1. Desarrollo Urbano y
Asentamientos Espontáneos

2. ANTECEDENTES
•La Falta de una política nacional y local así como el insuficiente control
urbano de los municipios, siguen propiciando el aparecimiento de
asentamientos humanos irregulares.
•Procesos de ocupación y fraccionamiento informal del suelo no han contado
con una respuesta estatal eficaz , y los esfuerzos aislados de algunos
municipios se han topado con fuertes limitantes originadas en la falta de
herramientas de gestión adecuadas y una política nacional clara.
•En los municipios existen incipientes normas jurídicas que regulen de
manera clara la regularización de asentamientos humanos informales.
•La falta de suelo con servicios a precios apropiados causado principalmente
por la especulación del mismo no ha permitido la existencia de una oferta
suficiente de este suelo, por lo que tanto los proyectos de vivienda social
como las soluciones de vivienda que genera el mercado informal se localicen
en las periferias agravando el proceso de crecimiento expansivo y
descontrolado de las ciudades

3. ANTECEDENTES
•Los procesos de regularización existentes han fomentado la aparición de
nuevos asentamientos informales situación agravada por la falta de
mecanismos efectivos de control y sanción.
•Al tratarse de procedimientos de excepción (al margen de la normativa
regular) es necesario un marco normativo especial que defina tanto los
mecanismos y herramientas de gestión , control y sanción como los plazos.
•Los costos de transferencia de dominio y tasas de notarios y registradores
de la propiedad suelen ser en muchos casos un impedimento para la
regularización

4. Problemática
A B C
• INVASIONES • URBANIZACION • DERECHOS Y
INFORMAL ACCIONES

5. PROBLEMÁTICA ESPECIFICA
Ocupación ilegal de predios públicos o privados
generalmente hechos por la fuerza.
A En caso de predios privados la negociación entre propietario y
posesionarios es difícil LA PROPIEDAD TIENE QUE SER
TRASLADADA A LOS POSESIONARIOS O AL ESTADO
• INVASIONES
Es frecuente la presencia de dirigentes politizados y de
conflictividad social,
Se produce venta múltiple de predios (varias veces el mismo lote
a distintos posesionarios)
TERRENOS TERRENOS
PÙBLICOS PRIVADOS La ocupación tiende a ser densa y apresurada
Poca planificación urbanística, sin servicios y sin previsión de
riesgos o protección de zonas sensibles
Ausencia absoluta de un trazado vial adecuado y áreas verdes y
comunales.
En predios públicos es necesario seguir complejos pasos legales

6. PROBLEMÁTICA ESPECIFICA
Fraccionamiento no autorizado de un predio
propiciado por el dueño del mismo, o intermediarios
quienes usualmente mantiene la propiedad global o
termina transfiriéndola por distintos tipos de
B presiones a la organización social creada por los
compradores
• URBANIZACION Usualmente cuenta con algún grado de planificación urbana
INFORMAL que puede o no respetar la zonifificación del sector
Los posesionarios gestionan los servicios básicos y las obras
de urbanización
Pueden tener distintos grados de consolidación en función
NO del tiempo del asentamiento y de los servicios existentes
URBANA
URBANA
No suelen presentar grados significativos de conflictividad
social
En muchos casos cuentan con reserva de espacios verdes y
comunales con distinto grado de calidad
Pueden encontrarse dentro o fuera del límite
urbano oficial

7. PROBLEMÁTICA ESPECIFICA
Los habitantes son copropietarios del terreno
Figura legal de copropiedad utilizada para suplir la
imposibilidad de fraccionar legalmente, tanto por formar
parte del mercado informal (lotizadores) como por no
C cumplir con el lote mínimo definido por zonificación
En predios urbanos es una forma de “simular” la entrega de
• DERECHOS Y escrituras de cuerpo cierto por parte del lotizador informal,
ACCIONES pero solo se entrega una cuota o participación del lote total
que no ha sido fraccionado.
En predios rurales es más común su uso en sucesión por
herencia cuando no es posible cumplir con el lote mínimo
Genera problemas complejos al momento de la legalización
URBANO RURAL
o regularización de la propiedad por la necesidad de contar
con el consentimiento del 100% de derecho-accionistas, o la
aplicación de la herramienta de partición administrativa (
COOTAD)
El Juez de lo Civil puede fraccionar legalmente los lotes

8. PUNTOS CRITICOS

9. Estado Central Organización
-Levantamientos Municipio Social
-Proyecto Urbanización
-Información:
Posesionarios/Copropietarios PUBLICO PRIVADO  Públicos
- Procesos Legales Privados
¿QUE? ¿QUIEN? RECURSOS
ENTREGA
ESCRITURAS PROCEDIMIENTO
INDIVIDUALES ADMINISTRATIVO
PLANIFICACION INFORMACION
URBANA CATASTRAL
Gestión de Tamaño Inicio Final
Uso de Suelo Servicios Subsidiaridad
Riesgos de lote Proceso Proceso
Reubicaciones
Mitigación
REGULARIZACION FISICA

10. -Levantamientos
Estado Central Organización
-Proyecto Urbanización
Municipio Social
-Información:
Posesionarios/Copropietarios
- Procesos Legales  Públicos
PUBLICO PRIVADO Privados
¿Qué se necesita? ¿Quién lo hace? ¿De donde vienen
los recursos?
PROCEDIMIENTO
ADMINISTRATIVO
ENTREGA
ESCRITURAS
INDIVIDUALES

11. PROCEDIMIENTO
ADMINISTRATIVO
PLANIFICACION INFORMACION
URBANA CATASTRAL
Gestión de Tamaño Inicio Final
Uso de Suelo Servicios Subsidiaridad
Riesgos de lote Proceso Proceso
Reubicaciones
Mitigación
ENTREGA
REGULARIZACION FISICA ESCRITURAS
INDIVIDUALES

12. • Financiamientos
BEDE
•Líneas de crédito
• Asistencia Técnica
MIDUVI URBANO
•Política en general
• Ejecutor Proceso MUNICIPIOS
ENTREGA
ESCRITURAS
INDIVIDUALES
LEY DE TIERRAS RURAL
(Tierras Agrícolas)

13. PLANIFICACION URBANA
•Gestión de riesgos: es vital contar con políticas e información claras sobre la situación
de riesgo de los lotes que forman parte del asentamiento con el fin de tomar decisiones
más precisas y prever posibles mitigaciones o reubicaciones parciales o totales (dentro
o fuera del asentamiento)
•Uso de suelo y tamaño mínimo de lotes: se debe contar con la capacidad operativa,
legal y administrativa que permita cierto grado de flexibilidad al momento de
regularizar el asentamiento (capacidad de modificar la zonificación con la misma
ordenanza de regularización)
•Servicios: la regularización debe estar atada a la capacidad del Municipio de dotar con
servicios básicos al asentamiento o de la organización social de contar con alternativas
en áreas no urbanas
•Subsidiaridad: en caso de que el municipio no cuente con los recursos necesarios para
llevar todo o una parte del proceso de regularización contara con el apoyo del Gobierno
Central. En lo posible ( en base al grado de consolidación) el proceso de regularización
debe estar acompañado de la regularización física de la ocupación con miras a mejorar
la calidad del hábitat

14. INFORMACION CATASTRAL
Inicio del proceso: la información catastral existente y la definición de
parámetros técnicos apropiados servirán como base para el desarrollo
del proyecto de regularización urbanística
•Final del proceso: el levantamiento y el proyecto de urbanización
servirán como insumos importantes para la actualización de la
información del catastro municipal

15. PROPUESTA

16. PROPUESTA DE PROCEDIMIENTO NACIONAL DE
REGULARIZACION
•Dotar de un marco normativo y de procedimientos nacional unificado que
permita una gestión más eficaz y coordinada de los procesos de regularización
•Establecer procedimientos que permitan adaptar las herramientas de gestión
a las distintas realidades del mercado informal del suelo en cada región y/o
cantón
•Tiempo 4 años a partir de la vigencia de la ley
•Fortalecer mediante la ley las carencias de los municipios
•Generar nuevos procesos administrativos y legales para procesos de
regularización
•Fortalecer desde el estado central el talento humano de los GADS

17. A1
• INVASIONES PREDIOS PRIVADOS
1. RIESGO NO MITIGABLE TERRENOS
2. .-50% PRIVADOS + 50%
CONSOLIDACION EN CONSOLIDACION
AREAS NO SERVIDAS
Reubicación Expropiación
VENTA DIRECTA
MIDUVI
Negociación ADJUDICACION
COMITÉ BARRIAL MUNICIPIO
Aprobación Municipal
REGISTRO
NOTARIA
TASA UNICA LEVANTAMIENTO REGULACION PROPIEDAD
PUBLICA
POR FISICO APROBACION
MUNICIPAL
REGULARIZACION
ESCRITURA INDIVIDUAL

18. Procedimiento Legal
Expropiación.- FIJACION PRECIO
descontado valor generado por
intervención pública.
PROPUESTA Transferencia de la propiedad global a favor
de los posesionarios (Organización Social) o
al Municipio dependiendo de la modalidad
A1 de entrega de títulos apropiada
Entrega de la propiedad individual en base
• INVASIONES
PREDIOS a censos y levantamientos
PRIVADOS
• Procedimiento Administrativo
– Creación de unidades especializadas
nacionales (coordinación) y locales (unidad
ejecutora)
– Procesos notariales y pagos de tasas
simplificados y especializados (notarías
especializadas)
– Creación de unidades de control y de gestión
de la sanción a los lotizadores

19. A2
• INVASIONES
TERRENOS
PUBLICOS
-50% +50%
REUBICACION ADJUDICACION
MUNICIPIO
Aprobación Municipal
NOTARIA
LEVANTAMIENTO REGULACION REGISTRO
PUBLICA
FISICO APROBACION PROPIEDAD
MUNICIPAL
ESCRITURA INDIVIDUAL

20. Procedimiento Legal
Delegación al Municipio de la facultad de
entrega y cobro de los títulos
PROPUESTA
individuales
Entrega de títulos en base a censo y
A2 levantamiento
• INVASIONES
PREDIOS • Procedimiento Administrativo
PUBLICOS
– Creación de unidades especializadas
nacionales (coordinación) y locales
(unidad ejecutora)
– Procesos notariales y pagos de tasas
simplificados y especializados (notarías
especializadas)
– Creación de unidades de control y de
gestión de la sanción a los lotizadores

21. B
• URBANIZACION
INFORMAL
PROPIEDAD DE LA PROPIEDAD
ORGANIZACION LOTIZADOR
SOCIAL
Reajuste Terrenos Proceso de
-40% Obligatorio Juzgamiento
+40% Opcional Arts. 476 y 477 COOTAD
Aprobación Municipal
Pago o embargo
NOTARIA
LEVANTAMIENTO REGULACION REGISTRO
PUBLICA
FISICO APROBACION PROPIEDAD Venta Organización Social
MUNICIPAL
ESCRITURA INDIVIDUAL

22. Procedimiento Legal
Transferencia de la propiedad global a
nombre de la Organización Social (legalmente
constituida)
Entrega de títulos individuales a cargo de la
B Organización Social en base a listado de
socios validado por el Estado
• URBANIZACION • Procedimiento Administrativo
INFORMAL – Creación de unidades especializadas nacionales
(coordinación) y locales (unidad ejecutora)
– En asentamientos con consolidación mayor al
60% levantamiento y consolidación de las
condiciones de ocupación
– En asentamientos con consolidación menor al
60% el proceso estará condicionado a un plan de
reajuste de terrenos

23. C
• DERECHOS Y
ACCIONES
Proceso Partición
100% Derechos y Acciones
administrativa 70%
Poder
Reajuste Terrenos
-40% Obligatorio
+40% Opcional
Aprobación Municipal
NOTARIA
LEVANTAMIENTO REGULACION REGISTRO
PUBLICA
FISICO APROBACION PROPIEDAD
MUNICIPAL
ESCRITURA INDIVIDUAL

24. Procedimiento Legal
Consolidación del 70% de derecho-accionistas
para la habilitación del suelo o aplicación de la
partición administrativa
Entrega de títulos individuales a cargo de la
C Organización Social en base a poder especial
otorgado por los copropietarios
• DERECHOS Y • Procedimiento Administrativo
ACCIONES – Creación de unidades especializadas nacionales
(coordinación) y locales (unidad ejecutora)
– En asentamientos con consolidación mayor al
60% levantamiento y consolidación de las
condiciones de ocupación
– En asentamientos con consolidación menor al
60% el proceso estará condicionado a un plan
de reajuste de terrenos
– Procesos notariales y pagos de tasas simplificados
y especializados (notarías especializadas)
– Creación de unidades de control y de gestión de la
sanción a los lotizadores

25. LEVANTAMIENTO Y PROYECTO DE URBANIZACION
Restitución aerofotogramétrica como base para los levantamientos
complementada con comprobación en sitio
Cada municipio deberá crear una unidad especializada que elaborará el
proyecto de reajuste de terrenos o regularización física y legal, con
participación de los socios de la Organización Social
La colocación de mojones en el sitio correrá a cargo de la Organización
Social con coordinación y validación de la unidad especializada

27. REGULACION - APROBACION
El municipio aprobará el fraccionamiento en base al proyecto de
reajuste o al levantamiento del estado actual según el caso
Constará además el cronograma valorado de obras de urbanización con
las garantías y plazos previstos en la ley y el listado de socios con el
número de predio que le será adjudicado
En los Planes de Ordenamiento los Municipios deben prever Zonas de
Interés Social Especial o similares figuras que permitan hacer los ajustes
necesarios de zonificación y usos de suelo en caso de que sea
indispensable

28. CONSIDERACIONES FINALES
•Los responsables de la ejecución de las obras de urbanización en los
plazos establecidos en la ordenanza de aprobación serán los
beneficiarios (adjudicatarios). El Estado podrá financiar todo o una parte
•Prohibición de Derechos y Acciones de aquí en adelante
•Prohibición a los nuevos propietarios de vender su lote por diez años
•No más lotes en el cantón
•No más de tres lotes en el país
•Proceso de legalización: 4 años improrrogables
•Asentamientos posteriores 2011 derrocamiento