Escenario de Banca Hipotecaria, entre la UPAC y la UVR. Docente Juan Rodriguez PG IBFS

1

CRISIS FINANCIERA
BANCA HIPOTECARIA
Juan Rodríguez
Especialización Gestión Financiera

Universidad Sergio Arboleda
Mayo-2003

2

UPAC and CAVs
The Pastrana administration (1970-1974), created the UPAC as a financial mechanism
to attract deposits, allocate resources and facilitate mortgages therefore encouraging
the housing activity. UPAC and the CAVs were established by the decrees 677 and
678. CAVs established UPAC as a unit of value to control the constant change on
prices, which directly affected the outstanding balance in savings and loans.

The Loans and Saving Banks CAVs were created with the purpose of promoting
private savings from the households and channelling funds into the housing sector to
promote economic growth to encourage construction along with exports as leading
sectors of the economy. The CAVs enjoyed three important advantages over the rest
of the credit institutions existing in Colombia such as; 1) Capitalization of interest in
their loans 2) saving account adjusted by inflation, 3) Access to the Specialized Fund
FAVI (Decree 677), created by the decree 678 to minimize the economic effect in case
of shortages of liquid funds

Juan Rodríguez. Especialización Gestión Financiera (Universidad Sergio Arboleda).

3

SISTEMA UPAC EN COLOMBIA
COMO EJEMPLO DE LA
INESTABILIDAD DEL SISTEMA
FINANCIERO

Juan Rodríguez. Especialización Gestión Financiera (Universidad Sergio Arboleda). 2003

4

INTRODUCCION

Las oportunidades de aprovechamiento de un portafolio de negocios dependen del
conocimiento, estructuración y dominio que se posea sobre el tema. La UVR como
prospectiva en el sistema de colocación de recursos en el sistema financiero resulta
bastante compleja e interesante. Las potencialidades de la nueva Ley Marco 546 de
Vivienda promulgada por acto legislativo del congreso de la Republica el 23 de
diciembre de 1.999, resulta muy practica y provechosa en su aplicación.


SISTEMA UPAC 5

FORTALEZA DEBILIDAD
Se legisla un sistema dinámico con base en La norma establecida como tal no prevaleció en
cual se estimulaba el ahorro y se fomentaba la el transcurso del tiempo lo cual genero cambios
adquisición de vivienda. que perjudicaron el objetivo inicial de su
creación.

Al ligar el comportamiento de la variable El ligar el comportamiento de la corrección
corrección a la tasa de interés (DTF), se monetaria (CM) a las tasas de intereses
generaron excedentes remuneratorios sobre el degenera en la globalización de las deudas de
cobro de las tasas de interés lo cual mejora los largo plazo en un corto periodo de tiempo,
indicadores financieros para las CAV. además de reducir la capacidad de pago de los
clientes por el incremento de las cuotas.

Al contar las CAV con los recursos suficientes, No se tuvo en cuenta que al colocar créditos a
se ampliaron las posibilidades de colocación de unas tasas efectivas demasiado altas en poco
créditos hipotecarios en el sistema financiero tiempo sé desmotivaría la voluntad de pago del
Colombiano cliente frente al crecimiento desmesurado de la
deuda y al no-decrecimiento de las cuotas


6

Según Eduardo Villate Bonilla (1.992), el objetivo principal del Upac era
captar ahorros con el fin de integrarlos al sistema de crédito hipotecario
para la construcción y la adquisición de vivienda lo que contribuye a la
disminución del déficit habitacional existente. Al incrementarse la
construcción, incrementaban los niveles de empleo y fomentaban el
desarrollo de las industrias productoras de insumos para la
construcción. El Upac masifico la adquisición de vivienda en todos los
sectores de la población y se convirtió en un medio dinámico de
colocación y captación de recursos.


7
Comportamiento TEA Créditos Hipotecarios
Bajo la variable: 13%+CM
Mes Valor CM Tasa pagare TEA
ene-98 17,96 13 33,2948
feb-98 18,12 13 33,4756
abr-98 20,09 13 35,7017 COMPORTAMIENTO CM
may-98 21,87 13 37,7131
30,00
jun-98 23,32 13 39,3516
jul-98 25,79 13 42,1427 25,00
ago-98 27,11 13 43,6343 20,00
sep-98 25,72 13 42,0636
15,00
oct-98 25,7 13 42,041
dic-98 27,2 13 43,736 10,00
ene-99 26,63 13 43,0919 5,00
feb-99 24,89 13 41,1257

ene-98

mar-98

may-98

jul-98

sep-98

nov-98

ene-99

mar-99

may-99

jul-99

sep-99

nov-99
mar-99 23,25 13 39,2725
abr-99 19,09 13 34,5717
may-99 16,68 13 31,8484
jun-99 13,67 13 28,4471
Según la Asobancaria (1999), las altas tasas de interés son un
jul-99 13,5 13 28,255
instrumento muy poderoso que rápidamente deprime la demanda
ago-99 13,14 13 27,8482
agregada y frena la dinámica del crecimiento económico.
sep-99 12,89 13 27,5657
oct-99 12,57 13 27,2041
nov-99 12,43 13 27,0459
dic-99 12,16 13 26,7408


Construction Cycles (1972-2000). Dane
The total licenses from 1972 to 200 were 405.970.


9

ESCENARIOS POLÍTICA MONETARIA

 Incremento márgenes
tasas de interés
Control tasas de interés  Aumento del encaje
Disminución encaje Bancario Bancario
Política = descenso tasas de  Política = incremento
interés tasas de interés
Reactivación economía  Recesión economía
Activación actividad construcción  Estancamiento
Reactivación Cartera Hipotecaria actividad Construcción
 Deterioro Cartera
Hipotecaria


10

Según MARIA MERCEDES CUELLAR (1999), la activación del
sistema hipotecario requería de liquidez estable de manera inmediata
respaldado en un mecanismo que le brindara estabilidad a largo
plazo. La solución esta dada en la activación del mercado de capitales
y para los usuarios del sistema hipotecario en implantar un sistema
que de alguna manera ò forma centralice el problema entre el IPC y la
corrección monetaria.


11

Juan Rodríguez. Especialización Gestión Financiera (Universidad Sergio 2003
Arboleda).

12

Comportamiento de la Cartera Hipotecaria

CARTERA CAV (DATOS ASOBANCARIA)

% CARTERA VENCIDA VS
Periodo cartera vigente cartera vencida VIGENTE
ene-97 8.256.634 473.662 5,74
jun-97 9.095.163 555.956 6,11
dic-97 8.484.504 561.856 6,62
feb-98 8.812.547 601.590 6,83
dic-98 6.593.640 658.647 9,99
abr-99 6.341.177 1.043.134 16,45


13

En períodos de tensión y crisis del sistema financiero, el Estado siempre
interviene aportando recursos a través de diversos mecanismos. Esto tiene
por objetivo evitar situaciones aun mas costosas. Por ejemplo el “contagio”
financiero.

Estas decisiones tienen implicancia distributiva: es decir, constituyen
decisiones de gasto público, que benefician el patrimonio de algunos actores,
y son financiadas con impuestos, emisión monetaria o colocación de deuda
que perjudican el patrimonio de otros actores distintos.


14

Porque se dio el Decreto 2331
Emergencia Económica

El efecto causado por las altas tasas de interés
La recesión de la economía
El deterioro en forma severa de la calidad de la cartera.
La iliquidez del sector de las CAV.
La desvalorización de los activos.
Lo anterior obliga al estado a declarar el 16 de noviembre de 1.998 el estado de
Emergencia Económica y Social, a cuyo amparo se dicto el decreto 2331, que creo el
(FOGAFIN)


15

Alivios Decreto 2331

Líneas de créditos blandos para abonos a saldo capital
Líneas de créditos blandos para dejar al día las obligaciones que tengan una
altura de mora no mayor a 120 días.
Reglamentación dación en pago inmuebles
Reducción tasas de interés para las obligaciones de vivienda que tengan una
tasa mayor de 10.1%+CM


16

Los costos directos de las crisis financieras son
elevados:
Costo de Algunas Crisis Financieras
(% del PIB)
Argentina 95 1.6%
Japón 90s 14.0%
Corea 98 34.0%
Tailandia 98 42.0%
Malasia 98 21.0%
Indonesia 98 52.0%

E.U 85-91 3.2%
Noruega 87-91 8.0%
Suecia 91 4.0%

Fuente: Barth, et al (1999)
Banking Systems Around the Globe:
do regulation and ownership affect performance
and stability? (Banco Mundial, Mimeo)


17

De otra parte, la asignación de estos costos asociados
con la resolución del problema, una vez interviene el
Estado, se dividen, en tres componentes:

• Costos para el contribuyente (presente y futuro)
• Costos para los dueños
• Costos para los depositantes


18

Fuentes Usos

Préstamos Liquidez
Impuestos
Capitalización, liquidación y
Deuda Pública `
fusión de entidades públicas

Préstamos capitalización
Emisión otras entidades

Alivios de deudores


19

La tensión financiera es evidente a partir de 1998:


20

Uso de recursos públicos
liquidación (Caja Agraria)
capitalización (Banca Pública)
préstamos (banca cooperativa, banca privada, liquidez)

Financiados con:
impuestos
deuda gobierno
deuda fogafin
emisión monetaria


21

Solvencia
El eje fundamental es usar recursos públicos para socializar pérdidas de los bancos públicos

Liquidez
Baja de encajes, emisión

Rentabilidad
Desplome del crédito mayor a caída de depósitos. Es informal: ventanilla del BR para captar estos
excesos de liquidez de la banca privada (al 6%), TES.


22

Resumen: Recursos utilizados por el Estado 1998-2000

Concepto Billones %
Capitalización Banca Pública $5.4 44.6%
Liquidación Caja Agraria $2.3 19%
Banca cooperativa (emergencia económica) $0.4 3.3%
Deudores Hipotecarios (emergencia económica) $0.8 6.6%
Deudores hipotecarios (ley de vivienda) $2.0 16.5%
Prestamos banca cooperativa $0.6 4.96%
Prestamos banca Privada $0.6 4.96%
TOTAL $12.1 100%


23

Fuentes
Impuestos presentes
Dos por mil

Deuda Pública (impuestos futuros + devolución de préstamos a entidades)
Títulos fogafin
Títulos gobierno

Emisión


Cuadro Resumen : Costos de las Innovaciones en Regulación
(Miles de Millones)
1999 2000 2001 2002 2003 2004
Alivio deudores hipotecarios 29.70 116.88 121.59 126.46 130.32 130.32
Inversiones en TRD 0.00 30.79 85.52 148.35 224.84 309.86
Reducción Remuneración Encaje 0.00 173.19 187.25 183.44 191.41 222.49
2 por mil 226.00 267.25 301.61 335.06 369.40 407.26
Usura 0.00 270.82 76.55 0.00 0.00 0.00
Cambio Formula Corr. Monet 111.16 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Efecto tributario 0.00 55.38 50.01 41.66 38.28 42.20
Total 366.9 914.3 822.5 835.0 954.3 1112.1

Costo total 5,005.1
VP $3,871.32
VP como % del PIB 2.63%
tasa de descuento 7%


25

La tensión experimentada por el sector financiero, implicó la utilización
de recursos públicos, como es usual internacionalmente.

El costo de intervenir asciende a unos $12 billones, (7 puntos del PIB)
hasta el momento, sin incluir la parte subsidiada de los préstamos de
liquidez.


26

PIB
Podemos decir que de los 7 puntos del PIB que se han usado
hasta ahora:

• 4.45 se han gastado en capitalizar y liquidar bancos públicos.
• 1.6 en aliviar deudores hipotecarios.
• 0.6 en tratar el problema del sector cooperativo.
• 0.34 en préstamos para la banca privada.


27

Se evitó contagio financiero capitalizando banca pública?

En dado caso, el seguro de depósitos (que existe para luchar contra el

contagio) demostró ser una figura completamente inútil cuando se

necesita.


28

¿Beneficio?

Se solucionó una “injusticia” para con los deudores damnificados
por el alza de las tasas de interés que acompañó el derrumbe de la
banda cambiaria? Si, creando otra “injusticia” contra los contribuyentes
presentes y futuros, las entidades financieras y sus clientes que pagan
en conjunto el costo del alivio.


29

Riesgo Potencial
35,0

Bancos 31,0
Gasto intereses / Activos Productivos (%)

30,0

25,0 22,5

20,0
Cav s
14,3
15,0

11,4
10,0
jul-98 oct-98 ene-99 abr-99 jul-99 oct-99 ene-00
Fuente: Cálculos Dinero con ba࿳e en datos Superbancaria


According to Llewellyn (1999); “ If financial services were conducted in
perfect competitive markets there would be no case for regulation, and any
regulation that was imposed would be a net cost to the consumer.

Per contra if there are market imperfections and failures but no regulation,
the consumer pays a cost because the unregulated market outcome is sub-
optimum” .


32

1. Proteger el patrimonio de las familias representado en vivienda.

2. Proteger y fomentar el ahorro destinado a la financiación y a la construcción de vivienda,
manteniendo la confianza del público en los instrumentos de captación y en los
establecimientos de crédito emisores de los mismos.

3. Proteger a los usuarios de los créditos de vivienda.

4. Propender por el desarrollo de mecanismos eficientes de financiación de vivienda a L.P

5. Velar para que el otorgamiento de los créditos y su atención consulten la capacidad de
pago de los deudores.

6. Facilitar el acceso a la vivienda en condiciones de equidad y transparencia.

7. Promover la construcción de vivienda en condiciones financieras que hagan asequible la
vivienda a un mayor número de familias.


33

La U.V.R. (Unidad de Valor Real) es una Unidad de
cuenta creada por la ley 546 de 1999 para la
financiación de vivienda individual a largo plazo, y que
refleja el poder adquisitivo de la moneda con base
exclusivamente en las variaciones del Índice de
Precios al Consumidor, IPC.

Se valúa diariamente el valor en pesos del crédito con respecto a la
inflación


34

Saldo final de la deuda reliquidada

= -
VR. Saldo de la deuda
en UVR desde Enero 1/93 o fecha
liquidada en UPAC al 31
ALIVIO del desembolso (la más reciente)
de Diciembre de 1999
hasta Diciembre 31/99.

 La reliquidación de los créditos esta comprendida entre el 1° de
enero de 1993 y el 31 de diciembre de 1999 y el alivio resultante de
dicha reliquidación será retroactivo al 1o de enero del 2000. Sin
embargo, el deudor debe seguir pagando sus cuotas normalmente
mientras la entidad financiera le liquida el alivio. Si entra en mora en
estos tres meses, ésta se le descontará del monto del beneficio.


35

 Créditos hipotecarios de Vivienda
Se excluyen los créditos diferentes de vivienda.

 Obligaciones con saldo vigente al 31 de
Diciembre de 1999
Créditos al día y en mora.


36

 Persona Natural titular de la obligación
Los créditos de PERSONAS JURÍDICAS pueden ser subrogados a
una Persona Natural o hacer cambio de titular, y el nuevo titular
hereda el Alivio.

Si el crédito es atendido por una PERSONA NATURAL diferente al
titular de la obligación puede subrogarlo o cambiar de titular, y
el nuevo titular hereda el Alivio.


37

 Alivio para una sola vivienda
Si varias obligaciones están respaldadas con una misma
vivienda, cada obligación tiene derecho al Alivio.

Si varias obligaciones están respaldadas con diferentes
viviendas, se debe elegir la VIVIENDA sobre la cual se
aplicará el Alivio.


38

Primera Etapa (Febrero 14/2000). El alivio se aplicó
automáticamente a los créditos que cumplieron las siguientes
características:
Obligaciones al día al 31 de Diciembre/99.
Obligaciones FOGAFIN al día al 31 de Diciembre/99.
Segunda Etapa: Febrero 24/2000
Obligaciones en Mora que presentaron solicitud de
reliquidación: se incluyen los créditos en proceso de cobro
judicial, el cual se suspende una vez presentada la solicitud de
reliquidación.
Obligaciones FOGAFIN en Mora que presentaron solicitud
de reliquidación: el alivio se aplica al crédito Origen.


39

Si el cliente acepta más de un abono para varias viviendas,
deberá devolver las sumas abonadas en el término de un mes, de
lo contrario incurrirá en sanción penal por desviación de recurso
públicos. (Parágrafos 1 y 2, artículo 40, Ley 546).


40

Se pueden obtener las siguientes tasas:
Tasa UVR del Mes: Se calcula desde el primero, hasta el
último día del mes (Ver fórmula).
Tasa UVR de Período: Se calcula desde el día 16 del mes
anterior, hasta el día 15 del mes siguiente (Ver fórmula).
TasaEfectiva Anual : Se calcula tomando la inflación
Promedio del año por la tasa de interés de pagare


41

Juan Rodríguez. Especialización Gestión Financiera (Universidad Sergio Arboleda). HIPOTECARIA REC. JRODRIGUEZ
SEMINARIO BANCA 2003

42
Fórmula para calcular la tasa UVR del Mes:

T UVR M =
[( Vr. UVR último día mes en curso
Vr. UVR último día mes anterior
)
N/n
-1 ] X 100

N = Número de días del año (el año 2000 tiene 366 días).
n = Número de días del mes (Marzo tiene 31 días).

Para MARZO/2.000 la tasa de la UVR es:

[( $104.7584 )
$106.7002
366/31
] X 100 = 24.21%


CALCULO TEA CON LA TASA DE
43
CUBRIMIENTO INFLACION

Tasa Efectiva =(1+ inflación/100)*(1+tpagare/100)-1*100

TE =(1+0.06)*(1+0.11)-1*100 = 17.66 TEA

TN = 16.37

Tasa Nominal Mensual será equivalente a :TN/12 = 1.3642

La tasa efectiva mensual será equivalente a : 1.3727


44

N/n

Tasa UVR P = 1+inflacion
100 - 1 X 100 = TUP

If. Mes Anterior = Vr UVR mes Siguiente Dia 15- Vr. UVR mes en curso Dia 15 -1 X 100
Vr UVR mes en curso Día 15


45

Inf mes anteriror 1,710037106
entonces calculo;
Vr Uvr 15/05/2000 109,7255 (109,7255 Uvr May 15) - (107,8807Uvr april 15) /107,8807 Uvr april 15 ) * 100
Vr Uvr 15/04/2000 107,8807

Tasa Uvr del Jrodrigu
Periodo Para el =((1+0,0171)^(366/30)-1)*100
mes de abril del
2000 22,98059294 entonces calculo ((1+ 1,71/100)^(366/30)-1)*100

Ejricicio para el mes de mayo del 2000 entonces calculo;
(110,8228(Uvr Jun 15) - 109,7255(Uvr May 15) / 109,7255Uvr May 15 ) * 100
Inf mes anterior 1,000041011

Vr Uvr 15/06/2000 110,8228
Vr Uvr 15/05/2000 109,7255
Jrodrigu
Tasa Uvr del =((1+0,01)^(366/31)-1)*100
Periodo Para el
mes de Mayo del
2000 12,46569994


Proyección Capital en Intereses
EJEM PLO 1
Datos Generales 46
Fecha del desembolso: 1 de Septiembre de 2000
Monto original del préstamo (desembolso): $1.000.0000,oo
Monto original del préstamo en UVR = 8.980,4979
 de interés efectiva: 13.92%
Tasa
Fecha de Proyección: 2 de Septiembre/2000
 de la unidad UVR a Sep. 1/2000: $ 111.3524
Valor
Valor de la unidad UVR a Sep. 2/2000: $ 111.3509

Jrodrigu Factor int un dia Calculo Tasa Nominal
0,0003561461 =(1,1392)^(1/366)-1 Tasa nominal 13,0349468 =(((1,1392)^(1/366)-1)*100)*366
Jrodrigu Proyeccion capital un dia
999.986,53 Capital actual / Uvr actual * Uvr Futura
Jrodrigu Vr Intereses 1 dia:
356,141 0,0003561461* $999,986,53 =$356,14

Entonces el capital sera igual a : $ 999.986,53 Para calcular los intereses tambien se puede aplicar la formula de
y los Intereses seran igual a: $ 356,14 Valor Futuro ; Vr Futuro = Valor Presente * (1+ int/100)^ n/m
entonces 356,146087 Calculo de Intereses por valor Futuro
Saldo Total sera Igual a : $ 1.000.342,67 VF=Capital*(1,1392)^(1/366)- capital


47

Créditos Otorgados: Entre Septiembre 1 de 2.002 y Enero 15 de 2.005, sin exceder 40.000 créditos.

•Este beneficio garantiza a los clientes una tasa de inflación fija para todo el plazo del crédito de
6.0% E.A. durante el 2003, cuando la inflación sea mayor el gobierno subsidia esta variación
garantizándole al cliente una cuota conocida.
Tasa Efectiva =(1+ inflación/100)*(1+tpagare/100)-1*100
TE =(1+0.06)*(1+0.11)-1*100 = 17.66 TEA

•Este beneficio aplica para compra de vivienda nueva o usada y construcción de vivienda
individual.

Valor del crédito y de la vivienda: El crédito no podrá exceder de $43’160.000 (130 SMLV) y la
vivienda respectiva no podrá tener un valor superior a $107’236.000 (323 SMLV).


48

•El plazo del crédito puede ser de 5 a 15 años.
•Si el crédito entra en mora en más de 60 días se pierde el beneficio.
•Ampara las primeras 40.000 familias que soliciten este beneficio.
•Esta cobertura solo se puede solicitar para un crédito.
•El beneficio es por una sola vez y aplica para todos los solicitantes del crédito.
•Este beneficio cubre para todos los créditos nuevos y los otorgados desde el 1 de
septiembre de 2002, que cumplan con las características anteriores.


49

• La mora del deudor que exceda de sesenta (60) días en el pago de los
montos que le correspondan por concepto de alguna cuota del Crédito
Objeto de la Cobertura, ocasionará la terminación de la misma.
• La terminación se hará efectiva en el Período de Facturación siguiente a
aquél en que sea notificada al Fondo de Garantías de Instituciones
Financieras (FOGAFIN) por el Banco Hipotecario a Cargo de la Obligación.
• Cuando la terminación anticipada se produzca por mora del deudor, las
sumas adeudadas por el deudor serán exigibles inmediatamente por el Banco
Hipotecario, quien cobrará estos montos en forma independiente de las
cuotas del crédito objeto de la cobertura.
• En consecuencia, no habrá lugar a la distribución proporcional de los pagos
recibidos del deudor.


50

The financial distress-banking crisis
caused an adverse impact in the
economy. However, the Colombian
government has been successful in
setting up a number of measures to
improve the supervisory framework. As
a consequence the banking system
appears stable.


51
Alm, J., Follain, J (1984). Alternative Mortgage instruments, The Tilt Problem and the consumer welfare, Journal of financial and
quantitative analysis 19: 113-26

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52

Gracias
Juan Rodríguez
Especialización Gestión Financiera
rodriguezjua@gmail.com

Universidad Sergio Arboleda
Mayo-2003

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