Este documento presenta un anteproyecto para un complejo turístico en el departamento de Rocha, Uruguay. El proyecto consiste en un hostal de 15 habitaciones, un spa y restaurante ubicado en 3.5 hectáreas de tierra con acceso al Arroyo Valizas. El complejo ofrecería alojamiento, actividades como pesca, cabalgatas y paseos en barco. Se estima que el costo total sería de $2 millones y que podría generar $320,000 anuales solo de las habitaciones del hostal.

1. PUENTE NORTE
ANTEPROYECTO: HOSTAL, RESTAURANTE, SPA

2. CARACTERÍSTICAS
· Superficie: 3.5 Hectáreas.
· Situación: parcela de campo (rural) con 100 metros lineales de costa al Arroyo Valizas.
· A 10 minutos navegando de Laguna Castillos (3.000 has de superficie navegable).
· A 20 minutos navegando desde la propiedad al océano atlántico (desembocadura del Arroyo Valizas, Cerro de la Buena Vista).
· A 10 minutos navegando de la Laguna Castillos, bosque de ombúes.
· A cinco minutos por tierra del acceso a Cabo Polonio (nueva terminal)
· A 10 minutos por tierra de barra de Valizas, 15 minutos de Aguas Dulces, 20 minutos de la Pedrera.

3. ANTEPROYECTO
· Hostal de 15 habitaciones en suite para cuatro plazas cada una (sesenta camas).
· Restaurante abierto al público, spa con piscina interior climatizada, saunas húmedos y secos, sala de masajes, salas de terapias
alternativas, hidromasaje, gimnasio, .
· El complejo se sitúa frente al río ocupando los cien metros de costa con un puerto para embarcaciones de pesca deportiva.
·y paseos a laguna y playa. El restaurante, ideal para eventos, es abierto al público y esta ubicado frente al puertito y la piscina.

4. ÁREAS
Areas Hotel:
Pavimentos exteriores 1335m2
Construcción cerrada 525m2
Área cubierta exterior 265m2
Areas Spa:
Pavimentos exteriores 390m2
Construcción cerrada 340m2

5. ANTEPROYECTO
Corte y Fachada

6. ANTEPROYECTO
Planta

7. ANTEPROYECTO
Perspectiva desde el arroyo

8. ANTEPROYECTO
Perspectiva del spa

9. APRECIACIONES
· En la zona no existen proyectos sobre la ruta.
· Cabo polonio recibe unos 90 mil turistas al año y en la zona no hay dónde comer o alojarse ya que la oferta interna es muy débil.
· El proyecto tiene viabilidad desde el punto de vista de las autoridades pertinentes de la Intendencia Municipal de Rocha.
· Se podrá dar comienzo a las obras unos 20 días después de presentados los permisos de construcción en la IMR (Intendencia Muni-
cipal de Rocha).
La idea de este proyecto es generar un lugar de turismo para todo el año donde el visitante pueda desarrollar diversas actividades:
pesca deportiva, cabalgatas guiadas a Cabo Polonio y dunas, laguna y alrededores, senderismo y avistamiento de aves, paseos en
barco a Laguna Castillos y playa del Cerro de la Buena Vista (varias frecuencias por día), y un spa con diversas propuestas.

10. APRECIACIONES
En la zona sobre la ruta 10 no hay ningún emprendimiento. Sin embargo hay un importante tránsito de turistas. En temporada de ve-
rano entran por el día a cabo polonio más de 1.000 Personas y no hay alojamiento disponible. ‘""Puente Norte’ será un lugar al cual el
turista llegue sin su vehículo desde la ruta, se aloje y disfrute de todas las facilidades. Asimismo, tendrá la libertad de moverse en su
coche por toda la costa, elegir días para navegar, pescar, ir a la playa, encender fogones, andar a caballo, disfrutar de un buen plato y
de los servicios del spa. También podrá visitar Chuy, Punta del Diablo y todos los balnearios de la costa.

11. COSTOS
Suelo y anteproyecto: 900.000 Dólares
Costo obras: 1.100.000 Dólares
Costo total: 2.000.000 Dólares
Estimativo valor propiedad acabada: 5.000.000 Dólares

12. ESTIMATIVO UTILIDADES ANUALES
120 Días anuales por 15 habitaciones para cuatro pasajeros con desayuno incluido por 180 dólares diarios cada habitación: 320.000
dólares anuales, solamente de habitaciones.
Los servicios, el spa y el restaurante no están calculados. Suponiendo que con ellos se paguen los costos generales e impuestos, que-
darían unos 320 mil dólares libres.
La inversión sería cubierta en seis años si solamente se mantuviera el promedio de ocupación del hostal estimado para el primer
año, cuando en realidad ese promedio irá aumentando año a año.
Nota: ¡este tipo de nuevo emprendimiento turístico está libre de impuestos por 10 años!
Este pequeño estudio está basado en el sentido común.