Unidad4 valoraciones perito

es
ial
dic
sJu
ore
CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

ad
as
to sT
eri
UNIDAD 4
-P
aE

METODOS DE VALORACIÓN
ce

(2)
ne
rte
pe
nto

1. MÉTODO ANALÍTICO.

2. EL MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN.
me

3. EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL.

4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTÍA HIPOTECARIA.
cu
do
te
Es

Es
te
do
cu
me
nto
pe
rte
ne
ce
aE
-P
eri
tosT
as
ad
ore
s Ju
dic
ial
es

es

ial
dic
1. MÉTODO ANALÍTICO...................................................................................................................... 1-1
1.1 LA RENTA........................................................................................................................................ 1-4

Ju
1.1.1 El arrendamiento.................................................................................................................... 1-4
1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos. .............................................................................................. 1-5

s
1.2 EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN............................................................................................................ 1-7

ore
1.3 LA INFLUENCIA DE LA INFLACIÓN.................................................................................................... 1-8

ad
as
2. EL MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN. .............................................................................. 2-1
2.1 EL VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO.................................................................................................... 2-2

sT
2.1.1 El coste de la edificación........................................................................................................ 2-2
2.1.2 Los gastos necesarios. ............................................................................................................ 2-3

2.2 EL VALOR DE REPOSICIÓN NETO. ..................................................................................................... 2-4
2.2.1
to
La depreciación física. ........................................................................................................... 2-4
2.2.1.1 Procedimiento de vida útil y valor residual. ....................................................................................... 2-6
eri
2.2.1.2 Procedimiento de amortización lineal. ............................................................................................... 2-8
2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes. ...................................................................................................... 2-9
2.2.2 La depreciación funcional...................................................................................................... 2-9
-P
aE

3. EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL. ........................................................................................ 3-1
3.1 SISTEMA RESIDUAL DINÁMICO......................................................................................................... 3-3
ce

3.1.1 Estimación de los flujos de caja. ............................................................................................ 3-4
3.1.2 Elección del tipo de actualización.......................................................................................... 3-5
3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de créditos hipotecarios. ........................................ 3-7
ne

3.2 SISTEMA RESIDUAL ESTÁTICO. ........................................................................................................ 3-8
3.2.1 El margen del beneficio del promotor.................................................................................... 3-9
rte

3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a efectos de créditos hipotecarios. ........... 3-9
3.2.2 Fórmula del cálculo del valor residual por el sistema estático. .......................................... 3-10
pe
nto

4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTÍA HIPOTECARIA. .......................................... 4-1
4.1 REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO. ................ 4-2
4.1.1 Reglas de valoración de los inmuebles terminados................................................................ 4-2
me

4.1.1.1 Valoración de inmuebles ligados a una actividad económica. ........................................................... 4-2
4.1.1.1.1 Normas para la aplicación del método analítico. ......................................................................... 4-3
4.1.1.2 Valoración de inmuebles arrendados.................................................................................................. 4-4
cu

4.1.1.3 Valoración de viviendas arrendadas................................................................................................... 4-5
4.1.1.4 Valoración del resto de los inmuebles................................................................................................ 4-6
do
te

MÉTODOS DE VALORACIÓN (2)
Unidad 4 1
Es

es

ial
4.2 REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS..................................................... 4-7
4.2.1 Normas para la tasación de la tierra. .................................................................................... 4-7

dic
4.2.2 Normas para la tasación de edificios destinados a explotaciones distintas........................... 4-8
4.2.3 Normas para la tasación de otros edificios............................................................................ 4-8

Ju
4.3 REGLAS A APLICAR PARA OBTENER LA VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS. ............................. 4-9
4.3.1 Normas para la tasación de terrenos de nivel urbanístico I. ................................................. 4-9
4.3.2 Normas para la tasación de terrenos de nivel urbanístico II............................................... 4-10

s
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) 2
Unidad 4
Es

es

ial
1. MÉTODO ANALÍTICO.

dic
Ju
El método analítico también se conoce como método de capitalización y

s
ore
consiste en calcular el importe del capital que es necesario poseer en el

momento actual para obtener las rentas reales o estimadas que se pueden

ad
derivar del inmueble a valorar.

as
Se parte del principio que señala que el valor de un inmueble está estrechamente

sT
relacionado con la renta que produce o es capaz de producir.

to
Para conocer el valor, en una aproximación simplista se puede aplicar la fórmula
eri
financiera de la capitalización.
-P

Renta
aE

V = ----------------------
Tipo

V = Valor del inmueble.
ce

Renta = Ingresos reales o potenciales
derivados del inmueble.
ne

Tipo = Porcentaje de capitalización.
rte

Esta fórmula es válida cuando se trata de calcular el valor de rentas perpetuas. (el
pe

inmueble producirá rentas durante un horizonte temporal infinito).
nto

Normalmente el inmueble va a producir renta durante un determinado período

de tiempo, en este supuesto interesa obtener el valor actual de las rentas que se
me

obtendrán en el futuro debiendo tener en cuenta el posible valor residual del
cu

inmueble al final del período de producción de ingresos.
do

Para ello se utiliza la fórmula financiera del valor actual (VAN).
te

Unidad 4 1-1
Es

es

ial
dic
Renta Valor residual

Ju
V= Σ------------------- + ------------------------------
(1 + Tipo)n (1 + Tipo)n

s

ore
Renta = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble.

ad
n
= Número de períodos o de años de vida útil.

as
No obstante hay que tener en cuenta que el proceso de aplicación de este

sT
método ofrece complejidades:

• Derivadas de la apreciación de los distintos componentes de la

fórmula anterior.
to
eri
Es posible que no se conozcan los ingresos (renta), y también es
-P

necesario estimar un tipo de capitalización.
aE

• Derivadas de las características propias del inmueble a valorar.
ce

Los inmuebles no son bienes genéricos como el dinero donde no
existen elementos diferenciales de una zona a otra.
ne

Por el contrario en los bienes inmuebles se debe comenzar por
distinguir su clase (rústico, urbano) el uso (vivienda oficinas…) la
rte

localización.
pe

• Derivadas del horizonte temporal a tener en cuenta.
nto

Este dato está sometido a la apreciación subjetiva del tasador.
Los resultados varían significativamente dependiendo de los años
me

durante los cuales se considera que va a producir rentas el
inmueble.
cu

• Derivadas de la influencia de la inflación.
do
te

MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) 1-2
Unidad 4
Es

es

ial
Las inversiones en inmuebles se caracterizan por ser inversiones

dic
a largo plazo, de forma que la evolución de la inflación es un
factor a tener en cuenta en la valoración de los bienes inmuebles.

Ju
Este método se suele utilizar para la valoración de inmuebles rústicos en

s
explotación, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales

ore
comerciales, oficinas…) y para valorar los inmuebles ante la existencia de

ad
alternativas de inversión.

as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4 1-3
Es

es

ial
dic
1.1 La renta.

s Ju
El componente renta se define como los ingresos netos reales o potenciales que

ore
se pueden derivar del inmueble.

ad
La renta se puede presentar bajo dos aspectos:

as
• Como arrendamiento.

sT
• Como un flujo de ingresos y gastos.

to
eri
1.1.1 El arrendamiento.
-P
aE

Cuando el rendimiento se presenta como un arrendamiento resulta fácil asociarlo
ce

al concepto de renta no obstante de su importe se deberán restar conceptos
ne

tales como los gastos de conservación, de administración, de tributación…
rte

En el proceso de valoración también deberán ser tenidos en cuenta los posibles
períodos en los que el inmueble pueda no estar arrendado y las situaciones de
pe

morosidad.
nto

Resulta muy útil obtener series históricas de arrendamientos de inmuebles

similares, ya que de ellas se puede inferir la evolución de los alquileres.
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos.

dic
Ju
Si no existe mercado de arrendamientos, o éste no es significativo, para fijar el

s
componente renta se calcula por la diferencia entre los ingresos y gastos que

ore
que se deriven del inmueble a valorar.

ad
Si no se obtienen ingresos del inmueble a valorar se utilizarán los datos conocidos de
inmuebles de características similares.

as
sT
La renta neta se obtiene de la siguiente fórmula.

R=I–G-B
to
eri
R = Ingresos reales o potenciales derivados del
inmueble.
-P

I = Ingresos brutos
G = Gastos.
aE

B = Beneficio.
ce

El concepto B (beneficio) es un elemento convencional que se ha establecido y que
viene a corresponderse con el rendimiento que se obtendría de un inmueble sin
ne

necesidad de realizar trabajos de explotación, pensemos en un terreno dedicado a
pastos, sin necesidad de realizar trabajos de explotación se obtendrían ingresos, otra
rte

explicación de este concepto lo asocia con el rendimiento que se supone obtendría el
propietario de la tierra en el supuesto que fuese explotado por un tercero.
pe

También se considera correcto no tener en cuenta este concepto y entonces la renta se
calcula por la diferencia entre ingresos y gastos.
nto

Cuando se valore un inmueble partiendo de los ingresos y de los gastos, para
me

obtener el valor actual de los dos componentes se utiliza la fórmula financiera de
cu

flujos de caja.
do
te

Unidad 4 1-5
Es

es

ial
Se entiende por flujos de caja la serie de ingresos y gastos que se producen a lo largo

dic
del período de tiempo a que se extiende la actualización de los valores a analizar.
La mayoría de los programas informáticos de hojas de cálculo tienen aplicaciones

Ju
que permiten obtener fácilmente este valor.

s
La fórmula financiera es:

ore
I ni Pnp V. reversión

ad
V = Σ ------------- - Σ---------- + --------------------
(1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n

as

sT
I ni= Ingresos reales o potenciales de un período concreto (n).
Pnp = Pagos a realizar en el período n.

to
n
eri
Los períodos ni y np
pueden ser distintos ya que es posible que existan períodos en los
-P

que sólo se obtienen ingresos y períodos en los que sólo se realizan gastos.
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
dic
1.2 El tipo de capitalización.

s Ju
Como puede deducirse de las fórmulas utilizadas, la valoración final de un

ore
inmueble es inversamente proporcional al tipo de capitalización obtenido.

ad
Si se estima una renta de 2.000 con un tipo de capitalización del 8% resultará una
valoración de 25.000, a un tipo del 6% resultará 33.333 y a un tipo del 4% el valor

as
ascenderá a 50.000.

sT
Tradicionalmente la inversión en inmuebles se compara con una inversión segura

to
por lo que se tiende a fijar un tipo de capitalización próximo a la rentabilidad
eri
ofrecida por la Deuda Pública a largo plazo, no obstante se deben tener en
-P

cuenta factores tales como los riesgos de la inversión inmobiliaria, su liquidez y las
aE

posibles revalorizaciones.

Será la experiencia y los conocimientos del tasador quien determine el tipo de
ce

capitalización. Se deberán exponer los argumentos y las motivaciones para la fijación
de un tipo concreto.
ne
rte

El tipo de capitalización será distinto para cada tipo de inmueble (urbano rústico)

y para cada aprovechamiento del mismo (residencial, industrial, comercial...)
pe

Para las valoraciones reguladas por la normativa se establece que el tipo de
nto

capitalización no podrá ser inferior al correspondiente a la rentabilidad media de

la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años.
me
cu
do
te

Unidad 4 1-7
Es

es

ial
dic
1.3 La influencia de la inflación.

s Ju
Al tener que realizar el cálculo del valor actual correspondiente a ingresos y

ore
gastos futuros, un elemento de primer orden a tener en cuenta es el efecto de la

ad
inflación.

as
Hay que tener en cuenta que se trata de inversiones a largo plazo y que se están
considerando los importes del momento presente, por lo que es aconsejable aplicarles

sT
un coeficiente de inflación.

to
Si el cálculo del valor del inmueble se realiza sobre flujos de caja, es posible
eri
aplicar coeficientes de inflación distintos para los ingresos y para los gastos.
-P

Si se dispone de elementos de análisis que permitan calcular la evolución de la
aE

inflación, ésta debe ser tenida en cuenta resultando la siguiente fórmula del Valor

Actual (V.A.N).
ce

I ni (1+Fli) Pnp (1+Flp) V. reversión*(1+Fl)
ne

V = Σ ----------------- - Σ------------------- + ------------------------
(1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n
rte

pe

I ni= Ingresos reales o potenciales de un período concreto (n).
Fli = Inflación prevista de los ingresos en tanto por uno.
Flp = Inflación prevista de los gastos en tanto por uno.
nto

Pnp = Pagos a realizar en el período n.
n
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
dic
EJEMPLO

Ju
Calcular, aplicando el método de capitalización, el valor de una finca rústica

s
ore
de 3 hectáreas dedicada al cultivo de frutales y de remolacha. La superficie

destinada a cada cultivo es respectivamente del 40 y 60%.

ad
Se debe tener en cuenta:

as
Su situación próxima al núcleo urbano por lo que previsiblemente en el plazo

sT
de 4 años (última cosecha), una vez aprobado el planeamiento, se venderá el

to
año siguiente (año5) para promover su urbanización.
eri
A efectos de simplificación y una vez realizado el correspondiente estudio

de mercado se obtienen los siguientes datos:
-P

La producción media de fruta por hectárea es de 9.700 kilos.
aE

El precio de venta de la fruta por parte del agricultor es de 0,90 céntimos

kilo.
ce

Los gastos para la obtención de la fruta ascienden a 3.700 euros por
ne

hectárea.
rte

La producción media de remolacha por hectárea es de 120 toneladas.
pe

El precio de venta de la remolacha por parte del agricultor es de 60 euros

tonelada.
nto

Los gastos para la obtención de la remolacha ascienden a 3.100 euros por
me

hectárea.

Estos datos se consideran constantes (no se tendrá en cuenta la inflación).
cu

Se estima procedente aplicar un tipo de capitalización del 3,25%.
do
te

Unidad 4 1-9
Es

es

ial
De los datos obtenidos de ventas de terrenos para urbanizar en una zona

dic
próxima se ha llegado a la conclusión que a precios actuales el inmueble a

Ju
valorar se podría vender para urbanizar a 7 euros metro2, habrá que tener

en cuenta la inflación que se fija en el 3%.

s
ore
ad
SOLUCIÓN

as
El profesional de la valoración habrá tenido que realizar el correspondiente

sT
estudio de mercado, al objeto de obtener datos suficientes para establecer

to
la producción y los gastos. También deberá de disponer de argumentos en
eri
los que fundamentar el tipo de capitalización.
-P

Una vez obtenidos estos datos el siguiente paso es calcular el valor actual
aE

de la renta que se obtendrá hasta su venta.

Los cálculos se harán partiendo del importe de la renta anual.
ce

Ingresos obtenidos por la fruta:
ne

Superficie cultivada.............................................................................. 1,20

Producción por hectárea ................................................................... 9.700
rte

Ingresos brutos ................................................................................ 10.476
pe

9.700 X 1,20 X 0,90 =

Gastos ................................................................................................... 4.440
nto

3.700 X 1,2 = 4.440
me

Rendimiento neto ................................................................................ 6.036

Ingresos obtenidos por la remolacha.
cu

Superficie cultivada.............................................................................. 1,80
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
Producción por hectárea ....................................................................... 120

dic
Ingresos brutos ................................................................................ 12.960

Ju
120 X 1,80 X 60 = 12.960

Gastos ................................................................................................... 5.580

s
3.100 X 1,8 = 5.850

ore
Rendimiento neto ................................................................................ 7.380

ad
Renta anual..........................................................................................13.416

6.036 + 7.380 = 13.416

as
Valor de rescate. ............................................................................210.000

sT
30.000 X 7 = 210.000

Se aplicará la fórmula del V.A.N.
to
eri
Renta Valor de reversión (1+Fl)
V = Σ------------------- + ----------------------------------------------
(1 + Tipo)n (1 + Tipo)n
-P
aE

13.416 13.416 13.416 13.416 210.000 X (1,03)
V = --------------- + -------------- + ------------+ ----------- + ------------------------
(1,0325)1 (1,0325)2 (1,0325)3 (1,0325)4 (1,0325)5
ce

El valor de tasación asciende a........................................................ 228.945 €
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4 1-11
Es

es

ial
dic
2. EL MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN.

s Ju
ore
En el método del coste de reposición se utiliza para calcular el valor de los

edificios.

ad
El procedimiento consiste en calcular el coste que supondría reemplazar un

as
inmueble por otro, de similares características y calidades, empleando para ello

sT
materiales y técnicas actuales, es decir, la construcción del edificio en la

actualidad.

to
El valor del inmueble será el valor del edificio más el valor del suelo, el valor de éste
eri
último se obtiene utilizando otros métodos (comparación o residual).
-P

El cálculo del valor de un inmueble por el método del coste de reposición se
aE

obtiene de la suma de los costes de los diferentes productos que intervienen en el

bien inmueble.
ce

Existen dos modalidades de valor de reposición.
ne

• Valor de reposición bruto.
rte

• Valor de reposición neto.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4 2-1
Es

es

ial
dic
2.1 El valor de reposición bruto.

s Ju
Se corresponderá (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de construcción más

ore
los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

ad
as
sT
2.1.1 El coste de la edificación.

to
eri
Se corresponderá con el coste de construcción por contrata que incluirá los
-P

costes de ejecución material, los gastos generales y el beneficio industrial del
aE

constructor.

Para el cálculo de estos gastos, el tasador se servirá de información obtenida de
ce

Colegios de Arquitectos, agrupaciones de constructores, publicaciones especializadas
y otros datos que le permitan conocer los costes medios de la edificación para cada
ne

tipo de construcción.
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
dic
2.1.2 Los gastos necesarios.

s Ju
Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

ore
• Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la

ad
formalización de la declaración de obra nueva.

as
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre
Actos Jurídicos Documentados, Notaría…

sT
• Los costes de licencias y tasas de construcción.
to
eri
Licencia de obras, ocupación de vía pública, Registro de la
propiedad
-P
aE

• El importe de las primas de los seguros obligatorios de la

edificación y los honorarios de la inspección técnica para
ce

calcular dichas primas.
ne

• Los gastos de administración del promotor.

• Los debidos a otros estudios necesarios.
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4 2-3
Es

es

ial
dic
2.2 El valor de reposición neto.

s Ju
Para calcular el valor de reposición neto se restará del valor de reposición bruto

ore
la depreciación física y funcional del edificio terminado.

ad
as
sT
2.2.1 La depreciación física.

to
eri
La depreciación física también se conoce con el nombre de amortización, y se
-P

trata de reflejar conceptos indeterminados como el estado de conservación, el
aE

uso inadecuado, la degradación de los materiales…

Para referirnos al estado de conservación es común utilizar conceptos tales
ce

como:
ne

• Bueno. Construcciones que a pesar de su edad no necesitan
rte

reparaciones importantes.

• Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes
pe

sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad
nto

y estabilidad.

• Deficiente. Construcciones que precisan de reparaciones de
me

relativa importancia comprometiendo las normales condiciones
cu

de habitabilidad y estabilidad.
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
• Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o

dic
declaradas legalmente en ruina.

Ju
Estos conceptos se traducen a unos coeficientes de equivalencia
elaborados por el profesional atendiendo a su experiencia.

s
ore
Además de la depreciación por el estado de conservación se debe calcular la

depreciación por el uso esta depreciación, técnicamente se conoce como

ad
amortización y se calcula aplicando uno de estos procedimientos:

as
• Atendiendo a la vida útil y residual.

sT
• Mediante una amortización lineal.

• Calculando los costes y gastos necesarios para transformar el
to
edificio actual en uno nuevo de similares características.
eri
-P

Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación
aE

correspondiente al edificio en el que se encuentren.

Se considera elemento de un edificio cada unidad física, funcional o registral, que
ce

forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros
usos que sea susceptible de venta individualizada. Ejemplo, cada vivienda de un
ne

edificio.
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4 2-5
Es

es

ial
2.2.1.1 Procedimiento de vida útil y valor residual.

dic
Ju
Este procedimiento parte de la afirmación que un edificio destinado a un uso

concreto tendrá un determinado período de tiempo durante el cual será apto

s
ore
para utilizarlo adecuadamente y que con posterioridad el edificio podrá ser

utilizado para otros fines. Este segundo uso se conoce como valor residual del

ad
edificio.

as
sT
Para el cálculo por este procedimiento de la depreciación física anual se utiliza la

siguiente fórmula.
to
eri
C - VR
-P

D = ----------------------
N
aE

D = Depreciación física anual.
C = Valor de Reposición Bruto.
VR = Valor residual.
ce

N = Número de períodos de vida útil.
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
dic
EJEMPLO

Ju
Determinar el Valor de Reposición Neto de un edificio destinado a uso

s
ore
industrial que con posterioridad a su vida útil se puede utilizar, hechas las

adaptaciones necesarias, para oficinas.

ad
El VRB asciende a 300.000 euros

as
Se estima la vida útil en 25 años, y en el momento de la tasación el edificio

sT
tiene 22 años de antigüedad.

to
No se tendrá en cuenta el estado de conservación.
eri
El valor residual del inmueble se fija en 100.000 euros.
-P
aE

SOLUCIÓN
ce

Valor de Reposición Bruto .................................................................300.000
ne

Valor residual ....................................................................................... 100.000
rte

Base de depreciación ..........................................................................200.000

Cuota anual de depreciación...................................................................8.000
pe

200.000 / 25 = 8.000
nto

Depreciación acumulada ..................................................................... 176.000

8.000 X 22 = 176.000
me

Valor de Reposición Neto................................................................... 124.000
cu

Valor de Reposición Bruto menos amortización.

300.000 – 176.000 = 124.000
do
te

Unidad 4 2-7
Es

es

ial
dic
Ju
2.2.1.2 Procedimiento de amortización lineal.

s
ore
En este procedimiento se multiplica el Valor de Reposición Bruto (excluido el valor

ad
del suelo ya que este no se deprecia) por el cociente resultante de dividir la

as
antigüedad del edificio entre su vida útil.

sT
Se considera que no existe valor residual.

Ato
eri
D = C * -------
N
-P

D = Depreciación física acumulada.
aE

C = Valor de Reposición Bruto
A = Antigüedad.
N = Número de períodos de vida útil.
ce
ne

Se calcula directamente el importe acumulado de depreciación física.
rte

La vida útil del edificio será determinada por el tasador, pero como máximo será
pe

la siguiente:

Edificios de uso residencial .......................................... 100 años.
nto

Edificio de oficinas ......................................................... 75 años.
me

Edificios comerciales...................................................... 50 años.

Edificios de uso industrial ............................................. 35 años.
cu

Edificios vinculados a una explotación económica ........ 35 años.
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
Si el edificio no estuviese destinado a un uso determinado, la vida útil se obtendrá

dic
ponderando los plazos máximos en función de la superficie destinada a cada uno de
los usos.

s Ju
ore
2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes.

ad
as
Para calcular el importe a restar del Valor de Reposición Bruto por este

procedimiento se calcularán los costes y gastos necesarios en los que se incurrirá

sT
para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características.

to
eri
-P

2.2.2 La depreciación funcional.
aE
ce

La depreciación funcional se calcula estimando el valor de los costes y gastos
ne

necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir

errores de diseño u obsolescencia.
rte

Al objeto de evitar tener que valorar un proyecto de adaptación se suele utilizar
pe

la tabla de coeficientes empleada por la Dirección General del Catastro para la
nto

adecuación del valor de mercado.

Los coeficientes se aplicarán sobre el Valor de Reposición Bruto, y el importe a
me

disminuir se obtiene de la siguiente fórmula.
cu
do
te

Unidad 4 2-9
Es

es

ial
Df = C – (C *coeficiente)

dic
Df = Depreciación funcional.

Ju
C = Valor de Reposición Bruto

s
ore
Coeficiente Descripción funcional Valor

J.................. Depreciación funcional o inadecuación (construcción,
diseño, uso o instalaciones inadecuados............................................ 0,80

ad
K................. Viviendas y locales interiores. Parcelas edificadas con
uso residencial, comercial y de oficinas, pertenecientes

as
a edificaciones con ordenación en manzana cerrada ......................... 0,75
L ................. Fincas afectadas por carga singulares por formar parte
de conjuntos oficialmente declarados historio artísticos o

sT
estar incluidos en catálogos o planes especiales de protección
Se aplicarán en función del grado de protección....................... 0,9 – 0,7
M Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter

to
extrínseco: futuros viales, incorrección urbanística,
expropiación, reparcelación, compensación o fuera de
eri
ordenación por uso ............................................................................ 0,80
N Apreciación o depreciación económica..................................... 1,80- 0,50
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
dic
EJEMPLO

Ju
Determinar el Valor de reposición Neto de un local destinado a uso

s
ore
comercial sabiendo que:

El VRB asciende a 300.000 euros

ad
El local tiene 20 años de antigüedad. Se aplica la amortización lineal para

as
calcular la depreciación física.

sT
Procede aplicar el coeficiente funcional K.

to
eri
SOLUCIÓN
-P
aE

Al no señalarse la vida útil del edificio se aplica la tabla de vida útil.

Valor de Reposición Bruto .................................................................300.000
ce

Depreciación Física ...........................................................................- 120.000
ne

Al no señalarse la vida útil del edificio se aplica la tabla de vida útil.

300.000 X (20/50) = 120.000
rte

Depreciación funcional ...................................................................... - 75.000
pe

300.000 – (300.000 X 0,75) = 75.000

Valor de reposición neto .................................................................... 105.000
nto
me
cu
do
te

Unidad 4 2-11
Es

es

ial
dic
3. EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL.

s Ju
ore
Normalmente utilizado para calcular el valor del suelo edificable o el

correspondiente a inmuebles en rehabilitación.

ad
Este método permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en cuenta

as
que fuese comprado y, sobre él, se obtuviese el mayor aprovechamiento y el

sT
mejor uso posibles.

El valor del suelo está en función de los metros cuadrados que se puedan

to
construir en él y se calcula restando del valor de venta de de las edificaciones los
eri
costes de construcción, los gastos y los beneficios.
-P

Este método utiliza el método de comparación para conocer el valor de venta del
aE

inmueble por comparación con otros inmuebles semejantes y el de reposición para
conocer los distintos gastos imputables a la construcción del edificio.
ce

Para la aplicación de este método se requiere:
ne

• Tener información adecuada respecto a las condiciones
rte

urbanísticas de edificabilidad y usos a que puede ser destinado

el inmueble.
pe

Esta información se obtendrá en el Ayuntamiento.
nto

• Disponer de datos sobre costes de construcción, sobre gastos de
me

promoción que permitan estimar los costes y los gastos normales
cu

para un promotor de tipo medio y para una promoción de
do

características semejantes a la que se va a desarrollar.
te

Unidad 4 3-1
Es

es

ial
Información que se puede obtener en los Colegios Oficiales de

dic
Arquitectos.

Ju
• La existencia de información de mercado que permita calcular

los precios de venta más probables de los elementos que se

s
ore
incluyen en la promoción.

ad
Las fases del proceso de valoración son las siguientes:

as
• Identificación del uso y máximo aprovechamiento del inmueble

sT
a valorar.

• Calcular el valor de mercado que corresponda al inmueble a

valorar una vez terminado.
to
eri
• Determinación de los costes de construcción.
-P

• Fijar el valor del suelo por la diferencia entre el valor de mercado
aE

y los costes relacionados con la construcción y la

comercialización.
ce
ne

Se utilizan dos sistemas.
rte

• Sistema dinámico (análisis de inversiones con valores esperados).
pe

• Sistema estático (análisis de inversiones con valores actuales).
nto
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
dic
3.1 Sistema residual dinámico.

s Ju
Este sistema se utiliza para valorar terrenos urbanos o urbanizables estén o no

ore
urbanizados y edificios en proyecto de construcción o rehabilitación.

ad
De acuerdo con este sistema el valor residual coincidirá con la diferencia entre el

as
valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el

sT
valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos.

Se basa en el análisis de la inversión futura con valores esperados.

to
eri
Ej Sk
-P

V = Σ ---------------- - Σ-----------------
(1 + Tipo)tj (1 + Tipo)tk
aE

V = Valor del terreno o inmueble a valorar.
Ej = Importe de los cobros previstos en el momento j
Tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la
ce

valoración hasta que se produce cada uno de los pagos
Tipo = Porcentaje de actualización.
ne
rte

Para el cálculo del valor residual por el sistema dinámico se seguirán los siguientes

pasos:
pe

• Estimación de los flujos de caja.
nto

• Elección del tipo de actualización.

• Aplicación de la formula de cálculo.
me
cu
do
te

Unidad 4 3-3
Es

es

ial
dic
3.1.1 Estimación de los flujos de caja.

s Ju
Los flujos de caja consisten en calcular el valor actual de los distintos cobros y

ore
pagos a realizar en la promoción del inmueble teniendo en cuenta que éste

ad
responderá al principio de mayor y mejor uso.

as
Cuando se conozca el destino decidido por la propiedad del inmueble se atenderá al
mismo.

sT
Cuando se trate de solares edificados se atenderá a la edificación existente.

to
Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en
eri
las fechas de comercialización para la hipótesis de edificio terminado.
-P

Se atenderá a los valores obtenidos por los métodos de comparación o de
aE

actualización de rentas y a la evolución esperada de los precios de mercado.

Para estimar los pagos se tendrá en cuenta los costes de construcción por
ce

contrata, los gastos necesarios que coincidirán con los medios de mercado.
ne

Incluyéndose los impuestos no recuperables, aranceles necesarios para la
rte

formalización de obra nueva, los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las
obras, los costes de licencias y tasas de la construcción, el importe de las primas de
pe

los seguros obligatorios, los gastos de administración del promotor, los debidos a
otros estudios necesarios.
nto
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
dic
3.1.2 Elección del tipo de actualización.

s Ju
Se elegirá como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad

ore
media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor medio en una

ad
promoción de características similares a las del inmueble a valorar.

as
El tipo de actualización deberá situarse en el entorno de la tasa interna de retorno
(TIR).

sT
Se calculará por la suma del tipo libre de riesgo más la prima de riesgo.
to
eri
El tipo libre de riesgo se fija por el profesional de la tasación teniendo en cuenta
-P

la rentabilidad de inversiones alternativas y los tipos de interés vigentes.
aE

Cuando se utilicen flujos de caja el tipo nominal se deberá convertir en tipo real

(tipo nominal corregido por la inflación esperada).
ce

El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo
ne

medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años.
rte

La prima de riesgo se determinará teniendo en cuenta el tipo de activo
pe

inmobiliario a construir, su ubicación liquidez, plazo de ejecución así como el
nto

volumen de la inversión necesaria.
me
cu
do
te

Unidad 4 3-5
Es

es

ial
EJEMPLO

dic
Ju
Determinar el tipo de actualización a aplicar para valorar un inmueble cuyo

uso es el de edificio de oficinas partiendo de los siguientes datos:

s
ore
El tipo libre de riesgo se establece en el 1,25%.

El porcentaje de financiación ajena asciende al 75% y el tipo de interés de

ad
referencia es del 2,50%.

as
La prima de riesgo se establece en el 10%.

SOLUCIÓN to sT
eri
-P

El tipo de actualización se obtiene por la suma del tipo libre de riesgo más
aE

la prima de riesgo incrementada, en su caso por la financiación ajena.

Tipo libre de riesgo............................................................................... 1,25
ce

Incremento por financiación ajena.................................................... 1,87
ne

0,75 X 2,50 = 1,87

Prima de riesgo.....................................................................................10,00
rte

Total ....................................................................................................... 13,12
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de créditos

dic
hipotecarios.

Ju
De acuerdo con la normativa la prima de riesgo cuando se efectúe una

s
ore
valoración de un inmueble que se va a aportar como garantía de un crédito

hipotecario no puede ser inferior a los siguientes porcentajes.

ad
as
TIPO DE INMUEBLE PRIMA DE RIESGO.

sT
Vivienda para primera residencia 8%
Vivienda para segunda residencia 12%
Edificios de oficinas
to 10%
eri
Edificios comerciales 12%
Edificios industriales 14%
Plazas de aparcamiento 9%
-P

Hoteles 11%
aE

Residencia de estudiantes y 3ª edad 12%
Otros 12%
ce

Cuando se utilice financiación ajena la prima de riesgo deberá ser incrementada

en función del porcentaje de la financiación y de los tipos de interés habituales.
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4 3-7
Es

es

ial
dic
3.2 Sistema residual estático.

s Ju
Para el cálculo del valor residual por el sistema estático se seguirán los siguientes

ore
pasos:

ad
• Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios

as
(impuestos, honorarios, licencias, tasas, seguros, administración),

sT
los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio

y para una promoción de características similares a la analizada.

to
Los mismos que para el sistema dinámico.
eri
-P

• Se fijará el margen de beneficio del promotor.
aE

• Se aplicará la fórmula de cálculo.

Este sistema se basa en el análisis de la inversión futura con
valores actuales.
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 4
Es

es

ial
3.2.1 El margen del beneficio del promotor.

dic
Ju
El margen del beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora a partir de

s
la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza y

ore
atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y

emplazamiento.

ad
También se tendrán en cuenta los gastos financieros y de comercialización más

as
frecuentes.

to sT
eri
3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a

efectos de créditos hipotecarios.
-P
aE

El margen de beneficio del promotor en los supuestos de valoraciones a los
ce

efectos de garantías hipotecarias está fijado normativamente y no podrá ser
ne

inferior a los porcentajes que se relacionan a continuación.

Los porcentajes siguientes están fijados sin tener en cuenta la financiación ajena,
rte

por lo que de existir se incrementarán en el porcentaje de financiación que
pe

deberá estar ajustada a los tipos de interés habituales en el mercado hipotecario.
nto
me
cu

Márgenes de beneficio del promotor.
do

TIPO DE INMUEBLE MARGEN DE BENEFICIO
te

Unidad 4 3-9
Es

es

ial
Vivienda para primera residencia 18%

dic
Vivienda para segunda residencia 24%
Edificios de oficinas 21%
Edificios comerciales 24%

Ju
Edificios industriales 27%
Plazas de aparcamiento 20%

s
Hoteles 22%

ore
Residencia de estudiantes y 3ª edad 24%
Otros 24%

ad
as
3.2.2 Fórmula del cálculo del valor residual por el sistema

sT
estático.
to
eri
El valor de un solar por el procedimiento estático se calculará aplicando la
-P

siguiente fórmula.
aE

F = VM * (1-b) - Σ Ci
ce

F = Valor del terreno o inmueble a valorar.
VM = Valor total del inmueble (edificio terminado).
ne

b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos a tener en cuenta. (gastos construcción y
rte

promoción).
pe
nto
me
cu

EJEMPLO
do
te

Unidad 4
Es

Unidad4 valoraciones perito

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