Declaratoria de edificación: trámites y formalización

DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN.Trámites
municipales al amparo de la Ley 29090. Inscripción registral.
Situación especial de las construcciones en sociedad de
gananciales. Casuística y Jurisprudencia.
MARTHA SILVA DÍAZ
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NOCIONES PRELIMINARES
Edificaciones: Alcance inmobiliario
CÓDIGO CIVIL
Propiedad Predial
SUB-CAPITULO I
Disposiciones generales
Extensión del derecho de propiedad
Artículo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su
derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
3

CÓDIGO CIVIL
Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo
Artículo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o
parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.
Régimen de la propiedad predial
Artículo 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos
de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas.
Régimen de la propiedad horizontal
Artículo 958.- La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.
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Las edificaciones levantadas sobre un terreno son parte
integrante(*) de la propiedad predial, estén inscritas o no
(situación física de hecho), salvo que se distinga la propiedad del
suelo, subsuelo y sobresuelo, o se establezca sobre la construcción
un régimen de bienes de propiedad exclusiva y propiedad común.
(*) Código Civil
Noción de parte integrante
Artículo 887.- Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o
alterar el bien.
Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.
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EDIFICACIÓN = REALIDAD FÍSICA
La edificación constituye la realidad física de una
construcción de naturaleza inmobiliaria, levantada con
carácter permanente, como parte integrante de un
predio.
Son estructuras arquitectónicas que requieren cumplir
condiciones mínimas de habitabilidad para albergar a la
personas en el desarrollo de sus actividades.
Comprende instalaciones fijas y complementarias
adscritas a ella.
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DEFINICIÓN:
DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
Es el título formal que contiene la descripción técnica y
valorizada de las edificaciones, otorgada por profesional
habilitado, de acuerdo a las formalidades y requisitos
establecidos por el marco legal.
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MODALIDADES PARA LA FORMALIZACIÓN DE
LAS EDIFICACIONES
Declaración del profesional constructor:
Declaratoria de edificación (asume responsabilidad
por las diversidades, vicios, destrucción o ruina de
la obra)
Verificación de un profesional «no constructor»:
Constatación de fábrica (asume responsabilidad
solo por veracidad de la existencia y descripción de la
obra)
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PROCEDIMIENTOS PARA
DECLARAR UNA EDIFICACIÓN
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PROCEDIMIENTOS DE DECLARATORIA DE
EDIFICACIÓN
1. Procedimiento ordinario o regular
Regulado por el Capítulo III de la Ley 29090 y su reglamento (D.S. 029-
2019-VIVIENDA).
2. Procedimiento en vía de regularización
2.1. Regularización sin intervención municipal (Ley 27157 – FOR y Ley
30830).
2.2. Regularización con intervención de la municipalidad (Ley 29090 y
Ordenanzas municipales especiales).
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PROCEDIMIENTO
ORDINARIO O REGULAR DE
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NORMATIVA APLICABLE
 Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones), modificada por las Leyes Nº 29300, 29476, 29566, 29858,
30056,30230, D.Leg. 1225, Ley 30494, D.Leg. 1287, D.Leg.1426 y D.Leg. 1469.
 D.S. Nº 029-2019-VIVIENDA (aprueba el Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación).
 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: aprobado por
Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN, en vigencia desde el 14/6/2013.
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ESTRUCTURA DEL PROCEDIMIENTO
Etapas:
1. Elaboración del Diseño (Documentos previos)
2. Licencia de Edificación (Inicio de trámite administrativo)
3. Casco no habitable: vivienda, oficina y comercio (Declaratoria de
edificación anticipada)
4. Finalización de Obra (Declaratoria de edificación)
5. Inscripción registral (Preventiva y definitiva)
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APROBACIÓN DE
Órgano competente
Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción,
las municipalidades provinciales y la Municipalidad
Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado.
Art. 4º, numeral 9, de la Ley 29090.
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APROBACIÓN DE
Silencio administrativo Positivo (SAP)
Los procedimientos establecidos en la Ley 29090, con excepción del
procedimiento de habilitación urbana de oficio, están sujetos al SAP.
Vencido el plazo que tiene la Municipalidad para identificar y notificar
observaciones y/o documentación faltante que impida la calificación del
expediente según lo establecido en la Ley 27444, la Municipalidad no
puede invocar el incumplimiento de algún requisito y/o una observación
formal, para la no aplicación del SAP.
Art. 2º, párrafos último y penúltimo de la Ley 29090.
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APROBACIÓN POR SAP - INDECOPI
“Se declara barrera burocrática ilegal el desconocimiento del
SAP que operó respecto de la solicitud de conformidad de
obra y declaratoria de edificación con variaciones modalidad
C, materializado en la Cédula de Notificación N° 119-2018-
IPL-GDUA/SGOPHU.”
La municipalidad requirió a la denunciante la subsanación de
determinadas observaciones, pese a que ya contaba con conformidad de
obra ficta emitida en aplicación del SAP.
Exp. 000091-2018/CEB
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ELABORACION DEL DISEÑO.
Fase de planeamiento
Marco normativo.-
Ninguna edificación podrá construirse sin sujetarse a las normas
urbanísticas establecidas en los planes de desarrollo urbano y/o
acondicionamiento territorial y/o planeamiento integral.
Las normas urbanísticas constituyen documentos de interés público, cuya
finalidad es la promoción del desarrollo ordenado de las ciudades. Las
municipalidades son responsables de su difusión.
Ley 29090, art. 6°
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Documentos previos
Concepto.-
Se entiende por información o documentos previos aquellos
que regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán
el proceso de edificación de un predio y que, por lo tanto, es
necesario recabar o tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trámite de licencias de edificación.
Ley 29090, art. 14°
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Documentos previos
Efecto vinculante.-
El contenido de la información o documentos previos, implica
su cumplimiento obligatorio por parte de las entidades
otorgantes y de los solicitantes, por cuanto genera deberes y
derechos.
Ley 29090, art. 14°
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Documentos previos
Garantía en favor del administrado.-
Ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano podrá
establecer una zonificación con menor capacidad edificatoria o de
uso del suelo inferior a los indicados en los documentos previos,
definidos en el presente artículo, y que fueron emitidos en base a
una zonificación aprobada de conformidad con lo establecido en el
Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
Ley 29090, art. 14°
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Documentos previos
Registro y oponibilidad.-
Los documentos previos son actos registrables. El contenido
del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones
establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que
éste será oponible frente a terceros.
Ley 29090, art. 14°
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Documentos previos. DE.
Clases.-
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (para
edificaciones).
Certificado de Factibilidad de Servicios (para habilitaciones
urbanas y edificaciones).
NOTA.- Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de
los documentos mencionados.
Ley 29090, art. 14°
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Documentos previos
Anotación preventiva.-
El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y el Certificado de
Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro B) de la partida registral del predio, en forma previa
a la inscripción de la declaratoria de fábrica y siempre que se encuentren
vigentes.
RIRP, art. 69°
NOTA.- La anotación preventiva del Certificado de Zonificación y Vías está regulado como documento previo solo
para las habilitaciones urbanas (art. 32 RIRP).
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LICENCIA DE EDIFICACIÓN.
Nociones Vinculadas Relevantes
1. Edificación nueva: Obra sobre terreno sin construir.
2. Ampliación: Obra sobre edificación preexistente (aumenta área
techada).
3. Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación que no altera el uso,
ni el área techada, ni estructura de la edificación preexistente.
4. Acondicionamiento: Adecuación de ambientes con elementos
removibles (ejemplo: tabiquería, acabados, falsos cielos rasos).
5. Remodelación: Obra que modifica en todo o en parte la tipología y/o el
estilo arquitectónico existente.
6. Cercado: Construcción de muros perimétricos.
7. Demolición: Eliminación total o parcial de una edificación preexistente.
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LICENCIA DE EDIFICACIÓN
DEFINICIÓN:
Constituye el acto administrativo mediante el
cual los municipios autorizan la ejecución de
obras de edificación.
Ley 29090, art. 7°
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SUJETOS LEGITIMADOS:
Puede ser solicitada por los propietarios, usufructuarios,
superficiarios, concesionarios, titulares de una
servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que
cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de
edificación sobre un predio.
Art. 8º de la Ley Nº 29090 y art. 3º, numeral 3.3 del Reglamento aprobado
por D.S. Nº 029-2019-VIVIENDA.
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EFECTO:
El otorgamiento de la licencia de edificación determina la
adquisición del derecho de construcción en el predio, en los
términos y condiciones expresados en la respectiva licencia.
La licencia no conlleva pronunciamiento sobre la titularidad de
derechos reales sobre el predio.
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EXCEPCIONES PARA SU TRAMITACIÓN:
1. Obras de acondicionamiento y
2. Obras de refacción (se declaran en el autoavalúo del año siguiente
a su ejecución)
3. Cercos frontales de hasta 20 ml (salvo casos de propiedad
múltiple con bienes comunes)
4. Instalación de casetas de venta, dptos. modelo u
otra instalación temporal.
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INICIO DE OBRAS:
La Licencia de edificación por sí misma no autoriza a la
ejecución de obras, excepto las obras preliminares.
El inicio de la ejecución de obras autorizadas está sujeto
a la presentación del Anexo H, de acuerdo a lo
establecido en el Reglamento de Verificación
Administrativa y Técnica - RVAT.
Art. 3.2 Reglamento de la Ley 29090
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ALCANCE TRANSFERIBLE:
Las licencias producen sus efectos aun cuando sean
enajenados, pudiendo recaer en uno o más predios,
siendo necesario en este último caso la acumulación
registral de los lotes para la Conformidad de Obra y
Declaratoria de Edificación.
Art. 3, numeral 3.4 lit. c) Reglamento de la Ley
30

LICENCIA DE EDIFICACIÓN. Supuesto especial en
derecho de superficie
En los casos que exista un contrato de superficie,
que incluya a dos o más predios con diferentes
propietarios, no corresponde su acumulación para la
conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni
su inscripción en el Registro de Predios, por su
naturaleza temporal.
Art. 3.2 lit. c) del Reglamento de la Ley 29090
31

VIGENCIA:
La licencia de edificación tiene una vigencia de 36 meses,
prorrogable por 12 meses y por única vez.
La prórroga se solicita dentro de los 30 días calendario
anteriores al vencimiento, sin costo adicional.
La vigencia se inicia a partir de la expedición de la Licencia.
Art. 3.2 lit. b) del Reglamento de la Ley 29090
32

LICENCIA DE EDIFICACIÓN. Revalidación.
Vencido el plazo de vigencia de la licencia de habilitación urbana y/o de
edificación, el administrado puede revalidarla por única vez por el mismo
plazo por el cual fue otorgada.
La Revalidación sólo procede cuando exista avance de la ejecución de la
obra, sin considerar las obras preliminares constatado por la Municipalidad
luego de la presentación de la solicitud de revalidación. Este avance puede
presentar modificaciones no sustanciales.
El administrado solicita a la Municipalidad respectiva la revalidación de la
Licencia de Habilitación Urbana y/o Edificación, consignando la información
sólo en las secciones del FUHU o el FUE que correspondan, y es otorgada
dentro de los diez (10) días hábiles de presentada la solicitud.
Artículo 4 Reglamento 29090
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APLICACIÓN DEL SAP EN REVALIDACIÓN DE
LICENCIA.
Transcurrido el plazo del 10 días de recibida la solicitud sin
que la Municipalidad notifique el pronunciamiento
correspondiente, se aplica el SAP, debiendo la Municipalidad
entregar al administrado, dentro de un plazo de 3 días
hábiles, el formulario correspondiente en el cual se indique,
en todos sus folios, la revalidación de la licencia y las nuevas
fechas de emisión y vencimiento, bajo responsabilidad.
Art. 4.5 del Reglamento de la Ley 29090
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LICENCIA DE EDIFICACIÓN. Modalidades de
aprobación.
Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales (cargo de
ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación)
Modalidad B: Aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad o
con por los Revisores Urbanos (cargo de ingreso constituye licencia temporal
que permite iniciar obras preliminares y provisionales).
Modalidad C: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión
Técnica o por los Revisores Urbanos.
Modalidad D: Aprobación de Proyectos con evaluación previa por la Comisión
Técnica o por los Revisores Urbanos.
(En C y D: En caso que el interesado opte por la aprobación del proyecto por
Revisores Urbanos el cargo de ingreso constituye licencia, previo pago de
derecho de trámite).
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REQUISITOS.-
Los requisitos de cada modalidad de edificación
(Formulario Único -FUE- y otros documentos) están
establecidos en el artículo 25º de la Ley 29090.
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PREDECLARATORIA DE EDIFICACIÓN.
La Municipalidad verifica que las obras no se hayan culminado,
emite informe y extiende la Predeclaratoria de Edificación,
sellando y firmando los planos y el Anexo C del FUE.
En caso la Municipalidad no notifique el pronunciamiento se
aplica el SAP. Municipalidad debe otorgar la Predeclaratoria de
Edificación en 3 días hábiles, entregar al administrado el FUE con
Nº de Predeclaratoria asignado y documentación técnica del
expediente, sellados y firmados, bajo responsabilidad.
Arts.74.4 y 74.6 Reglamento de la Ley 29090.
38

PREDECLARATORIA DE FÁBRICA*
Los propietarios que obtengan una Licencia de Edificación
pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la
predeclaratoria de fábrica (Proyecto de Obra), la misma que
tendrá la vigencia de un año.
Cuando se solicite la anotación de un proyecto inmobiliario
con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe
inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento
interno y la preindependización.
Art. 29.1 Ley 29090
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PREDECLARATORIA DE FÁBRICA
TÍTULO REGISTRAL
Modalidades C y D:
a) Copia autenticada del FUE-licencia.
b) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados ante la
Municipalidad.
c) FUE anexo C, Predeclaratoria de fábrica conteniendo la memoria descriptiva.
- En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prevalece el plano.
- Se puede presentar memoria descriptiva en copia digital.
Art. 71 del RIRP
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TÍTULO REGISTRAL
Modalidades A y B:
a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de
recepción y el número de expediente asignado.
b) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados
ante la Municipalidad.
d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
Art. 71 del RIRP
41

TÍTULO REGISTRAL – Actos vinculados
El Reglamento interno y las preindependizaciones se
anotarán en mérito a documento privado otorgado por el
propietario, con firma certificada notarialmente.
Anotado el pre-reglamento, simultáneamente se extenderán
las pre-independizaciones.
Art. 73 del RIRP
42

Supuestos de hecho – Licencia vigente
a) No existe construcción física alguna; solo es un proyecto
aprobado en planos por la autoridad municipal - Licencia.
b) Construcción existe físicamente (avance parcial o inclusive
total), pero no jurídicamente; esto es, no se ha culminado el
procedimiento de conformidad de obra, ni la inscripción de la
declaratoria de fábrica e independización definitiva.
43

Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación,
prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces
sea necesario. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de
edificación.
Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada
otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de
las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de
las partidas, acompañado de la documentación pertinente.
Caducidad: Vencido el plazo de vigencia, con el cierre de las partidas
preindependizadas.
Art. 75 del RIRP
44

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Cancelación de
anotación preventiva de pre-declaratoria de fábrica
Si la normativa pertinente admite la renuncia a la licencia de
edificación, es procedente la cancelación de la anotación
preventiva de la pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento
interno y pre-independizaciones derivadas de la obtención
de la licencia, siendo necesario que se acompañe el cargo de
recepción de la municipalidad de la solicitud de
desistimiento de la licencia de edificación.
Resolución 1335-2010-SUNARP-TR-L
45

PARTIDAS REGISTRALES PREINDEPENDIZADAS
Anotaciones preventivas de compra venta (1):
Si no hay independización definitiva, las secciones de propiedad exclusiva
preindependizadas (Departamento, Estacionamiento, Depósito, etc.) no
existen jurídicamente (aunque existan físicamente); se reputan bienes
futuros. En consecuencia, no puede inscribirse la transferencia de dominio
de dichos bienes futuros.
Sin embargo, se admite la anotación preventiva (carácter provisional) de los
contratos de compra venta de dichos bienes futuros.
Estas anotaciones caducan al vencimiento del plazo de vigencia de la
preindependización.
Art. 76 del RIRP
46

Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las
unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto éstas tienen un correlato
físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o
simultáneamente el acto de pre declaratoria de fábrica.
Una vez culminada la edificación, la inscripción se convierte
automáticamente en definitiva.
Art. 5.19, primer y segundo párrafos, de la Directiva sobre el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Común (Directiva 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por
Resolución Nº 340-2008-SUNARP/SN).
47

En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas
independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en
éstas se trasladan a la partida del predio matriz, en el porcentaje que
corresponda según la participación en las zonas comunes que se le había
asignado.
Este traslado se realiza en forma automática y simultáneamente con la
asignación del citado porcentaje.
Art. 5.19, último párrafo, de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva
y Común (Directiva 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº 340-2008-
SUNARP/SN).
48

Compra venta de bien futuro
En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el
contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener
existencia.
Art. 1534º del Código Civil.
49

Actos inscribibles:
Son inscribibles:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales
dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
Art. 2019º, incisos 1 y 4, del Código Civil.
50

¿Luego de anotada una compra venta de bien futuro, se puede anotar una
segunda o tercera u otras sucesivas compra ventas en una partida
preindependizada? NO
Fundamentos:
- Sustantivo: No hay todavía una titularidad de dominio registral; en
consecuencia, no cabe una transferencia.
- Formal: No procede la anotación preventiva sustentada en otra
anotación preventiva de la misma naturaleza.
Art. 66º, último párrafo, del TUO RGRP
51

Cesión de posición contractual
En los contratos de compra venta de bienes futuros anotados, cualquiera de las
partes puede ceder a un tercero su posición contractual. ¿Acto inscribible?
Se requiere acreditar la conformidad de la otra parte (expresada antes,
simultáneamente o después del acuerdo de cesión).
Si la conformidad del cedido hubiera sido prestada previamente al acuerdo entre
cedente y cesionario, el contrato sólo tendrá efectos desde que dicho acuerdo
haya sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta.
Art. 1435º del Código Civil.
52

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Improcedencia de
inscripción de actos traslativos.
La traslación de dominio por sucesión intestada no constituye un acto de
disposición que haya requerido la voluntad del titular del derecho, sino
que implica la sustitución, por mandato legal, del causante por sus
herederos.
En ese sentido, la transferencia por sucesión inscrita en un asiento
sucesivo a la anotación preventiva de la compraventa garantizada
mantiene la misma calidad que el asiento del que deriva, esto es, sigue
siendo una anotación preventiva, de la cual no puede derivar otra
inscripción que no sea la cesión de posición contractual.
Res. 314-2015-SUNARP-TR-L
53

CONFORMIDAD DE OBRA ANTICIPADA – art.
28-A LEY 29090. Acto inscribible.
A nivel de casco no habitable, para edificaciones destinadas a vivienda,
oficina y comercio.
Debe existir documento que registre la ejecución de la obra a nivel de
casco no habitable. Se inspeccionan las obras ejecutadas y su
conformidad con la licencia; de ser conformes, se emite Informe
favorable, se sella los planos, se anota y suscribe en el FUE la
conformidad.
FUE de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas
con número de resolución es título para inscripción, sin cambio de la
titularidad de las unidades inmobiliarias.
Modalidades B, C y D.
54

CONFORMIDAD DE OBRA
Su aprobación equivale a la declaratoria de fábrica.
La aprobación es:
- Automática (modalidad A y B, C, D con evaluación previa por
Revisores Urbanos),
- Expresa (modalidades B con evaluación previa por la
Municipalidad; C y D con evaluación previa por Comisión
Técnica); o,
- Ficta (SAP).
55

CONFORMIDAD DE OBRA
Para el caso de las modalidades B, C y D el órgano de control urbano
competente debe verificar la conformidad de la ejecución dentro de
un plazo no mayor a 15 días calendario.
Si al vencimiento de dicho plazo no se ha pronunciado el órgano
municipal competente, se aplica el SAP.
La conformidad de obra, expresa o ficta, otorga mérito a la inscripción
registral de la declaratoria de fábrica.
56

APLICACIÓN DEL SAP EN CONFORMIDAD DE
OBRA.
En las modalidades de aprobación B, C y D, transcurridos los
plazos de los procedimientos administrativos sin que la
Municipalidad notifique el pronunciamiento
correspondiente, se aplica el SAP, correspondiendo a la
Municipalidad otorgar, dentro de un plazo de tres días
hábiles, la Conformidad de Obra y la Declaratoria de
Edificación con variaciones, así como la documentación
técnica del expediente debidamente sellados y firmados,
bajo responsabilidad.
Art. 79.7 Reglamento de la Ley 29090
57

RESUMEN. Títulos inscribibles – declaratoria de
edificación o demolición
A) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley 29090.
B) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el FUE o los
documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto.
C) Formulario Registral aprobado por la SUNARP en el caso de
regularización de edificaciones a que se refiere la Ley 27157.
D) Cargo del FUE – Conformidad de Obra, documentos técnicos y cargo
de recepción de Declaración Jurada del propietario en el sentido que ha
operado el SAP.
E) Otros señalados en normativa vigente o especial.
58

CONVERSIÓN DE LA ANOTACIONES PREVENTIVAS
EN INSCRIPCIÓN DEFINITIVA
Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la
predeclaratoria de fábrica, el pre-reglamento interno y las
preindependizaciones se convertirán en definitivas por el
mérito de la declaratoria de fábrica.
Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique
modificaciones del pre-reglamento interno y las
preindependizaciones, deberá presentarse además los
documentos aclaratorios o modificatorios.
Art. 77º del RIRP
60

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Legitimación
Declaratoria de fábrica
La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por
el propietario del predio o por el titular del
derecho de superficie vigente. En este último
caso, la edificación declarada debe comprender
aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho
derecho real.
Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
61

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Acto de
administración
La declaratoria de fábrica tiene la naturaleza de un acto
de administración, por lo que tratándose de un predio
perteneciente a una comunidad de bienes puede ser
realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría
de los copropietarios, según sea el caso.
Resoluciones Nos. 282-2008 y 030-2011-SUNARP-TR-T, Res. 2397-
2017-SUNARP-TR-L
62

ACUERDO PLENARIO. Ampliación de fábrica en
Propiedad Horizontal
Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica
sobre secciones de propiedad exclusiva, aun cuando altere la
volumetría, estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la
edificación, no se requiere acreditar ante el Registro la
autorización de la Junta de Propietarios si se cuenta con
licencia de edificación, salvo que afecte zonas comunes.
PLENO LXXX
63

ACUERDO PLENARIO. Nulidad de acto
administrativo.
En el procedimiento de inscripción de un acto administrativo, no cabe
admitir el apersonamiento de tercero o de la propia autoridad
administrativa adjuntando resolución que declara la nulidad de dicho
acto administrativo.
En dicho supuesto, la solicitud de inscripción de la resolución que declara
la nulidad deberá ser presentada, o de oficio encauzada por el Diario
para que se le asigne el asiento de presentación que le corresponda
según su fecha y hora de presentación.
PLENO CXLIV
64

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Cumplimiento de
normativa vigente.
La inscripción de una declaratoria de fábrica se efectuará en
mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las
normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración,
de conformidad con la 8va DT del RIRP. En tal sentido, para la
inscripción de una declaratoria de fábrica efectuada al
amparo de la Ley N° 26389 deberán presentarse los
documentos señalados en dicha norma, no pudiendo
exigirse plano de distribución pues dicha ley no lo exigía.
65

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Traslado de
fábrica
Procede el traslado vía rectificación de la
declaratoria de fábrica inscrita en la partida matriz a
las partidas independizadas, en lo que respecta a lo
que es integrante de cada sección de propiedad
exclusiva.
66

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Fábrica y
Habilitación Urbana.
Vigente la anotación preventiva del proyecto
de habilitación urbana, conforme a la Ley N°
29090 y su Reglamento, procede la
inscripción de la declaratoria de fábrica, la
que se sujeta a la vigencia de aquélla.
67

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Valorización
de la edificación.
La valorización de la edificación es un dato que
debe constar en el asiento de fábrica, por tanto si
ésta no consta en el FUE, es posible indicarla en
declaración jurada suscrita por ingeniero o
arquitecto colegiado.
68

JURISPRUDENCIA REGISTRAL.
Rectificación del FUE.
A efectos de rectificar la información obrante en el
formulario único de edificación (FUE), podrá
presentarse instrumento que cuente con la firma
del propietario y del profesional interviniente que
suscribió el formulario primigenio, contando a su
vez con la visación de la municipalidad respectiva.
69

EDIFICACIÓN Y SOCIEDAD CONYUGAL
70

REGULACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL
Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso los
que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o
profesión; así como los frutos y productos de todos los bienes propios y
de la sociedad y las rentas de los derechos de autor e inventor.
También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a
costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges,
abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso.
Art. 310 CC
71

NORMA REGLAMENTARIA
“(…)
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica, intervenga la sociedad
conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a
extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite
que el bien mantiene la condición de propio.
Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, debe acompañarse la
copia certificada de la partida de matrimonio expedida por el funcionario
que conserva en su poder la matriz o por el Notario.”
Art. 79 RIRP
72

PRECEDENTE VINCULANTE. Edificación como bien
social de los cónyuges
Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de
gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los
cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la conversión
en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo
que se acredite que se mantiene la condición de propio.
A efectos de dar cumplimiento al 3er párrafo del art. 79 del
RIRP bastará con que intervenga en la DF el cónyuge
propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la
partida de matrimonio.
PLENO CCXX
73

ACUERDO PLENARIO. Calidad de bien social de
la ampliación de fábrica.
El tercer párrafo del artículo 79 de RIRP, que regula
la calidad de social de la fábrica levantada sobre el
suelo propio de uno de los cónyuges, es también
aplicable a la ampliación de fábrica.
Pleno CXXI
74

CALIFICACIÓN DE ACTOS REGULADOS
EN LA LEY 29090
CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS
75

PRECEDENTE VINCULANTE
CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS
“En la calificación de actos administrativos, el Registrador
verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la
decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y
la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá
evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la
Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad
interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.”
PLENO XCIII
76

FUNCIÓN DEL REGISTRADOR – LEY 29090
El Registrador Público
Es el funcionario encargado de inscribir en el Registro de
Predios, los documentos previos, los dictámenes e informes
técnicos correspondientes a proyectos de habilitación
urbana y/o edificación, las resoluciones de licencias, la
recepción de obras de habilitación urbana, las declaratorias
de edificación y los demás actos que ameriten inscripción,
de conformidad con los requisitos y procedimientos
establecidos en la presente Ley, bajo responsabilidad.
77

FUNCIÓN DEL REGISTRADOR –
REGLAMENTO DE LA LEY 29090
En la calificación registral para la inscripción de las
Licencias, Resoluciones o cualquier acto administrativo
que emitan las Municipalidades, el Registrador, bajo
responsabilidad, solo verifica la competencia del
funcionario que la emitió, la formalidad, el carácter
inscribible y la adecuación con los antecedentes
registrales; no puede evaluar los fundamentos de hecho
o de derecho, ni el desarrollo del procedimiento
administrativo en el cual se emitió.
78

FUNCIÓN DEL REGISTRADOR –
REGLAMENTO DE LA LEY 29090
La inscripción registral de la demolición y/o
edificación se realiza conforme con el artículo 29 de
la Ley. El Registrador Público no puede exigir
mayores requisitos a los previstos en la Ley y en el
Reglamento.
Art. 80.4 del Reglamento de la Ley 29090
79

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. No
intervención del titular registral.
“Conforme a la Ley 29090, el Formulario Único de
Edificaciones – FUE, una vez sellado y firmado, tiene calidad
de instrumento público y constituye título suficiente para
inscribir la respectiva declaratoria de fábrica. En ese sentido,
tratándose de un acto administrativo, no procede cuestionar
en sede registral la intervención de persona distinta al
propietario en la declaratoria de edificación, por tratarse de
un aspecto que ya fue evaluado por la autoridad
administrativa.”
80

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