse al área techada y al espacio
vacío que corresponda a la planta en
que se encuentre, según la proyección
vertical y hasta los límites del
perímetro.

Extensión de las
Unidades
 El muro circundante de la edificación o el suelo
se considera zona común esencial, sin que
sobre ella proceda la desafectación.

Límites de la zonificación
 La extensión y ámbito de la propiedad privada
se adquiere y transfiere con independencia de
los límites impuestos por la zonificación.

Construcción
 El sector construcción constituye uno
de los motores de nuestra economía, y
propulsa nuestro desarrollo urbanístico
Construcción Formal
Construcción Informal

Crecimiento Vertical
 Tendencia al crecimiento vertical de las
edificaciones
Falta de espacio para expansión
horizontal
El valor económico de los aires,
normalmente es menor que el de un
terreno.

Aires
 El concepto de aires, está vinculado al
derecho de vuelo o sobreedificación, o
derecho de levante.
 Es la facultad otorgada a una persona
para que pueda levantar una o más
plantas sobre un edificio ya construido.

Aires
 Los aires se generan sobre la
superficie final de una edificación, y
comprende el derecho de
sobreelevación vertical proyectada
sobre dicha superficie, a futuro

Reserva de Aires
 En el reglamento interno puede
establecerse reserva de aires de la
edificación, y puede independizarse
como sección de dominio exclusivo, si
se le asigna porcentaje de participación
y cuando cuente con un área
proyectada de acceso

Beneficiarios de la
reserva
 A favor de:
El propietario constructor
Alguno de los propietarios de las
secciones exclusivas (Ej. De los
propietarios de las unidades
superiores)
De todos los propietarios de la
edificación

Art. 45 del R.I.R.P.
 La reserva de aires, se entenderá que
constituye una sección de dominio
exclusivo, debiendo asignársele
porcentajes de participación en los
bienes comunes. En este caso la
independización procederá siempre
que cuente por lo menos con un área
proyectada de acceso

Punto 5.5 de la Directiva sobre el
Régimen de Propiedad
Exclusiva
Contiene 2 supuestos normativos:
Reserva de aires con
independización
Reserva de aires sin independización

Reserva de Aires sin
independización
 Debe constar en el reglamento interno.
 Debe publicitarse en un asiento
específico de la partida matriz, o de
otra partida vinculada.
 Es recomendable precisar y establecer
los límites de la reserva

independización

independización
 No incide en la asignación de porcentajes
de participación.
 Conflictúa con lo dispuesto en el art. 55
del RIRP, pues allí se señala que
independizadas las secciones exclusivas,
en la partida matríz solo se mantendrán
las zonas comunes.
 Complejiza innecesariamente la partida
matríz.

Reserva de Aires con
independización
 Forma parte de la independización
primigenia o es consecuencia de la
modificación de independización.
 Se considera como una unidad
exclusiva adicional, y cuenta con
porcentaje de participación
 Debe respetar la proyección de las
zonas comunes en lo pertinente.

independización

independización
 Requiere de la existencia de una
escalera de acceso hacia el nivel de
aires, o contar con una zona reservada
para la proyección de la futura azotea.
 No se permite la independización de
aires de aires

Transferencia de los Aires
 La venta o cualquier acto de
transferencia de aires de la unidad
superior se inscriben, siempre que se
constituya reglamento interno y se
adjunten planos de independización y
memoria descriptiva autorizada por
ingeniero o arquitecto colegiado.

Bienes comunes
intransferibles
 Son bienes comunes intransferibles,
salvo pacto en contrario:
El terreno salvo que sobre él se constituya
derecho de superficie.
Los cimientos, sobrecimientos, columnas,
muros exteriores, techos y demás
elementos estructurales esenciales…
Los pasajes, pasadizos, escaleras,
porterías, … vías y áreas de circulación
común.

Bienes comunes
intransferibles
 Los ascensores y montacargas...
 Los sistemas de instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de
basura...
 Los patios, pozos de luz, ductos de
ventilación o de instalaciones, salvo los
propios de una sección de propiedad
exclusiva.
 Los estacionamientos exigidos
reglamentariamente.
 Aquellos que se señalen como tales en el

Pozos de luz propios
 Los pozos de luz propios y los ductos
de ventilación propios se generan
dentro de una misma sección exclusiva
y solo sirven a dicha unidad
inmobiliaria.
 De existir éstos, deberían declararse
como tales, correspondiendo en
propiedad al titular de la unidad a la
que pertenecen

Condición Jurídica de los
aires
 Los aires se reputan zonas comunes,
salvo que en los títulos de propiedad de
las secciones aparezcan cláusulas en
contrario por las cuales se les atribuya la
condición de sección de propiedad
exclusiva.
 La cláusula en contrario debe constar en
el reglamento interno, o en una
modificación posterior del reglamento
interno, que apruebe el acto de
reconocimiento de la propiedad
preexistente de los aires

Condición Jurídica de los
aires
 Si el reglamento interno atribuye
expresamente la condición de zona
común a los aires: se requiere
previamente la desafectación y acuerdo
de destino, de dicha área; salvo que el
reconocimiento de la propiedad
preexistente se realice por unanimidad
de los propietarios.

Modificación de la
Reserva
 En caso que un reglamento interno ya
contenga la cláusula de reserva de
aires a favor de una persona, para su
modificación se requerirá
necesariamente el consentimiento del
respectivo titular, además del acuerdo
de modificación del reglamento interno.

Directiva de Asociaciones
 La convocatoria a junta de propietarios
se acredita, facultativamente por el
mecanismo previsto en la directiva de
regularización de consejos directivos
de asociaciones civiles.
 La formalización por escritura pública o
las declaraciones juradas son
otorgadas, indistintamente, ya sea por
el presidente de la junta o por la
persona designada en asamblea

Adquisición de Bienes
 Para efectos registrales la junta de
propietarios puede adquirir bienes
muebles e inmuebles.
 El asiento de inscripción expresará
como titular a la junta de propietarios,
debiendo consignar el detalle de la
edificación o conjunto inmobiliario al
que se refiere.

Extinción del Régimen
 Por demolición o destrucción del
edificio, salvo que las zonas comunes y
exclusivas puedan delinearse
exclusivamente en función del suelo.
 Por acuerdo unánime de todos los
propietarios, en cuyo caso se procede
a la acumulación respectiva en la
partida matriz. Esta acumulación no
requiere de ningún requisito municipal
o administrativo.

Unidades en Proyecto
 Es procedente inscribir actos de
disposición e hipotecas sobre las
unidades inmobiliarias proyectadas, en
tanto estas tengan un correlato físico
en el suelo del predio matriz, siempre
que se inscriba previa o
simultáneamente el acto de
predeclaratoria de fábrica.
 Una vez culminada la edificación, la
inscripción se convierte
automáticamente en definitiva.

 Resoluciones del Tribunal
Registral vinculadas a la
inscripción de aires y su
transferencia

Res. N° 515-2012-SUNARP-TR-T
del 19/07/2012
 Legitimación en los actos de
modificación de inmueble: Siendo la
subdivisión y acto de modificación de
la realidad física del inmueble, el único
legitimado para solicitarlo es el titular
registral en ejercicio de las atribuciones
que le confiere el derecho de propiedad
consagrado en la Constitución y
normas legales

Res. N° 213-2012-SUNARP-TR-A
del 08/05/2012
 Legitimación para solicitar una
subdivisión: Está legitimado para
solicitar la subdivisión de un predio,
ante la municipalidad competente quien
ostenta un título adquisitivo de la
propiedad sobre parte del mismo.
Compete a las municipalidades
examinar dicha legitimación

Res. N° 1177-2012-SUNARP-TR-L
del 15/08/2012
 Independización en ejecución de
mandato judicial: Para inscribir la
independización de un predio por
mandato judicial deberá adjuntarse el
parte judicial conformado por el oficio
del juez dirigido al Registro y las copias
certificadas de las piezas procesales
pertinentes, como la resolución que
ordena la inscripción y los planos que
fueron merituados por la autoridad
jurisdiccional

del 02/08/2012
 Área ocupada de pisos superiores:
El área total ocupada del segundo piso
y/o niveles superiores deber ser igual al
área del terreno, salvo que exista alero
externo que forme parte del área
techada, en cuyo caso se incrementa
en dicha área.

del 02/08/2012
 Aires propios de unidad inmobiliaria:
Cuando se solicita la independización
de los aires, se requiere la asignación
de porcentaje de participación en los
bienes comunes y que cuente con área
proyectada de acceso.

de 20/04/2012
 Reserva de aires: No se puede admitir dividir
los aires en secciones o espacios superpuestos
unos a otros. por cuanto, se vaciaría de
contenido la disposición del artículo 51 del
RIRP. lo cual nos conduciría al extremo absurdo
de tener que acceder a la inscripción de
regímenes de propiedad exclusiva y propiedad
común sin que previamente exista inscrita
declaración de fábrica alguna -incluso para
terrenos llanos- lo cual constituiría un
despropósito que vulneraría la seguridad
jurídica que es la razón de ser de la institución
registral

de 22/12/2011
 Aires Reservados: Los aires
reservados para futura construcción
sujeta al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, cuyo
nivel existe una sección exclusiva,
debe estar descrita con su área
ocupada, linderos y medidas
perimétricas

de 30/09/2011
 Transferencia de aires de una edificación
sujeta a régimen de propiedad exclusiva y
común: En el régimen de propiedad
horizontal, los aires pueden constituir bienes
comunes o bienes de propiedad exclusiva
(reglamento interno o en títulos de propiedad
de las secciones).Para su independización se
requiere se le asigne un porcentaje de
participación en los bienes comunes y se
cuente con un área proyectada de acceso.

de 05/08/2011
 Reserva de aires sobre aires:
"Cuando se establezca la reserva de
aires de la edificación se entenderá que
constituye una sección de dominio
exclusivo; sin embargo, los aires sobre
aires no pueden ser materia de
reserva."

Res. N° 1777-2010-SUNARP-TR-
L de 10/12/2010
 Transferencia de aires: Para que
pueda inscribirse la transferencia de los
aires reservados, se requiere que
previamente se abra una partida de
independización de los aires, para lo
cual - además de los planos y memoria
descriptiva -, se requiere que se asigne
a dichos aires un porcentaje de
participación en los bienes comunes.

L de 19/11/2010
 Condición jurídica de los aires en
ausencia de reglamento interno: La
presunción de que los aires se reputan
comunes, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario, no es aplicable en el
supuesto de ausencia de reglamento interno.
En este supuesto, la condición de los aires
estará a lo que se acuerde en la
regularización del reglamento interno

L de 05/11/2010
 Condición de propiedad exclusiva de los
aires: Para atribuir la condición de propiedad
exclusiva a los aires de una edificación se
requiere que esto conste de manera expresa
en el reglamento interno o en una
modificación posterior en el que se apruebe
el acto de reconocimiento de la propiedad
existente de los aires y que ha sido omitido
en la declaración inicial del reglamento
interno.

de 29/02/2008
 Legitimación de la inscripción de una
compraventa de aires: Habiéndose
registrado la compraventa de los aires de un
predio sin que previamente se haya inscrito
la Declaración de Fábrica, Reglamento
Interno e Independización, no es procedente
la denegatoria de los actos traslativos de
dominio posteriores, toda vez que el derecho
de propiedad del adquiriente se encuentre
legitimado

de 12/01/2007
 Aires propios: La atribución de la
propiedad de los aires propios en un
edificio sujeto al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, debe
constar expresamente en el reglamento
interno.

Res. N° 087-2002-ORLC-TR de
08/02/2002
 Aclaración de contrato de
compraventa: No puede admitirse que
por vía de aclaración de contrato de
compraventa se transfiera la azotea y
los aires de una edificación a una de
las secciones de dominio exclusivo
cuando según el reglamento interno es
zona de dominio común.

 Muchas Gracias por su atención!!
salome_jo2004@yahoo.es
salomeluza@gmail.com

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