Evaluación de un proyecto inmobiliario

PROPUESTA EDIFICIO MORANDÉ
SEGÚN ESTUDIO DE MERCADO
TRABAJO FINAL

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO U. DE CHILE/SEMESTRE PRIMAVERA 2011/CONST.AV III EVALUACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
TRABAJO FINAL/Profesora: María Pallares T./Estudiante :Carolina Tobar Barrera/Fecha:01/03/2012

Ubicación: Morande con General
Mackenna

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO:

•Mt2 Totales:1088MT2

•Precio terreno:12 UF/mt2

•Sin uso Actual

FUSIÓN DE 2 TERRENOS:
UBICACIÓN

Aumenta 30%
en contractibilidad

696 MT2 + 392MT2
FUENTE: Elaboración propia
en base a PRC


METRO PUENTE CAL Y CANTO
CONTEXTO

PARQUE FORESTAL

MERCADO CENTRAL

PLAN REGULADOR COMUNAL_COMUNA DE SANTIAGO

El terreno pertenece Zona A del PRC de la
comuna de Santiago
NORMATIVA VIGENTE

Zona A, según Ordenanza
• Superficie Subdivisión predial
mínima:500m2
• Coeficiente máximo de ocupación de
suelo:0,7 para vivienda
• Coeficiente máximo de constructibilidad
para vivienda:8,1
• Sistema de agrupamiento: Continuo
Alturas y distanciamientos: La altura mínima
de la edificación será 9 mts,la altura máxima
FUENTE: PRC Comuna De Santiago será 41,5mts


NORMATIVA VIGENTE CONSIDERACIONES

• La altura mínima del 1° Piso, para las nuevas edificaciones será de 3mts

• Los proyectos con densificación de uso de vivienda ,podrán constituir un
máximo de 40% de superficies utiles inferiores o iguales a y deberán
contemplar un 40% de departamentos con superficies utiles superiores o
iguales a 50mt2.Si este último % es incrementado a un 65% o más .Se
permitirá aumentar el coeficiente de constructibilidad en 0.9.

• Los proyectos de vivienda que posean desde un 12.5%de uso de
equipamiento que no formen parte de los usos asociados a la
comunidad residencial y que se emplacen sobre el nivel natural del
terreno, podrán aumentar el coeficiente de constructibilidad en 0.9

• Los nuevos proyectos, no podrán contemplar unidades de vivienda en la
primera franja de primer piso a la calle .Se deberá considerar porcentaje
mínimo de vanos del 35%


ESTUDIO DE MERCADO
DEPARTAMENTOS MÁS VENDIDOS/edificio bandera 880

Promedio 36 UF/M2
1 Y 2 DORMITORIOS

PLANTAS PROPUESTAS PRIVADO
SERVICIOS
TERRAZA

BAÑOS

57,28 mt2 36,08MT2 40,69MT2
TIPOLOGÍAS

PERFIL
A B C
•Matrimonio joven •Divorciado/a •Divorciado/a
•Jubilados •Estudiantes Universitarios •Estudiantes Universitarios
•Estudiantes Universitarios •Profesional Joven •Profesional Joven

.ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

Egresos 258.177,58
Ingresos 424.539,04
I+E 166.361,46 UF

Rentabilidad sobre la
inversión 0,39
Rentabilidad sobre los
costos 0,64


RASANTES Y DISTANCIAMIENTOS

•Se aplica rasante en 70° desde deslindes y eje de
la calle, con lo que se obtiene una altura de 55,05
1.ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

70°
mts.y un total de 22 PISOS
•Se aplica distanciamiento de 5mts desde cada eje
colindante
•En el 1°Nivel con fachadas hacia la calle hay 5
locales comerciales con 3 mts de h c/u
Locales Comerciales

55 ,05mts

•Pero debido a la Fusión y por acogerse a
DFL2 ,se obtiene una constructibilidad de
13.747,97mt2,con una superficie vendible
de 11.456,64mt2

Superficie 1° Piso 541 mt2
12 Unidades de departamentos por piso Se propone:
.ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

Hall interior
Hall exterior
Piscina en último nivel
Sala multiuso 1°nivel
Quincho: último nivel
Estacionamientos subterráneos
Cicleteros
Gimnasio 1°nivel
Locales comerciales 1°piso


Derecho y Venta
MESES Terreno Arquitectura Calculo Instalaciones permiso Marketing Comisión. Por venta estacionamientos Costos legales Inscripciones Constru s 0 Constr sub Suma egreso %Avance

0 13.056,00 1203,57171 515,81645 644,77056 1719,38816 0,00 0 17.139,55

1 85,969408 0,00 0 85,97

2 85,969408 0,52 0 86,49

3 85,969408 1,11 0 87,07

4 85,969408 1,63 0 87,59

5 85,969408 3,25 0 89,22

6 2407,14342 1.203,57 1.504,46 3.223,85 85,969408 3,25 0 8.428,25

7 85,969408 2,21 0 2.062,20 8.704,00 10.854,38 1%

8 85,969408 3,32 0 4.124,39 4.213,68 2%

9 85,969408 4,14 0 4.124,39 4.214,50 2%

10 85,969408 4,66 0 6.186,59 6.277,22 3%

11 85,969408 4,66 0 6.186,59 6.277,22 3%

12 85,969408 4,66 0 10.310,98 10.401,61 5%

13 85,969408 4,66 0 14.435,37 14.526,00 7%

14 85,969408 4,14 0 14.435,37 14.525,48 7%

15 85,969408 4,21 0 20.621,95 20.712,13 10%

16 85,969408 4,73 0 30.932,93 31.023,62 15%

17 85,969408 4,73 0 20.621,95 20.712,65 10%

18 85,969408 4,45 0 16.497,56 16.587,98 8%

19 85,969408 4,66 0 14.435,37 14.526,00 7%

20 85,969408 4,45 0 14.435,37 14.525,78 7%
2.E G R E S O S

21 85,969408 4,45 0 10.310,98 10.401,39 5%

22 85,969408 4,45 0 6.186,59 6.277,00 3%

23 85,969408 6,59 0 6.186,59 6.279,15 3%

24 2407,14342 515,816448 8,00 0 1.074,62 1074,6176 4.124,39 9.204,59 2%

25 85,969408 923,53 0 1.009,49
26 4.137,50 127 4.264,00
27 383,36 11 394,36
28 478,30 11 489,30
29 469,15 17 485,65
30 460,57 11 471,57
31 399,54 17 416,04
32 441,11 17 457,61
33 228,88 17 245,38
34 129,90 17 146,40

35 103,92 0 1.074,62 1074,6176 2.253,16
36 0,00 0 0,00

Suma 13.056,00 6.017,86 1.719,39 2.149,24 3.223,85 4.298,47 8.248,68 242,00 2.149,24 2.149,24 206.219,52 8.704,00 258.177,47 1,00


2% 18% 20% 80% 80% 2062,08 1299,0206 1464,73678 275
MESES reserva pie pie credito credito total ingreso total estacionamiento TOTAL V.V TA V.V TB V. V TC estacionamiento

0 0 0,00 0,00
1 0 0,00 0,00
2 25,980412 25,98 25,98 1
3 55,2751475 55,28 55,28 1 1
4 81,2555595 81,26 81,26 2 1
5 162,511119 162,51 162,51 4 2
6 162,511119 162,51 162,51 4 2
7 110,550295 110,55 110,55 2 2
8 165,825443 165,83 165,83 3 3
9 207,067043 207,07 207,07 1 3 3 1
10 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
11 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
12 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
13 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
14 207,067043 207,07 207,07 1 3 3 1
15 210,381366 210,38 210,38 1 2 4 1
16 236,361778 236,36 236,36 1 3 4 1
17 236,361778 236,36 236,36 1 3 4 1
18 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2
19 233,047455 233,05 233,05 1 4 3 1
20 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2
21 222,328231 222,33 227,40 2 2 3 2
22 222,328231 222,33 222,33 2 2 3 2
3.I N G R E S O S

23 329,564202 329,56 329,56 2 5 4 2
24 400,100538 400,10 400,10 3 5 5 3
25 41808,27 4368,00 46.176,27 46.176,27 2 8 5 2
26 3588,59 185814,52 17472,01 206.875,12 6.325,00 213.200,12 2 5 5 2
27 4813,56 14354,36 19.167,92 550,00 19.717,92 3 7 6 3
28 4660,95 19254,24 23.915,19 550,00 24.465,19 2 8 6 2
29 4813,56 18643,80 23.457,36 825,00 24.282,36 3 7 6 3
30 3774,34 19254,24 23.028,59 550,00 23.578,59 3 3 6 3
31 4879,85 15097,38 19.977,23 825,00 20.802,23 3 5 8 3
32 2536,27 19519,39 22.055,66 825,00 22.880,66 3 5 3
33 1299,02 10145,07 11.444,09 825,00 12.269,09 5
34 1299,02 5196,08 6.495,10 825,00 7.320,10 5
35 0,00 5196,08 5.196,08 0,00 5.196,08
36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Suma 4645,36304 41808,27 36033,16 185814,52 144132,66 412433,97 12.100,00 424.539,04 44 127 107 44

90.736,59 164975,616 156726,835 412439,04


FLUJO

MESES Ingresos Egresos I-E VAN 91.783,26 TIR 3,927102%
0 0,00 17.139,55 -17.139,55 TASA 15% tir anual 0,587617
1 0,00 85,97 -85,97 TASA M 0,011714917
2 25,98 86,49 -60,51

3 55,28 87,07 -31,80

4 81,26 87,59 -6,34

5 162,51 89,22 73,29

6 162,51 8.428,25 -8.265,74

7 110,55 10.854,38 -10.743,83

8 165,83 4.213,68 -4.047,85

9 207,07 4.214,50 -4.007,43

10 233,05 6.277,22 -6.044,17

11 233,05 6.277,22 -6.044,17

12 233,05 10.401,61 -10.168,56

13 233,05 14.526,00 -14.292,95

14 207,07 14.525,48 -14.318,41

15 210,38 20.712,13 -20.501,75

16 236,36 31.023,62 -30.787,26

17 236,36 20.712,65 -20.476,29

18 222,33 16.587,98 -16.365,65

19 233,05 14.526,00 -14.292,95

20 222,33 14.525,78 -14.303,45

21 227,40 10.401,39 -10.173,99

22 222,33 6.277,00 -6.054,67
.FLUJO PURO

23 329,56 6.279,15 -5.949,58

24 400,10 9.204,59 -8.804,49

25 46.176,27 1.009,49 45.166,77

26 213.200,12 4.264,00 208.936,12

27 19.717,92 394,36 19.323,56

28 24.465,19 489,30 23.975,89

29 24.282,36 485,65 23.796,71 VAN valor actual es positivo ,por tanto
30 23.578,59 471,57 23.107,02 rentabilidad es superior al 15%
31 20.802,23 416,04 20.386,18
El proyecto renta 3,92% al mes y un TIR valor de
32 22.880,66 457,61 22.423,05
58% anual, por lo tanto se podría bajar precio de
33 12.269,09 245,38 12.023,71

34 7.320,10 146,40 7.173,70
venta, ya que sobrepasa el 15% anual,que es lo
35 5.196,08 2.253,16 2.942,93 que se pide
36 0,00 0,00 0,00

Suma 424.539,04 258.177,47 166.361,57


MESES Egresos Interes Amortización Ingreso Crédito Flujo Flujo Acumulado Credito 100% construcción
tasa
CREDIT
0 17.139,55 0,00 -17.139,55 O 6% 0,0048676
214.923,5
1 85,97 0,00 -85,97 0,00 2
2 86,49 25,98 -60,51 0,00

3 87,07 55,28 -31,80 0,00 VAN 104.410,38
4 87,59 81,26 -6,34 0,00 15%
0,011714
5 89,22 162,51 73,29 0,00 917
6 8.428,25 162,51 -8.265,74 0,00 TIR 7,623%
7 10.854,38 52,4049995 0,00 110,55 10.766,20 -30,04 10.766,20 TIR anual 1,41
8 4.213,68 72,4806784 0,00 165,83 4.124,39 4,06 14.890,59
Amortización: Si ingresos + egresos
5.FLUJO FINANCIADO

9 4.214,50 92,5366005 4,06 207,07 4.124,39 20,36 19.010,92
10
11
6.277,22
6.277,22
122,551011
152,66453
20,36
0,00
233,05
233,05
6.186,59
6.186,59
-0,49
-10,25
25.177,14
31.363,73
son mayor que 0,tengo dinero, por
12 10.401,61 202,853727 0,00 233,05 10.310,98 -60,44 41.674,70 lo tanto pago mes anterior
13
14
14.526,00
14.525,48
273,118602
343,383478
0,00
0,00
233,05
207,07
14.435,37
14.435,37
-130,70
-226,43
56.110,07
70.545,44
Cuando el flujo es positivo puedo
15 20.712,13 443,761872 0,00 210,38 20.621,95 -323,56 91.167,39 cancelar
16 31.023,62 594,329464 0,00 236,36 30.932,93 -448,66 122.100,32
17 20.712,65 694,707858 0,00 236,36 20.621,95 -549,04 142.722,27
18 16.587,98 775,010573 0,00 222,33 16.497,56 -643,10 159.219,83 El VAN (valor actual es positivo ,por
19 14.526,00 845,275449 0,00 233,05 14.435,37 -702,86 173.655,20
20 14.525,78 915,540325 0,00 222,33 14.435,37 -783,63 188.090,56
tanto rentabilidad es superior al
21 10.401,39 965,729522 0,00 227,40 10.310,98 -828,75 198.401,54 15%
22 6.277,00 995,84304 0,00 222,33 6.186,59 -863,93 204.588,12
23 6.279,15 1025,95656 0,00 329,56 6.186,59 -788,95 210.774,71
El proyecto renta 7,6% al mes y un
24 9.204,59 1046,03224 0,00 400,10 4.124,39 -5.726,13 214.899,10 TIR valor de 1,41 al anual, por lo
25
26
1.009,49
4.264,00
1046,03224
831,272294
0,00
44120,74
46.176,27
213.200,12
44.120,74
163.984,10
214.899,10
170.778,36
tanto se podría bajar precio de
27 394,36 33,0713903 163984,10 19.717,92 -144.693,61 6.794,26 venta, ya que sobrepasa el 15%
28 489,30 33,0713903 0,00 24.465,19 23.942,82 6.794,26
29 485,65 0 6794,26 24.282,36 17.002,45 0,00
anual
30 471,57 0 0,00 23.578,59 23.107,02 0,00 En mes 28 se cancela la deuda
31 416,04 0 0,00 20.802,23 20.386,18 0,00
32 457,61 0 0,00 22.880,66 22.423,05 0,00
Cuando se termina construcción hay
33 245,38 0 0,00 12.269,09 12.023,71 0,00 alza ya que crédito hipotecario se
34 146,40 0 0,00 7.320,10 7.173,70 0,00
35 2.253,16 0 0,00 5.196,08 2.942,93 0,00
comienza a recuperar
36 0,00 0 0,00 0,00 0,00 0,00
Suma 258.177,47 11557,6278 214923,52 424.539,04 214.923,52


En el presente trabajo se logra identificar el mercado existente para un
proyecto inmobiliario, el cual dependerá exclusivamente de la ubicación y
contexto en que se encuentre, lo que responde a un perfil de usuario
determinado.

Es importante conocer la oferta y la demanda para responder de manera
adecuada y competitiva frente a la oferta existente ,y reconocer que buscan
los usuarios.

Evaluar un proyecto es una herramienta de apoyo esencial a la toma de
decisiones ,ya que recopila, ordena y analiza un conjunto de antecedentes
económicos que permiten analizar ventajas y desventajas de la asignación de
recursos.
CONCLUSIONES


•Ordenanza de Santiago
•Plano Regulador Comuna de Santiago

Links
•www.portalinmobiliario.com
•www.municipalidaddesantiago.cl
BIBLIOGRAFÍA


Evaluación de un proyecto inmobiliario

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