Presentación para defensa

1. SUSTENTADO POR:
Licda. Aurora Padilla Vargas
Programa: Maestría Profesional en
Administración de Negocios con énfasis
Gerencia General
San José, Octubre 2018
TEMA:
Estudio de pre factibilidad para el desarrollo de un centro de recreo,
deporte y cultura en San Isidro de El General, Pérez Zeledón.

2. 2
ANTECEDENTES
Este trabajo de investigación se llevó a cabo en
Pérez Zeledón, con el fin de determinar la
viabilidad para desarrollar un proyecto recreativo,
deportivo y cultural en propiedad privada.
Se determinó una necesidad de este tipo de
instalaciones cerca de la ciudad de San Isidro,
cabecera del distrito primero, debido a la baja
oferta actual en el mercado.

3. 3
JUSTIFICACIÓN
El dueño del proyecto adquirió una finca desde 2011, y
es debido a la necesidad de darle utilidad que se
solicitó su autorización para desarrollar este estudio,
cuyo resultado le servirá para tomar una decisión con
respecto a si invierte o no en el proyecto planteado.
La cercanía del centro de San Isidro y las facilidades
de acceso hacen de esta propiedad una excelente
ubicación para el desarrollo de un proyecto de este
tipo con los servicios propuestos.

4. OBJETIVO GENERAL
4
Realizar un estudio de pre factibilidad para el
desarrollo de un centro de recreo, deporte y
cultura en la finca registrada a folio real
164590-000, ubicada en el Barrio Morazán,
San Isidro de El General, con una extensión
de 9.285.14 m2
y propiedad del Sr. Gerardo
Padilla Aguilar, para el servicio de la
comunidad y lugares circunvecinos.

5. OBJETIVO ESPECIFICO #1
5
Realizar un estudio de mercado
para la determinación y
cuantificación de la demanda y la
oferta, el análisis de los precios y un
plan de comercialización para el
servicio.

6. Elaborar el estudio Técnico para
determinar el tamaño del proyecto y su
capacidad, el equipo y personal
requerido y todo lo asociado a sus
costos de inversión y operación.
OBJETIVO ESPECIFICO #2
6

7. Realizar un estudio Financiero, para,
con base en los costos de inversión y de
operación, elaborar una comparación
de los flujos de efectivo positivos y
negativos y así determinar su
factibilidad.
OBJETIVO ESPECIFICO #3
7

8. Elaborar un estudio Legal con la
finalidad de describir los procesos y
requisitos que se deben cumplir para
estar al día con las normas legales que
le competen a la empresa dentro del
territorio costarricense determinando
así su viabilidad.
OBJETIVO ESPECIFICO #4
8

9. Realizar un estudio de la legislación
ambiental existente en el campo de las
aguas, la vida silvestre, la actividad
forestal, la salud y en el campo laboral,
para evitar contradicciones legales
previo al desarrollo y puesta en
operación del proyecto.
OBJETIVO ESPECIFICO #5
9

10. Se utilizaron en este estudio todos los
recursos metodológicos aprendidos
durante el desarrollo de los
diferentes cursos de la maestría, los
cuales al ponerse en práctica hacen
posible el cumplimiento de los
objetivos.
ALCANCES
10

11. 1. La ubicación del terreno, que en la
colindancia oeste tiene al Río San Isidro, por
lo cual es necesario dejar un alejamiento
para cualquier tipo de construcción.
2. El financiamiento bancario, ya que se
requiere liberar la finca de la hipoteca
actual para financiar la nueva inversión.
LIMITACIONES
11

12. 12
RESULTADO OBTENIDO
Un documento a nivel de pre
factibilidad que contiene los análisis,
los resultados, la propuesta, las
conclusiones y recomendaciones con
base en los datos emanados de los
diferentes estudios, información
importante para la decisión final.

13. TIPO DE INVESTIGACIÓN
13
Descriptiva y Explicativa:
Se describe la situación y sus manifestaciones,
permitiendo medirlas mediante la obtención y
tabulación de datos.
Se explica por medio de la teoría que contiene
definiciones y suposiciones organizadas
sistemáticamente y coherentes con los hechos
relacionados al tema en estudio.

14. Mixto:
Cualitativo y Cuantitativo
Se usa una técnica exploratoria, donde, en la
primera fase se obtienen datos cualitativos de
la población (necesidades, gustos y
preferencias), que luego permiten avanzar a
una segunda fase, cuantitativa, con la
elaboración del estudio económico financiero
del proyecto.
ENFOQUE
14

15. Población y Muestra
15
La Población total del Distrito San Isidro,
según el censo 2011, era de
aproximadamente 46 000 personas.
Se trabajó con una muestra de 382
sujetos, determinados por fórmula, para
cumplir con el objetivo de la investigación.

16. Sujetos de información:
382 personas, al azar, de la población de San Isidro
Fuentes primarias:
Documentos originales; encuesta aplicada por
diferentes medios a los sujetos de información y
entrevista personal realizada a oferentes de
servicios similares.
Fuentes secundarias:
Bibliografía consultada y citada, documentos
recuperados de diferentes sitios de internet y
documentos y formularios institucionales.
Sujetos y Fuentes de Información
16

17. MARCO TEORICO
Teorías que sustentan la Investigación
17
El proyecto está sustentado con la teoría
vista en clase y la bibliografía recomendada
para los diferentes cursos de la carrera.
Además, se consultó la bibliografía
disponible con respecto al tema de
proyectos, con lo cual se puso en práctica lo
aprendido.

18.  Concepto de proyectos: inversión
privada, inversión social, investigación y
tecnológicos.
 Evaluación de proyectos: Estudio
mercado, técnico, legal, ambiental y
financiero.
 Aplicaciones de la Administración
General, RRHH, Financiero, etc.
 Conceptos de emprendedurismo.
MARCO TEORICO
Conceptos que guían la investigación
18

19. ANALISIS DE
RESULTADOS
19

20. 20
El 62% de los encuestados indicaron que están
dispuestos a utilizar los servicios que ofrece el
proyecto. El 38% restante no están dispuestos a
utilizar los servicios porque no acostumbran o
no tienen los recursos.
Estudio de Mercado
Demanda potencial

21. 21
Estudio de Mercado
Gustos y preferencias
Del 62% que indicó hará uso del servicio, el
44% disfruta en lo deportivo, el 32% el uso de
las piscinas y el 24% restante prefiere una
buena comida en familia.
Demandapotencial 237
Actividadesdeportivas 104
Recreaciónusopiscinas 76
DisfruteáreadeComidas 57
Gustosypreferencias

22. 22
Estudio de Mercado
Composición mercado meta
El proyecto está dirigido a toda la población, pero
es importante tomar en cuenta el segmento
compuesto por la población económicamente
activa para efectos de publicidad y mercadeo.
POBLACION TOTALDistritoSan Isidro 48246
Población económicamente activa 23158 100%
Empleados públicos 3474 15%
Empleados privadoso independientes 5859 25%
Empleo informal 9587 41%
Desempleados 2385 10%
Pensionados 1853 8%

23. 23
Estudio de Mercado
Nivel de ingresos ₡
En el cuadro y gráfico siguientes se aprecia que la
mayoría de los encuestados, un 40% están en el rango
de 301 a 600 mil. En segundo lugar menos de 300 mil
por mes y el tercer lugar los del rango de 601 a 900 mil
colones mensuales.
Ingreso promedio 382 100%
menos de 300000 116 30%
301000a 600000 154 40%
601000a 900000 66 17%
901000a 1200000 22 6%
más de 1200000 24 6%

24. Cocina-comedor, planché existente de 100 m2
, se reacondicionará
para construir un rancho que pueda albergar la cocina, un salón
comedor abierto y una batería sanitaria que cumpla con la ley 7600.
24
Estudio técnico
Infraestructura
Cancha, se cotizó un planché de cemento de 408 m2
con planos
tipo de una cancha de usos múltiples, con techo completo y con las
medidas de cada uno de los deportes a practicar.
Piscinas, se cotizó el montaje de una piscina prefabricada en
plástico reforzado con fibra de vidrio estilo Aqua Plus de 4.20m x
8.20m con una profundidad de 1.35m., con dos asientos, dos jets de
hidromasajes cada uno, gradas internas e iluminación. Aparte, una
para niños de 2.50m. de diámetro x 0.60m. de profundidad.

25. 25
Estudio Financiero
Inversiones
DETALLE CANTIDAD
UNID DE
MEDIDA
COSTO/UNID TOTAL
Cancha multiusos techada 408 metros 69.172,84 28.222.517,09
Rancho - cocina - Sanitarios 99 metros 108.109,62 10.702.852,38
Piscina grandes y niños 2 prefa - 9.262.500,00
48.187.869,47
Patentes 2 derecho 12.000,00 24.000,00
Permisos 1 derecho 25.000,00 25.000,00
Honorarios 1 profesional 300.000,00 300.000,00
349.000,00
48.536.869,47
TOTAL DE LA INVERSION
INVERSION INICIAL
Sub TOTAL
Sub TOTAL
GASTOS PREOPERATIVOS

26. 26
Estudio Financiero
Gastos Administrativos
DETALLE CANTIDAD UNIDAD DE MEDIDA COSTO UNIT TOTAL
SALARIOS 2 SALARIOS 652.644,60
CARGAS SOCIALES 26,33% PORCENTAJE 239.324,77
RESERVAS DE LEY 17,82% PORCENTAJE 116.301,27
POLIZAS INS 3% RIESGOS TRABAJO 19.579,34
SERVICIO DE ELECTRICIDAD 500 WATTS 139,74 69.870,00
SERVICIO DE AGUA 32 METROS CUBICOS 1.588,00 50.816,00
SERVICIO DE cable e internet 1 CARGO FIJO 27.000,00 27.000,00
PROMOCION Y PUBLICIDAD 1 PAQUETE 60.000,00 60.000,00
SERVICIO DE TELÉFONO 2 PLAN 30.000,00 60.000,00
INSUMOS MANT Y LIMPIEZA 1 PAQUETE 72.840,00 72.840,00
TOTAL 1.368.375,98
GASTOS ADMINISTRATIVOS

27. 27
Estudio Financiero
Proyección de Ingresos
Actividad
Demanda
Potencial
Demanda
Efectiva
Capacidad
horas
Precio por
hora
Cancha multiusos 12549 1255 360 10.000
₡
Ingresos
Mensuales
Lunes a viernes 04:00 p.m. 10:00 p.m. 30 horas/semana 1.200.000
₡
Sábado y domingo 10:00 a.m. 10:00 p.m. 24 horas/semana 960.000
₡
Total 2.160.000
₡
Actividad
Demanda
Potencial
Demanda
Efectiva
Ocupación
diaria
Precio por
día
Ingresos
Mensuales
Piscina grandes 6844 685 23 3.000
₡ 2.082.400
₡
Piscina niños 2282 228 8 1.500
₡ 346.560
₡
Total 9126 913 2.428.960
₡
Alquiler cocina
300.000
₡
Total mes 4.888.960
₡
Uso proyectado de la cancha según horario

28. 28
Estudio Financiero
Flujo neto efectivo año 1
Renta 20%
Flujo Neto de Efectivo Mes1 Mes2 Mes3 Mes 4 Mes 5 Mes6 Mes7 Mes8 Mes9 Mes10 Mes11 Mes 12 TOTAL
Ingreso por ventas 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 58.667.520
Menos: Costos Operativos - - - - - - - - - - - - -
Utilidad Bruta 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 4.888.960 58.667.520
Menos: Gasto Administrativo 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 1.368.376 16.420.512
Más: Depreciación (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (145.189) (1.742.265)
Utilidad antesde intereses 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 3.375.395 40.504.743
Intereses financiamiento 608.733 607.827 606.910 605.981 605.040 604.088 603.123 602.147 601.158 600.157 599.144 598.117 7.242.426
Utilidad antesde impuesto 2.766.662 2.767.568 2.768.486 2.769.415 2.770.355 2.771.308 2.772.272 2.773.248 2.774.237 2.775.238 2.776.252 2.777.278 33.262.318
Impuestos (20%) 675.079 675.079 675.079 675.079 675.079 675.079 675.079 675.079 675.079 675.079 675.079 675.079 8.100.949
Utilidad Neta 2.091.583 2.092.489 2.093.407 2.094.335 2.095.276 2.096.228 2.097.193 2.098.169 2.099.158 2.100.159 2.101.173 2.102.199 25.161.369
Menos: Amortización 72.246 73.152 74.069 74.998 74.998 76.891 77.855 78.832 79.820 80.822 81.835 82.862 928.379
Más: Depreciación 145.189 145.189 145.189 145.189 145.189 145.189 145.189 145.189 145.189 145.189 145.189 145.189 1.742.265
Flujo Neto del período 2.164.526 2.164.526 2.164.526 2.164.526 2.165.467 2.164.526 2.164.526 2.164.526 2.164.526 2.164.526 2.164.526 2.164.526 25.975.255
Centrode Recreo,Deporte yCulturaRíoSanIsidro
FlujoNetode Efectivoaño1

29. 29
Estudio Financiero
Flujo neto efectivo años 1-5
Detalle Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ingreso por ventas 58.667.520
₡ 64.714.272
₡ 67.937.947
₡ 74.570.317
₡ 78.769.956
₡
Costos Operativos - - - - -
Utilidad Bruta 58.667.520 64.714.272 67.937.947 74.570.317 78.769.956
Gasto Administrativo 16.420.512 17.077.332 17.760.426 18.470.843 19.209.676
Más: Depreciaciones (1.742.265) (1.742.265) (1.742.265) (1.742.265) (1.742.265)
Utilidad antes de intereses 40.504.743 45.894.675 48.435.257 54.357.209 57.818.015
Intereses 7.242.426 7.092.501 6.918.388 6.716.187 6.481.365
Utilidad antes de impuesto 33.262.318 38.802.174 41.516.869 47.641.022 51.336.650
Impuestos (20%) 6.652.464 7.760.435 8.303.374 9.528.204 10.267.330
Utilidad Neta 26.609.854 31.041.740 33.213.495 38.112.818 41.069.320
Menos: Amortización 929.319 1.079.245 1.253.357 1.455.558 1.690.380
Más: Depreciaciones 1.742.265 1.742.265 1.742.265 1.742.265 1.742.265
Flujo Neto de efectivo 27.422.800 31.704.760 33.702.403 38.399.525 41.121.205

30. 30
Estudio Financiero
Balance inicial y proyectado años 1-5
Balance de situación proyectado Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Activos
Activo Circulante
Caja y Bancos 27.422.799,63 31.704.759,83 33.702.402,92 38.399.524,64 41.121.204,99
Inversiones transitorias 10.000.000,00 37.422.799,63 69.127.559,46 102.829.962,38 141.229.487,02
Total Activo Circulante 37.422.799,63 69.127.559,46 102.829.962,38 141.229.487,02 182.350.692,01
Activo Fijo
Infraestructura 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47
Terrenos 35.000.000,00 35.000.000,00 35.000.000,00 35.000.000,00 35.000.000,00
Total Activo Fijo 83.536.869,47 83.536.869,47 83.536.869,47 83.536.869,47 83.536.869,47
Total Activo 120.959.669,10 152.664.428,93 186.366.831,85 224.766.356,49 265.887.561,48
Pasivo
Pasivo corto Plazo
Documentos por Pagar
Total Pasivo corto plazo - - - - -
Pasivo largo plazo
Documentos por pagar 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47
Total pasivo largo plazo 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47
Total Pasivos 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47 48.536.869,47
Patrimonio
Aporte de capital 10.000.000,00 10.000.000,00 10.000.000,00 10.000.000,00 10.000.000,00
Aporte de socios (terreno) 35.000.000,00 35.000.000,00 35.000.000,00 35.000.000,00 35.000.000,00
Utilidad del periodo 27.422.799,63 31.704.759,83 33.702.402,92 38.399.524,64 41.121.204,99
Utilidad acumulada - 27.422.799,63 59.127.559,46 92.829.962,38 131.229.487,02
Total Patrimonio 72.422.799,63 104.127.559,46 137.829.962,38 176.229.487,02 217.350.692,01
Total Pasivo + Patrimonio 120.959.669,10 152.664.428,93 186.366.831,85 224.766.356,49 265.887.561,48
Prueba ecuación contable 0,00
₡ 0,00
₡ 0,00
₡ 0,00
₡ 0,00
₡

31. 31
Estudio Financiero
Indicadores financieros
IndicadoresFinancieros Año1 Año2 Año3 Año4 Año5 Descripción
IndiceCirculante #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! ActivoCirculante/Pasivocortoplazo
RentabilidaddelActivo 22,00% 20,33% 17,82% 16,96% 15,45% Utilidadneta/TotalActivo
RentabilidaddelPatrimonio 36,74% 29,81% 24,10% 21,63% 18,90% Utilidadneta/Patrimonio
IndicedeEndeudamiento 40,13% 31,79% 26,04% 21,59% 18,25% PasivoTotal/ActivoTotal
Nota: Al no tener pasivo de corto plazo el índice circulante no genera resultados.

32. 32
Estudio Financiero
Análisis económico VAN y TIR
Ingreso ventas optimista 100%
Cálculo del VAN y la TIR Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Flujo de efectivo (48.187.869,47) 27.422.799,63 31.704.759,83 33.702.402,92 38.399.524,64 41.121.204,99
K 15%
VAN ₡64.190.832,91
TIR 59%
Ingresos ventas moderado 50,00%
Cálculo del VAN y la TIR Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Flujo de efectivo (48.187.869,47) 13.711.399,81 15.852.379,92 16.851.201,46 19.199.762,32 20.560.602,50
K 15%
VAN ₡8.001.481,72
TIR 21%
Ingresos ventas pesimista 25%
Cálculo del VAN y la TIR Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Flujo de efectivo (48.187.869,47) 6.855.699,91 7.926.189,96 8.425.600,73 9.599.881,16 10.280.301,25
K 15%
VAN (₡20.093.193,87)
TIR -3%

33. 33
Estudio Legal
Los trámites para la puesta en marcha de un negocio pasan por las
diferentes instituciones que la ley establece deben autorizarlo,
desde la Municipalidad de Pérez Zeledón como gobierno local, el
Ministerio de Salud, el Ministerio de Hacienda, el Registro Nacional,
el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la Caja
Costarricense del Seguro Social, el Instituto Nacional de Seguros.
Todos tienen requisitos y procedimientos que cumplir para lograr los
permisos correspondientes.

34. 34
Estudio Ambiental
Según los datos emanados del análisis de la legislación
ambiental, por el tipo de proyecto de que se trata y por su
ubicación, es necesario realizar los trámites pertinentes
ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, con el fin
de obtener los permisos para desarrollar el proyecto de
acuerdo a los requerimientos de dicha institución.

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CONCLUSIONES
De acuerdo con los resultados de los diferentes estudios,
se considera cumplido el objetivo general planteado al
inicio de este documento. En el análisis de cada uno de
los productos obtenidos para los objetivos específicos
queda claro que es viable y factible el desarrollo del
proyecto planteado.

36. RECOMENDACIONES
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En vista de los datos positivos resultantes del estudio de pre
factibilidad, se recomienda el desarrollo del proyecto y su puesta al
servicio de la comunidad.
El dueño de la finca e interesado en crear un emprendimiento
familiar tiene en este documento, las herramientas necesarias para
pasar a la siguiente etapa en la vida de los proyectos, gestionar el
financiamiento y los permisos necesarios para hacerlo realidad,
aprovechando la oportunidad que se presenta en el mercado.

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Muchas gracias…