Unidad6 valoraciones perito

es
ial
dic
Jus
ore
CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

ad
as
sTto
eri
-P
aE

UNIDAD 6
ce

EL INFORME DE VALORACIÓN
ne
rte
pe
nto

1. EL INFORME DE VALORACIÓN.

2. MODELO DE INFORME.
me
cu
do
te
Es

Es
te
do
cu
me
nto
pe
rte
ne
ce
aE
-P
eri
tosT
as
ad
ore
s Ju
dic
ial
es

es

ial
dic
1. EL INFORME DE VALORACIÓN. .................................................................................................. 1-1
1.1 IDENTIFICACIONES. ......................................................................................................................... 1-3

Ju
1.1.1 Solicitante. .............................................................................................................................. 1-3
1.1.2 Finalidad. ............................................................................................................................... 1-3
1.1.3 Identificación y localización................................................................................................... 1-4

s
1.1.4 Identificaciones registrales..................................................................................................... 1-5

ore
1.2 ASPECTOS TÉCNICOS. ...................................................................................................................... 1-6
1.2.1 Descripción física del inmueble. ............................................................................................ 1-6
1.2.1.1 Descripción del inmueble y superficie del terreno. ............................................................................ 1-7
1.2.1.2 Descripción y superficie de la edificación.......................................................................................... 1-9

ad
1.2.1.3 Localización y entorno. .................................................................................................................... 1-10
1.2.2 Descripción económico jurídica del inmueble. .................................................................... 1-11
1.2.2.1 Comprobaciones y documentación................................................................................................... 1-11

as
1.2.2.2 Descripción urbanística. ................................................................................................................... 1-11
1.2.2.3 Régimen de ocupación, tenencia y protección. ................................................................................ 1-12
1.2.3 Análisis de mercado. ............................................................................................................ 1-13

sT
1.3 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS............................................................................. 1-14
1.3.1 Métodos de tasación. ............................................................................................................ 1-14
1.3.1.1.1 Datos en el método de comparación. ......................................................................................... 1-14
1.3.1.1.2 Datos en el método de actualización.......................................................................................... 1-15

1.3.2
1.3.1.1.3
to
Datos en el método residual. ...................................................................................................... 1-15
El valor de tasación.............................................................................................................. 1-16
eri
1.3.3 Condicionantes y advertencias............................................................................................. 1-16
1.4 FECHA DE EMISIÓN Y CADUCIDAD. ................................................................................................ 1-18
1.5 DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME. ........................................................................................ 1-19
-P

2. MODELO DE INFORME. .................................................................................................................. 2-1
aE

2.1 INFORME DE VALORACIÓN A EFECTOS DE GARANTÍA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS.......................... 2-1
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6 1
Es

es

ial
1. EL INFORME DE VALORACIÓN.

dic
Ju
El importe probable del valor del inmueble es la conclusión a que se llega

s
ore
después de realizar las actuaciones de valoración y que se refleja en un

documento emitido por el profesional de la tasación.

ad
El informe de valoración es el documento donde el profesional de la tasación

as
refleja el valor que a su juicio corresponde al inmueble objeto de valoración,

sT
también debe contener los argumentos teóricos, los criterios técnicos y elementos

de juicio en los que se ha basado para llegar a la conclusión (el valor estimado).

to
El informe deberá ser redactado atendiendo a los objetivos de veracidad,
eri
transparencia y facilidad de comprensión, lo que exige concreción y claridad de
-P

exposición que se obtiene mediante la adopción de un esquema coherente de
aE

desarrollo y una estructuración del informe.

Las partes principales del informe son:
ce

1. Identificaciones.
ne

1.1. Solicitante de la tasación.
rte

1.2. Finalidad de la tasación.

1.3. Identificación física y localización del inmueble.
pe

1.4. Identificaciones registrales.
nto

2. Aspectos técnicos.

2.1. Descripción física del inmueble.
me

2.1.1. Descripción y superficie del terreno.
cu

2.1.2. Descripción y superficie de la edificación.
do

2.1.3. Localización y entorno.
te

Unidad 6 1-1
Es

es

ial
2.2. Descripción económico jurídica del inmueble.

dic
2.2.1. Comprobaciones y documentación.

2.2.2. Descripción urbanística.

Ju
2.2.3. Régimen de ocupación, tenencia y protección.

s
2.3. Análisis de mercado.

ore
3. Datos y cálculo de los valores técnicos.

ad
3.1. Métodos de tasación.

as
3.2. Valor de tasación.

3.3. Condicionantes y advertencias.

sT
3.4. Observaciones.

to
4. Fecha de emisión caducidad y advertencias.
eri
5. Documentación anexa al informe.
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

EL INFORME DE VALORACIÓN 1-2
Unidad 6
Es

es

ial
dic
1.1 Identificaciones.

s Ju
ore
1.1.1 Solicitante.

ad
Se indicará:

as
• El cliente de la entidad tasadora.

sT
Cuando la finalidad de la tasación sea la valoración para
garantía de créditos hipotecarios se indicará también la identidad

to
del mandatario del cliente.
eri
-P

• Datos del domicilio.

• Identificación fiscal.
aE
ce
ne

1.1.2 Finalidad.
rte
pe

Se indicará:

• La finalidad para la cual se haya hecho la tasación.
nto

Ver las distintas finalidades en el apartado 3.1. de la Unidad 1.
me

• La advertencia de posibilidad de no adecuación de la
cu

valoración para otra finalidad.
do
te

Unidad 6 1-3
Es

es

ial
dic
Ju
1.1.3 Identificación y localización.

s
ore
En este apartado del informe se indicará:

ad
• Si se valora un solo edificio, un elemento del edificio, o varios

as
agrupados en un único complejo o en el mismo edificio.

sT
Inmueble destinado a … situado en el número… de la calle…del
Municipio…

to
Piso situado en … puerta…de la planta… del edificio….
eri
• Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, en
-P

construcción o en rehabilitación.
aE

• Los datos correspondientes a la localización del mismo.

• Cuando se valore una finca rústica también se indicará: El
ce

término municipal, comarca y provincia en que se encuentre la
ne

finca. El nombre con el que figure en el Registro de la Propiedad.
rte

Finca denominada…situado en el paraje… del término
municipal…
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
1.1.4 Identificaciones registrales.

dic
Ju
En este apartado se indicará:

s
• El número de finca registral con el que conste inscrita en el

ore
Registro de la Propiedad y el último número de asiento.

ad
Ver el apartado 5.1.1. de la Unidad 2.

as
• El número de identificación catastral.

sT
Ver los apartados 4.1.1. y 4.2.1. de la Unidad 2.
Si el nombre por el que se le conoce habitualmente es diferente al

to
que figura en el Registro de la Propiedad, también se indicará.
eri
De no disponerse de alguno de estos datos se hará constar esta circunstancia en
-P

el informe y de harán las advertencias pertinentes.
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6 1-5
Es

es

ial
dic
1.2 Aspectos técnicos.

s Ju
Se trata de una parte esencial del informe, se han de contemplar todas las

ore
características y circunstancias que influyan en el valor del inmueble ya que lo

ad
expuesto en esta parte del informe será la base para las consecuencias

as
obtenidas mediante los cálculos de los valores técnicos.

sT
La exposición de esta parte del informe debe ser coherente y concreta.

to
eri
1.2.1 Descripción física del inmueble.
-P
aE

La descripción física del inmueble comprende:
ce

• La descripción del inmueble y superficie del terreno.
ne

• La descripción del edificio y su superficie.
rte

• La descripción de la localización y de su entorno.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
1.2.1.1 Descripción del inmueble y superficie del terreno.

dic
Ju
Se deberá disponer de una definición completa del inmueble a valorar.

La descripción se iniciará por el perímetro exterior definiendo cada uno de su

s
ore
lindes, se iniciará en la fachada de acceso principal, continuando por la fachada

opuesta a la principal, siguiendo por la fachada derecha a la principal y después

ad
su opuesta.

as
De tratarse de una forma significativamente irregular y que afecte a su

sT
aprovechamiento, se hará constar.

to
Cuando se trata de un terreno urbano en el informe se indicará:
eri
• La superficie del terreno comprobada por el tasador, la
-P

superficie que figure en el documento registral utilizado y la
aE

superficie catastral.

• Las características geofísicas que puedan dar lugar a mayores
ce

costes de edificación o pérdida de superficie edificada.
ne

Terreno en pendiente…
rte

• Las obras de infraestructuras exteriores del terreno, también se
pe

hará referencia a las infraestructuras pendientes o en proceso

de realización.
nto

Se indicará una estimación del porcentaje de obra realizada y el
me

importe de la inversión pendiente
cu

Cuando se valore una finca rústica se indicará:
do
te

Unidad 6 1-7
Es

es

ial
• La superficie del terreno comprobada por el tasador, la

dic
superficie que figure en el documento registral utilizado y la

superficie catastral.

Ju
Se indicarán las comprobaciones realizadas para su medición.

s
ore
• La superficie aproximada destinada a los distintos

ad
aprovechamientos agrarios.

as
De utilizarse parte de la superficie a fines recreativos,
residenciales también se indicará.

sT
• Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos,

energía eléctrica…) to
eri
• En relación con el suelo se hará referencia a los factores de
-P

textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendientes.
aE

• Si existen explotaciones de regadío se indicará la procedencia

de las aguas, caudales, calidad, sistema de riego…
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
1.2.1.2 Descripción y superficie de la edificación.

dic
Ju
Cuando el objeto de valoración sea un edificio se indicará:

• La tipología de la edificación.

s
ore
Residencial, comercial, industrial...

ad
• La superficie total indicando si es la útil, la construida.

as
• La distribución básica, usos y superficie.

sT
• Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación,

estructura, cubierta, cerramientos exteriores…)

• Las instalaciones to
relevantes (fontanería, calefacción, aire
eri
acondicionado, ascensores y acabados relevantes.
-P

• La antigüedad, y vida útil estimada, el estado de conservación y
aE

los deterioros aparentes existentes.
ce

Cuando el objeto de valoración sea un elemento del inmueble (una vivienda o
ne

un piso) se indicará:
rte

• El número de dependencias y superficie interior de cada una.

• Materiales empleados.
pe

• La orientación en relación con algún elemento significativo.
nto

Interior, exterior, parque, sol de tarde, sol de mañana, mar,
montaña…
me

Cuando el objeto de valoración sea un edificio comercial o industrial a demás se
cu

indicará:
do
te

Unidad 6 1-9
Es

es

ial
• Las características y elementos constructivos que limiten o

dic
dificulten su utilización.

• La antigüedad, y vida útil estimada, el estado de conservación y

Ju
los deterioros aparentes existentes.

s
ore
Si el edificio está en proceso de construcción o rehabilitación las características

ad
indicadas anteriormente harán referencia a la parte de obra finalizada.

as
Por la parte de obra no ejecutada se hará referencia al proyecto que haya servido de
base para la concesión de la licencia municipal.

to sT
eri
1.2.1.3 Localización y entorno.
-P
aE

En el apartado de localidad y entorno se expresarán aquellas características que

puedan influir en su valoración.
ce

El tipo de núcleo urbano, su ocupación laboral predominante el número de habitantes
ne

y su evolución reciente.
rte

Cuando se valore un inmueble urbano entre las características básicas del
pe

entorno se indicará: el nivel de renta, homogeneidad arquitectónica,

infraestructuras, equipamientos y servicios, comunicaciones, antigüedad
nto

característica…
me

Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica entre las características

básicas del entorno se indicará: la explotación dominante, la densidad de
cu

población, equipamientos vinculados con la explotación agrícola.
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
dic
Ju
1.2.2 Descripción económico jurídica del inmueble.

s
ore
1.2.2.1 Comprobaciones y documentación.

ad
as
Se hará referencia a las actuaciones realizadas tendentes a obtener la

sT
documentación en la que se documente su situación jurídica (titularidad, cargas,

servidumbres, autorizaciones…)
to
eri
Se indicará las certificaciones, acreditaciones y copias de documentos de los

que se disponga.
-P
aE
ce

1.2.2.2 Descripción urbanística.
ne
rte

Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, en

este apartado se indicará:
pe

• El grado de adecuación de sus características físicas y el uso a
nto

que esté destinado a la normativa urbanística vigente.

• La conformidad o no del edificio al planeamiento actual.
me
cu

Cuando el objeto de valoración sea un terreno se indicará:
do

• El planeamiento general de ordenación vigente.
te

Unidad 6 1-11
Es

es

ial
En el supuesto de estar en fase de desarrollo se indicará el

dic
porcentaje pendiente, los plazos de ejecución previstos…

Ju
• La clasificación urbanística que corresponde al terreno.

s
Urbano, urbanizable, no urbanizable.

ore
• Los usos autorizados y los prohibidos.

ad
• La tipología e intensidad edificatoria y sus condicionantes.

as
Índice de aprovechamiento y de edificabilidad, alturas permitidas,
ocupación máxima…

to sT
Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la
eri
clasificación del suelo, y en su caso, su régimen de protección especial.
-P
aE

1.2.2.3 Régimen de ocupación, tenencia y protección.
ce
ne

En este apartado se indicará:
rte

• El estado de ocupación, y en el caso de estar ocupado se
pe

indicará el título en virtud del cual lo está, sus características y

plazo de vigencia.
nto

• Cuando el inmueble esté destinado a una explotación
me

económica se indicarán las características de la actividad

ejercida.
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
• Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación

dic
legal, urbanística o de protección pública que limite directa o

indirectamente su precio de venta se indicará.

Ju
Ver el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2.

s
Se expresará la incidencia que el anterior hecho tenga sobre el

ore
valor.

ad
as
1.2.3 Análisis de mercado.

to sT
En este apartado se describirán las características del segmento del mercado
eri
relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración.
-P

Se pueden distinguir los siguientes segmentos del mercado: Edificación completa para
aE

un solo uso, edificación completa con más de un tipo de usos, edificaciones únicas de
uso residencial con parcela propia, elementos de edificaciones, terrenos y solares.
ce

Contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios
ne

actuales y a las expectativas para la oferta, para la demanda y de
rte

revalorización.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6 1-13
Es

es

ial
dic
1.3 Datos y cálculo de los valores técnicos.

s Ju
ore
1.3.1 Métodos de tasación.

ad
as
En este apartado del informe se indicarán los métodos de tasación y los criterios

sT
utilizados, los cálculos realizados para determinar su valor.

Los criterios estarán en función del método de valoración empleado.

to
eri
-P

1.3.1.1.1 Datos en el método de comparación.
aE
ce

Cuando, para la valoración de un inmueble se utilice el método de comparación

se incorporarán al informe:
ne

• Los datos de al menos seis inmuebles comparables.
rte

• Los parámetros, coeficientes o ponderaciones utilizados para
pe

realizar la homogeneización de los precios.
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
dic
1.3.1.1.2 Datos en el método de actualización.

s Ju
Cuando, para la valoración de un inmueble se utilice el método de actualización

ore
se incorporarán al informe:

ad
• La información utilizada para fijar las rentas esperadas.

as
• Los ratios medios empleados y las fuentes utilizadas.

• Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, la vida útil

sT
y la tasa de actualización elegida.

• El valor residual. to
eri
-P
aE

1.3.1.1.3 Datos en el método residual.
ce

Cuando, para la valoración de un inmueble se utilice el método residual se
ne

incorporarán al informe:
rte

• Los valores en venta de los productos inmobiliarios
pe

correspondientes.

• Los costes de construcción utilizados.
nto

• Los plazos de ejecución y venta.
me

• La tasa de actualización elegida.

• El detalle de los flujos de caja empleados.
cu
do
te

Unidad 6 1-15
Es

es

ial
dic
1.3.2 El valor de tasación.

s Ju
Como conclusión se indicará el valor de tasación que resulta teniendo en cuenta

ore
el objeto a valorar y la finalidad de la misma.

ad
También se indicará el valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al

as
continente.

sT
Este valor en el caso de edificios completos será el menor entre el valor de
reemplazamiento bruto de la edificación y el valor de tasación excluyendo en ambos
casos el valor del terreno.
to
En el caso de elementos de edificios este valor se corresponderá con el valor de
eri
tasación excluido el valor del terreno en que se encuentre.
-P
aE

1.3.3 Condicionantes y advertencias.
ce
ne

Se considerará que existen condicionantes:
rte

• Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones
pe

mínimas.

Identificación física del inmueble, estado de ocupación del
nto

inmueble, régimen de protección pública, adecuación del
inmueble al planeamiento urbanístico.
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
• Cuando estando cedido el uso del inmueble no se haya

dic
dispuesto del contrato y de las condiciones actuales del

arrendamiento.

Ju
• Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se

s
haya podido calcular su valor máximo legal.

ore
• Cuando concurran circunstancias que impliquen dudas

ad
razonables sobre la correcta identificación física o registral o

as
sobre la existencia de características del inmueble que puedan

afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos.

to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6 1-17
Es

es

ial
dic
1.4 Fecha de emisión y caducidad.

s Ju
En este apartado se incluirán:

ore
• Fecha de la última visita al inmueble (inspección ocular).

ad
• La fecha de emisión del informe.

as
• La fecha de caducidad del informe.

sT
La fecha de emisión del informe de tasación no podrá ser posterior en más de

dos meses a la fecha en que se haya realizado la última inspección ocular del

bien valorado. to
eri
Ver el apartado 6.1.1.2. de la Unidad 2.
-P
aE

El informe caducará a los seis meses contados desde la fecha en que se haya

emitido.
ce

Se finalizará el informe con la identificación, firmas, y titulación o cargo de
ne

quienes suscriben el informe, y el nombre de los restantes técnicos especializados
rte

que hayan intervenido directamente en la tasación.
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
dic
1.5 Documentación anexa al informe.

s Ju
En este apartado se incluirá:

ore
• Planos a escala, croquis de situación y emplazamiento del

ad
inmueble en el municipio.

as
• Planos a escala o croquis anotados del inmueble.

sT
• Aquella documentación que a juicio del tasador permita definir

e identificar suficientemente las características del inmueble

(secciones, fotografías…). to
eri
• Documento utilizado para la identificación registral o catastral.
-P

Descripción registral y certificación catastral.
aE

• Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o
ce

rehabilitación.

• Un resumen del presupuesto de ejecución material cuando se
ne

valoren edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación.
rte

• Copia del certificado de titularidad y cargas.
pe

• Copia del contrato de arrendamiento o en su defecto del título

de ocupación cuando el uso del inmueble esté cedido.
nto

Si la valoración se realiza a efectos de garantía de créditos
me

hipotecarios se indicará la renta vigente, el estado de pago y los
gastos imputables al inmueble durante el último año.
cu
do
te

Unidad 6 1-19
Es

es

ial
• Copia del Balance de Cuentas y Cuenta de Resultados de los

dic
últimos tres años cuando se trate de la valoración de inmuebles

ligados a una explotación económica.

s Ju
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
dic
2. MODELO DE INFORME.

s Ju
ore
2.1 Informe de valoración a efectos de garantía de créditos

ad
hipotecarios.

as
sT
INFORME DE TASACIÓN INMOBILIARIA A EFECTOS DE GARANTÍA HIPOTECARIA DE

to
PRÉSTAMOS REALIZADO POR LA SOCIEDAD DE TASACIÓN XXXXX HOMOLOGADA E
eri
INSCRITA EN EL REGISTRO DEL BANCO DE ESPAÑA CON EL NÚMERO XXXXX
-P
aE

1 IDENTIFICACIONES.
ce

1.1. Solicitante de la tasación.
ne

La entidad financiera…………… con N.I.F……………… y con
rte

domicilio en…………………………….
pe

1.2. Finalidad de la tasación.
nto

El presente informe se emite con la finalidad de
determinar el valor de mercado a fecha .... al objeto
me

de cubrir la garantía de un crédito hipotecario
concedido por la entidad solicitante.
cu
do
te

Unidad 6 2-1
Es

es

ial
dic
1.3. Identificación física y localización del

inmueble.

Ju
Elemento residencial perteneciente en el edificio

s
situado en el número..... de la calle ............

ore
Planta cuarta, Puerta número....

ad
1.4. Identificaciones registrales.

as
El piso figura inscrito en el Registro de la Propiedad
Número ..... del Ayuntamiento de ..... con el número de

sT
finca registral folio número...... del Tomo
número.....asiento número....
to
eri
El elemento a valorar consta en el Catastro con el
-P

número de referencia catastral......
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
dic
2. ASPECTOS TÉCNICOS.

Ju
2.1. Descripciones físicas

s
2.1.1. Descripción del inmueble.

ore
El elemento a valorar forma parte del edificio de
vivienda colectiva en bloque. Tiene una superficie en

ad
planta de 420 metros2 y 5 plantas edificadas con tres

as
viviendas por planta.

sT
Forma un polígono rectangular con fachada principal de
28 metros a la calle....., fondo de la misma longitud
limitando
edificios....,
con
los
un
to
lados
patio
derecho
comunitario
e izquierdo
de
de
los
15
eri
metros de longitud limitan mediante pared medianera con
-P

los números.... y ... de la misma calle.
aE

La calidad constructiva es media, cimentaciones sobre
pilares, paredes exteriores de obra vista, cubierta de
ce

terraza practicable.
ne

Tiene una antigüedad de 10 años, siendo su vida útil de
acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo sobre
rte

valoraciones inmobiliaria de 100 años.
pe
nto

2.1.2. Descripción y superficie del inmueble a

valorar.
me

El elemento a valorar está situado en la planta cuarta,
cu

tiene una superficie construida de 120 metros y una
superficie útil de 110 metros.
do
te

Unidad 6 2-3
Es

es

ial
Linda al frente con el rellano de escalera, fondo a la

dic
calle, derecha con la puerta... izquierda con la puerta...
El piso consta de salón de 30 m2 cocina de 12 m2 dos baños

Ju
y 3 habitaciones de 20 15 y 15 m2.
Las dependencias principales tienen ventanas a la calle

s
con buena iluminación.

ore
Orientación sur.
El piso del salón y dormitorios es de parket, y de mármol

ad
en la cocina y baños.

as
Dispone de calefacción individual.
El estado de conservación se califica de muy bueno.

to sT
2.2. Localización y entorno.
eri
Tipo de núcleo: Municipio de tamaño grande, capital de
provincia.
-P

Dispone de infraestructuras suficientes con un estado de
aE

conservación correcto.
Abastecimiento de agua: Suministrado por la red
municipal.
ce

Suministro eléctrico: Red general, con capacidad
ne

suficiente.
rte

Alumbrado público: Se considera suficiente, no
precisando de renovación a corto plazo.
pe

Las actividades más significativas son los servicios, el
comercio, la actividad textil y manufacturera.
nto

El nivel de renta de la población es medio, pudiendo verse
afectado por los problemas económicos derivados de
me

reconversiones en el sector textil.
El nivel de renta de la barriada donde está situado el
cu

inmueble puede considerarse medio alto.
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
La ocupación laboral de la población es mayoritariamente

dic
servicios y el textil, existiendo un sector turístico y de
restauración en expansión.

Ju
La población según el padrón del Instituto Nacional de
Estadística es de 960.000 habitantes de derecho.

s
La evolución de la población se considera estable con

ore
cierto crecimiento procedente de flujos migratorios que
cubren puestos del sector de la hostelería.

ad
as
2.3. Descripción económico jurídica del

sT
inmueble.

2.3.1. to
Comprobaciones y documentación.
eri
Se ha solicitado y obtenido certificación del Registro de
-P

la Propiedad, verificándose la titularidad y mediciones.

El elemento a valorar se encuentra libre de cargas y
aE

gravámenes.
Se ha solicitado y obtenido certificación catastral
ce

verificándose la identidad del inmueble y la coincidencia
ne

de las distintas superficies certificadas con las

mediciones realizadas.
rte

Se ha solicitado al delineante el levantamiento de plano
del piso.
pe
nto

2.3.2. .Descripción urbanística.
El edificio y el elemento a valorar responde a las
me

características previstas para los edificios

residenciales.
cu
do
te

Unidad 6 2-5
Es

es

ial
Se cumplen los requisitos y condiciones del planeamiento

dic
vigente en lo referente a alineaciones, alturas y
equipamiento del edificio.

Ju
2.3.3. Régimen de ocupación, tenencia y

s
ore
protección.
El piso se encuentra desocupado desde hace un mes, con

ad
anterioridad había sido utilizado por su propietario en
condiciones de pleno dominio.

as
No consta que el edificio esté acogido a un régimen de

sT
protección pública.

2.4. Análisis de mercado. to
eri
El sector inmobiliario de elementos de edificaciones de
-P

uso residencial se encuentra en una situación de

equilibrio sostenido existiendo un mercado fluido como se
aE

pone de manifiesto por el corto plazo de maduración medio
de las ofertas (dos meses desde la publicación de la
ce

oferta).
ne

En los últimos seis meses, en el entorno próximo del

inmueble, se han producido 15 transmisiones de elementos
rte

comparables.
Los valores ofertados están en función de la superficie,
pe

antigüedad y calidades.
nto

La demanda de viviendas similares es sostenida y se prevé

un mantenimiento de la misma.
me

Los precios actuales de viviendas de similares
características ubicadas en el entorno próximo a la
cu

vivienda valorada oscilan entre 1.800 y 1.000 euros.
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
Las expectativas de revalorización o de depreciación del

dic
suelo, el entorno o el mercado no son significativas.
No existen nuevas promociones en los alrededores.

Ju
No se prevé a medio plazo una degradación del entorno por

causas sociológicas o circunstancias extrínsecas al

s
inmueble que pudieran afectar al valor del inmueble.

ore
El elemento a valorar presenta un comportamiento homogéneo

con las características medias de su entorno.

ad
as
sT
to
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6 2-7
Es

es

ial
dic
3. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.

Ju
3.1. Métodos de tasación.

s
Se han utilizado el método de comparación, sistema

ore
comparación por coeficiente corrector.
Testigos comparables:

ad
Inmueble A.

as
Referencia catastral...
Dirección...............

sT
Fuente de la información...

Superficie...100 m2
Número de habitaciones...4
to
eri
Antigüedad...15 años
-P

Estado de conservación...Bueno.
aE

(Estos datos se repetirán por cada vivienda utilizada por
testigo)
ce

Inmueble A B C D E F
Metros cuadrados 100 120 80 85 90 130
ne

Habitaciones 4 4 2 3 3 5
Antigüedad (años) 15 20 10 5 30 25
rte

Conservación B R M. B M. B M R
Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 1.400
pe

M. B =Muy bueno. B = Bueno. R = Regular. M = Malo.
nto

Se han utilizado los siguientes criterios de homogeneización:
Superficie.
me

Para la comparación se ha utilizado la superficie construida.

Los coeficientes se aplicarán en función de la diferencia
cu

entre el testigo y el producto a valorar.
do

Escala aplicada:
te

Unidad 6
Es

es

ial
Diferencia metros Coeficiente
Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70

dic
Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90
Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95

Ju
Igual............. ....................................................... 1,00
Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05
Igual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10

s
Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15

ore
Habitaciones.

ad
Escala aplicada.

Tramo Coeficiente

as
1 habitación ................................. 1,20
2 habitaciones ..............................1,10

sT
3 habitaciones ............................. 1,00
4 habitaciones ............................ 0,90
5 habitaciones ............................ 0.95
to
eri
Antigüedad.

Escala aplicada.
-P

Los coeficientes se aplicarán en función de la diferencia
aE

entre el testigo y el producto a valorar.
ce

Tramo años Coeficiente
Entre 31 y ............. + 40 ................................... 1,50
ne

Entre 26 y ............... 30.................................... 1,40
Entre 21 y ............. + 25.................................... 1,35
Entre 16 y ............. + 20.................................... 1,25
rte

Entre 11 y ............... + 15.................................... 1,20
Entre 5 y .............. + 10..................................... 1,15
pe

Igual..................................................................... 1,00
Entre - 5 y ............. - 10....................................0,90
Entre - 11 y............. - 15....................................0,80
nto

Entre - 16 y ............- 20....................................0,70
Entre - 21 y ...........- 30....................................0,60
me

Estado de conservación.
cu

Escala aplicada:
do

Muy bueno .................................... 1,00
te

Unidad 6 2-9
Es

es

ial
Bueno ............................................. 1,05
Regular ...........................................1,10

dic
Malo ............................................... 1,20

Ju
Muy bueno. No son necesarias reformas, y las posibles no
mejorarían la calidad de los acabados.

s
ore
Bueno. No son necesarias reformas.

Regular. Se recomienda hacer reformas.

ad
Malo. Son necesarias las reformas.

as
Valor estimado por metro cuadrado que resulta de la

sT
aplicación del método de comparación ......... 1.725 € m2.

Valor de repercusión del
to terreno, obtenido mediante la
eri
aplicación del método del coste del valor residual, sistema

residual estático ................................ 871€ m2.
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
dic
4. VALOR DE TASACIÓN.
Superficie comprobada .......................... 120 m2.

Ju
Valoración adoptada ......................... 1.725 € m2

s
Valor Hipotecario ...................... 207.000 €

ore
El valor de tasación asciende a la cantidad de

ad
DOSCIENTOS SIETE MIL EUROS.

as
Valor mínimo a cubrir por el seguro .......... 89.650 €

sT
Valor de tasación ............ 207.000

Valor del terreno ............ 104.520
to
Valor del seguro ............. 102.480
eri
-P

4.1. Condicionantes y advertencias.
aE

No existen.

4.2. Observaciones.
ce

La sociedad de tasación XXXXX, no se hace responsable de los
ne

posibles vicios ocultos que pudiesen existir.
rte

La localización del producto tasado se ha realizado de
acuerdo con la documentación aportada y el acompañamiento del
pe

contacto, sin que se haya apreciado en la inspección ocular
realizada datos que pudiesen indicar que dicho bien no es el
nto

descrito en la documentación aportada.
me

4.3. Fecha de emisión caducidad y advertencias.
cu

Fecha de emisión....
Fecha de la visita ocular .....
do
te

Unidad 6 2-11
Es

es

ial
Fecha límite de validez del informe .....

dic
Jus
ore
ad
as
to sT
eri
-P
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
dic
5. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME.
• Copia simple del título de propiedad.

Ju
• Certificación del Registro Mercantil.

s
• Certificado del Padrón.

ore
• Certificación Catastral.

• Anotación del planeamiento urbanístico aplicable al

ad
polígono y a la calle donde está situado el

as
inmueble.

sT
• Plano a escala... de situación y emplazamiento del
inmueble

• Plano a escala
to
... del producto valorado
eri
confeccionado por el delineante Sr.

• Fotografías del inmueble, de cada una de las
-P

estancias de la vivienda.
aE
ce
ne
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6 2-13
Es

es

ial
dic
EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN

Ju
CUESTIONARIO 4

s
1. - ¿Qué debe realizar el tasador cuando la superficie comprobada no coincida con

ore
las superficies oficiales (Registro Propiedad y Catastro?

ad
A). – Se harán las advertencias pertinentes y se suspende la valoración hasta que se
produzcan las correcciones necesarias.
B). – A los efectos de la tasación tomará la superficie catastral por ser la más exacta.

as
En el informe se harán las advertencias pertinentes.
C). – Para la valoración se utilizará la superficie comprobada y se harán las

sT
advertencias pertinentes.

2. – Cuando se valore un bien inmueble a los efectos de garantía de créditos

to
hipotecarios ¿De cuántos testigos se debe disponer?
A). – De los testigos disponibles y que sean representativos, sin exigirse un número
eri
mínimo.
B). – De al menos 6 testigos.
-P

C). – El mínimo son 4 testigos, de no disponerse de este número se deberá utilizar otro
método de valoración.
aE

3. – Además del valor de tasación calculado ¿Qué otros valores se deben reflejar en
las conclusiones?
A). – El valor catastral.
ce

B). – El valor calculado por un método de valoración alternativo al utilizado.
C). – El valor mínimo a los efectos del seguro de incendios.
ne

4. – ¿Qué plazo de validez tienen los informes de tasación?
rte

A). – Dos meses.
B). – Seis meses.
pe

C). – Un mes.

5. – En el apartado de fecha y firma ¿Qué fechas deben reflejarse?
nto

A). – La fecha de emisión del informe, la fecha de la inspección ocular, y la fecha
límite de validez.
B). – La fecha de emisión del informe y la advertencia de la caducidad.
me

C). – La fecha del encargo de valoración, la fecha de emisión del informe y la fecha de
la inspección ocular.
cu
do
te

Unidad 6
Es

es

ial
dic
RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

Ju
1. - La respuesta correcta es la C
A los efectos de tasación se partirá siempre de los valores comprobados

s
por el tasado.

ore
Las discrepancias entre las superficies comprobadas y las que figuren en el
Registro de la Propiedad y en el Catastro implicará una verificación más
precisa para asegurarse que se está valorando el bien que consta en los

ad
registros oficiales.
Esta salvedad se reflejará en el Informe de Valoración haciendo las
advertencias pertinentes.

as
2. - La respuesta correcta es la B.

sT
Cuando, para la valoración de un inmueble se utilice el método de
comparación se debe disponer de información suficiente sobre al menos
seis transacciones u ofertas de testigos comparables que reflejen
to
adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
eri
3. - La respuesta correcta es la C.
Como conclusión se indicará el valor de tasación que resulta teniendo en
-P

cuenta el objeto a valorar y la finalidad de la misma.
También se indicará el valor mínimo del seguro de incendios y otros daños
aE

al continente.

4. - La respuesta correcta es la B.
El informe caducará a los seis meses contados desde la fecha en que se
ce

haya emitido.
ne

5. - La respuesta correcta es la A
En este apartado se incluirán: La fecha de la inspección ocular al inmueble,
la fecha de emisión del informe y la fecha de caducidad del informe.
rte
pe
nto
me
cu
do
te

Unidad 6 2-15
Es

Unidad6 valoraciones perito

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