RECOPILACION

1. UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL TÁCHIRA
DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO
COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES
Especialización Avalúo de Bienes Inmuebles
OCTUBRE DE 2016
AVALÚO DE FINCAS
VALORACION DE LA TIERRA
(ACTIVOS NO DEPRECIABLES)
Facilitador:
Msc. Gustavo A. García

2. La determinación del valor de la tierra, constituye la fase más importante y
delicada del proceso de avalúo, por lo cual se requiere sumo cuidado, lo que
obliga necesariamente a acudir a diversas fuentes de información que
permitan formarse un concepto cabal del valor unitario de la misma.
Seleccionar la metodología más idónea para un
proceso de investigación valuatoria, implica
obviamente, tomar en consideración el bien
objeto de valoración y sus características
generales; las condiciones del mercado que rigen
en ese momento; el alcance de la valoración y el
nivel de rigor que esta exige; entre otros aspectos.
Se debe evaluar la
disponibilidad y
factibilidad de
recolección de la
información que
se requiere.
Una vez realizado este análisis, se procede a escoger entre los
métodos disponibles y universalmente aceptados, bien sean los
llamados métodos directos o indirectos; o una combinación de
ellos, si fuera necesario.

3. Métodos Analíticos
o Indirectos
Métodos Sintéticos,
Comparativos o Directos
De acuerdo a Vicente Caballer, las técnicas o metodologías que actualmente
se conocen para la valoración, en especial la valoración agraria, proceden de
los conocimientos aportados por las escuelas española, italiana y
anglosajona.
Estos conocimientos han derivado en diversos métodos y
técnicas que se emplean en valoración, clasificándose en
dos categorías, como lo son:

4. Métodos Directos
Aquellos que no dependen de otros procesos para
la obtención de un resultado. Dentro de los cuales
se tiene el método de Comparación Directa,
también conocido como Método de Mercado; y
también el método de Comparación de Costos de
Reproducción, o Método del Costo de Reposición a
Nuevo, o simplemente Método del Costo.
Métodos Indirectos Consiste en determinar el valor del bien a partir
de información referencial, como es el caso del
método de valor agregado Unidad Coordinadora
de Proyectos Conjuntos de la Universidad del
Zulia (UCPC).

5. Métodos Sintéticos,
Comparativos o Directos
Mercado
Estadística Inferencial
(Forma Científica)
Estadística Descriptiva
(Forma Tradicional)
Estadísticos de Posición
(Tendencia Central)
- Media Aritmética
- Mediana
- Moda
Ajustes:
Area, Tiempo, Uso, Acceso
y Ubicación
Modelos Econometricos
Los métodos sintéticos se basan
en la comparación entre
inmuebles, tomando como
referencias uno o varios signos
externos o variables explicativas
comunes a los inmuebles que se
comparan

6. f(x) = Y = β0 + β1 X1 + . . . + βn Xn
La variable endógena o variable a explicar es el valor de mercado
y las variables explicativas o exógenas, son las que aportan
información que determinaran la variable endógena.
Regresión Lineal y Regresión Múltiple
Estadística Inferencial
(Análisis de Regresión)
Métodos Econométricos

7. Ejemplo:
P.U = 8.030,2969 - 0,1578 (a) + 1.183,8175 (ag) + 1.997,1379 (mej) + 1.596,1427 (inst)
+ 2.198,3393 (vial) + 5.473,7103 (clim).
Variables Descripción
Area (a)
Variable cuantitativa que hace referencia al área total de las
unidades de producción avaluadas y que conforman la data
procesada.
Agua (ag)
Considera la presencia o no de cursos superficiales de agua dentro
de los linderos de la unidad de producción. Variable dicotómica
donde 1 indica presencia y 0 indica ausencia.
Mejoras (mej)
Dada la importancia que puede tener la existencia de obras de
ingeniería en los niveles de producción de toda finca o predio
agrícola. Esta variable se refiere a la presencia o no de las mismas.
Variable tipo Dummy o dicotómica. 1 = presencia y 0 = ausencia.

8. Variables Descripción
Instalaciones
(inst)
Dada la importancia que puede tener la existencia de las diferentes
construcciones o bienhechurías en los niveles de producción de toda finca o
predio agrícola; se ha tomado en cuenta en esta variable, la presencia o no de
instalaciones no tradicionales como lo son: Galpones de maquinaria y taller,
comederos, salas de ordeño, entre otras. Variable de Dummy o dicotómica. 1
= presencia y 0 = ausencia.
Clima (clim)
El clima es uno de los principales componentes del medio natural e impone
determinadas condiciones y limitaciones al uso de los terrenos. Variable de
tipo dicotómica, referida a los dos tipos de zona de vida según Holdridge,
encontrados en las fincas avaluadas. Bosque Húmedo Tropical = 0 y Bosque
sub Húmedo Tropical = 1
Vialidad (vial)
Conocido el desplazamiento desde el núcleo urbano a la finca objeto de
análisis, también interesa saber como es el acceso directo a ella. Tomados los
datos de forma empírica, se han encontrado fincas que estaban situadas al
lado de una carretera, de un camino en buen estado, otras próximas a un
camino por el que circular es difícil y otras parcelas a las que es muy difícil
aproximarse. Esta variable se considera respecto al tipo de vialidad. Asfaltada
= 1, Engranzonada = 2 y Tierra = 3

9. De los diversos métodos y técnicas existentes en la valoración agropecuaria,
en particular para la valoración de la tierra, entre los de uso más frecuente y
universal, primordialmente en los países latinoamericanos, se tienen:
a) Método del Mercado o de las ventas
comparables (Market Approach),
b) Método del Ingreso o de Capitalización de la
Renta o Ingresos (Income Approach).
Indirectos - Valor Agregado UCPC - LUZ
- Valor Agregado UNELLEZ
- Método del Ingreso o de la Renta
- Unidades Fisiográficas
Métodos Analíticos o Indirectos

10. MERCADO INMOBILIARIO RURAL
El mercado inmobiliario rural posee características propias que deben ser
del conocimiento de todo avaluador para poder interpretar su
comportamiento y asi poder manifestar su opinión sobre el valor de la
propiedad que está tasando.
Características
- Localización fija
- Falta de homogeneidad
- Transacciones no frecuentes
- Poca experiencia
- Falta de liquidez
- Participación de intermediarios
- Venta ocasional de las propiedades más valiosas.

11. Respecto al mercado de fincas agrarias, se puede decir que se trata de un
mercado libre, poco homogéneo, opaco, con escasez de transacciones y
de escasa concurrencia, menor cuanto mayor sea el tamaño de la finca.
Propiedades generales que tienen los mercados:
- Libertad: un mercado es libre cuando no existen trabas a la entrada o salida
de oferentes en él, y además los precios no se encuentran intervenidos.
- Homogeneidad: un mercado es homogéneo cuando las características del
bien son similares en todas partes.
- Frecuencia de Transacciones: se cumple esta propiedad cuando las
operaciones de compra/venta son habituales.
- Transparencia: para que exista transparencia tiene que existir información
sobre el valor de las transacciones.
- Concurrencia: existe concurrencia en un mercado cuando el número de
oferentes y demandantes es elevado.

12. Valor de Mercado Se define como el precio más alto, calculado
en dinero, que alcanzará una propiedad si se
pone en venta en un mercado abierto,
concediendo un tiempo razonable para
encontrar un comprador que la adquiera,
con conocimiento de todos los usos a que se
adapta y para los cuales es capaz de ser
usado.
Se refiere a los precios pagados en el mercado inmobiliario, en razón de
la consumación de una venta para una fecha específica y del traspaso del
título de propiedad del vendedor al comprador