Unidad5 valoraciones perito

es
ial
dic
Jus
ore
CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

ad
as
tosT
eri
-P
aE

UNIDAD 5
ce

VALORACIONES REGULADAS
ne
rte
pe
nto

1. EL VALOR CATASTRAL.

2. EL VALOR DE EXPROPIACIÓN.
me

3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.
cu
do
te
Es

Es
te
do
cu
me
nto
pe
rte
ne
ce
aE
-P
eri
tosT
as
ad
ore
s Ju
dic
ial
es

es

ial
dic
1. EL VALOR CATASTRAL.................................................................................................................. 1-1
1.1 CRITERIOS Y LÍMITES DEL VALOR CATASTRAL................................................................................. 1-4

Ju
1.1.1 Límites del valor catastral...................................................................................................... 1-5
1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales. .................................................................... 1-5

s
1.2 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES URBANOS...................................................................... 1-6

ore
1.2.1 El procedimiento de valoración colectiva. ............................................................................. 1-6
1.2.1.1 Definición de las áreas económicas homogéneas. .............................................................................. 1-7
1.2.1.2 Estudio de mercado. ........................................................................................................................... 1-8
1.2.1.3 Fijación de los valores básicos del suelo y de la construcción. .......................................................... 1-9

ad
1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoración catastral. .............................................................. 1-10
1.2.2.1 Definiciones en relación con la valoración del suelo. ...................................................................... 1-10
1.2.2.2 Definiciones en relación con la valoración de las edificaciones. ..................................................... 1-11

as
1.2.3 La valoración del suelo. ....................................................................................................... 1-12
1.2.3.1 Cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo. .................................................................... 1-13
1.2.3.2 Cálculo del Valor Repercusión Básico en polígono (VRB). ............................................................ 1-14

sT
1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtención del Valor de Repercusión Básico en polígono........ 1-15
1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo. ...................................................................................... 1-15
1.2.4 La valoración de la construcción. ........................................................................................ 1-19
1.2.4.1 Cálculo del módulo básico de la construcción. ................................................................................ 1-20
1.2.4.2
1.2.5 to
Coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría ........................................................................... 1-21
Coeficientes correctores de la construcción......................................................................... 1-24
eri
1.2.5.1 Coeficiente H, antigüedad. ............................................................................................................... 1-25
1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservación. ............................................................................................. 1-26
1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las construcciones.................................... 1-27
-P

1.2.6.1 Coeficiente J, depreciación funcional o inadecuación...................................................................... 1-28
1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores. .................................................................................. 1-28
1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares. ..................................................................... 1-28
aE

1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. ......................... 1-29
1.2.6.5 Coeficiente N, apreciación o depreciación económica..................................................................... 1-30

1.3 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES RÚSTICOS.................................................................... 1-31
1.3.1 Procedimiento actual del cálculo del valor catastral........................................................... 1-32
ce
ne

2. EL VALOR DE EXPROPIACIÓN. ................................................................................................... 2-1
rte

2.1 MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS VALORACIONES. ........................................................... 2-3
pe

2.2 VALORACIÓN DEL SUELO A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN.................................................................. 2-5
2.2.1 Valoración del suelo no urbanizable a efectos de expropiación............................................ 2-5
2.2.2 Valoración del suelo urbanizable a efectos de expropiación................................................. 2-6
2.2.2.1 Valoración del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados.................................................... 2-6
nto

2.2.2.1.1 Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales................................................... 2-7
2.2.2.2 Valoración del suelo urbanizable no incluido en ámbitos delimitados............................................... 2-7
2.2.3 Valoración del suelo urbano. ................................................................................................. 2-8
2.2.3.1 Valoración del suelo urbano sin urbanización consolidada................................................................ 2-8
me

2.2.3.2 Valoración del suelo urbano consolidado........................................................................................... 2-9

2.3 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN......................................... 2-11
cu

2.3.1 Valoración de las edificaciones............................................................................................ 2-12
2.3.2 Valoración de las instalaciones............................................................................................ 2-12
do
te

Unidad 5 1
Es

es

ial
dic
3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES................................................................................ 3-1
3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. ............... 3-1
3.1.1.1 Imputación de rentas inmobiliarias. ................................................................................................... 3-2

Ju
3.1.1.2 Ganancias y pérdidas de patrimonio................................................................................................... 3-3
3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el patrimonio............................................... 3-4
3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales...................... 3-5

s
3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ........................... 3-6

ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

VALORACIONES REGULADAS 2
Unidad 5
Es

es

ial
dic
1. EL VALOR CATASTRAL.

s Ju
ore
La valoración catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos

valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributación).

ad
La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidirá

as
con su valor catastral.
El valor catastral es un dato a tener en cuenta a la hora de calcular el valor

sT
de los bienes a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

to
La formación del valor catastral esta condicionada por una serie de principios:
eri
• Principio de justicia.
-P

Los bienes inmuebles más apreciados en el mercado inmobiliario
aE

deberán tener un mayor valor catastral.

• Principio de objetividad.
ce

La valoración de un inmueble deberá ser obtenida de acuerdo con
ne

un procedimiento regulado.
rte

• Principio de correlación con el mercado.
pe

El valor catastral de un inmueble deberá tener una relación
directa con el valor de mercado.
nto

El valor de mercado es un valor teórico obtenido a partir de
valores medios de mercado, y es la resultante del análisis de un
me

determinado número de “testigos”.
cu

• Principio de coordinación con otras áreas del territorio.
do
te

Unidad 5 1-1
Es

es

ial
El hecho de utilizar el valor catastral para determinar la base

dic
imponible de algunos tributos hace que sea necesaria una
coordinación al objeto de evitar desigualdades impositivas por

Ju
razón del territorio.

s
El valor catastral de un inmueble estará formado por la suma del valor catastral

ore
del suelo más el valor catastral de las construcciones.

ad
El mecanismo utilizado para la valoración catastral está pensado para la

valoración masiva de inmuebles pero también se puede reducir el ámbito de la

as
valoración a un sector o zona determinada.

sT
El procedimiento de valoración se realiza mediante la aprobación de una

to
ponencia de valores y la aplicación a cada inmueble concreto de los módulos y
eri
coeficientes previstos atendiendo a las distintas circunstancias que se den en el
-P

inmueble.

La ponencia de valores consiste en un documento administrativo que contiene:
aE

• Las conclusiones de los estudios de mercado.

• La delimitación del suelo (urbano, rústico).
ce

• Los valores básicos del suelo y construcción.
ne

• Los coeficientes correctores.
rte
pe

Las ponencias de valores tienen ámbito municipal y pueden ser:

• Totales, se extienden a la totalidad de los inmuebles de una
nto

clase (urbanos, rústicos, de características especiales).
me

• Parciales, contienen los datos para valorar los inmuebles de una

misma clase pero correspondientes a una o varias zonas, o
cu

polígonos.
do
te

VALORACIONES REGULADAS 1-2
Unidad 5
Es

es

ial
• Especiales, afectan exclusivamente a uno o varios grupos de

dic
inmuebles de características especiales.

s Ju
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5 1-3
Es

es

ial
dic
1.1 Criterios y límites del valor catastral.

s Ju
Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes

ore
criterios:

ad
• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que

as
afecten al suelo y su aptitud para la producción.

sT
• El coste de ejecución material de las construcciones, los

beneficios de la contrata, los honorarios profesionales y tributos

to
que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad
eri
edificatoria, así como el carácter histórico artístico u otras
-P

condiciones de las edificaciones.
aE

• Los gastos de producción y beneficios de la actividad

empresarial de promoción, o los factores que correspondan en
ce

los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
ne

• Las circunstancias y los valores de mercado.
rte

Esto se hace mediante la aplicación de coeficientes. El coeficiente
de referencia al mercado está fijado en el 0,5.
pe

• Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.
nto
me
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
dic
1.1.1 Límites del valor catastral.

s Ju
El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.

ore
Se entiende por valor de mercado el precio más probable por el cual se

ad
podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.

as
En los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor

sT
catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

to
Son ejemplo de inmuebles con precio de venta limitado administrativamente
los inmuebles acogidos a un sistema de protección oficial, o los inmuebles en
eri
régimen de arrendamiento protegido.
-P
aE

1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales.
ce
ne

A los efectos de las valoraciones catastrales se entiende por inmueble “la parcela
rte

o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal
pe

y cerrada por una línea poligonal que delimita, el ámbito espacial del derecho

de propiedad.
nto

También tendrán la consideración de bien inmueble los diferentes elementos
me

privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento

independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal.
cu
do
te

Unidad 5 1-5
Es

es

ial
dic
1.2 El valor catastral de los inmuebles urbanos.

s Ju
El valor catastral de los inmuebles urbanos está compuesto por la suma del valor

ore
catastral del suelo más el valor catastral de la construcción.

ad
Para el cálculo del valor catastral de los inmuebles urbanos se tendrán en
cuenta determinados criterios de graduación como son: la localización, el

as
coste de ejecución material de las construcciones, los gastos de producción y

sT
beneficios de la actividad empresarial, las circunstancias y valores de
mercado.

to
Existen dos formas de realizar la valoración catastral de los inmuebles urbanos:
eri
• La valoración colectiva.
-P

Se valoran los inmuebles de una misma clase.
aE

• La valoración individualizada.
ce
ne
rte

1.2.1 El procedimiento de valoración colectiva.
pe
nto

La valoración colectiva puede tener carácter general (se valora la totalidad de

los inmuebles de una clase que existen en el municipio), carácter parcial (se
me

valoran inmuebles de una misma clase correspondiente a una zona o a polígonos
cu

discontinuos).
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
En el proceso de valoración se pueden distinguir las siguientes fases:

dic
• Definición de las áreas económicas homogéneas.

Ju
Previa la delimitación del suelo de naturaleza urbana.

s
• Estudio de mercado.

ore
• Fijación de los módulos básicos del suelo y la construcción.

ad
Una vez delimitado el suelo de naturaleza urbana y realizados los

as
correspondientes estudios de mercado se procede a la elaboración y

sT
aprobación de la ponencia de valores.

to
La ponencia de valores se elabora por la Oficina de Valoración Catastral.
eri
-P

1.2.1.1 Definición de las áreas económicas homogéneas.
aE

Las áreas económicas homogéneas están formadas por zonas geográficas en las
ce

que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su
ne

componente construcción tienen una similitud en sus características.
rte

Se han establecido siete áreas económicas homogéneas.
pe

Ver el apartado 1.2.3.1.
nto

La Oficina de Valoración Catastral deberá fijar el nivel a que corresponde cada
me

una de las distintas áreas económicas homogéneas en las que ha dividido el

territorio de un municipio.
cu
do
te

Unidad 5 1-7
Es

es

ial
Estas áreas se podrán dividir en polígonos de valoración. Los criterios para

dic
creación de polígonos son:

• Coherencia urbanística y tipología de la construcción.

Ju
• Circunstancias o peculiaridades del mercado.

s
• Circunstancias de carácter económico social.

ore
Esta división se realiza a efectos de poder fijar coeficientes

ad
correctores.

as
sT
1.2.1.2 Estudio de mercado.

to
eri
La elaboración de la ponencia de valores implica la realización de un estudio de
-P

mercado de los distintos polígonos.
aE

El estudio de mercado se realizará analizando:

• Las características físicas y urbanas del municipio, el nivel socio
ce

económico y situación urbanística.
ne

• Las compraventas de edificaciones realizadas, el mercado de
rte

alquiler, los gastos y beneficios de las promociones realizadas.

• La situación, por zonas de la oferta y la demanda de inmuebles.
pe
nto

El estudio de mercado incluirá un desglose de los valores de mercado, del suelo,

y de las construcciones obtenidos de las distintas muestras utilizadas.
me

Respecto del suelo se obtendrá el valor de repercusión (euros/m2 construido).
cu

Respecto a las edificaciones se obtendrá su valor mediante método de reposición,
teniendo en cuenta el uso, la calidad y el carácter histórico cultural, depreciándose,
do

cuando proceda en función de la antigüedad y el estado de conservación.
te

Unidad 5
Es

es

ial
dic
También incluirá una comparación entre el valor catastral actual de las muestras

y el valor de mercado obtenido fijando la desviación que exista.

Ju
Esto se hace a efectos de analizar el cumplimiento del requisito que señala que del

s
valor catastral deberá tener una relación directa con el valor de mercado.

ore
En la ponencia de valores se recogerán las correcciones a realizar para mantener la
correlación, que actualmente se fija en el entorno del 50%,

ad
as
sT
1.2.1.3 Fijación de los valores básicos del suelo y de la construcción.

to
eri
Al ser el valor catastral un valor fiscal que atiende a unos principios de

uniformidad y coordinación es necesario el establecimiento de unos
-P

procedimientos al objeto de lograr una uniformidad en los valores catastrales.
aE

Para ello el valor de mercado obtenido por la Oficina de Valoración Catastral se

“modula” de acuerdo con las directrices que se establezcan para la
ce

coordinación nacional de valores.
ne

Los valores catastrales oscilarán dentro de una banda de coeficientes establecida
rte

reglamentariamente.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5 1-9
Es

es

ial
1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoración catastral.

dic
Ju
1.2.2.1 Definiciones en relación con la valoración del suelo.

s
ore
Valor de Repercusión Básico en polígono (VRB)

ad
Representa el valor más característico o del definido por el planeamiento

as
conforme al uso y tipología edificatoria.

sT
Valor Unitario Básico (VUB).

Se obtiene considerando la edificabilidad de la parcela tipo a partir del VRB por
to
eri
aplicación de la siguiente fórmula:
-P

VU = VR0 * E0 + VR1* E1 + VR2* VR2 +….
aE

VU = Valor unitario en euros/m2
VR = Valores de repercusión diferenciados por usos en
euros/m2 de construcción.
E = Edificabilidades diferenciadas por usos en m2 de
ce

construcción por m2 de suelo.
ne

Valor de repercusión en calle tramo de calle, zona o paraje (VRC)
rte

Se obtiene atendiendo a sus características urbanísticas corrigiendo el Valor de
pe

Repercusión Básico considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de

cada calle, zona, o paraje:
nto

• Localización respecto de los diferentes focos de atracción.
me

• Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en

relación con el resto de la ciudad.
cu

• Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.
do

• Dinámica del mercado inmobiliario.
te

Unidad 5
Es

es

ial
• Especificidad de la oferta o moda de la demanda.

dic
s Ju
1.2.2.2 Definiciones en relación con la valoración de las edificaciones.

ore
ad
Módulo Básico de Construcción.

as
Cada área económica homogénea tendrá asignado un Módulo Básico de

Construcción que se valora en euros/m2.

sT
Al módulo básico de construcción se le aplicará un coeficiente por uso, clase,

to
modalidad y categoría de la edificación de donde resulta un valor en euros/m2
eri
para cada tipo de construcción.
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5 1-11
Es

es

ial
1.2.3 La valoración del suelo.

dic
Ju
A nivel nacional se fija el valor del producto inmobiliario (suelo más construcción).

s
Este valor se fija después de haber realizado el correspondiente estudio de

ore
mercado por parte de la Dirección General del Catastro, se conoce con el

nombre de Módulo M.

ad
Este valor estará vigente mientras no se modifique sustancialmente la situación

as
del mercado inmobiliario.

sT
El último valor fijado corresponde al año 2002 y asciende a 811,37 euros/metro2.

to
El valor del módulo M está expresado euros por metro cuadrado construido
eri
equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una
-P

categoría edificatoria media en un municipio de características medias.
aE

Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor

del suelo más el valor de la construcción, desde el módulo M se procede a la
ce

obtención de los módulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la
ne

construcción.
rte

El módulo del valor del suelo se llama Módulo Básico de Repercusión del suelo.
pe

(MBR).

El módulo del valor de la construcción se llama Módulo Básico de Construcción
nto

(MBC).

Los valores de estos módulos (MBR Y MBC) se diversifican en función de las áreas
me

económicas homogéneas mediante la aplicación de un coeficiente conocido
cu

como factor de localización para el módulo MBR (suelo) y factor de construcción
do

para el módulo MBC (construcción).
te

Unidad 5
Es

es

ial
Los valores que tienen los coeficientes “factor de localización” y “factor de

dic
construcción” están fijados reglamentariamente.

s Ju
1.2.3.1 Cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo.

ore
ad
Para el cálculo del Módulo Básico de Repercusión del suelo se utilizará la

as
siguiente fórmula:

sT
MBR = 0,21 * M* Fs

to
MRB = Módulo básico de repercusión del
suelo.
eri
M = Módulo M (811,37)
Fs = Coeficiente del factor localización.
-P

El Módulo Básico de Repercusión del suelo se diversifica en función de las áreas
aE

económicas homogéneas mediante la aplicación de un coeficiente conocido
ce

como factor de localización. Los valores de este coeficiente se fijan por la

Dirección General del Catastro.
ne

Ver en el apartado 1.2.1.1 el concepto de área económica homogénea.
rte
pe
nto
me

Valores del coeficiente factor de localización.

Nivel de área Valor
cu

1 2,80
2 2,00
do

3 1,45
te

Unidad 5 1-13
Es

es

ial
4 1,00
5 0,55

dic
6 0,33
7 0,18

Ju
El valor obtenido se conoce por las siglas MBRi

s
ore
EJEMPLO

ad
as
Calcular el valor del módulo MBR, correspondiente a un inmueble situado en

sT
un área económica homogénea de nivel 6.

to
eri
SOLUCIÓN
-P
aE

El valor del módulo MBR se obtiene aplicando la fórmula.

MBR = 0,21 * M* Fs
ce

MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23
ne
rte
pe
nto
me

1.2.3.2 Cálculo del Valor Repercusión Básico en polígono (VRB).
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
El Valor de repercusión Básico en cada Polígono de un área económica homogénea se

dic
obtiene aplicando al MRBi (módulo básico de repercusión del suelo multiplicado por el

factor de localización) determinados coeficientes correctores.

Ju
Ver en el apartado 1.2.2.1. el concepto de VRB.

s
ore
ad
1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtención del Valor de

as
Repercusión Básico en polígono.

sT
Atendiendo a las características de la parcela se pueden aplicar los siguientes

coeficientes: to
eri
Coeficiente A (Parcelas con varias fachadas a la vía pública que forman esquina).
-P

Se aplicará el coeficiente 1,10 cuando tenga dos fachadas.
aE

Se aplicará el coeficiente 1,15 cuanto tenga tres o más fachadas.

Coeficiente B (Parcelas con longitud de fachas inferior a la mínima establecida por el
ce

planeamiento).
ne

Se aplicará el coeficiente señalado en la ponencia de valores que en ningún
rte

caso puede ser inferior a 0,60
pe
nto
me

1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo.
cu
do
te

Unidad 5 1-15
Es

es

ial
El Valor de Repercusión Básico en Polígono (VRB) calculado debe oscilar entre los

dic
valores fijados reglamentariamente en función del uso del suelo.

Ju
Son usos del suelo: (residencial (V), industrial (I), oficinas (X), comercial
(C), turismo (T).

s
ore
Al establecer un margen de variación se consigue que las valoraciones realizadas

por las distintas oficinas catastrales se ajusten a unos tramos que evitan los riesgos

ad
de desigualdades en el trato fiscal.

as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
dic
Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo

Ju
MÁXIMOS SEGÚN USOS DEL SUELO MÍNIMOS

s
CUALQUIER

ore
USO
Residencial Industrial Oficinas Comercial Turístico

ad
1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8
2V 300 2I 150 2X 750 2T 785 2T 465 10

as
3V 250 3I 150 3X 630 2C 670 3T 405 12
4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14
5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16

sT
6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18
7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20

to
eri
Explicación:

El primer dígito identifica cada una de las áreas económicas homogéneas.
-P

El segundo dígito identifica el uso del suelo.
Los tres siguientes es un coeficiente porcentual, para su aplicación hay que dividirlo por
aE

100
Los dígitos de la última columna es un coeficiente porcentual, para su aplicación hay que
dividirlo por 100.
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5 1-17
Es

es

ial
dic
EJEMPLO

Ju
Calcular entre que importes puede oscilar el valor de repercusión del suelo

s
ore
correspondiente a un solar de uso residencial perteneciente a un área

económica homogénea de nivel 6.

ad
as
SOLUCIÓN

to sT
En primer lugar se obtiene el MBR aplicando la fórmula.
eri
MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23
-P

Limite superior de la banda.
aE

56,23 X (175/100) = 98,40

Límite inferior de la banda.
ce

56,23 X (18/100) = 10,12
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
1.2.4 La valoración de la construcción.

dic
Ju
El valor de la construcción se obtiene multiplicando la superficie construida por el

s
valor unitario.

ore
Se entiende por superficie construida la comprendida en el polígono definido
por la línea exterior de la edificación. Los balcones y terrazas que estén

ad
cubiertos se computarán al 50%, salvo que estén cerrados por tres de sus
cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100%.

as
Ver el concepto de superficie construida en el apartado 1.1.3.7. de la Unidad
1.

to sT
Para obtener el valor unitario se seguirán los siguientes pasos:
eri
• Obtención del Módulo Básico de Construcción modulado por el

factor de construcción.
-P
aE

Ver el apartado 1.2.3. de esta Unidad.
Ver el apartado 1.2.4.1. de esta Unidad.
ce

• Aplicación del coeficiente que por uso, clase, modalidad y
ne

categoría le corresponda.
rte

Ver el apartado 1.2.4.2. de esta Unidad.
pe

De las anteriores operaciones resultará un precio en euros/m2.

El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la superficie
nto

construida por el precio obtenido y por determinados coeficientes.
me

Ver el apartado 1.2.5. de esta Unidad.
cu
do
te

Unidad 5 1-19
Es

es

ial
Vc = m2 construidos * MCBi * Coeficientes correctores.

dic
Vc = Valor de la construcción

Ju
MCBi = Módulo básico de repercusión construcción una vez corregido
por la aplicación de coeficiente por uso, clase, modalidad y
categoría.

s
ore
ad
as
1.2.4.1 Cálculo del módulo básico de la construcción.

to sT
Para el cálculo del módulo básico de construcción (MBC) se utilizará la siguiente
eri
fórmula:
-P

MBC = 0,50 * M* Fc
aE

MRC = Módulo básico de construcción.
M = Módulo M (811,37).
Fc = Coeficiente de construcción.
ce

El factor de construcción diversifica el valor del módulo básico de construcción
ne

atendiendo a las distintas áreas económicas homogéneas.
rte

Los valores de este factor se fijan por la Dirección General del Catastro.
pe
nto
me
cu

Valores del coeficiente factor construcción
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
Nivel de área Valor

dic
1 1,30
2 1,20
3 1,10

Ju
4 1,00
5 0,95
6 0,90

s
7 0,80

ore
El valor obtenido se conoce por las siglas MBCi

ad
as
sT
1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría

to
eri
Obtenido el módulo básico de construcción que corresponde a un área
-P

económica homogénea sobre él se aplica el coeficiente por uso, clase,
aE

modalidad y categoría de la edificación.

Existen 10 usos:
ce

• 1.- Residencial.
ne

• 2.- Industrial.

• 3.- Oficinas.
rte

• 4.- Comercial.
pe

• 5.- Deportes.
nto

• 6.- Espectáculos.

• 7.- Ocio y hostelería.
me

• 8.- Sanidad y Beneficencia.

• 9.- Culturales y religiosos.
cu

• 10.- Edificios singulares.
do
te

Unidad 5 1-21
Es

es

ial
Dentro de cada uso pueden existir diversas clases y dentro de cada clase

dic
pueden existir modalidades, cada modalidad se desglosa en nueve categorías

en función del nivel arquitectónico de la construcción.

Ju
Por cada categoría se indica el coeficiente a aplicar.

s
ore
1.- Residencial. (uso)
1.1. Viviendas colectivas de carácter urbano. (clase)

ad
1.1.1. Edificación abierta (modalidad)
1.1.2. En manzana cerrada.

as
1.1.3. Garajes trasteros y locales en estructura
1.2. Viviendas unifamiliares de carácter urbano.

sT
1.2.1. Edificación aislada o pareada.
1.2.2. En línea o manzana cerrada.

to
1.3. Edificación rural.
eri
1.3.1. Uso exclusivo de vivienda.
1.3.2. Anexos.
-P

En el R. D.1020/1993 se contiene todo el desarrollo de los usos a la vez que se indica
el porcentaje a aplicar por cada categoría de las modalidades.
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
dic
A efectos didácticos se desarrolla únicamente el uso uno, la tabla completa se

encuentra en el R. D. 1020/1993 de 25 de Julio.

s Ju
ore
TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍAS
CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9
1.1. 1.1.1. 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55

ad
1.1.2. 1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50
1.1.3. 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20

as
1.2. 1.2.1. 2.15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70
1.2.2. 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65

sT
1.2.3. 0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35
1.3. 1.3.1. 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40
1.3.2. 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20

to
eri
EJEMPLO
-P
aE

Calcular el valor unitario aplicable a una construcción calificada de uso

residencial en manzana cerrada (1.1.2.), categoría 8, que de acuerdo con los
ce

datos obtenidos de la Ponencia de Valores se encuentra clasificada en el
ne

nivel de área 6.
rte

Se tomará como valor del Módulo M 811,37 euros.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5 1-23
Es

es

ial
dic
SOLUCIÓN

Ju
En primer lugar se obtiene el MBC aplicando la fórmula.

s
ore
MBC = 0,50 X 811,37 X 0,90 = 365,12

Al ser el nivel de área 6 el coeficiente del factor de localización procede aplicar el coeficiente

ad
0,90

as
A continuación se aplica el coeficiente por uso, clase, modalidad y categoría

sT
de la edificación.

365,12 X 0,60 = 219,07

to
De acuerdo con la tabla le corresponde el coeficiente 0,60
eri
Valor unitario..................................................................................... 219,07
-P
aE

1.2.5 Coeficientes correctores de la construcción.
ce
ne
rte

Sobre el valor unitario obtenido se aplicarán los siguientes coeficientes

correctores:
pe

• Coeficiente corrector por antigüedad de la construcción
nto

(coeficiente H).

• Coeficiente corrector por estado de conservación (coeficiente
me

I).
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
dic
1.2.5.1 Coeficiente H, antigüedad.

s Ju
Este coeficiente pondera: la antigüedad, el uso predominante, y la calidad

ore
constructiva.

ad
Se aplica de acuerdo con la siguiente tabla:

as
Uso 1º Uso2º Uso 3º
Años Categorías Categorías Categorías

sT
1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9
0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5-9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88
10-14
15-19
0,87
0,82
0,85
0,79
0,82
0,74
0,86
0,80 to
0,84
0,77
0,80
0,72
0,84
0,78
0,82
0,74
0,87
0,69
eri
20-24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61
25-29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30-34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
-P

35-39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40-44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45-49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
aE

50-54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32
55-59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60-64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65-69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,30 0,22
ce

70-74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75-79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80-84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
ne

85-89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90-más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
rte

El uso 1º comprende los siguientes usos: Residencial, oficinas, edificios singulares.
pe

El uso 2º comprende los siguientes usos: Industrial no fabril, comercial, deportivo, turístico, sanitario,

benéfico cultural y religioso.
nto

El uso 3º comprende los siguientes usos: Fábricas y espectáculos.
me

Las categorías se corresponden a las contempladas en la tabla de de coeficientes por uso, clase, modalidad y

categoría.
cu
do
te

Unidad 5 1-25
Es

es

ial
dic
1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservación.

s Ju
Para la aplicación de este coeficiente en la Ponencia de Valores se clasifican los

ore
inmuebles en las siguientes categorías:

ad
• Normal. Construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que

as
esta sea, no necesitan reparaciones importantes.

• Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes,

sT
sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad

y estabilidad. to
eri
• Deficiente. Construcciones que precisan reparaciones de
-P

relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones
aE

de habitabilidad y estabilidad.

• Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o
ce

declaradas legalmente en ruina.
ne

Los coeficientes que se aplican son los siguientes:

Normal ......................................... 1,00
rte

Regular ......................................... 0,85
pe

Deficiente ..................................... 0,50
Ruinoso ........................................ 0,00
nto
me
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
dic
1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las

Ju
construcciones.

s
ore
Determinadas características de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a

ad
las construcciones, por lo que los coeficientes correctores a que hacen referencia

as
deben ser aplicados a los dos valores.

sT
En la Ponencia de Valores se indicarán los coeficientes correctores aplicables.

Los coeficientes correctores comunes son. to
eri
• Depreciación funcional o inadecuación (coeficiente J).
-P

• Viviendas y locales interiores (coeficiente K).
aE

• Fincas afectadas por cargas singulares (coeficiente L).

• Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter
ce

extrínseco (coeficiente M).
ne

• Apreciación o depreciación económica (coeficiente N).

Cuando concurran dos o más coeficientes, sólo se podrá aplicar uno de ellos,
rte

salvo para los coeficientes J y N que son compatibles entre si y con cualquier
pe

otro.
nto

En los casos de concurrencia se optará por el que represente mayor disminución de
valor.
me
cu
do
te

Unidad 5 1-27
Es

es

ial
dic
1.2.6.1 Coeficiente J, depreciación funcional o inadecuación.

s Ju
Se puede aplicar este coeficiente en el caso de construcción, diseño,

ore
instalaciones o usos inadecuados.

ad
Se aplicará el coeficiente 0,80.

as
sT
1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores.
to
eri
-P

Se aplicará este coeficiente a aquellas viviendas y locales considerados como
aE

interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de

manzana) en edificación cerrada.
ce

ne
rte

1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares.
pe
nto

Se aplicará este coeficiente a las fincas que formen parte de conjuntos
me

oficialmente declarados histórico artísticos o que estén incluidas en catálogos o

planes especiales de protección.
cu

Ver en el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2 el concepto de los distintos grados de
do

protección.
te

Unidad 5
Es

es

ial
dic
Los coeficientes a aplicar dependen del grado de protección.

• Protección integral, se aplicará el coeficiente 0,70.

Ju
• Protección estructural, se aplicará el coeficiente 0,80.

s
• Protección ambiental, se aplicará el coeficiente 0,90.

ore
ad
as
1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de

sT
carácter extrínseco.

to
eri
Se aplicará este coeficiente cuando la finca esté afectada por futuros viales,
-P

incorrección urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de
aE

ordenación por uso.

ce

• No se aplicará cuando estas circunstancias han sido tenidas en cuenta en la Ponencia
de Valores.
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5 1-29
Es

es

ial
1.2.6.5 Coeficiente N, apreciación o depreciación económica.

dic
Ju
Se aplicará este coeficiente para adecuar los resultados obtenidos a la realidad

del mercado inmobiliario.

s
ore
En las situaciones de apreciación el coeficiente será superior a 1, evaluando

situaciones de sobreprecio, por razones contrastadas de alta demanda de

ad
mercado, inexistencia de otro producto similar por la alta calidad en las

as
características constructivas.

sT
En las situaciones de depreciación el coeficiente será inferior a 1, evaluando la

falta de mercado, la caída en desuso, y otras causas enmarcadas en zonas

determinadas y concretas.
to
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
dic
1.3 El valor catastral de los inmuebles rústicos.

s Ju
La finalidad principal del valor catastral de los inmuebles rústicos es la de fijar un

ore
valor que será tenido en cuenta por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para

ad
determinar su base imponible.

as
Con anterioridad al I.B.I., (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) los inmuebles rústicos

sT
estaban gravados por la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria que sometía a

tributación las rentas, reales o potenciales, producidas anualmente.

to
Para obtener el importe de las rentas se realizaban estudios generales donde se
eri
obtenían datos de los rendimientos clasificados por tipos de cultivos,
-P

características de la tierra e intensidades de los cultivos.
aE

Estos datos se conocen por el término tipo evaluatorio. Podemos definir el

concepto de tipo evaluatorio como el producto líquido, calculado para una
ce

hectárea de cada uno de los cultivos o aprovechamientos en cada una de las
ne

intensidades productivas.

La base imponible (valor catastral) de una parcela se obtenía aplicando el tipo
rte

evaluatorio que le correspondiera.
pe

BI = Tipo evaluatorio X Superficie
nto

BI = Base imponible.
me

Hay que tener en cuenta que dentro de una parcela pueden existir subparcelas
formadas por los distintos aprovechamientos e intensidades de los cultivos.
cu

Ver apartado 4.2.2. de la Unidad 2.
do
te

Unidad 5 1-31
Es

es

ial
En la actualidad el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la propiedad de los

dic
bienes de naturaleza rústica y urbana. La base imponible coincide con el valor

catastral de dichos bienes.

Ju
El valor catastral de los inmuebles rústicos se compone por la suma de los valores

s
catastrales del suelo al que hay que añadir el valor de las edificaciones rústicas.

ore
El valor catastral de los terrenos se calculará capitalizando al interés que

ad
reglamentariamente se establezca las rentas reales o potenciales de los mismos

as
según la aptitud de la tierra para la producción de los distintos cultivos y

aprovechamiento de acuerdo con sus características catastrales.

sT
Para su correcto funcionamiento deberían existir estudios actualizados de los

to
rendimientos, no obstante éstos no se han realizado y se ha utilizado el procedimiento
de actualizaciones de los valores antiguos mediante la aplicación de porcentajes de
eri
actualización que son fijados en las Leyes de Presupuestos.
-P
aE

1.3.1 Procedimiento actual del cálculo del valor catastral.
ce
ne

En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposición
rte

Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se señaló
pe

que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables

de la Contribución Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990.
nto

Recordar que la Contribución Rústica sometía a tributación los rendimientos reales o
me

potenciales de los inmuebles rústicos, por lo que se puede decir que el valor catastral
de un inmueble rústico se obtiene capitalizando las rentas derivadas del mismo.
cu
do
te

Unidad 5
Es

es

ial
La base liquidable de la Contribución Rústica era el 50% de los rendimientos

dic
imputables al inmueble por lo que de acuerdo con la Disposición Transitoria el

Valor Catastral de un inmueble rústico será:

Ju
0,5 X Tipo evaluatorio X superficie

s
VC = -------------------------------------------

ore
0,03

VC = Valor catastral

ad
Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de

as
incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor

sT
Catastral de un inmueble rústico se toma el tipo evaluatorio que le correspondía

en el año 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el
to
eri
resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela.
-P

VC (2003) = 37,04 X Tipo evaluatorio X Superficie.
aE

VC = Valor Catastral correspondiente al año 2003
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 5 1-33
Es

Unidad5 valoraciones perito

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (7)

Destacado

Destacado (15)

Similar a Unidad5 valoraciones perito

Similar a Unidad5 valoraciones perito (20)

Unidad5 valoraciones perito