1. Guía para la Conservación
y Mantenimiento de
Edificios
Julio de 2011
Grado en Ingeniería de Edificación
Autor: Fernando Vicente Antón Baeza

2. Salvaguardar el medio ambiente... Es un principio
rector de todo nuestro trabajo en el apoyo del
desarrollo sostenible; es un componente esencial en
la erradicación de la pobreza y uno de los cimientos
de la paz.
Kofi Annan

3. ÍNDICE
1.Introducción
2.Antecedentes
3.Vida útil del edificio
4.Requisitos básicos del edificio
5.La Conservación como objetivo
6.Elementos constructivos y funcionales
7.Procesos patológicos más frecuentes
8.Acciones de mejora y mantenimiento

4. ÍNDICE
9.Plan de mantenimiento en el Edificio
10. Informe guía para la conservación y mantenimiento
11. Conclusiones.

5. 1. INTRODUCCIÓN
Se entiende por mantener, conservar una cosa en su
ser, sostenerla y sustentarla y esa definición la diferencia
de los conceptos de restaurar y rehabilitar.
El mantenimiento es un concepto básico y esencial para
el uso y disfrute de cualquier bien, pero también para su
duración y revalorización.

6. 1. INTRODUCCIÓN
Un edificio, es un bien que merece toda nuestra
atención y sensibilidad como profesionales y como
usuarios, conscientes de que en ello está implicada
nuestra propia calidad de vida y nuestro bienestar.

7. 1. INTRODUCCIÓN
Se debería resaltar la importancia del mantenimiento
preventivo en el edificio, con el fin de evitar lesiones
mayores a través del tiempo.

8. 1. INTRODUCCIÓN
Es fundamental, la realización de planes y programas
que faciliten a los propietarios, hacer un seguimiento de
las inspecciones técnicas del edificio a lo largo de su vida
útil.

9. 1. INTRODUCCIÓN
Esta guía, pretende ser ese documento que oriente y
dirija al inspector, a la hora de realizar un informe de un
edificio con fines hacia su conservación y
mantenimiento.

10. 2. ANTECEDENTES
• La Constitución Española de 1978.
• Ley 38/1999, Ley de Ordenación de la Edificación.
cap. 2, art. 3.
• Ley de Suelo de 2007, art.9.
• El Reglamento de Rehabilitación de Edificios.
• Ley 8/2004 de Vivienda de la Comunidad Valenciana.
• Ley 16/2005, Ley Urbanística Valenciana. Sec.5ª.art.206.

11. 2. ANTECEDENTES
El Código Técnico de la Edificación, CTE, aprobado
mediante RD 314/2006 de 17 de marzo, establece que:

12. 2. ANTECEDENTES
“El edificio debe de conservarse en buen estado mediante
un adecuado mantenimiento:
• Realizándose un Plan de mantenimiento.
• Realizándose las inspecciones establecidas.
• Documentándose a lo largo de la vida útil del edificio
todas las intervenciones, consignándolas en el Libro del
Edificio.”

13. 3. VIDA ÚTIL DEL EDIFICIO
Factores que USO
determinan la vida FACTOR TIEMPO
útil del edificio Degradación del edificio
AGENTES EXTERNOS
(Se estima 50-100 ACCIDENTES OCASIONALES
años)
Hombre RACIONAL
SI Reparación inmediata.
Uso y Mantenimiento adecuado
PREVENCIÓN
¿LO PERCIBE EL
USUARIO? Hombre RAZONABLE Reparaciones mas costosas.
NO Daños más graves.
Actúa después del hecho. Daños a veces irreversibles.
Se basa en reglas.
Los propietarios y usuarios deben conocer las características generales del edificio y las de sus
diferentes partes

14. 4. REQUISITOS BÁSICOS DEL EDIFICIO
(Conforme al Código Técnico de la Edificación (CTE) y
las Condiciones de Diseño del Edificio CD-08):
• Funcionalidad
• Seguridad
• Habitabilidad

15. 5. LA CONSERVACIÓN COMO OBJETIVO.
La Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanística
Valenciana, establece que los propietarios de edificios
deberán mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad, ornato público y decoro.

16. 5. LA CONSERVACIÓN COMO OBJETIVO.
• Mantener por una parte la integridad física del edificio
ante las agresiones ambientales.
‣ Análisis periódico de los elementos del edificio:
• Constructivos
• Funcionales
• Mantener la funcionalidad arquitectónica.

17. 6. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y FUNCIONALES.
1. Elementos Constructivos.
• La Estructura
• La Fachada
• La Cubierta
• Tabiques y Acabados

18. 6. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y FUNCIONALES.
• Elementos Funcionales (Instalaciones).
• Saneamiento
• Ventilación y Extracción
• Fontanería
• ACS
• Electricidad
• Iluminación
• Telecomunicación
• Contra Incendios
• Transporte

19. 7. PROCESOS PATOLÓGICOS MÁS FRECUENTES.

20. Porcentaje de lesiones, en función de su localización
en el edificio, durante el período 2000-2010

21. Porcentaje de lesiones más frecuentes en edificios en el
período comprendido entre los años 2000-2010

22. T-2. PATOLOGÍAS EN LOS CERRAMIENTOS Y ACABADOS DE UN EDIFICIO
Lesión Tipo Causa Elemento afectado Efecto
Humedad De Obra •
Aplicar el acabado antes de Cerramientos de •Manchas de
alcanzar el “equilibrio fábrica. humedad
húmedo” • Acabados de •Ampollas
mortero •Mohos
•Eflorescencias
Capilar Ascenso capilar del agua •Bajos de fachadas •Manchas de
del terreno por los •Bajos de tabiques humedad
cerramientos •Soleras •Eflorescencias
•Desprendimientos
•Erosión
De filtración •Fallo o ausencia de •Cubiertas •Manchas de
impermeabilización •Aleros humedad
•Grietas o fisuras •Cornisas •Eflorescencias
•Porosidad excesiva •Paño ciego •Desprendimientos
•Ventanas •Erosión
•Terrazas
De Condensación superficial Acabado interior de •Manchas de
condensación interior fachada humedad
•Gotas de agua
•Mohos
Accidental

23. 8. ACCIONES DE MEJORA Y MANTENIMIENTO
1. Planteamiento
2. Medidas de prevención y mejora
3. Acciones de mantenimiento

24. T-5. acciones para la mejora de las fachadas
Elemento Material Lesión previsible Mejora
Zócalos Piedra Capilaridad •Drenaje
Ladrillo •Hidrofugación en masa
Mortero •Ventilación
Hormigón
Alicatado Erosión mecánica •Producto endurecedor
•Revestimiento de
material más resistente
•Cantoneras
Erosión física o química •Sellado superficial
pintadas •Revestimiento de
material más resistente
•Lámina
impermeable+rodapié
protector
Madera Erosión mecánica •Sustituir
Chapa metálica •Proteger

25. T-9. acciones de mantenimiento en fachada
Elemento Material Periodicidad Acción
Comprobación Reparación Mantenimiento
Zócalo Pétreo 2 años Humedad Capilar Drenaje
Cerámico Barrera
Hormigón impermeable
Mortero Cámara ventilada
Erosión mecánica, Saneamiento
física, química
Desprendimiento Reposición Reanclaje
Eflorescencias Limpieza y
protección
10 años Suciedad Limpieza Limpieza
Pintadas Sellado
Sellante 10 años Reposición
sobrepuesto

26. 9. PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

27. T-12 . PLAN DE MANTENIMIENTO ZONAS COMUNES
Frecuencia/m 1 mes 3 meses 6 meses 1 año 2 años 3 años 5 años 10 años
es/año
Cimentación U PC U/PC
Estructura PC PC U U/PC PC
Fachada U PC
Carpintería
exterior U PC U/PC U/PC PC PC
Vidrios U PC U
Defensas
exteriores U PC U/PC U/PC
Remates
exteriores U U/PC PC
Cubierta
plana U/PC U/PC U/PC
Cubierta
inclinada U/PC PC PC PC
(U) = Mantenimiento realizado por el Usuario.
(PC)= Mantenimiento realizado por Personal Cualificado

28. 10. INFORME GUÍA PARA EL MANTENIMIENTO

33. 11. CONCLUSIONES
1. El mantenimiento, es un factor decisivo, en la
duración y revalorización del edificio.
2. Por ello es importante desarrollar una Planificación
Preventiva. El Libro del Edificio desempeña un papel
fundamental en el área de mantenimiento.
3. Este Informe Guía, pretende formar parte de esa
planificación preventiva.

34. 11. CONCLUSIONES
4. Es una herramienta útil para los inspectores del
edificio. Es un documento vivo, donde se registran las
lesiones o anomalías detectadas. Permite crear un
Historial Clínico del edificio.
5. La informatización de esta guía, puede conllevar
indudables ventajas de tipo práctico, a la hora de
planificar y programar la actividad preventiva en el área
del mantenimiento del edificio.

35. ¡¡Muchas gracias por su atención!!