Los aspectos legales a tomar en cuenta en la revisión de un expediente técnico y los aspectos técnicos propios a tomar en cuenta en un análisis jurídico de una actuación registral.

1. Agrimensura Legal
aspectos legales A tomar en cuenta EN LA REVISIÓN DE un
expediente técnico
aspectos técnicos A tomar en cuenta EN el análisis JURÍDICO DE
una actuación registral

2. Temas
:
Módulo IV. Visión general de la Normativa de la Jurisdicción
Inmobiliaria y sus implicaciones técnicas
´Ley de Condominio número 5038
´Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario aplicable al condominio
´El Condominio en el Reglamento General de Registro de Títulos
´Actuaciones que generan bloqueo registral y disposiciones
legales que la sustentan

3. Ley 5038, sobre Condominio
Artículo 664 de Código Civil, posibilidad de que una
edificación perteneciera a vários propietario.
La Ley Nº 5038 estableció un régimen especial para la
propiedad por pisos y departamentos, instituyendo un nuevo
derecho real autónomo, diferente al derecho de propiedad.
La Ley Nº 404 complementaba esta ley, en cuanto a las
construcciones de un solo piso que sean propiedad común
divididas por paredes o tabiques divisorios.

4. Ley 5038, sobre Condominio
La finalidad de la Ley Nº 5038, de Condominios:
• Permitir la división de un inmueble en sectores
privativos con independencia funcional, y sectores
comunes que faciliten aquel aprovechamiento directa o
indirectamente.
• Regular las relaciones entre los distintos titulares de
derechos.

5. Ley 5038, sobre Condominio
La Ley108-05 de Registro Inmobiliario, reformó la Ley 5038 para
adecuarla al régimen registral y para actualizarla adaptándola a las
necesidades actuales de uso de la tierra.
Asimismo, la reforma incluyó una modernización del régimen de
condominio, planteando modificaciones sustanciales al régimen, las
que están básicamente contenidos en los nuevos artículos 1, 2 y 3, 10,
19, 20, 23, 24, 33 y 34 de la Ley de Condominios, en la que se busca,
principalmente, desvincular el condominio de la exigencia de que el
inmueble esté edificado y se impide que el terreno pueda ser de una
persona distinta de los propietarios de las unidades del condominio.

6. Ley 5038, sobre Condominio
Artículo 1: “Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y
salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de
una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes
comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta Ley.”
Artículo 2: “Para disfrutar del régimen de Condominio que establece esta Ley,
los sectores en que esté dividido el inmueble deberán tener salida directa a la
vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera
independiente.”
Artículo 3: “Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le
corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los
propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún
limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.”

7. El Condominio conforme Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario
Régimen de Condominio. Es el derecho en virtud del cual distintas
partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o
indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una
o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las
partes comunes. (Articulo 100)(105 RGRT)
Unidad de Condominio. La unidad de condominio representa el conjunto
de áreas propias y la participación sobre las áreas comunes que le
corresponden a un condómine, como resultado de la constitución de un
régimen de condominio. A cada unidad de condominio se le emitirá un
Certificado de Título y se le habilitará su correspondiente registro
complementario.(Artículo 108 RGRT)

8. El Condominio conforme Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario
•El terreno es esencialmente común y proindiviso de
todos los condómines.
•Los sectores o áreas comunes y proindivisas son
inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden
ser transferidos ni gravados independientemente. La
transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo
contemple el contrato, el derecho sobre las partes
comunes que le corresponde.

9. El Condominio conforme Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario
Algunas Prohibiciones
•No se puede constituir condominios sobre inmuebles o unidades ya incorporadas a
este régimen;
•No se pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en constancias
anotadas;
•Las unidades de condominio no pueden ser objeto de refundiciones, subdivisiones
o cualquier otra modificación parcelaria. (Párrafo art.184 RGMC)
•Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no pueden
pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al régimen de condominio.
¿ Se puede localizar una mejora en un segundo nivel en favor de un tercero?

10. El Condominio conforme Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario
Ejecución ante el Registro de Títulos.
•El condominio queda constituido, una vez inscrito en el Registro de
Títulos correspondiente. (Ver Artículo 101 de la Ley 108)
•Para cada condómine se emitirá un Certificado de Titulo que identifique
la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno,
y el numero de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas
de condómines.
•Se emitirá un Certificado de Titulo a nombre del consorcio de
propietarios por el terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registral
en el Registro Complementario del Certificado de Titulo.

11. Ejecución ante el Registro de Títulos.
•¿Cuál es su opinión sobre la inscripción en
el Registro de Títulos de los documentos de
aprobación técnica del condominio, sin la
incorporación de los requisitos legales ?

12. El Condominio en el Reglamento General de Registro de Títulos
Art. 107. Sólo se permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble
registrado.
•Cuando se pretenda someter a un mismo régimen de condominio dos parcelas colindantes entre si,
éstas deben estar previamente refundidas.
•Cuando se pretenda someter al régimen de condominio una parte de un inmueble registrado, éste
debe estar previamente subdividido.
•Cuando se pretenda someter al régimen de condominio un derecho amparado en una constancia
anotada, éste debe estar previamente deslindado.
•Cuando se pretenda someter al régimen de condominio derechos amparados en extractos de títulos,
deberá previamente haber sido efectuada la partición.
•No se permite la constitución del régimen de condominio sobre inmuebles registrados afectados por
cargas, gravámenes o limitaciones legales, a efectos de poder inscribir en el registro complementario
el bloqueo registral sobre el terreno.

13. El Condominio en el Reglamento General de Registro de Títulos
•Cuando el inmueble objeto de constitución al régimen de condominio se
encuentre afectado por una hipoteca o cualquier otra garantía real
inmobiliaria, es indispensable la presentación ante el Registrador de
Títulos correspondiente, junto a los demás documentos, de un acto donde
el acreedor y el propietario consientan la forma y proporción en que serán
gravadas con la hipoteca las unidades funcionales resultantes del proceso
de constitución del régimen de condominio. La inscripción de este acto
libera de toda afectación el certificado de título sobre el terreno, el cual se
expedirá a nombre del consorcio de propietarios, practicándose sobre el
registro complementario del mismo un bloqueo registral.

14. Reglamento del Régimen de Condominio (Art. 109 RGRT)
El Reglamento del Régimen de Condominio debe contener:
•a) Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye el condominio.
•b) Especificación de cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está dividido el
inmueble, con indicación del número, letra, o cualquier otra designación que sirva para
identificarlas.
•c) Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el terreno.
•d) Número de votos que corresponde a cada condómine en la asamblea del consorcio de
propietarios.
•e) Porcentaje en que deberá contribuir cada condómine a los gastos y cargas comunes.
•f) Sistema de administración del condominio que deberá incluir la forma de efectuar las
liquidaciones de los gastos y cargas comunes, y el esquema de remuneración del administrador.
•g) Demás datos requeridos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, si los hubiere.

15. Constitución del Régimen de Condominio (Art. 110 RGRT)
La solicitud de constitución del régimen de condominio, presentada al Registro de Títulos
correspondiente, deberá estar acompañada, de:
a)Duplicado del Certificado de Título correspondiente al inmueble que se desea afectar, acompañado
de la certificación del estado jurídico del inmueble donde se indique que el mismo se encuentra libre
de cargas, gravámenes y limitaciones legales.
b)Acta de constitución del consorcio, Acta declaratoria de condominio y del reglamento del régimen
de condominio aprobados, debidamente firmados y legalizadas las firmas por ante Notario Público.
c)Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba los planos de la obra.
d)Plano de división del condominio aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
competente.
e)Constancia de pago de la contribución especial para el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.
Contrato de Hipoteca indicando la forma en que se afectará cada una de las futuras unidades
funcionales del condominio, si corresponde. g) Demás requisitos establecidos por la Dirección Nacional
de Registro de Títulos, si los hubiere

16. Modificación del Régimen de Condominio (Art. 115 RGRT)
El consorcio de propietarios podrá modificar tanto el régimen de
condominio constituido como la configuración física del inmueble
respetando los derechos individuales de los condómines.
Cuando la modificación afecte la configuración física del inmueble, se
deberán modificar los planos de división en condominio y someterlos
previamente para su aprobación a la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales.
Extinción o disolución del Régimen de Condominio.
Procede la extinción o disolución del régimen de condominio por la
voluntad y decisión del consorcio de copropietarios, o por la destrucción,
vetustez o ruina del edificio.

17. LIMITACIONES
TÉCNICAS

18. Bloqueo Registral
Es un asiento en el Registro complementario de
un inmueble registrado que impide actos de
disposición y la inscripción de cargas y
gravámenes.

19. Actuaciones que generan Bloqueo Registral
•Venta condicional del inmueble (Ley 596 del 31 de octubre de 1941): Es aquella en que se conviene
que el derecho de propiedad no es adquirido por el comprador mientras no se haya pagado la totalidad
o determinado porción del precio, o cumplido alguna condición señalada en el contrato. Arts. 98 y 125
de la Ley 108-05.-
•Embargo Inmobiliario: Es un procedimiento mediante el cual un acreedor pone en manos de la
justicia el inmueble de su deudor.
Articulo 680 CPC,
•Certificación con Reserva de Prioridad. (Art. 105 Ley 108) Tiene por finalidad garantizar un negocio
jurídico sobre un inmueble registrado y tiene una vigencia no mayor de quince (15) días.
•Bien de familia. Ley 1024 de 1928 y Ley 339 de 1968. Art. 98 de la Ley 108-05
•Condominio. ART. 100, Ley 108-05, Párrafo VIII.- Se emitirá un Certificado de Titulo a nombre del
consorcio de propietarios por el terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registral en el Registro
Complementario del Certificado de Titulo.

20. El Dominio Público
Son todos aquellos inmuebles destinados al uso publico y consagrado como “dominio publico”
por el Código Civil, las leyes y disposiciones administrativas. En las urbanizaciones y
lotificaciones, las calles, zonas verdes y demás espacios destinados al uso público quedan
consagrados al dominio publico con el registro de los planos. (Articulo 106.)
No es necesario emitir Certificados de Titulo sobre los inmuebles destinados a1 dominio
publico.
El dominio publico es imprescriptible, inalienable, inembargable y no procede el saneamiento
sobre el mismo a favor de ninguna persona física o moral.
Corresponde a1 Estado la tutela, administración, conservación y protección del dominio
publico.
Desafectación del dominio publico. La desafectación del dominio publico se hace
exclusivamente por ley y tiene como objeto declarar el inmueble como dominio privado del
Estado y ponerlo dentro del comercio.

21. Servidumbre
-Carga que afecta un inmueble y que beneficia a otro.
Art. 637.- La servidumbre es una carga impuesta sobre una
heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro
propietario.
Condición: colindancia entre predio sirviente y el predio
dominante.