1. Ideas para mejorar la cobranza extrajudicial de gastos de
condominio:
1-La Junta de Condominio debe velar por que la administradora envíe
mensualmente la copia de la planilla o recibos de gastos de condominio
a todos los copropietarios. En la actualidad, además de entregarse en
cada apartamento o local, puede remitirse vía correo electrónico.
2-Debe publicarse en cartelera, el estado financiero del Edificio. Esta
actividad contribuye a hacer comprender y aceptar la necesidad y
obligación de pagar los gastos de condominio. El estado financiero debe
ir acompañado de una lista que contenga el estado de morosidad del
edificio, la cual recomendamos elaborar omitiendo los nombres de los
copropietarios, con indicación del número de apartamento o local.
3-Del mismo modo, en forma periódica puede hacerse del conocimiento
público la identificación de los copropietarios que se encuentran al día
con el pago de gastos del condominio. Esta iniciativa contribuye a que
los alagados continúen con su puntualidad y haya otro que quieran
ponerse al día para obtener este reconocimiento.
4-La Junta de Condominio debe crear comisiones conformadas por sus
propios miembros u otros copropietarios de reconocida solvencia moral,
con el fin de efectuar visitas personalizadas a los morosos. Sugerimos
que estas visitas se realicen con un ánimo conciliatorio y pedagógico.
5-La Administradora y/o la Junta de Condominio deben comunicarse en
forma escrita y personalizada con los copropietarios morosos para
exigirles su obligación de pagar la deuda atrasada.
6-Recomendamos colocar en cartelera -luego de agotados los pasos
antes enunciados- una notificación dirigida a la comunidad en general,
en la cual se pida a los copropietarios morosos, ponerse al día con la
deuda en un término perentorio, advirtiéndoles que vencido el mismo,
la cobranza será puesta en manos de abogados.
7-Pasar a los morosos con mayor atraso a un Escritorio Jurídico o
abogado con conocimiento y experiencia en el manejo de cobranza de
gastos de condominio.

2. Cobranza Judicial:
Si lo anterior no resultare suficiente, lamentablemente tendría que
pensarse en demandar a aquellos propietarios rezagados que, luego de
haberse agotado la cobranza extrajudicial, hicieron caso omiso de tales
gestiones, lo cual es totalmente posible.
Es recomendable elegir casos que tengan una deuda considerable de
atraso; hay que recordar que los juicios son verdaderos procesos
judiciales que requieren del pago de honorarios de abogados y gastos
judiciales.
Sin embargo, una vez llegado a este punto, un alto porcentaje de los
demandados termina pagando la deuda del condominio, así como los
gastos judiciales y los honorarios de abogados, debido a que es absurdo
arriesgarse a perder un apartamento o local por una deuda legal de
gastos de condominio, aunque se ven casos en que la situación llega
hasta el remate del inmueble.
No queremos dejar de señalar que medidas contra propietarios
morosos, tales como el corte de agua, prohibición de uso de algunas
áreas comunes, etc., aunque parecieran justas, no son respaldadas por
los tribunales y podrían crear problemas adicionales a la Junta de
Condominio o a la Administradora.
La obligación de pagar los gastos de condominio está basada en el
contenido de los artículos 7, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad
Horizontal, los cuales son de fácil lectura y comprensión.
Dr. Enrique Herrera Silla
Abogado.