La empresa Corporación Sagitario está adquiriendo un inmueble de un particular por S/. 850,000. Legalmente, el vendedor debe pagar el Impuesto a la Renta sobre la ganancia de capital de S/. 700,000. El comprador debe pagar el Impuesto de Alcabala sobre S/. 812,000 a una tasa del 3%, e inscribir la operación en el Registro de Propiedad para sustentar el costo. Ambas partes deben cumplir con otros requisitos tributarios y registrales para la escritura pública.

1. Dr. Victor Vallejo Cutti
ADQUISICIÓN DE INMUEBLES A PERSONAS NATURALES
La empresa “Corporación Sagitario” S.A. está adquiriendo el inmueble ubicado en
la Av. Los Alisos n° 800 Urb. Carlos Cueto Fernandini, distrito Los Olivos, provincia
y departamento Lima, al Sr. Rigoberto Cáceres Romero, persona natural que no
realiza actividad empresarial; es preciso señalar que el referido predio fue
adquirido el 30 de abril de 2010 de la inmobiliaria Santa Cruz S.A por el importe
de S/ 150000 nuevos soles de acuerdo a la escritura pública del 30 de abril del
2010; por lo que el señor Epifanio Rojas Rúa, Gerente General de Corporación
Sagitario S.A: nos consulta, acerca del sustento legal de esta operación y el
tratamiento tributario y contable, el valor de la transferencia es de S/. 850,000 y
que de acuerdo al autoavalúo del 2014, el valor del inmueble es de S/. 600,000, de
los cuales, S/. 400,000 corresponde a la construcción y S/. 200,000 el terreno. La
minuta de compra venta de fecha 12 de febrero del 2014, se encuentra para la
escritura pública en la notario del Dr. Carlos Caballero Pérez – Notario Público de
Lima.
SOLUCIÓN:
Artículo 7 de la Ley de Tributación Municipal - Decreto Legislativo n.° 776,
establece: “Los Registradores y Notarios Públicos1
deberán requerir que se
acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c)2
a que alude
el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con
dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La
exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó
el acto que se pretende inscribir o formalizar, aún cuando los períodos de
vencimiento no se hubieran producido"
REQUISITOS PARA LA COMPRA – VENTA DE INMUEBLES:
 Minuta de compraventa autorizada por abogado.
 Documento de Identidad de los Intervinientes.
 Copia Literal de la Partida Registral de Inmueble.
 Original y copia de Hoja Resumen (HR).
 Original y copia del comprobante de pago del Impuesto Predial
correspondiente al año completo en que se realiza la transferencia.
 En caso de no contar con los documentos antes mencionados se puede
reemplazar con la Constancia de No Adeudo emitida por la municipalidad
correspondiente.
1
R. Nº 318-2005-SUNARP-SN (Aprueban Directiva que regula criterios para acreditar ante Registros Públicos
el pago de los Impuestos Predial, Alcabala y al Patrimonio Vehicular, al solicitarse la inscripción de
transferencias de bienes gravados)
2
a) Impuesto Predial.
b) Impuesto de Alcabala.
c) Impuesto al Patrimonio Automotriz

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 Certificado Registral Inmobiliario (CRI). La dirección del inmueble debe
coincidir con la que aparece en el gravamen emitido por los Registros
Públicos y en el Municipio.
 Recibo de pago del Impuesto a la Renta de ser el caso.
 Original y copia del recibo de pago del impuesto de Alcabala y su
liquidación o constancia de inafectación, de ser el caso, emitido por el SAT
o municipalidad correspondiente.
 Certificado de Gravamen del inmueble emitido por Registros Públicos.
Por parte del vendedor:
Documento de identidad, (D.N.I., C.E., Pasaporte o C.I.P.) en caso de
personas naturales. En caso de que el vendedor actúe a través de un
representante, se requiere que conste en forma indubitable la facultad de
enajenar y por escritura pública debidamente inscrita en el Registro de
Mandatos y Poderes.(Vigencia de Poder)
Partida o ficha registral de la persona jurídica, donde conste el otorgamiento
expreso de facultades y vigencia de poder del representante legal o
apoderado de la misma y la facultad expresa para disponer de bienes
inmuebles, tratándose de personas jurídicas.
Intervención del vendedor o sus representantes debidamente acreditados,
debiendo tener inscrito el vendedor su dominio respecto del predio en el
Registro de Propiedad Inmueble.
Original y copia legalizada del comprobante de pago del Impuesto al
Patrimonio Predia (PU y HR) correspondiente al ejercicio fiscal en que se
efectúa la transferencia del predio. Siendo necesario, cuando la información
no proviene del mismo comprobante de pago, que se demuestre con
documentos adicionales o declaración jurada que el pago corresponde al
inmueble materia de transferencia.
Constancia de pago a cuenta del Impuesto a la Renta. Sólo en el caso
señalado en el Decreto Legislativo N° 945.
Certificado de Gravamen del inmueble emitido por Registros Públicos.
Por parte del comprador:
Documento de identidad, (D.N.I., C.E., Pasaporte, C.I.P.) en caso de personas
naturales.
Partida registral de la empresa y vigencia de poder del representante legal o
apoderado de la misma y la facultad expresa para adquirir bienes inmuebles,
tratándose de personas jurídicas.
Original y copia legalizada del formulario y comprobante de pago del Impuesto
de Alcabala.
NOTA IMPORTANTE: Al realizar la transferencia de un inmueble, no olvide
solicitar el alta y baja en la municipalidad correspondiente dentro de los 30 días

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calendarios desde la fecha de suscripción de la minuta, caso contrario pagara
multa
TRATAMIENTO TRIBUTARIO
a) IMPUESTO A LA RENTA
El vendedor es una persona natural que no realiza actividad empresarial, el
tratamiento tributario que le corresponde por la venta del inmueble fue adquirido
antes del 01.01.2010. En ese sentido, si el bien fue adquirido con posterioridad a
dicha fecha, la operación está gravada con el Impuesto a la Renta, por lo que
calificará como Ganancias de Capital (rentas de segunda categoría). el enajenante
habrá generado una Ganancia de Capital, la cual está sujeta a una tasa del 5%
sobre la diferencia entre el valor de la venta y el costo de adquisición del bien.
Por lo que en este caso el vendedor está obligado pagar el impuesto a la renta.
Valor de adquisición S/. 150 000.00
Valor de Venta S/. 850 000.00
Ganancia de capital S/. 700 000.00
S/. 700 000.00 x 5% = 35 000.00 que debe pagar el vendedor, cuyo comprobante
original debe entregar a la notaria, por ser un requisito obligatorio
De otra parte, el adquirente del bien debe sustentarse con el respectivo
comprobante de pago. Sin embargo, el numeral 2) del artículo 6º del Reglamento
de Comprobantes de Pago1
, establece la posibilidad que las personas naturales,
sociedades conyugales y sucesiones indivisas que sin ser habituales requieran
otorgar comprobantes de pago a sujetos que necesiten sustentar gasto o costo
para efecto tributario, puedan solicitar el Formulario N° 820 – Comprobante por
Operaciones No Habituales2
.
Agrega la citada norma que no será necesario el Formulario N° 820 para sustentar
gasto o costo para efecto tributario tratándose de operaciones inscritas en alguno
de los siguientes registros, según corresponda:
Registro de Propiedad Inmueble y Registro de Bienes Muebles, a cargo de la
Superintendencia
Nacional de Registros Públicos – SUNARP; Registro Público del Mercado de
Valores a cargo de la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores –
CONASEV; Registro de Propiedad Industrial, a cargo del Instituto Nacional de
Defensa de la Competencia y de la Protección de la
Propiedad Industrial – INDECOPI.
En ese sentido, si la empresa “Corporación Sagitario” S.A. inscribe la operación de
compra del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble, no requerirá
sustentar la adquisición con un comprobante de pago o con el Formulario Nº 820

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Comprobante por Operaciones No Habituales, pudiéndose sustentar la operación
con la inscripción en dicho registró.
Sin embargo la cancelación por dicha compra deberá efectuar obligatoriamente
utilizando medios de pagos, conforme lo dispone el Decreto Supremo 150-2007-
EF publicado el 23 de setiembre de 2007 que aprueba el Texto Único Ordenado
de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía,
caso contrario no será reconocido el costo ni gasto incurrido, tampoco el notario
no podrá efectuar la escritura pública.
b) IMPUESTO A LA ALCABALA
El Impuesto a la Alcabala deberá afectar el costo de adquisición (tanto contable
como tributario) del inmueble, pues en aplicación del Párrafo 16 de la NIC 16 y del
artículo 20º de la Ley del Impuesto a la Renta, los tributos no recuperables deben
afectar dicho costo.
Asimismo, de conformidad con el artículo 25° de la Ley de Tributación Municipal –
Decreto Legislativo N° 776, El impuesto se calcula aplicando a la base imponible
una tasa del 3%, siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en
contrario. No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las
primeras 10 UIT del valor del inmueble.
En consecuencia, se debe restar los S/ 38 000 del valor de compra S/. 850 000.00
Base Imponible S/. 812 000 x 3% = 24 360.00 que corresponde pagar al
comprador, este pago se efectúa en la municipalidad provincial, siendo en el
presente caso en la Superintendencia Administración Tributaria de la
Municipalidad de Lima Metropolitana. Para ello será necesario que la notaria
legalice la minuta de compra y venta y el autoevaluó del 2014.
“Artículo 24.- La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual
no podrá ser menor al valor de autovalúo del predio correspondiente al ejercicio en
que se produce la transferencia ajustado por el Índice de Precios al por Mayor
(IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e
Informática.”
El ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero
de cada año y para su determinación, se tomará en cuenta el índice acumulado
del ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia.
Artículo 26.- El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes
calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia.”
El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago
del precio de venta del bien materia del impuesto, acordada por las partes.

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Es Preciso señalar que están inafecto las siguientes:
Artículo 27.- Están inafectas del impuesto las siguientes transferencias:
a) Los anticipos de legítima.
b) Las que se produzcan por causa de muerte.
c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la
cancelación del precio.
d) Las transferencias de aeronaves y naves.
e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de
propiedad.
f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales
o de condóminos originarios.
g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.
Artículo 28.- Se encuentran inafectos al pago del impuesto, la adquisición de
propiedad inmobiliaria que efectúe las siguientes entidades:
a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.
b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
c) Entidades religiosas.
d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución
.
c) IMPUESTO PREDIAL
El artículo 13° del Decreto Legislativo n.° 776, establece:
Artículo 13.- El impuesto se calcula aplicando a la base imponible la escala
progresiva acumulativa siguiente:
Tramo de autoavalúo Alícuota
Hasta 15 UIT 0.2%
Más de 15 UIT y hasta 60 UIT 0.6%
Más de 60 UIT 1%
Las Municipalidades están facultadas para establecer un monto mínimo a
pagar por concepto del impuesto equivalente a 0.6% de la UIT vigente al 01 de
enero del año al que corresponde el impuesto.
En consecuencia consideran de acuerdo al autoevaluó el inmueble esta valorizado
en S/. 600.000 nuevos soles, por lo que corresponde cancelar el autoevaluó
como se indica:

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TRAMO IMPORTE TASA TRIBUTO
Hasta 15 UIT x S/.
3800 57000 0.20% 114
45 UIT x S/. 3800 171000 0.60% 1026
MAYOR A 60 UIT 372000 1.00% 3720
TOTAL 600000 4860
De acuerdo al artículo 17.- Están inafectos al pago del impuesto a los predios de
propiedad de:
a) El gobierno central, gobiernos regionales y gobiernos locales; excepto los
predios que hayan sido entregados en concesión al amparo del Decreto Supremo
Nº 059-96-PCM, Texto Único Ordenado de las normas con rango de ley que
regulan la entrega en concesión al sector privado de las obras públicas de
infraestructura y de servicios públicos, sus normas modificatorias, ampliatorias y
reglamentarias, incluyendo las construcciones efectuadas por los concesionarios
sobre los mismos, durante el tiempo de vigencia del contrato.
b) Los gobiernos extranjeros, en condición de reciprocidad, siempre que el predio
se destine a residencia de sus representantes diplomáticos o al funcionamiento de
oficinas dependientes de sus embajadas, legaciones o consulados, así como los
predios de propiedad de los organismos internacionales reconocidos por el
Gobierno que les sirvan de sede.
c) Las sociedades de beneficencia, siempre que se destinen a sus fines
específicos y no se efectúe actividad comercial en ellos. (Modificado por el
Artículo 1 de la Ley Nº 27647 publicada el 23-01-2002)
d) Las entidades religiosas, siempre que se destinen a templos, conventos,
monasterios y museos.
e) Las entidades públicas destinadas a prestar servicios médicos asistenciales.
f) El Cuerpo General de Bomberos, siempre que el predio se destine a sus fines
específicos.
g) Las Comunidades Campesinas y Nativas de la sierra y selva, con excepción de
las extensiones cedidas a terceros para su explotación económica.
h) Las universidades y centros educativos, debidamente reconocidos, respecto de
sus predios destinados a sus finalidades educativas y culturales, conforme a la
Constitución.

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i) Las concesiones en predios forestales del Estado dedicados al aprovechamiento
forestal y de fauna silvestre y en las plantaciones forestales.
j) Los predios cuya titularidad correspondan a organizaciones políticas como:
partidos, movimientos o alianzas políticas, reconocidos por el órgano electoral
correspondiente.
k) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones de personas con
discapacidad reconocidas por el CONADIS.
l) Los predios cuya titularidad corresponda a organizaciones sindicales,
debidamente reconocidas por el Ministerio de Trabajo y Promoción Social, siempre
y cuando los predios se destinen a los fines específicos de la organización.
Asimismo, se encuentran inafectos al impuesto los predios que hayan sido
declarados monumentos integrantes del patrimonio cultural de la Nación por el
Instituto Nacional de Cultura, siempre que sean dedicados a casa habitación o
sean dedicados a sedes de instituciones sin fines de lucro, debidamente inscritas
o sean declarados inhabitables por la Municipalidad respectiva.
En los casos señalados en los incisos c), d), e), f) y h), el uso parcial o total del
inmueble con fines lucrativos, que produzcan rentas o no relacionados a los fines
propios de las instituciones beneficiadas, significará la pérdida de la inafectación."
TRATAMIENTO CONTABLE
Respecto del caso expuesto por la empresa “Corporación Sagitario” S.A ,se parte
de la premisa que el bien debe reconocerse como un elemento de Inmuebles,
maquinaria y equipo, pues es evidente que el bien cumple con las condiciones
previstas para su reconocimiento como tal, es decir:
• Es probable que la entidad obtenga utilidades económicas futuras derivadas del
mismo; y,
• El costo del activo para la entidad es valorado con fiabilidad.
En ese sentido, en cuanto al tratamiento contable de la adquisición del inmueble
por parte de la empresa ““Corporación Sagitario” S.A, es preciso considerar que
dicha operación implica, la adquisición de un terreno y de una construcción. No
obstante, como el valor de la transferencia es un valor que engloba estos dos
conceptos, cabe distinguir los mismos a efectos de su registro contable.
Así, una de las formas más comunes de determinar esos valores, es determinando
la proporción existente del inmueble en el autoavalúo y aplicando los mismos, al
valor de transferencia del inmueble.

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DETALLE
IMPORTE S/
AUTOAVALUO
%
Autoavalúo S/. 600,000 100%
Terreno S/. 200,000 33%
Construcción S/. 400,000 67%
Aplicando dicha proporción al valor de la transferencia tendríamos:
Detalle %
Importe s/
Proporción
Terreno 33% S/. 283,300
Construcción 67% S/. 566,700
Total 100% S/. 850,000
a) Por la compra del inmueble
Registro Contable
33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 850000
331 Terrenos
3311 Terrenos
33111 Costo
332 Edificaciones
3321 Edificaciones administrativas
33211 Costo de adquisición o construcción
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS – TERCEROS 850000
465 Pasivos por compra de activo inmovilizado
4654 Inmuebles, maquinaria y equipo
13/02/2014 Por la cancelación al Sr. Rigoberto
Cáceres Romero de la adquisición del inmueble
…………… xx …………………………..
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS – TERCEROS 850 000
465 Pasivos por compra de activo inmovilizado
4654 Inmuebles, maquinaria y equipo
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 85000
104 Cuentas corrientes en instituciones
financieras
1041 Cuentas corrientes operativas
13/02/2014 Por la cancelación al Sr. Rigoberto
Cáceres Romero de la adquisición del inmueble
con cheque no negociable

9. Dr. Victor Vallejo Cutti
b) Pago del Impuesto a la alcabala
Liquidación
Base Imponible S/. 812 000 x 3% = 24 360.00
Registro Contable
33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 24360
331 Terrenos
3311 Terrenos
33111 Costo
332 Edificaciones
3321 Edificaciones administrativas
33211 Costo de adquisición o construcción
40 TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y APORTES
AL SISTEMA DE PENSIONES Y DE SALUD POR
PAGAR 24360
406 Gobiernos locales
40614 Impuesto de alcabala
13/02/2014.- Por el reconocimiento del pago de
impuesto a la alcabala
…………………. xx ………………………….
40 TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y APORTES
AL SISTEMA DE PENSIONES Y DE SALUD POR
PAGAR 24360
406 Gobiernos locales
40614 Impuesto de alcabala
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 24360
104 Cuentas corrientes en instituciones
financieras
1041 Cuentas corrientes operativas
13/02/2014 Por la cancelación del impuesto a la
alcabala a la SAT de Lima Metropolitana
c). Impuesto Predial
El Impuesto Predial éste debe cargarse a resultados del ejercicio en que se haya
devengado el citado el impuesto, conforme lo establece el Párrafo 20 de la Norma
Internacional de Contabilidad 16, deben considerarse como parte del costo de
adquisición de un activo todos los desembolsos necesarios relacionados con dicha
adquisición, hasta que el bien se encuentre en el lugar y condiciones necesarias
para operar de la forma prevista por la dirección.

10. Dr. Victor Vallejo Cutti
Registro Contable
64 GASTOS POR TRIBUTOS 4860
643 Gobierno local
6431 Impuesto predial
40 TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y APORTES AL
SISTEMA DE PENSIONES Y DE SALUD POR PAGAR
4860
643 Gobierno local
6431 Impuesto predial
18/04/2014 Por el reconocimiento del Impuesto
Predial
40 TRIBUTOS, CONTRAPRESTACIONES Y APORTES AL
SISTEMA DE PENSIONES Y DE SALUD POR PAGAR
4860
643 Gobierno local
6431 Impuesto predial
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 4860
104 Cuentas corrientes en instituciones financieras
1041 Cuentas corrientes operativas
18/04/2014 Por la cancelación del Impuesto Predial
vvcvallejo@gmail.com