Unidad2 valoraciones perito

es
ial
dic
Jus
ore
CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

ad
as
sT
to
eri
UNIDAD 2
-P
aE

EL SUELO
ce

REGULACIÓN URBANÍSTICA
ne
rte
pe
nto

1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.

2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO.
me

3. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO.

4. EL CATASTRO.
cu

5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
do

6. EL PROCESO DE VALORACIÓN.
te
Es

Es
te
do
cu
me
nto
pe
rte
ne
ce
aE
-P
eri
tosT
as
ad
ore
s Ju
dic
ial
es

es

ial
dic
1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.............................................................................. 1-1

Ju
2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO. ......................................................................................... 2-1
2.1 EL NO URBANIZABLE. ...................................................................................................................... 2-1
2.1.1 Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable. ......................................................... 2-2

s
ore
2.2 EL SUELO URBANO. ......................................................................................................................... 2-3
2.2.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano....................................................................... 2-4
2.2.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbano................................................................. 2-4
2.2.2.1 Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado por la urbanización................................... 2-4

ad
2.2.2.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado por la urbanización.............................. 2-5

2.3 EL SUELO URBANIZABLE. ................................................................................................................ 2-7

as
2.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable. .............................................................. 2-7
2.3.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbanizable. ........................................................ 2-8

to sT
3. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO............................................................................................ 3-1
eri
3.1 EL PLANEAMIENTO GENERAL. ......................................................................................................... 3-2
3.1.1 El planeamiento general del suelo urbano............................................................................. 3-3
3.1.2 El planeamiento general del suelo urbanizable. .................................................................... 3-3
-P

3.1.3 El planeamiento general del suelo no urbanizable. ............................................................... 3-3

3.2 LOS PLANES PARCIALES ................................................................................................................... 3-4
aE
ce

4. EL CATASTRO. .................................................................................................................................. 4-1
4.1 EL CATASTRO DE BIENES INMUEBLES URBANOS. ............................................................................. 4-2
ne

4.1.1 La referencia catastral. .......................................................................................................... 4-3

4.2 EL CATASTRO DE LOS BIENES INMUEBLES RÚSTICOS. ...................................................................... 4-5
rte

4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rústicos. ................................................................. 4-6
4.2.2 La calificación de los inmuebles rústicos............................................................................... 4-6
4.2.3 La clasificación de los inmuebles rústicos. ............................................................................ 4-7
pe
nto

5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................................................................................... 5-1
5.1 HECHOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ............................................................ 5-3
me

5.1.1 La finca registral. ................................................................................................................... 5-4
5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones........................................................................ 5-6
cu

5.2 CONCEPTOS COMUNES AL REGISTRO MERCANTIL Y AL CATASTRO................................................. 5-8
5.2.1 La parcela catastral y la finca registral. ................................................................................ 5-9
5.2.2 Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. ........................................... 5-10
do
te

EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA
Unidad 2 1
Es

es

ial
dic
6. EL PROCESO DE VALORACIÓN. .................................................................................................. 6-1
6.1 COMPROBACIONES A REALIZAR....................................................................................................... 6-2
6.1.1 La identificación física del inmueble...................................................................................... 6-2

Ju
6.1.1.1 La localización del inmueble.............................................................................................................. 6-3
6.1.1.2 La inspección ocular. ......................................................................................................................... 6-4
6.1.2 La verificación del estado de ocupación y de uso del inmueble............................................. 6-5

s
6.1.3 La situación jurídica del inmueble. ........................................................................................ 6-6

ore
6.1.3.1 La situación de la propiedad............................................................................................................... 6-6
6.1.3.2 La adecuación del inmueble a los requisitos urbanísticos y registrales.............................................. 6-7
6.1.3.3 Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones. ........................................................................ 6-7
6.1.3.4 La existencia o no de un régimen de protección pública.................................................................... 6-8
6.1.3.5 La existencia o no de un régimen de protección de patrimonio arquitectónico.................................. 6-8

ad
6.2 DOCUMENTACIÓN A OBTENER....................................................................................................... 6-10

as
6.2.1 Otra documentación de utilidad. .......................................................................................... 6-12

6.3 EL ANÁLISIS DE MERCADO............................................................................................................. 6-13

sT
6.3.1 La localización de datos....................................................................................................... 6-14
6.3.2 Depuración de la información recogida. ............................................................................. 6-15
6.3.3 Escenario probable de evolución de los precios. ................................................................. 6-16

to
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA 2
Unidad 2
Es

es

ial
1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.

dic
Ju
El derecho de propiedad sobre el suelo no es ilimitado, está condicionado por la

s
ore
función social del suelo.

Esta función social otorga a los poderes públicos la posibilidad de establecer

ad
límites y deberes al propietario del suelo.

as
En la regulación urbanística se contiene el conjunto de derechos y obligaciones a

sT
cargo del propietario del suelo.

Estos derechos y obligaciones varían en función de las distintas clasificaciones del

suelo que establecen las normas de urbanización.to
eri
Si la normativa urbanística ha señalado que determinado suelo está destinado a
-P

actividades industriales, el propietario no podrá promover la construcción de
viviendas.
aE

Las alteraciones que se produzcan en la ordenación del suelo que origine una pérdida
generará para el propietario un derecho de indemnización y las que den lugar a una
ganancia implicará el deber de contribuir a la financiación de los gastos de
ce

urbanización.
ne

El valor del suelo depende de las facultades (derechos y obligaciones) que tenga
rte

el propietario del mismo.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 1-1
Es

es

ial
dic
2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO.

s Ju
ore
La normativa urbanística clasifica el suelo en:

• Suelo urbano.

ad
• Suelo urbanizable.

as
• Suelo no urbanizable.

to sT
eri
2.1 El no urbanizable.
-P
aE

Se considera suelo no urbanizable a los terrenos en los que concurra alguna de

las siguientes circunstancias:
ce

• Los terrenos sometidos a algún régimen de especial protección.
ne

Valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos,
rte

ambientales o culturales.
pe

• Los terrenos que el planeamiento general considere necesario

preservar.
nto

Por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas
me

naturales.
cu
do
te

Unidad 2 2-1
Es

es

ial
2.1.1 Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.

dic
Ju
Los propietarios de suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a

s
usar, disfrutar, y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de

ore
los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos,

cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales y

ad
dentro de los límites que establezcan las leyes o el planeamiento.

as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA 2-2
Unidad 2
Es

es

ial
dic
2.2 El suelo urbano.

s Ju
Es suelo urbano:

ore
• El suelo consolidado por la edificación. Tiene una configuración

ad
concreta determinada por los espacios públicos y la

as
parcelación de los espacios privados.

sT
Espacio público: Está formado por el conjunto de carreteras,
calles y plazas que garantizan la interconexión del territorio.
Espacio privado: Está formado por el suelo de propiedad
to
privada, tiene su representación gráfica en las parcelas donde se
eri
fijan los límites (lindes) de cada una de las propiedades.
-P

• El suelo que ya está transformado por contar como mínimo con:
aE

Acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de

aguas y suministro de energía eléctrica.
ce

Los anteriores servicios deben ser suficientes para la edificación
ne

que se pretende realizar.
rte

• Los terrenos urbanizados en ejecución del planeamiento
pe

urbanístico.
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 2-3
Es

es

ial
dic
2.2.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano.

s Ju
Los propietarios de suelo urbano tienen derecho:

ore
• A completar la urbanización de los terrenos para que adquieran

ad
la condición de solares.

as
Solar: Porción de terreno que reúne los requisitos para poder
construir sobre él.

sT
• A edificar en los solares respetando las condiciones de
to
eri
edificabilidad establecidas en la legislación urbanística.
-P
aE

2.2.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbano.
ce
ne

2.2.2.1 Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado por la
rte

urbanización.
pe
nto

Los propietarios deberán completar a su costa la urbanización del suelo para que

alcance la condición de solar.
me

Deberán edificar dentro del plazo previsto en el planeamiento urbanístico.
cu

Deberán destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento

urbanístico.
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
Deberán mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

dic
s Ju
2.2.2.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado por

ore
la urbanización.

ad
as
Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezca de urbanización

consolidada deberán asumir los siguientes deberes:

sT
• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para los

to
viales, espacios libres, zonas verdes, y dotaciones públicas de
eri
carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus
-P

terrenos resulten incluidos.
aE

• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la

ejecución de los sistemas generales.
ce

Sistemas de comunicaciones, espacios libres, equipamientos…
ne

• Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante
rte

el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del
pe

correspondiente ámbito.

• Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
nto

derivados del planeamiento.
me

Esta distribución se realizará antes del inicio de la ejecución
material del mismo.
cu
do

• Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
te

Unidad 2 2-5
Es

es

ial
• Edificar los solares en el plazo que establezca la urbanización.

dic
De no haber construido dentro de plazo, en el supuesto de
alteración de las características de uso o de edificación el

Ju
propietario perderá el derecho a ser indemnizado.

s
• Destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el

ore
planeamiento urbanístico.

ad
• Mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato

as
público.

to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
dic
2.3 El suelo urbanizable.

s Ju
Tendrá la consideración de suelo urbanizable el que no tenga la condición de

ore
suelo urbano o de suelo no urbanizable.

ad
En función del grado de desarrollo urbanístico el suelo urbanizable puede ser:

as
• Suelo sectorizado (se determinan las condiciones de desarrollo).

sT
• Suelo no sectorizado.

to
eri
2.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.
-P
aE

Los propietarios de suelo urbanizable tendrán derecho a:
ce

• Usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a su naturaleza
ne

rústica.
rte

• Promover su transformación en suelo urbano.

Lo hará instando a la Administración para que apruebe el
pe

correspondiente planeamiento de desarrollo.
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 2-7
Es

es

ial
dic
2.3.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbanizable.

s Ju
Los propietarios de suelo calificado como urbanizable tendrán las siguientes

ore
obligaciones:

ad
• Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración el suelo

as
necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones

sT
públicas.

• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la

to
ejecución de los sistemas generales que el planeamiento
eri
adscriba a su ámbito.
-P

• Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión
aE

con los sistemas generales exteriores a la actuación urbanística.

• Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración el suelo
ce

correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del
ne

sector.

• Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
rte

derivados del planeamiento con anterioridad al inicio de la
pe

ejecución material del mismo.
nto

• Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento.

• Destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el
me

planeamiento urbanístico.
cu

• Mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato

público.
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
dic
s Ju
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 2-9
Es

es

ial
dic
3. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO.

s Ju
ore
El planeamiento urbanístico está compuesto por el conjunto de normas en las

que se reflejan las facultades urbanísticas que se pueden ejercer sobre un

ad
territorio concreto y permite conocer las líneas de desarrollo previstas para un

as
determinado territorio.

sT
En el planeamiento, además de los sistemas generales de comunicación,

equipamiento y espacios libres, se regula el uso de los terrenos y de la edificación,

los usos globales y los niveles de intensidad. to
eri
En el suelo urbano el planeamiento establece las condiciones e intensidad de la
-P

edificación así como los usos que se pueden desarrollar.
En el suelo urbanizable el planeamiento establece las condiciones para la
aE

transformación del suelo.
ce

El planeamiento urbanístico es la base necesaria y fundamental de toda
ne

ordenación urbanística.

Existen dos clases de planeamiento: Planeamiento general y planeamiento de
rte

desarrollo (planes parciales).
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 3-1
Es

es

ial
dic
3.1 El planeamiento general.

s Ju
Se entiende por planeamiento general el que tiene por objeto la ordenación

ore
total y general de un término municipal con la finalidad que los particulares

ad
puedan ejercer los derechos y cumplir las obligaciones derivadas de la

as
propiedad del suelo.

sT
Se clasifica el terreno del municipio en sectores (residenciales, industriales,
equipamientos) y dentro de cada sector se definen los polígonos también se identifica
el suelo no urbanizable.
to
eri
Puede tener distinto grado de detalle pero generalmente se limita a establecer
-P

los usos que considera incompatibles y las intensidades máximas admisibles.
aE

Ejemplo: En para un determinado sector se indicará el uso principal (residencia
unifamiliar, bloque de viviendas, actividades industriales), la edificabilidad bruta
(0,30 m2 de techo por m2 de suelo), la superficie mínima de la parcela (1.100 m2).
ce
ne

El planeamiento general tiene distinto grado de detalle dependiendo de las
rte

distintas clases de suelo.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
3.1.1 El planeamiento general del suelo urbano.

dic
Ju
El planeamiento general en el suelo urbano contiene una regulación detallada y

s
pormenorizada del uso de los terrenos y de la edificación.

ore
Equivale a un plan parcial.

ad
Además regula las operaciones de renovación, con el señalamiento de los

as
programas y medidas de actuación.

sT
to
eri
3.1.2 El planeamiento general del suelo urbanizable.
-P
aE

Los planes generales en esta clase de terrenos se limitan a definir los elementos

principales de la estructura de la ordenación urbanística.
ce

Se definen los usos globales y los nieves de intensidad de las edificaciones.
ne
rte
pe

3.1.3 El planeamiento general del suelo no urbanizable.
nto

El Plan General en el suelo no urbanizable establece las condiciones para la
me

conservación y protección de sus elementos con el fin de evitar su degradación.
cu
do
te

Unidad 2 3-3
Es

es

ial
dic
3.2 Los planes parciales

s Ju
Por medio de los planes parciales se desarrolla el plan general en los terrenos

ore
urbanizables y su confección es necesaria para la transformación del suelo

ad
urbanizable.

as
Contienen la ordenación detallada de un polígono y contienen la red de

sT
comunicaciones, las superficies a ceder a la Administración para viales, espacios

libres y una relación de las obras de urbanización a realizar.

to
Un polígono es una unidad de actuación con las dimensiones adecuadas para
eri
permitir realizar las cesiones de suelo y la distribución de los beneficios y gastos de la
urbanización entre los distintos propietarios.
-P
aE

Los planes parciales se completan con:

• Los estudios de detalle, donde se definen las alineaciones y
ce

rasantes.
ne

• Las ordenanzas de edificación y uso del suelo donde se regula el
rte

uso pormenorizado, el volumen, las condiciones higiénico

sanitarias de los terrenos y construcciones, la estética de la
pe

ordenación, de las edificaciones y de su entorno.
nto
me
cu
do
te

Unidad 2
Es

es
CURSO TÉCNICO EN GESTIÓN INMOBILIARIA

ial
dic
4. EL CATASTRO.

s Ju
ore
El catastro inmobiliario es un registro administrativo en el que se describen los

inmuebles rústicos, urbanos y los de características especiales.

ad
La descripción catastral de los bienes inmuebles se referirá a sus características

as
físicas, económicas y jurídicas.

sT
Entre las características físicas podemos enumerar, la localización, la forma y
linderos, la extensión superficial.

to
Entre las características económicas podemos enumerar, la clasificación o el
aprovechamiento y el valor catastral.
eri
Entre las características jurídicas podemos enumerar la titularidad catastral y la
existencia de bonificaciones y exenciones.
-P
aE

La finalidad del catastro es esencialmente tributaria, pero también es una gran

infraestructura de información territorial cuya información puede utilizarse por las
ce

Administraciones, las empresas y los ciudadanos en general.
ne

El Catastro colaborará con las Administraciones públicas, los Jueces y los
rte

Tribunales y el registro de la propiedad para el ejercicio de sus respectivas

funciones.
pe

El tasador debe obtener los datos catastrales de los inmuebles a tasar.
nto

Con los datos obrantes en el registro se pueden realizar estudios socio económicos
respecto a la estructura territorial (superficie ocupada por los terrenos agrícolas
superficie media de las pacerlas propiedades poseídas por cada ciudadano…).
me

En la actualidad es utilizado por la Unión Europea para aplicar la Política Agraria
Común (PAC).
cu
do
te

Unidad 2 4-1
Es

es

ial
dic
4.1 El catastro de bienes inmuebles urbanos.

s Ju
El catastro de los bienes inmuebles urbanos comprende la descripción de los

ore
inmuebles clasificados como urbanos.

ad
Ver el apartado 1.1. de la Unidad 1.

as
Los datos que contiene, por cada parcela, son.

sT
• La localización del inmueble.

to
Municipio donde se encuentra y su situación dentro del mismo.
eri
• La referencia catastral.
-P
aE

Permite identificar individualmente cada una de las parcelas catastrales.

• Datos del suelo.
ce

Superficie de la parcela, aprovechamientos, forma, y linderos.
ne
rte

• Datos de construcción.

Superficie, antigüedad, uso, destino, categoría.
pe
nto

• La titularidad del inmueble.

Identifica al titular, su domicilio fiscal, y domicilio a efectos de
me

notificaciones.
cu

• La valoración.
do

• La cartografía catastral.
te

Unidad 2
Es

es

ial
Planos generales escala 1:5.000 para la delimitación del suelo de

dic
naturaleza urbana. Planos parcelarios escala 1:1000 o 1:500

s Ju
4.1.1 La referencia catastral.

ore
ad
Es el identificador único, a efectos fiscales, de un inmueble. La referencia

as
catastral deberá constar en los documentos manejados en el tráfico jurídico.

sT
Escrituras que documenten contratos realizados con inmuebles, contratos de
arrendamiento, permisos municipales de obras…

to
eri
Se compone de cuatro bloques.
-P

Bloque 1.

Comprende siete caracteres, los cinco primeros identifican la manzana
aE

donde su ubica la parcela, los dos siguientes corresponden a la
ce

identificación de la parcela.
ne

Bloque 2.
rte

Tiene siete caracteres que identifican el plano catastral donde si ubica el
pe

centroide de la manzana.
nto

Bloque 3.
me

Compuesto por cuatro caracteres identifican el cargo dentro de la finca.

Es un número secuencial que refleja la realidad jurídica del inmueble.
cu
do
te

Unidad 2 4-3
Es

es

ial
Bloque 4

dic
Está formado por dos caracteres y son dígitos de control.

Ju
El primer dígito se forma en función del primer y tercer bloque, el segundo
dígito se crea en función del segundo y tercer bloque.

s
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
dic
4.2 El catastro de los bienes inmuebles rústicos.

s Ju
Los datos que contiene el catastro de los bienes inmuebles rústicos son:

ore
• Localización.

ad
Cada municipio tiene su territorio rústico dividido en polígonos
que se identifican con tres dígitos.

as
Dentro de los polígonos están numeradas las parcelas, se

sT
identifican con cuatro dígitos.
Dentro de una parcela pueden existir subparcelas, se
identifican con una letra añadida a los dígitos de las parcelas.

to
Las subparcelas se crean en función de las distintas
eri
características agrólicas y de los distintos aprovechamientos
que puedan existir en una parcela.
-P
aE

• La referencia catastral.

• Forma y linderos.
ce

• Extensión superficial.
ne

• Calificación.
rte

La determinación del cultivo o aprovechamiento
correspondiente a cada porción de terreno de una parcela.
pe

• Clasificación
nto

La intensidad productiva de cada parcela o subparcela.
me

• El valor catastral.
cu

• La titularidad catastral.
do
te

Unidad 2 4-5
Es

es

ial
dic
4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rústicos.

s Ju
La identificación de los inmuebles rústicos se realizará mediante un código

ore
alfanumérico (referencia catastral) que permitirá situar el inmueble en la

ad
cartografía catastral.

as
La referencia catastral de los inmuebles rústicos se compone de 20 dígitos.

sT
CONCEPTO NÚMERO DE DÍGITOS

to
Código de la Delegación del M. de E. y H. 2
eri
Código de Municipio 3
Código de agregado + zona 1
-P

Código de polígono catastral 3
Código de parcela catastral 5
aE

Código de cargo 4
Dígitos de control 2
ce
ne

4.2.2 La calificación de los inmuebles rústicos.
rte
pe

La calificación consiste en la expresión del cultivo o aprovechamiento a que se

dedica cada parcela o cada porción de terreno de la misma.
nto

Cuando en una parcela existan diversos aprovechamientos (cultivos), ésta se
me

divide en subparcelas.

Ver el apartado 1.2.1.2. de la Unidad 1.
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
Existen catalogados más de ciento cincuenta tipos diferentes de cultivos no

dic
obstante algunos están en desuso y también existen nuevos cultivos no

catalogados.

Ju
Para calificar una parcela solo se pueden utilizar los tipos de cultivos catalogados.

s
ore
ad
4.2.3 La clasificación de los inmuebles rústicos.

as
sT
La clasificación nos indica la intensidad productiva que corresponde a una

parcela por cada tipo de cultivo.
to
eri
Se fija por comparación con parcelas tipo previamente establecidas por cada

término municipal.
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 4-7
Es

es

ial
dic
5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

s Ju
ore
El Registro de la Propiedad tiene la finalidad de dar publicidad de la titularidad

del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en él se hacen constar

ad
oficialmente los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales

as
sobre los inmuebles, de esta forma de da publicidad a los cambios que se

sT
produzcan en los derechos sobre el inmueble.

El Registro de la Propiedad es el único registro que tiene efectos de fe pública

to
respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles.
eri
Quien tenga la intención de hacer un negocio relacionado con un inmueble
-P

puede tener la seguridad de estar negociando con el auténtico titular y también
aE

puede tener conocimiento de todas las circunstancias que afectan al inmueble.
ce

La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, pero los actos no
inscritos no pueden gozar de los efectos y garantías inherentes a su inscripción.
ne
rte

En todas las actuaciones de valoración es un requisito indispensable la consulta y

la incorporación al informe de valoración de los datos que, relativos al inmueble
pe

a valorar, figuren en el Registro de la Propiedad.
nto

Son datos a recoger del Registro de la Propiedad, la descripción de la finca, la
ubicación, la superficie por la que figura inscrita, los titulares de la misma, las cargas
me

y derechos reales que recaigan sobre la misma.
cu
do
te

Unidad 2 5-1
Es

es

ial
Las anotaciones se realizan en el Libro de Inscripciones. Este libro se subdivide en

dic
Tomos (del mismo libro) ya que cuando están utilizadas todas las hojas de un

Tomo se continúa en el siguiente.

Ju
En los Registros de la Propiedad existirá un Libro de Inscripciones por cada

s
Ayuntamiento. Dentro de cada Ayuntamiento pueden existir diversas Secciones que

ore
tendrán su propio Libro de Inscripciones.

ad
Cada Tomo se divide en folios (o conjunto de folios), entendiéndose por tales el

as
espacio reservado para anotar los asientos relativos a cada propiedad inscrita.

sT
Los asientos de cada folio tienen una numeración correlativa y contienen todas las
alteraciones en la pertenencia o titularidad de los derechos reales sobre la finca que
se inscribe. Es decir los asientos contienen la vida registral del bien que ha sido
to
inscrito en el Registro de la Propiedad.
eri
-P

Se entiende por asiento la constatación por escrito, en un folio registral, de un
aE

hecho con trascendencia sobre la propiedad del bien.
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
dic
5.1 Hechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

s Ju
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir:

ore
• Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles

ad
o de los derechos reales impuestos sobre ellos.

as
La compraventa, la permuta, la donación, herencia…

sT
• Los títulos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan

to
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
eri
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres u otros cualquiera
-P

reales.
aE

• Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno

bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la
ce

obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en

objeto determinado.
ne

• Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos
rte

reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o
pe

eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o

reglamentos.
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 5-3
Es

es

ial
dic
5.1.1 La finca registral.

s Ju
El Registro se lleva por fincas. Finca es todo aquello a lo que, según la legislación

ore
registral, se le abre un folio aparte.

ad
No coincide el concepto material de finca (trozo de terreno edificado o no y el
concepto registral de finca.

as
sT
Son fincas a efectos registrales:

• Las fincas constituidas por un trozo de superficie terrestre
to
eri
edificado o no. (finca en sentido material).

• Los pisos objeto de la propiedad horizontal.
-P

• Las explotaciones agrícolas que formen parte de una unidad
aE

orgánica, aunque estén constituidas por predios no colindantes.

• Las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes
ce

unidos o dependientes entre sí.
ne

• Las aguas de dominio privado que tengan la consideración de
rte

bienes inmuebles.
pe

• Las concesiones administrativas que tengan la consideración de

bienes inmuebles.
nto

El ingreso de un inmueble (finca) en el Registro de Propiedad se realiza mediante
me

la inmatriculación.
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
En el momento de la inmatriculación de la finca se le destina un folio (conjunto

dic
de páginas del Libro de Inscripciones) y se asigna un número de registro que

permite identificar la finca.

Ju
El número de registro es secuencial (1, 2, 3, 4…) y se van numerando a medida que se

s
inmatriculan nuevas fincas.

ore
En el asiento de inmatriculación se refleja:

ad
• La localización de la finca.

as
• La descripción de la finca (superficie, limites…)

sT
• La persona a quien corresponde el derecho de propiedad sobre

la finca.
to
eri
Las fincas registrales pueden:
-P

• Agruparse. Dos fincas inmatriculadas separadamente se unen,
aE

pasando a formar una sola. Se cierran los folios de ambas y se

abre uno nuevo para la finca que resulta de la agrupación.
ce

• Agregarse. Una finca registral se engrosa por una porción que se
ne

detrae de otra. Las fincas continúan con el mismo número.
rte

Mediante la agrupación puede unirse la totalidad de una finca.
pe

Si la parte a unir a otra finca es superior a la quinta parte de la
finca que la recibe se debe utilizar el procedimiento de la
agrupación.
nto
me

• Dividirse. Una finca se fracciona en varias, cerrándose el folio de

aquella y abriéndose uno nuevo para cada una de las fincas en
cu

que se dividió.
do
te

Unidad 2 5-5
Es

es

ial
• Segregarse. A una finca se le separa parte, para constituir con

dic
ella una finca independiente, quedando la antigua en su mismo

folio y abriéndose uno nuevo para la finca constituida por la

Ju
parte segregada.

s
ore
ad
5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones.

as
sT
Registrar consiste en asentar en los Libros del Registro.

to
El asiento es la constatación en un folio registral de un hecho inscribible, que por
eri
hecho de su inscripción forma parte de un documento público produciendo los
-P

efectos de los mismos (presunción de veracidad) y que puede ser consultado por
aE

los interesados.

En el Libro de Inscripciones pueden existir las siguientes clases de asientos:
ce

• Inscripciones. Se trata de un asiento principal de carácter
ne

positivo que publica la constitución, transmisión o modificación

del derecho que tal acto crea, transmite o modifica y el titular a
rte

quien en adelante corresponde.
pe

Ejemplo mediante un asiento de inscripción se registra la venta
que el vendedor hace al comprador de una finca determinada y en
nto

consecuencia publica el nuevo dueño de la finca.
me

• Anotación preventiva. Es un asiento de vigencia temporal
cu

limitada que elimina la fe que daría a terceros la fe pública
do

registral.
te

Unidad 2
Es

es

ial
Ejemplo, si un bien estuviese reclamado judicialmente o en un

dic
procedimiento de embargo, el asiento preventivo advierte a un
posible comprador de la falta de legitimación del vendedor para

Ju
realizar una transmisión del mismo.

s
• Notas marginales. Son anotaciones accesorias que se realizan

ore
en el “margen” del asiento a que hacen referencia. Hay notas

ad
marginales de modificación jurídica, sustitutivas de asientos

principales, y notas marginales de oficina.

as
Ejemplo de nota de modificación jurídica, el reflejo del

sT
cumplimiento de una condición suspensiva a que estaba sometido
un acto inscrito.

to
Ejemplo de nota sustitutiva, el reflejo sobre qué inmuebles se ha
concretado la garantía de la legítima.
eri
Ejemplo de nota marginal de oficina son las que tienen la
-P

finalidad de relacionar unos asientos con otros permitiendo el
manejo de los Tomos.
aE

• Cancelaciones. Son inscripciones o notas marginales negativas
ce

que vienen a hacer cesar la vigencia del asiento a que hacen
ne

referencia.
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 5-7
Es

es

ial
dic
5.2 Conceptos comunes al Registro Mercantil y al Catastro.

s Ju
Como se ha podido observar existen dos registros conteniendo datos que hacen

ore
referencia a los inmuebles y cuya consulta es obligada a la hora de efectuar un

ad
informe de valoración inmobiliaria.

as
En el informe de valoración se deben reflejar los datos de ambos registros, y en los
supuestos de no coincidencia se debe justificar el motivo de la elección del dato de

sT
uno de ellos.

to
Aunque existen conceptos que coinciden en ambos registros (identificación,
eri
descripción, localización, propietario…) existe la posibilidad de no coincidencia
-P

de los datos de ambos registros por lo que hay que tener en cuenta la finalidad la
aE

finalidad de cada uno de ellos.

El Registro de la Propiedad refleja la realidad jurídica (el propietario actual y las
ce

cargas sobre el inmueble) por lo que en las cuestiones jurídicas prevalece el
ne

Registro de la Propiedad.
rte

Hay que tener en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad es
voluntaria pudiendo existir bienes inmuebles no inscritos, mientras que el Catastro
pe

comprende la totalidad de las parcelas existentes en cada municipio.
nto

El Catastro refleja la realidad física (se forma a partir de una cartografía del

terreno) por lo que en cuestiones de superficie, lindes e identificación prevalecen
me

los datos del Catastro.
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
5.2.1 La parcela catastral y la finca registral.

dic
Ju
La parcela catastral (porción de suelo de una misma naturaleza cerrada por una

s
línea poligonal que delimita el ámbito del derecho de propiedad de su dueño) se

ore
forma a partir de una cartografía, se identifica de forma inequívoca (referencia

catastral) y contiene una descripción comprobada de sus características físicas

ad
empleando documentos gráficos y literales.

as
En el Catastro no pueden existir duplicidades y se detectan los errores respecto a la

sT
superficie.

to
La finca registral (todo aquello a lo que se le abre un folio aparte) identifica cada
eri
propiedad inscrita y contiene una descripción de la misma (superficie y linderos).
-P

La inscripción en el Registro se realiza previa calificación por parte del Registrador
aE

del documento aportado lo que garantiza la identificación del propietario, no

obstante respecto de la descripción se limita a hacer constar los datos
ce

declarados. La identificación de la finca registral se realiza otorgando un número
ne

secuencial por lo que pueden existir duplicidades.
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2 5-9
Es

es

ial
5.2.2 Coordinación entre el Catastro y el Registro de la

dic
Propiedad.

s Ju
Para corregir las discrepancias y evitar los errores que se puedan producir entre

ore
ambos registros se han dictado medidas de coordinación consistentes en un

ad
fluido mecanismo de intercambio de información entre ambos registros.

El Registrador debe comunicar al Catastro tanto los cambios de titularidad como

as
las alteraciones físicas de las fincas y debe consignar como dato necesario en

sT
cada finca registral la referencia catastral.

to
El registrador deberá comunicar al Catastro información sobre las divisiones,
eri
agrupaciones, y segregaciones de fincas registrales que se inscriban.
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
dic
6. EL PROCESO DE VALORACIÓN.

s Ju
ore
Se puede definir el proceso de valoración como el conjunto de actuaciones a

realizar por el profesional de la valoración desde que recibe el encargo hasta

ad
que emite el informe de valoración.

as
Durante el proceso de valoración se comprobarán los datos físicos se recogerán

sT
los documentos y datos que se plasmarán en el informe donde se fija la

valoración del inmueble.

to
En el momento de emisión del informe el tasador deberá estar en condiciones de
eri
poder definir con precisión cada una de las partes y características del producto a
-P

valorar, y conocer las circunstancias del entorno que influyan en su valoración.
aE

Entre las fases del proceso de valoración se pueden distinguir:

• Comprobaciones a realizar.
ce

Obtención de los datos, circunstancias y características que van a
ne

tener repercusión en la valoración.
rte

• Documentación a obtener.
pe

Acopio de la documentación oficial y estadística que tenga
repercusión en la valoración del inmueble.
nto

• El análisis de mercado.
me

• Emisión del informe.
cu

Normalmente se realizará con un formato preestablecido.
do
te

Unidad 2 6-1
Es

es

ial
dic
6.1 Comprobaciones a realizar.

s Ju
Las actuaciones mínimas a realizar para obtener el valor de un inmueble serán:

ore
La identificación física del inmueble.

ad
La verificación del estado de ocupación y de uso del inmueble.

as
La situación jurídica del inmueble.

tosT
eri
6.1.1 La identificación física del inmueble.
-P
aE

La identificación física se realizará mediante su localización y mediante una

inspección ocular.
ce

Al finalizar estas actividades, el profesional deberá disponer de un plano del
ne

inmueble, deberá tener conocimiento de su superficie real, y de las
rte

características físicas del inmueble.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 2
Es

es

ial
dic
6.1.1.1 La localización del inmueble.

s Ju
Se identificará en un plano su situación.

ore
Este plano formará parte del expediente de valoración.

ad
Para su localización utilizará las referencias del Catastro (referencia catastral) y las
corroborará con los datos del Registro de la Propiedad.

as
Si se trata de un inmueble urbano, se tomarán datos referentes a la

sT
denominación de la barriada.

to
Se recogerá información sobre su situación en relación con el núcleo de
eri
población, con los centros de interés (económicos o sociales) y con las vías de
-P

comunicación.
aE

Céntrico, extrarradio, proximidad a mercados y centros comerciales, accesos a
medios de transporte…
ce

Se atenderá la orientación y la situación del inmueble dentro del polígono a que
ne

pertenece.
rte

La orientación se realiza en relación con los puntos cardinales (norte, sur, este, oeste)
la situación del inmueble a valorar en relación con el polígono a que pertenece
pe

indicará si forma parte de la esquina y las fachadas del mismo (exterior, interior).
nto

Si se trata de un inmueble rústico se hará relación a la zona geográfica (paraje),
me

a las fincas con las que limite, a los accesos a la misma y al equipamiento de que

disponga en orden a su explotación agraria.
cu
do
te

Unidad 2 6-3
Es

Unidad2 valoraciones perito

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