1. Este es un caso donde una señora propietaria de un terreno se ve con la sorpresa de
que alguien había vendido su propiedad. Los compradores a su vez, ya estaban
construyendo sobre el terreno. La señora inicia el proceso penal correspondiente y el
inculpado (un tercero) se da a la fuga. Pero los compradores manifiestan que actuaron
de buena fe.
La demandante interpone demanda de nulidad de acto jurídico de la compra venta del
inmueble, sito en xxx realizada el a28/10/1998 entre los esposos Jorge y Marta y
supuestamente la demandante.
Y como pretensiones accesorias la nulidad del asiento registral y cancelación de la
inscripción; la demolición de las obras civiles y el pago de indemnización por daños y
perjuicios.
PRIMERA.- Que, conforme consta en el informe pericial grafotécnico realizado por
Manuel, Mayor PNP identificado con CIP N° 0000 a solicitud del Segundo Juzgado Civil
conforme consta en el EXP. N° 000 - 0000. Se señala que la firma de la demandante no
corresponde al puño gráfico de la titular en consecuencia es falsificada.
La falta de manifestación de la voluntad supone, en principio, no la nulidad del
negocio sino la inexistencia del mismo, pues sin aquella resulta imposible que se
forme el supuesto de hecho en el que se resuelve el negocio jurídico.
En general y desde una perspectiva exclusivamente teórica, la ausencia de la
manifestación de la voluntad supone la imposibilidad de referir o imputar eficazmente
(y para fines negóciales) dicha manifestación a su pretendido autor.
En el presente caso materia de litis, la demandante acredita con el informe pericial
grafotécnico que la manifestación de voluntad no ha sido materialmente efectuada por
la demandante por el cual se le atribuye la misma. Pues, se acredita la falsificación de
su firma.
“Un acto jurídico con defectos es ineficaz; la doctrina recogida por nuestro
ordenamiento civil ha clasificado los defectos en: estructurales o aquellos afectados
por causas originarias o intrínsecas al momento de la celebración o formación del acto,
cuyos elementos constitutivos están previstos en el artículo 219° del Código Civil; la
ineficacia sustentada en el principio de legalidad, por lo que opera la nulidad ipso jure
o absoluta, no pudiendo confirmarse por acto posterior; y la ineficacia funcional por
sobrevenir un defecto ajeno a la estructura, que se presenta luego de celebrado el acto
jurídico, quedar lugar a la anulabilidad del acto, salvo que la parte afectada por él lo
perfeccione mediante la confirmación del acto, cuyos elementos los encontramos en el
artículo 221° del Código precitado”. CAS N° 2792-00-Lambayeque, publ icada el
02/07/2001. Diálogo con la Jurisprudencia N° 34. Jul io 2001. Pág.295
SEGUNDA.- Por otro lado, se deberá tener en cuenta el fin ilícito del acto

2. “La venta de cosa ajena es un delito, tipificado en el artículo 197° inciso cuarto del
código penal y denominado estelionato, por lo que constituye un acto ilícito. Que,
cuando el acto jurídico tiene un fin ilícito, es nulo, como señala el artículo 219° inciso
cuarto del código civil y tal nulidad puede ser alegada por quien tenga interés, como
prescribe el artículo 220° del mismo cuerpo de leyes”. CAS N° 1017-97. Dialogo con la
Jurisprudencia N° 38 Enero 2001. Pág. 245.
TERCERA.- Además, Usted señor Juez debe tener en cuenta que:
En el caso de autos se presenta un conflicto entre nulidad de acto jurídico, por falta de
manifestación de voluntad y por ser un fin ilícito, frente a derechos que otorgan los
principios de publicidad y buena fe registral.
“El contrato es el acuerdo de dos o más personas cuya finalidad es crear, regular,
modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial; siendo que tal acuerdo se
exterioriza mediante la correspondiente declaración de voluntad de los
contratantes.” CAS N° 280-2000 Ucayal i , El Peruano, 25/08/2000, p. 6100
“El fundamento del principio de la fe pública registral radica en la necesidad de
asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que
por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se hayan producido
confiados en el contenido del registro.” CAS N ° 1167-98 Lambayeque, El Peruano,
12/02/1999, p. 2606.
Pero para el caso materia en litis –después de haberse acreditado con pruebas
contundentes la falta de manifestación de voluntad de la demandante y el fin ilícito- la
necesidad de asegurar el tráfico patrimonial, fundamento del principio de la fe pública
registral no tiene prioridad ante la nulidad jurídica; esto es porque:
“El artículo 2014° del Código Civil consagra el principio de buena fe registral, en el que
para su aplicación deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos: a) que el
adquiriente lo haga a título oneroso; b) que el adquiriente actúe de buena fe tanto al
momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al
momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se
acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una
presunción iuris tantum; c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad
para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquiriente inscriba su derecho; e)
que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen,
rescindan o resuelvan el derecho del otorgante”. CAS N° 695-99 Cal lao, El Peruano,
04/11/1999, p. 3854.
Los requisitos para la aplicación del principio de fe pública registral son:
A) Adquisición válida a título oneroso (elemento negocial)

3. Val idez. El contrato celebrado por el tercero y quien aparece en el registro debe ser
válido ausente de causales de invalidez o ineficacia, en su defecto no gozaría de la
protección del registro por cuanto la inscripción no convalida nulidades.
El registro pretende evitar el efecto arrastre de las nulidades. En el derecho común
invalidado el acto o negocio queda invalidado los actos posteriores a él, el registro
entonces neutraliza ese efecto a fin de dar seguridad al tráfico jurídico.
La protección del tercero no convalida el acto nulo, lo que ya viene regulado en el
artículo 46° del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros
Públicos[1] al establecer que el registro no convalida nulidades; en este aspecto
también se busca uniformizar la normatividad.
“La nulidad absoluta del acto jurídico opera de pleno derecho, porque importa la
inexistencia del acto y no produce los efectos queridos. El acto jurídico afectado por
anulabilidad produce ciertamente el efecto que persigue, habida cuenta que contiene
todos los elementos constitutivos indispensables, solo por estar afectado por alguno
de estos elementos puede ser impugnado, pero subsiste el acto mientras que
judicialmente no se haya declarado su invalidez”. CAS N° 2514-97 Ica, publ icado el
30/04/2001. Diálogo con la Jurisprudencia N° 32. Mayo 2001. Pág. 309
“El principio de buena fe registral que contempla el 2014° del Código Civil es aplicable
al tercero registral solo en caso de anulabilidad y no de nulidad.” CAS N° 5280 – 2006
Arequipa
Al análisis del presente caso, se trata de una nulidad absoluta e inexistente por
consiguiente debe declararse invalido el acto y los actos posteriores.