Unidad1 valoraciones perito

es
ial
dic
Jus
ore
CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

ad
as
sTto
eri
-P
aE

UNIDAD 1
ce

LA VALORACION INMOBILIARIA
ne
rte
pe
nto

1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE.

2. LA TEORIA DEL VALOR.
me

3. LA TASACIÓN INMOBILIARIA.

4. NORMATIVA APLICABLE.
cu
do
te
Es

Es
te
do
cu
me
nto
pe
rte
ne
ce
aE
-P
eri
tosT
as
ad
ore
s Ju
dic
ial
es

es

ial
dic
1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE. ................................................................................................ 1-1
1.1 BIENES INMUEBLES URBANOS. ........................................................................................................ 1-3

Ju
1.1.1 El suelo urbano. ..................................................................................................................... 1-3
1.1.2 Las construcciones urbanas. .................................................................................................. 1-4
1.1.3 Otros conceptos relacionados con las construcciones urbanas............................................. 1-5

s
1.1.3.1 Edificabilidad. .................................................................................................................................... 1-5

ore
1.1.3.2 Edificio destinado a un uso determinado............................................................................................ 1-6
1.1.3.3 Elemento de un edificio...................................................................................................................... 1-6
1.1.3.4 Elementos comunes de un edificio. .................................................................................................... 1-7
1.1.3.5 Superficie útil. .................................................................................................................................... 1-7
1.1.3.6 Superficie construida sin partes comunes........................................................................................... 1-8

ad
1.1.3.7 Superficie construida con partes comunes.......................................................................................... 1-8
1.1.3.8 Superficie comprobada....................................................................................................................... 1-9
1.1.3.9 Superficie computable........................................................................................................................ 1-9

as
1.1.3.10 Vivienda de protección oficial. .................................................................................................... 1-10

1.2 BIENES INMUEBLES RÚSTICOS. ...................................................................................................... 1-12

sT
1.2.1 Conceptos relacionados con los inmuebles rústicos. ........................................................... 1-13
1.2.1.1 La calificación rústica. ..................................................................................................................... 1-13
1.2.1.2 La parcela......................................................................................................................................... 1-13

1.3
1.2.1.3
to
La subparcela. .................................................................................................................................. 1-14

BIENES INMUEBLES DE CARACTERÍSTICAS ESPECIALES.................................................................. 1-15
eri
-P
aE

2. LA TEORIA DEL VALOR. ................................................................................................................ 2-1
2.1 EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES. ............................................................................................ 2-4

2.2 VALORES INMOBILIARIOS A EFECTOS DE TASACIÓN. ....................................................................... 2-6
ce

2.2.1 El valor de mercado. .............................................................................................................. 2-6
2.2.2 El valor hipotecario................................................................................................................ 2-8
2.2.3 Valor de expropiación. ........................................................................................................... 2-9
ne

2.2.4 Valores fiscales de los inmuebles. ........................................................................................ 2-10
rte
pe

3. LA TASACIÓN INMOBILIARIA. .................................................................................................... 3-1
3.1 LA FINALIDAD DE LA VALORACIÓN. ................................................................................................ 3-4
nto

3.2 LOS PRINCIPIOS DE LA VALORACIÓN................................................................................................ 3-7
3.2.1 El principio de anticipación. .................................................................................................. 3-8
3.2.2 El principio de finalidad......................................................................................................... 3-8
3.2.3 El principio de mayor y mejor uso. ........................................................................................ 3-9
me

3.2.4 El principio de probabilidad. ................................................................................................. 3-9
3.2.5 El principio de proporcionalidad. .......................................................................................... 3-9
3.2.6 El principio de prudencia..................................................................................................... 3-10
cu

3.2.7 El principio de sustitución.................................................................................................... 3-10
3.2.8 El principio de temporalidad................................................................................................ 3-10
3.2.9 El principio de transparencia............................................................................................... 3-11
do

VALORACIONES INMOBILIARIAS
Unidad 1
te

1
Es

es

ial
3.2.10 El principio de valor residual............................................................................................... 3-11
3.3 REGULACIÓN DE LA FUNCIÓN DE TASADOR. .................................................................................. 3-12

dic
3.3.1 Requisitos para la homologación......................................................................................... 3-13
3.3.2 Procedimiento para la homologación. ................................................................................. 3-14
3.3.3 Inscripción en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación............................................. 3-15

s Ju
ore
4. NORMATIVA APLICABLE .............................................................................................................. 4-1

ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

VALORACIONES INMOBILIARIAS 2
Unidad 1
Es

es

ial
dic
Ju
1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE.

s
ore
Al ser el objeto de ese curso la valoración inmobiliaria se hace necesario

ad
comenzar por definir el objeto de nuestro estudio, es decir: El inmueble.

as
sT
El Código Civil hace una clasificación de los bienes (cosas y derechos) en dos

grandes grupos: Bienes muebles y bienes inmuebles.

to
Son bienes inmuebles aquellos que no se pueden desplazar sin detrimento de su
eri
naturaleza (el suelo o un edificio).
-P
aE

Son bienes inmuebles por naturaleza:

• Las tierras, edificios caminos y construcciones de todo género
ce

adheridas al suelo.
ne

• Los árboles, plantas, y los frutos pendientes.
rte

Frutos pendientes: Los frutos hasta que se recogen.
pe

• Las minas canteras y escoriales.
nto

Son bienes inmuebles por destino:
me

• Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos colocados en
cu

edificios o heredades.
do

Unidad 1
te

1-1
Es

es

ial
Deben estar colocados de tal forma que se pueda inferir el

dic
propósito de unirlos de forma permanente al edificio o heredad.

Ju
• Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el

propietario de la finca a la industria o explotación que se realice

s
ore
en la misma.

• Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de

ad
peces cuando el propietario los haya colocado o los conserve

as
con el propósito de mantenerlos unidos a la finca.

sT
• Los diques y las construcciones que, aunque sean flotantes,

estén destinados a permanecer en un punto fijo del río, lago o

costa.
to
eri
-P

Son bienes inmuebles por analogía:
aE

• Las concesiones administrativas de obras públicas.

• Las servidumbres.
ce

• Otros derechos reales sobre inmuebles.
ne
rte

A los efectos de la valoración de los bienes inmuebles los inmuebles se clasifican
pe

en:

• Bienes inmuebles rústicos
nto

• Y bienes inmuebles urbanos.
me
cu
do
te

VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-2
Unidad 1
Es

es

ial
dic
1.1 Bienes inmuebles urbanos.

s Ju
El carácter urbano o rústico de un inmueble depende de la naturaleza del suelo.

ore
De acuerdo con la anterior afirmación son bienes inmuebles urbanos:

ad
• El suelo urbano.

as
• Las construcciones realizadas en suelo urbano.

to sT
eri
1.1.1 El suelo urbano.
-P
aE

Tendrá la condición de suelo urbano:

• El suelo consolidado por la edificación.
ce

Para estos conceptos ver el apartado 2.2. de la Unidad 2.
ne

• El suelo el que ya está transformado por contar como mínimo
rte

con: Acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de
pe

aguas y suministro de energía eléctrica.
nto

• Los terrenos urbanizados en ejecución del planeamiento

urbanístico.
me
cu
do

Unidad 1
te

1-3
Es

es

ial
dic
1.1.2 Las construcciones urbanas.

s Ju
Serán construcciones urbanas aquellas que se encuentren en los suelos urbanos.

ore
Se entiende por construcción:

ad
• Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén

as
construidos y el uso a que se destinen, siempre que se

sT
encuentren permanentemente unidos al suelo y con

independencia que se alcen sobre su superficie o se hallen

enclavados en el subsuelo. to
eri
• Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo.
-P

• Las obras de urbanización y mejora tales como explanaciones, y
aE

las que se realicen para el uso de espacios descubiertos tales

como los recintos destinados a mercados, los campos para la
ce

práctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos
ne

o accesorios a los edificios.
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
1.1.3 Otros conceptos relacionados con las construcciones

dic
urbanas.

s Ju
En el proceso de valoración de las construcciones se utilizan unos conceptos de

ore
obligado conocimiento y que deben ser utilizados con precisión por el profesional

ad
de la tasación.

as
Se enumeran los más necesarios.

1.1.3.1 Edificabilidad. to sT
eri
-P

Es la cantidad de techo construible, y que se expresa mediante el índice de
aE

edificabilidad en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de

suelo.
ce

Es evidente que el valor de un determinado solar está en función de los metros
ne

cuadrados de edificio que se pueden construir sobre él.
rte

Para el cálculo de la edificabilidad se tiene en cuenta la superficie de cada planta
construida.
pe
nto
me
cu
do

Unidad 1
te

1-5
Es

es

ial
1.1.3.2 Edificio destinado a un uso determinado.

dic
Ju
Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un

edificio (residencia, aparcamientos, oficinas, almacén, talleres…).

s
ore
Un mismo edificio se puede destinar simultáneamente a varios usos.

ad
Se dice que un edificio está destinado a un uso determinado cuando la

as
superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos

sT
tercios de la superficie total sobre rasante.

to
eri
-P

1.1.3.3 Elemento de un edificio.
aE

Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio
ce

compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea
ne

susceptible de venta individualizada.
rte

En un edificio (construcción) en el que existan seis viviendas y dos locales
comerciales, cada vivienda y cada local será un elemento del edificio.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
1.1.3.4 Elementos comunes de un edificio.

dic
Ju
Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos

en cuenta a efectos del cómputo de la superficie.

s
ore
La entrada del edificio, escaleras, ascensores, distribuidores…
Este concepto se tendrá en cuenta para calcular los distintos tipos de superficies de

ad
un edificio (superficie construida, superficie útil…

as
sT
1.1.3.5 Superficie útil.

to
eri
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior
-P

de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio,
aE

incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso

privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones, tendederos, porches, muelles
ce

de carga, voladizos, etc.) medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
ne

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos
rte

interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o
pe

conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la

superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
nto

Patios de luces, bajantes…
me

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por espacios exteriores no
cu

cubiertos.
do

Unidad 1
te

1-7
Es

es

ial
dic
Ju
1.1.3.6 Superficie construida sin partes comunes.

s
ore
Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores

ad
(cerramientos interiores fijos, elementos estructurales verticales, conductos con

as
sección horizontal superior a 100 centímetros cuadrados, superficie del suelo cuya

altura libre sea inferior a 1,5 metros) e incluyendo los cerramientos exteriores, al

sT
100%, cuando se trate de cerramientos de fachada o medianeros, al 50% cuando

to
se trate de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
eri
-P
aE

1.1.3.7 Superficie construida con partes comunes.
ce

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le
ne

corresponda, según su cuota, en la superficie de los elementos comunes del
rte

edificio.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
1.1.3.8 Superficie comprobada.

dic
Ju
Es la superficie medida por el tasador, se expresará en superficie construida o en

superficie útil.

s
ore
En el proceso de valoración uno de los pasos indispensables el la verificación
mediante inspección personal de estas superficies.

ad
Ver el apartado 6.1.1.2. de la Unidad 2.

as
sT
1.1.3.9 Superficie computable.

to
eri
Se entiende por superficie computable los metros cuadrados sobre los que se van
-P

a realizar las operaciones para calcular el valor de un inmueble.
aE

Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará

siempre la superficie comprobada por el tasador, por lo que la superficie
ce

computable es la superficie medida por el tasador.
ne
rte

Como reglas especiales hay que tener en cuenta:
pe

• Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o del

elemento del edificio, se utilizará su superficie registral.
nto

• Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o
me

cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de

obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su
cu

adecuación a la normativa urbanística.
do

Unidad 1
te

1-9
Es

es

ial
• En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso

dic
privativo del edificio o del elemento del edificio supere el 15% de

la superficie total del mismo, la superficie del espacio exterior se

Ju
medirá y valorará por separado.

s
ore
ad
1.1.3.10 Vivienda de protección oficial.

as
sT
La vivienda de protección oficial responde a la finalidad de satisfacer las

to
necesidades de vivienda, para ello se establece la posibilidad que los promotores
eri
realicen edificaciones de protección pública, en éste caso obtendrá una
-P

financiación mas beneficiosa un tratamiento fiscal especial.
aE

Trato que también se aplica al comprador que a su vez debe cumplir determinados
requisitos referentes a la propiedad de otra vivienda y de ingresos máximos.
ce

Serán viviendas de protección oficial aquellas destinadas a domicilio habitual y
ne

permanente, que tengan una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados y
rte

cumplan las condiciones señaladas reglamentariamente y que sean calificadas

como tales.
pe

Las condiciones señaladas reglamentariamente hacen referencia a requisitos de
nto

diseño y calidad.
El promotor deberá solicitar la calificación de vivienda de protección oficial.
me

El tasador ha de tener en cuenta esta circunstancia ya que estas viviendas tienen
cu

un precio máximo de venta y de renta y la valoración que el tasador reflejará en
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
el informe no podrá ser superior al establecido por la normativa que le sea

dic
aplicable.

s Ju
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do

Unidad 1
te

1-11
Es

es

ial
dic
1.2 Bienes inmuebles rústicos.

s Ju
Se consideran bienes inmuebles rústicos al suelo que no sea de naturaleza

ore
urbana y a las construcciones (edificios e instalaciones) enclavadas dentro de

ad
este tipo de suelo que estén destinadas a la actividad (agrícola, ganadera,

as
cinegética...) ejercida en el suelo.

sT
El carácter urbano o rústico de un inmueble depende de la naturaleza del suelo.

to
La Ley del suelo hace la siguiente clasificación del suelo: Suelo urbano, suelo
eri
urbanizable y suelo no urbanizable.
-P

Ver el apartado 2.1. de la Unidad 2.
aE

El suelo urbanizable se considera suelo urbano cuando se haya promovido su

urbanización por lo tanto el suelo rústico estará formado por el suelo urbanizable
ce

mientras no se haya promovido su urbanización y el suelo no urbanizable
ne

destinado a fines agrícolas, forestales, ganaderos o cinegéticos.
rte

Uno de los derechos de los propietarios de suelo urbanizable es promover su
pe

urbanización.
Ver el apartado 2.3.1. de la Unidad 2.
nto
me
cu
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
dic
1.2.1 Conceptos relacionados con los inmuebles rústicos.

s Ju
ore
1.2.1.1 La calificación rústica.

ad
as
La calificación rústica identifica el tipo de cultivo o aprovechamiento que

corresponde a una parcela o a una parte de la parcela (subparcela).

sT
Ejemplo, arrozal, labor con encinas, prados, huerta, invernadero, viña, cereales de
secano…
to
eri
En el proceso de valoración es un elemento de gran importancia, ya que el tipo
-P

de aprovechamiento es un factor esencial del valor de los inmuebles rústicos.
aE

Normalmente la calificación se toma de los datos obrantes en el Catastro de
Inmuebles Rústicos.
ce
ne
rte

1.2.1.2 La parcela.
pe

Es un concepto derivado del Catastro y se define como la porción de suelo de
nto

una misma naturaleza cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito del
me

derecho de propiedad de su dueño.
cu
do

Unidad 1
te

1-13
Es

es

ial
dic
1.2.1.3 La subparcela.

s Ju
Cuando una parcela rústica no presenta características homogéneas respecto al

ore
cultivo o aprovechamiento se divide en subparcelas que ofrezcan uniformidad

ad
en el aprovechamiento y en sus características agrológicas.

as
Son características agrológicas la calidad y composición del suelo, la pendiente, el
régimen de lluvias…

sT
Cuando en el interior de una parcela rústica existe una construcción de
to
naturaleza rústica, el suelo ocupado por la construcción se considera una
eri
subparcela.
-P

En consecuencia podemos tener tres clases de subparcela:
aE

• Por aprovechamiento o cultivo.

• Por características agrológicas.
ce

• Por edificaciones rústicas.
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
dic
1.3 Bienes inmuebles de características especiales.

s Ju
Los inmuebles de características especiales constituyen un conjunto complejo de

ore
uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones, y obras de

ad
urbanización que por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva

as
para su funcionamiento, se configuran como un único bien inmueble.

sT
Son ejemplo de inmuebles de características especiales a:

• Los destinados a la producción de energía eléctrica.

• to
Los destinados a la producción de gas.
eri
• Las centrales nucleares.
-P

• Las presas y embalses
aE

• Los saltos de agua.

• Las autopistas, carreteras y túneles de peaje.
ce

• Los aeropuertos.
ne

• Los puertos comerciales.
rte
pe
nto
me
cu
do

Unidad 1
te

1-15
Es

es

ial
dic
2. LA TEORIA DEL VALOR.

s Ju
ore
Desde siempre ha existido una preocupación por establecer unas reglas para

valorar las cosas, hecho evidente en una sociedad de intercambio.

ad
Una conducta racional demanda la existencia de un patrón de valor que

as
permita conocer el valor de cada cosa para que el intercambio de unos bienes

sT
por otros se produzca de manera fluida.

A lo largo de la historia del pensamiento han sido numerosos los filósofos y

to
economistas que han realizado aportaciones a la definición del concepto de
eri
valor.
-P
aE

Teorías objetivas: El coste de producción.

El valor de las cosas depende de la cantidad de trabajo que tienen incorporado.
ce

El patrón de intercambio de las cosas es la cantidad de trabajo y una cosa vale la
ne

cantidad de trabajo que puede exigirse a cambio de la cosa.
rte

Esta teoría expuesta por Adam Smith y por David Ricardo, se amplía con la
pe

doctrina de J. Stuart Mill que señalo, que para la valorar las cosas además del

factor trabajo se debe tener en cuenta el factor capital.
nto

El valor de las cosas está formado por la suma de la retribución del trabajo más la
me

retribución del capital.
cu
do

Unidad 1
te

2-1
Es

es

ial
Teorías subjetivas. La utilidad.

dic
Estas teorías establecen que el valor de las cosas depende de la utilidad que el

adquirente obtiene, o lo que es lo mismo, el valor de las cosas está vinculado con

Ju
la necesidad que el adquirente satisface con la adquisición del bien.

s
Estas teorías expuestas por Jevons, Menguer, y Walras evolucionaron hasta el

ore
concepto de utilidad marginal, que dio lugar a la teoría de la oferta y de la

ad
demanda.

as
Utilidad marginal: A medida que se van consumiendo unidades de un producto va
disminuyendo la necesidad del mismo, la utilidad que se obtiene por la última unidad

sT
de producto demandada coincide con la utilidad marginal.

Teoría del mercado. La oferta y la demanda. to
eri
El valor de las cosas está determinado por el mercado, serán las leyes de la oferta
-P

y la demanda quienes fijarán el valor de las cosas que tiene su materialización en
aE

el precio (expresión y medida del valor de una cosa).

Mercado: Mecanismo por medio del cual los vendedores exponen sus ofertas y los
ce

compradores sus demandas y se producen las transacciones de compraventa.
ne

Se entiende por oferta las cantidades de un bien que se pueden encontrar en el
rte

mercado a un precio determinado.
pe

Si la oferta es mayor que la demanda los precios bajan, ya que el comprador puede
elegir entre varios precios.
nto

Se entiende por demanda las cantidades de un bien que serían adquiridas por
me

los consumidores a los distintos precios.
cu

Si la demanda es mayor que la oferta los precios suben, ya que el comprador no
puede elegir.
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
Las reglas de la oferta y la demanda están condicionadas por factores

dic
subyacentes como son:

• El precio de los bienes alternativos.

Ju
El precio de un bien depende de la variación de los bienes

s
sustitutivos. (la subida del precio del aceite de oliva determina la

ore
subida del precio del aceite de girasol con independencia de que
la demanda sea constante.

ad
• La renta de los consumidores.

as
El aumento de la renta disponible da lugar a una mayor demanda

sT
y los precios tienden a subir aunque no se produzca una variación
de la oferta.

to
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do

Unidad 1
te

2-3
Es

es

ial
dic
2.1 El valor de los bienes inmuebles.

s Ju
El valor de los bienes inmuebles se forma atendiendo a las mismas reglas que

ore
cualquier otro bien (las reglas del mercado).

ad
Para la formación del precio en el mercado se requieren una serie de condicionantes
como son: que la oferta se adapte a la demanda, que exista posibilidad de movilidad

as
en la demanda (aumentar o bajar en función del precio), que exista conocimiento del

sT
precio al que se han realizado las diversas transacciones, que los bienes sean
homogéneos (de las mismas características).

to
El mercado inmobiliario adolece de ciertas carencias que hacen que no se
eri
pueda afirmar que los precios del mercado inmobiliario se forman en aplicación
-P

directa de las reglas de la oferta y la demanda.
aE

• El proceso de transformación de los bienes inmuebles

(transformación del suelo en suelo urbano, construcción) hace
ce

que la oferta no se pueda adaptar con rapidez a la demanda.
ne

• La característica de los bienes inmuebles (no movibles) y la
rte

demanda de los inmuebles en un espacio concreto (falta de
pe

movilidad geográfica del comprador) hace que se dificulte el

cumplimiento de otro de los requisitos para la existencia de
nto

mercado (la movilidad en la demanda).
me

• Tampoco se cumple plenamente el requisito de transparencia

de las transacciones (conocimiento del precio) ya que el precio
cu

final se produce en un proceso de acercamiento de las partes
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
que no es público y por otra parte el precio publicado

dic
(declarado) normalmente no coincide con el precio real.

• La gran variedad de los inmuebles (suelo urbano, suelo rústico,

Ju
solares, viviendas de nueva construcción, viviendas de segunda

s
mano, viviendas residenciales colectiva, viviendas unifamiliares,

ore
oficinas, locales industriales, las modificaciones y el estado de

ad
conservación de los inmuebles...) dificulta la posibilidad de

as
establecer productos comparables en el mercado.

sT
Todas estas características, que deben ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el

to
precio, hacen que los valores del mercado inmobiliario no coincidan plenamente
eri
con las previsiones que se podrían derivar de la aplicación directa de las reglas
-P

de la oferta y la demanda.
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do

Unidad 1
te

2-5
Es

es

ial
dic
2.2 Valores inmobiliarios a efectos de tasación.

s Ju
Son muchas las causas por las que se puede solicitar una valoración, cada una

ore
de las causas dará lugar un valor concreto que diferirá del valor que se fije para

ad
otros fines.

as
El valor de un inmueble para una entidad financiera que va a conceder una hipoteca
será distinto del valor de expropiación que fijará una Administración Pública y

sT
también será distinto del valor catastral a efectos del pago del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.

to
eri
Dependiendo de la finalidad de la valoración se puede hablar de:
-P

Valor de mercado.
aE

Valor hipotecario.

Valor de expropiación.
ce

Valores fiscales.
ne
rte

2.2.1 El valor de mercado.
pe
nto

En términos contables se entiende por valor de mercado el precio que se
me

presupone estaría dispuesto a pagar un adquirente teniendo en cuenta el estado

y el lugar en que se encuentre dicho bien.
cu
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
1Trasladando este concepto a los bienes inmuebles el valor de mercado de un

dic
inmueble es el precio al que podría venderse un inmueble entre un vendedor y

un comprador independientes en una fecha concreta, en el supuesto que se den

Ju
circunstancias subjetivas normales y de disponga de un plazo normal para

s
negociar la venta.

ore
El valor de mercado se forma en aplicación de la ley de la oferta y la demanda

ad
que señala que si aumenta la demanda y no existe suficiente oferta los precios

as
suben y si se produce el efecto contrario, aumenta la oferta y no existe demanda

suficiente los precios bajan.

sT
La ley de la oferta y la demanda establece que el precio de mercado vendrá

to
determinado por el lugar donde se crucen las curvas de la función de la demanda y de
la oferta (punto de equilibrio).
eri
La función de la demanda es la relación que existe entre la cantidad de bienes que se
-P

está dispuesto a adquirir a un precio determinado.
La función de la oferta es la relación que existe entre la cantidad de bienes que se está
aE

dispuesto a vender a un precio determinado.

Para fijar el valor de mercado el profesional deberá disponer de información de
ce

un número significativo de ventas realizadas en la zona que correspondan a
ne

bienes inmuebles de características similares.
rte

El profesional para fijar el valor de mercado deberá tratar de conciliar el valor
pe

objetivo del inmueble con el valor subjetivo formado como consecuencia de las

diversas transacciones analizadas.
nto

El precio pagado no siempre coincidirá con el valor de mercado fijado ya que en la
me

decisión de la adquisición y de la venta influyen circunstancias personales (urgencia
en la adquisición, necesidad de disposición de efectivo por parte del vendedor…)
cu

1
Art. 4 ECO/805/2003.
do

Unidad 1
te

2-7
Es

es

ial
dic
El tasador atenderá a este valor en los supuestos de encargo de valoración de

inmuebles para:

Ju
• La venta.

s
• Determinar el precio orientativo a pagar por un comprador.

ore
• Reparto de bienes comunes (separación de socios, divorcios,

ad
distribución de la herencia.

as
to sT
2.2.2 El valor hipotecario.
eri
-P

El inmueble es un bien sobre el que se puede establecer garantías hipotecarias
aE

cuando se conceden créditos o préstamos.

La hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación (devolver el importe del
ce

préstamo o del crédito utilizado) concediendo a su titular el derecho de poder
ne

promover la venta del bien hipotecado y, con el importe obtenido en la venta,

recuperar el dinero prestado.
rte

Debido a que entre el momento en que se concede el préstamo y el momento del
pe

incumplimiento que daría lugar a la necesidad de tener que vender el inmueble
hipotecado puede transcurrir mucho período de tiempo se debe aplicar el principio de
nto

prudencia valorativa y valorar el inmueble aplicando técnicas que tengan en cuenta
las posibles depreciaciones.
me

Se entiende por valor hipotecario de un inmueble el determinado por una
cu

tasación prudente de la posibilidad futura de comercialización con el inmueble,
do

teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las
te

Unidad 1
Es

es

ial
condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la

dic
tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Ju
Ver el capítulo 4 de la Unidad 4.

s
ore
2.2.3 Valor de expropiación.

ad
as
Se entiende por expropiación forzosa la transferencia coactiva de un bien

sT
propiedad de un particular a la Administración Pública o a otro ente por razones

de interés general previo pago de su valor.
to
eri
La potestad de la Administración para expropiar se fundamenta en la superioridad
del interés público sobre los intereses privados. La utilización de un bien inmueble
-P

como autopista prevalece sobre la utilización privada como tierra de cultivo.
aE

Se requiere que previamente el bien sea declarado de interés social o utilidad pública.

El precio que se paga al propietario por el bien no es el resultante de una
ce

negociación entre el propietario y la Administración Pública sino el resultante de
ne

un proceso reglado de valoración.
rte

En este proceso se comienza por valorar el suelo, para ello se tiene en cuenta el
pe

aprovechamiento urbanístico que tenga (valor catastral) y continúa por la

valoración de las edificaciones, para valorar éstas se utiliza el sistema del coste
nto

de reposición.
me

cu
do

Unidad 1
te

2-9
Es

es

ial
2.2.4 Valores fiscales de los inmuebles.

dic
Ju
Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposición.

s
Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica un

ore
determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos.

La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo y

ad
se cumpla el requisito de generalidad en la imposición se resuelve estableciendo

as
unas reglas de valoración.

sT
De aplicar criterios subjetivos, la Administración Tributaria, para la aplicación de los
tributos, tendría que “negociar” con cada propietario el valor de sus inmuebles

to
El valor que resulta de la aplicación de las reglas fijadas a los efectos de la
eri
aplicación de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener a
otros efectos.
-P
aE

A este respecto podemos hablar de.

• Valores a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas
ce

Físicas.
ne

Existirá un valor para determinar la renta imputable por los
inmuebles urbanos que no estén arrendados ni sean la vivienda
rte

habitual.
Existirá otro valor para determinar las ganancias o pérdidas
pe

patrimoniales.
Esta materia se expone en el apartado 3.1.1. de la Unidad 5.
nto

• Valor a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
me

Se tomará como valor a los efectos del Impuesto sobre el
Patrimonio el mayor de entre el valor catastral, valor
cu

comprobado por la Administración, el precio de adquisición.
do
te

Unidad 1
Es

es

ial

dic
• Valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Ju
El valor real del bien o del derecho transmitido.

s

ore
• Valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

ad
El valor real del bien o del derecho transmitido.

as

sT
• Valor a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

to
Se utilizará el valor catastral.
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do

Unidad 1
te

2-11
Es

es

ial
dic
3. LA TASACIÓN INMOBILIARIA.

s Ju
ore
La tasación inmobiliaria es una función desarrollada por expertos profesionales

que tiene por objeto determinar un valor de los bienes inmuebles y de

ad
determinados derechos que recaen sobre los inmuebles.

as
A título de ejemplo se puede enumerar los derechos de usufructo, servidumbres,

sT
concesiones, opciones de compra…

Por medio de la valoración se pueden calcular:
to
eri
• Valores de forma generalizada a una pluralidad de bienes
-P

inmuebles que tienen unas características comunes a todos

ellos.
aE

Se estima el valor de los pisos de una determinada zona de la
ciudad…
ce
ne

• El valor de un inmueble concreto, analizando todas las
rte

circunstancias que influyen en el valor fijado.

• El valor de un elemento de un inmueble, analizando las
pe

circunstancias que influyen en el valor del inmueble a que
nto

pertenece y las circunstancias del elemento a valorar.

Se estima el valor de un piso concreto. Este valor puede
me

aproximarse o no al valor de los otros pisos situados en su
entorno. Las desviaciones deben fundarse en causas o
cu

apreciaciones contrastables y fundamentadas.
do

Unidad 1
te

3-1
Es

es

ial
Las actuaciones de valoración realizadas por los profesionales de la tasación

dic
establecen un valor orientativo en función de la causa y el destino por el que se

solicita la valoración.

Ju
Si se trata de valoraciones a los efectos de compraventa, este valor normalmente no

s
coincidirá con el precio real por el que se realiza una transacción ya que en la

ore
formación del precio final influyen las circunstancias personales tanto del comprador
como del vendedor (urgencia en la venta por parte del dueño, apreciaciones

ad
subjetivas en el comprador como pueden ser cercanía a la vivienda de un familiar,
valoración del entorno…)

as
En la valoración de un inmueble se deben utilizar elementos objetivos y

sT
contrastables de forma que la misma sea fruto de la aplicación de unas técnicas

to
de valoración donde no influyan factores subjetivos del tasador.
eri
-P

Las actuaciones de tasación se realizan por encargo de una persona o entidad
aE

que precisa conocer el valor del un inmueble para una finalidad concreta.

Son ejemplo de finalidades: La adquisición de una vivienda para uso propio, realizar
ce

una inversión al objeto de obtener una rentabilidad, adquirir un inmueble para
ejercer una actividad económica, la realización de una aportación no dineraria a una
ne

sociedad, la realización de lotes a efectos del reparto de una herencia o en los
supuestos de divorcio..
rte

El valor técnico de los bienes inmuebles no es único. Está en función de la
pe

finalidad o el motivo por que se solicita la valoración.
nto

El profesional aplicará una técnica y unos procedimientos distintos en función de

la finalidad de la tasación, este proceso debe realizarse de forma objetiva,
me

tratando de eliminar las subjetividades.
cu

Se calcula el valor de los inmuebles atendiendo a su uso, y la finalidad a que el
do

propietario o adquirente vaya a destinar el bien.
te

Unidad 1
Es

es

ial
dic
El importe fijado en una valoración o en una tasación puede diferir del precio

(importe de intercambio) ya que éste se fija entre las partes que realizan una

Ju
transacción y en ellas influyen elementos subjetivos (las necesidades de venta del

s
transmisor y las utilidades a satisfacer que obtiene el adquirente).

ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do

Unidad 1
te

3-3
Es

es

ial
dic
3.1 La finalidad de la valoración.

Ju
El valor de un bien puede considerarse desde un aspecto subjetivo, y entonces el

s
ore
valor del mismo dependerá de los criterios personales que se concretan en la

valoración de la utilidad individual obtenida por el inmueble.

ad
En la valoración del bien influirán recuerdos, sentimientos, caprichos, gustos

as
personales etc.

sT
Desde un aspecto objetivo el valor de un inmueble depende de sus cualidades,

to
de la idoneidad para satisfacer una necesidad, y del nivel de actividad mercantil
eri
en relación con el bien.
-P

Son cualidades a tener en cuenta, la superficie, la antigüedad, la situación.
El nivel de oferta y de demanda de inmuebles que respondan a las necesidades del
aE

adquirente influyen en el precio a pagar por un inmueble.
ce

El profesional de la valoración analizará los aspectos objetivos y en función de
ne

ellos determinará el valor del inmueble.
rte

El valor fijado por el tasador no tiene que coincidir con el precio pagado por un
inmueble ya que el precio es un dato concreto fruto de una negociación donde han
pe

influido los conceptos subjetivos de valor que tienen tanto el vendedor.
No obstante se debe aspirar a conseguir una conciliación entre el valor objetivo de
los inmuebles y el precio (medida subjetiva del valor).
nto

Como se ha indicado la valoración de un inmueble depende de la finalidad o
me

utilización que va a dar al inmueble la persona que solicita la valoración.
cu

Una entidad de financiación utilizará el inmueble para garantizar un préstamo, una
do

entidad inversora utilizará el inmueble para obtener un rendimiento mediante el
te

Unidad 1
Es

es

ial
arrendamiento, una empresa utilizará el inmueble como taller, almacén o centro de

dic
ventas, un particular utilizará el inmueble como vivienda…

Ju
A efectos de sistematización se puede hablar de.

• Finalidades cuyo procedimiento de valoración está regulado.

s
ore
- Valoraciones para la garantía hipotecaria de créditos y

préstamos.

ad
- Valoraciones para la cobertura de las provisiones

as
técnicas de las entidades aseguradoras.

sT
- Valoraciones para la determinación del patrimonio de

las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
to
- Valoraciones para la determinación del patrimonio de
eri
los Fondos de Pensiones.
-P

- Valoraciones en procedimientos de expropiación.
aE

• Valoraciones con fines fiscales.
ce

- Valor catastral. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
ne

- Valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

- Valor real de transmisión (Impuesto sobre
rte

Transmisiones Patrimoniales.
pe

• Valoraciones con fines privados.
nto

- Compra-venta de inmuebles.

- Reparto de herencias.
me

- Reparto de bienes en el supuesto de separaciones
cu

matrimoniales.
do

Unidad 1
te

3-5
Es

es

ial
- Ejercicio de una actividad económica.

dic
- Realizar inversiones y ahorros.

s Ju
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 1
Es

es

ial
dic
3.2 Los principios de la valoración.

s Ju
El profesional de la valoración deberá realizar la misma aplicando sus

ore
conocimientos con la mayor profesionalidad y objetividad teniendo presente que

ad
la solvencia profesional de cualquier informe de tasación se caracteriza por la

as
objetividad y por la posibilidad de contraste de los datos contenidos en él.

sT
La prudencia valorativa será el principio estrella a utilizar, y que obligará al

tasador a optar por el precio correspondiente al el rango inferior resultante de la

técnica de valoración utilizada. to
eri
-P

Para las valoraciones reguladas se enumeran un conjunto de principios de
aE

obligada observancia cuando se realice una valoración de un inmueble para

una finalidad de las previstas en la normativa.
ce

Estos principios pueden ser utilizados en toda clase de valoraciones.
ne

Estos principios son:
rte

Principio de anticipación.
pe

Principio de finalidad.

Principio de mayor y mejor uso.
nto

Principio de probabilidad.
me

Principio de proporcionalidad.

Principio de prudencia.
cu

Principio de sustitución.
do

Unidad 1
te

3-7
Es

es

ial
Principio de temporalidad.

dic
Principio de transparencia.

Principio de valor residual.

s Ju
ore
3.2.1 El principio de anticipación.

ad
as
sT
Por la aplicación de este principio, la valoración de un inmueble que se

encuentre afecto a una actividad económica se realizará en función de las

to
expectativas de renta que previsiblemente vaya a proporcionar en el futuro.
eri
Se realiza un cálculo de los ingresos que se van a obtener del inmueble y estimando la
-P

evolución del tipo de interés se calcula el importe monetario del que se debería
disponer en el momento actual para obtener el mismo importe de ingresos.
aE
ce

3.2.2 El principio de finalidad.
ne
rte

Como ya se ha dicho para valorar un inmueble el profesional deberá tener en
pe

cuenta la finalidad para la cual se calcula su valor, ya que ésta condiciona el
nto

método y las técnicas de valoración a aplicar.

Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de
me

la valoración.
cu
do
te

Unidad 1
Es

Unidad1 valoraciones perito

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