Tema 5 actos inscribibles

1. ROSARIO GUERRA MACEDO
VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

2.  Forma parte de la SINARP y lo integran los
siguientes registros:
◦ Registro de predios,
◦ Registro de Concesiones para la Explotación de
servicios públicos y
◦ el Registro de Derechos Mineros
 Los Registros Públicos fueron creados por Ley
de 2 de enero de 1888 bajo el gobierno Andrés
Avelino Cáceres. Se crea el Registro de la
Propiedad inmueble como una dependencia de la
Corte Suprema de Justicia.

3.  Ley 27755: UNIFICA LOS REGISTROS DE
PROPIEDAD PREDIOS PREDIAL URBANO
INMUEBLE RURALES
D. LEG 667 D. LEG. 495
Ley 26366

4.  El Predio (Finca) constituye la unidad de inscripción:
Urbano, Rústico (rural y ubicados en áreas de expansión
urbana), Eriazos
 Se rige por el sistema de folio real
 Se rige por la técnica de inscripción a diferencia de la
transcripción.
 Se inscriben mayoritariamente actos de naturaleza real.
 Naturaleza personal o obligacional son excepcionales:
Opción, arrendamiento, reserva de propiedad, pacto de
retroventa.
 Surte los efectos de todo Registro Jurídico: A favor del
titular registral (legitimación y oponibilidad) y a favor de
terceros (fe pública), publicidad y prioridad.

5.  “Es la superficie delimitada por una línea
poligonal continua y cerrada, y se extiende al
subsuelo y al sobresuelo, comprendidos
dentro de los planos verticales del perímetro
superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo
a los recursos naturales, los yacimientos,
restos arqueológicos y otros bienes regidos
por leyes especiales.”
 Art. 3 – Reglamento de la Ley N° 28294
(concordante con el art. 954 del CC)

7.  1. El predio
 2. El titular
PROPIETARIOS
 3. El derecho

8.  1. No es temporal o intermitente, sino
sostenida e ininterrumpida.
 2. Quien realiza la publicación es el Estado.
 Lacruz Berdejo la denomina
“heteropublicación” dado que quien publica es
un sujeto extraño (distinto) a los
intervinientes.
 Es una publicación de acontecimientos que
interesan a situaciones de Derecho privado,
realizada por la Administración.

9.  Los terceros se verán afectados o perjudicados por
las situaciones jurídicas publicadas aun cuando no
hubieran accedido a su conocimiento efectivo.
 Ello por cuanto la cognoscibilidad general
produce oponibilidad erga omnes.

10.  El fin principal es la “seguridad jurídica”, que
reconoce 2 vertientes:
 1. Seguridad estática (tutela de derechos),
por la cual ningún titular de derechos
subjetivos puede ser privado de ellos sin su
consentimiento.
 Se encuentra garantizada por el principio de
“legitimación registral” (art. 2013 CC) y por la
garantía de “intangibilidad del contenido de
los asientos registrales, salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial
firme” (art. 3 lit. b de la Ley N° 26366.

11. 2. Seguridad dinámica (seguridad del tráfico),
referida a que el adquirente de un derecho
subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición
en virtud de una causa que no conoció o que
no debió conocer al tiempo de llevada a cabo.
Se encuentra garantizada por el principio de
oponibilidad (art. 2022 CC) y por el principio
de fe pública registral (art. 2014 CC).

12.  SENTENCIA DEL TC Exp. 0016-2002-AI-TC: “El
principio de seguridad jurídica forma parte
consubstancial del Estado Constitucional de
Derecho.
 “Su reconocimiento es implícito en la
Constitución, aunque se concretiza con
meridiana claridad a través de distintos
dispositivos constitucionales: art. 2.24.a y d y 139
inciso 3.”

13.  “No es suficiente saberse titular por una
cuestión de simple convicción, sino que es
imprescindible poder oponer la titularidad de
dicho derecho frente a terceros y tener la
oportunidad de generar a partir de la
seguridad jurídica que la oponibilidad otorga,
las consecuencias económicas que a ella le
son consubstanciales. Es decir, es necesario
que el Estado cree las garantías que
permitan institucionalizar el Derecho.”.

14.  1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren,
trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos
reales sobre inmuebles.
 2.- Los contratos de opción.
 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las
cuales dependan los efectos de los actos o contratos
registrados.
 .

15.  5.- Las restricciones en las facultades del titular del
derecho inscrito.
 6.- Los contratos de arrendamiento.
 7.- Los embargos y demandas verosímilmente
acreditados.
 8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del
juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
 9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar
actos inscribibles sobre inmuebles

16.  Regla general: Exclusión de derechos
obligacionales que no tengan repercusión
directa sobre el predio.
 Numerus clausus de los derechos reales: art.
881 del Código Civil (sólo los regulados en el
Libro V y otras leyes).
 Condiciones suspensivas o resolutorias
(numeral 4 del art. 2019): en la etapa del
cumplimiento es que se produce el efecto
real; sin embargo las condiciones pueden
acceder al registro en el mismo asiento del
acto condicionado.

17. I Actos referidos a la descripción del Predio
◦ Inmatriculación: Predios Urbanos y Predios Rurales
◦ Habilitaciones Urbanas
◦ Inscripción de Posesiones Informales.
◦ Parcelación de Predios Rurales
◦ Independización: Predios Urbanos, Predios rurales
◦ Acumulación: Predios Urbanos, Predios Rurales
◦ Declaratoria de Fábrica
◦ Reglamento Interno
◦ Jurisdicción Nomenclatura y numeración

18.  II TRANSFERENCIAS
◦ Compraventa
◦ Pacto de Reserva de Propiedad
◦ Arrendamiento Venta
◦ Arrendamiento Financiero
◦ Cláusula Resolutoria Expresa
◦ Resolución de Pleno Derecho
◦ Dación en Pago o Permuta
◦ Por Sucesión
◦ Adjudicación por Fenecimiento de Sociedad de
Gananciales

19.  Donación
 Reversión
 Aportes Societarios y a EIRL
 Transferencia por Escisión Fusión o
Reorganización Simple
 Mandato sin Representación
 Expropiación

20.  III CARGAS Y GRAVÁMENES
◦ Hipoteca
◦ Embargos y Otras medidas cautelares
◦ Caducidad de Gravámenes
◦ Caducidad de Gravamenes
◦ Anticresis
◦ Bloqueo Registral
◦ Prescripción adquisitiva

21.  Bloqueo: Decreto Ley Nº 18278
 Bloqueo por Presunta Falsificación: Directiva 001-
2012-SUNARP-SN
 Código Único Catastral: Ley 28294
◦ Reglamento D.S. 005-2006-JUS
◦ Directivas 01-2010-SNCP/SNC Y 04-2010-SNCP/CNC

22.  No hay regulación sobre el contenido de una
correlación
 Áreas Naturales Protegidas: Ley 26834
◦ D.S. 038-2001-AG
◦ Directiva 01-2012-SUNARP/SA
 Concesiones de Obras Públicas
 Concesiones de Explotación de Directiva 06-2011-
SUNARP/SA
 Servicios Públicos.
 Otras Concesiones Especiales

23.  Todos los regulados en la sección III y IV del
Libro V del Código Civil: Derechos Reales
Principales y Derechos Reales de Garantía
 No incluye el Derecho de Posesión
 Artículo 2021.- Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han
cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles.
 D. Leg 667 derogado por el D.Leg 1089

24.  Contratos de Opción
Nuestro ordenamiento civil vigente ha recogido dos
modalidades de contratos preparatorios:
- El compromiso de contratar
- El contrato de opción: Art. 1419 del Código Civil
- Se señala como la principal diferencia con el
compromiso de contratar, el hecho que el opcionista
puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato y
no simplemente su celebración, como en el compromiso
de contratar

25.  El contrato de opción confiere al opcionista el
privilegio de la prelación frente a otra persona
para celebrar el contrato definitivo dentro del
plazo y condiciones determinados,
 Será oponible a terceros siempre que haya
quedado debidamente registrado de conformidad
con lo establecido en el inciso 2 del artículo 2019
concordado con el artículo 2023 del Código Civil

26.  CONTRATO DE OPCIÓN
 “Conforme a lo previsto por el artículo 1544 del
Código Civil, es válido el contrato de compraventa en
que el precio sea fijado por un tercero designado en
el contrato o a designarse posteriormente. En tal
sentido, la estipulación de que el precio de venta será
determinado por un tercero no implica que el contrato
preparatorio de opción no contenga todos los
elementos del contrato definitivo pues diferir la
determinación del precio a la voluntad de un tercero
implica un contrato de compraventa completo”.
 Resolución N° 1923-2011-SUNARP-TR-L

27.  Busca:
 a) se resuelva el contrato de compraventa
registrado
 b) se deje sin efecto la cancelación del pacto de
retroventa registrada
 Es controvertido por una presunta transgresión al
principio de legitimación

28.  INSCRIPCIÓN DEL PACTO DE
RETROVENTA
 “Procede la inscripción de la resolución unilateral
ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado
o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado
la inscripción del pacto de retroventa, si es que no
existen terceros cuyo derecho inscrito puede
perjudicarse con dicha resolución.”
 Res: 2144-2012-SUNARP-TR-L

29.  PACTO DE RETROVENTA
 El pacto de retroventa no constituye un obstáculo
para la inscripción que efectúa quien adquirió el
predio sujeto a dicho pacto
 Res:085-2010-SUNARP-TR-A

30.  Pleno XXV se aprobó como precedente de observancia
obligatoria el siguiente criterio:

 NATURALEZA DEL PACTO DE RETROVENTA
 La naturaleza del plazo legal o convencional del pacto de
retroventa es uno de caducidad.
 Cancelación de la inscripción del pacto de
retroventa:
 Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará
presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador
constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo
establecido por el Código Civil, sin que conste en la partida
asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho
uso de su derecho resolutorio.
 Pleno XXV celebrado los días 12 y 13 de abril de 2007 y
publicado en el diario oficial El Peruano el 15 de junio de
2007.

31.  COMPRAVENTA CON PACTO DE
RESERVA DE PROPIEDAD
 “Cuando aún no ha operado la transferencia de
dominio del inmueble como consecuencia de
haberse pactado en el contrato de compraventa
un pacto de reserva de propiedad, solamente se
registra dicho pacto de reserva de propiedad en el
rubro de cargas y gravámenes.”
 Res: 914-2011-SUNARP-TR-L

32.  - Debe estar previamente inscrito en el rubro de
gravámenes
 Para inscribir la transferencia de propiedad a favor
del adquirente se presentará escritura pública o
formulario registral otorgado por el vendedor,
declarando que se ha cancelado el importe del
precio convenido o, en todo caso, que ha operado
la transferencia.
 La constitución de hipoteca con el pacto de reserva
de propiedad son incompatibles

33.  Jurisprudencia reiterada
 RESTRICCIONES A LA PROPIEDAD
 “Las restricciones establecidas por pacto entre las
partes que importen claramente una limitación
temporal a alguno de los atributos del derecho de
propiedad sí son actos inscribibles en el registro.
 El derecho de adquisición preferente es el que
establece la forma y modo de ejercer este derecho,
constituye una limitación a la propiedad y por lo tanto
es un acto inscribible.”
 Res: 558-2012-SUNARP-TR-L

34.  RESTRICCIONES A LA PROPIEDAD
 Las restricciones establecidas por pacto entre las
partes que importen claramente una limitación a
alguno de los atributos del derecho de la
propiedad son actos inscribibles
 Res: 412-2011-SUNARP-TR-A

35.  RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE
LA PROPIEDAD
 Las restricciones convencionales de la propiedad
establecidas por pacto no pueden comprender los
atributos de enajenación o gravamen del bien,
salvo que la Ley permita, conforme con lo previsto
por el artículo 882 del Código Civil.
 Criterio sustentado en la RES. 207-2004-
SUNARP-T

36.  Segundo precedente aprobado en el LXXXIV
Pleno del Tribunal Registral,
 El contrato de comodato no resulta ser un acto
inscribible en el Registro de Predios, por ser un
derecho personal y no estar contemplado en las
excepciones que señala la Ley.”
 Criterio interpretativo sustentado en la Resolución Nº 317-2001-
ORLC/TR del 23/07/2001.

37.  ACTO NO INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE
PREDIOS
 “El reconocimiento del atributo de uso minero gratuito
otorgado a favor de una empresa minera es un acto
inscribible exclusivamente en el Registro de Derechos
Mineros, no siendo procedente su inscripción en el
Registro de Predios por tratarse de un derecho vinculado a
la concesión minera de un bien distinto y autónomo
respecto del predio en el que se ubica, encontrándose
ambos sujetos a normas y Registros distintos.”
 Resolución 1169-2011-SUNARP-TR- L entre otros

38.  RATIFICACIÓN DE COMPRAVENTA
 Es inscribible la ratificación de un acto jurídico
inscribible, pues la torna eficaz. Sin embargo la
ratificación no podrá acceder al Registro si ya se
inscribió- sin reserva ni condición alguna- el acto
jurídico que ratifica, salvo que previa o
simultáneamente se inscriba su declaración
judicial de ineficacia
 Res: 032-2012-SUNARP-TR-A

39.  COMPROMISO DE CONTRATAR
 "Mediante el compromiso de contratar no se
transfiere ni modifica ningún derecho real del
predio, y dado que no se encuentra contemplado
como acto registrable en el artículo 2019 del
Código Civil, como sí lo está el contrato de
opción, se desprende que constituye un acto no
inscribible".
 Resolución N° 1003-2012-SUNARP-TR-L

40.  DIVORCIO NO ES ACTO INSCRIBIBLE EN EL
REGISTRO DE PREDIOS
 “Conforme a lo previsto por el numeral 1 del artículo
2019, son inscribibles en el Registro de Predios, los
actos o contratos que importen una mutación en los
derechos reales inscritos. En tal sentido, el divorcio no
es un acto inscribible en el Registro de Predios
porque no implica en sí mismo mutación en los
derechos reales inscritos, siendo que el acto
inscribible es la consecuencia del divorcio como es la
adjudicación de los bienes por liquidación de la
sociedad de gananciales”.
 Res: 836-2012-SUNARP

41.  ACTO NO INSCRIBIBLE
 “El acta de defunción no resulta inscribible en el
Registro de Predios por no estar inmersa en
alguno de los supuestos previstos en el artículo
2019 del Código Civil”.
 Res: 382-2012-SUNARP-TR-L

42.  ACTO NO INSCRIBIBLE
 “La solicitud de conciliación, además de constituir
un documento privado, no contiene un acto o
derecho susceptible de inscripción en el Registro
de Predios.”

 Res:113-2012-SUNARP-TR-L

43.  OBLIGACIONES DE HACER
 "Resulta inscribible la hipoteca que garantiza el
cumplimiento de obligaciones de Hacer
 a cargo de la propietaria. “
 Res: 061-2012-TR-A