Informe avalúo académico predio Neiva

1Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal

PERITO
AVALÚO COMERCIAL No. 01-2019
I. MEMORIA DESCRIPTIVA:
1.1 TIPO DE
INMUEBLE:
LOTE DE TERRENO CON
CONSTRUCCIONES
1.3 PROPIETARIOS: XXXXX XXXXX.
1.2 DIRECCIÓN:
CALLE 25 B # 33-51 LOTE 17, MANZANA
4C-6 – NEIVA(H)
Figura 1. Fachada del Predio.

1.3 PROPIETARIO: NAIN JOHANA CALLEJA GARCÍA
1.4 SOLICITANTE
DEL AVALUO:
NAIN JOHANA CALLEJA GARCÍA
1.5 DESTINO DEL
AVALUO:
A SOLICITUD DEL PROPIETARIO
1.6 ATENDIDO POR: FREDY MURCIA QUIZA
1.3 PROPIETARIOS: XXXXX XXXXX.II. INFORMACIÓN GENERAL
2.1
2.2
OBJETO O PROPÓSITO DEL AVALÚO:
Determinar el valor comercial del predio de la calle 25B #33-51. Barrio
El Tesoro de Neiva.
Esta valuación se hace sobre la base del Valor de Mercado de los
bienes en un mercado abierto.
Valor de mercado es la cuantía estimada por la que un bien
podría intercambiarse, en la fecha de valuación, entre un comprador
dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una
transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las
partes hayan actuado con la información suficiente, de manera
prudente y sin coacción.
FECHA DE INSPECCIÓN AL PREDIO:
Julio 21 de 2019. Practicada por el Perito Avaluador JESÚS
ALFONSO LARA MOSQUERA. Registro Nacional de
Avaluadores “CORPOLONJAS DE COLOMBIA”, con registro Nº
R.N.A. /C.C.-18-3260.

2.3 ATENDIDO (S) POR:
FREDY MURCIA QUIZA
2.4 RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR:
El Avaluador no será responsable por aspectos de naturaleza
legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad avaluada o el
titulo legal de la misma (escritura).
El Avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie
distinto de la persona natural o jurídica que solicito el encargo
valuatorio y solo lo hará con autorización escrita de esta, salvo,
en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
2.5 DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE
DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
El avaluador declara que: no existe ninguna relación directa o
indirecta con el solicitante o propietario del bien inmueble objeto de
valuación que pudiera dar lugar a un conflicto de intereses.
El avaluador confirma que: el informe de valuación es
confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus
asesores profesionales, para el propósito específico del encargo;
no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte
y e l avaluador no acepta ninguna responsabilidad por la
utilización inadecuada del informe.
2.6 CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL
INFORME
Se prohíbe la publicación de parte o la totalidad de este informe
de valuación, cualquier referencia al mismo, a las cifras de
valuación, al nombre y afiliaciones profesionales del valuador sin
el consentimiento escrito del mismo.

2.7 LOCALIZACIÓN:
LOCALIZACIÓN:
2.7.1
2.7.2
2.7.3
2.7.4
2.7.5
2.7.6
2.7.6
2.7.7
2.7.8
2.7.9
2.8
PAÍS: Colombia.
DEPARTAMENTO:
Huila.
CIUDAD:
Neiva.
UBICACIÓN:
Sector oriente de Neiva-El Tesoro.
LOCALIDAD:
Localidad UPZ la Toma-UGL El Tesoro.
COMUNA: 10
URBANIZACIÓN:
Valparaíso
EDIFICACION:
Casa Residencial
PRINCIPALES VÍAS DE ACCESO:
• Carrera 15.
• Calle 19 subida a Buganviles.
• Calle 20.
• Carrera 36 A (Variante a la izquierda).
• Calle 25B con Carrera 33, El Tesoro.
USO ACTUAL DEL INMUEBLE: Al momento de la inspección
del inmueble se encontró predio tiene uso residencial.
USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Informe de avalúo con fines académicos – Sin Validez Legal 5
2.8 USO POR NORMA:
De acuerdo con P.O.T, el predio tiene uso principal de Vivienda
Tradicional AV – Tipo 2 (VT2).
III. MARCO JURÍDICO:
En la realización de este estudio hemos tenido en cuenta los
parámetros establecidos en la Ley de 388 de 1997, Decreto 1420
de 1998, Resolución 620 de 2008 del IGAC, Ley 1673 de 2013 y
demás normatividad legal vigente en materia de avalúos.
IV. TITULACIÓN Y TRADICIÓN:
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS POR EL SOLICITANTE Y/O
CONSULTADOS:
Escritura(s) Adquisición: Si.
Escritura(s) de Propiedad Horizontal: No.
Certificado(s) de Tradición y Libertad: Si. Fecha: 5 julio/2019
Recibo(s) del Impuesto Predial: Si. Fecha: 14 junio /2019
Licencia(s) de Construcción: No.
TITULO DE ADQUISICIÓN:
Escritura de Compra-venta No. 1010 del 5 de mayo de
2016de la Notaría 5ª de Neiva.
PROPIEDAD HORIZONTAL:
No aplica.
MATRÍCULAS INMOBILIARIAS:
200-204629
CÉDULAS CATASTRALES:
01-08-0478-0014-000
CHIP: No aplica en Neiva.

V.
5.1
5.2
VI.
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR:
DELIMITACIÓN DEL SECTOR:
El sector donde se localiza el predio objeto del presenta avalúo,
se ubica en la zona oriental del casco urbano de municipio de
Neiva y corresponde al barrio El Tesoro, comuna 10 de la ciudad,
que limitando de la siguiente manera
VALORIZACIÓN:
Este Sector cuenta con un buen desarrollo urbanístico por lo que
sus perspectivas de valorización son buenas, El lugar específico
dentro del sector donde se encuentra ubicado el predio, presenta
una valorización moderada, donde la oferta y la demanda esta
balanceada.
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA MUNICIPAL VIGENTE AL
MOMENTO DE LA REALIZACIÓN DEL AVALÚO EN
RELACIÓN CON LA ZONA Y EL INMUEBLE
6.1 LAS NORMA DE USO Y EDIFICABILIDAD PARA LA DIRECCIÓN: CALLE
25B ENTRE CARRERAS 33 Y 34 DEL SECTOR EL TESORO DE NEIVA(H).
POLÍGONO PNT-62 - UGL EL TESORO.
La normatividad aplicable al predio se encuentra contenida en el
Acuerdo 026 de 2009 “Por medio del cual se revisa y se ajusta el
acuerdo 016 de 2000 que adopta el Plan de Ordenamiento
Territorial de Neiva”.
Del contenido del “Título III Componente Urbano Capítulo XV.
Sectores Normativos”, tenemos que:
“Artículo 111.CLASIFICACION DE LOS USOS DEL SUELO
SEGÚN SU INTERRELACION. Los usos urbanos se clasifican
de acuerdo a la interrelación de los usos en cada área y de
conformidad al modelo de ordenamiento de la siguiente manera:

Uso principal: Son las actividades señaladas como
predominantes para una zona y que responden a la vocación o
carácter de la misma ofreciendo las mayores ventajas desde los
puntos de vista del desarrollo sostenible.
Uso compatible: Son aquellas actividades que pueden coexistir
con el uso principal conforme a la vocación y carácter del mismo.
Uso condicionado: Son los que corresponden a actividades que
por sus condicionantes de impacto, requieren de un manejo
especial y por lo tanto necesitan autorización previa y
condicionamientos específicos de manejo dados por el
Departamento Administrativo de Planeación Municipal.
Uso prohibido: Son los que no están de acuerdo con la vocación
predominante de la zona y con los propósitos de preservación
ambiental o de planificación generando efectos negativos sobre
los usos principales y compatibles, y los que no se encuentran
definidos dentro de las categorías anteriores.
Del contenido del “Capítulo XV. Sectores Normativos”,
tenemos que:
“…Artículo 426. ÁREAS DE ACTIVIDAD. Las áreas de actividad
son porciones de territorio con una vocación de uso que cumplen
un rol dentro de la estructura de la ciudad. Tiene por objeto
distribuir adecuadamente las actividades en el territorio. En
concordancia con la estructura urbana adoptada, se definen los
siguientes tipos de áreas de actividad:
Áreas de Actividad Residencial. Las áreas de actividad
residencial son aquellas previstas para uso predominante en
vivienda o como lugar de habitación, para proporcionar
alojamiento permanente a las personas.
Área de Actividad Comercial y de servicios. Es la que designa
un suelo para la localización de establecimientos que ofrecen
bienes en diferentes escalas, así como servicios a empresas y
personas.

Área de Actividad Dotacional. Es la que designa el suelo para
servir de soporte a la población para la localización de los
servicios necesarios para la vida urbana y para garantizar el
recreo y esparcimiento de la población, independientemente de
su carácter público o privado. Se crea un área específica de uso
exclusivo dotacional zonal excluyendo los Servicios Funerarios.
Área de Actividad Industrial. Es la que designa un suelo como
lugar para la localización de establecimientos dedicados a la
elaboración, transformación, tratamiento, y manipulación de
materias primas, para producir bienes o productos materiales, así
como para el desarrollo y producción de sistemas informáticos,
audiovisuales y similares, independiente de cuál sea su
tecnología.
Áreas turísticas y recreativas: Son las áreas con una vocación
para la localización de unas actividades de recreación con el fin
de potenciar la actitud eco turística del municipio.
Es así que de conformidad con la cartografía adoptada por el
decreto 026 de 2009, en el plano FU-19 USOS DEL SUELO
establece que el citado predio se encuentra ubicado en el área
de actividad Residencial como uso principal y actividad comercial
y dotacional como uso complementario.
Artículo 439. Uso Residencial. Es la que designa un suelo
como lugar de habitación, para proporcionar alojamiento
permanente a las personas. Dentro de ella existe la siguiente
clasificación:
Vivienda Tradicional AV – Tipo 2. Actividad destinada al uso
exclusivo de vivienda permanente que hayan sido desarrolladas
por urbanización en condiciones urbanísticas y constructivas
excelentes pero que no dan para ser de tipo 1
Artículo 441. Comercio De Cobertura Local. Corresponde a la
venta de bienes y servicios de consumo doméstico (relativo al
hogar), requeridos por los residentes de un barrio. Presenta dos
modalidades principales de desarrollo; en áreas o espacios de
edificaciones residenciales que fueron destinados al uso

comercial sin adecuaciones físicas importantes, ni del espacio
mismo, ni del resto de la vivienda que se mantiene como tal; o en
establecimientos situados en edificaciones multifamiliares o en
manzanas o centros comerciales de las urbanizaciones.
Artículo 454. Dotacional de Cobertura local. Son aquellos
usos cuya función es la de prestar los diferentes servicios
asistenciales, educativos, administrativos, culturales, de
seguridad, de culto, transporte, abastecimiento y recreación
como soporte de las actividades de la población en un área
inmediata a la vivienda en zona dispersa o nucleada dentro de
los centros lógicos locales. De acuerdo con sus caracteristicas
de cobertura, estos equipamientos funcionan en espacios
construidos especialmente o en reformas o adecuaciones de
construcciones existentes.
Conforme el Plano Uso del suelo, el área de actividad de
ubicación del predio es Residencial (VT2) como uso principal y
como uso compatible Comercio Local (CL) y Dotación Local (DL)
FUENTE: POT – Neiva – Plano U19 - Uso del suelo
Figura 2. Uso del suelo del sitio.
Ubicación Predio
objeto de avalúo

POLIGONO NORMATIVO PNT -62
Figura 3. Polígono del sector: PNT-62
Figura 4. Tratamiento del sector: Consolidación.

Figura 5. Leyenda tratamiento urbanístico.
TRATAMIENTO:
Consolidación:
El tratamiento de consolidación regula la transformación de las
estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, garantizando
coherencia entre la intensidad de uso del suelo y el sistema de
espacio público existente o planeado.
ALTURA MÁXIMA PERMITIDA EN PISOS:
Para la UPZ LA TOMA – sector El Tesoro.
Hasta cinco (5) pisos. (Ver Figura 6.)

Figura 6. Ficha normativa-pagina 1

Figura 7. Ficha normativa-pagina 2
6.2 INFORMACIÓN CATASTRAL:
A continuación, se relaciona la información consultada en el Portal del IGAC,
correspondiente al departamento, municipio, cédula catastral, matrícula
inmobiliaria, destino económico, dirección, área del terreno y total
construida, cantidad de construcciones, y el avalúo catastral vigente.
Departamento 41 – Huila
Municipio 001 - Neiva
Cedula Catastral Actual 41-001-01-08-00-00-0478-0014-0-00-00-0000
Cédula Catastral Anterior 41-001-01-08-0478-0014-000
Matrícula Inmobiliaria 200-204629
Destino Económico Habitacional
Dirección C 25B 33 51 Lo 17 Mz 4c-6
Área de Terreno 105 m2
Área Total Construida 80.85 m2 (ADICIONADO: NO SE MUESTRA EN PORTAL IGAC)

VII.
7.1
7.1.1
CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
BARRIO EL TESORO:
El barrio El Tesoro cuenta con las siguientes características:
TIPO DE EDIFICACIONES Y USOS PREDOMINANTES:
El sector cuenta con pocos parques, y deportivas por la falta de
planeación urbanística, esta necesidad se satisface por la
colindancia con la ronda del Río Las Ceibas al norte de esta zona,
y que figura como área de protección. Este sector por ser de uso
principal residencial relativamente nueva, carece de edificaciones
de poca importancia mientras se va poblando y urbanizando entre
tanto las autoridades municipales estén ejecutando nuevos
proyectos que den la valorización respectiva.
El sector es de estrato dos, con loteo regular y presenta uso mixto
residencial y comercial restringido, tal como lo establece la ficha
normativa.
Las construcciones del barrio tienen las siguientes
características:
 Casas entre uno y tres pisos de altura en su mayoría, pero
la norma establece la potencialidad de construcciones hasta
cinco (5) pisos de altura.
 El sistema es de autoconstrucción.

7.1.2. PLANO DEL SECTOR DEL TESORO:
Figura 8. Delimitación del sector
7.1.3 LINDEROS DEL SECTOR DEL TESORO:
NORTE: Río Las Ceibas. Ronda o zona de protección.
SUR: Barrio El Jardín, Los Buganviles y Los Guaduales.
ORIENTE: Barrio Antonio Nariño y Los Colores.
OCCIDENTE: Sector El Cóndor.
7.2 EDIFICACIONES Y SITIOS IMPORTANTES:
En el barrio se destacan: pocas construcciones de importancia.
Comercio como tiendas, panaderías, misceláneas.
En barrios aledaños se destacan:
 Centro comercial Santaloma.
 Inversiones El Chaparro Ltda.
 Veterinaria Kanina.
 Parque Los Guaduales.
 El Batallón Tenerife.
 La Granja Burguer.

7.3 SERVICIOS PÚBLICOS DEL SECTOR Y SU ESTADO:
REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS: Si.
Acueducto, Alcantarillado y Energía Eléctrica. Buen estado.
REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS COMPLEMENTARIOS: Si.
Alumbrado Público, Gas Natural y Teléfono. Aceptable estado.
7.4 ESTRATO SOCIOECONÓMICO DEL SECTOR:
Se le asignó el estrato dos (2-bajo).
Figura 9. Certificado de Estratificación socio-económica.

7.5 AMOBLAMIENTO URBANO Y SU ESTADO:
VÍAS: Las vías principales se encuentran pavimentadas y en
buen estado de conservación y las vías secundarias se
encuentran en su mayoría pavimentadas y en buen estado de
conservación.
ANDENES Y SARDINELES: Si. Aceptable estado.
SEÑALIZACIÓN URBANA: Si. Aceptable estado.
DEMARCACIÓN VIAL: Si. Aceptable estado.
SISTEMA DE SEMAFORIZACIÓN: Si. Aceptable estado.
ZONAS VERDES Y ALAMEDAS: Si. Aceptable estado.
PARQUES: No se evidencia.
ASPECTO GENERAL DEL SECTOR: Aceptable.
VIII. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE
8.1 TIPO DE INMUEBLE:
Lote de terreno con construcciones-Casa unifamiliar.
7.2 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
En el predio se desarrolla uso residencial.
VIII. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
8.1
El Terreno cuenta con las siguientes características:
PLANO DEL TERRENO:

Figura 10. Localización del lote.
Fuente: www.igac.gov.co
8.2 UBICACIÓN EN LA MANZANA:
El terreno tiene una ubicación medianera en la manzana con
frente sobre la Calle 25 B con, vía vehicular pavimentada.
8.3 TOPOGRAFÍA:
El terreno cuenta con una topografía plana y estable.

8.4 CERRAMIENTOS:
El terreno no tiene cerramiento ni antejardín, la tipología
constructiva es continua con los predios vecinos.
8.5 FORMA:
El terreno tiene forma rectangular.
8.6 RELACIÓN FRENTE FONDO:
El terreno cuenta con una relación Frente-Fondo (A: B) de 1:2 la
cual se considera aceptable.
8.7 LINDEROS DEL TERRENO:
Según Escritura: 1010 del 5 de mayo de 2016.
Lote No. 17, Manzana No. 4C-6 de la Urbanización Valparaíso-El
Tesoro.
NORTE: En longitud de 7.00 metros con el lote número 4.
SUR: En longitud de 7.00 metros con la vía de la Calle 25B.
ORIENTE: 15.00 metros con el lote número 18.
OCCIDENTE: 15.00 metros con el lote número 16.
Lotes todos de la misma manzana.
Según medidas en el Terreno: Las mismas de la Escritura
relacionada.
Ver Anexo Croquis de la Propiedad.

8.8 ÁREA DEL TERRENO:
Según el IGAC y medidas tomadas en Terreno:
105,00 m².
IX. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA PROPIEDAD
9.1 ÁREA EDIFICACIÓN:
Según medidas tomadas en el Terreno:
DETALLE
DESCRIPCIÓN AREA m²
ÁREA DEL LOTE DE TERRENO 105.00
DESCRIPCIÓN AREA m²
AREA CONSTRUIDA PRIMER PISO: 80.85
Nota: El área construida según recibo de impuesto predial de
Neiva y el IGAC es 0.0 m². Para efectos del avalúo se adopta el
área según las medidas tomadas en el terreno de 80.85 m²; ya
que se considera el valor real.
9.2 NÚMERO DE PISOS:
El predio cuenta con un (1) piso de altura. Se proyecta a dos
pisos.
9.3 VETUSTEZ O EDAD:

La parte construida tiene menos de 5 años.
Vida Técnica: cien (100) años.
Vida Remanente: noventa y cinco (95) años.
RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008 (23 septiembre 2008)
“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.
Artículo 2º. Parágrafo. - Se entiende por vida remanente la
diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente
posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea
muros de carga, la vida útil será de 70 años y para los que tengan
estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la
vida útil será de 100 años.
9.4 REMODELACIONES O AMPLIACIONES:
El inmueble se considera nueva.
9.5 ESTADO DE TERMINACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:
La construcción se encuentra casi terminada. Le falta continuar el
Segundo piso y que se encuentro proyectada.
9.6 ESTADO DE CONSERVACIÓN:
La construcción se encuentra en general en buen estado de
conservación.
9.7 DEPENDENCIAS DE LA PROPIEDAD:
Antejardín y andén.
PRIMER PISO:
 Andén y ante jardín.
 Sala estudio.
 Baño auxiliar. Sanitario y ducha.
 Sala comedor.

 Habitación.
 Corredor interior.
 Cocina, mesón en acero inoxidable con lavaplatos.
 Habitación.
 Baño principal. lavamanos, sanitario y ducha.
 Patio de ropas posterior cubierto, conexión lavadora,
alberca entre otros.
En total son 2 habitaciones, un salón de estudio dos (2) baños y
una (1) cocina.
9.8 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS:
FACHADA: Graniplast, pintado y portón.
CIMENTACIÓN: En piedra y concreto.
ESTRUCTURA: Concreto reforzado.
CUBIERTA GENERAL: Placa en concreto reforzado.
ENTREPISOS: No aplica. Se proyecta placa como entrepìso en
el futuro.
MUROS: Mampostería.
TERMINADOS: Buenos y corrientes.
9.9 CARACTERÍSTICAS Y TERMINADOS:
PISOS: cerámica, formato 0.50 mt. x 0.50 mt.
PAREDES: vinilo y pintura.
CIELO RASOS: PVC.
PUERTAS: Metal y madera.

VENTANAS: Metálica.
ESCALERAS: No aplica. Existe escalera anexa en acabado
rústico que accede a un Segundo piso que se proyecta al futuro.
BAÑO(S): Totalmente enchapados.
COCINA(S): Parcialmente enchapada.
ILUMINACIÓN: Natural y artificial, aceptable.
VENTILACIÓN: Natural, acceptable.
X. SERVICIOS PÚBLICOS DEL PREDIO
10.1
Servicios públicos que están conectados al bien inmueble objeto
de avalúo.
AGUA: Si. Una (1) cuenta.
LUZ: Si. Una (1) cuenta.
GAS NATURAL: Si. Una (1) cuenta.
ALCANTARILLADO: Si.
TELÉFONO FIJO: No.
ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA:
Al predio se le asignó el estrato dos (2) bajo, mediante el Decreto
042 de 22 de febrero de 1999, certificación expedida po la
Secretaría de Planeación Municipal el 7 de junio de 2016.
Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es
de uso residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142
de 1994.

XI. ASPECTOS ECONÓMICOS DEL INMUEBLE
COMERCIABILIDAD:
Debido a las características del inmueble y dependiendo del
precio, este predio es fácil de comercializar.
RENTABILIDAD ACTUAL:
Ninguna.
PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN:
Su precio se deberá incrementar mínimo según el IPC.
CENTROS DE ATRACCIÓN ECONÓMICA:
Comercio sobre las principales vías.
ANÁLISIS DE AVALÚOS PRACTICADOS EN EL SECTOR:
Se han tenido en cuenta avalúos practicados en el sector y en
sectores aledaños u homogéneos.
FUTURO DESARROLLO DEL SECTOR:
En el sector se observó buena actividad edificadora.
XII. INVESTIGACIÓN DEL MERCADO:
Se buscaron ofertas de predios en el sector y sectores aledaños
con características similares tanto físicas como económicas al
predio que estamos avaluando; estas fueron analizadas para
llegar a la estimación del valor comercial del predio.
Se eligieron ofertas en venta de lotes, casa-lotes y casas,
ubicadas en el sector El Tesoro. Las ofertas cuenta con las
siguientes características:

 Ubicadas en la parte interna en su mayoría.
 Áreas de lote entre 90 m² y 160 m².
 Áreas construidas entre 80 m² y 90 m².
 De uno (1) a tres (3) pisos de altura.
 Con ubicación medianera en la manzana en su mayoría.
Ver anexo ofertas.
Se descartaron ofertas en venta de predios ubicados en los
mismos barrios con características diferentes a las del predio que
estamos avaluando:
 Ubicadas sobre vías principales y comerciales del barrio.
 Áreas de lote menores a 80 m² y mayores a 160 m².
 Áreas construidas menores a 80 m² y mayores a 90 m².
Nota: Todas estas ofertas se verificaron telefónicamente.

12.1 PLANO DEL SECTOR DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO.
Figura 11. Sector De Investigación
Fuente: GOOGLE EARTH

XIII. MÉTODO(S) VALUATORIO(S)
El presente Avalúo se ha practicado mediante la aproximación por
comparación directa del mercado en el sector y en zonas
circundantes que se pueden clasificar como homogéneas.
Para la fijación de nuestro avalúo se tienen en cuenta los
siguientes conceptos, criterios y principios generales de
valuación:
 Tierra, propiedad y bienes.
 Mayor y mejor uso.
 Principio de sustitución.
 Precio, costo, mercado y valor.
 Valor de mercado.
 Enfoques o métodos de
valuación.
 Objetividad.
 Certeza de fuentes.
 Transparencia.
 Integridad y suficiencia.
 Independencia.
 Profesionalidad.
 Utilidad
13.1 MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal,
el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en
forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con
sus correspondientes áreas y valores unitarios.
Justificación del método: Este método es utilizado para este
Avalúo debido a que en la investigación se encontró información
de ofertas y/o transacciones en el sector y sectores homogéneos
que se pueden comparar con el bien objeto de la valuación. Estas
ofertas cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en
la resolución número 620 del 23 septiembre de 2008 del IGAC.
Ver anexo ofertas.

XIV. MEMORIA(S) DE CÁLCULO(S)
Para este Avalúo se utilizó información de mercado reciente, de
datos de ofertas, los cuales fueron confrontados y ajustados antes
de ser utilizados en los cálculos estadísticos.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y
la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a
medidas de tendencia central es necesario calcular indicadores
de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a
menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más
probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a
menos (-) 7,5%; no es conveniente utilizar la media obtenida y por
el contrario es necesario reforzar el número de puntos de
investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor
medio encontrado.
Factor de Negociación: Los datos recolectados de las ofertas
tienen un incremento por encima del valor de mercado, ya que
generalmente el oferente pide más para poder obtener una buena
transacción, esto se verificó telefónicamente y los oferentes
dijeron que el precio de venta era negociable. Por ello se aplicó
un porcentaje de negociación a las ofertas en venta no mayor al
6,6%. Estos porcentajes de negociación están acordes con las
circunstancias económicas actuales y están basadas en la oferta
y la demanda en el sector que se considera normal.

14.1 DESARROLLO DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO:
Figura 12. Cuadro de ofertas seleccionadas.

Procesamiento estadístico de las ofertas para determinar el
valor comercial del lote:
OBSERVACIONES: Las señaladas en el cuadro anterior.
Para fijar el valor comercial de venta de lote adoptado de $607.586,
las ofertas encontradas en el sector cumplen con los parámetros
estadísticos establecidos en la resolución número 620 del 23
septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial de venta de
construcción adoptado es el promedio redondeado de las ofertas
encontradas. Este valor está acorde con los valores comerciales de
venta que se encuentran en el sector y con las características de la
propiedad. El valor comercial de venta de lote adoptado por m² de
$607.586 se multiplica por el área del lote de 105 m², arrojando un
valor comercial para el lote de $63.796.530.
ID ÁREA LOTE (m²) PRECIO POR m²($)
2 158 603,175
5 143 631,579
28 90 644,444
30 90 555,556
31 158 603,175
PROMEDIO 607,586
N° DE DATOS 5
DESVIACIÓN ESTÁNDAR 34,206
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 5.63%
RAÍZ N 2.24
t-student 1.75
LÍMITE SUPERIOR 634,295
LÍMITE INFERIOR 580,876
607,586
OBSERVACIONES: En la determinación del valor comercial de venta adoptado se utilizó el método
valuatorio Comparativo o de Mercado teniendo en cuenta las ofertas encontradas en la zona.
Para fijar el valor comercial de venta adoptado de $607.586/M2 de lote de terreno.- Las ofertas
encontradas en el sector cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución
número 620 del 23 Septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial de venta adoptado es el
promedio de las ofertas encontradas. El valor comercial de venta adoptado está acorde con los
valores comerciales que se encuentran en el sector y con las características de la propiedad.
Estadisticos
SECTOR: EL TESORO DE NEIVA
VALOR COMERCIAL DE VENTA ADOPTADO $
OFERTAS-LOTES

Procesamiento estadístico de las ofertas para determinar el
valor comercial de la construcción:
OBSERVACIONES: Las anotadas en el cuadro anterior.
Para fijar el valor comercial de venta de construcción adoptado de
$1.045.000, las ofertas encontradas en el sector cumplen con los
parámetros estadísticos establecidos en la resolución número 620
del 23 septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial de venta de
construcción adoptado es el promedio redondeado de las ofertas
encontradas. Este valor está acorde con los valores comerciales de
venta que se encuentran en el sector y con las características de la
propiedad.
El valor comercial de venta de construcción adoptado por m² de
$1.045.000, se multiplica por el área construida de 80.85 m²
arrojando un valor comercial para la construcción de $84.488.250.
OFERTAS-CASAS
SECTOR: EL TESORO DE NEIVA
Estadisticos
ID ÁREA CONSTRUIDA (m²)
PRECIO POR m²($)DE
CONSTRUCCION
7 90 1,068,928
14 81 1,125,969
22 81 940,784
PROMEDIO 1,045,227
N° DE DATOS 3
DESVIACIÓN ESTÁNDAR 77,437
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 7.41%
RAIZ DE N 1.73
t-student 2.00
LÍMITE SUPERIOR 1,134,465
LÍMITE INFERIOR 955,990
1,045,000VALOR COMERCIAL DE RENTA ADOPTADO $
OBSERVACIONES: En la determinación del valor comercial de venta adoptado se utilizó el método
valuatorio Comparativo o de Mercado teniendo en cuenta las ofertas encontradas en la zona.
Para fijar el valor comercial de venta adoptado de $1.045.000. - Las ofertas encontradas en el
sector cumplen con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución número 620 del 23
Septiembre de 2008 del IGAC. El valor comercial de venta adoptado es el promedio de las ofertas
encontradas. El valor comercial de venta adoptado está acorde con los valores comerciales que se
encuentran en el sector y con las características de la propiedad.

VALOR COMERCIAL DEL PREDIO O INMUEBLE
DEPENDENCIA m²
VALOR
POR m²
($)
VALOR
TOTAL ($)
CONSTRUCCIÓN : 80.85 1.045.000 $84.488.250
LOTE DE TERRENO: 105 607.586 $63.796.530
VALOR COMERCIAL TOTAL $148.284.780
XV. CONSIDERACIONES ESPECIALES
Este Avalúo corresponde a las condiciones propias y actuales del
inmueble, con todos los derechos inherentes a una propiedad sin
limitaciones.
Nuestro Avalúo se considera ajustado a las características de la
propiedad y del sector.
Algunos elementos inherentes al predio que son considerados como
determinantes al efectuar el avalúo, tanto intrínsecos como
extrínsecos se comentan a continuación:
15.1 CONVERGENCIA ENTRE VALOR DE MERCADO Y VALOR
RAZONABLE:
La expresión Valor de Mercado y el término Valor Razonable que
aparece comúnmente en las normas de contabilidad, en general
son compatibles, sino incluso conceptos idénticos. El Valor
Razonable, como concepto contable, se define en las NIIF
(Normas Internacionales de Información Financiera) y en otras
normas contables, como la cantidad por la que puede
intercambiarse un activo, o saldarse un pasivo, entre el comprador
y un vendedor interesados y debidamente informados, en una
transacción libre.
El Valor Razonable se usa frecuentemente para reportar valores
tanto de mercado como los valores distintos al Valor de Mercado

para la elaboración de estados financieros. Si puede establecerse
el Valor de Mercado de un activo, entonces este valor será igual al
Valor Razonable.
El Valor Razonable de un activo fijo usualmente es su Valor de
Mercado.
XVI. PROMEDIO(S) DEL AVALÚO
16.1
16.2
PROMEDIO POR m² DE LOTE:
Nuestro Avalúo arroja un promedio por m² de área de lote (105
m²), sin incluir la construcción de $1.045.000 suma que se
considera ajustada a las características de la propiedad y del
sector. Para fijar el valor comercial del terreno también se tuvieron
en cuenta: Estudios de Lonja y de Catastro del valor de la tierra en
el sector; consultas hechas a peritos expertos; avalúos practicados
en el sector y en sectores aledaños.
PROMEDIO POR m² DE LA CONSTRUCCIÓN:
Nuestro Avalúo arroja un promedio por m² de área construida
(80.85 m²) sin incluir el lote, suma que se considera ajustada a las
características de la propiedad y del sector.
16.3 Nuestro Avalúo no puede considerarse individualmente; debe
analizarse como un todo.
XVII. OTRAS CONSIDERACIONES VALUATORIAS
A continuación, resumimos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la fijación de nuestro valor final:
PARA EL TERRENO: Su ubicación, relación frente-fondo, área y
dimensiones, topografía, normas urbanísticas vigentes, posibilidades de
desarrollo, disponibilidad de servicios públicos, Informes de Lonja y de
Catastro, etc.

PARA LA EDIFICACIÓN: Su ubicación, calidad de los materiales, acabados,
funcionalidad, uso actual, adaptabilidad para otros usos, antigüedad, estado
de conservación, mejoras necesarias, etc.
PARA TODA LA PROPIEDAD: Circunstancias económicas actuales.
Características generales del sector, estado actual, tendencias de
desarrollo, vecindario, oferta y demanda existente en el terreno, Internet y
en diversos medios especializados, negocios realizados, precios en el
sector o en sectores homogéneos, AVALÚOS practicados en el sector o en
sectores similares, tenencia, renta actual, posible rentabilidad, facilidad de
negociación, etc.
XVIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
Esta valoración utiliza como referencia las siguientes normas:
 Decreto 2150 de 1995 (Ley Anti-trámites) Avalúo de bienes inmuebles.
 Ley 1673 de 2013 (Julio 19). Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras
disposiciones. (Decreto 1074 de 2015 "Por medio del cual se expidió el Decreto Único Reglamentación
del Sector Comercio, Industria y Turismo").
 Ley 388 de 1997. Conocida como “Ley de Desarrollo Territorial”.
 Decreto 1420 de 1998. “Por la cual se reglamentan los artículos de las leyes 9/89, 388/97 el Decreto
2150/95 y el Decreto Ley 151/98 que tratan de la realización de los avalúos comerciales”.
 Decreto 422 de 2000. "Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999
(Ley de Vivienda) y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999 (Ley de Reestructuración
Empresarial)". Criterios a los que deben sujetarse los avalúos.
 Ley 675 de 2001. “Por medio el cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal”.
 Resolución 620 de 2008 IGAC. “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.
 Resolución 898 de 19 de agosto de 2014 IGAC. Por medio de la cual se fijan normas, métodos,
parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los
proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.
 Ley 1314 de 2009 (julio 13) (NIF) Principios y normas de contabilidad e información financiera y de
aseguramiento de información aceptados en Colombia.
 Normas Internacionales de valuación (IVS). International Valuetion Standars Comitte. 2005, 2007,
2011.
 Valoraciones RICS – Estándares Profesionales – Marzo 2012.
Se declara que:
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son concretas hasta donde el avaluador
alcanza a conocer.
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que
se describen en el informe.
 El Avaluador no tiene intereses (y de haberlos, estarán especificados) en el bien inmueble objeto de
estudio.
 Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe.
 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.
 El Avaluador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
 El avaluador adopta la suposición de que las edificaciones están en buen estado, salvo los defectos
obvios detectados que afecten al valor o que se acuerde e incluya una suposición especial a tal efecto.
Aunque tenga competencias para ello, el avaluador normalmente no emprenderá una inspección
técnica de la edificación para establecer los defectos o reparaciones necesarias.
 El Avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando.
 El avaluador ha realizado la visita y verificación personal al bien inmueble objeto de valuación, y Nadie,
con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional
en la preparación del informe.

 Para la determinación del valor comercial de los inmuebles y de sus construcciones se tendrán en
cuenta por lo menos el área de construcciones existentes autorizadas legalmente y las obras
adicionales o complementarias existentes.
 El inmueble objeto del avalúo puede contar con usos u obras de urbanización o construcción
adicionales o complementarias de las cuales no sabemos si llenan o no los requisitos legales, por lo
tanto, para efectos del avalúo se tienen en cuenta los usos de la propiedad y las áreas calculadas
según las medidas en terreno si son necesarias.
XIX. AVALÚO COMERCIAL No. 01-2019
VALOR COMERCIAL DEL PREDIO O INMUEBLE
CALLE 25 B # 33-51 BARRIO VALPARAISO-SECTOR EL TESORO-
NEIVA(H)
DESCRIPCIÓN m² VALOR
POR m² ($)
VALOR
TOTAL ($)
CONSTRUCCIÓN : 80.85 1.045.000 $84.488.250
LOTE DE TERRENO: 105 607.586 $63.796.530
VALOR COMERCIAL TOTAL $148.284.780
No siendo mas, Atentamente,
JESUS ALFONSO LARA MOSQUERA
Perito
c.c. 12.112.019 Neiva
Neiva, 5 de agosto/2019
Nota: Los términos de este avalúo comercial son únicamente para el propósito y el destino solicitados. El avalúo
comercial no está enmarcado en la Ley 1564 de 2012, Código General del Proceso y por lo tanto no está sujeto a los
requisitos de esta Ley. Este avalúo comercial no es un dictamen pericial con la finalidad de ser aportado como prueba
dentro de un proceso judicial, ni el destino del avalúo es ningún juzgado o tribunal. Por lo tanto, no incluye la asistencia
por parte del avaluador a ningún juzgado o tribunal (Art. 228) y al no ser una prueba pericial, no cuenta con la
procedencia, declaraciones o informaciones que habla el Art. 226.
SON: CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DOCIENTOS OCHENTA Y
CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA PESOS MCTE.

XX. ANEXOS
1 PLANOS DE UBICACIÓN.
2 CROQUIS DE LA PROPIEDAD.
3 OFERTAS.
4 CUADRO DE OFERTAS.
5 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE.
6 DOCUMENTOS LONJA Y CREDENCIALES PERITO.
7 FOTOGRAFÍAS.

ANEXO 1: PLANOS DE UBICACIÓN
Fuentes: www.igac.gov.co

ANEXO 2: CROQUIS INMUEBLE
1,65
SALA -
COMEDOR
COCINA
PATIO
ROPAS
ALC
CORREDOR
ALC
ALC
ANTEJARDÍN
WC
WC
CALLE 25 B
1,05
1,70
2,60
3,45
15,00
7,00
1,65
0,75
A TERRAZA
1,80
11,55
6,60
7,00
PLANTA ARQUITECTÓNICA
ALZADO FRONTAL
2,75
7,00

ANEXO3. OFERTAS
FOTOS INMUEBLES DE OFERTA DE MERCADO EN EL SECTOR
(ver Ítem en cuadro de ofertas de mercado inmobiliario).
FOTO 2555 FOTO 2557
FOTO 2558 FOTO 2562

FOTO 2565 FOTO 2567
FOTO 2572 FOTO 2573

FOTO 2574
FOTO 2577 FOTO 2578
FOTO 2582 FOTO 2583

FOTO 2584 FOTO 2585
FOTO 2588 FOTO 2592

OFERTAS POR INTERNET:
- Casas
FOTO. FI-1
FOTO. FI-2

FOTO. FI-3
FOTO. FI-4

FOTO. FI-5

- Arriendos
FOTO. A-1
FOTO. A-2

FOTO. A-3
FOTO. A-4

FOTO. A-5
- Lotes
FOTO. F-1

FOTO. F-2
FOTO. F-3

FOTO. F-4

ANEXO 4. CUADRO OFERTAS
DE MERCADO

ANEXO 5: REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE
Esta reglamentación urbanística se encuentra referenciada en la página 6, y
punto VI, de este informe.

ANEXO 6. DOCUMENTOS LONJA Y CREDENCIALES DEL PERITO
Lonja: Corpolonjas
1- PERITO: NOMBRE: JESÚS ALFONSO LARA MOSQUERA
CÉDULA CIUDADANÍA: 12.112.019 NEIVA
2- DIRECCIÓN: CALLE 57 A # 1-AW-87 CIUDADELA COMFAMILIAR-NEIVA
CELULAR: 3182092508
CORREO: jesusalfonsolara@hotmail.com
3- PROFESIÓN: INGENIERO CIVIL: MP 70202196222 TLM
INGENIERO AGRICOLA: TP 7007 AGR
REGISTRO AVALUADOR: R.N.A. /C.C.-18-3260 (CORPOLONJAS)
ACREDITACIÓN:

ANEXO 7: FOTOGRAFÍAS
FOTOS DE VISITA DE INSPECCIÓN AL INMUEBLE: CALLE 25 B # 33-51 -NEIVA(H).
FOTO 1. FACHADA FOTO 2. FACHADA
FOTO 3. SALA COMEDOR FOTO 4. ALCOBA – AUXILIAR

FOTO 5. CORREDOR INTERIOR FOTO 6. ALCOBA – PRINCIPAL
FOTO 7. BAÑO PRINCIPAL FOTO 8. BAÑO AUXILIAR

FOTO 9. SALA ESTUDIO FOTO 10. VISUAL HACIA EL SUR O VIA
FOTO 11. TERRAZA - CUBIERTA FOTO 12. PATIO ROPAS

FOTO 13. ACCESO A CUBIERTA FOTO 14. ACCESO A LA CALLE
----------------------------------------------------------------------------------------------------
NOTAS IMPORTANTES AL MARGEN:
El presente documento de avalúo se toma como práctica didáctica y no posee merito
judicial y comercial alguno. Por lo anterior, la propietaria solo desea saber el valor
aproximado del inmueble.
Nota: P. D. Debe observarse que NO todo lo que en estas hojas se comenta, aparece en el
Avalúo respectivo.

Informe avalúo académico predio Neiva

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (20)

Similar a Informe avalúo académico predio Neiva

Similar a Informe avalúo académico predio Neiva (20)

Informe avalúo académico predio Neiva