Pablo Kuhlenthal es Ingeniero Civil Industrial de la Pontificia Universidad Católica de Chile y MBA del International Institute of Management Development (IMD) de Suiza. Kuhlenthal fue gerente de proyecto de Mckinsey & Company especializándose en la practica de operaciones. Durante su carrera profesional ha estado ligado siempre al mundo de las inversiones en negocios reales con una visión de eficientar y aumentar los procesos y la productividad de las empresas y sus colaboradores. Además el es Gerente General y uno de los 3 socios fundadores de BauMax, proyecto que propone revolucionar la forma de construir en hormigón armado en Chile.

1. Construcción
Robotizada en Hormigón
13 Octubre 2016

2. 2
Video Corporativo BauMax

3. 3
Breve Historia
Diagnós(co Inicial
BauMax
Potencial de BauMax
Referentes
Agenda

4. 4
¿Quienes están detrás de BauMax?
• Grupo de Controladores conformado por reconocidos empresarios
• Socio Estratégico Inmobiliaria Manquehue
• Plan Maestro de inversiones por USD 45mm
• Primera etapa en implementación con inversión por USD 20mm
• Presidente: Gabriel Berczely
• Directores: Fabián Wulf, Manuel Sarasúa y Cristian Kühlenthal
• Director Independiente: Adelchi Colombo
• Sebastián Lüders
• Alexis Berczely
• Pablo Kühlenthal
Inversionistas
Gobierno
Corporativo
Socios
Fundadores

5. 5
BauMax es la cara visible de un trabajo en equipo
que lleva trabajando más de 3 años en conjunto
Síntesis Historia BauMax
2013 2014 2015 2016
Primer Viaje Alemania
Diseño de Uniones
Ensayo de Uniones
Casa Piloto
Constitución
BauMax
Contrato Vollert
Puesta en Marcha
Equipo Multidisciplinario

6. 6
Breve Historia
Diagnós0co Inicial
BauMax
Potencial de BauMax
Referentes
Agenda

7. 7
Diagnostico del proceso constructivo de obra gruesa de acuerdo a la filosofía
Lean
Sobre Producción
• Tiempos de construcción impiden prever condiciones de
mercado al momento de iniciar la comercialización
Tiempo de Espera
• La coordinación del las personas que interactúan en una
obra tradicional hace imposible evitar los tiempo muertos
Transporte
• Transporte de insumos a la obra en vez de materiales
terminado genera mermas y pérdidas al proceso
Retrabajos
• Baja Capacitación y alta rotación impiden tener
colaboradores eficientes debiendo tener que rehacer
trabajos defectuosos
Inventario
• Costo en el manejo de inventario de materiales en obra y
herramientas, pérdida y transporte de los mismos
Movimientos
• Necesidad de mover herramientas, equipamiento y
colaboradores a cada lugar de trabajo
Desperdicio Causa del Desperdicio Impacto
• Sobre stock de vivienda, Costo financiero,
Reducción de precios y márgenes
• Industria con los peores niveles de productividad
en el país
• Mermas y pérdidas que pueden superar el 5% del
costo de construcción de obra gruesa
• Mayores costos en materiales, recursos humanos,
gastos generales y procesos de revisión
• Mayor costo por personas dedicada a la gestión y
seguridad de los insumos y herramientas y a la
infraestructura para acopiarlos.
• Procesos con movimientos no necesarios que
impiden mejorar la productividad de los
colaboradores
Defectos
• Tareas de bajo desafío profesional dificultan contar con
equipos motivados y con deseos de realizar su trabajo de
manera profesional
• Retrasos en el proceso de fabricaciónCapital Humano
Subutilizado
• Baja calidad y capacitación obligan a tener que reparar
obras defectuosas durante la obra y también
posteriormente
• Dedicación de tiempo innecesario a una tarea que
nunca se debió haber realizado

8. 8
El impacto es significativo cuando la obra gruesa se realiza de manera robotizada
Sobre Producción
• Velocidad de producción permite construir a pedido
en tiempos mucho más cortos y en etapas más
pequeñas
Tiempo de Espera
• Se elimina un número importante de interacciones
por un proceso automatizado e industrializado
Transporte
• Se llevan los elementos terminados con el mínimo
volumen de insumos para su instalación.
Retrabajos
• Integración completa con BIM reduce las
tolerancias a estándares impensados para una
obra tradicional
Inventario
• Necesidad de acopiar materiales, equipamiento y
herramientas es reducido al mínimo.
Movimientos
• Se elimina un número significativo de viajes por
menores escombros, transporte de materiales y
colaboradores
Desperdicio Mitigación del Desperdicio por Robotización Impacto
• Reducción de la exposición a las
variaciones en la velocidad de venta. Se
frena más rápido y se acelera más rápido.
• La generación de descoordinaciones
disminuye acelerando el proceso
constructivo
• Se reducen al mínimo la oportunidad de que
se generen mermas y/o pérdidas
• Eliminación de rectificaciones en vanos y
reducción de recitifaciones de obra gruesa
• Se reduce el tiempo dedicado a la gestión y
supervisión de materiales y su transporte
• Reducción de gastos generales en las
partidas mencionadas
Defectos
• Colaboradores capacitados, en trabajos
especializados, estables y con remuneración sobre
mercado
• Equipos estables los cuales pueden ser
capacitados y desarrollados a lo largo del
tiempo
Capital Humano
Subutilizado
• Proceso industrial controlado permite lograr un
estándar de calidad superior al que se consigue en
obra
• Número de eventos defectuosos es reducido
debido a controles de calidad
estandarizados
Magnitu
d
Impacto

9. 9
La tecnología BauMax tiene 20 años de historia en los países desarrollados
Historia de la Tecnología
· Existe hace más de 20 años en el mundo
· Con el tiempo ha ido desarrollando la automatización
de los procesos con un impacto importante en la
productividad
Algunos países donde ya opera
Plantas en Francia
Plantas en Alemania
· Operan más de 150 plantas
· Operan más de 160 plantas

10. 10
Breve Historia
Diagnós(co Inicial
BauMax
Potencial de BauMax
Referentes
Agenda

11. 11
BauMax propone industrializar la construcción de viviendas
y edificios en base a muros de hormigón armado
Un proceso automatizado de construcción.
De precisión alemana, respetuosa con el medio
ambiente, y que ofrece más y mejores
alternativas a los arquitectos y mayor
productividad a las constructoras.
CONSTRUCCIÓN ROBOTIZADA
BAUMAX LO HACE EN 3 PASOS

12. 12
El Proceso Constructivo de la Obra Gris con el sistema BauMax
1 DÍA 4 DÍAS
Tiempo de Producción Tiempo de Montaje
Para una casa de 140m2 construidos, se traduce en

13. 13
Los 6 pilares que diferencian a BauMax

14. 14
Los 3 productos que ofrece el sistema BauMax

15. 15
Muro Doble Muro Simple Losas
Ilustración Detallada Productos BauMax

16. 16
Impactos en la obra gruesa del proceso constructivo

17. 17
EXTERNALIDADES POSITIVAS
BauMax

18. 18
Problemas para las constructoras
• Dificultad para manejar una gran cantidad de colaboradores, con alta rotación y baja capacitación
• Dificultad para cumplir presupuestos de costos y plazos
• Capital inmovilizado o costo financiero por largos plazos de construcción
Problema para los trabajadores
• En general sueldos bajos por ser trabajos básicos con alta rotación
• Gran desplazamiento hasta la zona laboral
• Trabajo a la intemperie
Problemas para los proveedores
• Planos no necesariamente coinciden con la realidad (marcos, ventanas y puertas)
• Atrasos en obras generan problema de entregas/inventarios
Problemas para los clientes
• Problemas de posta venta
• Calidad de la vivienda no es la mejor
• Largos plazos de construcción
Problemas para la comunidad:
• Polución y ruido ambiental: gran cantidad de camiones y personas desplazándose
• Muy baja productividad en toda la cadena
Hay impactos que no solo son capturados por los mandantes,
sino que por todas las partes involucradas

19. 19
• Mejores empleos directos
• 20 a 30% mayor salario
• Mejor lugar de trabajo
• Menor tasa de
accidentabilidad
• Ahorro de 1.800 viajes por menor material
transportado
• Ahorro de 640 viajes por menor volumen
de escombros
• Ahorro de 3.350 viajes por menores
colaboradores transportados
=> ahorro total de 300.000 kms y un
Impacto significativo
en el medio ambiente
• Disminuye el tiempo de
construcción en 30%
• Representa un 10-15% de ahorro
en costos actuales de obra
gruesa
• Disminución gestión del personal
y conflictos laborales
• Disminuye problemas de post
venta
• Aumento de productividad
• Mayor certeza de despacho
• Menos problemas en
instalaciones
COMUNIDAD PERSONAL
CLIENTES PROVEEDORES
Un sistema constructivo que en 1.000 casas anuales (180 m2 promedio)
genera beneficios para todos los stakeholders
ACCIONISTAS

20. 20
MARCO NORMATIVO
BauMax

21. 21
• NCh 430 Of.2008: “Hormigón armado – Requisitos de diseño y cálculo”
• Decreto 60: “Aprueba Reglamento que fija los requisitos de diseño y cálculo para el hormigón armado y deroga
el decreto N° 118, de (V. y U.) de 2010”
• NCh 433. Of.96.Mod.2009: “Diseño sísmico de edificios”
• Decreto 61: “Aprueba reglamento que fija el diseño de edificios y deroga D.S. N° 117, (V. y U.), de 2010”
• NCh 1537 Of. 2009: “Diseño Estructural – Cargas permanentes y cargas de uso”
• NCh3171 Of. 2010: “Diseño Estructural – Disposiciones generales y combinaciones de carga”
• ACI 318-08: “Building Code Requirements for Sturctural Concrete”
El diseño y cálculo de estructuras de muros prefabricados se encuentra basado en
las siguientes normas NCh, y códigos oficiales:

22. 22
Breve Historia
Diagnós(co Inicial
BauMax
Potencial de BauMax
Referentes
Agenda

23. 23
INMOBILIARIAS
Oportunidades Futuras

24. 24
Flexibilidad en el diseño y productividad en la producción
dinamizan el negocio inmobiliario
Etapas más
pequeñas
· Velocidad en la construcción permite lograr economías de
escala en etapas más pequeñas que las actuales
Gestor de
contratos
· Externalización de la obra gruesa elimina la necesidad de
tener una constructora, convirtiéndose en un gestor de
contratos tercerizados
Mayor Capacidad
de Reacción
· Reactivación de proyectos más rápida y cancelación de
proyecto más ágil
Personalización
del Producto
· Tolerancias en las dimensiones de los espacios permite
prefabricar muebles
Trazabilidad en la
Construcción
· Calidad de Plomos y exactitud de dimensiones
permite enviar cantidad exacta de materiales
Nuevos
Segmentos
· Mayor productividad en el proceso constructivo abre
espacio para proyectos de menor tamaño que los actuales
Oportunidades Detalle Impactos
· Capital de trabajo y costo financiero se
reducen significativamente
· La integración ocurre solamente cuando el
volumen permite tener una planta propia
· Menor riesgo de sobre stock y mayor
capacidad de ajuste a la demanda
· Estrategias comerciales innovadoras
enfocadas en el cliente.
· Industrialización permite conocer el detalle de cada
elemento construido durante el proceso constructivo
· Aumento en la cantidad de proyectos
rentables para las inmobiliarias

25. 25
TERMINACIONES
Oportunidades Futuras

26. 26
La precisión industrial genera una base para la prefabricación de
terminaciones y especialización de la mano de obra
Ventanas · Tolerancia industrial no requiere de
rectificación de vanos
Puertas · Estandarización de puertas permite
eficiencias en la prefabricación
Tabiques · Uso de grúa en terreno facilita la
instalación de tabiques prefabricados
Muebles · Tolerancias en las dimensiones de los
espacios permite prefabricar muebles
Baños y Cocina
· Calidad de Plomos y exactitud de dimensiones
permite enviar cantidad exacta de materiales
Escaleras
· Presencia de Grúa convierte a las escaleras
prefabricadas en una alternativa competitiva
• SWAT Teams de alta productividad
que instalan elementos
prefabricados estandarizando y
acelerando el proceso de
terminaciones
• Contratistas especializados
independientes de alta
productividad
Terminaciones Detalle Especialización Mano de Obra

27. 27
ARQUITECTURA
Oportunidades Futuras

28. 28
Texturas en base a matrices
Textura en base a matrices
Potencial de la tecnología

29. 29
Textura con matrices
Potencial de la tecnología

30. 30
Finishing
Potencial de la tecnología

31. 31
Texturas en base a matrices
Serigrafías en base a moldes
con retardante
Potencial de la tecnología

32. 32
Hormigones con pigmentos
Potencial de la tecnología

33. 33
SOLUCIONES CONSTRUCTIVAS
Oportunidades Futuras

34. 34
Incorporación de aislación
térmica desde la planta
Potencial de la tecnología

35. 35
Muros de Contensión
Potencial de la tecnología

36. 36
Muro con ángulos y
recintos curvos
Potencial de la tecnología

37. 37
Fachadas con muros
de doble altura
Potencial de la tecnología

38. 38
Otros Nichos
Hospitales - Colegios
Potencial de la tecnología

39. 39
Edificación en Altura
Potencial de la tecnología

40. 40
Losas para edificación en
altura
Potencial de la tecnología

41. 41
Breve Historia
Diagnós(co Inicial
BauMax
Potencial de BauMax
Referentes
Agenda

42. 42
Referentes en el Mundo con la tecnología BauMax (1/2)

43. 43
Referentes en el Mundo con la tecnología BauMax (2/2)

44. 44
Planta BauMax en Lampa

46. 46
Anexos

47. 47
Comportamientos Térmicos, Acústicos y contra el Fuego
Solución Térmica a utilizar en Muros
Soluciones Constructivas Minvu-Ditec:
• Ficha 1.2.G.A3
• Ficha 1.2.G.A7
• Ficha 1.2.G.A9
Solución Térmica a utilizar en Losas
• Losa de Hormigón armado de 120mm de
espesor, solución estándar 5,6 y 7
Solución Acústica
• Soluciones 1-A1 de listado oficial de
soluciones constructivas para aislamiento
acústico.
Comportamiento al Fuego
• Soluciones A.1.3 de listado oficial de
comportamiento al fuego de elementos y
componentes de la construcción.
• Losa de hormigón armado F-120, solución D.
2.3.120 del listado oficinal de
comportamiento al fuego de elementos y
componentes de la construcción.

48. 48
Diseño Chileno avalado por las entidades más prestigiosas del país
Diseño Propietario de Ingeniería Estructural Prestigiosos Ingenieros y Especialistas Involucrados
Unión 4: Muro a Muro Esquina
· Carl Lüders
Prestigioso Ingeniero Estructural de la PUC,
especialista en hormigón armado.
70+ Publicaciones en revistas especializadas,
Ex-Decano Facultad de Ingeniería, Socio
Fundador de SIRVE
· Instituciones con las que desarrollamos los
diseños estructurales

49. 49
Precisión al milímetro, plomos perfectos y todo construido en ambientes
controlados. Mejor Imposible. Calidad BauMax
Construcción Tradicional vs BauMax.

50. 50
Precisión al milímetro, plomos perfectos y todo construido en ambientes
controlados. Mejor Imposible. Calidad BauMax
Construcción Tradicional vs BauMax.
7% DE MERMAS 3% DE MERMAS

51. 51
Los empleos en BauMax son mejores y más seguros
Construcción Tradicional vs BauMax.
BAJA Y MEDIA
CAPACITACIÓN
ALTA
CAPACITACIÓN

52. 52
La reducción de un 50% en el tiempo de construcción, genera un ahorro
estimado a un 3,8% del costo final de construcción por menores gastos generales
Ahorros de etapa según casa piloto Impacto en Costos
Fuente: Tiempos medidos en Casa Piloto BauMax, Chicureo, Santiago; Estimaciones de costos y ahorro según estructura de Costos en la RM, CCHC
Casa Piloto
Casa Tradicional
Terminación
Exterior
Terminación
Completa
Obra GruesaObra Gris
3 3
1
6 6
12
24
12
-50%
Gastos Generales
Otros Gastos
BauMaxTradicional
25,0
21,3
-3,8%
75,0 75,0

53. 53
Ejemplos se ven a diario en las noticias nacionales

54. 54
· A 2.756 familias con subsidio aun no les entregan la casa.
· Faltan 18.268 viviendas por hacer.
· 708 familias con subsidio no tienen proyecto.
· 1.167 familias tiene proyecto pero no tienen empresa
constructora que los materialice.
Detalle
95% de los proyectos de
construcción no se
terminan a tiempo.
Pablo Ledesma - Manager ICABIM
Ejemplos se ven a diario en las noticias nacionales

55. 55
Tener certeza de plazos y evitar sobrecostos en la obra gruesa,
genera un ahorro de 4,5% sobre el costo total de construcción
Proporción de Obras con sobrecosto de un +10%
Proporción Costo Obra Gruesa vs Costo Total
Ahorro Estimado por Certeza en Costos
· % Obras con sobrecosto
· % Obra Gruesa sobrecosto
· Magnitud sobrecosto
· % ahorro sobre el costo total
90%
50%
10%
4,5%
X
X
=
Fuente: Presentación CDT Ledesma, Inmobiliaria Manquehue, BauMax
Proyecto sin sobrecosto
Proyecto con sobrecosto
10%
90%
TotalTerminaciones FinasObra Gruesa Terminaciones
Contratistas
50
30
20 100

56. 56
La calidad de los muros permite un trabajo más productivo de los contratistas
encargados de terminar las viviendas. El ahorro se estima en 5,4%.
Ejemplo: Proceso instalación ventanas Detalle costos en obra tradicional
TotalGastos GeneralesObra Gruesa Terminaciones
Contratistas
50
30
20 100
Ahorro estimado por calidad en la construcción
Ahorro Promedio
Contratistas
% Terminaciones Finas
vs Costo Total
% Ahorro sobre
costo total
19% 30% 5,4%X =
Fuente: Estimaciones con contratistas en Casa Piloto Proyecto Baumax
Paso 1: Envío de medidas
Paso 2: Rectificación Vanos
Paso 3: Fabricación 1 a 1
Paso 4: Instalación con ajustes
Paso 1: Envío de medidas
Paso 2: Fabricación Industrial
Paso 3: Instalación Directa
Ahorro estimado en terminaciones con contratistas
EIFSVentanas PuertasCeramicaPintura
Proceso actual Proceso BauMax
Ahorro estimado de un 20% en el costo de las ventanas
20% 25% 15% 20% 15%
ø19,0

57. 57
Residuos en métodos tradicionales Ladrillo Hormigón Madera
Ahorro estimado en mermas agregadas
Fuente: Tiempos medidos en Casa Piloto BauMax, Chicureo, Santiago; Estimaciones de costos y ahorro según estructura de Costos en la RM
100%
70%
BauMaxTradicional
54%
BauMaxTradicional
40% 12%
BauMaxTradicional
1%
4%
BauMaxTradicional
2%
-14% -11% -2%
-27%
La naturaleza del proceso BauMax permite una obra limpia y con menores
volúmenes de residuos, generando un ahorro de al menos 1.9% del costo total

58. 58
Ahorro estimado sobre costo total
Mermas
Otros Gastos
BauMaxTradicional
7,0
5,1
-3,8%
93,0 93,0
La naturaleza del proceso BauMax permite una obra limpia y con menores
volúmenes de residuos, generando un ahorro de al menos 1.9% del costo total
-27%
Fuente: Tiempos medidos en Casa Piloto BauMax, Chicureo, Santiago; Estimaciones de costos y ahorro según estructura de Costos en la RM