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1. VALORACIONES Y TASACIONES INMOBILIARIAS

2. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre
normas de valoración de bienes inmuebles
y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras
financier

3. INTRODUCCION A LAS
VALORACIONES INMOBILIARIAS
DEFINICION
LA VALORACION INMOBILIARIA TRATA DE DISCERNIR EL VALOR DE UNA
DETERMINADA PROPIEDAD, CONSTITUIDA GENERALMENTE POR SUELO,
EDIFICACION O INMUEBLE, A PARTIR DEL ANALISIS DE LOS ELEMENTOS
QUE LE SON PROPIOS Y QUE PUEDEN AFECTAR MAS DIRECTAMENTE A
SU VALOR. REQUIERE UN CONOCIMIENTO PRECISO DE LOS PARAMETROS
CONSTRUCTIVOS Y CUALITATIVOS DE LA EDIFICACION, A SI COMO DE
LOS FACTORES RELATIVOS A SU UBICACION Y SITUACION URBANISTICA.
LA VALORACION DEBE ENTENDERSE COMO UN PROCESO DE CALCULO DE
UN VALOR ECONOMICO, ESTABLECIDO DE ACUERDO A UNOS CRITERIOS,
A UNAS METODOLOGIAS DE EVALUACION Y A UNAS TECNICAS QUE
TRATAN DE CONSTRUIR UN VALOR OBJETIVO, ATENDIENDO A LAS
CARACTERISTICAS PROPIAS DEL BIEN Y DE LAS AMENIDADES DE SU
ENTORNO (MERCADO).

4. ELEMENTOS DE LA VALORACION
Los productos inmobiliarios objeto de la valoración son los
que se detallan a continuación
SUELO parcela o solar
EDIFICACION edificio.
INMUEBLES
LOCAL O UNIDAD DE USO INDEPENDIENTE. Vivienda, local
comercial, oficina, aparcamiento.
Otros ejemplos de producto inmobiliario que pueden ser objeto de valoración
son los espacios destinados a alojamientos, hoteles, recintos deportivos,
industriales, almacenas, hospitales.

5. ELEMENTOS QUE VALORAR
LOCAL O UNIDAD DE USO INDEPENDIENTE
EDIFICACION
SOLAR
INMUEBLE
PARCELA

6. CONCEPTOS GENERALES DE
VALOR
El valor económico de los bienes inmuebles se
enfrenta a un paradigma acuñado a lo largo de la
historia en torno al concepto de valor, en el que se
ven contrapuestos valor de uso y valor de cambio.
Valor de uso:valor ligado al atractivo o a la utilidad
de acuerdo a su capacidad de satisfacer las
necesidades de los usuarios.
Valor de cambio:cantidad de dinero para comprar un
producto inmobiliario.

7. OTROS CONCEPTOS DE VALOR
IMPORTANTES
Precio de un producto inmobiliario:cantidad de
dinero que retribuye una transacción concreta.
Depende del pacto entre comprador y vendedor.
Coste: gastos en dinero efectuados para la ejecución
material del edificio.
Valor de mercado:es el precio mas probable por el
cual un inmueble se venderá en un mercado
caracterizado por un funcionamiento económico
racional entre oferta y demanda.

8. OTROS CONCEPTOS DE VALOR
Otros valores a tener en cuenta son los siguientes:
Valor legal,valor futuro, valor de inversión, valor de
fondo de comercio, valor en renta, valor
intrínseco, valor de reposición, valor de seguro,
valor de liquidación, valor fiscal, valor catastral,
valor urbanístico, justiprecio, valor de afección

9. FUNDAMENTOS DE LA
VALORACION
La valoración inmobiliaria trata de estimar el valor
de un bien inmueble, entendiendo como una
entidad física constituida en términos generales
por suelo y edificación
En este sentido destacan dos criterios básicos que
pueden guiar la valoración:
Atendiendo al uso optimo del inmueble.
De acuerdo al valor materializado.

10. TECNICAS Y METODOLOGIA DE
VALORACION
Tenemos dos formas o técnicas diferenciadas de
estudiar el valor.
La estimación conjunta del valor del inmueble,
consiste en la valoración del bien como una
totalidad indisociable. Constituye la base de la
metodología de mercado y la metodología de
capitalización de rendimientos.
La estimación aditiva, el valor se establece como
suma del valor del suelo y de la estructura
edificada.

11. PROCESO DE VALORACION
A. Delimitación del alcance de la B. Análisis preliminar. Recogida y selección
valoración. de datos necesarios.
Se trata de presentar el tema, definir de Recopilación de informaciones susceptibles
forma clara el problema de valoración de incidir directa o indirectamente en los
que se cuestiona. Fijando los limites en resultados, esenciales para elaborar y
los que se va a desarrollar. Debe abordar justificar la valoración.
los siguientes puntos:
Datos generales relativos al entorno.
Identificar la propiedad.
Datos específicos de la propiedad.
Definición de los derechos.
Datos económicas de la rentabilidad del
Finalidad de la valoración inmueble.
Descripción del marco de la valoración Documentación jurídica
Fecha a la que debe dirigirse la valoración. Información relativa al mercado.
continua

12. PROCESO DE VALORACION
C. Análisis del valor optimo del inmueble. D. Realización de la valoración.
Consiste en estudiar la forma de mayor Cuantificar el valor económico del bien
estabilización del inmueble, sobre la base inmueble mediante la realización de la
de los siguientes puntos: valoración, atendiendo al método mas
apropiado a las características del objeto
Determinar el mejor y mas intensivo uso a valorar. Son cuatro los métodos de
posible. valoración :
Establecer criterios de adecuación al uso El de comparación según mercado.
optimo.
El del coste de reposición del edificio.
Posibilidades de adecuación del inmueble a
la demanda. El de capitalización de rendimientos.
Evaluación del valor realmente El método residual de valoración del suelo.
materializado.
E. Confluencia de los valores obtenidos. Determinación del valor.
El análisis final de los resultados referidos a las diferentes metodologías, permite la
determinación del rango mas probables de valor. No obstante, es el criterio y la experiencia del
valorado los que deben fijar la determinación final del valor. Todo este procedimiento se
recogerá en un documento.

13. TABLAS PARA LA TOMA DE DATOS EN CAMPO SEGUN METODOS

14. El perito tasador. La actividad de tasación o
valoración con especial referencia a los
bienes inmuebles. Norma europea de
tasadores.

15. EL PERITO TASADOR
El tasador puede definirse como aquel profesional
cuya actividad consiste en emitir un dictamen o
establecer de forma fundamentada el valor de un
bien. No existe un régimen de exclusividad de esta
actividad a favor de un colectivo profesional
tradicionalmente relacionados con el sector
inmobiliario, ya que la diversidad de bienes y
derechos de contenido patrimonios y objetos
potenciales del trafico jurídico exigen cada vez
mas especialización y conocimiento lo que
extiende la actividad tasadora a otros profesionales
( economistas, etc.).

16. EL PERITO TASADOR
Dos tareas son esenciales en la tasación, la
observación y estudio del bien, y el conocimiento
del entorno propio de dicho bien,su mercado.
La objetividad en los criterios de valoración se
alcanza mediante el establecimiento por los
poderes públicos de tales criterios. Aparte se debe
considerar como una`` regla de oro´´ de todo
dictamen valoración, que este debe basarse
siempre en criterios por lo menos racionales sin
que quepan apreciaciones de carácter subjetivos.

17. SOCIEDADES DE TASACION
Esta regulado por el Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, sobre el régimen
jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación
Veamos que es lo que entiende esta norma como perito tasador:
a) GRUPO, básicamente se refiere a entidades cuyo ámbito de decisión esta
controlado a través de diversas vías o mecanismos por otras sociedades.
b) PROFESIONALES, arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos para
fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial e
ingenieros de la especialidad correspondiente según la naturaleza del
objeto de tasación
C) PROFESIONALES VINCULADOS, contando con una experiencia
mínima de tres años, hayan celebrado con la sociedad de tasación un
contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de
garantizar la efectividad de los mecanismos de control necesarios y demás
criterios previstos en el citado RD.

18. REGIMEN LEGAL Y REQUISITOS PARA LA
HOMOLOGACION COMO SOCIEDAD DE
TASACION
La homologación como reconocimiento administrativo expreso de tales
sociedades constituirá el titulo habilitante para que estas sociedades o los
propios servicios de tasación de las entidades de crédito, puedan operar
con validez en esta actividad.
Conlleva una inscripción en un registro especifico con sometimiento a la
tutela del Banco de España. Los requisitos para la homologación son los
siguientes:
a) Estar constituida como sociedad anónima y domiciliada en España.
b) Capital mínimo desembolsa 300.506,05 €, objetivo social limitado a este
campo.
c) Tener medios suficientes y contar con un min de 10 profesionales al
menos tres vinculados.
d) Consejo de Administración integrado al menos por tres miembros con una
trayectoria profesional reconocida.

19. PROCEDIMIENTO PARA LA HOMOLOGACION
Su responsabilidad y competencia esta atribuida al
Banco de España.. A la solicitud se acompañara
copia de los Estatutos de la entidad, datos de los
socios y profesionales vinculados y deposito de
una cantidad equivalente al 10% de capital
exigido.
La responsabilidad del perito puede venir por las siguientes vías:
Responsabilidad civil contractual
Responsabilidad civil extracontractual
Responsabilidad penal
Responsabilidad profesional

20. ALGUNAS NORMAS DEONTOLOGICAS MAS
HABITUALES DEL COLEGIO DE AGENTES DE LA
PROPIEDAD INMOBILIARIA.
Responsabilidad de que los datos aportados para la tasación sean reales.
Capaz de defender los criterios de valoración del Dictamen que haya
redactado.
Los Dictámenes que efectue no serán realizados en interés o en beneficio del
propio perito.
Colaborar facilitando información a la Administración cuando le sea
solicitada.
Si no puede efectuar el dictamen de forma independiente, deberá renunciar al
cargo.
Responder al fin solicitado por el cliente con valoraciones objetivas.
Cabe destacar que la obligación de la emisión de un Dictamen pericial
obedece a una obligación personalisima `` intuitu personae´´ regulada en
el articulo 1161 del CC.

21. EJEMPLOS DE INFORMES DE VALORACION

22. EL PERITO JUDICIAL
Como método probatorio tradicional, el Dictamen de los peritos es admitido
en cualquiera de los ordenes que integran el sistema procesal español.
Esta figura se encuentra regulada en los art. 335 a 352 LECiv. Destacamos lo
siguientes:
Constituye un método probatorio mas.
Debe tener titulación especifica.
La designación del perito se efectuara por el juzgado tomando la lista
facilitada por los colegios oficiales.
El perito podrá solicitar provisión de fondos a cuenta de su labor.
Existe un listado de incompatibilidades que pueden dar lugar a la recusacion
del perito.

23. LA ACTIVIDAD DE TASACION
Lejos de constituir una ciencia exacta, aunque están presentes las
matemáticas, contiene de forma ineludible una serie de factores que
desvirtúan muchas veces el propio criterio inicialmente adoptado para
realizarla.
Una valoración objetiva es la que obedece a dos reglas claras:
No es una opinión personal o meramente subjetiva, son las conclusiones a las
que solo podemos llegar con una especial cualificación profesional.
En segundo lugar tales afirmaciones deben asentarse en criterios razonados
sobre la base de una situación preexistente.
un proceso valorativo debe seguir los siguientes pasos:
I) Identificación exacta del bien en todos los aspectos.
II) Establecer el tipo de valor a estimar.
III) Fijar criterios, métodos, variables y factores externos.

24. Todo lo anterior nos obliga a analizar por separado los distintos bienes susceptibles de ser
valorados agrupados conforme a su naturaleza para en un ultima paso analizar los distintos
criterios de valoración y métodos de calculo.
Tasación de bienes inmuebles
El art. 333 CC entiende por bien inmueble:
a) Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo genero y adheridas al
suelo.
b) Arboles y plantas.
c) Todo lo que este unido al inmueble y cuya separación conllevaría un quebranto o
deterioro del mismo.
d) Estatuas, relieves, unidos al inmueble.
Aunque esta definición propia al derecho romano parece poco apropiada a los tiempos
actuales, si bien el rasgo de firmeza e inmovilidad sigue siendo esencial.
Actualmente cualquier norma administrativa o fiscal que regule el bien inmueble tendrá en
cuenta los edificios y el suelo de forma individualizada. Es tradicional diferenciar entre
bienes de naturaleza urbana y naturaleza rustica. Esto ultimo nos obliga a tener en cuenta
todo el complejo normativo que es el urbanismo, en definitiva es este el que categoriza el
suelo asignándole usos específicos
Recordar que la ley 6/1998, de 13 Abril, Régimen de Suelo y Valoraciones, recoge una
categoría de suelo puramente artificial, como es el suelo urbanizable.

25. Tasación de otros bienes y derechos.
Debemos tener en cuenta en primer lugar toda una serie de
derechos de goce y disfrute sobre propiedad ajena:
Servidumbres en cualquiera de sus modalidades o tipos,
Usufructo,
arrendamientos y
otras figuras similares, que si bien suponen un elemento que
restaría respecto del derecho de propiedad sobre el que recae,
por si mismo representan un valor o derecho con contenido
económico claro.
Bienes inmateriales tales como acciones, títulos, depósitos,
frecuentes en el mundo mercantil.

26. NORMA EUROPEA DE TASADORES
El Grupo Europeo de Tasadores de Activos Fijos
establece un criterio común con el fin de
homogeneizar en el ámbito internacional las
distintas normas sobre tasación
Establecen dos criterios para efectuar tasaciones:
Valor de mercado.
Valor de reposición
La utilización de estos criterios dependerá de cada
uno de los estados.

27. VALOR DE MERCADO
En un mercado libre se entiende como el precio o cantidad que
en u momento dado puede esperarse recibir de la venta de la
propiedad de un bien, siempre que:
Sea una transacción libre entre comprador y vendedor.
Cada una de las partes hayan actuado experimentada,
prudentemente y sin presiones.
Durante la negociación el precio debe mantenerse inalterable.
El inmueble debe tener acceso libre al mercado a través de su
publicidad.
No se tendrán en cuenta las ofertas que otro comprador especial
pudiera presentar.

28. COSTE DE REPOSICION
Dos conceptos a tener en cuenta:
Coste de reposición bruto (CRB), se deben incluir los impuestos
recuperable.
Coste de reposición neto (CRN), entendido como el CRB al que se deduce la
depreciación física o funcional del inmueble.
Deben tenerse en cuenta varias reglas:
Se debe incluir en el precio cuando se calcule el coste de reposición de
terrenos las tasas, comisiones de agentes intermediarios e impuestos que
no puedan recuperarse.
Cuando se calcule el coste de reposición de un edificios se incluyen los
costes de construcción, honorarios de Arquitectos y los derechos que se
hayan abonado a consultores, así como una provisión en concepto de
intereses sobre el capital durante el tiempo que se haya estado
construyendo el edificio, reduciéndose el importe por depreciación del
coste de obsolescencia.