Este documento describe el proceso de avalúo de bienes inmuebles en Guatemala, incluyendo sus objetivos, fases y base legal. Explica que el avalúo determina el valor fiscal de los bienes para cálculo de impuestos y que consta de fases preliminares, de campo y de gabinete. También establece que las municipalidades y DICABI son las entidades responsables de designar expertos valuadores y revisar sus avalúos.

1. Definición
Objetivos
Fases

2. • Es el Proceso Técnico que se encarga del cálculo del Valor o
Justiprecio de un bien inmueble, mediante la aplicación de
valores comerciales analizados y establecidos mediante dos
líneas, la primera, a través de las Corporaciones Municipales
que se encargan de realizar los estudios de Zonas
Homogéneas a fin de establecer los valores base para la
tierra y la construcción, autorizando para el efecto un factor de
descuento el cual es un beneficio fiscal para el contribuyente,
y la segunda por medio del estudio del Mercado Inmobiliario y
aplicación de Metodologías valuatorias efectuadas por el
valuador. (uso o no del MVI)

3. • Actualizar el valor en la Matricula Fiscal.
• Base para la aplicación del impuesto único Sobre
inmuebles o impuesto de Herencias, Legados y
Donaciones
• Base para el pago del IVA, o Exención del IRS.

4. l. U. S. l.
• Administración Municipal-DICABI- MVI-
• Distribución del Impuesto
• HERENCIAS, LEGADOS Y DONACIONES –MVI- SIN
Fc. DESCUENTO
• REVALUACION DE ACTIVOS SIN Fc.

5. BASE IMPOSITIVA DECRETO 15-98 del Congreso de la
República, del 26 de febrero de 1,998. Ley del impuesto
único Sobre inmuebles, IUSI.
• DICABI (Municipalidades que no administran el
Impuesto)
• MUNICIPALIDADES (que administran el impuesto)

6. • Impuesto único anual sobre el valor de los bienes
inmuebles situados en el territorio de la República de
Guatemala.
• urbanos y rurales integrando los mismos el terreno, las
estructuras, construcciones, instalaciones adheridas al inmueble y
sus mejoras, así como los cultivos permanentes.
Sujetos del impuesto, son contribuyentes las personas propietarias
poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del
Estado

7. • La base impositiva se determina considerando el valor
del terreno, estructuras, construcciones, instalaciones
adheridas y cultivos permanentes; el valor total es el
capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al
intervalo del valor.
•
• Valor Inscrito
• Hasta Q. 2,000.00 Exento
• De Q. 2,00.01 a Q. 20,000.00 2 por millar
• De Q. 20,000.01 a Q. 70,000.00 6 por millar
• De Q. 70,000.01 en adelante 9 por millar

8. • Las Municipalidades que administren el l.
U. S. l. absorben el 1OO% del impuesto y
las multas recaudados del l. U. S. l. y será
para el desarrollo local, distribuido de la
manera siguiente, 70% (ó más) para
inversiones en servicios básicos y obras
de infraestructura de interés y uso
colectivo, y hasta un 30% (ó menos) para
gastos administrativos de funcionamiento.

9. • La actualización del valor fiscal se puede realizar por
medio de:
• Auto-avalúo. MFP (1º EN 1987), Municipalidades aplican.
• Avalúo directo que practique la Dirección o Municipalidad que
administre el impuesto,
• Avalúo técnico practicado por Valuador Autorizado o
• por Aviso notarial.

10. • Ninguno de estos valores debe
ser menor al que se encuentra
inscrito en la matricula fiscal
de la Municipalidad o de
DICABI. Art. 5 ultimo párrafo
-no se operará-

11. • Mediante Acuerdo Ministerial, la Dirección de Catastro y
Avalúo de Bienes inmuebles elaborará el manual técnico y
deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años.
• Manual Diciembre de 1980, Únicamente con autorización de la
Dirección y Subdirección
• Actualizado valores en 1992, por medio de Acuerdo Ministerial 24-
92. De acuerdo a lo establecido en el artículo 16 del Decreto 62-
87.
• Manual de Valuación Inmobiliaria, Delegado al Ministerio de Finanzas
por el Congreso de la República, según lo establece el Decreto 15-98
en su artículo 16 y autorizado mediante Acuerdo Ministerial 21-2005,
vigente a partir del 02 de enero de 2006.

12. • Preliminar
• Campo
• Gabinete

13. • Matricula Fiscal (MUNICIPAL – DICABI) Datos, Términos y
Sub-terminos
• Apertura
• Actualización
• Cancelación
• Aviso Notarial Prescripción, multa.
• Certificación del Registro de la propiedad, escrituras publicas,
documentos privados, simples.
• investigación Registral
• Calculo de área (legal)
• Depuración de Condueños
• Valor de la Tierra y Construcción con aplicación del valor de
descuento (Información Municipal) VTC+FX+FD=QTOTAL

14. • Inspección de Campo
• Localización y ubicación geográfica por GPS
• Medidas, para verificar (debe tener a la mano planos y
certificaciones)
• Fotografías (frente, fondo, sector, interiores, cultivos, hidrología)
• Localización y ubicación (firmado y sellado, por el valuador)

15. • ELABORACION DEL INFORME O CERTIFICADO DE AVALUO
• Avalúo Urbano
• Factores de modificación
• Calculo de valor de la Tierra
• Calculo de valor de la Construcción
• Elaboración de Avalúo
• Avalúo Rural
• Factores de modificación
• Calculo de valor de la Tierra
• Calculo de valor de la Construcción
• Calculo de valor de Cultivos

16. Ir
• Artículo 21.
• Para el pago del impuesto, el valor que se asigne a los
inmuebles heredados, legados o donados no podrá bajar del
que tenga asignado en la Matricula Fiscal, en la fecha del
fallecimiento del autor de la herencia o del acto de la
aceptación de la donación entre vivos, incluyéndose en dicho
valor el aumento que ha tenido el inmueble por concepto
de mejoras o plusvalías en la época en que se practique
la liquidación respectiva.

17. • Inventario de los bienes yacentes conocidos con su
respectivo avalúo; si el capital líquido no excede de un
mil quetzales (Q 1000.00), basará un detalle de activo y
pasivo.

18. • 3. Los establecimientos mercantiles o industriales se
valuarán por peritos que tengan a la vista los libros y
documentos de la negociación, tomando en cuenta el
crédito mercantil del establecimiento y haciendo el
avalúo con relación a la fecha del fallecimiento del autor
de la herencia o del contrato de donación entre vivos.
•
• 5. Los muebles y semovientes por estimación pericial,
reservándose el Fisco el derecho de designar sus
expertos, si el avalúo presentado, a juicio de las
autoridades fiscales, no se ciñe a la verdad.

19. • 7. Los inmuebles, mediante avalúo de expertos, pero
si el valor que le asignaren fuere inferior al que tuvieron
en la matrícula de contribución sobre inmuebles, se
tomará en cuenta este último valor. Para el avalúo se
tomarán en consideración los productos que tengan o
sean susceptibles de tener, no sólo desde la apertura de
la sucesión sino en los cinco años anteriores a dicha
apertura. Las autoridades fiscales estimarán los bienes
como queda dicho, si los avalúos contenidos en los
inventarios, actos o documentos, no se ajustaron a
los preceptos anteriores. Para los efectos indicados
podrán designar nuevos expertos; y

20. • Los expertos que se nombren en los casos previstos
en este artículo los pagará el interesado.

22. • El comprobante del avalúo respectivo de los bienes
yacentes que deberá exigirse por los empleados fiscales,
conforme al inciso C del artículo 39 del Decreto número
431, consistirá:
• a) En el título constitutivo del crédito, o certificación
expendida por persona legalmente autorizada para el
efecto, en que conste su valor nominal. En los casos
de depreciaciones a que se refiere el inciso 1 del
artículo 51 del Decreto número 431 del Congreso,
representará la aprobación correspondiente del
Ministerio de Hacienda y Crédito Público;

23. • b) En certificación del Registro de la Propiedad
Inmueble, donde conste el monto de la deuda si se
tratare de créditos con garantía de bienes inmuebles o
prendarios inscritos en el Registro, o en certificación del
documento por el cual se constituyó la garantía o prenda
de la cosa, motivo del crédito, siempre que la garantía o
prenda consistiera en cosas o valores distintos de bienes
inmuebles;

24. • c) En certificación extendida por los peritos
nombrados que hubieren practicado la valuación de
los establecimientos mercantiles o industriales a que se
refiere el inciso 3 del artículo 51 del Decreto número 431
del Congreso;

25. • f) En certificación del avalúo de los inmuebles expendida
por alguna de las instituciones bancarias nacionales, o por
valuador de bienes inmuebles autorizado por el Ministerio
de Hacienda y Crédito Público o por la Dirección General de
Rentas (HOY POR DICABI), en la que conste su reciente
avalúo, o que el valor de la declaración es consecuencia de
rectificación de oficio, efectuada dentro de los cinco años
anteriores a la fecha de la muerte del autor de la herencia, o a
su solicitud conforme Decreto Gubernativo número 2950, o
bien en certificación extendida por la alcaldía municipal
que hubiere designado expertos del lugar para determinar el
valor de los inmuebles por disposición propia o por
mandato judicial, siempre y cuando el valor dado no
excediere de un mil quetzales en conjunto;

26. • g) En certificación de un informe proporcionado por la
Superintendencia de Bancos, que tenga el valor de las
acciones en el mercado, análogas a las que comprendan
la herencia; y h) En informe proporcionado por las
oficinas del Servicio Fúnebre que contenga el valor del
mausoleo o terreno ubicado en el cementerio dejado
por causante.

27. • Para la pronta terminación de los expedientes en los
casos en que falte la constancia del avalúo de los bienes
inmuebles, la Dirección General de Rentas dispondrá
que se practique de oficio la valuación correspondiente
por medio de su Sección de Avalúos.

28. • DICABI, Revisa los avalúos practicado por los expertos,
si procede los aprueba o no, ordena revisiones físicas
(hasta ahora sin cobro), Si encuentra anomalías, sigue el
procedimiento para sancionar o no al experto valuador.
• MUNICIPALIDADES, Designan expertos por disposición
propia o por mandato judicial. NO POR AVALÚOS
PRESENTADOS POR VALUADORES ante esa
Municipalidad.

29. • Fases del Avalúo
•
• Preliminar
• Campo
• Gabinete
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