iAnalysis es una consultora independiente especializada en el análisis de riesgo y viabilidad de inversiones inmobiliarias. Realizan estudios para evaluar el comportamiento de diferentes tipos de inmuebles como inversión, calificando el riesgo y sostenibilidad económica de cada proyecto e identificando sus puntos fuertes y débiles. Además de valoraciones, ofrecen servicios como análisis financieros, optimización de activos y consultoría técnica a través de un equipo experto.

1. iAnalysis
Presentación corporativa

2. Quiénes somos
iANALYSIS es una consultora independiente de Análisis
Inmobiliario cuyo principal objetivo es el análisis del riesgo
y la viabilidad de cualquier inversión o desarrollo
inmobiliario.
Estudiamos el comportamiento como inversión de todo
tipo de inmueble dentro de los distintos bloques de
análisis, y lo calificamos según su riesgo y sostenibilidad
económica, destacando sus puntos fuertes y débiles, y
proponiendo alternativas para la reducción de dicho
riesgo.
Más allá de la foto fija del informe de valoración, nuestra
perspectiva abarca todos los factores dinámicos que
tienen influencia en ingresos, costes y plazos y, por tanto,
en la rentabilidad.
iANALYSIS desarrolla otras áreas satélites del análisis
financiero de inversiones inmobiliarias como las
valoraciones de inmuebles, estudios de viabilidad y la
optimización de activos, habiendo alcanzado además una
alta especialización en análisis de desarrollos urbanísticos.

3. Servicios
iANALYSIS cuenta con un equipo de profesionales de alto
nivel y dilatada experiencia para ofrecer servicios en las
siguientes áreas:
ANÁLISIS DE RIESGO INMOBILIARIO
OPTIMIZACIÓN DE ACTIVOS
CONSULTORÍA TÉCNICA

4. ANÁLISIS DE RIESGO INMOBILIARIO
Servicios
- Calificación de riesgo de inmuebles.
- Análisis independiente de inversiones, desinversiones y compras.
- Estudio pormenorizado de primas de riesgo inmobiliarias.
- División del análisis en bloques principales de riesgo.
- Aplicación de herramientas financieras (TIR, VAN, Payback)
- Diferenciación de las rentabilidades según fases de desarrollo.
- Cálculo de la TIR de proyecto, apalancada y del inversor.
- Análisis de sensibilidad y de escenarios.
- Due diligence legal, técnica y económica.
- Estudios de viabilidad.

5. OPTIMIZACIÓN DE ACTIVOS
Servicios
- Rehabilitación de inmuebles y cambios de uso.
- Determinación del uso y edificabilidades óptimos en proyectos.
- Rectificación de depreciaciones físicas, funcionales o económicas.
- Renovación urbana de barrios y unidades de ejecución.
- Optimización de planes urbanísticos.

6. CONSULTORÍA TÉCNICA
Servicios
- Urbanismo.
- Valoraciones.
- Gestión de carteras.
- Informes de calidad de inmuebles.
- Selección de inmuebles para inversión o compra.
- Tramitaciones, certificaciones, licencias.
- Consultoría integral en todas las fases.

7. Por qué el análisis inmobiliario
Comparativa de análisis de inversiones inmobiliarias
Ejemplo de análisis de desarrollo inmobiliario de una promoción:
DATOS GENERALES COMPARATIVA DE ANÁLISIS
Tipología Vivienda 1ª residencia ECO 805 iAnalysis Diferencia
Edificabilidad (m2) 10.000 ESCENARIO DE RIESGO BAJO
Ingresos ventas (€) 25.000.000 Tasa de descuento (TIR) 12% 12,0%
Costes (€) 10.173.913 Inversión inicial en suelo 10.500.000 10.500.000 0,0%
ECO 805/2003 ESCENARIO DE RIESGO MEDIO
Normativa tasaciones vigente Tasa de descuento (TIR) 12% 15,9%
Tipo de actualización Inversión inicial en suelo 9.600.000 8.500.000 -11,5%
TLR 4%
PR (mín) 8% ESCENARIO DE RIESGO ALTO
Tipo (TIR) 12% Tasa de descuento (TIR) 12% 25%
Inversión inicial en suelo 9.475.000 7.350.000 -22,4%
Existe una desviación entre la práctica habitual de
valoración ajustada a la normativa vigente en
España de valoraciones inmobiliarias para ciertas
finalidades financieras y el análisis de riesgo
inmobiliario. Esta desviación es más acusada a
medida que el riesgo aumenta.
iAnalysis estudia los activos en distintos bloques
de análisis para determinar las primas de riesgo
que marcan el comportamiento del inmueble con
respecto a ingresos, costes y plazos de desarrollo
en las áreas jurídico-urbanística, técnica y
económica. Asimismo se consideran otros
criterios financieros como liquidez, volumen de
inversión y coyuntura económica.

8. Calificación de riesgo inmobiliario
¿Por qué calificar los inmuebles?
La calificación de eficiencia económica de inmuebles informa al comprador/inversor sobre qué riesgo puede
esperar de un activo, y el esfuerzo de gestión asociado que requerirá. La calificación se realiza en grupos según
la fase de desarrollo en la que se encuentre el inmueble:
NIVEL 1: Urbanización NIVEL 2: Promoción NIVEL 3: Patrimonial
Cada nivel emplea una metodología específica para la calificación ya que cada uno conlleva unos riesgos
distintos. Para el nivel 3, por ejemplo, se analizan tres grandes bloques: calidad, rentabilidad y liquidez, y se
ponderan según la sensibilidad de cada variable en la rentabilidad de la operación.
La calidad valora la relación entre el precio actual del inmueble y su valor óptimo de mercado. Tiene en cuenta
depreciaciones o inversiones pendientes de realizar, y para establecerla se requiere una valoración
pormenorizada de riesgo del inmueble.
La rentabilidad califica la yield del inmueble con respecto a los inmuebles comparables del mismo uso en el
municipio. Aunque existen varios factores que ponderan el resultado, como su adecuación a la demanda y el
estado de conservación, la ubicación del activo es la principal variable.
Por último, se valora la liquidez del inmueble en el mercado. Variables ponderadas: ritmos de venta, adecuación
a demanda media, existencia de demanda potencial.
Ejemplos de calificación:
CALIFICACIÓN
DE RIESGO
INMOBILIARIO
OFICINAS
Nivel 3
Propiedad – ABC S.A.
Nº calificación 00253
Tipología
Ubicación
Fecha
Caducidad
Riesgo
inmobiliario
MUY BAJO
Edificio de oficinas en CBD
Madrid
20/01/2014
6 meses
CALIFICACIÓN
VIVIENDAS
Nivel 3
Propiedad - Patrim
Nº calificación 00743
DE RIESGO
INMOBILIARIO
Tipología
Ubicación
Fecha
Caducidad
Riesgo
inmobiliario
BAJO
Edif. viviendas 1ª residencia
Sevilla
14/02/2014
6 meses
CALIFICACIÓN
TERRENO
Nivel 1
Propiedad - Land
Nº calificación 01014
DE RIESGO
INMOBILIARIO
Tipología
Ubicación
Fecha
Caducidad
Riesgo
inmobiliario
ALTO
Terreno urbanizable industrial
Valencia
07/03/2014
6 meses
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9. Pedro Barea Obispo
Arquitecto Urbanista por Univ. Politécnica de Madrid
Analista Inmobiliario por COAM
iAnalysis
Arquitecto Analista y Director
Savia
Director Técnico
Equipo directivo
ianalysis.info
aranjuezvivienda.com
Pilar García Díaz
Arquitecto por Univ. Politécnica de Madrid
Analista Inmobiliario por COAM
iAnalysis
Arquitecto Analista
Varias empresas de tasación
Validadora y asesora técnica
iAnalysis cuenta con un amplio equipo de profesionales de primer nivel con una dilatada
experiencia en su área de especialización.
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