Revista 2005

b o l e t í n i n f o r m a t i v o

Consultores Financieros Independientes Especializados en
1er trimestre 2005 Préstamos y Subvenciones

Financiación de promociones
Inmobiliarias. Sabemos que ya
DOSSIER: Todas las subvenciones
posibles. tiene financiación...
PRIMER ESTUDIO: Preferencias de
las cadenas hoteleras pero tome asiento
NUEVO SERVICIO: suelo en venta.
en Dyrecto le ofrecemos

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Hoteles - Turismo Residencial - Industria - Viviendas

Agentes Financieros Independientes de las principales Entidades Financieras, Bancos y Cajas
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editorial

ESTIMADO CLIENTE:
Fieles a nuestro lideraz- te enviaremos a tu e-mail nuevos sue- Cuando desees llevar a cabo un pro-
go en financiación de los incorporados para que encuentres yecto residencial, turístico, terciario,
proyectos inmobiliarios, y la mejor oportunidad de inversión. comercial o industrial, te queremos
recogiendo las deman- ayudar a encontrar el suelo adecua-
das sobre vuestras nece- · Estudios: cuando tengas detectado do, a estudiarlo convenientemente y
sidades, hemos firmado un posible suelo, podemos ayudarte por supuesto a que obtengas la mejor
nuevos acuerdos con los en el análisis de la decisión, con dos financiación aprovechando los acuer-
Bancos más activos, hemos incor- nuevos servicios. dos que tenemos firmados con los
porado nuevas subvenciones y otras Bancos y Cajas más competitivos del
novedades en nuestros servicios que te · Indice Dyrecto: incluye un estudio mercado.
destacamos con este nuevo boletín. de todos los riesgos y amenazas del
entorno, indicadores económicos que Te invito a que contactes con nosotros
En el proceso de una promoción quere- pueden influir en el proyecto, su evo- para que te acompañemos en el éxito
mos satisfacer varias de las necesida- lución y comparación con otras zonas, de tu proyecto.
des que nos plantean los promotores que debes valorar antes de invertir.
líderes:
· Inversiones de la zona: incluye las
· Suelo: queremos facilitaros vuestra inversiones privadas que se van a
principal materia prima: todo el suelo realizar en el municipio en estudio,
disponible. En este boletín encontrarás recogemos viviendas, geriátricos,
algunos suelos en venta, y en nuestra hoteles, golf, naves, el inversor, el
web puedes ampliar toda la informa- promotor… ordenados por su fecha JAIME CAVERO
ción, contactar directamente con el de apertura prevista. Fundamental Socio-Director
propietario o empresa autorizada a para definir el potencial de la zona
venderlo con mandato. Periódicamente que has elegido.

¿QUÉ LE APORTA NUESTRO SERVICIO DE
BÚSQUEDA DE SUELO?
Teniendo en cuenta que tenemos veracidad de la información y serie-
acceso a la información, y que cono- dad del vendedor.
cemos su necesidad, hemos decidido - Dispone de suelos públicos y privados
reunir en un solo site toda esta infor- con varios tipos de USOS: residencial,
mación y ponerla a su disposición turístico, comercial y en todas las locali-
para que le sea más fácil encontrar su zaciones de España.
próximo suelo. - Contacto y negociación DIRECTA con
el vendedor, sin intermediario: Dyrec-
¿Qué ventajas o beneficios supone para to pone a su disposición la informa-
usted nuestro site? ción y datos tanto del suelo como del
vendedor.
- Se trata de un servicio GRATUITO, nues- - En la web sólo dispone de SUELOS, no
tro interés está en el siguiente paso, la se venden establecimientos ni viviendas
financiación de ese suelo. terminadas.
- COMPLEMENTARIO a su canal normal - COMODIDAD, recibirá per iódica-
de captación de suelo. mente la ofer ta de suelos actua-
- AHORRO de costes, disponemos de lizada en su ordenador, para ello
suelos en venta de toda España en un sólo debe comprobar en nuestra
En Dyrecto tenemos una obsesión, aportar solo site y sin necesidad de desplazar- pagina web (www.dyrecto.es) que
VALOR continuamente a nuestros clientes; nos físicamente para encontrar y contac- está registrado.
por este motivo hemos decidido facilitarles tar con el propietario. - La INFORMACIÓN no estará disponible
el acceso a la principal materia prima para - Información CONFIRMADA con el ven- para el público en general, su distribución
el desarrollo de su actividad: EL SUELO. dedor. se llevará de manera PERSONALIZADA
- ACTUALIZADA, la utilización del e-mail y por correo electrónico entre los diferen-
Dado que somos la mayor consulto- como canal de distribución de la infor- tes clientes de DYRECTO.
ra especializada en financiación de mación garantiza una vía rápida y eficaz - Se trata de un servicio orientado a PRO-
proyectos inmobiliarios, desde nuestra a partir de la cual conocer de primera FESIONALES y no a particulares.
posición dentro del sector a menudo mano la oferta de terrenos que hay - Sólo publicamos anuncios directos
recibimos información, solicitudes, artí- actualmente en el mercado. de propietarios y/o con mandato
culos de prensa, suelos públicos… en - GARANTIAS, nuestros diez años en de venta, es decir, tienen que estar
los que la noticia es una oferta de suelo el sector, nuestro liderazgo, serie- GARANTIZADAS las CREDENCIA-
para promover. dad y profesionalidad le garantizan la LES del vendedor.

2 2005 / I www.dyrecto.es

sumario

editorial
SUMARIO
BÚSQUEDA DE FINANCIACIÓN: (p.6)
Hoteles y Apartahoteles Garden, Cithara, Fadesa, Apa Construcciones, Inmobiliari Greco,
Sotomayor, HG, Golf Park, Construcciones Vera, Grupo Inbesos, Selenium Construct, Izán,
Barceló, Accor, Banco Pastor, Bankinter, Hergilca, Banco Sabadell, Grupo Torre Alicante,
Amura Hoteles (p.8)
Estudios:
Financiación de proyectos hoteleros en España y el Exterior. (p.6)
Refinanciación del Pasivo Bancario. (p.9)
Una buena financiación: algo más que el diferencial. (p.12)
Sector promotor vs Sector hotelero: análisis financiero. (p.14)
Ranking de entidades financieras activas en el sector. (p.16)
INICIO Y MARCHA DE PROYECTOS: (p.18)
Grupo Mochón, Mirador de Alajeró, Hospes, Fadesa, Inmobiliaria Muelle Santa Rosalía, AC
Hotels, Vincci, Galia. (p.19)
Estudio:
Crecimiento de camas hoteleras por provincias para los próximos años. (p.21)
APERTURA DE PROYECTOS: (p.22)
H10 Hotels, Abama Golf Resort, Hospes, Hestia, AC Hotels, Iberostar, Hesperia, Fadesa,
Marbeney – Astroc. (p.23)
EDITORIAL: Estudios:
Análisis de riesgos para una inversión inmobiliaria. (p.22)
Entrevista a un cliente satisfecho. (p.25)
DIRECCIÓN:
Jaime Cavero Gandarias MODERNIZACIONES: (p.27)
Best Hotels, Prestige Hotels, Grupo Fedola, Hoteles Coach. (p.28)
COORDINACIÓN: Estudios:
Ana María Camps Alberdi Solicitud de apoyo para las inversiones turísticas en España. (p.27)
Dyrecto renueva acuerdo de colaboración con la CEHAT. (p.27)
REDACCIÓN: Incentivos al Plan Renove. (p.30)
Jaime Cavero Gandarias
Ana María Camps Alberdi RESULTADOS: (p.33)
David Hoys Bodelón Grupo Fierro March, FAdesa, Silken, Promotora Inmobiliaria Parque Islas Canarias, Turispa-
Javier Martín Arroyal lacio, Fred.Olsen, Aqua Club Termal, Valencia Center. (p.33)
Rafael Millán Sanz-Lomana Estudios:
Anatael Pérez Francisco Análisis del resultado de Incentivos Económicos Regionales. (p.34)
Joaquín Cruchaga Nieto
Luis Fanjul Monzón BÚSQUEDA DE OPERADORA: (p.39)
Beatriz Yanes Mesa
Vita Aljarafe, Costa de Almería, Al Mansur, Mogán, Agropecuaria Palentina, El Toyo. (p.44)
Juan Gabriel Moreno Borges
David Esteban Labuena Estudios:
Marta López Cabrera Preferencias de las cadenas hoteleras para explotar un establecimiento. (p.39)
Promotor-gestor, un equilibrio complicado. (p.42)

MAQUETACIÓN: INTERNACIONAL: (p.46)
Tegecovi, Hospiten, Barcelo, Husa, Fadesa, Rafael Hoteles, NH, Fuerte Hoteles, Riu, Celuis-
ma, Brisasol. (p.46)
Y...MANERA, S.D.G. S.L.
Estudios:
Líneas de subvención internacional. (p.51)
Financiación publica a la internacionalización de la empresa españolaí. (p.52)
DISTRIBUCIÓN:
NUEVA SUBVENCIÓN: (p.53)
MSI Archipiélago, S.L. Estudios:
Financiación del turismo residencial. (p.53)
Líneas de financiación pública. (p.54)
IMPRESIÓN: Incentivos a la promoción de viviendas. (p.56)

Litografía Romero, S.A. FIRMA DE CLIENTES: (p.57)
GHM, ACCOR. (p.56)
Estudios:
EDITA: Invertir en geriátricos, la continuidad del sector inmobiliario. (p.57)
Nuevos clientes. (p.57)
DYRECTO
Apartado de Correos 10116
PREMIOS & AGENDA: (p.58)
38008 España Pedro Luis Cobiella, Agradecimiento a Revistas, Presencia en Ferias Sectoriales, Cursos
Tel.: 902 120 325 que recomendamos. (p.58)
Fax: 902 362 184
dyrecto@dyrecto.es
INNOVACIÓN I+D: (p.59)
www.dyrecto.es Aguas de Bronchales, Boutique del pan Leticia, Vara del Rey, El Horno de Pan, Aguas del
Valle de la Orotava, Fundiciones Artesanas Castellanas. (p.60)
Estudios:
Modificaciones al Plan Profit 2004-07. (p.59)
Depósito Legal: TF-2293-2004
I+D+I deducciones fiscales. (p.61)

✆ 902 120 325 2005 / I 3

editorial

Financiación Privada,
Préstamos para grandes proyectos inmobiliarios
Como Agentes Colaboradores de las prin- peores condiciones. Por ello es mejor que los bancos nos solicitan y hacemos
cipales entidades financieras, facilitamos a diversificar. Los bancos evitan concentrar el seguimiento hasta que la operación
nuestros clientes un abanico de ofertas en los riesgos sobre un cliente y prefieren finalmente se aprueba.
préstamos promotor, hipotecarios y globa- que éste tenga su cartera de inversiones · Mejoramos la posición negociadora de
les en condiciones óptimas. diversificada. Cuantas más entidades le nuestro cliente. Gracias a nuestra ges-
Nuestro contacto permanente con todas conozcan a Usted, más posibilidades tión, e imagen de marca y a que creamos
las entidades financieras colaboradoras de financiación tendrá su empresa en interés por su proyecto, conseguimos
nos aporta la información necesaria para el futuro y, sobre todo, en momentos de que sea el Banco quien le presente su
diseñar la estrategia más adecuada que más necesidad financiera oferta de financiación, en lugar de ser
garantice la financiación óptima de su · Controlamos la tasación necesaria. Usted quien tenga que ir a solicitarla.
proyecto de inversión. De ahí que la infor- Hacemos una tasación previa que con- · Aumentamos la rapidez de respuesta.
mación obtenida la pongamos a su dispo- trastamos con la que solicitamos a una Presentamos la operación directamente
sición para diseñar la estrategia financiera Sociedad Tasadora colaboradora de pri- en las Unidades Centrales de Riesgo,
más apropiada, y que nos garantice la mer orden. El proceso de valoración lo responsables de tomar la decisión en
mejor financiación a sus proyectos de completamos antes de enviar la opera- cada Entidad.
inversión. Todo ello, unido a la no exclusivi- ción a los Bancos previamente seleccio- Controlamos que las condiciones de la
dad e independencia con la que actuamos nados, garantizando, de esta manera, financiación sean las más adecuadas para
frente a los bancos, nos permite defender una tasación adecuada a las necesida- Vd. No sólo obteniendo un diferencial

sus operaciones en las entidades más des financieras del proyecto. competitivo, sino defendiendo la tasación,
competitivas en cada momento y que se · Analizamos el Plan de Negocio a presen- el porcentaje de cobertura, comisiones de
adaptan mejor, como cliente, a sus condi- tar al banco: DYRECTO analiza el plan estudio, apertura y cancelación, cláusu-
ciones de financiación. de inversión del promotor y, apoyados en las de penalización, sistemas de amorti-
Aquellos aspectos en los que podemos nuestra experiencia, proponemos ajustes zación, carencia, impuestos repercutibles
aportarle valor son: que lleven a la preparación de un Plan de (AJD, importe garantizado) y, en general,
· Diversificamos su cartera de bancos. En Negocio lo más óptima posible. cualquier cláusula que pudiera encarecer
un momento de alta solvencia es cuando · Comodidad, ahorro de tiempo y recur- la operación.
conviene tener un gran abanico de Ban- sos productivos: Con la documentación Finalmente, la operación se formaliza
cos donde tengamos buena reputación. necesaria recibida una sola vez, elabo- siempre en la oficina que Vd. como cliente
A medida que acumulamos operacio- ramos el proyecto para el banco, realiza- designe. Es decir, que el Cliente siempre
nes con las mismas entidades, éstas mos los ajustes del mismo con cada enti- mantiene su relación personal con los res-
perciben más riesgo y nos trasladan dad bancaria, presentamos los informes ponsables de los bancos.


editorial

editorial
Con un ejemplo se entenderá más fácil:

Índice
ndice
centrándonos en el producto a fabricar
(Hotel), el Índice DYRECTO mostrará
las variables relevantes que aportan
valor hacia una ubicación determinada.
Estas variables las indicamos con un +,

cto
y con un – las que actúan en contra de
la zona.

+ Precio venta alojamiento: cuanto más
D y r e c t o alto mejor es la zona.
+ Nuevos atractivos de la zona: golf, par-
ques, infraestructuras, acontecimientos
sociales previstos (incentivan la deman-
da futura).
+ Ocupación: es una variable también posi-
tiva; cuanta más ocupación tenga la
zona, mejor.
+ Duración estancia: cuanto más larga,
menos veces hay que vender.
+ La tasa de paro: cuanto más alta, más
probabilidades de contratar nuevos tra-
bajadores.

- Crecimiento del número de camas hote-
leras y extrahoteleras: es decir, nueva
competencia esperada
- Costes laborales de la zona: a mayores
costes menor rentabilidad
- Estructura fiscal de la zona: cuanto más
alta imposición fiscal de la zona, menos
podré ganar
- Coste de construir por metro cuadrado.
- IPC de las compras, coste del metro
cúbico el agua, coste electricidad….

En un producto Vivienda las variables
pueden ser otras: aumento de la pobla-
ción de la zona, el coste de construc-
ción, la bajada de la tasa de paro o el
índice de actividad… para Naves indus-
triales: nº de nuevas empresas, incre-
mento de la actividad…, para Geriá-
tricos: pirámide de edades, variación
poder adquisitivo…
En el momento en el que me planteo de diferentes parcelas sería suficiente. Lo
iniciar una inversión, me surgen varias que proponemos es analizar para esa ubi- En definitiva, el papel de DYRECTO es,
alternativas de crecimiento y, en un princi- cación y para ese producto las variables · Definir un modelo para cada producto,
pio, no sé cuál me interesa más; es decir, que favorecen o que son negativas para el decidiendo las variables y estudiando el
tengo varios suelos localizados y no se ROI mediante nuestra herramienta deno- peso de su aportación
cómo acertar. ¿Estoy ante una verdadera minada Índice DYRECTO. · Unificar las fuentes de información de
oportunidad de negocio o tengo que seguir datos disponibles del sector (INE, Niel-
buscando más? El Índice DYRECTO es una medida sen, estudios publicados) cuanto más
relativa del atractivo inversor de una actual y más cercano a la parcela más
En DYRECTO hemos desarrollado una zona. Permite comparar alternativas, valor aportará.
metodología pionera que permitirá orientar es decir, muestra el potencial de una · Desarrollo de un Sistema de Información
las decisiones de los promotores y directo- zona mediante la comparación de ésta que permite sacar conclusiones de la
res de expansión. con zonas alternativas para un mismo información analizada
producto. En sí mismo no es una medi- · Dedicar parte de nuestros consultores a
Partimos de una ubicación (en un munici- da de la rentabilidad esperada, pero alimentar el sistema
pio o provincia) y con unos usos posibles orienta sobre la misma. Sólo utiliza · “Benchmarking” de la información obte-
del suelo que me determinan el produc- variables diferenciales, es decir, aque- nida con las empresas líderes que dis-
to que puedo instalar (Hotel, Geriátri- llas variables como por ejemplo el tipo ponen ya de metodologías propias en el
co, vivienda….). Si pudiéramos estimar el de interés que permanecen constantes mercado,
beneficio y la inversión necesaria de cada para todas las ubicaciones de España, · Y puesta en marcha de un CRM que
ubicación, es decir el ROI (beneficio/inver- y por tanto no son diferenciales, no las haga accesible esta valiosa herramienta
sión), con una simple comparación del ROI utilizamos para decidir. a nuestro clientes.

✆ 902 120 325 2005 / I 5

búsqueda de financiación

LA FINANCIACIÓN DE PROYECTOS HOTELEROS EN ESPAÑA
Y EN EL EXTRANJERO POR LA BANCA ESPAÑOLA
DYRECTO realiza un criterio de los bancos en este aspecto es financiar proyectos hoteleros vacaciona-
seguimiento continuo de común a todas las entidades. les y aceptan exclusivamente operaciones
la situación financiera del urbanas en ciudades de primer orden y,
sector hotelero español y La capacidad técnica del promotor es otro por lo general, las entidades muestran una
de la posición de las enti- aspecto esencial en un proyecto hotelero. clara preferencia por los proyectos urba-
dades financieras frente a Todos los bancos y cajas aplican estricta- nos. A pesar de la, a priori, mayor garan-
las operaciones de finan- mente el principio “zapatero a tus zapatos” tía inmobiliaria ofrecida por los hoteles
ciación en este segmento de mercado. El y exigen experiencia contrastada en el urbanos, en nuestra opinión, este criterio
análisis que exponemos a continuación es sector o, en su defecto, un contrato con resulta sorprendente, ya que un análisis
el resultado de nuestra experiencia directa un explotador hotelero. Como ya hemos de la evolución del sector en nuestro país
en el asesoramiento y gestión del acceso a indicado, actualmente, el 70% de los hote- demuestra la mayor estabilidad y rentabi-
financiación bancaria de proyectos hotele- les nuevos que se abren en España los lidad de los hoteles vacacionales frente a
ros, y de un estudio de la posición frente a realizan inversores no hoteleros, por lo los urbanos.
los mismos de 149 entidades financieras. que nuestra labor en DYRECTO también
consiste en asesorar a los promotores en Los proyectos de hoteles de nueva construc-
La financiación de proyectos hoteleros la búsqueda y negociación de un gestor ción suelen tener presupuestos elevados
queda en manos de un número relativa- o arrendatario solvente. Los bancos más que oscilan, de media, entre 6 M€ y 25 M€
mente reducido de entidades financie- rigurosos y conservadores, encabezados en España, y entre 25 M€ y 60 M€ en com-
ras. De las 149 entidades analizadas por por los bancos extranjeros, exigen contra- plejos turísticos en destinos vacacionales
DYRECTO, sólo 36 de ellas (16%) están tos con cadenas de primer orden y, prefe- en Iberoamérica. Las entidades grandes y
abiertas a desarrollar su actividad credi- rentemente de arrendamiento frente a la medianas pueden abordar la financiación
ticia en el sector hotelero sin restriccio- gestión. En el otro extremo, se sitúan las de estos proyectos de forma individual o
nes, y únicamente 22 de estas entidades cajas locales, que pueden llegar a acep- conjuntamente con otras entidades, a través
(11,34%) tienen una actividad significativa tar una experiencia limitada del gestor si de operaciones sindicadas o club deals. A
en este segmento de mercado. existe suficiente solvencia económica y el la hora de determinar las condiciones de la
tamaño del hotel es reducido. Sin embar- operación, las entidades se mueven en unos
Al contrario que en el sector de promoción go, esto es una excepción y en DYRECTO criterios medios similares que pueden variar
inmobiliaria, la gran mayoría de las enti- recomendamos siempre poner el estable- en ciertos aspectos según la política de cada
dades bancarias no tienen una división cimiento en manos de un operador con una. Normalmente, se concede una cobertu-
comercial o de riesgos especializada en experiencia contrastada. ra de hasta el 70% del valor de tasación del
el sector hotelero, sino que abordan los proyecto y un plazo de entre 7 y 15 años,
proyectos del sector de forma horizontal, En cuanto a la viabilidad económica de con unos 2 años de carencia en hoteles de
a través de sus divisiones de banca de las operaciones, los criterios de las enti- nueva construcción, para cubrir el período
empresas. Tan sólo 3 entidades, den- dades varían de forma importante. La de obra. El precio (comisión de apertura y
tro del total de las analizadas, cuentan banca extranjera que opera en España y diferencial) es variable según los bancos o
con departamentos específicos para este los bancos más conservadores rechazan cajas, pero es significativamente superior
sector. En la práctica, esta falta de espe-
cialización en el sector da lugar a que los
responsables de captar y de analizar las
operaciones tengan criterios poco forma-
dos acerca del sector hotelero y que los
técnicos con experiencia están dispersos
en sus organigramas. En consecuencia, a
la hora de financiar un proyecto hotelero
es fundamental plantearlo a un número de
entidades que sean activas en el sector y
encaminar la operación en ellas por la vía
y el interlocutor adecuados.

Dentro de las 36 entidades activas en el
sector hotelero, los criterios de elegibilidad
de las operaciones parten de las dos pre-
misas básicas de todo análisis bancario
del riesgo: la capacidad financiera y sol-
vencia del promotor, y la viabilidad técnica
y económica de la operación.

La capacidad financiera y solvencia del
promotor se determina según los criterios
habituales de toda operación bancaria, es
decir, el estudio de la situación económica
y financiera de la empresa promotora y
de sus socios a través del análisis de sus
cuentas, declaraciones fiscales, datos de
los registros oficiales (CIRBE, RAI, inci-
dencias judiciales, etc.) y privados, etc. El



al aplicado en operaciones de promoción volumen se puede alcanzar con un solo

de vivienda, ya que en este caso, no existe proyecto o planteando varios proyectos de DYRECTO HA SOLICITADO
subrogación en la hipoteca por parte del un mismo promotor durante un período de
vendedor. Incluso en los proyectos turísticos tiempo (por ejemplo, el plan de expansión SUBVENCIONES PARA EL
en los que se fracciona la propiedad final de una cadena hotelera). El valor añadido
del inmueble (por ejemplo, un condhotel), el de esta financiación es que se otorga un HOTEL QUE EL GRUPO
precio sigue siendo más elevado al tratarse tipo de interés por debajo de Euribor, si
de segunda vivienda y estar sujeto a una bien, en contrapartida, las garantías son HOTELES Y APARTHOTELES
explotación. muy exigentes. Para paliar este requisito
y acceder a sus ventajas, en DYRECTO GARDEN S.L. DESARROLLA
La modalidad de financiación de los nue- planteamos fórmulas alternativas que son
vos proyectos hoteleros suele ser el prés- aceptadas por esta institución financiera. EN CARTAYA (HUELVA)
tamo hipotecario y muy minoritariamente Para proyectos de menor calado, existen
el leasing inmobiliario. A pesar de que éste los créditos bonificados del ICO y del DESDE ENERO DE 2004, CON
otorga al promotor importantes ventajas propio BEI, que tienen el inconveniente de
fiscales, no es admitido como inversión ser escasos en cuantía y, por tanto, muy UNA INVERSIÓN DE 22,4
subvencionable por los fondos FEDER, limitados. Finalmente, en proyectos inter-
que todavía son de aplicación en la mayo- nacionales, lo más conveniente es encon- MILLONES DE EUROS.
ría de las comunidades autónomas, por lo trar fórmulas mixtas de financiación entre
que su utilización en este sector es aún entidades multilaterales (por ejemplo, BEI,
muy reducida salvo en las regiones no IFC, BERD, BID) y entidades privadas.
subvencionables. En proyectos con presu- En este sentido, existe un grupo de unos
puestos superiores a 25 M€ y alta viabili- 5-6 bancos y cajas españoles que tienen
dad, los bancos pueden también abordar capacidad de abordar la financiación de
la financiación de un establecimiento hote- proyectos directamente en el extranjero
lero, en compra o de nueva construcción, con solvencia y que cuentan con amplia
como una operación de project finance, en experiencia en proyectos hoteleros. Cabe
la que el prestatario no otorga más garan- destacar, por ejemplo, el préstamo de
tías que las de los activos del proyecto y entre 50 M€-70 M€ otorgada a AC Hoteles El Hotel Cartaya Garden ocupa una
sus rendimientos futuros. por el Banco Europeo de Inversiones para superficie de 35.473,03 m2 con
su plan de expansión 2001-2004 o el prés- un programa de construcción por
Por otra parte, con objeto de diferenciarse tamo de 35,6 M€ otorgado a Occidental un total de 21.431,74 m2, catego-
de su competencia, las entidades ofrecen Hotels & Resorts por el Banco Mundial ría 4 estrellas y 230 habitaciones,
a sus clientes fórmulas sofisticadas para junto con entidades bancarias españolas. estando prevista su apertura para
asegurar la estabilidad del tipo de interés mediados del 2005. El Hotel está
pactado con objeto de evitar fluctuacio- El cuadro a continuación resume la posi- emplazado en una parcela privile-
nes al alza en el tiempo. En operaciones ción de las citadas 36 entidades financie- giada desde la cual domina desde
de gran volumen (>50 M€), las entidades ras que hemos identificado como activas la altura la zona costera de Carta-
también admiten otorgar una parte del en el sector hotelero frente a los proyectos ya, siendo esta ubicación la prin-
préstamo (normalmente, alrededor de un en este sector. cipal razón del proyecto; así, se
10% del préstamo) como deuda subordi- ha optado por una disposición en
Perfil de la Si No
nada y condicionada a los resultados de operación financia financia “U” (en terrazas, debido a que el
explotación del proyecto. Cadenas hoteleras 100% 0% edificio principal se sitúa en una
grandes
ladera para minimizar el impacto
A la hora de determinar la cobertura, la Cadenas pequeñas 75% 25%
y hoteleros indepen- ambiental) de manera que el 100%
normativa vigente exige que el proyecto sea dientes del complejo quede abierto hacia
tasado por una sociedad de valoración regis- Hoteles urbanos 100% 0% el mar, permitiendo, además, situar
trada en el Banco de España. Conforme a la Hoteles vacacionales 65% 35% espacios comunes como piscinas,
Orden ECO/805/2003, el informe de tasación & resorts
comedor, cafetería, solarium, terra-
de un proyecto hotelero debe aplicar tres cri- Grandes proyectos 65% 35%
(>6m€) zas y zonas ajardinadas en el patio
terios de valoración: el coste de reposición central resultante, conformando el
Pequeños proyectos 80% 20%
neto del inmueble, el valor comparativo de (<6m€) centro vital del complejo. Los ser-
mercado y el valor de explotación por actua- Cobertura hasta el 85% 15% vicios que se ofertan corresponden
lización de rentas. La cobertura del préstamo 70%
a un complejo de alta calidad: salas
la determina el menor de los tres valores. Plazo superior a 75% 25%
12 años de conferencias, restaurante, salón
Es importante designar una sociedad de bar, accesos y habitaciones para
Proyectos fuera de 25% 75%
tasación que sea ampliamente aceptada por españa minusválidos, peluquería, super-
los bancos y cajas, y que conozca el sector Diferencial < Euribor 40% 60% mercado, guardería, tenis, padel,
hotelero. DYRECTO mantiene un estrecho + 0,90
voley-playa, zonas de senderismo,
contacto con diversas sociedades de valora- Diferencial < Euribor 10% 90%
- 0,90 gimnasio, suites, etc.
ción con el fin de controlar la coherencia del
informe y de los honorarios cobrados por su Fuente: DYRECTO
elaboración. (*) Financiación no sindicada

Es importante destacar el papel de las
entidades públicas en los proyectos hote-
leros. En proyectos en España, el Banco
Europeo de Inversiones (BEI) viene mani-
festando un creciente interés en financiar RAFAEL MILLÁN
proyectos turísticos siempre que tengan Director Área Internacional
un presupuesto superior a 25 M€. Este rmillan@dyrecto.es

✆ 902 120 325 2005 / I 7


COMIENZAN LAS
NUEVO ACCOR HOTEL EN MURCIA OBRAS CON LAS
QUE LA EMPRESA
DYRECTO ha presentado solicitud a pios de hostelería. CITHARA SE INICIARÁ
Incentivos Económicos Regionales para La cadena hotelera Accor ha iniciado el
el próximo hotel que la cadena interna- equipamiento en sus instalaciones del EN LA PROMOCIÓN
cional hotelera ACCOR tiene previsto sistema Wi-Fi o acceso inalámbrico a
abrir en Murcia. Se trata de un estable- Internet. Este sistema permite ofrecer a
DE VIVIENDAS
cimiento de 4 estrellas, 126 habitaciones los usuarios el acceso a Internet y a las
y 237 plazas de parking, situado en la redes locales de su empresa a través
partida de Puente Tocinos. Sin duda, este de banda ancha de forma inalámbrica, a
hotel contribuirá al desarrollo del plan de través de sus dispositivos equipados con
expansión de la cadena, además de con- tecnología Wi-Fi como pueden ser los
tribuir al desarrollo económico y social de ordenadores portátiles y los ordenadores
la ciudad, ofreciendo una oferta turística de mano.
poco frecuente, la destinada al turismo
cultural y de negocios.
El edificio se distribuye en nueve plantas
con dos ascensores, restaurante, bar,
salones panelables, zona de juegos para
niños, zona business, parking, además
de otros servicios adicionales a los pro-

CITHARA,S.L. ha comenzado las
obras de la promoción de un cha-
let de 1ª Vivienda en el municipio
DYRECTO GESTIONA LA FINANCIACIÓN de TORREMOCHA DE JARAMA,
Madrid.
PÚBLICA Y PRIVADA PARA EL PRIMER
En el proyecto participa DYREC-
PROYECTO DE GRUPO TORRE ALICANTE TO, que gracias al acuerdo que
mantiene con diversas entidades
financieras, colaborará en la bús-
El primer proyecto hotelero de este grupo al visitante una estancia cómoda y con los queda de financiación sin que
consiste en la construcción y explotación servicios de calidad propios de un hotel de suponga coste alguno para el
de un hotel urbano de 4 estrellas y 47 habi- 4 estrellas. promotor.
taciones, con un total de 96 plazas, situado Además del diseño, las características
en pleno centro de la ciudad de Alicante. constructivas del hotel se han pensado
Esta parcela está situada en la
Al no tener la empresa ningún otro esta- para que a pesar de ser un hotel de 4
nueva zona del municipio, en
blecimiento hotelero, éste es el primero de estrellas superior, sus habitaciones tengan
un ambicioso proyecto de diversificación el estándar de metros cuadrados de un donde también se está promocio-
de su actividad. El tamaño de este primer hotel de 5 estrellas, así como los servicios nando la construcción de nuevos
hotel es pequeño con el objetivo de crecer del hotel. Es decir, el esfuerzo inversor, chalets, que renovarán significa-
de forma razonable y lógica. en aras a ofrecer una calidad y confort tivamente la imagen residencial
El objetivo del grupo es dirigir el hotel hacia adicional a sus clientes, es superior al de de la zona.
una clientela de negocios, intentando ofre- cualquier hotel de 4 estrellas.
cer un hotel moderno y nuevo que permita

FADESA DESARROLLA UN NUEVO CAMPO DE GOLF EN A CORUÑA
setenta, en sus orígenes se especializó de nuestro país.
en el desarrollo de grandes proyectos El Golf “MIÑO” tendrá categoría 18 Hoyos
residenciales de vivienda protegida, la y Par 71 estando prevista su apertura
más demandada en aquellos momentos. en el 2007. El Golf estará situado en el
Actualmente FADESA, con presencia en término municipal de MIÑO, A CORUNA,
la práctica totalidad del territorio español Se desarrollará sobre una superficie de
a través de 20 delegaciones y más de 50 511.284,72 m2 y 6.085 m de longitud.
DYRECTO ha solicitado financiación puntos de venta, cuenta con una cartera El proyecto absorberá una inversión de
pública para el Golf que el grupo FADESA de producto inmobiliario adecuadamen- 7,4 M €.
desarrolla en Coruña desde mediados de te diversificada, que incluye viviendas
2004. FADESA es uno de los principales orientadas a primera residencia y otros
grupos inmobiliarios de España. Nacido productos inmobiliarios para el tiempo
en A Coruña a finales de la década de los libre, en los principales destinos turísticos



CÓMO REFINANCIAR SU PASIVO BANCARIO
En los tres últimos años, pasivos bancarios de las empresas de los préstamos para disminuir el pago
el sector hotelero espa- para evitar los riesgos de un mercado de sus cuotas, reagrupar los pasivos en
ñol viene sufriendo un a la baja y de unos tipos de interés una entidad bancaria, asegurar el tipo
descenso en precios y en crecientes. Esto es lo que han hecho de interés frente a las futuras tendencias
sus índices de ocupación ya grupos líderes en el mercado, alcistas, etc.
que está incidiendo nega- como por ejemplo NH Hoteles. Este
tivamente en sus resulta- tipo de operaciones tienen la ventaja En DYRECTO, ofrecemos a nuestros
dos. En DYRECTO estamos detectando de no conllevar ningún coste fiscal clientes el estudio de su situación finan-
que muchas empresas del sector están para la empresa conforme a la Ley ciera y la búsqueda de soluciones de
experimentando un desequilibrio en sus 14/2000 de novación jurídica. refinanciación a través de nuestras enti-
cuentas a la hora de asumir las obli- dades colaboradoras, que permitan ree-
gaciones financieras derivadas de sus La refinanciación de los pasivos ban- quilibrar sus cuentas, y reducir los ries-
inversiones. carios consiste en mejorar la estructura gos de una crisis y de unos tipos al alza
y condiciones financieras de la deuda a corto y medio plazo.
Desde el mes de marzo, el Euribor ha adquirida por una empresa con sus
iniciado una tendencia alcista, pasan- bancos. Para conseguir esta mejora,
do del 1,9%, hasta rozar el 2,5% es necesario estudiar la situación de
como media del mes de junio. Ante cada empresa y aplicar las medidas que
las previsiones de los expertos de sean más adecuadas a sus necesida-
que los tipos continúen en esta línea, des. Dichas medidas consisten en tasar RAFAEL MILLÁN
DYRECTO cree que es necesario bus- nuevamente sus activos revalorizados Director Área Internacional
car fórmulas de refinanciación de los con el paso del tiempo, alargar la vida rmillan@dyrecto.es

FINANCIACIÓN BANCARIA PARA LA PROMOCIÓN DE
APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN MANILVA

Enclavado sobre la falda de una colina
con unas vistas panorámicas excepcio-
nales hacia las aguas limpias y cristali-
nas de la playa de 8 km. con que cuen-
ta el municipio de Manilva, la empresa
Inversiones Manymar, S.L. está promo-
viendo la construcción de un Complejo
de 134 Apartamentos Turísticos.

Los apartamentos estarán orientados al
sureste mayoritariamente, de modo que
las vistas y el sol estén asegurados. El
terreno tiene una pendiente acusada,
lo que, junto con la disposición de los
edificios en bloques de dos alturas,
permite que todos los apartamentos
disfruten de las maravillosas vistas.
9 bloques a modo de pequeñas villas, caria más adecuada para la construcción
El complejo lo componen, por una parte, de tres tipologías distintas, estudios, de este idílico Complejo.
un edificio central donde se ubican las apartamentos de 1 dormitorio y apar-
instalaciones propias de un complejo tamentos de 2 dormitorios. De los 134
de apartamentos turísticos y que inclu- apartamentos, 46 tienen incluida una
ye: recepción, conserjería, restaurante, plaza de garaje.
gimnasio, lavandería y demás servicios
y 48 plazas de garaje, y por otra parte, DYRECTO ha colaborado con los promoto-
los 134 apartamentos distribuidos en res en la obtención de la financiación ban-

✆ 902 120 325 2005 / I 9


BÚSQUEDA DE FINANCIACIÓN PÚBLICA PARA HOTEL DE 5*GL EN EL
BARRIO DE MESTALLA QUE SERÁ GESTIONADO POR WESTIN

La sociedad CATALANO LEVANTINA DE llamado centro del modernismo. Dispon- cada acontecimiento concreto. Además se
INMUEBLES COSTEROS, S.L., forma- drá de 152 habitaciones, de las cuales 3 dotará de un restaurante de exquisiteces
da por BANCAJA y GRUP INMOBILIARI serán junior suites, 4 suites de dos habi- para la degustación del cliente más exi-
GRECO, lleva a cabo la construcción de taciones más salón y 3 suites reales de gente. El hotel contará con un jardín medi-
“La Lanera”, uno de los dos hoteles más 335,10 m2. Dispondrá de una gran zona de terráneo en la zona central de 1.800 m2.
emblemáticos de la hotelería urbana espa- restaurantes con jardín y un gran complejo
ñola, situado en el Barrio de Mestalla, de fitness, que albergará en la zona de DYRECTO ha solicitado la financiación
Valencia. Consiste en la rehabilitación del Balneario que dispondrá además de pista pública para la inversión de 30 millones de
antiguo edificio constituido en 1917 como de squash, saunas, piscinas y baños de euros que va a acometer dicha sociedad
sede de la Industria Lanera Valenciana y vapores, sala de atención médica, pelu- en Valencia, teniendo prevista su apertura
que el Ayuntamiento ha cedido su uso por quería, zona de descanso, etc. dedicando para finales del año 2006.
un periodo de 75 años para su explotación 10.390,16 m2 a estos servicios. Existirán
como Hotel 5E-GL. también salones para celebración de con-
gresos y reuniones, que tendrán distintas
La cadena STARWOOD HOTELS & capacidades y estilos permitiendo tanto la
RESORTS, bajo la marca Westin, ges- celebración de reuniones de carácter eco-
tionará la explotación del hotel de lujo. El nómico-financiero-político, como de even-
edificio está considerado por la alcaldesa tos particulares y sociales, con todos los
Barberá como una de las tres piezas del servicios complementarios precisos para

PROMOCIÓN INMOBILIARIA DE 225 CHALETS A 14KM DE CÓRDOBA
DYRECTO llevará a superficie total de 190.220 m2, de los cua- construcción y de la joyería, donde ha
cabo la búsqueda de les 106.565 m2 corresponden a la socie- conseguido un gran renombre. Cuenta
financiación bancaria dad, representando un 56% de dicho plan. también con un equipo de arquitectos,
para la construcción de La inversión tiene previsto su inicio para el al frente del cual se encuentra Don Luis
225 viviendas adosadas segundo trimestre del año 2005. Giménez Soldevilla, prestigioso pro-
en la denominada zona La inversión a realizar es de 21,4 millo- fesional y urbanista que elabora cada
residencial “Las Mimo- nes de euros aproximadamente. De las proyecto tomando en cuenta las exigen-
sas” en Cerro Muria- 225 viviendas, 16 serán viviendas de cias del entorno donde se llevan a cabo,
no (Córdoba) promovida por la sociedad protección oficial y el resto libres. Hay y con Don Cecilio Valverde, reputado
SOTOMAYOR INMOBLIARIO, S.L. Dicha que destacar la experiencia de Don abogado y técnico urbanista que guía
actuación está enmarcada dentro del Antonio Sotomayor Aguilar, administra- en los aspectos legales para el buen fin
P.G.O.U. de Córdoba, a través del Plan dor único de la empresa, y con largo de cada uno de los proyectos que esta
Parcial MU-2, Cerro Muriano, con una recorrido profesional en el mundo de la empresa lleva a cabo.



HOTELES Y GESTIÓN (H-G) PROYECTA UN

SUBVENCIÓN CLUB
NUEVO DESARROLLO HOTELERO EN ANCILES DEPORTIVO EN
El proyecto absorberá una
PARQUE TECNOLÓGICO
inversión de 42.100.000 €; DE ANDALUCÍA
materializada en la moder-
nización de un caserío
antiguo que se anexionará
a dos nuevos edificios cuyo
diseño ha sido desarrolla-
do con el objetivo de minimizar el impacto
En el Parque Tecnológico
estético y ambiental.
de Andalucía, en la provin-
cia de Málaga, sobre una
DYRECTO ha solicitado financiación públi- Igualmente, DYRECTO se ha encargado
superficie de 25.303,01 m2
ca para el próximo Hotel que el GRUPO H- de la solicitud de financiación pública en
la empresa Centro Depor-
G (HOTELES Y GESTION) tiene previsto el proyecto que Hoteles y Gestión desa-
te P.T.A., S.L. pretende
desarrollar a partir de finales de 2004. rrolla en la estación de esquí de Cerler
levantar un completo Centro de Depor-
El Hotel “H. G. ANCILES”, situado en el tér- (Huesca), cuyas características princi-
tes. El objetivo de este nuevo centro
mino municipal de Benasque, Huesca, ten- pales son 7,2 millones de euros y 103
es dar servicio tanto a los trabajadores
drá categoría 4 Estrellas y 52 habitaciones. unidades alojativas.
como a los visitantes de las empresas
ubicadas en el Parque.
Este Parque Tecnológico alberga a más
de 250 empresas en la actualidad y se
NUEVO CAMPO DE GOLF EN CASARES QUE SERÁ prevé que complete su capacidad alo-
GESTIONADO POR GOLF PARK EN EXCLUSIVA CON jativa en el ejercicio 2005 llegando a las
400 empresas. Actualmente ya está en
EL PRESTIGIOSO JACK NICKLAUS marcha la ampliación del parque en 90
nuevas hectáreas en las que se desarro-
llarán 300.000 m2 para nuevas parcelas
edificables y está prevista la construc-
ción de un campo de Golf. Culminada
esta ampliación para el año 2008 el
P .T.A. estaría en el cenit de su desarrollo
con 750 empresas en su recinto.
Las instalaciones de este nuevo
centro se dispondrán en dos plan-
tas, aunque sólo una de ellas estará
sobre rasante para tratar de causar el
menor impacto visual. La planta del
edificio sólo supondrá un 5% respec-
to de la superficie de la parcela.
Como sistemas de ahorro energético se
pretende dotar al centro con 64 placas
La sociedad SINGLE HOME, con empresa especializada francesa, para solares ubicadas en la cubierta de la
amplia experiencia en la construcción el desarrollo de un campo polivalente piscina. Además se instalará un potente
de viviendas residenciales en la Costa que servirá de entretenimiento a cual- Sistema Informático de Gestión de las
del Sol y en Madrid principalmente, y quier tipo de jugador, sea cual sea su Instalaciones que optimizará el consumo
la sociedad GOLF PARK ENTERTAIN- nivel golfístico. Para ello, los servicios energético en función de la temperatu-
MET, que desarrolla su actividad en el de que dispondrá en la Casa Club y ra, humedad y condiciones atmosféricas
campo de golf federado inaugurado en escuela serán: servicio de cafetería y que regularán los flujos de caudal de
1998 en Alcobendas Madrid, llevarán a restaurante con vistas al campo de golf, agua caliente, climatización, etc.
cabo la construcción y explotación de tienda para venta de todo tipo de mate- Se dotará al complejo con las instala-
un Campo de Golf de 18 Hoyos, que rial de golf, vestuarios, gimnasio, fisio- ciones deportivas más modernas para
se desarrollará con el apoyo técnico del terapia, zona de agua, administración hacer de éste un referente en la provin-
prestigioso profesional Jack Nicklaus, y mantenimiento, guardería y servicios cia. El centro dispondrá de un gimnasio
conocido por su técnica de juego apli- del propio golf como alquiler de palos, de 1000 m2, con área de spining y sala
cada en muchas escuelas de golf en carros eléctricos y manuales, cuarto de de aerobic, una piscina de 7 calles de
todo el mundo. DYRECTO apuesta y palos, parking y aulas para conferen- 1000 m2, SPA de 350 m2, instalaciones
presenta este proyecto para la obten- cias y aula técnica de la escuela de golf; exteriores de 2.900 m2 con 3 pistas de
ción de financiación pública. todo diseñado con el asesoramiento de tenis, 4 pistas de padell, 1 circuito aire
El futuro campo de golf estará situado Jack Nicklaus. libre de footing, cafetería, restaurante,
en la provincia de Málaga, a orillas del sala de lectura y sala de audiovisuales.
Mar Mediterráneo, y concretamente en el DYRECTO colabora con la empresa
municipio de Casares, declarado Conjun- promotora para la bús-
to Histórico-Artístico desde el año 1978. queda de financiación
El diseño del campo de golf ha sido pública y privada para
encargado a GOLF IMAGINIEUR, este proyecto.

✆ 902 120 325 2005 / I 11


UNA BUENA...

FINANCIACIÓN ...ALGO MÁS QUE EL DIFERENCIAL
En la mayoría de los
casos, cuando acudi-
mos al banco a solicitar
financiación, vamos con
% %
la idea de negociar hasta
las últimas consecuencias
el diferencial de la ope-
ración, agotando nuestras energías en
duras negociaciones cuyo resultado final
es una disminución de apenas una o dos
décimas en el mismo
A continuación, vamos a plantear otras
cláusulas y aspectos que debemos cono-
cer por su efecto sobre el préstamo, y que
conviene tener en cuenta a la hora de
negociar una buena financiación ya que,
de lo contrario, podemos perder todo los
beneficios económicos conseguidos por
la reducción del diferencial.

TASACION; ¿Qué valor de tasación ten-
drá mi terreno, promoción, hotel? El valor
de tasación es la incógnita que descono-
cemos, y por tanto nos preocupa, ya que
va a ser la referencia sobre la que el banco
va a calcular el importe del préstamo. Si lo
que necesito y/o quiero es mucho dinero obtenemos para nuestros clientes pre- Para disponer, cada banco tiene sus cri-
para tener que poner poco de mi bolsillo, cios competitivos por los honorarios que terios, pero lo más normal en España es
nos interesará que este valor de tasación cobra la tasadora por la realización del que se presente una certificación firmada
sea lo más alto posible. informe de tasación. por el arquitecto y el constructor que
En DYRECTO somos conscientes de esta Por último, no se debe descuidar la establezca que cada fase está terminada.
problemática y mantenemos un estrecho sociedad tasadora seleccionada para Algunos bancos introducen la obligación
contacto con diversas sociedades de valo- realizar el informe de tasación, ya que, de que intervenga un técnico indepen-
ración con el fin de controlar la coherencia aunque las entidades financieras están diente (ej. Tasadora, O.C.T.) que firme
del informe y de los honorarios cobrados obligadas a aceptar cualquier informe la certificación. En grandes proyectos, el
por su elaboración. Velamos para que la de tasación realizado por una sociedad banco llega incluso a introducir un ins-
tasación, realizada siempre conforme a registrada en el Banco de España, en la pector “watchdog” que supervise el curso
la Orden ECO/805/2003, tenga un valor práctica cada banco tiene sus tasadoras de la obra.
óptimo. A modo de ejemplo, en el caso de referencia cuyos informes aceptan, y Por lo general, los bancos nos permiten
de un informe de tasación de un proyecto otras tasadoras cuyo informes no acep- acceder a una primera disposición en el
hotelero, la sociedad tasadora debe apli- tan de buen grado. momento de la formalización del présta-
car tres criterios de valoración: el coste mo por el 50% del coste del solar, más el
de reposición neto del inmueble, el valor PLAN DE DISPOSICIONES; Relacionado 50% de los primeros gastos adicionales
comparativo de mercado y el valor de con los plazos está el plan de disposicio- (proyecto, licencia, etc.). Esta disposición
explotación por actualización de rentas. nes, que se establece en función de un se computa sobre el coste real invertido
Nuestros acuerdos de colaboración supo- calendario y de los costes reales de la con fondos propios y no sobre un valor
nen: Primero; que ejercemos un control obra. El cliente propone su plan de dispo- de tasación.
de la tasación necesaria mediante la siciones al banco, y éste lo aprueba con Las disposiciones posteriores, como ya
realización de una valoración previa, que base en el principio de la aplicación de hemos comentado, se realizan median-
contrastamos con la que solicitamos a los fondos del préstamo a la promoción te la presentación de certificaciones de
una sociedad tasadora colaboradora de financiada. obra valoradas al 80-85% del coste de
primer orden. Segundo, que comple- Las disposiciones del capital se pue- ejecución material, incluyendo una última
tamos el proceso de valoración antes den estructurar de varias formas, siendo disposición contra el certificado final de
de presentar la operación a los ban- la opción más utilizada disponer varias obra. Por último y en el caso de viviendas,
cos, garantizando de esta manera una fases según el calendario de ejecución el resto (15-20%) se dispone de forma
tasación adecuada a las necesidades del proyecto, estableciendo unos porcen- proporcional a la entrega de las viviendas
financieras del proyecto. Tercero, que tajes de disposición en cada fase. y subrogación de los compradores.



LAS CONDICIONES DE SUBROGA- entre 1.3 y 1.5 veces la cantidad del princi-

CIÓN; Evidentemente, a un promotor lo pal o lo que es lo mismo, tener un margen
que le interesa son unas buenas condi- que esté entre el 30 y el 50%. Queremos
ciones para su préstamo, pero no debe resaltar la importancia de esta cantidad ya
obviar la negociación de unas buenas que se trata de una cantidad no regulada en
condiciones de subrogación. su límite superior e inferior por el Banco de
La obtención de unas buenas condicio- España, y por tanto se deja a la libre nego-
nes supone un argumento de venta de la ciación entre las partes banco-promotor.
promoción, e incluso, si las condiciones El importe del Impuesto de Actos Jurídicos
no son adecuadas, hay promotores que Documentados (A.J.D.) varía en función
llegan a pagar la comisión de subrogación de la Comunidad Autónoma en la que se
por el cliente y, de esta manera, hacen encuentra el inmueble a financiar, estando NUEVO CAMPO DE
más atractiva la compra por parte del entre el 0.5 % y el 1% de la responsabilidad
comprador final. hipotecaria. Parece claro que una disminu-
GOLF EN LAS PALMAS
En función de la capacidad del promotor ción de la cantidad sobre la que se liquida DE GRAN CANARIA
para generar interés por la promoción, el impuesto vía disminución del porcentaje
hay bancos que no aplican comisión de aplicado sobre el principal por interés de PROMOVIDO POR
subrogación. Por otro lado, la venta, y por demora y / o costas, supondrá un ahorro
GRUPO INBESÒS
% tanto la subrogación de la totalidad de la
promoción, le supone al promotor evitar
los costes de cancelación (constitución).
económico considerable.
También se pueden incluir en los préstamos
CONDICIONES SUPENSIVAS La utilización
y contenido de la condición suspensiva la
Leisure 95, S.L., segunda operadora
de campos de golf en España, perte-
neciente al grupo catalán INBESÒS,
AUMENTO LIQUIDEZ; En un mercado negociaremos con el banco, ¿Como?, incor-
acomete una nueva inversión en
altamente competitivo como es el ban- porándola como una clausura en la póliza
Canarias. El objeto de este proyecto
cario, algunas entidades están desarro- por la cual la cantidad garantizada inicial
es la construcción y explotación de
llando productos novedosos destinados sea una cantidad razonable por la que liqui-
un nuevo campo de golf de 18 hoyos
al promotor y cuya finalidad es favorecer daremos el AJD, y ante un incumplimiento
en la ciudad de Las Palmas de Gran
la liquidez al inicio de las obras, momen- del tipo no pagar x cuotas, se aumentará la
Canaria y capital de provincia. Dispon-
to en el que los pagos son varios y las cantidad garantizada , y se procederá a liqui-
drá de todos los servicios para atraer
ventas escasas, creando un momento dar el AJD por la diferencia. De esta forma
y diversificar la actividad turística de la
delicado de tesorería. conseguimos que si no hay incumplimiento
capital y estará destinado a contribuir
Swap in Arrears o tipo de interés diferido: por parte del promotor, no se haga efectiva
en la infraestructura ya creada y ofre-
Producto financiero que en la práctica la condición suspensiva que implica la modi-
cer un complemento al turismo de sol
supone el cambio por parte del promotor ficación de la cantidad garantizada, y por
y playa y de negocios.
del Euríbor a tres meses por el Euríbor tanto ahorramos pagar una parte del AJD.”
anual. El banco abona en la cuenta del
El campo de golf dispondrá de una
cliente a trimestre vencido el euribor del CONCLUSIÓN: Un préstamo promotor
completa gama de servicios para
principio de ese trimestre sobre el capital está constituido por elementos importantes
que el golfista complemente la prác-
contratado, y así sucesivamente durante que van más allá del diferencial a aplicar
tica deportiva con el atractivo del pai-
los cuatro periodos trimestrales que com- por el banco y que tienen importantes impli-
saje. Para ello los servicios de que
ponen el año. Al final del año contratado caciones económicas para el prestatario. El
dispondrá serán: servicio de cafete-
se revisa el Euribor, y al resultado se le conocimiento de las mismas y su correcta
ría y restaurante con vistas al campo
resta un diferencial (0.25%), realizando negociación permiten optimizar las condi-
de golf que ofrecerá menús del gol-
el banco una liquidación al cliente por el ciones de un préstamo promotor. La capa-
fista y propios de la región, tienda
importe de todo el año. cidad de negociación de estas cláusulas
para la venta de todo tipo de material
De esta forma el promotor dispone de está en función de QUIÉN sea el promotor,
de golf, vestuarios, gimnasio, fisiote-
liquidez durante el año al no tener que de las GARANTÍAS percibidas por el banco
rapia, zona de agua, administración
pagar liquidaciones, ya que el banco le del éxito del proyecto, y del RIESGO que el
y mantenimiento, guardería para que
está realizando abonos con el consiguien- banco contemple en la operación. El contar
los menores también puedan dis-
te desahogo que esta práctica supone con un asesoramiento experto permite en
frutar de la estancia y servicios del
para el promotor. Para ser beneficiario cada momento utilizar la entidad financiera
propio golf como alquiler de palos,
de estas condiciones, y dado el riesgo más conveniente, y planificar la negociación
carros eléctricos y manuales, cuarto
que supone para el banco, éste realiza de las condiciones del préstamo, lo que se
de palos, parking y aulas para con-
un estudio económico con un importe de traduce en un ahorro muy importante en los
ferencias, aula técnica de la escuela
unos 60 - 70 € que determina si se puede costes de la operación. DYRECTO ofrece
de golf y salón social, TV y sala de
acceder a este producto. este asesoramiento financiero en todos
lectura. La Casa Club estará acrista-
los aspectos mencionados, presentando
lada casi en su totalidad. Se preten-
RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, la operación como agente financiero de
de buscar la práctica de un deporte
Suma de todos los conceptos que son las principales entidades, y todo sin coste
con la comodidad, estética y confort
garantizados mediante la hipoteca y que adicional para el promotor.
de sus clientes y visitantes.
incluye además del capital prestado, los
intereses ordinarios y de demora, costas
DYRECTO como consultora espe-
judiciales, gastos, etc. Otra definición
cializada, busca la financiación públi-
puede ser el ratio de cobertura del servi-
ca para este proyecto.
cio de la deuda, que se define como cash
flow libre antes del servicio de la deuda
/ servicio de la deuda ( = principal más
intereses).
El sumatorio de todas las cantidades debe DAVID HOYS BODELÓN
dar como resultado una cantidad razonable Director Consultoría Financiera
y negociada que consideramos puede estar dhoys@dyrecto.es

✆ 902 120 325 2005 / I 13


NUEVO PROYECTO SECTOR PROMOTOR vs SECTOR
HOTELERO Y DE HOTELERO: ANÁLISIS FINANCIERO
OCIO EN EL SUR DE En DYRECTO estamos especializados en - suelo en cartera: este saldo será importan-
TENERIFE PROMOVIDO la búsqueda de financiación, tanto pública te en las grandes promotoras, pudiendo
como privada, para proyectos inmobiliarios, llegar a suponer el 60% del saldo de exis-
POR LA CADENA sean hoteles, golf, geriátricos o vivienda. tencias y que necesitan para asegurar su
Pero el análisis de estos proyectos depen- actividad futura ya que mantienen muchos
JACARANDA de y difiere mucho de la empresa que los costes de estructura o para proporcionar
promueva. En este artículo vamos a intentar resultados extraordinarios que garanticen
La sociedad
encontrar claves que nos permitan enten- rentabilidades anuales.
S E L E N I U M
der la estructura financiera de dos de los - las promociones en curso; el grueso de las
C O N S T R U C T,
sectores más importantes de la economía existencias en las promotoras medianas y
S.L. prevé la cons-
española: el sector turístico y el sector de la pequeñas.
trucción de un
promoción de viviendas. Estos dos sectores - el producto terminado. Actualmente es difícil
hotel en el munici-
contribuyen al PIB español en un 12% y en ver promotoras con saldos de este tipo, pero
pio de San Miguel
un 22% respectivamente. quizá en un corto plazo, con la ralentización
de Abona en el sur
Estructuras1 de Balance y Rentabilidades2. de las ventas puede que sea más habitual
de Tenerife, Islas
Una vez presentados ambos sectores, encon- encontrarnos promotoras con producto no
Canarias. En el
tramos grandes diferencias en el peso relativo vendido, lo que claramente es un problema.
denominado San Blas Valley Resort
de cada masa patrimonial. En concreto, pode- • PASIVO FIJO:
se proyecta la construcción de un
mos destacar las siguientes conclusiones, El sector turístico mantiene unos niveles de
hotel de 5 estrellas con 331 habita-
ciones que se ubicará en una parce- AC: 22,00% PC: 24,00% PC: 60,00%
la de 47.922 m2. Ésta se encuentra AC: 90,00%
PF: 32,00%
en una zona de más de 500.000 m2 PF: 21,00%
AF: 78,00%
de espacios naturales (declarados FP: 44,00% AF: 10,00% FP: 19,00%
Paraje Natural) tanto geológicos
como de fauna, que se dedicarán a Sector Hotelero Sector Promotor
la práctica del senderismo y treking
y donde también se darán a cono-
• ACTIVO FIJO: autofinanciación bastante elevados, situán-
cer los usos y productos agrícolas
El sector hotelero se ha caracterizado his- dose la media en un 44%. Las inversiones
tradicionales de Canarias. Además,
tóricamente por ser marcadamente patri- generalmente se financian con muchos fon-
el turista podrá contemplar la forma-
monialista, es decir, el peso de su activo fijo dos propios o con los propios beneficios de
ción endémica de unos conglome-
es muy importante (78%) ya que integra en su actividad. En parte es lógico, ya que las
rados volcánicos de piedra blanca
el valor, normalmente muy elevado, el hotel entidades financieras raramente conceden
y negra.
que explota y que podría ser aún mayor ya más de un 60-70 % de una inversión de este
que no están incluidas las plusvalías latentes tipo por los riesgos que éstas perciben.
El hotel dispondrá de 281 habita-
por la revalorización de los inmuebles, ya que Por otra parte, la financiación ajena para
ciones dobles y 50 junior suites
están contabilizados a coste histórico. llevar a cabo las inversiones de activo fijo es
junto a una amplia zona de SPA
En cambio en una empresa promotora el acti- a muy largo plazo 10 – 15 años.
(82.226,2 m2) e instalaciones comu-
vo fijo es normalmente muy pequeño ya que En cambio, las empresas promotoras están
nes (salas de reuniones, restauran-
muchas de ellas no disponen ni siquiera de muy apalancadas en el corto plazo y sus
tes temáticos) que aún están por
oficinas en propiedad y todos los inmuebles en fondos propios son muy escasos. La media
definir.
construcción y venta se deben contabilizar en del sector se sitúa en un 19%.
la partida de existencias. Son las grandes pro- • PASIVO CIRCULANTE:
San Blas Valley Resort contará
motoras, que siguen una línea más patrimonia- Como en el resto de masas patrimoniales,
también con 116 villas de lujo que
lista y que disponen de oficinas e inmuebles en se observa una gran disparidad entre ambos
actualmente ya han iniciado su cons-
alquiler, las que hacen subir el porcentaje de sectores. El sector hotelero puede presen-
trucción.
activo fijo medio del sector hasta el 10%. tar un fondo de maniobra negativo; esta
• ACTIVO CIRCULANTE: situación es transitoria, ya que, si el cierre
Ambos terrenos (los del hotel y del
Los porcentajes en esta masa patrimonial del ejercicio contable se realizara al final de
parque natural) han sido compra-
son a la inversa. la temporada, en septiembre, el fondo de
dos por diferentes empresas pero
En el sector hotelero, el activo circulante úni- maniobra sería positivo.
que pertenecen al mismo grupo.
camente lo constituyen el saldo de tesorería, El porcentaje tan elevado de pasivo circulante
La inversión prevista es aproximada
normalmente no muy elevado, el de exis- en el sector promotor se debe al gran peso
puesto que aún no se han cerra-
tencias, también pequeño ya que la materia de los préstamos promotor, destinados a
do los presupuestos, rondando los
prima en los hoteles es perecedera, y el financiar sus existencias, los cuales se van
60.000.000 €.
saldo de deudores, que suele ser la factura- cancelando a medida que se van vendiendo
ción pendiente de cobro a tour operadores promociones, normalmente en el corto plazo.
DYRECTO se encargará de la bús-
(aproximadamente 90 días de facturación). Vemos que las estructuras del Balance de
queda de financiación pública para
Por el contrario, el circulante en el sector cada uno de estos dos sectores difieren
llevar a cabo la construcción de este
promotor es la partida más importante ya sustancialmente. También lo hace su Cuenta
Resort.
que está integrado por el saldo de deudores de Resultados ya que la actividad de cada
en el que se encuentran los pagos aplazados sector es diferente.
de los contratos de compraventa realizados El margen bruto del sector hotelero es
sobre planos, y las existencias, en el que mucho mayor, ya que prácticamente no
podemos distinguir tres grupos: tiene costes de fabricación, y a pesar de


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