AVALUOS-RURALES-PRESENTACION 2023.pdf

AVALÚOS
RURALES
Instructor: Ing. Richard Coral

➢ El avaluador y la Ética Profesional.
➢ Factores de Influencia en un Avalúo.

ANTECEDENTES
Hacer avalúos en el Ecuador constituye una práctica requerida en
varios campos de las actividades de nuestro país.
Estimar el valor comercial de un inmueble no puede ser una actividad
realizada por cualquier persona, como si se tratara de responder a una
simple pregunta o una adivinanza, ya que es un ejercicio complejo y que
denota responsabilidad, que exige un cuidadoso trabajo por parte de
profesionales técnicos especializados, merecedores de calificarse como
Peritos Avaluadores.
Un avalúo es un procedimiento eminentemente técnico en el que
participan varios actores, entre los que se destacan: la persona o
ente que requiere el peritaje (cliente), el profesional que hace el
avalúo (Perito Avaluador) y las instituciones que hacen uso del
informe: Superintendencia de Bancos (S.B.); Superintendencia de
Compañías, Valores y Seguros (SUPERCIAS); Consejo de la
Judicatura (C.J.),Corporación financiera Nacional (C.F.N.); etc.

El requerimiento de los informes de avalúo se la puede clasificar
(deconformidad con el propósito de la avaluación en dos tipos:
• COMERCIAL (PARTICULAR). - Cuando el propósito del
avalúo se circunscribe al conocimiento del valor económico
exclusivamente para ser insertado en el ámbito del mercado
inmobiliario, es decir, comprar, vender o simplemente para
conocer su valor.
• TÉCNICO (OFICIAL). - con validez legal. - Cuando el propósito
del avalúo es:
1.- Garantizar operaciones financieras.
2.- Solucionar litigios en el campo judicial.
3.- Establecer la cuantía del patrimonio de sus
propietarios(personas naturales o empresas).

El ámbito de acción de un avalúo está determinado por las leyes
vigentes de la República del Ecuador, las cuales enmarcan los
siguientes destinos que ha de cumplir el informe de avalúo
solicitado:
• Para el mercado inmobiliario, personas o instituciones
interesadas en comprar o vender bienes inmuebles.
• Para el sistema financiero nacional con el control
de la Superintendencia de Bancos.
• Para dependencias de la función judicial en la resolución de
controversias sobre la disputa de bienes que tienen valor
económico.
• Para fines impositivos como tarea principal del catastro
encargado a las municipalidades.
• Para presentar balances o estados de la valoración de sus
activos, controlados generalmente por la Superintendencia de
Compañías.

Se espera que un PERITO pueda, gracias a su profesión, capacitación,
entrenamiento y EXPERIENCIA tener un conocimiento sobre un cierto tema que
excede el nivel de conocimiento de una persona común, de manera tal que
otros puedan confiar en la OPINIÓNo CRITERIO del individuo en forma oficial y
legal.
Un PERITO AVALUADOR es una persona con un conocimiento amplio o aptitud
en el áreaparticular del conocimiento avaluatorio.
PERITO = EXPERTO

Un PERITO o EXPERTO es una persona reconocida como una
fuente confiable en un tema, técnica o habilidad cuya capacidad
para JUZGAR o decidir en forma correcta, justa e inteligente le
confiere autoridad y estatus por sus pares o profesionales
afines (siguiente página) o por el público en una materia
específica; es decir, existen tantas clases de Peritos como
Ciencias existen.
Los PERITOS son requeridos para dar su OPINIÓN o CRITERIO
sobre su tema de especialización, aunque no siempre coinciden
en sus apreciaciones con las opiniones aceptadas sobre ciertos
temas específicos de su tema de estudio.

Profesionales afines.
- Arquitectos. - encargados del diseño de ambientes,
espaciosurbanos e interiores.
- Ing. Civiles. - encargados del diseño hidrosanitario, estructural,
hidráulico, vial, sanitario.
- Ing. Mecánicos. - encargados de ascensores, escaleras
eléctricas,sistemas de aire acondicionado, etc.
- Ing. Eléctricos. - encargados de la potencia e iluminación.
- Ing. Industriales. - encargados del manejo, gestión y optimización
de los recursos.

LA ÉTICA PROFESIONAL DE UNPERITO
AVALUADOR
Mas que los conocimientos profesionales “indispensables en las
disciplinas del saber” en un profesional de cualquier área en el
que debe predominar el espíritu de un conjunto de normas
consagradas en un Código de Ética.
Todo Avaluador y/o Perito Avaluador ha de estar por encimade
las tentaciones del favoritismo o de la parcialidad;
por ejemplo: constituye un atentado a
la ética, por parte de un Avaluador y/o
Perito Avaluador recibir una
recompensa (en cualquier forma que
ésta se exprese) condicionada a la
fijación de un valor predeterminado o
dirigido a favorecer o desfavorecer la
causa del contratante.
NOTA: una cosa es recibir un obsequio por costumbres o amabilidades desinteresadas
de quien obsequia y otra muy distinta dejarnos influir para favorecer alguna cifra.

El Perito Avaluador será considerado “habilitado” para
realizar una avaluación designada, siempre y cuando no
tenga ninguna relación con el bien a avaluar o no exista
ningún nexo familiar (hasta 3° grado de consanguinidad)
o comercial entre este profesional y el cliente quien
solicita la valoración. Inclusive, el Consejo de la
Judicatura prohíbe de igual manera valorar un bien
inmueble de una persona que se encuentre en conflictos
de intereses con el perito Avaluador.
Nada más indigno que la colusión.
“Pactar para hacer daño a terceros”
Elberto González Rubio

CARACTERÍSTICAS DE UN PERITO
1 – CONOCIMIENTOS. -
Es necesario que los aprendices a Avaluadores de Bienes
inmuebles
cuenten con los siguientes conocimientos:
Generales:
• Ofimática: Windows office, WPS office, etc.
• Dibujo asistido por computador: AutoCAD,Cype
Architecture, SketchUp,etc.
Específicos:
• Clasificación y reconocimiento de los bienes a valorarse.
• Metodología de investigación de mercado.
• Herramientas de geolocalización: Google maps, Earth,
• Sistemas constructivos y uso de suelos.

2 – HABILIDADES. -
• Contar con capacidad de juicio para la toma de
decisiones y dar solución a problemas presentados.
• Utilizar y aprovechar de manera correcta los recursos
asignados para su trabajo.
• Coordinar su propio trabajo con el de otras personas
para el logro de objetivos en común
• Presentar de forma clara y precisa los resultados
obtenidos de su trabajo.

3 – CUALIDADES. -
▪ Actuar con
ética
profesional.
▪ Adaptarse a trabajos
multidisciplinarios.
▪ Capacitarse
permanentemente.
(mínimo 1 curso al año).
▪ Tener sus
acreditaciones
actualizadas.
▪ Ser discreto, jamás
divulgar información
recabada.
(En ciertas empresas te hacen firmar un CONTRATO con
cláusula de CONFIDENCIALIDAD).

QUÉ ES AVALUAR
Lo incorrecto: Es tratar de establecer el valor de una propiedad
mediante la apreciación visual del bien, basándose únicamente
en laexperiencia.
Lo correcto: Es familiarizarse con
técnicas y procedimientos matemáticos
y estadísticos desarrollados por
profesionales de la valoración,
capacitándose permanentemente para
ejercer esta actividad con
idoneidad, siendo la forma profesional
y técnica de avaluar.

La valoración es la parte de la economía cuyo objeto es la
estimaciónde un determinado valor o varios valores, con arraigo a
unas determinadas hipótesis, con fines determinados y mediante
procesosde cálculo basados en informaciones de carácter técnico.
Es una parte de la economía: ya que los conceptos que maneja y
sus fines son netamente económicos. Se valora para determinar el
valor al cual se puede transar en un mercado activo. Se trata de
bienes económicos y como tal se debe analizar las variables
existentes.

LAS CIENCIAS MÁS RELACIONADAS CONLA VALUACIÓN
INMOBILIARIA SON:
➢ La economía. - ya que la valoración es una rama de la misma. El avaluador
debe dominar los principios fundamentales de la ciencia económica.
➢ La estadística. - se requiere que el avaluador haga uso de las
herramientas de la estadística básica.
➢ La Ingeniería. - Se precisa el estudio sobre materiales de construcción,
sistemas constructivos, etc.
➢ La Arquitectura. - Utilización de espacios, acabados e interiorismo
➢ La Jurisprudencia. - el avaluador deberá distinguir entre los criterioseconómicos
y los jurídicos para el caso de expropiaciones o avalúos para el Estado.

Tecnologías
El uso de las matemáticas y la Inferencia Estadística conlleva la
necesidad de utilizar paquetes o software modernos en el
procesamiento de datos. Los métodos de capitalización, los análisis
de regresión, la correlación entre múltiples variables, el análisis
factorial, las tablas de funciones de distribución, y los bancos de
datos, no se pueden hoy hacer sin la moderna utilización de
software especializados en computador.

Otras
Corredor de Bienes Raíces. - Un corredor de bienes raíces es una persona con
licencia para negociar y organizar transacciones inmobiliarias; es decir es el
profesional encargado de intermediar las negociaciones de compra – venta,
arrendamiento e intercambio de cualquier tipo de bienes raíces.

AVALUAR ≠ ESTIMAR UN VALOR
AVALUAR = CALCULAR EL VALOR
(Investigación + métodos)
COSTO + UTILIDAD = PRECIO
VALOR ≠ PRECIO (Mayor, Igual o Menor)
(NOTAS AL FINAL DE UN INFORME)
NOTA 1: LA VALORACIÓN ES LA PRÁCTICA DE ASIGNAR VALOR ECONÓMICO
A UN BIENO SERVICIO CON EL PROPÓSITO DE UBICARLO EN EL MERCADO
DE LA COMPRA VENTA
NOTA 2: LOS VALORES SUGERIDOS POR EL PERITO, ESTÁN BASADOS
EN EL ANÁLISIS DEL MERCADO Y EN SU EXPERIENCIA.
NOTA 3: EL PRECIO ESTARÍA SUJETO A LAS HABILIDADES DE
NEGOCIACIÓN Y DELAS OPORTUNIDADES DE NEGOCIO DE LAS PARTES,
TANTO COMPRADORES COMOVENDEDORES.

DEFINICIONES:
▪ COSTO: Se refiere a todos los gastos en que se incurre para
reponer un bien. El costo se obtiene en considerar todos los
elementos directos e indirectos que inciden en construcción
deun inmueble. Puede o no incluir utilidades, promoción y
comercialización.
▪ VALOR: Es un concepto económico que se refiere al valor que
se establece entre los bienes y servicios disponibles para
compra y aquellos que los compran y venden. Es una
cualidadde un objeto determinado que lo hace de interés para
un individuo o grupo.
▪ PRECIO: Es la cantidad que se paga por un bien. El concepto
de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía,
bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio,
el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se
vuelve un hecho histórico.

DIFERENCIAS ENTRE:
▪ COSTO: Es el monto del terreno más el monto de la
construcción de una propiedad.
▪ VALOR: Es el calculado por el perito avaluador, en
lascondiciones actuales que se encuentra el bien.
▪ PRECIO: Es la cantidad final pagada por el comprador al
vendedor. (en condiciones normales)

VARIABLES DE INFLUENCIAEN UN AVALÚO
(T + C + VA) x f C x f F = VI
TERRENO
(T)
CONSTRUCCIÓN (C) VALOR AGREGADO
(VA)
FACTOR COMERCIAL (fC) FACTOR FINANCIERO
(fF)
Ubicación Edad ÁREAS HÚMEDAS: 1 – LOCALIZACIÓN Inflación o deflación
Posición Estado de conservación Sauna – Turco
Entorno económico y estrato social /
Orientación, iluminación, ventilación, vista /
Seguridad física / Riesgos zonales / Clima /
Distancia a lugares de interés público: Salud,
deportivos, religiosos, Comerciales,
Financieros, Policiales, mercados, áreas
verdesy parques, EDUCATIVOS.
Situación microeconómica
(local).
Forma Estado de funcionamiento Jacuzzy – Piscina
Situación macroeconómica
(Nacional)
Tamaño Tipo de acabado Calefones Liquidez o iliquidez del
mercado
Frente Calidad de materiales
SISTEMAS DE
SEGURIDAD:
Instituciones
financieras
públicas
Fondo
Calidad de diseño
arquitectónico
Puertas eléctricas Riesgo país
Relieve
Existencia de
planos
aprobados
Sistema de alarma
Tipo de suelo
Distribución, funcionalidad y
confort
Cercado eléctrico
2 – REGLAMENTACIÓN O USOS DE
SUELO
Uso de suelo
Ubicación interna y
posición(número de
piso)
Circuito cerrado de TV
Polución ambiental y/o acústica / Posibilidades
de Proyección “POT”
Climatología Porcentaje de avance de
obra Sistemas contra incendios
Servicios básicos Sistema constructivo
3 – INFRAESTRUCTURA URBANA
Infraestructura:
Propia y del entorno
Costos indirectos Domótica (tecnología).
Vías de acceso y ancho de las mismas /
Equipamiento urbano / Servicios
complementarios / Posibilidades y facilidadesde
parqueo
Edificabilidad Asesoramiento profesional Remodelaciones 4 – OFERTA Y DEMANDA
Aprovechamiento delsuelo
Asesoramiento profesional OTROS: Periodos de auge o crisis
Sobre oferta inmobiliaria
Estudios de suelo
Obsolescencia: económica,
física y funcional.
Cisternas – Chimeneas –
extractor de olores, otros
empotrados.
5 - CONDICIONES LEGALES
Propiedad individual
Parqueaderos y bodegas Propiedad horizontal
Aislado o dentro de un
conjunto
Derechos y acciones

AVALÚOS RURALES
En muchas regiones del mundo, la tierra se dedica a la producción de bienes
agrícolas, pecuarios, forestales o agroindustriales, por esta razón se convierte en un
importante activo y con gran frecuencia, la base de la economía de dicha
región.
Son objeto de valuación por diferentes razones que incluyen:
-Transferencia privada y pública de propiedad.
-Tributación.
-Determinación de garantías de créditos.
-Razones económicas.
-Determinación del uso de la tierra.
-Estudios de investigación.
El uso económico de los inmuebles rurales puede variar de año en año, dependiendo
de los bienes que la tierra produzca.

CLASIFICACIÓN
Bienes inmuebles rurales para uso:
1. Agrícola: Aprovechamiento de especies vegetales.
1.1 Cultivos transitorios: ciclo menor a un año.
1.2 Cultivos semipermanentes: entre 1 y 3 años.
1.3 Cultivos permanentes: ciclo +3 años.
2. Agroindustrial: son utilizados para la manufactura, procesamiento o almacenamiento
de cosecha (silos, elevadores de cangilones, bandas transportadoras, etc.…)
3. Forestal: Predios destinados a explotación de especies maderables y no maderables.
4. Pecuario: Crianza, levante, ceba, beneficio y aprovechamiento de especies animales.

ACTIVOS DE LOS BIENES RURALES
- Terreno.
- Mejoras estructurales.
- Instalaciones y maquinarias. (adheridas a la tierra).
- Instalaciones y maquinarias. (no adheridas a la tierra).
- Activos biológicos (adheridos a la tierra). Por cada uno de estos cultivos será necesario
inventariar las variedades existentes, las edades, la densidad, prácticas de manejo,
producción por hectárea, el estado fitosanitario y demás características que permitan
identificarlos y avaluarlos.
- Activos biológicos (no adheridos a la tierra).
Zonas homogéneas físicas.
Es el espacio geográfico de una región con características similares en cuanto a suelos,
aguas, pendientes, pisos térmicos, vías, uso, destino económico u otras variables que
permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.

DRENAJE NATURAL
Es la rapidez con que los suelos se secan después de un aguacero o haber
recibido una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado obras de
adecuación.
➢ Drenaje externo. Es la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.
➢ Drenaje interno. Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del suelo.
a. Excesivamente drenados: el agua del suelo se retira muy rápidamente.
Tienen texturas arenosas o son muy porosos. La mayor parte de la lluvia se
pierde.
b. Bien drenados: El agua se retira con facilidad, pero no con rapidez.
Retienen cantidades óptimas de agua para crecimiento vegetal.

DRENAJE NATURAL
c. Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta lentitud
de modo que el perfil permanece mojado durante períodos, pero
generalmente no seinunda.
d. Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con
lentitudsuficiente para mantenerlo mojado durante períodos apreciables de
tiempo. Los suelos tienen generalmente capas lentamente permeables.
e. Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el suelo
permanece mojado por períodos largos. El drenaje deficiente es debido a una
capa freática alta.
f. Muy pobremente drenados: El agua se elimina del suelo tan lentamente
que el nivel freático permanece en la superficie o sobre ésta, la mayor parte
del tiempo.

INUNDABILIDAD
Por inundabilidad se entiende la condición del terreno en el cual un nivel
depresivo facilita la acumulación de aguas provenientes de los
desbordamientos de los ríos u otras corrientes de aguas.
a. Inundaciones frecuentes o irregulares. Cuando este factor incide de
tal manera que se convierta en un factor limitante para el uso seguro del
suelo.
b. Inundaciones frecuentes pero regulares. Aquellas que se presentan
durante algunos meses del año, sin embargo, el suelo puede ser usado
con seguridad en una época determinada del año.

INUNDABILIDAD
c. Inundaciones. Se puede presentar durante ciertos meses del año, en
cualquier época bajo condiciones meteorológicas anormales, causando
daños considerables a la agricultura, limitando el uso de la tierra en un
porcentaje determinado del año.
d. Inundaciones raras. Cuando se presentan con cierta probabilidad en
un porcentaje del año muy pequeño.

Encharcamientos: En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que
demora en infiltrarse o escurrirse, produce encharcamientos o empozamientos.
Estos están asociados a suelos con estructura masiva, texturas muy finas,
presencia de capas impermeables.
Permeabilidad: Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica
la velocidad del movimiento del agua a través de los espacios porosos, en términos
de rapidez, por ejemplo: muy rápida, rápida, moderada, lenta y muy lenta. Si
relacionamos la permeabilidad con grupos texturales será rápida en el grupo textural
grueso y lenta en el fino.
Retención de humedad: Es la capacidad que tiene el suelo para contener
determinada cantidad de agua, de acuerdo a su textura y composición. Esta puede
clasificarse en alta, mediana y baja.
Discontinuidad: Por discontinuidad se entiende aquellos factores que dificultan el
laboreo de las tierras y demandan una inversión adicional para la normal explotación
económica del predio. En este caso se anotarán las fallas naturales del terreno,
tales como las zanjas, huecos, troncos, piedras, barrancos, surales y mogotes.

EROSIÓN
Es el desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el
hombre. Losgrados de erosión, de acuerdo con la intensidad, se distinguen así:
a. E0- No hay o no se aprecian pérdidas de ninguna naturaleza.
b. Erosión ligera: Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.
c. Erosión moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25% y el 75% de
la capa superficial, es claramente apreciable.
d. Erosión severa: El suelo superficial ha sido removido prácticamente todo.
e. Erosión muy severa: Presenta todos los tipos de erosión y los perfiles del
suelo han sido destruidos casi totalmente.

TEXTURA
La mezcla de las arenas, limos y arcillas se llama textura. La apreciación textural se
puede analizar en una profundidad de 0-100 centímetros
Profundidad efectiva: Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las
plantas, sin obstáculos. físicos o químicos de ninguna naturaleza, tales como capas
endurecidas, arenas sueltas, nivel freático, presencia de sales y otros elementos
tóxicos. Se designan:
a. Muy profundos en más de 150 cm.
b. Profundos entre 90 y 150 cm.
c. Moderadamente profundos entre 50 y 90 cm.
d. Superficiales entre 25 y 50 cm.
e. Muy superficiales menos de 25 cm.

Nivel de fertilidad: Está relacionado con aspectos químicos, tales como: pH,
saturación de aluminios, capacidad catiónica de cambio, porcentaje de saturación de
bases y bases totales, carbono orgánico, cantidades de fósforo y potasio y cantidades
de sales y/o sodio.
La apreciación de la fertilidad se da en términos de: muy alta, alta, moderada, baja y
mala. También puede clasificarse en buena, regular y mala.
Se determina según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en los primeros 50
centímetros de profundidad.

CONDICIONES TOPOGRÁFICAS
Relieve: Son las elevaciones e irregularidades de una superficie de terreno
considerada en su totalidad. Se utilizarán los siguientes términos para definirlos así:
Terreno de forma simple:
- Plano: pendientes menores del 1%.
- Ligeramente plano: pendientes de 1-3%.
- Moderadamente inclinado: pendientes entre 3- 7%.
- Muy inclinado: pendiente de 12-25%.
- Moderadamente escarpado: 25 -50%.
- Escarpado: 50-75%.
- Muy escarpado: pendientes mayores del 75%.

CLASIFICACIÓN AGROLOGICA DEL SUELO
Clase I:
▪Laboreo permanente intenso.
▪Sin o con ligeras limitaciones permanentes.
▪Sin riesgos de erosión.
▪Suelos excelentes. Profundos. Fértiles. Relieve casi plano.
▪Muy buenos rendimientos con casi todos los cultivos.
Clase II
▪Laboreo permanente moderado.
▪Con limitaciones moderadas.
▪Riesgos de erosión moderados.
▪Suelos buenos. Profundidad media.
▪Fertilidad media. Relieve suave.
▪Aptos para la mayoría de los
cultivos.
Clase III
▪Laboreo permanente limitado.
▪Con limitaciones importantes.
▪Serios riesgos de erosión.
▪Suelos aceptables. Prof. media.
Fertilidad baja.
▪Pendientes moderadas. Limitados
cultivos.

CLASIFICACIÓN AGROLOGICA DEL
SUELO
Clase IV
▪Laboreo ocasional.
▪Con limitaciones muy importantes.
▪Intensa erosión.
▪Suelos malos. Someros. Fertilidad
baja. Fuertes pendientes.
▪Limitados y esporádicos cultivos
herbáceos. Idóneos para pasto
Clase V
▪No laboreo, Pastoreo
controlado.
▪Con limitaciones permanentes
por: encharcamientos,
pedregosidad, o causas
climáticas. Relieve plano.
Ligeros riesgos de erosión.
Clase VI
▪No laboreo, Pastoreo controlado o silvicultura.
▪Con limitaciones permanentes moderadas.
▪Riesgos erosión importantes.
▪Fuertes pendientes.

CLASIFICACIÓN AGROLOGICA DEL
SUELO
Clase VII
▪No laboreo, pastoreo o silvicultura muy controlados.
▪Con limitaciones permanentes importantes.
▪Severa erosión. Muy fuertes pendientes
Clase VIII
▪No laboreo. No pastoreo. No silvicultura.
▪Solo para uso de la fauna silvestre, para esparcimiento
(reservas naturales).

DIAGRAMA DE INTENSIDAD CON QUE PUEDE
EXPLOTARSE CON SEGURIDAD CADA CLASE DE SUELO
SEGÚN SU CAPACIDAD POTENCIAL DE PRODUCCIÓN

CLASIFICACIÓN DE LOS INMUEBLES
1. SEGÚN SUS COMPONENTES

PROPIEDAD INDIVIDUAL
Es un concepto legal que
comprende todos los derechos,
intereses y beneficios relativos al
régimen de propiedad de un
bien.
La propiedad legal sobre un bien
consiste en los derechos
privados, los cuales le otorgan al
propietario un derecho o
derechos específicos sobre lo
que posee.

EJEMPLO DE
PROPIEDAD INDIVIDUAL
VISTA
AÉREA
(TERRENO)
VISTA FRONTAL
(CONSTRUCIÓN)
DE 1 SOLO PROPIETARIO DE 1 SOLO PROPIETARIO

PROPIEDAD EN DERECHOS Y ACCIONES
Es la parte de un todo que tiene en propiedad, una o varias personas sobre
un inmueble que físicamente no está dividido.
Derechos: Podemos entenderlo cuando un inmueble lo heredan 2 o más
personas.
Acciones: Es el porcentaje de un bien que le corresponde en herencia a
2 omás personas.
NOTA: Si los herederos o accionistas de un bien inmueble logran ponerse de acuerdo y vender el 100%
de las acciones, automáticamente pasaría a ser propiedad individual de 1 solo dueño.

EJEMPLO DE PROPIEDAD EN DERECHOS Y ACCIONES
VISTA AÉREA
(TERRENO) VISTA LATERAL
(CONTRUCCIÓN)
DE 3 PROPIETARIOS DE 5 PROPIETARIOS
El
20
El
33,33
%
es
un
nuevo
100
%
%
es
un
nuevo
100
%

OBSERVACIÓNES
NOTA 1: La partición de un bien se la realiza en base a los m2 de construcción, mas
no enbase al uso o valor de la misma, es decir en porcentaje, no siempre existirá una
equidad económicamente hablando, pero al hacerlo de manera contraria, se complicaría
demasiado el tema y se iría en contra de la “costumbre”.
NOTA 2: Para lograr equidad “económica” se sugiere realizar un avaluó Técnico – Comercial
donde se identifique cuáles serían las alícuotas preindicadas o aventajadas para su
respectivo saneamiento entre las partes.
NOTA 3: Las propiedades en “Derechos y Acciones”, pierden gradualmente su valor
económico debido a la dificultad de “acuerdos – negociaciones” entre las partes.
NOTA 4: La pérdida gradual del valor de los inmuebles en “Derechos y Acciones”
dependede la cantidad de accionistas.
NOTA 5: Los bienes inmuebles en “Derechos y Acciones” son sumamente difíciles,
por nodecir imposibles de vender.
NOTA 6: Ciertas instituciones financieras suelen aceptar este tipo de inmuebles como
garantía, con cierta reserva, es decir, las aceptan siempre y cuando se hipoteque el 100% de
las acciones, lo cual es difícil que todos los accionistas estén de acuerdo.

Anteriormente y en ciertos casos se acostumbraba a
linderarlos DERECHOS Y ACCIONES, pero desde el
2015 el REGISTRO DE LA PROPIEDAD ya no
inscribe los DERECHOS Y ACCIONES con linderos.
“Cuando todos son dueños de
todo,nadie es dueño de nada”

TABLA DE DESCUENTO PARA DERECHOS Y
ACCIONES
Número de
accionistas
Porcentaje de
descuento
Factor
2 20 % 0,8
De 3 a 5 30 % 0,7
De 5 a 10 40 % 0,6
De 11 a 20 50 % 0,5
De 20 a 50 60 % 0,4
De 51 a
100
70 % 0,3
Mas de
100
80 % 0,2
Progresión
geométrica
Grado de
dificultad
Riesgo

OTRAS CONSIDERACIONES
1.- Propiedad Individual.
Terreno o terreno y construcción.
“Partición regulada municipalmente”
Existe delimitación de LINDEROS.
2.- Derechos y acciones.
Terreno o terreno y construcción.
“Partición según cantidad de herederos o accionistas”
NO Existe delimitación de LINDEROS.

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA INSPECCIONAR
Si el inmueble está dentro de Quito: número de predio y/o COPIAS DE:
1.- Escrituras.
2.- Comprobante de pago del impuesto predial.
3.- Informe de Regulación metropolitana (I.R.M.) o “línea de fábrica”. (solo para
Quito)4.- Cédula catastral (Foto, dirección, año de construcción).
5.- Certificado de GRAVAMENES del Registro de la
Propiedad.6.- Planos arquitectónicos (Si hubieran).
7.- Avalúo anterior (Si existiera).
Fuera de quito: Todos los anteriores a excepción de la Cedula Catastral ya que en
ciertos municipios están integrados dentro del IRM Informe de Regulación Municipal.

1.- Linderos.
2.- Áreas.
3.- Alícuotas
(de ser el caso).
Las escrituras
MADRE
reposan en las
respectivas
NOTARÍAS.
1.- ESCRITURA.

2.- COMPROBANTE DE PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL.
http://consulta
s.quito.gob.ec/
1.- Dirección.
2.- Número de
predio.
3.- Áreas.
4.- Valores.
5.- % Alícuotas o
% derechos y
acciones.

3.- I.R.M.
O
LÍNEA DE FÁBRICA.
https://pam.quito
. gob.ec/mdmq_w
eb_irm/irm/busc
arPredio.jsf
2
1.- Coordenada UTM.
2.- Incremento de pisos.
3
3.- Regulaciones y afectaciones.
https://pam.quito.gob.ec/mdmq_web_irm/docs/irm_glosario.pdf
1

4.- CÉDULA CATASTRAL
1
https://pam.quito.gob.
ec/mdmq_web_cedcat
astral/cat/buscarPredio.
jsf
1.- Año de construcción.
2.- Coordenadas UTM.
3.- Foto fachada inmueble.
4.- Dirección. 4
5.- Alícuotas propietarios.
5
NOTA: No toda la información es 100% fidedigna, debido
a complicaciones o ampliaciones o derrocamientos.
2
3

5.- CÉRTIFICADO
DE GRAVAMENES
1.- Descripción de la
propiedad.
2.- Propietario. (s)
3.- Gravámenes.
VIGENCIA: 60 DÍAS.

LA INSPECCIÓN
1.- DEFINICIONES.
2.- ORDEN Y FICHA DE INSPECCIÓN.
3.- INSPECCIÓN DEL TERRENO.
4.- INSPECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN.
5.- INSPECCIÓN DEL ENTORNO.
6.- REGISTRO FOTOGRÁFICO.

1.- DEFINICIONES
EL INSPECTOR
Es quien realiza un examen objetivo del terreno y la construcción de una propiedad.
Esta persona registrará cualquier error en documentación o problemas tales como
afectaciones o daños que haya en la propiedad para poder obtener un avalúo
objetivo y veraz.
LA INSPECCION DE UN INMUEBLE
Es la verificación física del predio, procedimiento en el que se levantan mediciones
del inmueble y datos técnicos relevantes como la distribución de áreas
relacionados con el terreno, la construcción existente y los servicios al que tiene
acceso el bien inspeccionado.
Se verifica el tipo de uso de suelo que se le está dando, ya sea:
1. Urbano: residencial,comercial, industrial
2. Rural: agrario, pecuario, acuícola, avícola, ganadero u otros

2 – ORDEN Y FICHA DE INSPECCIÓN
ORDEN DE INSPECCIÓN
Una orden de trabajo es un
documento escrito que se le
entrega al inspector que
corresponda y que contiene una
descripción pormenorizada del
cliente que solicita el avaluó y del
sitio donde se va a llevar a cabo la
inspección.
La ficha de inspección es
básicamente un documento donde
se recoge todos los datos del predio
inspeccionado, sea este un terreno
o una construcción.

3 - INSPECCIÓN DEL TERRENO
• DEFINICIONES.
• CLASIFICACIÓN DE LOS TERRENOS.
• AFECTACIONES.
• HERRAMIENTAS DE MEDICIÓN.
• LA GEOLOCALIZACIÓN.
• REPRESENTACIÓN GRÁFICA.

DEFINICIONES
TERRENO. –
Es un espacio de tierra sobre el cual generalmente la
gente puede construir casas, edificios, locales
comerciales, entre otros o bien cultivar la tierra.
FRACCIONAMIENTO (acción). -
Es la subdivisión de un terreno en 2 o más lotes
independientes de menor tamaño.
Al fraccionar, permite que el dominio sea adquirido por
varias personas que serán los propietarios de cada lote.
LOTE O SOLAR (resultado). –
Es la parte en que se subdivide un terreno, que puede
destinarse a la construcción o a actividades
agropecuarias, que teniendo en su origen un único
dueño.
FRACCIONAMIMENTO O LOTIZACIÓN URBANA. –
Se trata de un fraccionamiento y su habilitación de un terreno dentro del área urbana,
sepuede fraccionar o subdividir terrenos dentro del área urbana o suburbana.
FRACCIONAMIMENTO O LOTIZACIÓN RURAL. –
Se trata de un fraccionamiento y su habilitación de un terreno dentro del área rural, se
fraccionan en áreas mucho más grandes a las del área urbana.

CLASIFICACIÓN DE LOS TERRENOS
1) SEGÚN SU SECTOR:
• Urbano,
• Rural.
2) SEGÚN SU FORMA:
• Regulares,
• Irregulares.
3) SEGÚN SU POSICIÓN:
• Medianeros,
• Esquineros,
• Manzaneros.
4) SEGÚN SUS FRENTES:
• 1 Frente,
• 2 Frentes,
• 3 Frentes,
• 4 Frentes.

SEGÚN SU SECTOR
SECTOR URBANO (CIUDAD). –
Es un asentamiento de población con atribuciones y
funciones políticas, administrativas, económicas y
religiosas, a diferencia de los núcleos rurales que
carecen de ellas, total o parcialmente. Esto tiene su
reflejo material en la presencia de edificios específicos y
en su configuración urbanística. Las ciudades poseen
planeamiento urbanístico en cada municipio, tratándose
de aquellos terrenos que tienen todos los servicios
urbanos necesarios.
SECTOR RURAL (CAMPO). –
Constituido por los terrenos no aptos para el uso
urbano, por razones de oportunidad, o por su
destinación a usos agrícolas, pecuario, acuícola,
forestal, explotación de recursos naturales. Un campo
es un terreno extenso que se encuentra fuera de los
poblados.

SEGÚN SU FORMA
Regulares Irregulares
Son considerados terrenos
regulareslos cuadrados o
rectangulares.
Se consideran terrenos
irregularestodos los que sean
diferentes a uncuadrado o
rectángulo.
▪ Las mediciones por lo general son verificadas en terrenos urbanos.
▪ Para el caso de terrenos irregulares nos guiamos por el área según escritura.

AFECTACIONES
QUE DISMINUYEN EL VALOR DE UN TERRENO
1. Quebradas y ríos 2. Tendidos eléctricos 3. Poliductos
4. Conos aeroportuarios 5. Vías férreas 6. Polvorines
NOTA: Las afectaciones, normalmente se encuentran descritas en
eldocumento llamado I.R.M.

HERRAMIENTAS DE MEDICIÓN
Para la medición de un inmueble bien sea un terreno o una
construcción es necesario el uso de algunos de estos instrumentos:

LA GEOLOCALIZACIÓN
EQUIPOS DE GEOLOCALIZACIÓN ESPECIALIZADOS
Requieren de una breve inducción al equipo o software (aplicación)
paratrabajar, es decir reconocer los elementos y herramientas del
mismo:
GPS Teléfono SMART

APLICACIONES DE GEOLOCALIZACIÓN CONVENCIONALES
Para la ubicación, medición y comprobación de un inmueble bien sea un
terreno o una construcción podemos acudir a las siguientes herramientas:
Google Maps
(Ubicación)
UTM Geo Map
(Medición)
Google Earth Pro
(Comprobación)

Modo de uso:
EJEMPLO DE USO DE GOOGLE EARTH
Parque Bicentenario Quito
1.- Ingresar a Google Earth.
2.- Introducir la ubicación en la barra lateral
superiorderecha.
3.- Sobre el botón ver dar clic y activar imágenes
históricas
4.- Aparecerá una barra temporal en la parte
superiorizquierda del mapa. Desplaza el marcador
hacia la izquierda para que el mapa cambie y te
muestre cómoera ese mismo lugar en el pasado.
Antiguo Aeropuerto Mariscal Sucre
Año 2003
Terminal de Buses “Labrador”
Año 2018
Con esta herramienta podemos observar la
antigüedad (en años) de una construcción y la
edadde la misma.

REPRESENTACÍON GRÁFICA
CROQUIS DE LINDEROS
Sirve para representar la ubicación, puntos de interés, los linderos de
un terreno sobre una hoja de papel.
Es rápido de hacer.
Se lo realiza en el sitio de inspección.
Contiene solo características relevantes
del sitio.
Útil para no olvidar datos de interés.

LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO
Representa áreas de un terreno y/o construcción sobre un plano, no incluyeniveles ni
distancias verticales entre los objetos medidos.
Fácil de leer para cualquier persona.
Se lo trabaja en oficina con ayuda de un
software de dibujo asistido.
Contiene todas las características del sitio
deinspección.
Útil para colocar medidas y dimensiones.

LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
Se realiza con el fin de determinar la configuración del
terreno, y la posición sobre la superficie terrestres de
los elementos naturales o instalaciones construidas
por el hombre.
En un levantamiento topográfico se toman todos los
datos necesarios para la representación gráfica
planimétrica (horizontal) y altimétrica (vertical), es
decir, curvas de nivel
Las medidas que entrega son exactas.
Útil en terrenos de gran tamaño con un relieve
muy accidentado.
Este trabajo es realizado por:
• Ingenieros civiles.
• Arquitectos.
• Topógrafos.

4 - INSPECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
• ESTADO DE CONSERVACIÓN.
• TIPO DE ACABADO.
• EL ESTADO DE FUNCIONAMIENTO.
• EL SISTEMA CONSTRUCTIVO.
• LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO.
• REMODELACIONES.

ESTADO DE CONSERVACIÓN
INTERIORES EXTERIORES
▪ Verificar el estado de conservación del inmueble.
▪ Preguntar la edad del inmueble
▪ Observar daños en elementos estructurales (losas, cubiertas, columnas y vigas).
▪ Examinar daños en elementos no estructurales (paredes, ventanas,
puertas,acabos, etc.

TIPO DE ACABADO VS. ESTRATO SOCIAL
Estrato 1:
Lujo
Estrato 2:
Primera
Estrato 3:
Medio
Estrato 4:
Económico
Estrato 5:
Popular
•Piso: madera
•Paredes: revestimiento.
•Cubiertas: madera.
•Piso: porcelanato
•Paredes: marmoleados.
•Cubierta: Techo falso (yeso laminado, fibra mineral).
•Piso: flotante.
•Paredes: alisada y pintada.
•Cubierta: losa plana alisada (tradicional), teja.
•Pisos: cerámica.
•Paredes: enlucidas.
•Cubierta: fibrocemento.
•Pisos: alisados
•Paredes: bloque visto
•Cubierta: lamina metálica o plástica
Identificar y describir el tipo de acabo en base al cuadro
referencial, tanto de interiores como exteriores.

EJEMPLOS DEL DEL TIPO DE ACABADO
Popular Económico Medio
Primera Lujo

NIVEL SOCIOECONÓMICO
popular
Todas las ciudades definen en sus normas una zonificación por usos y estratos sociales.
FUENTE: Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
(D)

ESTADO DE FUNCIONAMIENTO
Verificar el estado de funcionamiento de cada
uno de los sistemas que tiene una
construcción.
1. Sistema eléctrico.
2. Sistema hidrosanitario.
3. Sistema mecánico.
4. Sistema electrónico -
informático(domótica - gestión
inteligente).
4
Si por alguna razón no se
pudieraverificar el ESTADO DE
FUNCIONAMIENTO de los
sistemas, es muy necesario
mencionar el particular a través de
una nota en el informe.
1
2
3

SISTEMA CONSTRUCTIVO
Identificar el sistema constructivo
enbase al siguiente mapa
conceptual.
Estructuras de
hormigón armado
Tradicional: Losa Plana viga
banda
Sismo resistente: losa
alivianada, viga
peraltada
Modulares (muros de hormigón)
Marcos metálicos (Steelframe)
Sistemas
Constructivos
Difieren por sus
materiales y
configuración estructural
Estructura
metálica
Estructura de
Madera
Pórticos metálicos, columnas
cuadradas rectangulares,
vigastipo I, C, T)
Pórticos de madera
estructural(tradicional)
Marcos de madera
(Woodframe)
Sistemas milenarios a base
debarro y arena
Adobe

EJEMPLOS DE SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
Tradicional: losa Sismo resistente: losa. Modulares
(muros de hormigón).
Marcos metálicos
(Steelframe).
Marcos de madera
(Woodframe).
Pórticos metálicos:
Columnas cuadradas,
vigas tipo T, I, etc.
Pórticos de madera
estructural (tradicional)
Adobe.

LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO
- En caso de construcciones individuales normalmente nos guiamos por los planos arquitectónicos.
- En caso de construcciones en propiedad horizontal nos podemos guiar por la declaratoria
de lamisma.
1) Por regla general las
mediciones las realizamos por
losexteriores de un inmueble.
2) Se mide internamente solo en
casos especiales. (pisos altos)
3) En caso de medición interna,
sumar espesor de paredes.
4) En pisos altos podemos
tomarcomo referencia la terraza.

Se recomienda inicialmente realizar la distribución de losambientes
y por separado describir los acabados.
Describir la distribución de la construcción:
• Número de habitaciones,
• Número de baños,
• Número de parqueaderos,
• Sala, comedor, patios, terrazas, etc.
Se debe diferenciar entre áreas abiertas y áreas cubiertas.

ÁREAS EN CONSIDERACIÓN A LA HORA DE TOMAR MEDIDAS.
Nota: Las áreas de “volados” son consideradas como áreas abiertas, por
talrazón solo son valorados los pisos.

REMODELACIONES
Sobre las remodelaciones: ampliaciones, refacciones, restauraciones o cualquier otro
tipo de mejoras realizadas últimamente, preguntar sobre las inversiones realizadas
enla mismas y el plano del trabajo realizado, según el caso.
• Valorar por separado las mejoras realizadas en base a: presupuestos,
cotizaciones yfacturas.
• Incrementar la vida útil del inmueble.
• Aumentar el valor unitario por m2 de construcción (en caso de que no se tenga
referencias de los dos casos anteriores).
• Se puede cambiar el estado de conservación, por ejemplo, puede pasar de
“malo” a“bueno” o “nuevo”, dependiendo de los años de edad de la remodelación,
ampliación o restauración.

TIPO DE OCUPACIÓN DEL SUELO
(CONSTRUCCIONES)
Aislada: Es aquel inmueble que no está en
contacto físico con otras edificaciones.
Normalmente están rodeadas por todos sus
lados por un terreno perteneciente a la
construcción.
Sobre línea de fábrica: Dentro del Informede
regulación metropolitano (I.R.M.) hace
referencia al Programa Físico Espacial de la
zona urbana, donde indica que se puede
construir al filo de la vereda interna. Pueden
sufrir afectaciones a nivel de cimentaciones
por cercanías al sistema de agua potable y
alcantarillado

5.- INSPECCIÓN DEL ENTORNO
Es la etapa en la cual se debe observar, investigar y analizar todos
aquellos elementos que agregan o restan valor al bien inmueble.
Consiste en describir las edificaciones rurales y su entorno mediante un
trabajo de campo.
En tal inspección se tomarán en cuenta elementos como:
afectaciones, mejoras, vista panorámica, características
ambientales, servicios públicos, equipamiento rural - urbano, vías de
acceso, uso de suelo, análisis y clasificación de la zona, índice de
saturación, entre otros.
Es recomendable inspeccionar el entorno hasta
cuatro cuadras a la redonda.

VARIABLES POSITIVAS DEL ENTORNO
INFLUYEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE
Transporte público Centros educativos Centros comerciales
Centros médicos Áreas verdes Infraestructura hotelera

VARIABLES NEGATIVAS DEL ENTORNO
INFLUYEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE
Centros de reclusión Mercados populares Centros nocturnos
Zonas industriales Campos santos Funerarias

6.- REGISTRO FOTOGRÁFICO
Tomar la mayor cantidad de fotografías
posibles por cada inmueble, tanto del
ENTORNO, FACHADA como de los
INTERIORES y EXTERIORES,
(preferible 3 tomas por ESPACIO o
AMBIENTE)
Como tomar la foto:
• De Forma horizontal
• Que se visualice cubierta paredes y
piso
• Utilizar flash o modo nocturno
en lugares oscuros.
• En lo posible realizar un barrido
360°del ambiente.
• Tomar fotos de VALORES
AGREGADOS si lo tuviere
En oficina se las depura el
registro de acuerdo a la calidad
delas fotografías.

Es recomendable contar con una
cámara digital por las siguientes
razones:
• Zoom óptico.
• Lente especializado.
• Mejor prestación en condiciones de
poca luz.
• Mayor apertura del lente
No se recomienda el uso de
teléfonos para este tipo de trabajo.

EJEMPLO DE REGISTRO FOTOGRÁFICO
▪ AVALÚOS ISSPOL: 2 FOTOS POR HOJA.
▪ AVALÚOS C.F.N.: 8 FOTOS POR HOJA.
▪ DEMAS INSTITUCIONES: A CRITERIO.

METODOS DE AVALÚO
➢ MÉTODO 1 - COMPARATIVO.
➢ MÉTODO 2 - COSTO.

Es la CONDICIÓN que representa a aquello que
varía o que está sujeta a algún tipo de cambio.

VARIABLES APLICADAS PARA LA
HOMOLOGACIÓNEN TERRENOS
Mas comunes: Menos comunes:
▪ Ubicación.
▪ Tamaño
(proporción).
▪ Distancia.
▪ Posición.
▪ Forma.
▪ Frente.
▪ Fondo.
▪ Relieve.

VARIABLES APLICADAS PARA LA
HOMOLOGACIÓNEN CONSTRUCCIONES
Mas comunes: Menos comunes:
▪ Edad.
▪ Estado de conservación.
▪ Estado de
funcionamiento.
▪ Tipo de acabados.
▪ Remodelaciones.
▪ Sistema constructivo.
▪ Diseño arquitectónico.
▪ Existencia de planos.
▪ Funcionalidad.

FACTORES
Es la CANTIDAD que se multiplica con otra para obtener un producto.
Es un elemento, circunstancia o influencia, que contribuye a modificar un
resultado.
Sirven Para PREMIAR, IGUALAR o CASTIGAR un valor según sea el
caso.
PRINCIPIO DE PARETO
La ley de Pareto, también conocida como la regla del 80/20,
establece que, de forma general y para un amplio número de
fenómenos, aproximadamente el 80% de las consecuencias
proviene del 20% de lascausas y viceversa.
FUENTE: https://cepymenews.es/la-ley-de-pareto-regla-80-20-gestion-empresarial/

RANGOS
Normalmente en PREMIACIONES se aplican desde 1,05 hasta 1,20 y
en CASTIGOS se aplican desde 0,95 hasta 0,80
RANGOS POR FACTOR: “UBICACIÓN”
RANGOS POR FACTOR: “CONSERVACIÓN”
UBICACIÓN FACTOR
%
Excelente 1,20 20
Bueno 1,00 0
Malo 0,80 -20
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
FACTOR
%
Bueno 1,00 0
Regular 0,80 -20
Malo 0,60 -40
Pésimo 0,40 -60
Demolición 0,10 -90

MÉTODO 1 - COMPARATIVO
Es la técnica avaluatoria que busca
establecer el valor de un bien a partir del
estudio de las ofertasde bienes semejantes y
comparables al del bien enestudio.
Tales ofertas deberán ser clasificadas,
analizadas einterpretadas para llegar al mejor
valor.
Para que este método tenga validez y sea
coherente con el mercado se requiere la
HOMOGENEIZACIÓN a través de variables.
Con este método podemos llegar al:
VALOR RAZONABLE / USO / COMERCIAL.
Muy probablemente cada uno de los datos investigados requiera la aplicación
de varios de los factores enunciados. Este debe ser un procedimiento
cuidadoso, pues el éxito de este método descansa precisamente en el buen
tratamiento de estos datos a través de la homogeneización. Al inmueble
investigado puede ser necesario aplicarle uno o varios de los factores aquí
analizados. Entonces se multiplica el valor que se tiene investigado en las
ofertas o transacciones por los factores encontrados con el fin de obtener el
valor homogenizado.

No existe un BANCO DE DATOS en el que
se registre los valores de la tierra en todo el
territorioecuatoriano.
Alguna Institución debería tomar la iniciativa.
Existe únicamente información MUNICIPAL
“en ciertas ciudades, misma que no es una
fuente confiable del valor”.
Por consiguiente, cada avaluador debe
INVESTIGAR, HOMOLOGAR y CALCULAR
el valor de cada terreno así estén en el mismo
sector.

Existen varias fuentes que nos dan referencias sobre el valor de un
terreno y/o de una construcción:
▪ Internet. (Anuncios en portales inmobiliarios).
▪ Medios impresos. (Periódicos y revistas).
▪ Constructoras e Inmobiliarias.
▪ Propiedades de venta en el entorno.
▪ Avalúos anteriores.
▪ Transacciones reales de compra y venta, en Notarias (de difícil acceso)
▪ Avalúo municipal. (no confiable, ya que solo es para el cálculo de impuestos)

INTERNET
https://www.properati.com.ec/
Valores confiables en proyectos
https://www.plusvalia.com/
https://www.remax.com.ec/
Valores más confiables en mandato que otros portales.
https://casas.trovit.com.ec/ecuador

MEDIOS IMPRESOS
PERIÓDICOS REVISTAS

CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
CONSTRUCTORAS
INMOBILIARIAS

PROPIEDADES DE VENTA EN EL ENTORNO

De la investigación de mercado siempre se debe obtener:
• La FUENTE de donde se obtuvo la referencia.
• El CO NTA CTO Y TE LE FON O de la
persona quepublicó la referencia.
• El PRECIO REFERENCIAL total y unitario
($/m2).
• Las ÁREAS del terreno o la
construcción (dimensiones).
En ocasiones en necesario investigar características
adicionales del inmueble.
Ideal 1 Km. a la redonda
Se recomienda que la investigación de
mercado siempre sea en la misma calle
oavenida donde se encuentra nuestro
inmueble en estudio, máximo 1 Km a la
redonda.
Si el referencial se encuentra a una
distancia mayor a 1 Km, este debe estar
en una zona de características
similares.
Una propiedad ubicada en Av. principal
tendrá valores diferentes a una que se
encuentra ubicada en calle transversal.

EJEMPLOS REFERENCIALES: TERRENOS
La normativa de avalúos emitida por la Superintendencia de Bancos indica que la
investigaciónde mercado debe tener MÍNIMO 4 referencias mientras que en otros países se
exige un MÍNIMO de15 referencias, esta diferencia es debido al tamaño de mercado.
REFERENCIAL
01
https://www.plusvalia.com/propiedades/terrenos-con-cerramiento-por-la-via-del-
oleoducto-55904047.html
CONTACTO = Juan Carlos Suarez / 0992696392 / 0992696392
https://www.google.com/maps/dir/Via+del+Oleoducto,+Quito+170139/-0.263979,-78.559127/@-0.275484,-
78.5399835,13z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d5987f9340a08d:0xf8842ca0b325082d!2m2!1d-78.518749!2d-
0.2923988!1m0?hl=es
Costo: U.S.D. 28.000,00; Área terreno: 200 m2; Costo m2: U.S.D. 140,00; Distancia: 9,2 Km.
REFERENCIAL
02
https://www.plusvalia.com/propiedades/vendo-terreno-chillogallo-esquinero-53648139.htm
CONTACTO: V&M HOME INMOBILIARIA / 022966200 / 0983161647
https://www.google.com/maps/dir/Chillogallo,+Quito/-0.263979,-78.559127/@-0.2747511,-
78.5635392,14z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d59f4df71a13f5:0xb8191d0e0ab6ebd5!2m2!1d-78.5701248!2d-
0.2858578!1m0?hl=es
Costo: U.S.D. 33.000; Área terreno: 230 m2; Costo m2: U.S.D. 143,47; Distancia: 4,4 Km.

EJEMPLOS PARA APLICACIÓN DE FACTORES

MÉTODO 2 - COSTO
En general se aplica a las construcciones,
obras de infraestructura,
mejoras y adiciones.
Consiste en la elaboración de presupuestos
rápidos para obtener el costo de reposición a
nuevo.
Los costos de reposición son obtenidos de la
revista emitida por la Cámara de la
Construcción de Quito (CAMICON) mismos que
son utilizados a nivel nacional; con este método
obtenemos el VALOR DE REPOSICIÓN /
COSTO / A NUEVO.
Luego se puede llegar al VALOR RAZONABLE,
es decir, el costo a usado, aplicando la
respectiva depreciación.
FUENTE: https://www.camicon.ec/

VALOR DE REPOSICIÓN POR ITEM (COMPUTO MÉTRICO)
Es el método más preciso, aunque complejo, a esta característica también se le afirma como
“exagerada”, pues se trata de medir todos los componentes que intervienen en la
construcción de un inmueble.
Es entendible inferir que este valor afectará de manera positiva o negativa, dependiendo
del estado de conservación y antigüedad; existen programas especiales que catalogan
todos los ítems que pueden actuar en una construcción.
VALOR DE REPOSICIÓN POR M2 (SIMPLIFICADO)
A diferencia del anterior es muy sencillo y practico; es el que más se utiliza en la actividad
avaluatoria.
Fundamentalmente se trata de medir todos aquellos rubros que intervienen en la
construcción, los cuales deben ser definidos a cabalidad, a través de las investigaciones
directas e indirectas, con las cuales se puede estimar el precio por metro cuadrado de
construcción.
En esta técnica de valoración es trascendental estar constantemente actualizado a través
de revistas especializadas en materia inmobiliaria y en el sector de la construcción.

VALOR DE REPOSICIÓN POR ITEM
Cómputo Métrico

VALOR DE REPOSICIÓN POR METRO CUADRADO
Simplificado
CUADRO # 1
Tabla elaborada por ADS-AVALTEC, en base al costo m2 de construcción económica.

CUADRO # 2
Costos incluyen: el valor del TERRENO y los COSTOS INDIRECTOS,
sirven para calcular construcciones en propiedad horizontal con valor a NUEVAS.
Para construcciones en condominios se puede sustituir el estudio de mercadopor esta tabla, siempre que no
existan referencias adecuadas.

COSTOS DIRECTOS
Son todos los gastos que estén directamente relacionados con el
proyecto, es la parte más cuantiosa en los precios unitarios y por
consiguiente del presupuesto de obra.
Los costos directos se detallan en el presupuesto de obra, donde se dan
a conocer el listado de rubros, tabla de cantidades, precios unitarios y
presupuesto final.
A este presupuesto se le debe sumar: dotación de servicios básicos
al proyecto que pueden incluir: alcantarillado sanitario y pluvial,
líneas deagua potable, de gas y conexión eléctrico a la red nacional
o local, pavimento o adoquinado de las calles aledañas, bordillos,
cunetas, aceras, etc.

COSTOS INDIRECTOS
Son los gastos generales que permiten la ejecución de los trabajos que se
relacionan al proyecto de obra civil. Los costos indirectos engloban: gastos de
administración, dirección técnica, organización, vigilancia, transporte de
maquinarias, inversión publicitaria, etc.
A estos costos también se suman los siguientes gastos:
• Honorarios de profesionales ajenos al proyecto.
• Pago de facturas por servicios básicos en el sitio de proyecto.
• Artículos de consumo: combustibles, repuestos, etc.
• Gastos de oficina: papelería, materiales de limpieza y aseo.
• Pólizas de seguro e imprevistos.
• Transporte del personal técnico etc.

CUADRO # 3
FACTORES DE INCIDENCIA EN LOS COSTOS
INDIRECTOSPARA CONSTRUCCIÓN

ETAPAS EN UNA CONSTRUCCIÓN
OBRA NEGRA
Fase en la que se adapta el terreno para la construcción de la edificación o vivienda hasta
llegar a nivel de la losa y cubierta, para proteger en parte la integridad de las personas
encargadas en desarrollar la construcción
Durante esta fase se realizan:
1. Movimiento de tierras.
2. Replanteo y nivelación.
3. Armado y fundición de
cimentaciones y contrapisos.
4. Armado y fundición de
columnas vigas.
5. Armado y fundición de losas y
cubiertas.
6. Instalaciones hidrosanitarias.

OBRA GRIS
Fase que comprende la adecuación del cableado y las conexiones de gas, energía,
acueducto y aire acondicionado, entre otras. En ésta también se incluyen la colocación de
mamposterías y alisado de superficies, nivelación de pisos, haciendo más visible la forma
final de la edificación
1. Colocación de bloques o
ladrillos (mamposterías)
2. Instalaciones eléctricas
3. Instalaciones electrónicas y
mecánicas.
4. Alisado de pisos, paredes y
techos.
5. Colocación de dinteles para
puertas y ventanas.

OBRA BLANCA
Fase donde se ejecuta el trabajo de acabados y detalles finales. Comprende el estuco,
pintura y adecuación del lugar, es decir, se instalan los servicios y
se culminan los acabados
1. Instalación de
bateríassanitarias
2. Colocación de puertas
y ventanas
3. Estucado y pintado de
paredes y techos
4. Colocación de pisos.
5. Instalaciones de muebles
empotrables en cocina, baños
y habitaciones
6. Acabados exteriores.
7. Adecuación de áreas verdes.

LA VIDA ÚTIL DE UNA CONSTRUCCIÓN
VIDA ÚTIL. - Período durante el cual se espera utilizar un inmueble teniendo en
cuenta óptimos niveles de mantenimiento. La estimación de la vida útil de un
inmueble es cuestión de criterio, basado en la experiencia del Perito Avaluador y
al tipo de uso que se le dé al inmueble. Al final de la vida útil se espera la necesidad
de REPARACIONES IMPORTANTES en los varios sistemas.
VIDA TRANSCURRIDA, EDAD, AÑOS DE USO. - Años
transcurridos desde la fecha de construcción hasta la fecha de corte del informe.
VIDA FUTURA. - Años faltantes para el cumplimiento de la vida útil.
Vida útil – Años de uso = Vida futura
VF = 60–20 = 40

VIDA ÚTIL DE UNA CONSTRUCCIÓN SEGÚN EL
SISTEMA CONSTRUCTIVO Y LA INCLUSIÓN DE
PROFESIONALES
TIPO DE
ESTRUCTURA
Tipo de
Construcción
Vida Útil con
Profesionales
Vida Útil
Mixto
Vida Útil sin
Profesionales
Hormigón armado
Edificio 70 años -- --
Casa 60 años 50 años 40 años
Metálica
Edificio 60 años -- --
Casa 50 años 40 años 30 años
Metálica Galpón 40 años 30 años 20 años
Madera Casa 20 años 15 años 10 años.
Adobe Casa 25 años - 8 años
La participación de profesionales en un proyecto, aumentará la vida útil del
mismo, ya que estos aplicarán conocimientos teóricos y experimentales en
favordel mismo; además de ello, siempre existen nuevas tecnologías que son
aplicadasa todos los sistemas de construcción que ayudan a prolongar la vida
útil del inmueble.

Construcción con profesionales: Se refiere a un proyecto en el
que, en su diseño, planificación, construcción, hasta su posterior
mantenimiento y/o remodelación, fue dirigido y gestionado por
ingenieros y/o arquitectos, además el proyecto en su ejecución contó
con personal técnicamente capacitado.
Construcción sin profesionales: Se refiere a un proyecto en el
que directamente se pasa a la ejecución de la construcción en el que
se utiliza únicamente la experticia de un maestro mayor y/o el albañil
o únicamente un obrero de la construcción para desarrollarlo.
Construcción mixta: Se refiere a un proyecto en el que después de
su fase de diseño y planificación no se utilizó personal técnico para
su ejecución o posterior mantenimiento y remodelación.

LA DEPRECIACIÓN
Disminución del valor de un bien, ya sea con relación al que antes tenía
o comparándolo con otros de su clase.
Así, la depreciación de una edificación es la pérdida de valor que ha
experimentado, la cual se inicia una vez terminada la construcción y
se continúa a lo largo de su vida útil.

CAUSAS DE LA DEPRECIACIÓN
Existen dos tipos de depreciación en los inmuebles:
1.- Depreciación en las obras construidas, en donde la pérdida de valor
conjuga factores de la edad y el estado de conservaciónde las obras, es decir,
deterioro físico por uso diario y medio ambiente, así como también cuando
están deshabitadas se deprecian debido a la falta de mantenimiento o
desuso.
2.- Depreciación de mercado o depreciación comercial, esta se compone de
elementos como los niveles de obsolescencia delsuelo, afectaciones del entorno
y proyecciones de Reglamentación Urbana.

LA DEPRECIACIÓN EN TERRENOS
Como es bien sabido los terrenos no son sujetos de depreciación,
por consiguiente, su VALOR DE REPOSICIÓN y su VALOR
RAZONABLE siempre serán iguales, no así su VALOR DE
REALIZACIÓN al cual ya se le está aplicando un descuento
comercial.
Si bien es cierto que un terreno nunca se deprecia, en ciertos casos se
puede ver afectado su valor por estar ubicado en zonas de riesgo:
sísmico, inundaciones, deslaves, quebradas o riscos, desniveles,
suelosno aptos para la construcción, entre otros.

TIPOS DE DEPRECIACIÓN
■
■
Contable. - (Contador Público) Utilizada por las empresas para depreciar
los activos en los libros de contabilidad, para saber en qué momento han
cumplido su vida útil y desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo
a las políticas contables.
Tasativa o de avalúo. - (Perito Avaluador) utilizada en la elaboraciónde
informes de avalúo, debido a que toman en consideración el valor a nuevo o
usado y no el inicial o de compra (factura), además de considerar los factores
como: años de uso, vida útil, Estado de Conservación y el Estado de
Mantenimiento.

MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN
ANTECEDENTE: El método de depreciación de Fitto y Corvini “utilizado
internacionalmente” fue creado por dos personajes de nombre Raúl E. Fitte y
Ángel C. Cervini, los cuales realizaron en Buenos Aires, Argentina, el 25 de enero
del año 1939, las normas para las tasaciones que oficializaba el Centro Argentino
de Ingenieros a través de su presidente en ese momento Guillermo Senillosa, y
solo se publica con la autorización del presidente del Banco Hipotecario Nacional
porque la gran parte de las conclusiones estadísticas se basan las consultas que Fitte
realizó a los archivos de ventas del Banco Hipotecario.
1.- Método de la línea recta (de uso contable).
2.- Método de Fitto y Corvini. (de uso avaluatorio)
NOTA: existen otros métodos de depreciación que son poco
utilizados.

1.- METODO DE LINEA RECTA
VALO
R
EJEMPLO. - VALOR DEL ACTIVO:
$100.000
VIDA ÚTIL DEL ACTIVO:
60 años
DEPRECIACIÓN ANUAL:
$100.000/60 = $1.666,66
DEPRECIACIÓN TOTAL al final de la vida útil:
$100,000
VALOR DEL ACTIVO al final de la vida
útil:
VIDA $0
UTIL
La depreciación en línea recta es uno de los métodos de depreciación más
utilizados, principalmente por su sencillez y por la facilidad de
implementación,pues sólo requiere de una simple operación aritmética.
La depreciación en línea recta supone una depreciación constante, una alícuota
periódica de depreciación invariable en función de la vida útil del activo objeto de
depreciación.
En este método de depreciación se supone que el activo sufre un desgaste
constante con el paso del tiempo, lo que no siempre se ajusta a la realidad, toda
vez que hay activos que en la medida en que se utilizan, el nivel de desgaste se
incrementa, es creciente.

2.- MÉTODO DE FITTO Y CORVINI
El método de depreciación de FITTO Y CORVINI combinan las depreciaciones de
ROSS Y HEIDECKE, tanto por edad como por estado de conservación y nos evitan
los cálculos matemáticos. Es muy importante destacar que las tablas no presentan
la edad, sino edad en porcentaje de vida.
VIDA FUTURA: 20 AÑOS
VIDA UTIL: 60 AÑOS A PORCENTAJE ( %)
∗ 100
𝐷𝐸 𝑉𝐼𝐷𝐴
EDAD: 40 AÑOS

TABLAS DE DEPRECICIÓN – FITTO Y CORVINI
VALOR RAZONABLE
CRITERIO DE
PONDERACIÓN:
1,0 = NUEVO
1,5 = EXCELENTE
2,0 = MUY BUENO
2,5 = BUENO
3,0 = REGULAR
3,5 = MALO
4,0 = MUY MALO
4,5 = PÉSIMO
5,0 = POR
DEMOLER

CRITERIO DE
PONDERACIÓN:
1,0 = NUEVO
1,5 = EXCELENTE
2,0 = MUY BUENO
2,5 = BUENO
3,0 = REGULAR
3,5 = MALO
4,0 = MUY MALO
4,5 = PÉSIMO
5,0 = POR
DEMOLER

EJERCICIOS PRÁCTICOS
TABLA DE DEPRECIACIÓN DE “FITTO Y CORVINI”.
EDAD % DE LA
VIDA:
N E MB B R M MM P XD
f 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
%
EDAD % DE LA
VIDA:
E.C. N E MB B R M MM P XD
f 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
%

FORMATO DE VALORACIÓN EN
“CONSTRUCCIONES”

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖𝑜𝑛 = 𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 ∗ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜
𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖ó𝑛 ∗ % 𝐷𝐸𝑃. 𝐹𝑖𝑡𝑡𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑣𝑖𝑛𝑖
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑟𝑎𝑧𝑜𝑛𝑎𝑏𝑙𝑒 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖ó𝑛 − 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛

RANGOS DEL FACTOR COMERCIAL - FINANCIERO
En zonas activas de mercado y de mediana demanda y durante periodos de
auge inmobiliario este factor es superior a 1 y generalmente se sitúa entre
1,1y 1,2.
En zonas muy activas de mercado y altamente demandada y durante
periodosde bonanza inmobiliaria pueden llegar a situarse entre 1,3 y 1,4
En zonas de lento crecimiento construcción, donde la demanda es poco activa,
el factor puede ser negativo, es decir, entre 0,8 y 0,9.
En épocas de crisis inmobiliaria o en zonas de baja demanda en las ciertas
zonas, dicho factor puede llegar a 0,7 y hasta 0,6

DESCUENTOS
Antes de la Pandemia (marzo de 2020) en Ecuador, se aplicaba un 6,30 % de descuento
al valor de reposición depreciado para obtener así el Valor Razonable, dicho descuento
obedecía a las siguientes razones:
1) Sobreoferta inmobiliaria.
2) Deflación macroeconómica y
3) Falta de liquidez en el mercado.
Posteriormente, con la llegada del (Covid19) esta crisis se incrementó en un 19,50%
debido a:
4) Impagos en los arriendos
5) Consecuente caído de los arriendos
6) Caída de los precios de los inmuebles, debido a los puntos 4 y 5.
7) Por mal manejo de la crisis sanitaria se elevó el riesgo país.
Por lo antes mencionado, actualmente (inicios del 2021) se aplica un descuento total
del 25,80 %
Excepciones. –
Ciertas zonas “comerciales” fueron poco afectadas, otras nada afectadas y otras fueron
favorecidas por el tema de la pandemia, tales como: farmacias, centros de
abastecimiento, campos santos, entre otros. En este tipo de inmuebles no amerita el
descuento del 19,50%

REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD INDIVIDUAL
En la Inspección se debe verificar las medidas con lo establecidoen la documentación
municipal.
TERRENO = 861,18 m2 (documentación municipal)
CONSTRUCCIÓN = 997,60 m2 (documentación municipal)

REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Un inmueble en propiedad Horizontal (apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, bodegas,
etc.) no suele requerir una comprobación de medición.
En casos como estos, se utiliza las áreas establecidas en la documentación municipal
.
TERRENO = 3.973,00 m2 (terreno madre) x 3,81 % (alícuota) = 151,37 m2
CONSTRUCCIÓN = 186,15 m2 (construcción cubierta) + 36,40 m2 (construcción
abierta)

REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD EN
DERECHOS Y ACCIONES
Un inmueble en derechos y acciones (apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, bodegas, etc.) de ser
necesario se realizará el levantamiento planimétrico.
TERRENO = 255,55 m2
CONSTRUCCIÓN TOTAL = 449,20 m2

AVALÚO TÉCNICO
Para clientes institucionales, un avalúo técnico, tiene una connotación financiera,
contable o judicial, en el cual siempre se deberá utilizar el ÁREA DE
TERRENO O DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN ESCRITURAS, cuando la
medición es diferente debe acotarse dicha novedad con unas notas en el informe:
• Nota 1: que la escritura menciona un área diferente a la medición.
• Nota 2: se sugiere acercarse al municipio para regularizar el área de terreno
y / o construcción.
Es potestad de la Institución solicitante, pedir al propietario que realice o no la
actualización del área ante el Municipio competente.
AVALUÓ TÉCNICO = ÁREA SEGÚN ESCRITURAS.

AVALÚO COMERCIAL
Para clientes particulares, un avalúo comercial se deberá valorar el
ÁREADEL TERRENO O CONSTRUCCIÓN SEGÚN
INSPECCIÓN, cuando la
medición es diferente debe acotarse dicha novedad con unas notas
en elinforme:
• Nota 1: que la escritura menciona un área diferente.
• Nota 2: se sugiere acercarse al municipio para regularizar el área
deterreno y/o construcción.
AVALUÓ COMERCIAL = ÁREA SEGÚN
MEDICIÓN.

TERMINOLOGÍA (VALORES A NUEVO)
VALORES TÉCNICOS
(V.REP.). - VALOR DE REPOSICIÓN. - Es el valor
A NUEVO para reproducir un bien, con similares
características al inspeccionado, es decir, aplica
únicamente en construcciones en propiedad individual.
(V.RAZ.). - VALOR RAZONABLE. - Es la cantidad
económica por la cual puede ser intercambiado un inmueble
entre un comprador y un vendedor debidamente informados en
una transacción libre, “en las condiciones actuales de uso
(USADO)” en las que se encuentra el bien inmueble al
momento de lainspección.
25%, 20%, 15%, 10%, Porcentajes a criterio del Avaluador y
DEPENDIENDO LAS CONDICIONES COMERCIALES Y
FINANCIERAS DEL MERCADO.
(V.REA.): VALOR DE REALIZACIÓN . - “Es el
monto que se espera recuperar tras la venta de un bien
inmueble de la manera más rápida posible.

TERMINOLOGÍA (VALORES A USADO)
VALORES TÉCNICOS

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