Este documento discute cómo los propietarios pueden mantener o aumentar el valor de sus propiedades en el contexto del mercado inmobiliario actual. Explica que el valor se crea a través de la utilidad, escasez, deseabilidad y poder adquisitivo percibidos. Sugiere que los propietarios maximicen la utilidad y deseabilidad de sus propiedades a través de mejoras que cumplan con las regulaciones y las preferencias del mercado, como tamaños adecuados y diseños atractivos. También recomienda consultar a prof

1. Fall
08
¿Cómo Podemos Mantener o Aumentar el
Valor de Nuestras Propiedades?
Por: Ing. Migdoel Rodriguez, MAI, SRA, PE, MBA
Appraisal Advisors Group

2. ¡Estamos decepcionados con el valor estimado en esta tasación! Este es un comentario
que escuchamos frecuentemente en nuestras oficinas de tasadores en estos días. ¿Cómo
se puede explicar esto y que puedo hacer, si algo, para ayudar a mantener, aumentar el
valor de mi propiedad, o por lo menos conseguir venderla por el mejor precio o alquilarla
por la renta más alta posible? Veamos algunos principios económicos importantes que
nos pueden ayudar a entender que es lo que está pasando y que podemos hacer.
Primero que nada es importante entender que el concepto económico de valor no es
inherente al bien o servicio al que se le adjudica; este se crea en la mente de los
individuos que componen el “mercado”. Las relaciones que crean el valor son complejas
y los valores cambian a medida que los factores que influyen en el valor cambian.
Típicamente, hay cuatro factores económicos independientes que crean valor: la utilidad,
la escasez, la deseabilidad, y el poder efectivo de adquisición.1
La utilidad no es otra cosa que la capacidad de un producto para satisfacer un deseo o una
necesidad humana. Los bienes raíces deben tener esa capacidad y así ser percibido por los
inquilinos, los dueños-inversionistas, o los que compran una propiedad para su uso. Las
propiedades residenciales satisfacen la necesidad de cobijarnos y las propiedades
comerciales generan ingresos para los dueños. Ambas deben tener las características de
diseño o “amenidades” que las hagan más atractivas al mercado. El valor de esas
amenidades está relacionado con la deseabilidad o utilidad que perciba el posible
comprador o el posible inquilino. A mayor la deseabilidad que perciba el posible
comprador, mayor el precio que está dispuesto a pagar. El valor percibido por un
inquilino se puede convertir en ingresos mediante las rentas, mediante el “cashflow” o
flujo de efectivo.
La influencia de la utilidad en el valor depende de las características de la propiedad tales
como el tamaño, el diseño y la localización.
Estos conceptos nos sugieren, por ejemplo, que cuando vamos a hacer una remodelación
de una residencia la misma se debe hacer con el cuidado de asegurar que los tamaños son
apropiados o que el diseño de la remodelación no resulte en obsolescencias funcionales.
Estos puntos son considerados por los tasadores residenciales en el concepto o elemento
de comparación indicado como “Utilidad Funcional”. Por ejemplo, un cuarto dormitorio
tamaño 12 pies x 30 pies en un vecindario donde los cuartos típicamente son de 12 pies
por 12 pies; o un cuarto dormitorio que para llegar a este hay que pasar por otro cuarto
dormitorio. El diseño de una nueva “fachada” debe ser elegante y de acuerdo a los estilos
que pasan la prueba de ser atractivos por muchos años y no de acuerdo a una moda
pasajera o a un gusto muy personal y particular. Por ejemplo una fachada con
características orientales que le recuerdan al dueño su último viaje a la China. Este punto
se recoge en una tasación residencial dentro de elemento de comparación denominado
como “Diseño (Estilo)”.
1
The Appraisal of Real Estate, Twelve Edition, p. 29. Published by the Appraisal Insitute, Chicago, Ill.,
2001
2

3. En el caso de las propiedades comerciales estamos observando como un gran número de
locales no han sido diseñados con los espacios de estacionamientos requeridos por el
reglamento de zonificación. Esto no solo afecta la deseabilidad y utilidad ante los
posibles compradores o inquilinos; el problema más serio es que una vez se consigue un
posible comprador o inquilino las autoridades municipales se niegan a conceder el
permiso de uso ya que la propiedad no cuenta con los estacionamientos necesarios. En
otras palabras, posiblemente necesita ser remodelada en una forma drástica para que
pueda tener utilidad. Esto claro está, disminuye el valor de la propiedad. ¿Que podemos
hacer entonces para mantener el valor o aumentarlo? Consulte un buen ingeniero o
arquitecto que le ayude a diseñar una remodelación que, de acuerdo a la opinión de un
tasador competente, le va a aumentar el valor de su propiedad ya que cumple con todas
las expectativas del mercado así como con las regulaciones de zonificación aplicables.
El concepto de escasez se refiere a la oferta presente o anticipada de un artículo relativo a
la demanda por el mismo mientras que el concepto de deseabilidad se refiere a la
“tensión” que siente un comprador por un artículo para poder satisfacer una necesidad
humana. En general, si la demanda es constante la escasez de un producto lo hace más
valioso.2 En estos momentos en Puerto Rico nos estamos encontrando con que el
inventario, o en otras palabras, la oferta de residencias y de locales comerciales está alta
mientras que la demanda se ha reducido. Esto obviamente tiende a empujar los valores
hacia abajo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que una residencia o un local
comercial cuyo diseño, utilidad y apariencia hacen que estos sean deseables siempre
tienen demanda. En una reunión con un corredor muy conocido en todo Puerto Rico, este
mencionó que, y como un ejemplo de lo que acabo de plantearles: “todo el tiempo recibo
llamadas de profesionales que están buscando un local comercial en una de las avenidas
de la ciudad que tenga el tamaño apropiado, buena exposición, en la cual pueda poner un
buen anuncio de sus servicios y que cumpla con todas las regulaciones de zonificación.
Este tipo de propiedad, aunque muy deseable, está escaso”. Si usted es el dueño de una
propiedad comercial que no tiene estos atributos y no puede venderla o alquilarla, piense
en ese comentario.
Por último, aunque nuestro deseo por las cosas útiles puede ser grande éste está limitado
por nuestra capacidad o poder adquisitivo, o sea, por nuestra habilidad como individuo o
como grupo para participar en el mercado. Con relación a este concepto no tenemos más
alternativa que reconocer que, si el poder o capacidad efectiva de adquisición está
afectada en estos momentos, la solución está en asegurar que maximizamos la utilidad y
deseabilidad de nuestras propiedades teniendo en cuenta los principios económicos que
definen esa utilidad y deseabilidad. Así podemos asegurar que mantenemos o
aumentamos el valor de nuestras propiedades, o que por lo menos consigamos el mejor
precio por las mismas.
El Ingeniero Migdoel Rodríguez, MAI, SRA, CGA, PE, MBA es el tasador principal de
la firma “Appraisal Advisors Group”. Para más información, puede llamar al 787-439-
1396 o visite la página www.appraisaladvisorspr.com.
2
Ibid, p 30.
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