MÓDULO 1 (1).pdf

2
# El avaluador y la Ética Profesional.
#Factores de Influencia en un Avalúo.

3
Hacer avalúos en el Ecuador constituye una práctica requerida en
varios campos de las actividades de nuestro país.
Estimar el valor comercial de un inmueble no puede ser una actividad
realizada por cualquier persona, como si se tratara de responder a una
simple pregunta o una adivinanza, ya que es un ejercicio complejo y que
denota responsabilidad, que exige un cuidadoso trabajo por parte de
profesionales técnicos especializados, merecedores de calificarse como
Peritos Avaluadores.
Un avalúo es un procedimiento eminentemente técnico en el que
participan varios actores, entre los que se destacan: la persona o ente
que requiere el peritaje (cliente), el profesional que hace el avalúo
(Perito Avaluador) y las instituciones que hacen uso del informe:
Superintendencia de Bancos (S.B.); Superintendencia de Compañías,
Valores y Seguros (SUPERCIAS); Consejo de la Judicatura (C.J.),
Corporación financiera Nacional (C.F.N.); etc.
ANTECEDENTES

4
El requerimiento de los informes de avalúo se la puede clasificar (de
conformidad con el propósito de la avaluación en dos tipos:
• COMERCIAL (PARTICULAR).- Cuando el propósito del
avalúo se circunscribe al conocimiento del valor económico
exclusivamente para ser insertado en el ámbito del mercado
inmobiliario, es decir, comprar, vender o simplemente para
conocer su valor.
• TÉCNICO (OFICIAL).- con validez legal.- Cuando el propósito
del avalúo es:
1.- Garantizar operaciones financieras.
2.- Solucionar litigios en el campo judicial.
3.- Establecer la cuantía del patrimonio de sus propietarios
(personas naturales o empresas).

5
El ámbito de acción de un avalúo está determinado por las leyes
vigentes de la República del Ecuador, las cuales enmarcan los
siguientes destinos que ha de cumplir el informe de avalúo solicitado:
• Para el mercado inmobiliario, personas o instituciones
interesadas en comprar o vender bienes inmuebles.
• Para el sistema financiero nacional con el control de la
Superintendencia de Bancos.
• Para dependencias de la función judicial en la resolución de
controversias sobre la disputa de bienes que tienen valor
económico.
• Para fines impositivos como tarea principal del catastro encargado
a las municipalidades.
• Para presentar balances o estados de la valoración de sus activos,
controlados generalmente por la Superintendencia de
Compañías.

6
DEFINICIÓN DE PERITO
PERITO = EXPERTO
Se espera que un PERITO pueda, gracias a su profesión, capacitación, entrenamiento y
EXPERIENCIA tener un conocimiento sobre un cierto tema que excede el nivel de
conocimiento de una persona común, de manera tal que otros puedan confiar en la OPINIÓN
o CRITERIO del individuo en forma oficial y legal.
Un PERITO AVALUADOR es una persona con un conocimiento amplio o aptitud en el área
particular del conocimiento avaluatorio.

7
Un PERITO o EXPERTO es una persona reconocida como una
fuente confiable en un tema, técnica o habilidad cuya capacidad para
JUZGAR o decidir en forma correcta, justa e inteligente le confiere
autoridad y estatus por sus pares o profesionales afines
(siguiente página) o por el público en una materia específica; es
decir, existen tantas clases de Peritos como Ciencias existen.
Los PERITOS son requeridos para dar su OPINIÓN o CRITERIO
sobre su tema de especialización, aunque no siempre coinciden en
sus apreciaciones con las opiniones aceptadas sobre ciertos temas
específicos de su tema de estudio.

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Profesionales afines.
- Arquitectos.- encargados del diseño de ambientes, espacios
urbanos e interiores.
- Ing. Civiles.- encargados del diseño hidrosanitario, estructural,
hidráulico, vial, sanitario.
- Ing. Mecánicos.- encargados de ascensores, escaleras eléctricas,
sistemas de aire acondicionado, etc.
- Ing. Eléctricos.- encargados de la potencia e iluminación.
- Ing. Industriales.- encargados del manejo, gestión y optimización
de los recursos.

9
Mas que los conocimientos profesionales “indispensables en las
disciplinas del saber” en un profesional de cualquier área en
el que debe predominar el espíritu de un conjunto de
normas consagradas en un Código de Ética.
Todo Avaluador y/o Perito Avaluador ha de estar por encima
de las tentaciones del favoritismo o de la parcialidad;
por ejemplo: constituye un atentado a
la ética, por parte de un Avaluador y/o
Perito Avaluador recibir una
recompensa (en cualquier forma que
ésta se exprese) condicionada a la
fijación de un valor predeterminado o
dirigido a favorecer o desfavorecer la
causa del contratante.
NOTA: una cosa es recibir un obsequio por costumbres o amabilidades desinteresadas
de quien obsequia y otra muy distinta dejarnos influir para favorecer alguna cifra.
LA ÉTICA PROFESIONAL DE UN
PERITO AVALUADOR

13/04/2021
10
El Perito Avaluador será considerado “habilitado” para
realizar una avaluación designada, siempre y cuando no
tenga ninguna relación con el bien a avaluar o no exista
ningún nexo familiar (hasta 3° grado de consanguinidad)
o comercial entre éste profesional y el cliente quien
solicita la valoración. Inclusive, el Consejo de la
Judicatura prohíbe de igual manera valorar un bien
inmueble de una persona que se encuentre en conflictos
de intereses con el perito Avaluador.
Nada mas indigno que la colusión.
“Pactar para hacer daño a terceros”
Elberto González Rubio

Generales:
• Ofimática: Windows office, WPS office, etc.
• Dibujo asistido por computador: Autocad, CypeArchitecture,
SketchUp, etc.
Específicos:
• Clasificación y reconocimiento de los bienes a valorarse.
• Metodología de investigación de mercado.
• Herramientas de geolocalización: Google maps, Earth,
• Sistemas constructivos y uso de suelos.
11
CARACTERÍSTICAS DE UN PERITO
1 – CONOCIMIENTOS.-
Es necesario que los aprendices a Avaluadores de Bienes inmuebles
cuenten con los siguientes conocimientos:

2 – HABILIDADES.-
• Contar con capacidad de juicio para la toma de
decisiones y dar solución a problemas presentados.
• Utilizar y aprovechar de manera correcta los recursos
asignados para su trabajo.
• Coordinar su propio trabajo con el de otras personas
para el logro de objetivos en común
• Presentar de forma clara y precisa los resultados
obtenidos de su trabajo.
12

13
3 – CUALIDADES.-
(En ciertas empresas te hacen firmar un CONTRATO con
cláusula de CONFIDENCIALIDAD).
 Actuar con ética
profesional.
 Adaptarse a trabajos
multidisciplinarios.
 Capacitarse
permanentemente.
(mínimo 1 curso al año).
 Tener sus acreditaciones
actualizadas.
 Ser discreto, jamás
divulgar información
recabada.

14
Lo incorrecto: Es tratar de establecer el valor de una propiedad
mediante la apreciación visual del bien, basándose únicamente en la
experiencia.
Lo correcto: Es familiarizarse con
técnicas y procedimientos matemáticos
y estadísticos desarrollados por
profesionales de la valoración,
capacitándose permanentemente para
ejercer esta actividad con idoneidad,
siendo la forma profesional y técnica de
avaluar.
QUÉ ES AVALUAR

15
La valoración es la parte de la economía cuyo objeto es la estimación
de un determinado valor o varios valores, con arraigo a unas
determinadas hipótesis, con fines determinados y mediante procesos
de cálculo basados en informaciones de carácter técnico.
Es una parte de la economía: ya que los conceptos que maneja y
sus fines son netamente económicos. Se valora para determinar el
valor al cual se puede transar en un mercado activo. Se trata de
bienes económicos y como tal se debe analizar las variables
existentes.

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LAS CIENCIAS MÁS RELACIONADAS CON LA VALUACIÓN
INMOBILIARIA SON:
 La economía.- ya que la valoración es una rama de la misma. El
avaluador debe dominar los principios fundamentales de la ciencia
económica.
 La estadística.- se requiere que el avaluador haga uso de las
herramientas de la estadística básica.
 La Ingeniería.- Se precisa el estudio sobre materiales de construcción,
sistemas constructivos, etc.
 La Arquitectura.- Utilización de espacios, acabados e interiorismo
 La Jurisprudencia.- el avaluador deberá distinguir entre los criterios
económicos y los jurídicos para el caso de expropiaciones o avalúos para el
Estado.

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Tecnologías
El uso de las matemáticas y la Inferencia Estadística conlleva la
necesidad de utilizar paquetes o software modernos en el
procesamiento de datos. Los métodos de capitalización, los análisis
de regresión, la correlación entre múltiples variables, el análisis
factorial, las tablas de funciones de distribución, y los bancos de
datos, no se pueden hoy hacer sin la moderna utilización de
software especializados en computador.

18
Otras
Corredor de Bienes Raices.- Un corredor de bienes raíces es una persona con licencia
para negociar y organizar transacciones inmobiliarias; es decir es el profesional
encargado de intermediar las negociaciones de compra – venta, arrendamiento e
intercambio de cualquier tipo de bienes raíces.

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NOTA 1: LA VALORACIÓN ES LA PRÁCTICA DE ASIGNAR VALOR ECONÓMICO A UN BIEN
O SERVICIO
CON EL PROPÓSITO DE UBICARLO EN EL MERCADO DE LA COMPRA VENTA
NOTA 2: LOS VALORES SUGERIDOS POR EL PERITO, ESTÁN BASADOS
EN EL ANÁLISIS DEL MERCADO Y EN SU EXPERIENCIA.
NOTA 3: EL PRECIO ESTARÍA SUJETO A LAS HABILIDADES DE NEGOCIACIÓN Y DE
LAS
OPORTUNIDADES DE NEGOCIO DE LAS PARTES, TANTO COMPRADORES COMO
VENDEDORES.
(NOTAS AL FINAL DE UN INFORME)
AVALUAR ≠ ESTIMAR UN VALOR
AVALUAR = CALCULAR EL VALOR
(Investigación + métodos)
COSTO + UTILIDAD = PRECIO
VALOR ≠ PRECIO (Mayor, Igual o Menor)

20
DEFINICIONES:
 COSTO: Se refiere a todos los gastos en que se incurre para
reponer un bien. El costo se obtiene en considerar todos los
elementos directos e indirectos que inciden en construcción de
un inmueble. Puede o no incluir utilidades, promoción y
comercialización.
 VALOR: Es un concepto económico que se refiere al valor que
se establece entre los bienes y servicios disponibles para
compra y aquellos que los compran y venden. Es una cualidad
de un objeto determinado que lo hace de interés para un
individuo o grupo.
 PRECIO: Es la cantidad que se paga por un bien. El concepto
de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía,
bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio,
el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve
un hecho histórico.

21
DIFERENCIAS ENTRE:
 COSTO: Es el monto del terreno mas el monto de la
construcción de una propiedad.
 VALOR: Es el calculado por el perito avaluador, en las
condiciones actuales que se encuentra el bien.
 PRECIO: Es la cantidad final pagada por el comprador al
vendedor. (en condiciones normales)

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( T + C + VA ) x f C x f F = VI
VARIABLES DE INFLUENCIA
EN UN AVALÚO
TERRENO (T) CONSTRUCCIÓN (C) VALOR AGREGADO (VA) FACTOR COMERCIAL (fC) FACTOR FINANCIERO (fF)
Ubicación Edad ÁREAS HÚMEDAS: 1 – LOCALIZACIÓN Inflación o deflación
Posición Estado de conservación Sauna – Turco
Entorno económico y estrato social /
Orientación, iluminación, ventilación, vista /
Seguridad física / Riesgos zonales / Clima /
Distancia a lugares de interés público : Salud,
deportivos, religiosos, Comerciales,
Financieros, Policiales, mercados, áreas verdes
y parques, EDUCATIVOS.
Situación microeconómica
(local).
Forma Estado de funcionamiento Jacuzzy – Piscina
Situación macroeconómica
(Nacional)
Tamaño Tipo de acabado Calefones Liquidez o iliquidez del mercado
Frente Calidad de materiales
SISTEMAS DE
SEGURIDAD:
Instituciones financieras
públicas
Fondo
Calidad de diseño
arquitectónico
Puertas eléctricas Riesgo país
Relieve
Existencia de planos
aprobados
Sistema de alarma
Tipo de suelo
Distribucion, funcionalidad y
confort
Cercado eléctrico
2 – REGLAMENTACIÓN O USOS DE
SUELO
Uso de suelo
Ubicación interna y posicion
(número de piso)
Circuito cerrado de TV
Polución ambiental y/o acústica / Posibilidades
de Proyección “POT”
Climatología Porcentaje de avance de obra
Sistemas contra incendios
Servicios básicos Sistema constructivo
3 – INFRAESTRUCTURA URBANA
Infraestructura:
Propia y del entorno
Costos indirectos Domótica (tecnología).
Vías de acceso y ancho de las mismas /
Equipamiento urbano / Servicios
complementarios / Posibilidades y facilidades
de parqueo
Edificabilidad Asesoramiento profesional Remodelaciones 4 – OFERTA Y DEMANDA
Aprovechamiento del
suelo
Asesoramiento profesional OTROS: Periodos de auge o crisis
Sobre oferta inmobiliaria
Estudios de suelo
Obsolescencia: económica,
física y funcional.
Cisternas – Chimeneas –
extractor de olores, otros
empotrados.
5 - CONDICIONES LEGALES
Propiedad individual
Propiedad horizontal
Parqueaderos y bodegas
Aislado o dentro de un
conjunto
Derechos y acciones

24
# Clasificación de los bienes inmuebles.
# El proceso de inspección.

¿QUE ES UN INMUEBLE?
Se consideran inmuebles a los bienes raíces por tener
de común la circunstancia de estar íntimamente
ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o
jurídicamente al terreno, tales como las parcelas,
urbanizadas o no, casas, naves industriales, es decir,
las llamadas fincas, en definitiva que son bienes
imposibles de trasladar o separar del suelo sin
ocasionar daños a los mismos porque forman parte del
terreno o están anclados a él.
• Etimológicamente su denominación proviene de la
palabra inmóvil.
• En Derecho civil, la distinción entre bienes muebles
e inmuebles lleva aparejada diferentes
consecuencias jurídicas, entre las que cabe destacar
las siguientes:
Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en un
Registro de la propiedad, lo que ofrece una mayor
protección a los titulares de derechos sobre los
mismos.
Los bienes inmuebles son el principal objeto de la
garantía hipotecaria.
25
Los Inmuebles

1.- TERRENOS 2.- EDIFICACIONES
26
1. SEGÚN SUS COMPONENTES
CLASIFICACIÓN DE LOS INMUEBLES

27
2. SEGÚN SU USO
Vivienda
Casas
Apartamentos
Comercial
Terrenos
Galpones
Locales
Consultorios
Oficinas
Agrícolas y
Ganaderos
Fincas
Quintas
Haciendas

28
“PROYECTO”
Se entiende como tal a los
inmuebles nuevos en propiedad
horizontal (P.H.) y de venta
masiva; es considerado como tal
hasta la venta de su última
unidad.
“MANDATO”
Se entiende como tal a los
inmuebles usados de venta
individual.
3. SEGÚN SU COMERCIALIZACIÓN
Termino de uso común.

TIPO DE
PROPIEDAD
EN UN INMUEBLE
1.- INDIVIDUAL
2.- PROPIEDAD
HORIZONTAL
3.- DERECHOS
Y ACCIONES
29
4. SEGÚN SU LEGALIDAD.

30
Es un concepto legal que
comprende todos los derechos,
intereses y beneficios relativos al
régimen de propiedad de un
bien.
La propiedad legal sobre un bien
consiste en los derechos
privados, los cuales le otorgan al
propietario un derecho o
derechos específicos sobre lo que
posee.
PROPIEDAD INDIVIDUAL

31
DE 1 SOLO PROPIETARIO DE 1 SOLO PROPIETARIO
VISTA AÉREA
(TERRENO)
EJEMPLO DE
VISTA FRONTAL
(CONSTRUCIÓN)
100%
100%

32
Es la parte de un todo que tiene en propiedad, una o varias personas sobre
un inmueble que físicamente no está dividido.
Derechos: Podemos entenderlo cuando un inmueble lo heredan 2 o mas
personas.
Acciones: Es el porcentaje de un bien que le corresponde en herencia a 2 o
mas personas.
NOTA: Si los herederos o accionistas de un bien inmueble logran ponerse de acuerdo y vender el 100%
de las acciones, automáticamente pasaría a ser propiedad individual de 1 solo dueño.
PROPIEDAD EN DERECHOS Y ACCIONES

33
DE 3 PROPIETARIOS DE 5 PROPIETARIOS
VISTA AÉREA
(TERRENO) VISTA LATERAL
(CONTRUCCIÓN)
EJEMPLO DE
PROPIEDAD EN DERECHOS Y ACCIONES
El
33,33
%
es
un
nuevo
100
%
El 20% es un
nuevo 100 %
El
20%
es
un
nuevo
100
%

34
OBSERVACIÓNES
NOTA 1: La partición de un bien se la realiza en base a los m2 de construcción, mas no en
base al uso o valor de la misma, es decir en porcentaje, no siempre existirá una equidad
económicamente hablando, pero al hacerlo de manera contraria, se complicaría demasiado el
tema y se iría en contra de la “costumbre”.
NOTA 2: Para lograr equidad “económica” se sugiere realizar un avaluó Técnico –
Comercial donde se identifique cuáles serían las alícuotas preindicadas o aventajadas para
su respectivo saneamiento entre las partes.
NOTA 3: Las propiedades en “Derechos y Acciones”, pierden gradualmente su valor
económico debido a la dificultad de “acuerdos – negociaciones” entre las partes.
NOTA 4: La pérdida gradual del valor de los inmuebles en “Derechos y Acciones” depende
de la cantidad de accionistas.
NOTA 5: Los bienes inmuebles en “Derechos y Acciones” son sumamente difíciles, por no
decir imposibles de vender.
NOTA 6: Ciertas instituciones financieras suelen aceptar este tipo de inmuebles como
garantía, con cierta reserva, es decir, las aceptan siempre y cuando se hipoteque el 100% de
las acciones, lo cual es difícil que todos los accionistas estén de acuerdo.

35
1.- Propiedad Individual.
Terreno o.
Terreno y construcción.
“Partición regulada municipalmente”
Existe delimitación de LINDEROS.
2.- Propiedad horizontal.
Terreno o
“Partición menor a la regulada municipalmente”
Existe delimitación de LINDEROS.
3.- Derechos y acciones.
Terreno o
“Partición según cantidad de herederos o accionistas”
NO Existe delimitación de LINDEROS.
OTRAS CONSIDERACIONES

36
Anteriormente y en ciertos casos se acostumbraba a linderar
los DERECHOS Y ACCIONES, pero desde el 2015 el
REGISTRO DE LA PROPIEDAD ya no inscribe los
DERECHOS Y ACCIONES con linderos.
“Cuando todos son dueños de todo,
nadie es dueño de nada”

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TABLA DE DESCUENTO PARA DERECHOS Y ACCIONES
Número de
accionistas
Porcentaje de
descuento
Factor
2 20 % 0,8
De 3 a 5 30 % 0,7
De 5 a 10 40 % 0,6
De 11 a 20 50 % 0,5
De 20 a 50 60 % 0,4
De 51 a 100 70 % 0,3
Mas de 100 80 % 0,2
Progresión
geométrica
Grado de
dificultad
Riesgo

38
Régimen legal mediante el cual una edificación ha sido dividida en elementos
especiales horizontales cada uno considerado como objeto inmobiliario singular, el cual
comparte con los otros elementos: espacios, servicios y equipamiento definidos como
comunales.
Es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios o
conjuntos residenciales divididos en apartamentos, locales, oficinas u otros, mismos que
pueden ser aprovechados independientemente. La propiedad horizontal tiene como
principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un
derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local y un derecho de propiedad
colectivo o de la comunidad que conforma el condominio, sobre las áreas comunes de toda la
construcción.
PROPIEDAD HORIZONTAL

39
DE 3 PROPIETARIOS
DE 5 PROPIETARIOS
VISTA AÉREA
(TERRENO)
El 33,33 % es
un nuevo 100 %
EJEMPLO DE
VISTA LATERAL
(CONSTRUCCIÓN)
El 20% es un nuevo 100 %
El 33,33 % es
un nuevo 100 %
El 33,33 % es
un nuevo 100 %

40
Si el inmueble está dentro de Quito: número de predio y/o COPIAS DE:
1.- Escrituras.
2.- Comprobante de pago del impuesto predial.
3.- Informe de Regulación metropolitana (I.R.M.) o “línea de fábrica”. (solo para Quito)
4.- Cédula catastral (Foto, dirección, año de construcción).
5.- Certificado de GRAVAMENES del Registro de la Propiedad.
6.- Planos arquitectónicos (Si hubieran).
7.- Avalúo anterior (Si existiera).
Fuera de quito: Todos los anteriores a excepción de la Cedula Catastral ya que en
ciertos municipios esta integrada dentro del IRM Informe de Regulación Municipal.
DOCUMENTOS NECESARIOS PARA INSPECCIONAR

41
1.- ESCRITURA.
Las escrituras
MADRE reposan
en las respectivas
NOTARÍAS.
1.- Linderos.
2.- Áreas.
3.- Alícuotas
(de ser el caso).

42
2.- COMPROBANTE DE PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL.
http://consulta
s.quito.gob.ec/
1.- Dirección.
2.- Número de
predio.
3.- Áreas.
4.- Valores.
5.- % Alícuotas o
% derechos
y acciones.

43
3.- I.R.M.
O
LÍNEA DE FÁBRICA.
https://pam.quito
.gob.ec/mdmq_w
eb_irm/irm/busc
arPredio.jsf
1.- Coordenada UTM.
2.- Incremento de pisos.
3.- Regulaciones y
afectaciones.
1
3
2
https://pam.quito.gob.ec/mdmq_web_irm/docs/irm_glosario.pdf

44
4.- CÉDULA
CATASTRAL
1.- Año de construcción.
2.- Coordenadas UTM.
3.- Foto fachada inmueble.
4.- Dirección.
5.- Alícuotas propietarios.
https://pam.quito.gob.
ec/mdmq_web_cedcat
astral/cat/buscarPredi
o.jsf
NOTA: No toda la información es 100% fidedigna, debido
a complicaciones o ampliaciones o derrocamientos.
2
3
4
5
1

45
5.- CÉRTIFICADO
DE GRAVAMENES
1.- Descripción de la
propiedad.
2.- Propietario.(s)
3.- Gravámenes.
VIGENCIA: 60 DÍAS.

46
1.- DEFINICIONES.
2.- ORDEN Y FICHA DE INSPECCIÓN.
3.- INSPECCIÓN DEL TERRENO.
4.- INSPECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN.
5.- INSPECCIÓN DEL ENTORNO.
6.- REGISTRO FOTOGRÁFICO.
LA INSPECCIÓN

47
Es la verificación física del predio, procedimiento en el que se levantan
mediciones del inmueble y datos técnicos relevantes como la distribución de áreas
relacionados con el terreno, la construcción existente y los servicios al que tiene
acceso el bien inspeccionado.
Se verifica el tipo de uso de suelo que se le está dando, ya sea urbano: residencial,
comercial, industrial o rural como: agrario, pecuario u otros.
LA INSPECCION DE UN INMUEBLE
EL INSPECTOR
Es quien realiza un examen objetivo del terreno y la construcción de una
propiedad.
Esta persona registrará cualquier error en documentación o problemas tales
como afectaciones o daños que haya en la propiedad para poder obtener un
avalúo objetivo y veraz.
1.- DEFINICIONES

48
2 – ORDEN Y FICHA DE INSPECCIÓN
ORDEN DE INSPECCIÓN
Una orden de trabajo es un
documento escrito que se le
entrega al inspector que
corresponda y que contiene una
descripción pormenorizada del
cliente que solicita el avaluó y del
sitio donde se va a llevar a cabo la
inspección.
La ficha de inspección es
básicamente un documento donde
se recoge todos los datos del predio
inspeccionado, sea este un terreno
o una construcción.

49
• DEFINICIONES.
• CLASIFICACIÓN DE LOS TERRENOS.
• AFECTACIONES.
• HERRAMIENTAS DE MEDICIÓN.
• LA GEOLOCALIZACIÓN.
• REPRESENTACIÓN GRÁFICA.
3 - INSPECCIÓN DEL TERRENO

50
TERRENO. –
Es un espacio de tierra sobre el cual generalmente la
gente puede construir casas, edificios, locales
comerciales, entre otros o bien cultivar la tierra.
LOTE O SOLAR (resultado). –
Es la parte en que se subdivide un terreno, que puede
destinarse a la construcción o a actividades
agropecuarias, que teniendo en su origen un único
dueño.
FRACCIONAMIENTO (acción).-
Es la subdivisión de un terreno en 2 o mas lotes
independientes de menor tamaño .
Al fraccionar, permite que el dominio sea adquirido
por varias personas que serán los propietarios de
cada lote.
FRACCIONAMIMENTO O LOTIZACIÓN URBANA. –
Se trata de un fraccionamiento y su habilitación de un terreno dentro del área urbana, se
puede fraccionar o subvidir terrenos dentro del área urbana o suburbana.
DEFINICIONES
FRACCIONAMIMENTO O LOTIZACIÓN RURAL. –
Se trata de un fraccionamiento y su habilitación de un terreno dentro del área rural, se
fraccionan en áreas mucho mas grandes a las del área urbana.

51
3) SEGÚN SU POSICIÓN:
• Medianeros,
• Esquineros,
• Manzaneros.
2) SEGÚN SU FORMA:
• Regulares,
• Irregulares.
CLASIFICACIÓN DE LOS TERRENOS
1) SEGÚN SU SECTOR:
• Urbano,
• Rural.
4) SEGÚN SUS FRENTES:
• 1 Frente,
• 2 Frentes,
• 3 Frentes,
• 4 Frentes.

52
SECTOR URBANO (CIUDAD). –
Es un asentamiento de población con atribuciones y
funciones políticas, administrativas, económicas y
religiosas, a diferencia de los núcleos rurales que
carecen de ellas, total o parcialmente. Esto tiene su
reflejo material en la presencia de edificios específicos y
en su configuración urbanística. Las ciudades poseen
planeamiento urbanístico en cada municipio, tratándose
de aquellos terrenos que tienen todos los servicios
urbanos necesarios.
SECTOR RURAL (CAMPO). –
Constituido por los terrenos no aptos para el uso
urbano, por razones de oportunidad, o por su
destinación a usos agrícolas, pecuario, acuícola,
forestal, explotación de recursos naturales. Un campo
es un terreno extenso que se encuentra fuera de los
poblados.
SEGÚN SU SECTOR

53
 Las mediciones por lo general son verificadas en terrenos urbanos.
 Para el caso de terrenos irregulares nos guiamos por el área según escritura.
Se consideran terrenos irregulares
todos los que sean diferentes a un
cuadrado o rectángulo.
Son considerados terrenos regulares
los cuadrados o rectangulares.
SEGÚN SU FORMA
Regulares Irregulares

54
Medianero
Esquinero
SEGÚN SU POSICIÓN
Manzanero

55
2 Frentes
4 Frentes
SEGÚN SUS FRENTES
1 Frente
3 Frentes

56
NOTA: Las afectaciones, normalmente se encuentran descritas en el
documento llamado I.R.M.
6. Polvorines
AFECTACIONES
QUE DISMINUYEN EL VALOR DE UN TERRENO
4. Conos aeroportuarios
1. Quebradas y ríos 2. Tendidos eléctricos 3. Poli ductos
5. Vías férreas

57
HERRAMIENTAS DE MEDICIÓN
Para la medición de un inmueble bien sea un terreno o una
construcción es necesario el uso de algunos de estos instrumentos:
Flexómetro.
Metro digital.
Cinta
decámetro. Cinta hectómetro.
10 m (aprox).
Hasta 60 m (óptimo).
30 m (aprox).
100 m (aprox).
Odómetro métrico
Hasta 99999 m.

58
EQUIPOS DE GEOLOCALIZACIÓN ESPECIALIZADOS
Requieren de una breve inducción al equipo o software (aplicación) para
trabajar, es decir reconocer los elementos y herramientas del mismo:
GPS
Establece la
ubicación a través de
coordenadas UTM.
Teléfono SMART
Aplicaciones de
geolocalización en
coordenadas UTM.
LA GEOLOCALIZACIÓN

59
Google Maps
(Ubicación)
APLICACIONES DE GEOLOCALIZACIÓN CONVENCIONALES
Para la ubicación, medición y comprobación de un inmueble bien sea un
terreno o una construcción podemos acudir a las siguientes herramientas:
1.- Ubicación por
coordenadas.
2.- Establecer rutas.
3.- Medir distancias y áreas.
4.- Obtener fotografías en
sitio.
5.- Verificar entorno.
Además de las anteriores:
1.- Alturas.
2.- Relieves.
3.- Distancias.
4.- Años de Construcción.
Google Earth Pro
(Comprobación)
UTM Geo Map
(Medición)
Aplicación disponible en
PLAYSTORE, permite:
medir áreas y perímetros,
ubicación sin conexión a
internet, etc.

60
EJEMPLO DE USO DE GOOGLE EARTH
Parque Bicentenario Quito
Antiguo Aeropuerto Mariscal Sucre
Año 2003
Con esta herramienta podemos observar la
antigüedad (en años) de una construcción y la edad
de la misma.
Terminal de Buses “Labrador”
Año 2018
Modo de uso:
1.- Ingresar a google earth.
2.- Introducir la ubicación en la barra lateral superior
derecha.
3.- Sobre el botón ver dar clic y activar imágenes
históricas
4.- Aparecerá una barra temporal en la parte superior
izquierda del mapa. Desplaza el marcador hacia la
izquierda para que el mapa cambie y te muestre cómo
era ese mismo lugar en el pasado.

61
CROQUIS DE LINDEROS
Sirve para representar la ubicación, puntos de interés, los linderos de
un terreno sobre una hoja de papel.
Es rápido de hacer.
Se lo realiza en el sitio de inspección.
Contiene solo características relevantes
del sitio.
Útil para no olvidar datos de interés.
REPRESENTACÍON GRÁFICA

62
LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO
Representa áreas de un terreno y/o construcción sobre un plano, no incluye
niveles ni distancias verticales entre los objetos medidos.
Fácil de leer para cualquier persona.
Se lo trabaja en oficina con ayuda de un
software de dibujo asistido.
Contiene todas las características del sitio de
inspección.
Útil para colocar medidas y dimensiones.

63
LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
Se realiza con el fin de determinar la configuración
del terreno, y la posición sobre la superficie terrestres
de los elementos naturales o instalaciones
construidas por el hombre.
En un levantamiento topográfico se toman todos los
datos necesarios para la representación gráfica
planimétrica (horizontal) y altimétrica (vertical), es
decir, curvas de nivel
Las medidas que entrega son exactas.
Útil en terrenos de gran tamaño con un relieve muy
accidentado.
Este trabajo es realizado por:
• Ingenieros civiles.
• Arquitectos.
• Topógrafos.

64
4 - INSPECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
• ESTADO DE CONSERVACIÓN.
• TIPO DE ACABADO.
• EL ESTADO DE FUNCIONAMIENTO.
• EL SISTEMA CONSTRUCTIVO.
• LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO.
• REMODELACIONES.

65
 Verificar el estado de conservación del inmueble.
 Preguntar la edad del inmueble
 Observar daños en elementos estructurales (losas, cubiertas, columnas y vigas).
 Examinar daños en elementos no estructurales (paredes, ventanas, puertas,
acabos, etc.
ESTADO DE CONSERVACIÓN
INTERIORES EXTERIORES

66
TIPO DE ACABADO VS. ESTRATO SOCIAL
•Piso: madera
•Paredes: revestimiento.
•Cubiertas: madera.
Estrato 1:
Lujo
•Piso: porcelanato
•Paredes: marmoleados.
•Cubierta: Techo falso (yeso laminado, fibra mineral).
Estrato 2:
Primera
•Piso: flotante.
•Paredes: alisada y pintada.
•Cubierta: losa plana alisada (tradicional).
Estrato 3:
Medio
•Pisos: cerámica.
•Paredes: enlucidas.
•Cubierta: fibrocemento.
Estrato 4:
Económico
•Pisos: alisados
•Paredes: bloque visto
•Cubierta: lamina metálica o plástica
Estrato 5:
Popular
Identificar y describir el tipo de acabo en base al cuadro
referencial, tanto de interiores como exteriores.

67
EJEMPLOS DEL DEL TIPO DE ACABADO
Lujo
Medio
Primera
Económico
Popular

68
NIVEL SOCIOECONÓMICO
Todas las ciudades definen en sus normas una zonificación por usos y estratos sociales.
FUENTE: Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
NIVEL 5
(D)
NIVEL 4
(C-)
NIVEL 3
(C+)
NIVEL 2
(B)
NIVEL 1
(A)
popular
económico
medio
primera
lujo

69
PRINCIPIO DE CONFORMIDAD
Es muy importante mencionar que: el tipo de acabado que se coloque en una construcción debe ser
conforme al estrato social en donde se encuentre el bien inmueble ya que una de las variables a
considerar es que, las construcciones deben guardar una equitativa relación con los requerimientos
del entorno social en donde se establezca el mismo.
Por consiguiente:
a) Los acabados de Primera o de Lujo colocados en un
inmueble que se encuentre ubicado en un sector
que solo merece acabados de tipo Económico o
Popular implicaría una desvalorización automática
del bien.
b) El exceso de inversión en acabados de un inmueble
que se encuentre en un entorno socioeconómico
menor implicará un demerito de su valor, esto
quiere decir que, los acabados colocados en el
inmueble deben guardar armonía con la del sector
para no causar ni recibir perjuicios.
EJEMPLO: (Monjas) Una construcción con piscina, sauna,
turco, yacuzzy y otras comodidades, ubicada en un entorno
socioeconómico menor al que corresponde.

70
Si por alguna razón no se pudiera
verificar el ESTADO DE
FUNCIONAMIENTO de los
sistemas, es muy necesario
mencionar el particular a través de
una nota en el informe.
ESTADO DE FUNCIONAMIENTO
1. Sistema eléctrico.
2. Sistema hidrosanitario.
3. Sistema mecánico.
4. Sistema electrónico - informático
(domótica - gestión inteligente ).
1
2
3
4
Verificar el estado de funcionamiento de cada
uno de los sistemas que tiene una construcción.

71
Sistemas
Constructivos
Estructuras de
hormigón armado
Tradicional: Losa Plana viga
banda
Sismo resistente: losa
alivianada, viga peraltada
Modulares (muros de hormigón)
Estructura metálica
Marcos metálicos (Steelframe)
Pórticos metálicos, columnas
cuadradas rectangulares, vigas
tipo I, C, T)
Estructura de
Madera
Pórticos de madera estructural
(tradicional)
Marcos de madera (Woodframe)
Adobe
Sistemas milenarios a base de
barro y arena
Difieren por sus
materiales y
configuración estructural
SISTEMA CONSTRUCTIVO
Identificar el sistema constructivo en
base al siguiente mapa conceptual.

72
Tradicional: losa Sismo resistente: losa. Modulares
(muros de hormigón).
Marcos metálicos
(Steel frame).
Pórticos metálicos:
Columnas cuadradas,
vigas tipo T, I, etc.
Pórticos de madera
estructural (tradicional)
Marcos de madera
(Woodframe).
Adobe.
EJEMPLOS DE SISTEMAS CONSTRUCTIVOS

73
LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO
- En caso de construcciones individuales normalmente nos guiamos por los planos arquitectónicos.
- En caso de construcciones en propiedad horizontal nos podemos guiar por la declaratoria de la
misma.
1) Por regla general las
mediciones las realizamos por los
exteriores de un inmueble.
2) Se mide internamente solo en
casos especiales. (pisos altos)
3) En caso de medición interna,
sumar espesor de paredes.
4) En pisos altos podemos tomar
como referencial la terraza.

74
Describir la distribución de la construcción:
• Número de habitaciones,
• Número de baños,
• Número de parqueaderos,
• Sala, comedor, patios, terrazas , etc.
Se debe diferenciar entre áreas abiertas y áreas cubiertas.
Área cubierta.
Área abierta
Se recomienda primeramente realizar la distribución de los
ambientes y por separado describir los acabados.

75
ÁREAS EN CONSIDERACIÓN A LA HORA DE TOMAR MEDIDAS.
Nota: Las áreas de “volados” son consideradas como áreas abiertas, por tal
razón solo son valorados los pisos.

76
REMODELACIONES
• Valorar por separado las mejoras realizadas en base a: presupuestos, cotizaciones y
facturas.
• Incrementar la vida útil del inmueble
• Aumentar el valor unitario por m2 de construcción (en caso de que no se tenga
referencias de los dos casos anteriores).
• Se puede cambiar el estado de conservación, por ejemplo puede pasar de “malo” a
“bueno” o “nuevo”, dependiendo de los años de edad de la remodelación, ampliación
o restauración.
Sobre las remodelaciones: ampliaciones, refacciones, restauraciones o cualquier otro
tipo de mejoras realizadas últimamente, preguntar sobre las inversiones realizadas en
la mismas y el plano del trabajo realizado, según el caso.

77
Aislada: Es aquel inmueble que no está en
contacto físico con otras edificaciones.
Normalmente están rodeadas por todos sus
lados por un terreno perteneciente a la
construcción.
Sobre línea de fábrica: Dentro del Informe
de regulación metropolitano (I.R.M.) hace
referencia al Programa Físico Espacial de la
zona urbana, donde indica que se puede
construir al filo de la vereda interna. Pueden
sufrir afectaciones a nivel de cimentaciones por
cercanías al sistema de agua potable y
alcantarillado
TIPO DE OCUPACIÓN DEL SUELO
(CONSTRUCCIONES)

78
Adosada: Son casos en donde se
construyen 2 unidades de vivienda
que exteriormente están en contacto,
aunque en su distribución interior
son totalmente independientes.
Continua: Similar a la adosada, pero
esta vez cada vivienda está en contacto
con otras 2. Este tipo de inmueble se
suele caracterizar por tener una planta
estrecha y alargada y por la presencia
de ventanas únicamente por los
extremos de la casa. Generalmente
suelen construirse en grupos de 6
viviendas.

79
TIPS PARA INSPECCIÓN DE INMUEBLES
 Motivo del avalúo (Venta – Compra – Garantía).
 Edad del inmueble:
- Si es de dos niveles tomar en cuenta que planta baja puede tener una edad,
mientras que planta alta puede tener otra.
- No hay que confundir la edad del inmueble, es muy diferente la edad de
construcción a la fecha de remodelación o mejora.
Ejemplo:
- Vivienda unifamiliar con 10 años de edad y remodelada hace 2 años. (En qué
consistió la remodelación: cerámicas, ventanas, reparación de filtraciones, etc.)
 Mediciones: Tomar en cuenta que cada área es muy diferente según el tipo de
construcción, en estos casos en particular debemos tomar en cuenta el tipo de
cubierta de techo: Losa de tablones, concreto armado, acerolit, machihembrado,
fibrocemento, láminas de zinc, etc.
 Áreas abiertas: (sin techo) de igual forma deben de tomarse en cuenta en (m2).
 Si el inmueble posee fachada voluptuosa con portones metálicos de acceso a
vehículos, tomar mediciones de alto por ancho (m2).
 Tomar en cuenta el estado de conservación de cada área.
Ojo: No debemos confiarnos en lo que diga la información que se refleje en el IRM para la
elaboración de un avalúo, ese documento solo debemos utilizarlo como herramienta de
complemento.
TABLA DE INFORMACIÓN (CASO REAL)
I.R.M. INSPECCIÓN
Área de construcción: 200 m2 Área de construcción: 500 m2
Edad: 48 Años Remodelación: 10 Años
MOTIVO DEL
AVALUO
•Venta.
•Compra.
•Garantía.
•Juicio.
•Partición.
Edad del
Inmueble
•Edad de
construcción.
•Fecha de
remodelaciones.
•Fecha de
ampliaciones.
Tipo de acabados
•Interiores.
•Exteriores.
Sistema
constructivo
•Hormigón
armado
tradicional.
•Hormigón
armado sismo
resistente.
•Estructura
metálica,
madera u otro.
•Sistema mixto.
Valor agregado
•Áreas húmedas.
•Sistemas de
seguridad.
•Otros.
Verificar
•Escrituras.
•Planos (si
hubiera).
•Documentos
municipales
•I.R.M.
•Cédula
catastral.
•Pago impuesto
predial.
Los documentos municipales deben ser usados como herramienta de
complemento.
En caso de que el cliente necesite urgentemente el avalúo, pero por
alguna circunstancia no podamos ingresar al inmueble para su
respectiva inspección, debemos emitir un informe en calidad de
“ESTIMACIÓN DE VALOR” y no como “AVALÚO”.
RESUMEN DEL PROCESO PARA LA INSPECCIÓN
DE CONSTRUCCIONES

80
5.- INSPECCIÓN DEL ENTORNO
Es recomendable inspeccionar el entorno hasta
4 cuadras a la redonda.
Es la etapa en la cual se debe observar, investigar y analizar todos
aquellos elementos que agregan o restan valor al bien inmueble.
Consiste en describir las edificaciones urbanas y su entorno
mediante un trabajo de campo.
En tal inspección se tomarán en cuenta elementos como:
afectaciones, mejoras, vista panorámica, características
ambientales, servicios públicos, equipamiento urbano, vías de
acceso, uso de suelo, análisis y clasificación de la zona, índice de
saturación, entre otros.

81
VARIABLES POSITIVAS DEL ENTORNO
INFLUYEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE
Transporte público Centros educativos Centros comerciales
Centros médicos Infraestructura hotelera
Áreas verdes

82
VARIABLES NEGATIVAS DEL ENTORNO
INFLUYEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE
Centros de reclusión Mercados populares Centros nocturnos
Zonas industriales Funerarias
Campos santos

83
6.- REGISTRO FOTOGRÁFICO
Tomar la mayor cantidad de fotografías
posibles por cada inmueble, tanto del
ENTORNO, FACHADA como de los
INTERIORES y EXTERIORES, (preferible
3 tomas por ESPACIO o AMBIENTE)
En oficina se las depura el
registro de acuerdo a la calidad de
las fotografías.
Como tomar la foto:
• De Forma horizontal
• Que se visualice cubierta paredes y
piso
• Utilizar flash o modo nocturno en
lugares oscuros.
• En lo posible realizar un barrido 360°
del ambiente.
• Tomar fotos de VALORES
AGREGADOS si lo tuviere

84
Es recomendable contar con una
cámara digital por las siguientes
razones:
• Zoom óptico.
• Lente especializado.
• Mejor prestación en condiciones de
poca luz.
• Mayor apertura del lente
No se recomienda el uso de
teléfonos para este tipo de trabajo.

85
EJEMPLO DE REGISTRO FOTOGRÁFICO
 AVALÚOS ISSPOL: 2 FOTOS POR HOJA.
 AVALÚOS C.F.N.: 8 FOTOS POR HOJA.
 DEMAS INSTITUCIONES: A CRITERIO.

86
# MÉTODO 1 - COMPARATIVO.
# MÉTODO 2 - COSTO.

87
Es la CONDICIÓN que representa a aquello que
varía o que esta sujeta a algún tipo de cambio.

88
 Ubicación.
 Tamaño (proporción).
 Distancia.
VARIABLES APLICADAS PARA LA HOMOLOGACIÓN
EN TERRENOS
Mas comunes: Menos comunes:
 Posición.
 Forma.
 Frente.
 Fondo.
 Relieve.

89
 Edad.
 Estado de conservación.
 Estado de funcionamiento.
 Tipo de acabados.
 Remodelaciones.
VARIABLES APLICADAS PARA LA HOMOLOGACIÓN
EN CONSTRUCCIONES
Mas comunes: Menos comunes:
 Sistema constructivo.
 Diseño arquitectónico.
 Existencia de planos.
 Funcionalidad.

90
Es la CANTIDAD que se multiplica con otra para obtener un producto.
Es un elemento, circunstancia o influencia, que contribuye a modificar
un resultado.
Sirven Para PREMIAR, IGUALAR o CASTIGAR un valor según sea el
caso.
FACTORES
La ley de Pareto, también conocida como la regla del 80/20, establece
que, de forma general y para un amplio número de fenómenos,
aproximadamente el 80% de las consecuencias proviene del 20% de las
causas y viceversa.
PRINCIPIO DE PARETO
FUENTE: https://cepymenews.es/la-ley-de-pareto-regla-80-20-gestion-empresarial/

91
EJEMPLOS DE PONDERACIÓN
POSICIÓN DEL TERRENO
- Esquinero..……(Excelente)…. 1,10
- Medianero …. ..(Bueno)…....…1,00
- Sin frente……...(Malo)…….….0,90
VARIABLE
FACTOR CUANTITATIVO
FACTOR CUALITATIVO
TIPO DE ACABADO
- Primera…….(Excelente)……..... 1,10
- Medio ………(Bueno)…………….1,00
- Económico….(Regular)……..…...0,90
VARIABLE
FACTOR CUANTITATIVO
FACTOR CUALITATIVO
Es decir, se trata de cualificar cuál de éstas 3 posiciones del
terreno tienen mayor relevancia.
DETERMINANTE
DETERMINANTE

92
1,00
1,05
1,10
1,20
0,95
0,90
0,85
0,80
1,80
0,20
PREMIO
CASTIGO
1,15
BIENES
COMPARABLES
BIENES
COMPARABLES
BIENES NO
COMPARABLES
BIENES NO
COMPARABLES
NOTA: La utilización de estos factores y de sus rangos pueden variar de acuerdo
a la apreciación, es decir, al CRITERIO del PERITO AVALUADOR y del entorno
en donde se ubica el inmueble.
FACTOR
RANGO

93
RANGOS
RANGOS POR FACTOR: “UBICACIÓN”
RANGOS POR FACTOR: “CONSERVACIÓN”
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
FACTOR
%
Bueno 1,00 0
Regular 0,80 -20
Malo 0,60 -40
Pésimo 0,40 -60
Demolición 0,10 -90
Normalmente en PREMIACIONES se aplican desde 1,05 hasta 1,20 y
en CASTIGOS se aplican desde 0,95 hasta 0,80
UBICACIÓN FACTOR
%
Excelente 1,20 20
Bueno 1,00 0
Malo 0,80 -20

94
Es la técnica avaluatoria que busca establecer el
valor de un bien a partir del estudio de las ofertas
de bienes semejantes y comparables al del bien en
estudio.
Tales ofertas deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar al mejor valor.
Para que este método tenga validez y sea coherente
con el mercado se requiere la
HOMOGENEIZACIÓN a través de variables.
Con este método podemos llegar al:
VALOR RAZONABLE / USO / COMERCIAL.
MÉTODO 1 - COMPARATIVO
Muy probablemente cada uno de los datos investigados requiera la aplicación de
varios de los factores enunciados. Este debe ser un procedimiento cuidadoso,
pues el éxito de este método descansa precisamente en el buen tratamiento de
estos datos a través de la homogeneización. Al inmueble investigado puede ser
necesario aplicarle uno o varios de los factores aquí analizados. Entonces se
multiplica el valor que se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los
factores encontrados con el fin de obtener el valor homogenizado.

95
No existe un BANCO DE DATOS en el que se
registre los valores de la tierra en todo el territorio
ecuatoriano.
Alguna Institución debería tomar la iniciativa.
Existe únicamente información MUNICIPAL “en
ciertas ciudades, misma que no es una fuente
confiable del valor.
Por consiguiente cada avaluador debe
INVESTIGAR, HOMOLOGAR y CALCULAR el
valor de cada terreno así estén en el mismo sector.

96
 Internet. (Anuncios en portales inmobiliarios).
 Medios impresos. (Periódicos y revistas).
 Constructoras e Inmobiliarias.
 Propiedades de venta en el entorno.
 Avalúos anteriores.
 Transacciones reales de compra y venta, en Notarias (de difícil acceso)
 Avalúo municipal. (no confiable, ya que solo es para el cálculo de impuestos)
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Existen varias fuentes que nos dan referencias sobre el valor de un
terreno y/o de una construcción:

97
INTERNET
https://ecuador.vive1.com/#/
http://ecuador.inmobilia.com/
https://www.plusvalia.com/
http://tucasaecuador.com/
https://www.olx.com.ec/
Valores confiable en proyectos.
Valores confiables en proyectos
Valores mas confiables en mandato que otros portales.

98
MEDIOS IMPRESOS
PERIÓDICOS REVISTAS

99
CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
CONSTRUCTORAS
INMOBILIARIAS

100
PROPIEDADES DE VENTA EN EL ENTORNO

101
CONSIDERACIONES
• La investigación de mercado se aplica a terrenos
vacíos y construcciones en propiedad horizontal
(condominios), no aplica en construcciones
individuales.
• Podemos combinar referenciales de diversas fuentes
(internet, medios impresos, constructoras, etc).
• El mínimo recomendado es 4 referencias.
• Mientras mas grande sea la muestra, se deberá tener
cuidado de elegir las referencias idóneas,
básicamente no depende de la cantidad, sino de la
calidad de los mismos.
• A la hora de investigar referenciales de construcción se debe tener el cuidado que unas pueden
ser nuevas (proyectos) y o tras referencias pueden ser usadas (mandatos) ese tipo de referencias
no se debe mezclar.
• Para el caso de referenciales nuevos, debemos hacer el análisis de homologación respectivo y
posteriormente aplicar una depreciación.
• En cambio, con el estudio de referenciales a usados NO se amerita una depreciación, se sobre
entiende que los valores a usados ya están depreciados.
• El único caso donde consideramos el valor del terreno en Propiedad Horizontal será en casas
independientes, en el resto de propiedades, el valor de la tierra se considera intrínseco, es decir,
incluido.
• Si trabajamos con referenciales con valor a nuevo (proyecto) todos deben ser a nuevo y viceversa.
si es con usados (mandato), todos deben ser usados.

102
De la investigación de mercado siempre se debe obtener:
• La FUENTE de donde se obtuvo la referencia.
• El CONTACTO Y TELEFONO de la persona que
publicó la referencia.
• El PRECIO REFERENCIAL total y unitario ($/m2).
• Las ÁREAS del terreno o la construcción
(dimensiones).
Se recomienda que la investigación de
mercado siempre sea en la misma calle o
avenida donde se encuentra nuestro
inmueble en estudio, máximo 1 Km a la
redonda.
Si el referencial se encuentra a un
distancia mayor a 1 Km, este debe estar
en una zona de características similares.
Una propiedad ubicada en Av. principal
tendrá valores diferentes a una que se
encuentra ubicada en calle transversal.
En ocasiones en necesario investigar
características adicionales del inmueble.
Ideal 1 Km. a la redonda

103
CONSTRUCCIONES EN REGIMEN DE
APARTAMENTO
EDIFICIO RESIDENCIAL
CENTRO FINANCIERO
OFICINA
LOCAL CENTRO COMERCIAL

104
La normativa de avalúos emitida por la Superintendencia de Bancos indica que la investigación
de mercado debe tener MÍNIMO 4 referencias mientras que en otros países se exige un MÍNIMO de
15 referencias, esta diferencia es debido al tamaño de mercado.
REFERENCIAL
01
https://www.plusvalia.com/propiedades/terrenos-con-cerramiento-por-la-via-del-
oleoducto-55904047.html
CONTACTO = Juan Carlos Suarez / 0992696392 / 0992696392
https://www.google.com/maps/dir/Via+del+Oleoducto,+Quito+170139/-0.263979,-78.559127/@-0.275484,-
78.5399835,13z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d5987f9340a08d:0xf8842ca0b325082d!2m2!1d-78.518749!2d-
0.2923988!1m0?hl=es
Costo: U.S.D. 28.000,00; Área terreno: 200 m2; Costo m2: U.S.D. 140,00; Distancia: 9,2 Km.
REFERENCIAL
02
https://www.plusvalia.com/propiedades/vendo-terreno-chillogallo-esquinero-53648139.html
CONTACTO: V&M HOME INMOBILIARIA / 022966200 / 0983161647
https://www.google.com/maps/dir/Chillogallo,+Quito/-0.263979,-78.559127/@-0.2747511,-
78.5635392,14z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d59f4df71a13f5:0xb8191d0e0ab6ebd5!2m2!1d-78.5701248!2d-
0.2858578!1m0?hl=es
Costo: U.S.D. 33.000; Área terreno: 230 m2; Costo m2: U.S.D. 143,47; Distancia: 4,4 Km.
EJEMPLO DE REFERENCIALES: TERRENOS

105
https://quito.olx.com.ec/parqueadero-de-venta-en-el-sector-la-carolina-quito-torre-cantabria-iid-997745142
PARQUEADEROS
https://quito.olx.com.ec/exclusivo-parqueadero-cubierto-en-subsuelo-edificio-torres-medicas-
metropolitano-iid-965243679
BAJO PRECIO!!! Paqueadero ubicado en el subsuelo del edificio de consultorios médicos del Hospital Metropolitano,
12 m2 aprox, accesos con puertas automáticas y control remoto, buena ubicación, cerca de ascensores,
completamente iluminado, sensores de movimiento, sistema contra incendios, totalmente señalizado, edificio como
nuevo.
https://quito.olx.com.ec/vendo-parqueadero-garaje-cerca-a-h-axxis-iid-1024048622
EJEMPLO DE REFERENCIALES: PARQUEADEROS
PARQUEADEROS
https://quito.olx.com.ec/exclusivo-parqueadero-cubierto-en-subsuelo-edificio-torres-medicas-
metropolitano-iid-965243679
BAJO PRECIO!!! Paqueadero ubicado en el subsuelo del edificio de consultorios médicos del Hospital Metropolitano,
12 m2 aprox, accesos con puertas automáticas y control remoto, buena ubicación, cerca de ascensores,
completamente iluminado, sensores de movimiento, sistema contra incendios, totalmente señalizado, edificio como
nuevo.
https://quito.olx.com.ec/vendo-parqueadero-garaje-cerca-a-h-axxis-iid-1024048622
Parqueadero en subsuelo
Parqueadero en subsuelo
Parqueadero abierto
Parqueadero con cubierta
Hay que tener en cuenta que siempre es más importante la calidad de la
información, antes que la cantidad de la misma.

106
REGULACIÓN DEL ESPACIO
DE PARQUEADERO
ACCESIBILIDAD DE LAS PERSONAS AL MEDIO FÍSICO.
ESTACIONAMIENTOS.
(NORMA: NTE INEN 2248 – 2016)
Altura: 2,20 m (de ser el caso)
Área total: 12,00 m2
Altura: 2,60 m (de ser el caso)
Área total: 12,96 m2
VEHÍCULOS PEQUEÑOS VEHÍCULOS GRANDES
2,40 m
2,40 m 2,40 m
5,40
m
5,00
m

107
CUADRO DE HOMOLOGACIÓN
INMUEBLE
INSPECCIO-
NADO
UBICACIÓN VALOR TOTAL m2.
VALOR
PROMEDIO
(m2)
PROPORCIÓN CON
EL INMUEBLE
INSPECCIONADO
f. TAMAÑO UBICACIÓN
f.
UBICACIÓN
RELIEVE f. RELIEVE
VALOR
PROMEDIO
CORREGIDO
(x) Yaruquí N/A 5.170,41 N/A N/A 1,00 N/A 1,00 N/A N/A N/A
MUESTRAS
(Y)
UBICACIÓN VALOR TOTAL m2.
VALOR
PROMEDIO
(m2)
PROPORCIÓN CON
EL INMUEBLE
INSPECCIONADO
f. TAMAÑO UBICACIÓN
f.
UBICACIÓN
RELIEVE f. RELIEVE
VALOR
PROMEDIO
CORREGIDO
Y1 Yaruquí 195.000,00 4.450,00 43,82 1,2 0,90 Igual 1,00 REGULAR 1,00 39,44
Y3 Yaruquí 219.000,00 4.777,00 45,84 1,1 0,90 Igual 1,00 IRREGULAR 0,90 37,13
Y5 Yaruquí 225.000,00 4.762,00 47,25 1,1 0,90 Igual 1,00 IRREGULAR 0,90 38,27
43,96 40,08
VARIABLE FACTOR VARIABLE FACTOR VARIABLE FACTOR
(Y) < 1,0 1,10 FAVORABLE 0,90 REGULAR 1,00
(Y) = 1,0 1,00 IGUAL 1,00 IRREGULAR 0,90
(Y) > 1,0 0,90 DESFAVORABLE 1,10
PROMEDIO DEL MERCADO:
I
CUADRO COMPARATIVO - HOMOLOGACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO
PROMEDIO HOMOLOGADO:
NO APLICA
Factores aplicados para la Homologación de Valores
NOTA: "(X)" es el inmueble inspeccionado, "(Y)" los inmuebles
investigados; las variables se las califica en relación al
inmueble tipo (X)
TAMAÑO UBICACIÓN RELIEVE
40,08

Mientras mas grande sea un terreno, menor será su valor unitario.
ANÁLISIS DE HOMOLOGACIÓN PARA PROPIEDAD INDIVIDUAL
108
1.000
m2
10.000
m2
Y
X
USD/m2 =$100
1.000
m2
Y
10.000
m2
X
HOMOLOGAR
PREMIANDO
HOMOLOGAR
CASTIGANDO
f > 1= (1,05 - 1,10 - 1,15; 1,20)
f < 1= (0,95 - 0,90 - 0,85 - 0,80)
Mientras mas pequeño sea un terreno, mayor será su valor unitario.
USD/m2 =$80
USD/m2 =$80 USD/m2 =$100
VARIABLE TAMAÑO X= f(Y) o (Y vs X)

109
X
3 km
1 km
Y3
Y1
Y2
2 km
Y= FAVORABLE
X= DESFAVORABLE
3 km
1 km
Y3
2 km
Y2
Y1
Y= DESFAVORABLE
X= FAVORABLE
• HOMOLOGAR CON
f. PREMIO
• HOMOLOGAR CON
f. CASTIGO
X
(0,95 - 0,90 - 0,85 - 0,80)
(1,05 - 1,10 – 1,15;,1,20)
De zona mala a buena.
De zona buena a mala.
VARIABLE UBICACIÓN X= f(Y) o (Y vs X)

110
SUPERIOR
INFERIOR
X
Y1 – Y2 –
Y3
INFERIOR
SUPERIOR
X
Y1 – Y2 –
Y3
VARIABLES
• RELIEVE. (Plano o en pendiente)
• SEGURIDAD. (que tan seguro es)
• SERVICIOS PÚBLICOS. (disponibilidad)
• ETC.
Homologar con
f . CASTIGO 0,90 – 0,80
Homologar con
f . PREMIO 1,10 – 1,20
Las variables genéricas están sujetas a las circunstancias particulares del
inmueble y criterio del al avaluador.
VARIABLES
• RELIEVE. (Plano o en pendiente)
• SEGURIDAD. (que tan seguro es)
• SERVICIOS PÚBLICOS. (disponibilidad)
• ETC.
VARIABLE GENÉRICA X= f(Y) o (Y vs X)

EJEMPLOS PARA APLICACIÓN DE FACTORES
111
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = Á𝑟𝑒𝑎 ú𝑡𝑖𝑙 ∗ 𝑓1 ∗ 𝑓2 ∗ 𝑓3
Área del terreno: 5.170,41 m2.
Afectación aproximada: 0,0 m2.
Area útil del terreno: 5.170,41 m2.
Promedio Homologado.-
Yaruquí: 40,08 U.S.D. (*)
f1: Factor ubicación: 1,00 f.
Suman: 40,08 U.S.D.
f2: Factor edificado: 1,00 f.
Suman: 40,08 U.S.D.
f3: Factor individual de lote: 0,80 f.
Costo promedio m2: 32,06 U.S.D.
VALOR DEL TERRENO: 165.780,92 U.S.D.
f1: Se comparo con terrenos de similares caracteristicas.
f2: Terreno sin construcción.
f3: Frente vs Fondo.
i
VALOR INDIVIDUAL DEL TERRENO
MÉTODO COMPARATIVO
(*) Dato tomado del cuadro de Homologación.
Telf:
266-2525
Cel:
099-2500-763
E-mail:
avaltec@ads.com.ec
Dir:
Francisco
Ballesteros
Oe2-411
y
Av.
Jipijapa
Quito
-
Ecuador.

112
Consiste en la elaboración de presupuestos
rápidos para obtener el costo de reposición
a nuevo.
Los costos de reposición son obtenidos de
la revista emitida por la Cámara de la
Construcción de Quito (CAMICON)
mismos que son utilizados a nivel nacional;
con este método obtenemos el VALOR DE
REPOSICIÓN / COSTO / A NUEVO.
Luego se puede llegar al VALOR
RAZONABLE, es decir, el costo a usado,
aplicando la respectiva depreciación.
MÉTODO 2 - COSTO
En general se aplica a las construcciones, obras de infraestructura,
mejoras y adiciones.
FUENTE: https://www.camicon.ec/

113
VALOR DE REPOSICIÓN POR ITEM (COMPUTO MÉTRICO)
Es el método más preciso aunque complejo, a esta característica también se le afirma
como “exagerada”, pues se trata de medir todos los componentes que intervienen en
la construcción de un inmueble.
Es entendible inferir que este valor afectará de manera positiva o negativa,
dependiendo del estado de conservación y antigüedad; existen programas especiales
que catalogan todos los ítems que pueden actuar en una construcción.
VALOR DE REPOSICIÓN POR M2 (SIMPLIFICADO). –
A diferencia del anterior es muy sencillo y practico; es el que más se utiliza en la
actividad valuatoria.
Fundamentalmente se trata de medir todos aquellos rubros que intervienen en la
construcción, los cuales deben ser definidos a cabalidad, a través de las
investigaciones directas e indirectas, con las cuales se puede estimar el precio por
metro cuadrado de construcción.
En esta técnica de valoración es trascendental estar constantemente actualizado a
través de revistas especializadas en materia inmobiliaria y en el sector de la
construcción.

114
VALOR DE REPOSICIÓN POR ITEM
Cómputo Métrico

115
Tabla elaborada por ADS-AVALTEC, en base al costo m2 de construcción económica.
CUADRO # 1
COSTO DIRECTO
m2 DE CONSTRUCCIÓN CUBIERTA
No.
TIPO DE
ACABADO
f f BODEGA f VIVIENDA f OFICINA f
LOCAL
COMERCIAL
1 Popular: 0,50
0,75
$124,13
1,00
$165,50
1,25
$206,88
1,50
$248,25
2 Económico: 1,00 $248,25 $331,00 $413,75 $496,50
3 Medio: 2,00 $496,50 $662,00 $827,50 $993,00
4 Primera: 3,00 $744,75 $993,00 $1.241,25 $1.489,50
5 Lujo: 4,00 $993,00 $1.324,00 $1.655,00 $1.986,00
Tabla realizada en base al COSTO DIRECTO m2
$331,00
de la revista de la Cámara de la Industria de la Construcción
CAMICON (DICIEMBRE 2019)
VALOR DE REPOSICIÓN POR METRO CUADRADO
Simplificado

116
CUADRO # 2
Costos incluyen: el valor del TERRENO y los COSTOS INDIRECTOS,
sirven para calcular construcciones en propiedad horizontal con valor a NUEVAS.
COSTO DIRECTO E INDIRECTO
m2 DE CONSTRUCCIÓN CUBIERTA
No.
TIPO DE
ACABADO
f VIVIENDA f OFICINA f
LOCAL
COMERCIAL
1 Popular: 0,20 $394,00
1,2
$472,80
1,2
$567,36
2 Económico: 0,25 $492,50 $591,00 $709,20
3 Medio: 0,50 $985,00 $1.182,00 $1.418,40
4 Primera: 1,00 $1.970,00 $2.364,00 $2.836,80
5 Lujo: 1,25 $2.462,50 $2.955,00 $3.546,00
TABLA REALIZADA EN BASE A ESTUDIO DE MERCADO EN LA
$1.970,00
AV. REPUBLICA DEL SALVADOR A AGOSTO 2020
Para construcciones en condominios se puede sustituir el estudio de mercado
por ésta tabla, siempre que no existan referencias adecuadas.

117
COSTOS DIRECTOS
Son todos los gastos que estén directamente relacionados con el
proyecto, es la parte más cuantiosa en los precios unitarios y por
consiguiente del presupuesto de obra.
COSTOS DIRECTOS
MATERIALES MANO DE OBRA
MAQUINARIA Y
EQUIPO
Los costos directos se detallan en el presupuesto de obra, donde se dan a
conocer el listado de rubros, tabla de cantidades, precios unitarios y
presupuesto final.
A este presupuesto se le debe sumar: dotación de servicios básicos al
proyecto que pueden incluir: alcantarillado sanitario y pluvial, líneas de
agua potable, de gas y conexión eléctrico a la red nacional o local,
pavimento o adoquinado de las calles aledañas, bordillos, cunetas,
aceras, etc.

118
PRESUPUESTO DE OBRA
De forma global el presupuesto de obra detalla los siguiente rubros:
• Cerramiento de la obra, construcción de
bodegas y oficinas
Obras preliminares
• Limpieza del terreno, replanteo, nivelación,
excavaciones, rellenos demoliciones etc.
Movimiento de tierras
• Hormigón en cimentación, columnas, vigas,
losas, muros etc.
Hormigones
• Acero según el diámetro necesario a colocar
en columnas , vigas, muros, losas, etc.
Aceros de refuerzo
• En caso de estructuras metálicas pueden ser
acero: A36, A50, etc.
Acero estructural
• Paredes de bloque de hormigón o ladrillo,
paneles, enlucidos, alisados, etc.
Albañilería
• Instalaciones de agua potable fría y/o
caliente, ventilación, desagües, eléctricas, etc.
Instalaciones
• Colocación de pisos, puertas, ventanas, techo
falso, pintura, etc.
Acabados

119
COSTOS INDIRECTOS
Son los gastos generales que permiten la ejecución de los trabajos que se
relacionan al proyecto de obra civil. Los costos indirectos engloban: gastos de
administración, dirección técnica, organización, vigilancia, transporte de
maquinarias, inversión publicitaria, etc.
A estos costos también se suman los siguientes gastos:
• Honorarios de profesionales ajenos al proyecto.
• Pago de facturas por servicios básicos en el sitio de proyecto.
• Artículos de consumo: combustibles, repuestos, etc.
• Gastos de oficina: papelería, materiales de limpieza y aseo.
• Pólizas de seguro e imprevistos.
• Transporte del personal técnico etc.

120
FACTORES DE INCIDENCIA EN LOS COSTOS INDIRECTOS
PARA CONSTRUCCIÓN
CON PROFESIONALES
POPULAR ECONÓMICO MEDIO PRIMERA LUJO
LOCAL 1,20 1,22 1,25 1,28 1,30
OFICINA 1,18 1,20 1,22 1,25 1,28
VIVIENDA 1,15 1,18 1,20 1,22 1,25
BODEGAS 1,10 1,15 1,18 1,20 1,22
TERRENO 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05
0,025 0,075
SIN PROFESIONALES
LOCAL 1,05 1,08 1,10 1,13 1,15
OFICINA 1,04 1,06 1,08 1,09 1,11
VIVIENDA 1,03 1,04 1,05 1,06 1,08
BODEGAS 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04
TERRENO 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
CUADRO # 3

121
ETAPAS EN UNA CONSTRUCCIÓN
OBRA NEGRA
Fase en la que se adapta el terreno para la construcción de la edificación o
vivienda hasta llegar a nivel de la losa y cubierta, para proteger en parte la
integridad de las personas encargadas en desarrollar la construcción
Durante esta fase se realizan:
1. Movimiento de tierras.
2. Replanteo y nivelación.
3. Armado y fundición de
cimentaciones y contrapisos.
4. Armado y fundición de
columnas vigas.
5. Armado y fundición de losas y
cubiertas.
6. Instalaciones hidrosanitarias.

122
OBRA GRIS
Fase que comprende la adecuación del cableado y las conexiones de gas,
energía, acueducto y aire acondicionado, entre otras. En ésta también se
incluyen la colocación de mamposterías y alisado de superficies, nivelación de
pisos, haciendo más visible la forma final de la edificación
1. Colocación de bloques o
ladrillos (mamposterías)
2. Instalaciones eléctricas
3. Instalaciones electrónicas y
mecánicas.
4. Alisado de pisos, paredes y
techos.
5. Colocación de dinteles para
puertas y ventanas.

123
OBRA BLANCA
Fase donde se ejecuta el trabajo de acabados y detalles finales. Comprende el
estuco, pintura y adecuación del lugar, es decir, se instalan los servicios y se
culminan los acabados
1. Instalación de baterías
sanitarias
2. Colocación de puertas y
ventanas
3. Estucado y pintado de paredes
y techos
4. Colocación de pisos.
5. Instalaciones de muebles
empotrables en cocina, baños y
habitaciones
6. Acabados exteriores.
7. Adecuación de áreas verdes

124
PORCENTAJES DE AVANCE DE OBRA
FASE DE
LA OBRA
NEGRA 10 % 15 % 20 % 25 % 15 %
GRIS 70 % 50 % 30 % 10 % 5 %
BLANCA 20 % 35 % 50 % 65 % 80 %
SUMAN 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

125
VIDA ÚTIL.- Período durante el cual se espera utilizar un inmueble
teniendo en cuenta óptimos niveles de mantenimiento. La estimación de
la vida útil de un inmueble es cuestión de criterio, basado en la
experiencia del Perito Avaluador y al tipo de uso que se le dé al
inmueble. Al final de la vida útil se espera la necesidad de
REPARACIONES IMPORTANTES en los varios sistemas.
VIDA TRANSCURRIDA, EDAD, AÑOS DE USO.- Años
transcurridos desde la fecha de construcción hasta la fecha de corte del
informe.
VIDA FUTURA.- Años faltantes para el cumplimiento de la vida útil.
Vida útil – Años de uso = Vida futura
60 – 20 = 40
LA VIDA ÚTIL DE UNA CONSTRUCCIÓN

126
La participación de profesionales en un proyecto, aumentará la vida útil del
mismo, ya que estos aplicarán conocimientos teóricos y experimentales en favor
del mismo; además de ello, siempre existen nuevas tecnologías que son aplicadas
a todos los sistemas de construcción que ayudan a prolongar la vida útil del
inmueble.
VIDA ÚTIL DE UNA CONSTRUCCIÓN SEGÚN
EL SISTEMA CONSTRUCTIVO Y LA INCLUSIÓN DE
PROFESIONALES
TIPO DE
ESTRUCTURA
Tipo de
Construcción
Vida Útil con
Profesionales
Vida Útil Mixto
Vida Útil sin
Profesionales.
Hormigón armado
Edificio 70 años -- --
Casa 60 años 50 años 40 años
Metálica
Edificio 60 años -- --
Casa 50 años 40 años 30 años
Metálica Galpón 40 años 30 años 20 años
Madera Casa 20 años 15 años 10 años.
Adobe Casa 25 años - 8 años

127
Construcción con profesionales: Se refiere a un proyecto en
el que en su diseño, planificación, construcción, hasta su
posterior mantenimiento y/o remodelación, fue dirigido y
gestionado por ingenieros y/o arquitectos, además el proyecto en
su ejecución contó con personal técnicamente capacitado.
Construcción sin profesionales: Se refiere a un proyecto en
el que directamente se pasa a la ejecución de la construcción en
el que se utiliza únicamente la experticia de un maestro mayor
y/o el albañil o únicamente un obrero de la construcción para
desarrollarlo.
Construcción mixta: Se refiere a un proyecto en el que
después de su fase de diseño y planificación no se utilizó
personal técnico para su ejecución o posterior mantenimiento y
remodelación.

128
LA DEPRECIACIÓN
Disminución del valor de un bien, ya sea con
relación al que antes tenía o comparándolo con
otros de su clase.
Así, la depreciación de una edificación es
la pérdida de valor que ha experimentado, la
cual se inicia una vez terminada la construcción
y se continúa a lo largo de su vida útil.

129
CAUSAS DE LA DEPRECIACIÓN
Existen dos tipos de depreciación en los inmuebles:
1.- Depreciación en las obras construidas, en donde la pérdida
de valor conjuga factores de la edad y el estado de conservación
de la obras, es decir, deterioro físico por uso diario y medio
ambiente así como también cuando están deshabitadas se
deprecian debido a la falta de mantenimiento o desuso.
2.- Depreciación de mercado o depreciación comercial, esta se
compone de elementos como los niveles de obsolescencia del
suelo, afectaciones del entorno y proyecciones de
Reglamentación Urbana.

130
LA DEPRECIACIÓN EN TERRENOS
Como es bien sabido los terrenos no son sujetos de depreciación, por
consiguiente su VALOR DE REPOSICIÓN y su VALOR
RAZONABLE siempre serán iguales, no así su VALOR DE
REALIZACIÓN al cual ya se le está aplicando un descuento comercial.
Si bien es cierto que un terreno nunca se deprecia, en ciertos casos se
puede ver afectado su valor por estar ubicado en zonas de riesgo:
sísmico, inundaciones, deslaves, quebradas o riscos, desniveles, suelos
no aptos para la construcción, entre otros.

131
TIPOS DE DEPRECIACIÓN
■ Contable.- (Contador Público) Utilizada por las empresas para
depreciar los activos en los libros de contabilidad, para saber en que
momento han cumplido su vida útil y desincorporarlos de los libros o
revalorizarlos de acuerdo a las políticas contables.
■ Tasativa o de avaluó.- (Perito Avaluador) utilizada en la elaboración
de informes de avalúo, debido a que toman en consideración el valor a
nuevo o usado y no el inicial o de compra (factura), además de considerar
los factores como: años de uso, vida útil, Estado de Conservación y el
Estado de Mantenimiento.

132
MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN
1.- Método de la línea recta (de uso contable).
2.- Método de Fitto y Corvini. (de uso avaluatorio)
ANTECEDENTE: El método de depreciación de Fitto y Corvini “utilizado
internacionalmente” fue creado por dos personajes de nombre Raúl E. Fitte y
Ángel C. Cervini, los cuales realizaron en Buenos Aires, Argentina, el 25 de
enero del año 1939, las normas para las tasaciones que oficializaba el Centro
A. de Ingenieros a través de su presidente en ese momento Guillermo
Senillosa, y solo se publica con la autorización del presidente del Banco
Hipotecario Nacional porque la gran parte de las conclusiones estadísticas se
basan las consultas que Fitte realizó a los archivos de ventas del Banco
Hipotecario.
NOTA: existen otros métodos de depreciación que son poco utilizados.

133
1 – METODO DE LINEA RECTA
La depreciación en línea recta es uno de los métodos de depreciación más
utilizados, principalmente por su sencillez y por la facilidad de implementación,
pues sólo requiere de una simple operación aritmética.
La depreciación en línea recta supone una depreciación constante, una alícuota
periódica de depreciación invariable en función de la vida útil del activo objeto
de depreciación.
En este método de depreciación se supone que el activo sufre un desgaste
constante con el paso del tiempo, lo que no siempre se ajusta a la realidad, toda
vez que hay activos que en la medida en que se utilizan, el nivel de desgaste se
incrementa, es creciente.
VIDA
UTIL
VALOR
EJEMPLO.- VALOR DEL ACTIVO:
$100.000
VIDA ÚTIL DEL ACTIVO:
60 años
DEPRECIACIÓN ANUAL:
$100.000/60 = $1.666,66
DEPRECIACIÓN TOTAL al final de la vida útil:
$100,000
VALOR DEL ACTIVO al final de la vida útil:
$0

134
2.- MÉTODO DE FITTO Y CORVINI
VIDA FUTURA: 20 AÑOS
VIDA UTIL: 60 AÑOS
% DEP.=
𝐸𝐷𝐴𝐷
𝑉𝐼𝐷𝐴 Ú𝑇𝐼𝐿
∗ 100
40
60
= 67 % 𝐷𝐸 𝑉𝐼𝐷𝐴
(IR A LA TABLA DE FITTO Y CORVINI)
A PORCENTAJE (%)
El método de depreciación de FITTO Y CORVINI combinan las
depreciaciones de ROSS Y HEIDECKE, tanto por edad como por estado de
conservación y nos evitan los cálculos matemáticos. Es muy importante
destacar que las tablas no presentan la edad, sino edad en porcentaje de vida.
EDAD: 40 AÑOS

135
CRITERIO DE
PONDERACIÓN:
1,0 = NUEVO
1,5 = EXCELENTE
2,0 = MUY BUENO
2,5 = BUENO
3,0 = REGULAR
3,5 = MALO
4,0 = MUY MALO
4,5 = PÉSIMO
5,0 = POR DEMOLER
TABLAS DE DEPRECICIÓN – FITTO Y CORVINI
VALOR RAZONABLE

136
CRITERIO DE
PONDERACIÓN:
1,0 = NUEVO
1,5 = EXCELENTE
2,0 = MUY BUENO
2,5 = BUENO
3,0 = REGULAR
3,5 = MALO
4,0 = MUY MALO
4,5 = PÉSIMO
5,0 = POR DEMOLER

137
CRITERIO DE
PONDERACIÓN:
1,0 = NUEVO
1,5 = EXCELENTE
2,0 = MUY BUENO
2,5 = BUENO
3,0 = REGULAR
3,5 = MALO
4,0 = MUY MALO
4,5 = PÉSIMO
5,0 = POR DEMOLER

138
EJERCICIOS PRÁCTICOS
TABLA DE DEPRECIACIÓN DE “FITTO Y CORVINI”.
EDAD % DE LA
VIDA:
E.C. N E MB B R M MM P XD
f 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
%
EDAD % DE LA
VIDA:
E.C. N E MB B R M MM P XD
f 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
%

139
FORMATO DE VALORACIÓN EN
“CONSTRUCCIONES”
DESCRIPCIÓN
NIVEL
ÁREA DE
CONSTRUCCIÓN
$ V. UNITARIO
REPOSICIÓN
% AVANCE
DE OBRA
% Costo
Indirecto
$ Costo
Indirecto
V. UNITARIO
AJUSTADO
Edad en años Vida util en años
Vivienda 138,86 $ 455,00 100,00% 10,00% $45,50 $ 500,50 42 60
Bodega 20,14 $ 227,50 100,00% 5,00% $11,38 $ 238,88 1 40
TOTAL 159,00
Patios 55,00 $ 20,00 100,00% 10,00% $2,00 $ 22,00 42 50
Cerramiento 74,00 $ 30,00 100,00% 5,00% $1,50 $ 31,50 42 50
DESCRIPCIÓN
NIVEL
EDAD % DE LA
VIDA
Estado de
Conservación
f. ESTADO DE
CONSERVACIÓN
% DEP.
Fitto Corvini
% SIN DEP.
VALOR DE
REPOSICIÓN
Depreciación
VALOR
RAZONABLE
Vivienda 70,00% Bueno 2,5 62,78% 37,22% 69.499,43 $ 43.631,74 $ 25.867,69
Bodega 2,50% Bueno 2,5 9,51% 90,49% 4.810,94 $ 457,52 $ 4.353,42
Patios 84,00% Bueno 2,5 79,12% 20,88% 1.210,00 $ 957,35 $ 252,65
Cerramiento 84,00% Bueno 2,5 79,12% 20,88% 2.331,00 $ 1.844,29 $ 486,71
TOTAL 77.851,37 $ 46.890,90 $ 30.960,47
CÁLCULO DE LOS VALORES - CONSTRUCCIONES - AV 3203
i

140
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖𝑜𝑛 = 𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 ∗ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜
𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖ó𝑛 ∗ % 𝐷𝐸𝑃. 𝐹𝑖𝑡𝑡𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑣𝑖𝑛𝑖
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑟𝑎𝑧𝑜𝑛𝑎𝑏𝑙𝑒 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖ó𝑛 − 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛

141
En zonas activas de mercado y de mediana demanda y durante periodos de
auge inmobiliario este factor es superior a 1 y generalmente se sitúa entre 1,1
y 1,2.
En zonas muy activas de mercado y altamente demandada y durante periodos
de bonanza inmobiliaria pueden llegar a situarse entre 1,3 y 1,4
En zonas de lento crecimiento construcción, donde la demanda es poco activa,
el factor puede ser negativo, es decir, entre 0,8 y 0,9.
En épocas de crisis inmobiliaria o en zonas de baja demanda en las ciertas
zonas, dicho factor puede llegar a 0,7 y hasta 0,6
RANGOS DEL FACTOR COMERCIAL - FINANCIERO
Condición
de
Mercado
Oferta
Vs.
Demanda
Factor
Bonanza Alta O > D 1,9
Auge Media O > D 1,2
Normal Normal O = D 1,0
Baja Baja O < D 0,8
Crisis Escasa O < D 0,6

142
DESCUENTOS
Posteriormente, con la llegada del (Covid19) esta crisis se incrementó en un 19,50%
debido a:
4) Impagos en los arriendos
5) Consecuente caída de los arriendos
6) Caída de los precios de los inmuebles, debido a los puntos 4 y 5.
7) Por mal manejo de la crisis sanitaria se elevó el riesgo país.
Por lo antes mencionado, actualmente (inicios del 2021) se aplica un descuento total
del 25,80 %
Excepciones. -
Ciertas zonas “comerciales” fueron poco afectadas, otras nada afectadas y otras
fueron favorecidas por el tema de la pandemia, tales como: farmacias, centros de
abastecimiento, campos santos, entre otros. En este tipo de inmuebles no amerita el
descuento del 19,50%
Antes de la Pandemia (marzo de 2020) en Ecuador, se aplicaba un 6,30 % de
descuento al valor de reposición depreciado para obtener así el Valor Razonable,
dicho descuento obedecía a las siguientes razones:
1) Sobreoferta inmobiliaria.
2) Deflación macroeconómica y
3) Falta de liquidez en el mercado.

143
REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD INDIVIDUAL
En la Inspección se debe verificar las medidas con lo establecido
en la documentación municipal.
TERRENO = 861,18 m2 (documentación municipal)
CONSTRUCCIÓN = 997,60 m2 (documentación municipal)

144
REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Un inmueble en propiedad Horizontal (apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, bodegas, etc)
no suele requerir una comprobación de medición.
En casos como estos, se utiliza las áreas establecidas en la documentación municipal.
TERRENO = 3.973,00 m2 (terreno madre) x 3,81 % (alícuota) = 151,37 m2
CONSTRUCCIÓN = 186,15 m2 (construcción cubierta) + 36,40 m2 (construcción abierta)

145
REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD EN DERECHOS Y ACCIONES
Un inmueble en derechos y acciones (apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, bodegas, etc)
de ser necesario se realizará el levantamiento planimétrico.
TERRENO = 255,55 m2
CONSTRUCCIÓN TOTAL = 449,20 m2

146
Para clientes institucionales, un avalúo técnico, tiene una connotación financiera,
contable o judicial, en el cual siempre se deberá utilizar el ÁREA DE TERRENO
O DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN ESCRITURAS, cuando la medición es
diferente debe acotarse dicha novedad con unas notas en el informe:
• Nota 1: que la escritura menciona un área diferente a la medición.
• Nota 2: se sugiere acercarse al municipio para regularizar el área de terreno
y/o construcción.
Es potestad de la Institución solicitante, pedir al propietario que realice o no la
actualización del área ante el Municipio competente.
AVALUÓ TÉCNICO = ÁREA SEGÚN ESCRITURAS.
AVALÚO TÉCNICO

147
Para clientes particulares, un avalúo comercial se deberá valorar el ÁREA
DEL TERRENO O CONSTRUCCIÓN SEGÚN INSPECCIÓN, cuando la
medición es diferente debe acotarse dicha novedad con unas notas en el
informe:
• Nota 1: que la escritura menciona un área diferente.
• Nota 2: se sugiere acercarse al municipio para regularizar el área de
terreno y/o construcción.
AVALUÓ COMERCIAL = ÁREA SEGÚN MEDICIÓN.
AVALÚO COMERCIAL

148
(V.RAZ.).- VALOR RAZONABLE.- Es la cantidad
económica por la cual puede ser intercambiado un
inmueble entre un comprador y un vendedor
debidamente informados en una transacción libre, “en
las condiciones actuales de uso (USADO)” en las que
se encuentra el bien inmueble al momento de la
inspección.
VALOR DE REPOSICIÓN
/ VALOR DE MERCADO
A NUEVO
VALOR RAZONABLE /
VALOR COMERCIAL
ACTUAL.
VALOR DE
REALIZACIÓN /
DE OPORTUNIDAD.
(V.REP.).- VALOR DE REPOSICIÓN.- Es el valor
A NUEVO para reproducir un bien, con similares
características al inspeccionado, es decir, aplica
únicamente en construcciones en propiedad
individual.
(V.REA.): VALOR DE REALIZACIÓN.- “Es el
monto que se espera recuperar tras la venta de un
bien inmueble de la manera más rápida posible.
DEPRECIACIÓN
25%, 20%, 15%, 10%, Porcentajes a criterio del Avaluador y
DEPENDIENDO LAS CONDICIONES COMERCIALES
Y FINANCIERAS DEL MERCADO.
DESCUENTO
VALORES TÉCNICOS
TERMINOLOGÍA (VALORES A NUEVO)

149
(V.RAZ.).- VALOR RAZANOBLE.- Es la cantidad
económica por la cual puede ser intercambiado un
inmueble entre un comprador y un vendedor
debidamente informados en una transacción libre, “en
las condiciones actuales de uso en las que se
encuentra el bien inmueble al momento de la
inspección.
VALOR COMPARABLE -
VALOR DE MERCADO
A USADO.
VALOR RAZONABLE /
VALOR COMERCIAL
ACTUAL.
VALOR DE
REALIZACIÓN /
VALOR DE
OPORTUNIDAD.
(V.COM.).- VALOR COMPARABLE.- es el valor A
USADO con el que se comparan precios observables
en el mercado activo, mismo que puede ser
investigado en el entorno o en Internet con bienes
SEMEJANTES al inspeccionado en cuanto a la edad,
tipo de acabado y estado de conservación; es decir,
aplica en construcciones en propiedad horizontal y en
terrenos.
(V.REA.): VALOR DE REALIZACIÓN.- “Es el
monto que se espera recuperar tras la venta de un
bien inmueble de la manera más rápida posible.
HOMOLOGACIÓN
25%, 20%, 15%, 10%, Porcentajes a criterio del Avaluador y
DEPENDIENDO LAS CONDICIONES COMERCIALES
Y FINANCIERAS DEL MERCADO.
DESCUENTO
VALORES TÉCNICOS
TERMINOLOGÍA (VALORES A USADO)

150
(V. PRM.),- Para venta con crédito hipotecario,
canje o pago en partes.
VALOR
COMERCIAL
MÁXIMO
VALOR
COMERCIAL
PROMEDIO
VALOR
COMERCIAL
MÍNIMO
(V. MAX.).- Para comenzar una negociación.
(V. MIN.).- Para pago de contado riguroso.
VALORES COMERCIALES

151
De reposición / al costo / a nuevo: U.S.D De remplazo / de mercado / a usado: U.S.D
Razonable / de uso / comercial /actual: U.S.D Razonable de uso / comercial / actual : U.S.D
De realización / de oportunidad / de remate: U.S.D De realización / de oportunidad / de remate: U.S.D
Razonable /de uso / comercial /actual: U.S.D Valor comercial máximo: U.S.D
Promedio: Valor comercial promedio: U.S.D
De realización / de oportunidad / de remate: U.S.D Valor comercial mínimo: U.S.D
De reposición / al costo / a nuevo: U.S.D De remplazo / de mercado / a usado: U.S.D
Razonable / de uso / comercial /actual: U.S.D Razonable de uso / comercial / actual : U.S.D
Residual / de rescate / de salvamento: U.S.D Residual / de rescate / de salvamento: U.S.D
COLORIMETRÍA DE VALORES
 VALORES TÉCNICOS:
A NUEVO A USADO
A USADO
A USADO
A NUEVO A USADO
 VALORES COMERCIALES:
 VALORES NIFF:

152
ESTUDIO DE CASOS REALES
1.- TERRENO. (sin construcciones)
2.- APARTAMENTO. (propiedad horizontal)
3.- VIVIENDA. (propiedad individual)

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