1. VinoEarth
Shop-leasing
Alquiler y gestión de puntos de venta para el sector retail.
Juan José Juárez Campo
Shop-leasing

2. VinoEarth
Quien les presenta:
Juan José Juárez Campo (+ 34 - 691 209 982 )
8 años en gestión CAPEX del sector retail.
Executive MBA IE
Formación universitaria de Ingeniería ( Rama industrial)
Shop-leasing

3. VinoEarth
Dirigido a:
Fondos de inversión inmobiliaria con centros comerciales en
cartera.
Aseguradoras
Inversores de largo plazo.
Shop-leasing

4. VinoEarth
El Sector ( Inmobiliario)
“El mercado de inversión de retail más estable que otros segmentos
del mercado inmobiliario” (fuente Atisreal 2008)
Inversión inmobiliaria con revalorización de activos (2008):
•EEUU: -73%.
•Europa: -52%.
Alternativa: Activos inmobiliarios con depreciación total:
•Generación estable de flujos de caja
•Ventajas fiscales próximamente ( REIT´s)
•Cobertura contra la inflación
•Posibilidad de apalancamiento financiero
•Mejora el ratio rentabilidad/riesgo de una cartera
•Retorno de la inversión asegurada sin depreciación.
Shop-leasing

5. VinoEarth
El Sector ( Retail) Cuota mercado RETAIL
otros
Tendencia a la concentración. 10%
hipermercados comercio
Bajo crecimiento de un 13% independiente
45%
mercado maduro.
grandes
almacenes
15%
Crecimiento basado en robar
cadenas
cuota al comercio especializadas
independiente. 17%
Comportamiento cliente
Recurre a empresas de servicio llave en mano cuando llega a un país.
Posteriormente contrata a un Project manager y subcontrata a arquitectos
y/o constructoras especializadas
Shop-leasing

6. VinoEarth
El Sector ( Retail) II
Necesitan Socios estratégicos para expandirse
Fuente: CB RICHARD ELLIS

7. VinoEarth
El modelo de negocio.
Garaje (emplazamiento) Vehículo (generador de negocio) negocio funcionando
Local (emplazamiento) Shop-Leasing (obra=vehículo) negocio funcionando

8. VinoEarth
Demanda potencial
•Sub-sector de Distribución Textil.
•Más sensible a la calidad de sus puntos de
venta.
•La gestión de su “Visual Merchandising” es
un valor añadido al cliente.
•Alto nivel de exigencia en el mantenimiento
de los locales.
Las franquicias avaladas por las cadenas son un nicho importante.
“en abril de 2009 las ventas de las franquicias retail evolucionaron al alza con
respecto al mismo mes del año anterior, frente a la caída registrada en los centros
propios. “ Shop-leasing (Franchise & Retail )

9. VinoEarth
Cliente objetivo:
Debemos estar en:
1.-Cadenas de retail respaldadas por una matriz con VV > 300Mio€
2.- Cadenas ya presentes en España VV > 50 Mio. €.
3.- Franquicias avaladas por la matriz.
No debemos estar en:
1.-Grandes cadenas de distribución que hayan diversificado a negocios
inmobiliarios o que puedan hacerlo. ( por ejemplo INDITEX)
2.-Pequeñas cadenas que sufran riesgo de cerrar en España.
3.-Nuevas empresas que empiezan en el sector comercio.
Shop-leasing

10. VinoEarth
Características del Cliente objetivo:
PUNTOS DE VENTA MINORISTAS
(Nacional – Datos 2008 a 1 Febrero)
73.160
72.069
70.948 71.021 71.100 71.168 71.180 71.150
70.612 70.525
69.976
69.138
67.100
64.470
55.038
54.560
1.993 1.994 1.995 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008
Fuente ACOTEX ( asociación empresarial de comercio textil y complementos)
Shop-leasing

11. VinoEarth
Características del Cliente objetivo II:
EVOLUCIÓN DE CUOTAS DE MERCADO NACIONAL
Tiendas Multimarca Grandes Almacenes Cadenas Especializadas
Hiper / Supermercados Factory / Outlet
70
58,8 58,8 56,6
60
50 43,1
39,8
38,6
40 36,0
34,0 32,0
31,0
27,0
30 24,1 24,0
23,0 27,0
20,8
18,9 19,0 20,0 20,0 21,0
20 14,1 14,3 15,8
16,1 16,2
13,7 15,0
10,2 17,0 16,0 13,0
8,9 8,4 14,0 15,5 15,0
10 4,0 5,0 6,0 8,0
7,3 7,1 8,3 0,9 1,5
0
1.993 1.994 1.995 1.999 2.001 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007
Fuente ACOTEX
Shop-leasing

12. VinoEarth
Características del Cliente objetivo III:
DEMANDA DE LOCALES POR SECTORES
NACIONAL (2007)
Alimentación
Cultura y Regalos Belleza y Salud Hogar
4,0% 3,0%
5,0% 2,0%
Servicios
Ocio
6,0%
0,4%
Restauración
17,9%
Textil y
Complementos
61,8%

13. VinoEarth
ACTORES
Sector financiero:
Banca.
Capital riesgo.
Sector construcción:
Constructoras especializadas. ( IC Asociados, BETCAT, Agobensa,
Konforma, etc)
Sector servicios:
Grandes empresas de servicios de mantenimiento ( DALKIA, IMTECH,
AGBAR, FERROSER)
Shop-leasing

14. VinoEarth
Hipótesis:
Nuevo Negocio Innovador basado en experiencia.
Los cobros se realizan puntualmente en fecha de vencimiento
(domiciliación).
Se invierte dinero solo a la firma de cada acuerdo.
El cobro está asegurado.
Se aprueban los REIT´s en España.
Shop-leasing

15. VinoEarth
Escenarios contemplados
Solución:
Escenario pésimo: No se consiguen clientes No es necesario invertir
Procedimiento:
Escenario normal: se consigue un cliente para Se invierte a medida que ampliamos el
reformar y abrir nuevas tiendas parque. ( caso presentado)
Procedimiento:
Escenario Bueno: se consigue un cliente Se desembolsa el valor contable del
dispuesto a vendernos-alquilar su parque parque y se obtienen beneficios (año1)
Problema:
Escenario óptimo: se consiguen varios No podemos permitirnos un crecimiento
clientes dispuestos a vendernos-alquilar su tan rápido. Deberemos elegir qué cliente
parque es mejor.
Shop-leasing

16. VinoEarth
Coutas de mercado previstas
En el 2010 se abrirán 2.000.000 m2 en centros
comerciales.
Aperturas de Centros Comerciales:
Año m2
2010 2.000.000
2011 1.300.000
Superficie en Centros Comerciales Superficie SHOPLEASING
Año m2 Año m2 cuota
2010 12.400.000 2010 4.400 0.035%
2011 13.700.000 2011 9.200 0.067%
Shop-leasing

17. VinoEarth
Oferta de servicios
Considerando:
•un WACC medio del cliente de 7.58%
•Locales de superficie media 200 m2.
•Alquiler de 5 años de duración.
•20% de margen sobre las operaciones.
365.93 €/m2 al año Alquiler de los activos.
30.5 €/m2 al mes Gestión de obras y licencias.
1 €/m2 al día Gestión del mantenimiento y soporte del gasto.
Shop-leasing

18. VinoEarth
Valor para el cliente
Externalización de la gestión del CAPEX.
Puntos de venta conservados como el primer día.
Eliminar el inmovilizado de sus balances.
Destinar esos recursos a circulante para expandirse.
WACC cliente = 7.58% rentabilidad cliente = 17%
Shop-leasing

19. VinoEarth
Valor para el accionista
16.000
Crecimiento estable simulación de salida
12.000
8.000
4.000
0
2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019
-4.000
EBITDA Resultado Neto Cash Flow al Servicio de la Deuda cash flow acumulado Dividendos

20. VinoEarth
Ingresos previstos (´000€)
Crecimiento estable simulación de salida
9.000 140
8.000 120
118
7.000
94 96 100
6.000
5.000 7.831 7.831 80
70 72
4.000 6.074 6.074 60
3.000 46 4.318 48
4.318 40
2.000 2.561
22 24
2.561 20
1.000 805 805
0 0 0
2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019
INGRESOS TOTALES parque al final de año
Shop-leasing

21. VinoEarth
PyG previstas (´000€)

22. VinoEarth
EBITDA previsto (´000€) & punto de equilibrio
Crecimiento estable simulación de salida
8.000 7.831 7.831
Q1 Y2 ; Punto de
EBITDA
equilibrio
7.000
Gastos
6.241
alcanzado
Ingresos
6.000 6.074 5.803 6.074
4.928
5.000
4.386
4.318
4.000 4.053
3.143
2.863
3.000
2.561 2.561
1.849
2.000
1.301
1.689 2.028
805 1.455
1.000 1.260 1.590
1.146 805
874 910 328
-69 713 477
0
2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019
-1.000

23. VinoEarth
Valor para el accionista II
11.146
Crecimiento estable Autofinanciación sostenible
5.573
0
2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019
-5.573
EBITDA Resultado Neto Cash Flow al Servicio de la Deuda cash flow acumulado Dividendos

24. VinoEarth
¿Por qué ahora?
Próxima aprobación en España de las SOCIMI (REIT´s)
SOCIMI sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario
Preparemos una empresa que pueda convertirse en
una SOCIMI rentable
Shop-leasing

25. VinoEarth
Características de las SOCIMI
Capital social > 15 Mio€
Cotizadas.
Activos inmobiliarios de naturaleza urbana.
Reparto del 90% del Bº neto a los accionistas.
Impuesto de sociedades : 18%
Shop-leasing

26. VinoEarth
Necesidades Financieras
6 Mio€ primer año
Ampliación de capital de 5Mio€ el segundo año.
4 Mio€ para ampliar y convertirnos en SOCIMI ( salida a Bolsa)
Capital Social
SOCIMI:
4 Mio € Inicio:
6 Mio €
Ampliación 2º año:
5 Mio €

27. VinoEarth
FUTURO
Conversión en SOCIMI.
Adquisición por un fondo inmobiliario.
Salida a mercado bursátil.
Paralizar la inversión y reinvertir las amortizaciones
Paralizar la inversión y la reinversión para liquidar la empresa.

28. VinoEarth
GRACIAS
jjjuarez.exmba2008@alumno.ie.edu

29. VinoEarth
DAFO Shopleasing
Fortalezas: Oportunidades:
Agilidad desarrollo de tiendas. Crecimiento del sector retail mayor a la media
Cercanía de respuesta a las tiendas . Atractividad de la propuesta de valor para clientes con
Conocimiento y comprensión de los clientes. necesidad de expansión.
Afinidad con el cliente en el punto de venta. Dificultad para obtener financiación por los cauces clásicos.
Posición privilegiada debido a Mix financiación/servicio. Aumento de clientes potenciales
Menor impacto ante ciclos económicos negativos. Cuota de mercado muy baja. crecimiento ilimitado.
Cultura corporativa sólida. Posibilidad de absorción de un parque existente.
procesos estandarizados Disponibilidad de locales en las mejores ciudades para operar
Costes estructurales bajos Nuevo Formato de negocio por explotar y explorar
Gerentes de área cómo vínculo entre la empresa y cada cliente.
Posibilidad de crecer gracias a las amortizaciones.
Nos convertimos en socios estratégicos del cliente.
Cubiertos frente a la inflación Amenazas:
Debilidades: Riesgo de entrada de competencia alto.
Cliente infiel.
Capacidad de crecimiento estructural limitada. Falta de calidad en los servicios que genere la huída del
Expuestos a la falta de cuidado del cliente cliente.
Nivel Bajo de implantación de sistemas de información. Falta capacidad de absorción de tiendas por falta de recursos
Estamos obligados a vincular nuestro negocio al alquiler del local financieros.
comercial a nuestro nombre. Incremento de la competencia (Bajas barreras de entrada)
Acceso únicamente a los mejores locales de nuestros clientes. Incremento precios de mano de obra.
Necesidad de vigilancia de las cuentas del cliente para evitar un Quiebra del cliente por un plan expansivo demasiado
apalancamiento excesivo de su parte. ambicioso.

30. VinoEarth
Cadena de Valor
1 Infraestructura
Actividades 2 Gestión de Recursos Humanos
M
de Apoyo ar
3 Desarrollo Tecnológico e I+D ge
n
4 Compras y Aprovisionamiento
8 lor
Actividades 5 Logística 6 7 Logística
Marketing 9 Servicio Va
Primarias de Entrada Operaciones de Salida
y Ventas
1 2 3 4 5 6 7 8 9
•Expansión • Cultura • alimentación • Negociación • Recepción de • evaluación de •Venta de los • Elección de •Alto índice de
basada en sólida propia de las con la empresa obra con proyectos activos por tiendas según satisfacción al
inyecciones de orientada a la bases de datos, constructora project acorde a valor residual rentabilidad cliente.
capital con misión (servir basados en de cada precio. managery nuestras simbólico ( 1€) para el cliente. • Cercanía y
contrato al retail). históricos •Gran poder de facilitie necesidades • Tiendas afinidad de
asegurado. • PM y FM con negociación manager. • visitas • renovación pequeñas y empleados con
capacidad de • Información •Precios de Ambos deben mensuales o de la tienda a prácticas el personal de
• Costes muy solucionar detallada compra dar el visto quincenales a los 5 años. igualdad de tienda.
bajos y problemas, sobre cada centralizados. bueno. cada tienda. sistemas.
flexibles planificar y tienda ( • Area •Hotline para •Gran afinidad,
delegar. planos, manager avisos de cercanía y
• Financiación • Plantilla proyectos, responsables •Estandarizaci avería. conocimiento
propia. flexible. modificaciones de la ón del parque. •Servicio de 4h del cliente.
•Alta ) rentabilidad para atención •No hay Gastos
capacidad de total de la ud de publicitarios
contratación. de negocio. emergencias.
• Programas de •Eficiencia en
formación la planeación
interna. de visitas, con
preparación
del material
necesario.

31. VinoEarth
Curva de valor
curva de valor
6 banca
constructoras
servicios
5 shopleasing
4
3
2
1
0
financiación precio personalización servicio

32. VinoEarth
Misión - Visión - Estrategia - Valores
Misión:
• Gestionar el CAPEX de nuestros clientes.
Visión:
• Generar nuevos segmentos de mercado basándonos en la innovación.
Estrategia:
• Responsabilidad empresarial en la atención al cliente y a los accionistas.
• Crecer con rentabilidad y cuidar la calidad de nuestra gestión.
• Combinar servicios multisectoriales.
Valores: • Vocación de servicio.
• Nos desarrollamos junto con nuestros clientes.
• Confianza.
• Capacidad y deseo de reinventarnos continuamente.
• Lealtad
• Recompensar los logros y apoyar el aprendizaje.
• Trabajo en equipo.
• Honestidad y transparencia.
• Respeto a las personas y a su trabajo.