2. MÓDULO ARRENDAMIENTO BIENES RAÍCES.pdf

ARRENDAMIENTO DE BIENES
RAÍCES
Relator: Gabriel Tapia Burgos
Abogado

INTRODUCCIÓN
• El principal objetivo de un
contrato de arriendo es
satisfacer una de las
necesidades básicas de toda
persona: la vivienda.
• Podemos definir el
arrendamiento de bienes raíces
o inmuebles, como “el contrato
en que una parte, llamada
arrendador, se obliga a
conceder el goce de un
inmueble a otra parte, que se
llama arrendatario,
obligándose esta última a pagar
por este goce un precio
determinado, que se llama
renta”.
MATERIAL DE APOYO CURSO CORRETAJE DE PROPIEDADES | CENTRO DE CAPACITACIÓN ACOP @ DERECHOS RESERVADOS 2

La definición legal
de este contrato la
podemos encontrar
en el artículo 1915
del Código Civil:
• “El arrendamiento es un
contratoen que las dos partes
se obligan recíprocamente,la
una a concederel goce de una
cosa y la otra a pagar por este
goce un precio determinado”.

LEGISLACIÓN
APLICABLE
• Distintas normas regulan los
contratos de arrendamiento de
predios urbanos y rústicos, por
lo que debemos identificar
claramente cuáles son predios
urbanos y cuáles son predios
rústicos para efectos de esta
legislación.

PREDIOS URBANOS
Los ubicados dentro del radio
urbano respectivo. Las
viviendas situadas fuera del
radio urbano, aunque
incluyan un terreno siempre
que no exceda de 1 hectárea.
PREDIOS RÚSTICOS
Los inmuebles que tienen
aptitud agrícola, ganadero o
forestal, comprendidos en
zonas rurales o urbanas,
salvo las excepciones que
veremos.

LEGISLACIÓN
APLICABLE A
LOS PREDIOS
URBANOS
Es recomendableque cada vez que
necesitemos consultar alguna legislación,
ubiquemos el texto actualizado que existe en
la página web de la Biblioteca del Congreso
Nacional (www.bcn.cl).
Los contratos dearrendamiento de predios
urbanos celebrados después del 29 de enero
de 1982 se rigenpor laLey 18.101
(modificada por la ley 19.866 de11 de abril
de 2003).
Los contratos dearrendamiento de predios
urbanos celebrados ANTES del 29.01.1982 se
rigenpor el DecretoLey Nº964 de 1975.
En todo lo no regulado por las leyes antes
mencionadas, se aplicansupletoriamente
los artículos 1915 y siguientesdel Código
Civil.

No se aplica la ley 18.101 a los siguientes
bienes raíces (Art. 2º):
Predios de cabida superior a
una hectárea y que tengan
aptitud agrícola, ganadera o
forestalo que estén
destinados a ese tipo de
explotación;
Inmuebles fiscales;
Viviendas que se arrienden
amobladas por temporadas no
superiores a 3 meses,
continuos o discontinuos, para
fines de descanso o turismo;
Hoteles, residenciales y
establecimientos similares en
las relaciones derivadas del
hospedaje;
Estacionamientos de
automóviles y vehículos;
Viviendas regídas por la ley
19.281, queregula el
arrendamiento de viviendas
con promesa decompraventa
o también llamado leasing
habitacional (cuando existen
cuentas de ahorro para este
fin)

LEGISLACIÓN
APLICABLE
PREDIOS
RÚSTICOS
Los contratos de arrendamiento
de predios rústicos celebrados
después del 25 de abril de 1975
se rigen por el Decreto Ley 993
del Ministerio de Agricultura.
Los contratos de
arrendamientos de predios
rústicos celebrados antes del
25.04.1975 se rigen por el
Decreto con Fuerza de Ley Nº
9 de 26 de enero de 1968.
En todo lo no regulado por la
legislación antes citada, se
aplican supletoriamente los
artículos 1915 y siguientes
del Código Civil.

No se aplica el D.L. 993 a los siguientes casos
(art. 1º):
Predios rústicos situados
en el área urbana y que
tengan una cabida inferior
a una hectárea;
Terrenos fiscales; Contratos de arrendamiento,
aparcería y mediería
contemplados en la ley Nº
19.253 (05.10.1993) sobre
Protección, Fomento y
Desarrollo de los Indígenas y
crea la Corporación Nacional de
Desarrollo Indígena y que
deroga la Ley Nº 17.729 sobre
indígenas y tierras indígenas

¿CÓMO SE CELEBRAN LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS?
1) Verbalmente o consensualmente;
2) Por documento privado firmado entre las
partes;
partes ante Notario;
4) Por escritura pública.

¿CÓMO SE CELEBRAN LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS?
1) Jamás en forma verbal, el art. 5º del D.L. 993
señala que “El contrato de arrendamiento
que recaiga sobre la totalidad o parte de un
predio rústico, sólo podrá pactarse por
escritura pública o privada…”
partes, más la firma de dos testigos mayores
de 18 años;
partes más la firma de dos testigos mayores
de 18 años, ante Notario;
4) Por escritura pública.

Efectos
que
produce el
celebrar el
contrato
de una u
otra forma
Las desventajas de otorgar un contrato
de arrendamiento de predio urbano en
forma verbal:
1) El contrato verbal dificulta la prueba en
un juicio;
2) La ley presume que la renta será la que
declare el arrendatario (art. 20 ley
18.101);
3) No es obligación respetarlo en caso de
venta del inmueble a un tercero.

Efectos
que
produce el
celebrar el
contrato
de una u
otra forma
otorgados mediante documento
privado firmado ante Notario (firma
autorizada por el notario)
• Tienen la ventaja de otorgar
certeza en cuanto a la fecha en
que se firmaron y en cuanto al
hecho de haber sido firmados
realmente por las personas que
figuran como partes. Lo anterior,
debido a que los Notarios son
ministro de fe.

Efectos
que
produce el
celebrar el
contrato
de una u
otra forma
otorgados mediante escritura pública,
tienen las siguientes ventajas:
• Debe ser respetado en caso de
transferencia a título oneroso (art.
1962 n° 2 C.C.): Por ejemplo
mediante una compraventa), el
nuevo dueño del inmueble queda
obligado a respetar el
arrendamiento y por lo tanto no se
produceperjuicio al arrendatario.

Efectos
que
produce el
celebrar el
contrato
de una u
otra forma
• De lo anterior se desprendeque, si
un contrato de arrendamiento NO
SE CELEBRA POR ESCRITURA
PÚBLICA Y EL INMUEBLE ES
TRANSFERIDO POR UN TÍTULO
ONEROSO (MEDIANDO UN PAGO),
EL TERCEROQUE ADQUIERE EL
INMUEBLE, NO ESTÁ OBLIGADO A
RESPETAR EL ARRENDAMIENTO y,
por esta razón, el arrendador debe
indemnizar al arrendatario de
todos los perjuicios que sufra (art.
1961 y 1963 C.C.).

Efectos
que
produce el
celebrar el
contrato
de una u
otra forma
• Debe ser respetado por los
acreedores hipotecarios (art. 1962
n° 3 C.C.): Si el contrato otorgado
por escritura pública, además se ha
inscrito en el Conservador de
Bienes Raíces respectivo, debe ser
respetado por los acreedores
hipotecarios cuando el contrato
haya sido inscrito ANTES que la
hipoteca a favor del referido
acreedor.

Efectos
que
produce el
celebrar el
contrato
de una u
otra forma
• Título ejecutivo: El contrato de
arrendamiento otorgado por
escritura pública tiene el carácter
de título ejecutivo. Un título
ejecutivo es un documento al que
la ley le atribuye la suficiencia
necesaria para exigir el
cumplimiento forzado de una
obligación que consta en él, es
decir, permitirá solicitar
compulsivamente y ante la Justicia,
el cumplimiento de sus mutuas
obligaciones.

El hecho de que un contrato
de arrendamiento se
otorgue por escritura
pública, no significa que
necesariamente deba
inscribirse en el
Conservador de Bienes
Raíces, pero
indudablemente PUEDE
inscribirse.

CARACTERÍSTICAS COMUNES A TODAS LAS FORMAS
DE OTORGAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
El contrato de arrendamiento debe ser respetado en
caso de TRANSFERENCIA A TÍTULO GRATUITO (art. 1962
n° 1 C.C.): Los contratos de arrendamiento otorgados
por documento privado o por escritura pública, deberán
ser respetados por toda persona que adquiera el
derecho del arrendador por un titulo gratuito, como la
herencia, legado o donación.
El pacto de no enajenar un inmueble arrendado (art.
1964 C.C.): Si las partes acuerdan en el contrato de
arrendamiento no enajenar el inmueble arrendado,
aunque establezcan que será nula la enajenación, el
arrendatario sólo tendrá derecho para permanecer en el
arriendo hasta su terminaciónnatural.

ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS Y RÚSTICOS
Los elementos esenciales son aquellos sin
los cuales el contrato no produce efecto
alguno o degenera en uno distinto. Los
elementos esenciales propios de este
contrato son el consentimiento, la renta y
el inmueble.
Ejemplo: Si se me olvida indicar cuál es el
inmueble arrendado, ese contrato de
arrendamiento no produce efecto alguno.

Primer elemento esencial:
El Consentimiento
• El consentimientoes el acuerdo de voluntades.
• Este acuerdo debe recaer en la naturaleza del contrato, la
renta y el inmueble.
• Dicho de otra manera, las partes deben entender y estar de
acuerdo en que están celebrando un contrato de
arrendamiento y no un contrato de otra naturaleza, como
por ejemplo una donación, un comodato (préstamo de
uso), etc.
• Asimismo deben estar de acuerdo en la renta de
arrendamiento y en el inmueble a arrendar.

Segundo elementoesencial:
El Inmueble
• Las partes deben estar de acuerdo en cuál es el inmueble
arrendado y señalar claramente dónde se ubica. Además
resulta conveniente señalar si el arrendador es el dueño
del inmueble, o su usufructuario, etc.

Requisitos que debe cumplir
el inmueble arrendado
1. Que la ley no prohíba su arrendamiento:
– No se pueden arrendar los inmuebles embargados o sobre los que se
ha decretado una prohibición de celebrar actos o contratos por un
Tribunal;
– No se pueden arrendar los derechos o privilegios personalísimos
(aquellos que no son transferibles ni transmisibles), como el uso o
habitación;
– El bien tiene que estar en el comercio privado. Por ejemplo, no es lícito
dar en arrendamiento el cerro San Cristóbal.
2. Que sea determinado, es decir, precisado en su género y
especie. Ejemplo: El departamento 23 del piso 2º del edificio
ubicado en calle Las Violetas 1433, comuna de Providencia.
3. Debe existir o esperarse que exista (podríamos llamarlo
“arrendamiento en verde”).

Tercer elemento esencial:
La Renta
• La renta es el precio que se pacta por el arrendamiento.
• Se llama renta cuando se paga periódicamente.
• En la legislación vigente, existe plena libertad contractual
para fijar el valor de la renta de arrendamiento.
• La renta puede fijarse por los contratantes de común
acuerdo, o por un árbitro o un tercero. En ningún caso
puede dejarse el precio al arbitrio de uno de los
contratantes.

Requisitos que debe cumplir la
renta
Debe ser real o seria, esto es, no fingida, no simuladani
irrisoria.
Debe ser determinada o determinablePor ejemplo:$500.000 o
la renta será el equivalenteal 10% del avalúofiscal del inmueble o
la renta será la cantidadde 20 UF.
La renta puede consistir en dinero y también en frutos naturales del
inmueblearrendado. Si el pago es con frutos, puede fijarse una
cantidaddeterminadao una cuota de cada cosecha. Usual en predios
rústicos y recibe el nombre de aparcería (art. 1917 y 1918 del C.C. )

OBLIGACIÓN DE INFORMAR AL SERVICIO
DE IMPUESTOS INTERNOS (S.I.I.) SOBRE
LAS RENTAS DE ARRENDAMIENTO
• Las rentas de arrendamiento
constituyen ingresos por los que se
debe tributar.
• Declaración Jurada por arriendo de
bienes raíces no agrícolas,
“Formulario 1835”, con información
sobre las rentas de arrendamiento
que se hubieren pagado o se
adeuden durante todo el año
anterior o por uno o más meses del
mismo año.

¿Las rentas de qué inmuebles deben
declararse?
• Las rentas generadas por bienes raíces no
agrícolas, cuyos montos de avalúo fiscal
sean iguales o superiores a $30.000.000, o
que la sumatoria de los avalúos fiscales de
los bienes arrendados asociada a una
misma personasupere los $50.000.000.
• Las rentas de las propiedades acogidas al
D.F.L. Nº 2 de 1959 o ubicadas en zona
franca, en el caso que cumplan con los
requisitos antes referidos. En 2010 se limitó
a dos la cantidad de viviendas que cada
persona natural podía acoger a este
beneficio. NO deben informarse los
contratos de arriendo de bienes raíces no
agrícolas, vía leasing.

¿Quiénes son los obligados a
presentar estas declaraciones?
1) Los corredores de propiedades y personas
que hubieren entregado en arrendamiento
por cuenta de terceros, estas propiedades y
que además las administren.
2) Los contribuyentes de la Primera Categoría
de la Ley de la Renta, esto es, los
contribuyentes de las rentas del capital y de
las empresas comerciales, industriales,
mineras y otras, que durante el año
calendario anterior a la fecha de presentación
de dicha declaración hayan tomado en
arriendo bienes raíces no agrícolas para el
desarrollo de su actividad, cuando el
respectivo contrato de arrendamiento no
haya sido suscrito por un corredor de
propiedades u otra persona actuando como
arrendador en virtud de un mandato.

LAS PARTES EN
UN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
DE PREDIO
URBANO O
RÚSTICO
• Las partes en el contrato de
arrendamiento son el ARRENDADOR y el
ARRENDATARIO.
• El arrendador no siempre es el propietario
del inmueble:
– El arrendamiento de inmueble ajeno es
válido, pero el dueño tendrá el derecho de
reclamar el inmueble y por su parte el
arrendador no dueño deberá indemnizar
al arrendatario por la privación total o
parcialque sufra del inmueble arrendado.
– Si el contrato se otorga por un tercero
mediante un mandato del arrendador. En
estos casos los efectos del contrato recaen
en la persona que otorgó el mandato y no
en quien firma en representación del
arrendador.

En caso de que el contrato se celebre a través de
intermediarios, se aplica la norma del articulo 106
del Código de Comercio: "El contrato propuesto por
el intermedio de corredor se tendrá por perfecto
desde el momento en que los interesados
aceptaren pura y simplementela propuesta”.
En estos casos y en la práctica, los clientes otorgan a
los corredores un poder o una orden para que
ofrezcan en arrendamiento el inmueble. En esa
misma orden pactan la comisión, el monto de la
renta a cobrar y las demás condiciones que debe
cumplir el arrendamiento.
A veces, los clientes encomiendan a los corredores
que “administren la propiedad”, es decir, que se
encarguen de cobrar las rentas, mantener el
inmueble, solucionar los problemas que se le
puedan ocasionar al arrendatario, etc.

Antecedentes que debemos
solicitar al ARRENDADOR:
1. Antecedentes legales del inmueble.
“Comparto la opinión de que los corredores deben
tener a la vista, al menos, copia de la inscripción de
dominio vigente y certificado de hipotecas y
gravámenes de la propiedad, más los comprobantes
de las cuentas de consumo, gastos comunes y
contribuciones debidamente pagadas”.
2. Nombre completo y apellidos (comprobado
con cédula de identidad);
3. Nacionalidad (comprobado con cédula de
identidad);
4. Estado civil (comprobado con certificado de
matrimonio);
5. Profesión u oficio o actividad;
6. Domicilio.

Si se trata de un arrendador persona jurídica
(una sociedad por ejemplo) le solicitaremos:
1. Razón social (nombre de la sociedad);
2. Rut y giro social;
3. Domiciliosocial;
4. Datos del representante legal (socio
administrador, gerente general o apoderado
especial).
• La información de la sociedad debe verificarse
teniendo a la vista copia con vigencia de la
inscripción de dicha sociedad en el Registro de
Comercio respectivo, de esta forma sabremos si la
sociedad está vigente y si el representante está
facultado para arrendar.
• Si la persona que va a firmar por la sociedad no
figura como administrador de la sociedad, debe
exhibir un mandato o poder que acredite que está
facultada para ello y que su mandato (poder) sigue
vigente (la vigencia de los mandatos la otorga el
Archivo Judicial).

Antecedentes que debemos solicitar al
arrendatario y al codeudor y/o al fiador:
1. Nombre completo y apellidos (comprobado con cédula
de identidad);
2. Nacionalidad (comprobado con cédula de identidad);
3. Estado civil (comprobado con certificado de
matrimonio);
4. Profesión u oficio o actividad;
5. Domicilio (ojalá el laboral).
• Si se trata de un arrendatario o fiador y codeudor
solidario persona jurídica (una sociedad por ejemplo) le
solicitaremos:
✓ Razón social (nombre de la sociedad);
✓ Rut y giro social;
✓ Domicilio social;
✓ Datos del representante legal (socio administrador,
gerente general o apoderado especial).

Además de los antecedentes indicados
precedentemente, se debe verificar si el
arrendatario y el codeudor o fiador son
personas solventes, para lo cual se pueden
solicitar:
1. Liquidaciones de sueldo y/o últimas
declaraciones de impuesto a la renta;
2. Certificado de antigüedad del empleador;
3. Certificado de cotizaciones previsionales;
4. Estado de situación;
5. En la página web del Poder Judicial
(www.pjud.cl) podemos ver si el
arrendatario, el codeudor o fiador han sido
demandados en juicios de arrendamiento.
Para acceder a esta información se ingresa a
la sección auto consulta de la página y se
pincha la opción “civiles”, y luego en el
recuadro búsqueda de causas, se pueden
utilizar distintos motores de búsqueda
como el nombre o los datos de una causa
de la que tengamos conocimiento.

¿Y el
Dicom?
• Es muy importante tener en
consideración que el 17 de Febrero de
2012, se publicó la ley Nº 20.575
conocida como Ley Dicom y que en
relación con el tema del
arrendamiento, estableció que sólo
tendrán acceso a esta información el
comercio establecido, para el proceso
de crédito y las entidades que
participen de la evaluación de riesgo
comercial y para ese solo fin.
• En ningún caso se podrá exigir esta
información en los procesos de
selección personal, admisión pre-
escolar, escolar o de educación
superior, atención médica de urgencia
o postulación a un cargo público.

Personas que la ley declara incapaces
para celebrar contratos de
arrendamiento
Reglas generales, pueden celebrar un contrato de arrendamiento
todas las personas que la ley no ha declarado incapaces.
• Recordemos que los incapaces absolutos son aquellas
personas que sólo pueden celebrar un contrato por
intermedio de sus representantes legales. Son incapaces
absolutos:
1) Dementes:
2) Impúberes: esto es, los hombres menores de 14
años y las mujeres menores de 12 años.
3) Sordos o sordomudos que no pueden darse a
entender claramente.
• Los incapaces relativos son aquellas personas que sólo
pueden celebrar un contrato representados o debidamente
autorizados por su representante legal. Son incapaces
relativos:
1) Menores adultos: Hombres mayores de 14 y
menores de 18 años y mujeres mayores de 12 y
menores de 18 años.
2) Los disipadores que se encuentran bajo interdicción
de administrar lo suyo.

Respecto de los arrendamientos de
predios agrícolas, existe una
incapacidad especial:
El D.L. 993 contiene una inhabilidad
especial en sus artículo 3º, según el cual
“En las zonas fronterizas, no podrán
celebrarse los contratos a que se refiere
el presente decreto ley, con personas
naturales o jurídicas extranjeras”.
(www.difrol.cl)

Limitaciones
entre cónyuges
casados bajo el
régimen de
sociedad
conyugal:
• El marido administra la sociedad conyugal: Por regla general el
marido administra los bienes de la sociedad conyugal y
también los bienes propios de su mujer (aquellos adquiridos
antes del matrimonio y los adquiridos durante el matrimonio
a título gratuito).
• La limitación que tiene el marido es la siguiente: Sin
autorización de la mujer, el marido no podrá dar en arriendo o
ceder la tenencia de los bienes raíces rústicos de su mujer ni
los sociales por más de ocho años, y en el caso de los urbanos
por más de cinco años, incluidas las prórrogas que hubiere
pactado el marido"(art.1749 y 1756 C.C.).
• Cuando la mujer es la administradora de la sociedad conyugal
(por ejemplo por interdicción o larga ausencia del marido),
también tiene una limitación contenida en el artículo 1761 del
mismo Código: La mujer administradora de la sociedad
conyugal, podrá dar en arriendo los inmuebles sociales o
ceder su tenencia, y el marido o sus herederos estarán
obligados al cumplimiento de lo pactado por un espacio de
tiempo que no pase de cinco años en el caso de los predios
urbanos yde ocho años en el caso de los predios rústicos.
• Agrega el artículo 1761 del Código Civil, que este
arrendamiento o cesión, sin embargo, podrá durar más
tiempo, si la mujer para estipularlo así, hubiere sido
especialmente autorizada porla justicia.
• La sanción legal a la omisión de las antedichas autorizaciones
es la inoponibilidad del arrendamiento, en lo que excede a los
plazos legales o el autorizado por el juez en su caso.

Estas mismas limitaciones se aplican a los guardadores (tutores y
curadores) respecto de las personas que tienen a su cargo y a los
padres en la administración de los bienes de sus hijos menores de
edad:
No podrá el tutoro curador dar en arriendo ninguna parte de los
predios rústicosdel pupilo por más de ocho años, ni de los urbanos
por más de cinco, ni por más número de años que los que falten al
pupilo para llegar a los dieciocho.
Si lo hiciere, no será obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para
el que le suceda en el dominio del predio, por el tiempo que excediere
de los límites señalados por la ley (art. 407 C.C.).
Esta norma también se aplica a la administraciónde los bienes del hijo
de familia (menor de 18 años no emancipado) por expresa disposición
del artículo 255del mismo cuerpo legal

DURACIÓN DE LOS CONTRATOS
DE ARRENDAMIENTO
Son las partes las que deben
acordar el plazo de duración que
tendrá el contrato, si el plazo será
renovable o no, si la renovación
será automática o no, el plazo
por el que se renovará el
contrato, etc.

Tipos de
plazos
• Renovables Tácita y
automáticamente
• Expresa y no automáticamente
Determinados
No renovables
Indeterminados

Plazo Determinado
Los contratos deplazo determinado a su vez pueden ser renovables o norenovables. Lo usuales que
estas renovaciones son automáticas y que para evitar que el contrato se renuevehay que avisar a la otra
parte mediante una carta certificada o notarial.
En tales casos, la llegada del plazo ponefin automáticamente al contrato, sin quesea necesario un aviso
previo o una declaración de voluntad de las partes, según lo disponeel artículo 1954 del C.C.. Sin
embargo, en conformidad a las normas contenidas en la ley 18.101, la restitución del inmueble debe
hacersepor la vía judicial.
Es aquel que sabemos cuándo va a llegar o bien la duración del mismo está determinada por la naturaleza
del servicio. Ej. El contrato durará 3 años.

Ejemplo de cláusula con plazo determinado y
renovable:
Esta carta de no renovación como su nombre lo indica,es para que NO SE
RENUEVE el contrato,no es para terminarloen cualquier momento.
“El contrato de arrendamiento, empezará a regir el 1 de Junio de 2015 y se
conviene por el plazo de un año, venciendo en consecuencia el día 1 de Junio de
2016. La llegada esta última fecha el contrato de arrendamiento se renovará
automática y sucesivamente por períodos de un año, salvo que alguna de las
partes contratantes comunique a la otra su intención en contrario, por carta
certificada o notarial, a lo menos con 30 días de anticipación a la expiración del
contrato, ya bien se trate del período original o de cualquiera de sus prórrogas”.

Plazo indeterminado o indefinido
• Es aquel que no se extinguirá
mientras las partes no
manifiesten su voluntad de
ponerle término.

¿Qué es la cláusula
diplomática?
• Los plazos de duración de los contratos de arrendamiento, se
establecen por las partes a fin de que sean respetados.
• Sin embargo, cuando se celebran contratos con extranjeros que en
razón de su trabajo no tienen la certeza de cuánto tiempo
permanecerán en Chile, es conveniente incluir lo que según la
costumbre internacional se denomina “cláusula diplomática o de
extranjería”, que consiste en establecer que la parte arrendataria, en
su calidad de extranjera, podrá poner término al contrato de
arrendamiento en forma inmediata o dentro de un breve plazo que se
convenga anticipadamente. Es conveniente exigir en el mismo contrato
de arriendo, que se acredite con la respectiva documentación, que el
arrendatario, en razón de su nacionalidad extranjera y en función de
sus labores y contrato de trabajo, podría tener que trasladarse a otro
país o ciudad.

NORMAS
SOBRE
DESAHUCIO Y
RESTITUCIÓN
El desahucio es el aviso anticipado
que una de las partes da a la otra de
su voluntad de poner fin al contrato.
El desahucio es irrevocable, no es
posible la retractación unilateral, sin
consentimiento del otro contratante
(art. 1952 C.C.)
• Contratos en los que procede el
desahucio:
1. Contratos de arrendamiento de
predio urbano pactados mes a
mes.
2. Contrato de arrendamiento de
predio urbano de duración
indefinida (art. 3 ley 18.101 y art.
1954 C.C.).
3. Contratos de arrendamiento de
predio rústico si no se hubiere
fijado el tiempo de su duración.

Anticipación
con que debe
darse el
desahucio:
• Depende de la medida de tiempo que
regula los pagos.
• Por ejemplo, si en la renta se paga
cada mes, el desahucio debe darse
con un mes de anticipación (art. 1951
C.C.).
En predio urbano
• La anticipación pueden fijarla las
partes. Y si nada han dicho, la
anticipación es de un año y se cuenta
tomando como día inicial el de la
entrega del inmueble (art. 1985 C.C.)
En predio rústico

Formas como
hacer el
desahucio:
Judicialmente(demandade
desahucio);
Medianteuna notificación
personal efectuada por un
notario.
Tanto el Receptor Judicial
que debe notificarla
demanda,como el Notario
son MINISTROS DE FE.

Plazo del
desahucio o
plazo de gracia
contemplado
en la ley de
arrendamiento
de predios
urbanos para
los contratos
mes a mes y de
plazo
indefinido:
Es un beneficio de que goza el
arrendatario para no ser obligado a
desocupar el inmueble durante dicho
plazo. Que sea un plazo de gracia no
significa que no se pagan rentas.
Este plazo es de 2 meses contados desde
la notificación del desahucio, plazo que
se aumentará en 1 mes por cada año
completo que el arrendatario hubiere
ocupado el inmueble; sin embargo,
dicho plazo más el aumento no podrá
exceder, en total, de 6 meses (art. 3º inc.
2º ley 18.101).

Restitución
del inmueble
antes del
plazo de
desahucio:
El arrendatario desahuciado
podrá restituir el bien raíz
antes de expirar el plazo del
desahucio y, en tal caso,
estará obligado a pagar la
renta de arrendamiento sólo
hasta el día de la restitución
(art. 3º inc. 3º Ley 18.101).

LA
RESTITUCIÓN
La restitución que regula la Ley
18.101 sobre arrendamiento de
predios urbanos se aplica a:
• Arrendamientos de inmuebles urbanos de
plazo fijo que no excedan de un año;
• Arrendamientos de inmuebles urbanos de
plazo fijo superior a un año.
Formas de hacer la restitución:
• Sólo JUDICIALMENTE.

LA
RESTITUCIÓN
Plazo de gracia:
• En los contratos de arrendamiento de plazo fijo
que NO exceda de un año, el arrendatario
tendrá derecho sólo a un plazo de 2 meses,
contado desde la notificación de la demanda
(art. 4º inc. 1º Ley 18.101).
• El arrendatario que haya sido notificado
judicialmente de restitución por su arrendador
podrá restituir el inmueble antes de expirar el
plazo de restitución, estando obligado sólo a
pagar la renta de arrendamiento hasta el día
que efectúe la restitución (art. 4 inc. 2º Ley
18.101).
• En los contratos de plazo fijo superior a un año,
el arrendatario no tiene plazo de gracia y debe
restituir en la fecha que el Tribunallo ordene.

Renovación tácita de un contrato de arrendamiento,
sin que se haya pactado (aplicable a predios
urbanos y rústicos)
Cuando termina un contrato por cualquier causa y el arrendatario continúa detentando el
inmueble, no se produce la renovación tácita del contrato y el arrendador tendrá derecho a
exigir la restitución cuando quiera.
PERO, si el arrendatario no sólo sigue detentando el inmueble sino que además sigue
pagando la renta y el arrendador por su parte la recibe, el contrato se renovará tácitamente,
porque si las partes se comportan como arrendador y arrendatario, el legislador entiende
que es su voluntad perseverar en el contrato.
Sin embargo, el artículo 1956 del Código Civil ha establecido que en este caso, el contrato se
entenderá renovado bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el
de 3 meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principales y
recoger los frutos pendientes en los predios rústicos. Lo anterior se entiende, sin perjuicio,
que a la expiración de este plazo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.

Nota
importante:
• La renovación tácita supone un
nuevo contrato, es por ello que
las garantías como las fianzas,
prendas o hipotecas
constituidas por terceros, no se
extenderán a las obligaciones
resultantes de su renovación
(art. 1957 C.C.).

LAS
OBLIGACIONES
DEL
ARRENDADOR:
ENTREGAR EL INMUEBLE
MANTENEREL INMUEBLE EN ESTADO
DE SERVIR PARA EL FIN QUE HA SIDO
ARRENDADO
NO MOLESTAR AL ARRENDATARIO EN
EL GOCE DEL INMUEBLE
OBLIGACIÓN DE ENTREGARRECIBO O
CARTA DE PAGO QUE ACREDITE EL
PAGO DE LA RENTA
OBLIGACIÓN DE DECLARAR EL
RÉGIMEN TRIBUTARIO (SÓLO PREDIOS
RÚSTICOS)

Obligaciones del Arrendador:
“Entregar el inmueble”
• Predio urbano: entrega de llaves en
la fecha indicada en el contrato y si
nada se dice, inmediatamente
después de celebrado.
• Predio rústico: debe entregarlo
conforme a lo pactado (art. 1978
C.C.). La cabida o superficie del
predio debe ser la que exprese el
contrato y si hay diferencias, puede
haber lugar al aumento o
disminución de la renta, o a la
rescisión del contrato.

• En ambos casos, es recomendable firmar acta de entrega e inventario.
• El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en BUEN ESTADO o en
ESTADO DE SERVIR PARA EL FIN QUE FUE ARRENDADO. En consecuencia, el
arrendador deberá responder si el inmueble presenta vicios.
• El arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato si el mal estado o calidad
del inmueble le impide hacer el uso para el que fue arrendado, sea que el arrendador
conociere o no el mal estado o calidad del inmueble al tiempo del contrato (Artículo
1932 C.C.).
• No tiene derecho a indemnización el arrendatario (art. 1934 C.C.):
– Si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo;
– Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte;
– Si renunció expresamente a la acción o derecho de saneamiento por el mismo
vicio, designándolo.
• Si el mal estado impide parcialmente el goce, el juez decidirá según las circunstancias,
si debe tener lugar la terminación del arrendamiento o concederse una rebaja del
precio o renta (art. 1932 inc. 2º C.C.).

¿Qué pasa si el arrendador no cumple con
la obligación de entregar el inmueble
arrendado?
Si se debe a un hecho o culpa del
arrendador o de sus agentes o
dependientes, el arrendatario tiene
derecho a desistirse del contrato, con
indemnización de perjuicios (art. 1925
C.C.).
Si el arrendatario de alguna manera tuvo
conocimiento de que el arrendador se
encontraba imposibilitado de efectuar la
entrega o bien si esta imposibilidad
proviene de fuerza mayor o caso fortuito,
desaparece la obligación de indemnizar y
sólo procederá solicitar el término del
contrato (arts. 1925 C.C.).
¿Qué pasa si el arrendador está en mora
(atrasado) con la obligación de entregar el
inmueble arrendado?
Si se debe a un hecho o culpa del
arrendador o de sus agentes o
dependientes, el arrendatario tiene
derecho a indemnización de perjuicios (art.
1926 C.C.).
Y si a raíz de este retardo disminuye
notablemente para el arrendatario la
utilidad del contrato (ya sea porque se
deterioró el inmueble o porque cesaron las
circunstancias que lo motivaron) podrá
desistirse del contrato y pedir
indemnización de perjuicios, siempre que el
atraso no se haya debido a fuerza mayor o
caso fortuito.

“Mantener el inmueble en estado de
servir” (art. 1924 Nº 2 y 1927 C.C.)
• No basta que el inmueble sea
inicialmente apto para el fin que fue
arrendado, la obligación del
arrendador de procurar al
arrendatario el goce de la cosa se
prolonga por el tiempo de duración
del arrendamiento.
• Es decir, el arrendador debe
entregar el inmueble en estado de
servir y mantenerlo o conservarlo
en ese estado.

“La obligación del arrendador de mantener el inmueble arrendado
en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las
reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, que
corresponden generalmente al arrendatario”.
• Las reparaciones necesarias son aquellas indispensables
para mantener el inmueble en estado de servir al objeto
para el que ha sido arrendado.
• En determinadas circunstancias, estas reparaciones
necesarias puede efectuarlas el arrendatario, pero el
arrendador debe reembolsarlas, siempre que:
1. No se hayan hecho indispensables por culpa del arrendatario;
2. Se le haya avisado al arrendador para que las efectúe, a menos
que el aviso no hubiere podido darse en tiempo;
3. Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente;
4. Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de
que se trata.

Las mejoras (modificaciones):
• Mejoras civiles: son las que aumentan el valor del inmueble. El arrendador las
deberá reembolsar siempre que haya consentido en que se efectúen, con la
expresa condiciónde abonarlas(art. 1936 del C.C.).
Si no se hubieren efectuado en esas condiciones, el arrendatario podrá
separarlas y llevarse los materiales siempre que sea sin detrimento del
inmueble arrendado, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo
que valdrían los materiales considerados separadamente.
• Mejoras voluptuarias: son las que sólo consisten en objetos de lujo y recreo,
como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y, generalmente,
aquellas que no aumentan el valor venal del inmueble, en el mercado general,
o sólo lo aumentan en una proporción insignificante.
Estas mejoras en el contrato de arrendamiento jamás se indemnizan. El
arrendatario podrá llevárselasen conformidad a lasreglas generales.

Las mejoras (modificaciones):
• Las reglas generales sobre mejoras son:
a) El arrendatario no podrá efectuar mejoras en el
inmueble sin el consentimientodel arrendador;
b)El arrendador tampoco deberá contribuir al pago de
estas mejoras, a menos que se haya estipulado lo
contrario;
c) Las mejoras quedan en beneficio de la propiedad, a
menos que puedan separarse sin detrimento (daño) a
ésta.
• No obstante lo anterior, las partes son libres para pactar lo
que quieran en materia de mejoras.

“No molestar al arrendatario en el goce
del inmueble”
• El goce que proporciona el arrendador
del inmueble objeto del arriendo, debe
ser tranquilo y pacífico.
• El arrendador será responsable no sólo
de su propia conducta, sino que
también de la de aquellas personas por
quienes es responsable.
• Si en el hecho se producen molestias
para el arrendatario, dará origen a la
correspondiente indemnización de
perjuicios (art. 1929 C.C.)

¿Puede el arrendador hacer trabajos o
cambios en el inmueble arrendado?
(art. 1928 C.C.)
1) Sólo con consentimientodel arrendatario.
2) Sin embargo, si estos trabajos o cambios son indispensables y no pueden
postergarse sin grave inconveniente, será el arrendatario obligado a sufrirlos,
aún cuando le priven del goce de una parte del inmueble arrendado. En este
caso el arrendatario, tendrá derecho a que se le rebaje, entre tanto, la renta
proporcionalmente.
3) Si estas reparaciones recaen sobre una tan gran parte del inmueble, que el
resto no parezca suficiente para el objeto con que se tomó el arriendo, podrá
el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.
4) Incluso es más, el arrendador puede hacer cesar el arrendamiento en todo o
parte cuando el inmueble arrendado necesita de reparaciones que en todo o
parte impidan su goce y el arrendatario tendrá los derechos indicados a
continuación (art. 1966 C.C.).

Tendrá el arrendatario derecho a
indemnización de perjuicios (art. 1928 C.C.):
1) Si las reparaciones provienen de una causa que ya existía al tiempo del
contrato(causa anterioral contrato);
2) Si dicha causa era desconocida del arrendatario (causa desconocida del
arrendatario);
3) Si dicha causa era conocida del arrendador, o bien, tenía antecedentes para
temerla o por su profesión debiese haberla conocido (art. 1928, inc. 4º del
Código Civil) (causa conocida del arrendador);
4) Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que
no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio
del arrendatario;
5) Cuando el arrendatario es molestado en el goce del inmueble ya sea por el
arrendador o por cualquier persona a quién éste pueda prohibírselo (art. 1929
C.C.).

¿Debe el arrendador garantizar al arrendatario
frente a las molestias de terceros?
1) Frente a molestias de hecho, esto es, aquellas que importan la ejecución de
actos materiales. El arrendador no tiene ninguna responsabilidad y deberá el
arrendatario a su propio nombre perseguir la reparación del daño (art. 1930
C.C.).
2) Frente a molestias de derecho, esto es aquellas que importan pretensiones de
derecho sobre el inmueble arrendado, el arrendador si es responsable. En
estos casos los terceros que pretenden derechos sobre el inmueble deben
demandar al arrendador y por su parte el arrendatario tiene la obligación de
notificar al arrendador de toda molestia que reciba de dichos terceros a
consecuencia de los derechos que reclaman y si no lo hace o lo dilata
culpablemente, deberá pagar los perjuicios que de ello se originen al
arrendador (1931 C.C.).

¿Qué puede hacer el arrendatario que es
perturbado en el goce del inmueble arrendado (ya
sea por mal estado, mala calidad o actos de
terceros)?
a) Perturbación de escasa importancia originada por causa anterior al
contrato: da derecho a rebaja en la renta de arrendamiento para el
tiempo restante (art. 1930 y 1932 inc. 2º C.C.).
b) Perturbación considerable, aunque no haya sido conocida por el
arrendador y aunque el vicio existiese después del contrato, sin culpa
del arrendatario, da derecho para pedir la terminación o rescisión
(nulidad) del contrato (art. 1930, inc. 3º y 1932 C.C.).
c) Además, tiene derecho a obtener indemnización de perjuicios (1930,
inc. 4º C.C.) si:
I. La causa del derecho justificado por el tercero fue o debió haber sido conocida por
el arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario;
II. Si la causa del derecho justificado por el tercero fue conocida del arrendatario, pero
se estipuló que el arrendador tendría la obligación de saneamiento.

“Obligación de entregar recibo o carta de
pago que acredite el pago de la renta”
• El art. 24 de la Ley 18.101 señala
que el arrendador puede ser
sancionado con multas de 1 a 60
unidades de fomento cuando
injustificadamente se niegue a
otorgar recibo que acredite el pago
de la renta de arrendamiento.
• El Código Civil no tiene norma al
respecto.

“Obligación de declaración de régimen
tributario (sólo predios rústicos)”
• En contratos de arrendamiento de predios
rústicos, el arrendador debe declarar en el
mismo contrato si está afecto al impuesto
de primera categoría sobre la base de renta
efectiva determinada por contabilidad
completa, o si está sujeto al régimen de
renta presunta para efectos tributarios.
• Sin esta declaración, el documento no
puede hacerse valer ante autoridades
judiciales y administrativas y tampoco
tendrá mérito ejecutivo (para exigir el
cumplimiento compulsivo de sus
obligaciones) mientras no se acredite
mediante escritura complementaria la
constancia de la declaración referida (art. 5
DL 993).

LAS
OBLIGACIONES
DEL
ARRENDATARIO
PAGAR LA RENTA
USAR EL INMUEBLE SEGÚN LO CONVENIDO EN
EL CONTRATO
CUIDAR EL INMUEBLE
EFECTUAR LAS REPARACIONES LOCATIVAS
RESTITUIR EL INMUEBLE AL TÉRMINO DEL
ARRENDAMIENTO
PROCURAR LA NO USURPACIÓN (sólo para
predios rústicos)
NO DERRIBAR ARBOLES (sólo para predios
rústicos)

Obligaciones del Arrendatario:
“Pagar la renta”
• El arrendatario debe pagar la renta en forma ÍNTEGRA y OPORTUNA.
• Que el pago sea íntegro, significa que se debe pagar toda la renta en
un solo acto (el arrendador no puede ser obligado a recibir el pago en
parcialidades) e incluyendo el reajuste pactado, cuando corresponda.
• Respecto a la oportunidad, si las partes no han convenido cuando
debe pagarse la renta, se hará conforme a la costumbre del país y si no
se puede acreditar la costumbre, se pagará conforme a las reglas
contenidas en el art. 1944 Código Civil:
– Predios urbanos: se pagará todos los meses;
– Predios rústicos: se pagará cada año;
– Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que
termine el arrendamiento. Ejemplo: Casas de veraneo.
• El arrendatario de un predio rústico no tendrá derecho para pedir
rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios,
que han deteriorado o destruido la cosecha (art. 1983 C.C.)

¿Qué puede hacer el arrendador frente al no pago
de la renta?
• Luego de agotar la vía extrajudicial decobro,
puede:
a) Pedir la resolución o bien el cumplimiento
del contrato(art. 1489 C.C.).
b) Exigir pago de las rentas hasta el término del
contrato.
c) El arrendador puede también aceptar un
nuevo arrendatario,esto es, una persona
idóneaque le sustituya por el tiempo que
falta, y prestandoal efecto fianza u otra
seguridad competente (art. 1945 C.C.). De
esta forma podría el arrendatarioeximirse
del pago.

¿Qué puede hacer el arrendatario si el arrendador
no recibe el pago de la renta o no le da recibo de
arriendo?
• Pagar por consignación (art. 1.598 y sgtes. C.C.), esto
es, depositar el pago en la cuenta corriente del Tribunal
donde se tramita la causa o bien en la unidad del
Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación
del inmueble, indicando nombre, apellido y residencia
del arrendador. Dicha unidad entregará un recibo y
comunicará al arrendador, por carta certificada, de la
existencia del depósito (art. 23 ley 18.101).
• Si el arrendador retira este pago de Tesorería no
significa que esté renunciando a sus derechos, ni
tampoco significa que el contrato se renovará
tácitamente.
• El arrendador tiene 3 años para retirar este depósito,
en caso contrario los dineros pasarán a las rentas
generalesde la Nación.

Si el contrato termina y el arrendatario permanece
en el inmueble, ¿debe seguir pagando las rentas?
art. 6º ley 18.101
• Cuando el contrato termina por cualquier
causa, el arrendatario sigue obligado a pagar
las rentas, consumos y gastos comunes hasta
que restituya el inmueble.
• En la práctica a estas rentas, se les llama
“rentas de ocupación” y no “rentas de
arriendo”.

En caso de mora ¿se paga con reajustes? art. 21 ley
18.101
• En caso de mora (atraso) los pagos o
devoluciones que deben hacerse las partes, se
efectuarán reajustados en la misma
proporción que hubiere variado la Unidad de
Fomento entre la fecha en que debieron
realizarse y aquella en que efectivamente se
hagan.
• Cuando se deban intereses, se calcularán
sobre la suma primitivamente adeudada
debidamente reajustada.

Cuentas de consumo y gastos
comunes
Los arrendatarios deben pagar, además, puntualmente las cuentas de consumo domiciliario y
los gastos comunes cuando procediere.
Es convenienteque en el contrato seprohíba al arrendatario celebrar convenios depago con
las empresas desuministro y que se le prohíba también comprar productos (celulares,
electrodomésticos) con cargos a las referidas cuentas.
Respecto a los gastos comunes (propiedades acogidas a copropiedad como edificios y
condominios), es recomendableque se establezcaen el contrato siel arrendatario sehace
cargo de todos los gatos comunes o sólo de los “ordinarios”.
Otro tema que puede causar problemas es el cargo por seguro de incendio de los bienes
comunes, que normalmentetambién secobra en los gastos comunes.

“Usar el inmueble según lo convenido en el
contrato”
• “El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del
contrato, y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos
o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o
que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país”.
• En consecuencia, a falta de estipulación, el uso debe ajustarse al destino natural del
inmueble o la intención que se presume tienen los contratantes o a la costumbre del país
(art. 1938 C.C.).
• Si el arrendatario no cumple esta obligación el arrendador puede:
1) Demandar la terminación del contrato con indemnización de perjuicios;
2) Demandar sólo indemnización de perjuicios, dejando subsistir el arriendo.
• Respecto de los predios rústicos, el arrendatario debe usar el predio como un buen
padre de familia y la infracción de esta obligación da derecho al arrendador para “atajar
el mal uso o el deterioro del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad
competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves” (art.
1979 Código Civil).

“Cuidar el inmueble”
• El arrendatario debe cuidar del inmueble como un “buen padre de familia”, es
decir, con aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean
ordinariamenteen sus negocios propios.Respondede culpa leve.
• Su responsabilidad incluye mantener las paredes, pavimentos y demás partes
interiores del edificio medianamente aseadas; mantener limpios sus pozos,
acequiasy cañerías y deshollinarlas chimeneas, etc.
• Si el arrendatario no cumple esta obligación:
1. Responderá de los perjuicios si el deterioro es leve;
2. El arrendador tendrá el derecho para poner fin al arrendamiento, más indemnización de
perjuicios, en caso de gravey culpable deterioro.
3. Art. 1939 y 1973 C.C.
• En el caso de los predios rústicos, el arrendatario debe cuidar el predio dando
cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias
sobre protección y conservación de los recursos naturales, con respecto a los
existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan
para su explotación (art. 8º D.L. 993).
• La infracción de esta norma, faculta al arrendador para solicitar la terminación
anticipada del contrato y deberá acompañarse en la demanda respectiva un
informe técnico que así lo acredite (art. 9º D.L. 993).

“Efectuar las reparaciones locativas”
• Reparaciones locativas son aquellas que según la costumbre del país
son de cargo de los arrendatarios y, en general, aquellos deterioros que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario y/o de sus
dependientes y que en definitiva son una consecuencia normal del
goce que el arrendatario tiene sobre el inmueble (Arts. 1927 y 1940
C.C.).
• El arrendatario está especialmente obligado a:
1) Conservar la integridad interior de paredes, techos, pavimentos y
cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el
arrendamientose quiebreno desencajen;
2) Reponer los cristales quebrados en las ventanas,puertas y tabiques;
3) Mantener en estado de servicio las puertas, ventanasy cerraduras.
• Excepcionalmente el arrendatario no está obligado a efectuar las
reparaciones locativas y debiese efectuarlas el arrendador, cuando los
deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala
calidad del inmueble arrendado.

“Restituir el inmueble al término del contrato”
• El inmueble se debe restituir en el estado en que le fue entregado al
arrendatario, tomando en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y
goce legítimos (art. 1947 C.C.). Es conveniente que las partes hayan
dejado constancia en el contrato, acta de entrega o inventario, del
estado en que se entregó el inmueble.
• Si las partes nada han dicho en el contrato o en el inventario, se
entenderá que el arrendatario recibió el inmueble al inicio del contrato
en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.
• En cuanto a los daños o pérdidas que se ocasionen al inmueble durante
la vigencia del contrato, será responsable el arrendatario, a menos que
él pruebe que no se ocasionaron por su culpa, ni de sus dependientes,
huéspedes o subarrendatarios.
• El inmueble debe restituirse (art. 1948 C.C.):
1. Desocupándolo por completo;
2. Poniéndolo a disposición del arrendador;
3. Entregando las llaves al arrendador o al corredor de propiedades en su caso.

1) ¿Qué pasa si el arrendatario no cumple
con esta obligación de restituir el
inmueble o la cumple fuera de plazo? (art.
1949 C.C.)
✓ El arrendatario está en mora (atraso) de restituir
el inmueble arrendado, cuando ha sido requerido
(demandado de restitución) por el arrendador,
aún cuando haya precedido desahucio.
✓ Si requerido por el arrendador no restituye el
inmueble, será condenado al pleno resarcimiento
de todos los perjuicios de la mora, y a los demás
que contra él competa, como injusto detentador.
2) ¿Y si el arrendatario se arranca sin restituir
el inmueble?
✓ En esta situación y tratándose de inmuebles
urbanos, podrá el arrendador solicitar al juez de
letras competente que se lo entregue, con la sola
certificación del abandono que practique un
ministro de fe, como un notario o receptor
judicial (Art. 6º inciso 2º ley 18.101).

El Salvoconducto
• Este tema quedó regulado por el artículo 4º de la Ley Nº 20.227 de 15 de noviembre de
2007, que señala: "Artículo único.- El propietario u ocupante a cualquier otro título de
una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá efectuar una declaración jurada ante el
notario con competencia en la comuna en que el declarante tiene actualmente su
morada, o ante el Oficial del Registro Civil competente en el mismo lugar, si allí no
hubiere notario, en la cual dejará constancia del domicilio del cual se mudará y de aquel
al cual lo hará.
• En esta declaración jurada se deberá dejar constancia, además, de que el declarante no
tiene impedimento legal, judicial ni contractual para efectuar la mudanza.
• El Notario ante el cual se realice la declaración señalada en el inciso precedente,
solicitará al declarante antecedentes que acrediten la calidad invocada, para lo cual
bastará exhibir los recibos del impuesto territorial o del pago de los servicios, extendidos
a su nombre.
• Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de
quien haya recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de
encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.
• Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades
tributarias mensuales, por el respectivo juzgado de policía local.”
• En relación con esta materia, es importante tener presente que el arrendador que
injustificadamente se niegue a otorgar la autorización para abandonar el inmueble y
retirar los muebles, podrá ser sancionado por el juez con una multa de 1 a 60 Unidades
de Fomento (art. 24 ley 18.101).

“Procurar la no usurpación (sólo para predios rústicos)”
El arrendatario debe procurar que no se usurpe parte alguna
del terreno arrendado y será responsable de su omisión de
avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la
extensión y linderos del predio (art. 1982 Código Civil).
“No derribar arboles (sólo para predios rústicos)”
La facultad que tenga el arrendatario para sembrar o plantar,
no incluye la de derribar árboles para aprovecharse del lugar
ocupado por ellos, salvo que así se hubiese estipulado (art.
1981 C.C.).

EL SUBARRIENDO Y
LA CESIÓN DEL
CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
• El subarriendo y la cesión del contrato de
arrendamiento son dos instituciones por
medio de las cuales un tercero, en
principio ajeno a la relación contractual
original, pasa a tener el goce de la cosa
arrendada, detentándola materialmente.
Sin embargo, son dos situaciones muy
diferentes.
• En el subarrendamiento se produce un
nuevo contrato respecto de la cosa
arrendada, que se superpone al contrato
original.
• El arrendatario del contrato original pasa a
ocupar una doble posición: arrendatario en
el contrato original y subarrendador en el
nuevo contrato.
• En principio el arrendador original no sufre
perjuicio por la celebración de este nuevo
contrato, ya que no hay cambio de deudor
(el arrendatario mantiene todas sus
obligacionesen el contratooriginal).

EL SUBARRIENDO Y
LA CESIÓN DEL
CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
• En la cesión del contrato de
arrendamiento, en cambio, opera una
transferencia total de la posición
contractual que ocupa el arrendatario
a un tercero.
• Por la cesión del contrato, el cedente,
que era parte en el contrato, para a ser
tercero o ajeno a éste y el cesionario,
que era tercero, pasa a ser parte.
• Se crea una relación directa entre el
cesionario (tercero) y el arrendador
(cedido).
• El contrato se cede con todas las
cauciones o garantías que tenía y la
cesión debe ser notificada a la otra
parte o aceptada por ésta.

Normas sobre
cesión del
arriendo y
subarriendo
1) Inmuebles urbanos: Aunque la Ley 18.101 no
contiene regla especial respecto al subarrendamiento,
su remisión a las reglas generales del Título XXVI del
Libro IV del Código Civil, autoriza a concluir que “el
arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo
ni de subarrendar, a menos que se le haya
expresamente concedido” (art. 1946).
• Sin embargo, el artículo 5º de la ley 18.101, contiene
una excepción que dispone que en los contratos de
arrendamiento de inmuebles destinados a la
habitación con plazo fijo superior a un año, se
entenderá siempre implícita la facultad del
arrendatario de subarrendar el inmueble a un tercero,
a menos que se le prohíba subarrendar, en cuyo caso
el arrendatario podrá poner término anticipado al
contrato sin la obligación de pagar la renta por el
período que falte.
2) Inmuebles agrícolas: La ley dispone que "Queda
prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte
del predio que es objeto del contrato o ceder su
derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o
introducir mejoras en el predio sin autorización previa
y por escrito del propietario" (art. 7º D.L. 993).
• La infracción de esta norma, faculta al arrendador
para solicitar la terminación anticipada del contrato
(art. 9 D.L. 993).

Los artículo 11 y 12 de la Ley 18.101 establecen una serie de
derechos y resguardos a favor de los subarrendatarios:
Paraque a los subarrendatariosles sea oponible (los obligue), se les debe
haber notificado la demanda o ellos haberse apersonado en el juicio.
El ministro de fe (Receptor Judicial), en el acto de notificación,debe
requerir juramentoa éste sobre la existencia de subarrendatariosy, en caso
afirmativo, de sus nombres.
Si la demanda no se ha notificado personalmente, este mismo
requerimiento debe hacer el Tribunal en la audiencia de contestación,
conciliación y prueba.
En estos casos, si se declara que se tienen subarrendatarios,el juez debe
suspender la audiencia.

¿Qué pasa si el subarrendador, habiendo percibido las
rentas de subarriendo,no paga la rentade arriendo al
arrendador y a consecuencia de esto,el
subarrendatario es lanzado del inmueble?
(art. 24 nº 2 ley 18.101)
• En esta situación, el subarrendador podrá ser
sancionado por el juez con una multa de 1 a 60
Unidades de Fomento.
• Puede ocurrir que durante un juicio de terminación
de contrato de arrendamiento por no pago de rentas
seguido por el arrendador en contra del arrendatario,
sea el subarrendatario el que pague las rentas
adeudadas al arrendador. De esta forma se paralizará
el juicio y obviamente ese subarrendatario tendrá
derecho a ser reembolsado por el subarrendador más
los intereses corrientes o bien imputar ese pago a las
rentas más inmediatas(Art 12 ley 18.101).

GARANTÍAS Y
DERECHOS PARA
LAS PARTES EN UN
CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
1) Mes de garantía
Es usual, que los arrendatarios al suscribir el
contrato de arrendamiento, entreguen al
arrendador una suma equivalente a un mes
de arriendo para responder de eventuales
deterioros, pagos de cuentas y gastos
comunes que pudieran quedar impagos al
término del contrato. El mes de garantía no
es para cubrir rentas de arrendamiento
impagas.
2) Información de Morosidad:
La morosidad de un arrendatario no puede
publicarse si en el contrato no existe una
cláusula que así lo autorice.
Ejemplo: Con el objeto de dar cumplimento a
la Ley 19.628, sobre protección de datos de
carácter personal, el arrendatario faculta
irrevocablemente al arrendador o al
administrador del inmueble arrendado,
indistintamente, para que cualquiera de ellos
pueda dar a conocer la morosidad en el pago
de las rentas de arrendamiento, gastos
comunes y consumos del inmueble
arrendado, proporcionando dicha
información a cualquier registro o banco de
datos personales, con el objeto de que sea
divulgado, relevando el arrendatario a la
arrendadora y al administrador del inmueble
arrendado de cualquier responsabilidad que
se pudiera derivar al efecto.

Codeudores
solidarios y
fiadores
a) El fiador, es una persona que se ha obligadoa
responder de una obligación ajena,
comprometiéndose para con el acreedor a
cumplirla en todo o parte, si el deudor principal
no la cumple (art. 2335 Código Civil).
b) El codeudor solidario,es aquella persona que se
ha obligado juntoa otro deudor (el arrendatario)
a pagarel total de la obligación y no sólo una
parte (art. 1511 Código Civil).
c) El aval, es una figura del derecho comercial no
aplicable a los contratos de arrendamiento y
consiste en un acto escrito y firmado en la letra
de cambio,por el cual el girador,un endosante o
un tercero garantiza,en todo o parte, el pago de
ella.
– En conclusión, resultaconveniente que los
contratos de arrendamiento, sean suscritos
además por una persona en calidad de
fiador y codeudor solidario.
– Es muy importante recordar que, si el fiador
o codeudor solidariose encuentra casado
bajo el régimen de sociedad conyugal,
deberá su cónyuge firmar el contrato,
autorizándolopara constituirse en fiador o
codeudor solidario.

TÉRMINO DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
(art. 1545 y 1950 C.C.)
Los contratos terminan:
1. Por mutuo acuerdo
2. Por causales legales

No son causales de término del
contrato de arrendamiento:
Que el arrendador lo necesite para sí (art. 1967 C.C.) a menos que así lo
hubieren estipulado las partes.
La muerte del arrendador. Si se pacta Termina y el arrendatario continuará
obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios
comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del
inmueble. Sin embargo, si la muerte del arrendador no se ha establecido
como causal de término del contrato de arriendo de la propiedad, si ella
ocurre, los herederos del arrendador estarán obligados a respetar el
contrato de arriendo, de conformidad alartículo 1962 N° 1 del Código Civil.

Son causales legales de término del contrato de
arrendamiento las siguientes (art. 1950 C.C.):
1. Destrucción total del inmueble
arrendado.
2. Expiración del plazo estipulado para la
duración del arriendo.
3. Extinción del derecho del arrendador.
4. Por sentencia del juez.

1) Destrucción total del inmueble
arrendado.
– Si la destrucción no es total, el juez
decidirá, atendidas las circunstancias,
si debe tener lugar la terminación del
arrendamiento o concederseuna
rebaja de la renta (art. 1932 inc. 2º
C.C.).
2) Expiración del plazo estipulado para la
duración del arriendo

3) Extinción del derecho del arrendador.
a) Extinción involuntaria: La extinción del derecho
del arrendador sobre el inmueble arrendado,
por una causa independiente de su voluntad
hace expirar el contrato aún antes de que se
cumpla el plazo del mismo.
b) Extinción por hecho o culpa del arrendador
(art. 1961 C.C.): Por ejemplo, cuando el
arrendador vende la propiedad arrendada o
cuando la pierde por no haber pagado el precio,
expirará el contrato y deberá indemnizar al
arrendatario sólo si la persona que lo suceda
como arrendador no está obligada a respetar el
arrendamiento.

1) Si el arrendador contrató en calidad de usufructuario del inmueble y se extingue dicha
calidad (art. 1958 C.C.). Ahora bien, si el arrendador oculta esta calidad en la que está
arrendando puede ser obligado a indemnizar perjuicios al arrendatario (art. 1959 C.C.).
2) Cuando se expropia totalmente el inmueble, por causa de utilidad pública, también se
extingue el derecho del arrendador pero se deben respetar las siguientes reglas:
a) Se dará al arrendatario un tiempo para utilizar las labores principiadas y recoger
los frutos pendientes.
b) Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que impida dar un tiempo al
arrendatario para utilizar las labores principiadas y recoger los frutos pendientes,
se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o la
corporación expropiadora (art. 1960 C.C.).
c) Si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía
pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se
deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o la corporación
expropiadora (art. 1960 C.C.).
d) Cuando la expropiación es parcial y el arrendatario se ve privado de una parte del
inmueble tal, que haga presumir que sin esa parte no hubiese contratado, podrá
exigir el cese del arrendamiento (art. 1930 inc. 3 y 1960 regla 3 C.C.).

4) Por sentencia del juez
– Esta forma de terminación tendrá
lugar cuando arrendador o
arrendatario reclamen el término del
mismo, por incumplimiento de
cualquiera de las obligaciones
contraídas.

NORMAS SOBRE
COMPETENCIA Y
PROCEDIMIENTO
EN JUICIO DE
ARRIENDOS
RESPECTO DE LOS
PREDIOS
URBANOS
• Tribunal competente:
– Los jueces letrados de mayor cuantía
(juzgados civiles).
– Los árbitros son jueces privados que también
podrían ser competentes si las partes los
designan en el contrato o si estipulan en el
mismo contrato que debe designarse un juez
árbitro por otra entidad (por ejemplo el
Centro de Mediaciones y Arbitrajes de
Santiago) o por la justicia ordinaria.
• ¿Es necesario contratar un abogado para que me
represente en un juicio de arriendo? (art. 8 nº 10
ley 18.101)
– Las partes pueden defenderse personalmente
y sin abogado, sólo en primera instancia y
siempre que la renta de arrendamiento
vigente al tiempo de interponerse la demanda,
no sea superior a 4 Unidades Tributarias
Mensuales.

Cuál es el procedimiento para tramitar
estos juicios? art. 7 y siguientes ley 18.101
a) La ley chilenaestablece que los juicios de
arrendamientodeben tramitarse conforme a
un procedimientoespecial, ante el juez de
letras competentedel lugar donde está
ubicadoel inmueble, para resolver todos los
conflictos que surjan con motivo del
cumplimiento,incumplimiento,resolucióny
en general todos aquellosderivados de la
aplicacióndel contratode arrendamiento.
b) El procedimientoes verbal, pero las partes si
quieren pueden presentar minutas escritas

Cuál es el procedimiento para tramitar
estos juicios? art. 7 y siguientes ley 18.101
a) La ley chilenaestablece que los juicios de
arrendamientodeben tramitarse conforme a
un procedimientoespecial, ante el juez de
letras competentedel lugar donde está
ubicadoel inmueble, para resolver todos los
conflictos que surjan con motivo del
cumplimiento,incumplimiento,resolucióny
en general todos aquellosderivados de la
aplicacióndel contratode arrendamiento.
b) El procedimientoes verbal, pero las partes si
quieren pueden presentar minutas escritas.

Presentaciónde demanda y
notificación: en la demanda se
deben indicar todos los medios
de prueba de los que se valdrá.
El arrendador puedeincluso
hacer que se notifique a las
empresas quesuministren gas,
energía eléctrica o agua potable.
De esta forma el demandado
será el único responsablede los
consumos mientras durela
ocupación del inmueble. (art. 14
ley 18.101).
Comparendode Conciliación,
Contestacióny Prueba
Sentenciay cumplimiento:Si
dictada y notificada la sentencia,
esta no es cumplida, se puede
solicitar el lanzamiento con el
auxilio de la fuerza públicapara
recuperar el inmueble y el
embargo de bienes para obtener
el recupero de las sumas
adeudadas.
(art. 8, 11, 12, 24 nº 1 y 22 ley
18.101)
Suspensiónde lanzamiento:Los
jueces pueden en casos graves y
calificados, suspender el
lanzamiento por un plazo no
superior a 30 días.

NORMAS SOBRE
COMPETENCIA Y
PROCEDIMIENTO
EN JUICIO DE
ARRIENDOS
RESPECTO DE LOS
PREDIOS RÚSTICOS
• Tribunal competente
– La regla general es que será Tribunal competente
el Juez de Letras de la comuna en que esté
ubicado el inmueble o el de cualquiera de las
comunas si el inmueble estuviere ubicadoen más
de una.
– El juicio se tramitará conforme al procedimiento
sumario contenidoen los artículos 680 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil (art.
2º D.L. 993 modificado por D.L. 2.567).
• ¿Cuál es el procedimiento para tramitar estos juicios?
1) Presentación de demanda ynotificación
2) Comparendoal 31° día hábil siguiente a la última
notificación
3) Término probatorio
4) Dictación de sentencia
5) Cumplimiento de la sentencia

ALGUNAS NOCIONES SOBRE LOS
ARRENDAMIENTOS AFECTOS A IMPUESTO AL
VALOR AGREGADO (I.V.A.)
NORMAS LEGALES Y REGLAMENTARIAS
APLICABLES:
a) D.L. 825 de 1974, que contiene la ley del
I.V.A., con las modificaciones introducidas
con posterioridad.
b) Decreto Supremo Nº 55 de Hacienda
Publicado en Diario Oficial de 02-02-77,
que contiene Reglamento de la Ley del
I.V.A. y sus modificaciones

CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO
DE INMUEBLES
AFECTOS A I.V.A.
1) Arrendamiento,subarrendamiento,usufructo
o cualquier otra forma de cesión del uso o
goce temporal de bienes inmuebles
amoblados(art.8 letra g D.L. 825).
goce temporal de inmuebles con instalaciones
que permitan el ejercicio de alguna actividad
comercial o industrial (art.8letra g D.L. 825).
goce temporal de todo tipo de
establecimientos de comercio (art. 8 letra g
D.L. 825).
4) Arrendamiento de estacionamientos de
automóviles yotros vehículos en playas de
estacionamientou otros lugares destinados a
dicho fin (art. 8 letra i D.L. 825).
5) Contratos de arrendamientocon opción de
compra que celebren empresas constructoras
o comunidades respecto de inmuebles
construidos total o parcialmente por ellas (art.
8 letra l D.L. 825).

1) Arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de
cesión del uso o goce temporal de inmuebles amoblados (art. 8 letra g D.L.
825).
• La Subdirección Normativa del Departamento de Impuestos Internos,
en oficio 241 de 19 de Enero de 2001, establece que la entrega en
comodato de los muebles es una forma de cesión del uso temporal
del inmueble amoblado, por lo que se configura el hecho gravado
especial de Ley del I.V.A..
2. Arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de
cesión del uso o goce temporal de inmuebles con instalaciones que
permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial (art. 8 letra
g Ley de I.V.A.).
• Ejemplo: hoteles, molinos, playas de estacionamientos, barracas,
cines, etc.
3. Arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de
cesión del uso o goce temporal de todo tipo de establecimientos de
comercio (art. 8 letra g D.L. 825).
• Se conoce bajo este nombre un conjunto de cosas -corporales e
incorporales- que se destinan al ejercicio de un comercio,
principalmente: la clientela, el nombre comercial, instalaciones
materiales, mercaderías, derecho del arriendo del local en que se
ejerce el comercio, patentes, marcas de fábrica que el comerciante
emplea para prestigiar sus artículos, etc.
4. Arrendamiento de estacionamientos de automóviles y otros vehículos en
playas de estacionamiento u otros lugares destinados a ese fin (art. 8 letra
i D.L. 825).
5. Contratos de arrendamiento con opción de compra que celebren empresas
constructoras o comunidades respecto de inmuebles construidos total o
parcialmente por ellas (art. 8 letra l D.L. 825)

• ¿Cuál es la base imponible para el cálculo de I.V.A. En
los arrendamientos afectos a este impuesto?
– En estos casos, podrá deducirse de la renta, para
los efectos de calcular la base imponible del I.V.A.,
una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo
fiscal del inmueble propiamente tal o la
proporción correspondiente, si el arrendamiento
fuere parcial o por períodos distintos de un año
(art. 17 D.L. 825).
– Para efectuar la rebaja mencionada se
considerará el avalúo fiscal vigente en la fecha en
que debe pagarse la renta, conforme a lo
estipulado en el contrato (art. 33 del reglamento
de la ley).
• Cálculo del I.V.A. Mensual
– Renta mensual
– 0.91 % del avalúo fiscal del inmueble a la fecha de
pago de la renta (base imponible) y sobre esta
última se aplica el 19%.
• Calculo del I.V.A. Anual
– Renta anual
– 11% del avalúo fiscal del inmueble a la fecha de
pago de la renta (base imponible) y sobre esta
última se aplica el 19%.

Ejercicio
Arriendo
afecto a
IVA
• En Enero de 2019 usted dio en
arrendamiento una vivienda amoblada que
se ubica en Maitencillo, por la renta de $
2.500.000. El avalúo fiscal de la propiedad
para el primer semestre de 2019 es de $
50.000.000. ¿Cuál es la base imponible?
• 50.000.000 * 0,91% = 455.000
• 2.500.000 - 455.000 = 2.045.000 Esta es la
base imponible
¿A cuánto asciende el I.V.A.?
• 2.045.000 * 19% = 388.550 es lo que se
tiene que pagar por I.V.A.

• ¿Quién soporta el pago del I.V.A. En los
arrendamientos afectosa este impuesto?
– El I.V.A es un impuesto de traslación, lo
que significa que si bien el obligado a
enterar el impuesto en Tesorería es el
arrendador
• Tasa del I.V.A. Y oportunidad de pago
– La tasa actual del I.V.A. es de 19% y
debe declararse y pagarse hasta el día
12 o 20 de cada mes respecto de los
impuestos devengados en el mes
anterior

GRACIAS POR SU PARTICIPACIÓN
ARRENDAMIENTO DEBIENES RAÍCES

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