![Estructura de la presentación ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object]](data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAAAAAP///yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7)
Recomendados
Más contenido relacionado
Similar a MarcelaRoman-TallerNicoya
Similar a MarcelaRoman-TallerNicoya (20)
Más de Fundación PRISMA
Más de Fundación PRISMA (20)
MarcelaRoman-TallerNicoya
- 1. Desarrollo inmobiliario y preocupaciones ambientales en la franja costera de Guanacaste Marcela Román Forastelli 11 de mayo, 2007 Nicoya
- 3. Dinamismo del sector inmobiliario Factores que dinamizan el mercado Crecimiento del mercado inmobiliario Proyectos inmobiliarios turísticos
- 7. El número de m 2 construidos por año más que se duplica entre el 2001 y 2006 Evolución del área total construida y el número de permisos otorgados. 2001-2006 1/ Datos estimados con base en el primer semestre del 2006. Fuente: Elaboración propia con base en INEC.
- 8. Se estiman cerca de 4 millones de m 2 efectivamente edificados en el 2006 Fuente: Elaboración propia con base en INEC. 14,6 12,1 3,6 100 100 3.053.300 2.561.696 Total 13,5 26,7 6,5 22,8 19,9 695.904 508.745 Resto -16,5 1,6 1,6 4,3 4,8 132.015 121.860 Limón -0,8 25,4 8,5 5,7 4,5 173.083 115.142 Huetar Norte 44,6 43,8 14 9,0 5,6 275.108 142.742 Pacífico Central 50,8 3,0 15,6 7,2 4,1 219.297 106.339 Guanacaste 11,1 7,4 1,1 7,4 8,4 225.697 213.936 Alajuela 32,5 0,0 3,7 13,2 13,1 401.587 335.477 Heredia 1,3 58,2 2,1 10,9 11,7 332.339 299.070 Oeste 14,9 -12,5 6,5 7,7 12,9 235.805 330.295 Este -14,7 -11,8 1,4 11,9 15,2 362.465 388.190 Central 2006 1/ 2005 2001-05 2005 2001 2005 2001 Crecimiento Participación Área en m 2
- 9. Los 12 cantones que más m 2 habitacionales construyen Fuente: Elaboración propia con base en INEC. 2,5 Nicoya 2,3 Curridabat 2,5 Montes de Oca 12 2,6 San Rafael 3 Sta Ana 3 Per. Zeledón 11 2,7 San Carlos 3 San Carlos 3,1 Cartago 10 3 Heredia 3 Cartago 3,2 Desamparados 9 3,2 Curridabat 3,1 Carrillo 3,4 San José 8 3,2 Escazú 3,5 Alajuela 3,4 San Carlos 7 3,3 Carrillo 3,6 San José 3,6 Sta Ana 6 3,5 Per. Zeledón 3,8 Per. Zeledón 3,6 Curridabat 5 4 Alajuela 4,1 Sta Cruz 3,7 La Unión 4 5 Sarapiquí 4,2 Garabito 4,5 Heredia 3 5,8 Sta Ana 4,6 Heredia 6 Alajuela 2 6,9 Garabito 9,1 Escazú 6,3 Escazú 1 % Cantón % Cantón % Cantón 2006 2005 2001 Posición
- 10. También aparecen cantones costeros en los primeros lugares de construcción comercial Fuente: Elaboración propia con datos del INEC.
- 12. Zonas costeras dominan la Inversión extranjera directa en el sector inmobiliario 32% 23% 34% 27% 36% 23% 37% 25%
- 13. Gran número de desarrollos inmobiliarios de vivienda turística Cantones de Santa Cruz y Garabito concentran el 62% de los proyectos y el 75% de la inversión Fuente: ICICOR
- 14. Actividades productivas en la zona marino-costera y preocupaciones ambientales Protección y amenazas en el área costera Actividades turísticas y problemas ambientales Contaminación costera Conflictos socioambientales
- 17. Península de Nicoya y costas de Guanacaste con poco potencial para formar acuíferos
- 20. Las 21 marinas permitirían el atraco de más de 5.500 embarcaciones La Nación, 26 de marzo del 2007.
- 22. Serias deficiencias en planificación del territorio y regulación de las actividades
- 25. La ley data de 1968, al iniciar del año 2007 la mayoría de las municipalidades no poseen planes reguladores Situación de los Planes Reguladores al 3 de enero del 2007 Nota: incluye 81 municipalidades y 8 consejos de distrito. Fuente: CGR, 2007, a partir de información brindada por el INVU. 19 7 Planes que desde hace más de cinco años no se modifican 78 28 Planes con más de cinco años de haber sido publicados 60 53 Sin plan regulador 22 20 Planes reguladores parciales 18 16 Con plan regulador para todos los distritos % Gobiernos locales Total
Notas del editor
- Esta presentación se basa principalmente en dos trabajos previos: 1) Estudio sobre el mercado inmobiliario_hipotecario de Costa Rica elaborado para el Programa de Regularización del Catastro y Registro Nacional, marzo 2007. 2) Una sistematización de preocupaciones ambientales en la zonas costeras recuperada de los Informes Estado de la Nación, artículos recientes de la prensa, entrevistas con informantes clave. Una versión preliminar de esta fue presentada en noviembre del 2006 en un seminario internacional sobre desarrollo costero sostenible, UCR.
- La aceleración constructiva es un fenómeno reciente que se intensifica a partir del 2003, como lo evidencia tanto el número de permisos como el de m2 construidos. La tasa de crecimiento para el 2005 se ubicó 12.1% y se espera un 14.6% para el cierre del 2006, esto es casi 450,000 m2 por encima del año anterior
- Si se analiza el último quinquenio en términos de tasa promedio de crecimiento de los metros cuadrados de construcción, el dinamismo del sector no resulta tan evidente, con apenas un 3.6% de crecimiento. Sin embargo la aceleración, así como el cambio más importante se dan a partir del 2005 y especialmente en el 2006 con la explosión inmobiliaria en las zonas costeras. Tomando como fuente las estadísticas de permisos de la construcción visados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos , también se concluye que el 2006 fue un año particularmente fuerte para el sector construcción. En el 2006 se incrementó la superficie total autorizada en m2 en un 57,86% respecto al 2005. También la Cámara Costarricense de la Construcción reportó un fuerte crecimiento en el número de metros cuadrados durante el 2006, del orden de un 64% (CCC, 2007). El 71% del total de la construcción se dedicó a vivienda y las provincias que mostraron un mayor crecimiento en metros cuadros fueron Puntarenas (137%) y Guanacaste (107.1%).
- Si se analizan los 12 cantones más importantes en cuanto a aporte a la construcción habitacional, éstos acumulan en conjunto casi la mitad de todo lo construido en el 2005, un 47.6% del total. Sobresale San José Oeste (Escazú y Santa Ana), donde Escazú es por mucho el cantón de mayor construcción habitacional del país con un 9.1% del total. Aparecen en los primeros doce lugares algunos cantones de la Gran Área Metropolitana (los cantones centrales de Heredia, San José, Alajuela y Cartago y Curridabat); Santa Cruz y Carrillo de Guanacaste; Garabito en el Pacífico Central; San Carlos de la Región Huetar Norte y Pérez Zeledón de la zona sur. Sin embargo, cuando se analizan las cifras del primer semestre del 2006 el ordenamiento cambia de manera importante. Ahora Garabito es el cantón con mayor área construida, un 6.9%, Santa Ana el segundo. Aparecen en la lista cantones nuevos, como Sarapiquí con un 5% del total construido, al igual que San Rafael de Heredia y Nicoya.
- La influencia de la actividad turística, en plena expansión, propició un fuerte proceso de edificación hotelera en las zonas costeras, que trajo consigo el surgimiento de un nuevo segmento de mercado, la inversión extranjera inmobiliaria.
- Guanacaste con alta concentración de proyectos inmobiliarios turísticos . Las inversiones realizadas en los últimos 24 meses o por ejecutar en los próximos tres años se estiman aproximadamente en US$ 2.150 millones, el doble de lo que recibió el país de inversión extranjera en el último año. 9.700 unidades residenciales entre lotes, condominios y villas se construirían en la zona en 20 años. 50% de los proyectos turísticos tienen socios (de forma total o parcial) procedentes de Estados Unidos.
- El área protegida marina representa un 16,52% de la superficie marina nacional, un porcentaje menor que el área continental bajo alguna modalidad de conservación (26%). De esta área protegida, un 88% está en parques nacionales y un 3,9 en zona costera. En términos de la zona económica exclusiva (ZEE), el área protegida marina representa apenas un 0,9%. Según la CZEE, Los recursos marino-costeros se encuentran amenazados por factores naturales y antropogénicos, tales como contaminación (sólidos, líquidos, sónica) del medio marino, la sobreexplotación y la falta de planificación y regulación adecuadas sobre el rápido desarrollo costero y sobre las pesquerías del país.
- La península de Nicoya, donde se concentra un alto porcentaje del nuevo desarrollo inmobiliario que se suma al desarrollo de infraestructura hotelera, tiene una reducida oferta hídrica, tanto por su poca precipitación como por su bajo potencial para formar acuíferos libres. Otra fuente de preocupación es la salinización de los acuíferos costeros. El país posee 1.254 kilómetros de línea de costa en el Pacífico y 212 kilómetros en el Litoral Atlántico (ING, 2005). La actividad turística ha repercutido en los recursos hídricos subterráneos, pues gran parte de la demanda se satisface mediante la extracción en más de treinta pequeños acuíferos costeros de tipo aluvional que existen en el país.
- Evaluaciones realizadas por Arias (2005) en Tamarindo, Jacó y Sámara, y Gómez (2005) en playa del Coco, encontraron que los índices de más alta vulnerabilidad corresponden al área aluvial y arenosa cercana a la línea de costa, donde se desarrolla precisamente la mayor parte de las actividades humanas. La sobreexplotación, la disminución de la recarga y la contaminación (antrópica y natural) de los acuíferos costeros ha provocado en algunos casos contaminación salina y en otros intrusión salina propiamente dicha, con la consecuente pérdida de la calidad del agua y el riesgo para el abastecimiento de la población (Programa Estado de la Nación, 2005).
- Otra característica del dinamismo inmobiliario de las costas de Guanacaste que genera preocupación es el desarrollo de los campos de Golf. Se estima que Costa Rica tiene alrededor de 10 campos operando y 2.000 jugadores afiliados. Se estima que en Guanacaste se construirán 10 campos más en las próximas dos décadas. La preocupación que genera esta actividad en términos ambientales se relaciona con dos aspectos: las grandes extensiones de tierra que ocupan (entre 50 y 100 hectáreas) y la alta demanda de agua para riego que genera. Por ejemplo, “[…] en el campo de golf operado por Four Seasons, se ocupan unos tres millones de litros por día para cubrir durante el verano las 48 hectáreas del campo y menos de la mitad en invierno, dependiendo de las lluvias, informó Manuel Ardón, gerente de operaciones de Península Papagayo. Considerando dicho parámetro, se necesitarán al menos 1.204 litros/segundo para dar mantenimiento a los 10 campos de golf que los diversos desarrollos turísticos planean construir.” (El Financiero, 3 de diciembre del 2006).
- La Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos (CIMAT), que aprueba o rechaza la operación, estima que cada proyecto significa una inversión que oscila entre los $10 millones y $40 millones. Al 2005 hay 21 solicitudes para la construcción de marinas. Hasta el momento no se han realizado estudios concretos sobre el impacto ambiental, social o económico de este tipo de estructuras. Las 21 marinas permitirían el atraco de más de 5.500 embarcaciones. Nueve de ellas se ubican en Guanacaste, 11 en Puntarenas y una en el mar Caribe, en el puerto de Moín. Desde este año se comenzaron a construir la Marina Papagayo, en Liberia, y la Marina Pez Vela, en Quepos. En los próximos dos meses se espera que se comience a construir la marina Golfito, en la zona sur. Expertos han dicho que el país tiene el potencial de convertirse en uno de los mayores receptores de embarcaciones del Continente, entre otros factores, por la creciente cantidad de extranjeros que compran apartamentos en la costa pacífica, atraídos por la cercanía de Costa Rica con EE. UU. Para el adecuado mantenimiento de marinas, se calcula un caudal requerido de 4,33 litros por segundo para cada una.
- El dinamismo de la actividad turística e inmobiliaria se da un contexto de limitadas capacidades públicas para el control ambiental, la planificación y la identificación y mitigación de los impactos ambientales . Los gobiernos locales disponen de importantes instrumentos legales para la planificación del territorio, pero el marco jurídico vigente está disperso y no posee la concordancia jurisprudencial correspondiente. La Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Planificación Urbana, el Reglamento a la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre y Ley de construcciones, como los principales instrumentos.
- En Costa Rica, igual que en la mayoría de los países, el mercado inmobiliario es poco regulado. Las regulaciones que actualmente existen en el país son complicadas y de difícil administración, hay ámbitos importantes de la actuación de los diferentes actores del mercado (por ejemplo, la actividad de correduría de bienes raíces) que están totalmente desregulados y otros cuya regulación es muy débil (por ejemplo, evaluación del impacto ambiental). Este complejo marco normativo fue promulgado en muy distintos momentos y asigna responsabilidades a una gran cantidad de instituciones. Una de las principales limitaciones se relaciona con el traslape de competencias entre órganos del Poder Ejecutivo y los Gobiernos Locales, a pesar de que existe jurisprudencia constitucional que aclara la potestad superior de las municipalidades sobre su jurisdicción territorial, por ejemplo, la sentencia Nº 2153-93 de la Sala Constitucional determinó que es competencia exclusiva de las municipalidades el controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, para lo cual pueden y deben dictar los correspondientes planes reguladores.
- Entre los principales instrumentos a los que ha apostado el país están los planes reguladores (Ley de Planificación Urbana). A pesar de que esta ley data de 1968, al iniciar del año 2007 la mayoría de las municipalidades no poseen planes reguladores. D e los 89 gobiernos locales, únicamente 36 (40%) municipalidades cuentan con plan regulador; solo 16 (18%) están formulados para todos sus distritos, y 20 los tienen en forma parcial (22%). Asimismo, de las municipalidades que disponen de un plan regulador, en 28 casos esos instrumentos fueron publicados hace más de cinco años y en un 19% (7) tienen más de cinco años de no haberle realizado modificaciones. Las principales carencias se presentan en cuanto al aprovechamiento de estos planes reguladores. En el tanto la realidad imperante es la ausencia de planes reguladores, el desafío planteado es cómo regular sin plan maestro, ya que la dinámica del mercado continúa y para cuando los planes estén concluidos podemos haber reproducido las malas prácticas de la expansión urbana desordenada de la GAM en las nuevas áreas desarrolladas.
- Diseñar políticas de ordenamiento urbano a nivel subnacional. También en materia de normas de ordenamiento territorial, es necesario discutir sobre reglas más amplias de planificación del territorio, que superen los límites que impone la división política administrativa del país, y que reconozcan las características especiales de las zonas, por ejemplo, administración de cuencas compartidas, o las economías de escala en el tratamiento de desechos. Regulación del precio del agua. En muchos sentidos, el recurso hídrico es la piedra angular para el desarrollo de cualquier actividad humana y productiva. Es importante discutir en qué medida, el precio que actualmente se paga por el derecho al uso de agua está incentivando una conducta inapropiada de los agentes del mercado inmobiliario. Un nuevo mecanismo de regulación del precio podría ser utilizado como instrumento de planificación del desarrollo urbano. Valorar el impacto ambiental y socioeconómico del cambio en el uso de la tierra en las zonas costeras asociado al desarrollo del mercado inmobiliario. La acelerada transformación del espacio costero trae nuevas y diversas presiones sobre los recursos naturales y la calidad del ambiente, así como sobre las condiciones socioeconómicas de la población. La valoración de estos impactos es necesaria para la correcta definición de políticas de planificación del territorio, así como para proponer mecanismos de generación de encadenamientos productivos y fiscales de la actividad inmobiliaria. Mejorar el marco de regulación de los agentes del mercado. Una adecuada combinación de normas bien fiscalizadas y agilidad y sencillez en trámites, parece ser la demanda de los diferentes agentes del mercado. La breve revisión sobre el marco normativo que regula el desempeño del mercado inmobiliario permite plantear la necesidad de discutir: sobre la necesidad de regular nuevos aspectos: actividad de correduría, figura de propiedad temporal, permisos de desarrollo de proyectos de gran escala a largo plazo. sobre la necesidad de modificar la regulación de algunos temas: método oficial de valuación de propiedades, certificación de valuadores, fiscalización de la actividad notarial en materia registral. sobre la necesidad de redefinir procedimientos para hacerlos más ágiles, pero también más seguros: valoración del impacto ambiental.