El documento discute los efectos del control de alquileres. Explica que el control de alquileres congela los precios a una fecha determinada o los limita a un porcentaje de la tasación fiscal, preveniendo aumentos sin permiso. También describe dos generaciones de controles de alquileres y excepciones comunes. Finalmente, resume los hallazgos de más de 90 estudios sobre los impactos del control de alquileres en áreas como precios, movilidad, oferta y calidad.

1. El control de alquileres: formas y efectos
Konstantin A. Kholodilin
DIW Berlin y NRU HSE
20 de octubre 2022
Kholodilin (DIW Berlin y NRU HSE) Jornada CUIMPB 20.10.2020 1 / 14

2. El eterno deficit de viviendas
Un deficit de vivienda asequible.
Es un problema crónico de areas urbanas.
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3. Un fallo de mercado?
Varios choques pueden causar un deficit de viviendas:
I crecimiento de población (inmigración),
I reducción de oferta (guerra, terremotos),
I disminución de ingresos (Covid-19).
A corto plazo la oferta de viviendas está fija:
I la construcción dura mucho tiempo,
I impedimientos administrativos y fı́sicos.
Precios de alquiler aumentan.
Porcentaje de sueldo dedicado al alquiler sube.
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4. Instrumentos de la polı́tica de vivienda
Políticas
de
vivienda
Restricción Fomento Miscelaneas
Control de alquileres
Protección de desalojos
Racionamiento
Vivienda social
Subsidios de vivienda
Fiscales
Bancarias
Urbanas
Normas de construcción
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5. El control alquileres es un fenómeno muy antiguo
Perı́odo Lugar (Paı́s) Medida
48 B.C. Roma (Imperio romano) exención de alquileres por 1
año
1075–1279 Hangzhou (Sur de China) exención de alquileres
1410 Roma (Estados Pontificios) protección de desahucios
1425 Poutiers (Francia) prohibido subir alquileres
1480 Mdina (Malta) prohibido subir alquileres
1531 isla entera (Malta) precio justo de alquileres
1564 Madrid (España) prohibido subir alquileres
1592 Paris (Francia) reducción de alquiler
1640 gueto de Roma (Estados Pon-
tificios)
prohibido subir alquileres
1755 Lisboa (Portugal) reducción de alquiler
1870–1871 Paris (Francia) reducción de alquiler y requi-
sición de viviendas vacı́as
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6. Todos estados han experimentado con el control
Existian o existen aun
si no o se desconoce
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7. 1a
generación del control de alquileres
Los alquileres quedan congelados:
I a una fecha especı́fica (1 de enero de 1942),
I un porcentaje fijo de la valuación fiscal (valor locativo) de la
vivienda,
I una suma especı́fica
No se puede aumentarlos sin permiso de autoridades.
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8. 2a
generación del control de alquileres
Alquiler de mercado a la hora de concluir un nuevo contrato.
Durante la vigencia del contrato los aumentos están atados a un
indicador del coste de vida:
I ı́ndice de precios al consumo
F Índice de Garantı́a de Competitividad,
I tipo de interés hipotecario,
I obligaciones reajustables del Tesoro.
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9. No todas viviendas están sujetas al control
Excepciones de regulación:
I viviendas de nueva construcción,
I viviendas de lujo
I pequeños propietarios:
F EEUU: casas con < 6 viviendas,
F España: ≤ 10 inmuebles urbanos.
Regulaciones más estrictas:
I regiones con mercado de vivienda tenso.
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10. Control de alquiler actualmente
1.a generacion
2.a generacion
no control
se desconoce
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11. 110 años del control de alquileres en 133 estados
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12. Muchos estudios, la mayorı́a sobre los EEUU
ARG
CZE
EST
GHA
GRC
HUN
ISL
ISR
JOR
JPN
LUX
NGA
NZL
POL
RUS
SVN
AUT
EGY
IND
PRT
BEL
FIN
IRL
ITA
AUS
ESP
NLD
CHE
NOR
FRA
GBR
CAN
DEU
DNK
SWE
USA
94 estudios para 36 paises
0 10 20 30 40 50
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
2%
2%
2%
2%
3%
3%
3%
3%
3%
4%
4%
5%
5%
5%
5%
32%
No. de estudios
America del Sur
Africa
Asia
Oceania
America del Norte
Europa
0 20 40 60 80
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13. Multitud de efectos del control de alquileres
alquileres controlados
movilidad
propiedad
construcción
calidad
alquileres no controlados
oferta
mala asignación
sin hogar
valor
viviendas vacías
segregación
bienestar
carga del alquiler
impuestos
inegualdad
matrimonios
pagos complementarios
tasa de rentabilidad
tiempos de desplazamiento
20 effectos
0 10 20 30 40 50
No. de estudios
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14. Efectos del control de alquileres
− 0 +
alquileres controlados:
45 estudios
0
10
20
30
40
No.
de
estudios
− 0 +
movilidad:
44 estudios
0
10
20
30
40
No.
de
estudios
− 0 +
propiedad:
30 estudios
0
5
10
15
20
25
No.
de
estudios
− 0 +
construcción:
12 estudios
0
1
2
3
4
5
6
7
No.
de
estudios
− 0 +
calidad:
11 estudios
0
2
4
6
8
No.
de
estudios
− 0 +
alquileres no controlados:
7 estudios
0
1
2
3
4
5
6
No.
de
estudios
− 0 +
oferta:
7 estudios
0
1
2
3
4
5
6
7
No.
de
estudios
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