Este documento explica las obligaciones propter rem, que son obligaciones que surgen por disposición legal debido a la vinculación con una cosa. Se caracterizan por tener su fuente en la ley y estar vinculadas a una cosa en particular. Cuando la titularidad sobre la cosa cambia, la obligación se transfiere a la nueva persona. Por ejemplo, los propietarios de un muro comparten la obligación de pagar los gastos de mantenimiento. Estas obligaciones surgen automáticamente por ley y se transmiten junto con la cosa, no dependiendo de la voluntad de

1. (9) Obligaciones propter rem.
(Dra. María Florencia Gutiérrez)
Cuando nos referimos a las vinculaciones entre los derechos reales y los personales , hemos
anticipado que a la titularidad de los derechos reales le corresponde una serie de derechos
personales, que nacen, se transmiten y extinguen, con el nacimiento, la transmisión y la
extinción de aquella titularidad, y que a esos derechos personales se los denomina, en el lado
pasivo obligaciones reales.
Siguiendo a Alsina Atienza, esta figura parecería "híbrida", pretendiéndose situarlas en una
categoría intermedia entre los derechos personales y los reales ya que presenta de los
derechos personales un sujeto pasivo individual y no universal, el que se encuentra obligado
a una determinada conducta (dar, hacer o no hacer algo), siendo responsable de esta actividad
con todo su patrimonio; entonces, vemos que por los sujetos y por el contenido, se identifican
con los derechos creditorios.
Presenta también como rasgo de los derechos reales un sujeto pasivo obligado "en razón de la
cosa", de donde les viene la denominación de propter rem. En ellas la posesión de la cosa
sirve para individualizar al obligado: quien deja de poseer, deja de estar obligado; de allí que
el abandono, enajenación o pérdida liberen al deudor.
Asimismo, se les ha llamado "ambulatorias" ya que la transmisión de la cosa opera la
transmisión de la obligación. También se las ha denominado "reales", ob rem, obligatio in
rem scriptae, "obligación adherente a una cosa", "obligación adjunta a una cosa", etc.,
debiendo advertirse que la de propter rem es la expresión más frecuentemente utilizada.
Para definir a las mismas podrían citar la definición esbozada por el Dr. Edmundo Gatti, en
su obra denominada Tería General de los Derechos Reales: "Se trata de obligaciones reales,
establecidas por normas que, principalmente, son de orden público, cuyo sentido es el de
establecer restricciones y límites legales a cada uno de los derechos reales y cuya función
consiste, por lo tanto, en determinar, negativamente, el contenido normal de cada uno de lo
derechos reales.
De la definición expuesta precedentemente podríamos afirmar que las notas características de
este tipo de obligaciones son la fuente legal y la vinculación con la cosa:
1) Fuente: Las obligaciones propter rem son obligaciones ex lege, o sea, nacen
exclusivamente de la ley.
Ejemplifica Jorge H. Alterini que "el propietario constreñido a pagar la deuda por medianería
no ha convenido nada con su vecino (no se trata, pues, de fuente contractual), ni, obviamente,
ha cometido un hecho ilícito (fuente extracontractual). El está obligado al pago por la mera
circunstancia de haber adquirido la titularidad del inmueble que apoyó en la pared y por
virtud de la ley (arts. 2726, 2727, 2728, 2736 y concs. CCiv.)"
Se trata de una obligación impuesta por la ley al poseedor o titular de un derecho real más el
acaecimiento de un cierto evento ya que para que nazca la obligación, "es preciso, además de
la conexión de titularidad real, un evento adicional. Este evento será: que se produzca el
alzamiento de la pared por parte del vecino, o se presente la necesidad de la conservación del
muro, o se requiera al colindante a contribuir con su conservación o construcción"
2) Vinculación con la cosa:
Este carácter constituye, , el rasgo más característico de las relaciones jurídicas propter rem y
decimos esto, porque es en virtud de dicha nota que este tipo de relación jurídica se aparta de

2. las restantes a las que se ha denominado por Alsina Atienza como "genuinas" y que hace que
estemos ante una figura intermedia, pues está en estrecha vinculación con una cosa, con lo
cual nos aproximamos a los derechos reales.
El deudor se encuentra obligado a realizar una determinada prestación (dar, hacer o no hacer)
en razón y con referencia a la cosa; por ejemplo, los condóminos de un muro o pared
medianero están obligados a los gastos de reparaciones de la pared o muro (art. 2722 CCiv.)
La forma de transmisión: a las relaciones jurídicas propter rem se las ha denominado también
"ambulatorias", "cabalgantes", ya que se sostiene, que la transmisión de la cosa tiene como
efecto la transmisión de la obligación y será deudor quien sea titular del derecho real sobre
aquella no importando en que momento nació la obligación. De allí lo de "ambulatoria",
porque la relación va siguiendo a la cosa.
Alsina Atienza resalta este rasgo expresando que el régimen de transmisión difiere
fundamentalmente del de las obligaciones genuinas, porque no pasan del obligado a sus
herederos (art. 503 CCiv.), sino a los sucesivos poseedores de la cosa; de tal modo que la
posesión sirve para individualizar al obligado.
Según los partidarios de este carácter, esta nota las distingue de las restantes relaciones
jurídicas, en las que para que opere la transmisión hace falta la concurrencia de voluntades
del deudor y acreedor; en cambio, en las propter rem quien sea titular de la cosa será deudor,
y es más, es la misma titularidad o relación del sujeto con la cosa la que va a permitir la
individualización de los sujetos de la relación jurídica propter rem: así, en la medianería,
deberá contribuir a los gastos de conservación de la pared quien sea propietario del fundo.
Vale decir entonces, que estas obligaciones se caracterizan especialmente en lo que respecta a
su nacimiento, desplazamiento y extinción. Al respecto la ley desempeña un papel decisivo
en la vida de tales obligaciones, ya que el nacimiento se produce por ministerio de ella, el
desplazamiento también tiene lugar , sin que para ello intervenga la voluntad de los
particulares con el solo desplazamiento de la titularidad real o posesoria respecto de la cosa,
y con la extinción de esa titularidad, también por imperio de la ley, se extingue la obligación;
por ello la extinción del derecho real, por pérdida de la cosa que constituye su objeto o por
abandono, extingue también la obligación real.
El contenido de estas obligaciones, ser de cualquier naturaleza y por consiguiente, no solo
positivo (hacer o dar), sino también negativo (tolerar o no hacer).
Las obligaciones propter rem están contenidas principalmente en las normas que establecen
restricciones y límites al dominio y en el capítulo que, en el título de la posesión, legisla
sobre "las obligaciones y derechos inherentes a la posesión". A modo ejemplificativo,
podríamos citar la referencia contenida en el art. 2418 C.C., 2421, las obligaciones de lago de
expensas contenidas en la ley 13512, etc.
Ahora bien, ¿cuál sería la extensión de la responsabilidad del deudor "propter rem" en cuanto
a sus deudas? Se sostiene en este punto que en principio responde con su patrimonio, sin
perjuicio de liberarse por el abandono. Cabe acalarar que cuando se trata de obligaciones
sucesivas, solo deberá responder con su patrimonio respecto de las devengadas durante su
titularidad real; por las anteriores sólo responderá con la cosa.
Para concluir podemos sostener respecto de las obligaciones propter rem:
Constituyen relaciones jurídicas obligatorias en donde los sujetos obligados por disposición
legal surgen de la vinculación con una cosa más el acaecimiento de un cierto evento.
Los elementos son los comunes a todos los derechos de crédito: sujetos, vínculo, causa y
objeto.

3. Se trata de obligaciones ex lege.
La vinculación con la cosa permite individualizar a los sujetos de la relación jurídica.
La responsabilidad del deudor es la común en el campo obligacional, es decir, patrimonial,
respondiendo con todo su patrimonio, excepto los bienes inembargables y, en su caso el
inmueble inscripto como bien de familia.
La denominación más apropiada y aceptada por la doctrina es la de propter rem, ob rem o en
razón de la cosa.