Estudio sobre el análisis estadístico en la Resolución 620 de 2008 que reglamenta las metodologías valuatorias estatales en Colombia

1. El análisis estadístico en el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008
Documento en construcción - 1
El análisis estadístico en el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008
Leon Fernandez
En el país está vigente la Resolución N° 620 de 20081
, emanada del Instituto
Geográfico Austin Codazzi –IGAC-, la cual contiene la metodología para la elaboración de
los avalúos; desarrollada en cumplimiento del Decreto 1420 de 1998, por el cual se
reglamentan los avalúos contemplados en la Ley 388 de 1997. Aunque la casi totalidad de
los valuadores en Colombia utilizan lo establecido en la precitada resolución para todos los
avalúos, lo cierto es que su uso es solo obligatorio para los avalúos que se deban elaborar
en el marco de la ley 388 de 1997, por la cual se modifica la ley 9ª de 1989. En ese sentido,
por extensión, se aplica en todos aquellos casos en los cuales el estado es participe. Aunque
el sector privado la ha asimilado, una estricta interpretación de la norma se traduce en que
no deber ser obligatoria para los avalúos del sector privado, el cual debe seguir el marco del
derecho civil y comercial. Por otro lado, queda, eso sí, un tanto de duda en los casos de la
justicia cuando el litigio es entre particulares, porque cuando una de las partes es el estado,
es obligatoria su aplicación.
En este escrito, trataré de exponer algunas consideraciones acerca de lo dispuesto en
el artículo 11 que trata de los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los
valores, que a nuestro juicio conducen a errores valuatorios por el uso incompleto de los
instrumentos matemáticos de la estadística.
El artículo 11 de la R.620/2008(IGAC), denominado “De los cálculos matemáticos
estadísticos y la asignación de los valores”, establece en el inciso 1 que “cuando para el
avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos, éstos deben ser
verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos”.
(IGAC, R.620/2008, art. 11, 1).
El adverbio relativo „cuando’ sitúa temporalmente y condiciona la acción contenida
al desarrollo obligatorio de ciertas actividades para que se puedan utilizar los documentos
escritos como información de mercado válida para la estimación del valor del bien tasado.
Las observaciones que se hacen al texto, no son sobre las acciones de obligatorio
cumplimiento con respecto a los referidos documentos escritos que determina la norma, con
las cuales todos los avaluadores, sin excepción, debemos estar de acuerdo y que se deben
hacer para cumplir con el rigor técnico y metodológico; sino con la expresión „documentos
escritos‟. En ese sentido cabe preguntar ¿Por qué solo los documentos escritos? ¿Es que
no se puede consultar información de mercado de forma oral? ¿Por teléfono por ejemplo? O
se puede interpretar como que se debe verificar la escrita mas no la oral.
La determinación de que deben ser “verificados” presupone que la información de los
documentos escritos utilizados puede ser verdadera o falsa. No se discute la presunción y
hasta se puede considerar válida. Es más, la verificación se cumple con la consulta. Por lo
general los avaluadores verifican la validez de la información antes de su incorporación

Arquitecto, Universidad del Atlántico, Especialista en Administración y Planeación Urbana y Regional,
ESAP/ONU, Especialista en Derecho Ambiental, Urbano y Territorial, Universidad del Norte y Magister en
Derecho Ambiental, Urbano y Territorial, Universidad del Norte.
1
El presente artículo es un documento en construcción y como tal se debe considerar como sujeto a cambios.
Es parte de un trabajo más extenso sobre la R.620/2008 (IGAC), el cual se pretende entregar por partes,
siendo esta una de ellas.

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como tal al cuerpo documental del avalúo. Y, para ello un ejemplo: de un anuncio de oferta
de venta en un periódico, se llama al número telefónico publicado y se terminan de
averiguar las características del inmueble, valor en oferta y términos de la negociación. En
lo posible se visita el inmueble en oferta o vendido. Conviene recordar que una valuación,
es un proceso de investigación; y en investigación, uno de sus principales principios es la
veracidad, tanto del dato como de la fuente, por su validez, autoridad y veracidad.
En el mismo sentido establece que deben ser “confrontados”, lo cual se debe
entenderse como “cotejar dos cosas, especialmente escritos” y la definición, en desuso,
“parecerse a otra, convenir con ella”. (DRAE, 2001). La acción obligada se puede
interpretar en el sentido de cotejarla con la información del bien en valuación y determinar
si son semejantes y homologables, para ser comparados. Decidir si es un bien comparable
con el valuado o no.
No hay duda que el término “ajustados” se refiere a que si es necesario „ajustar‟ la
información se debe hacer a través de un proceso que en la metodología valuatoria
tradicional se denomina homogeneización. En este aparte es necesario aclarar aspectos
metodológicos sobre el tema, ya que el IGAC utiliza en sus investigaciones de mercado el
valor pedido en la oferta de venta investigada ajustado en un porcentaje denominado “de
negociación” resultando el “valor depurado” que utiliza en el cálculo. El ajuste que aplica
el IGAC es denominado depuración, el cual es el valor de la oferta ajustado con el factor de
negociación, utilizando hasta un 20%. En otros términos el IGAC utiliza únicamente el
“ajuste” del valor con el porcentaje de negociación en los casos de ofertas. Ese enfoque
simplista de los ajustes es incorrecto porque presupone que los inmuebles de los datos de la
investigación de mercado no difieren en nada del bien avaluado, lo cual no es muy
frecuente.
En el inciso 2, se expresa que,
Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los
casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicación de los
métodos valuatorios, la encuesta no podrá ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a
asignar. (IGAC, R.620/2008, ART. 11, 2).
El tratamiento de la encuesta merece un análisis particular el cual se tratará en otra
oportunidad. De este inciso nos interesa la última parte de la proposición -„para la
estimación del valor medio a asignar‟-; porque es el texto en el cual se determina que el
valor a asignar es el “valor medio” o el valor promedio. Y, en estadística no es así, tal como
se explica más adelante.
A renglón seguido, inciso 3, se expresa,
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética.
Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es necesario calcular indicadores de dispersión
tales como la varianza y el coeficiente de variación (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).
(IGAC, R.620/2008, ART. 11, 3).
Se concretan los medios matemáticos para “calcular medidas de tendencia central”.
Al señalar que la más usual es la media aritmética, se ha convertido en la „única‟ que se
utiliza. A ello coadyuva que se hace énfasis en el porcentaje (%) que no debe sobrepasar el
coeficiente de variación o error típico. No es tanto lo contradictorio en sí mismo, sino lo
ambiguo del texto con respecto al análisis estadístico, sus teorías, fundamentos,
aplicaciones prácticas y cálculos.

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Cuando señala que de las medidas de tendencia central la más usual es la media
aritmética, generaliza lo que no debe generalizar. Es una afirmación, que conlleva una
opinión sin validez científica ni normativa, que no debería, según los manuales de técnica
legislativa, contener una norma de carácter vinculante para quienes desarrollan la actividad
valuatoria. Además, no es la razón por la cual se debe o debería usar.
El texto “Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es necesario calcular
indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación” es
conveniente ser revisado en detalle y conceptualización. La primera parte se refiere a
medidas de tendencia central las cuales son, entre otras, la media aritmética, media
ponderada, media geométrica, media armónica, mediana, moda. En otras palabras, la media
aritmética no es la única medida de tendencia central, ni la más usada o usual. Cada
estudio, dependiendo de su población, muestra y método, ya sea deductivo o inductivo, y
las hipótesis de la investigación determinan el mejor o los mejores los instrumentos de
análisis. Por lo contrario, el texto “es necesario calcular indicadores de dispersión
tales como la varianza y el coeficiente de variación” se refiere a la media aritmética, de la
cual son sus compañeros ideales las medidas de dispersión. El texto no determina
taxativamente que se deba usar la media aritmética y si abre la posibilidad a las otras
medidas de tendencia central. En este punto es importante dejar sentado que no se
determina si son medidas de posición o de tendencia.
El texto del inciso 4, por lo contrario, es enfático en determinar parámetros propios
del análisis estadístico descriptivo con respecto al porcentaje de variación, sin ningún tipo
de condicionante.
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%, la media obtenida se
podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien. (IGAC, R.620/2008, ART. 11, 4).
El texto del inciso tiene una redacción sobre la base del supuesto de que en el texto anterior,
inciso 3, se ha determinado el uso de la media aritmética lo cual no es cierto. Da por
sentado el uso de la media aritmética, y los avaluadores la utilizan como el único estadístico
representativo de la estimación de valor. Buena parte del error de uso han sido la
costumbre generalizada en los valuadores y la “facilidad” de su cálculo y aplicación.
El texto normativo, bastante difuso por cierto, se traduce en la práctica, en el uso de la
media aritmética como el único parámetro valido para estimar el valor de los bienes. En ese
sentido, la mayoría de los avaluadores e instituciones en Colombia, lo han asumido como
tal. Y, es un error tanto de redacción como de interpretación.
Primer error inducido: Sugerir que la media aritmética es el mejor parámetro.
La estadística ofrece un conjunto de parámetros para que los resultados sean válidos y
comprobables, los cuales conducen a plantear el marco de la situación problémica que se
estudia. El marco establece un conjunto de condiciones que validan los resultados de la
investigación. En el caso del promedio aritmético, pueden ser entre otros, el tamaño de la
muestra, la validez o pertinencia del dato dentro de la muestra (dato atípico u outliers), el
porcentaje (%) de error, el intervalo de confianza, entre otros. Todos los parámetros
enunciados son de fácil cálculo, así sea con lápiz y papel. Las calculadoras científicas
tienen programas para esos cálculos. El programa Excel viene con un paquete estadístico
que supera las necesidades de este tipo de cálculos.
Un ejemplo de condicionantes para un análisis estadístico más confiable podría ser:

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En el evento que el avaluador decida utilizar la media aritmética, el % del coeficiente de variación
máximo será del 15%, el error típico de 7,5% y el nivel de confianza del 95%.
Segundo error inducido: No utilizar los parámetros que validan los resultados y bondades
del análisis estadístico.
Los demás incisos del artículo 11, siguen la misma línea errónea de cálculo e
interpretación de los análisis estadísticos. Por ejemplo, en el inciso 5, el hecho de tener más
puntos de investigación, o datos muestrales para el análisis estadístico, no es una garantía
de que el coeficiente de variación se ajuste al 7,5%, y m menos de que el valor medio
encontrado sea válido.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%; no es conveniente
utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de
investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.
Con el inciso 6, se introduce un sesgo al sugerir la separación del valor medio y una
incorrecta interpretación del coeficiente de asimetría, su relación con el error standard y con
la regresión, o tendencia de los datos hacia el valor medio.
En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de
asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) para establecer hacía donde tiende a
desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de
dispersión.
El texto comentado se ajusta en muy poco a los principios de coherencia, unidad y validez
tanto científica como metodológica que deben tener los textos que regulan actividades
operacionales como en este caso: De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación
de los valores.
Referencias
Colombia. Instituto Geográfico Agustín Codazzi-IGAC-. (2008). Resolución Número 620 de
2008. Bogotá.
Colombia. Presidencia de la República de Colombia. (1998). Decreto Número 1420 de
1998. Bogotá.
Colombia. Congreso de la República de Colombia. (1997). Ley 388 de 1997. Bogotá.
Colombia. Congreso de la República de Colombia. (1989). Ley 9ª de 1989. Bogotá.
Chao, Lincoln L. (1975). Estadística para las ciencias administrativas. México: McGraw-
Hill.
Llinás, H. y Rojas, C. (2009). Estadística descriptiva y distribuciones de probabilidad.
Barranquilla, Ediciones Uninorte.
Llinás, H. (2009). Estadística Inferencial. Barranquilla, Ediciones Uninorte.