1. UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA
ESCUELA DE POSTGRADO
MAESTRÍA EN INGENIERÍA CIVIL CON MENCIÓN EN LA GERENCIA
DE LA CONSTRUCCIÓN
• Autor(es) : OSCAR ENRIQUE ARTURO VILLAFUERTE INOCENTE
• Asesor : ING. RODOLFO DURÁN QUEROL
• Curso : SEMINARIO DE TESIS
Lima, setiembre 2022
PLAN DE TESIS
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2. CONTENIDO
I. ANTECEDENTES
II. PLANTEAMIENTO DEL
PROBLEMA
III. JUSTIFICACIÓN
IV. OBJETIVOS
V. HIPÓTESIS
VI. MARCO TEÓRICO
VII. ÍNDICE DE LA TESIS
VIII. METODOLOGÍA
IX. CRONOGRAMA DE
TRABAJO
XII. BIBLIOGRAFÍA
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X. PRESUPUESTO
XI. MATRIZ DE CONSISTENCIA
3. • El presente proyecto
tiene la finalidad de
conocer la viabilidad y
rentabilidad de los
proyectos de
condominios en
Tumbes bajo la
modalidad de Airbnb.
INTRODUCCIÓN
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4. Internacional
• Arturo Romero Ibáñez, en su Tesis Doctoral, "ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
MEDIANTE OPCIONES REALES" (2021), hace mención sobre la importancia de un análisis de todo el proceso y de
sus riesgos para tratar de evitar fracasos en los proyectos. Por ello en la Tesis se indica cual es el procedimiento
para estudiar en profundidad la situación del mercado inmobiliario, cuáles son los ingresos, los costes, los
diferentes riesgos a los que se enfrentará y por último, las opciones reales adaptadas a la idiosincrasia de los
proyectos inmobiliarios.
Latinoamérica
• José Nicolás Peñaherrera Araque, en su proyecto de investigación "ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD EN PROYECTOS
INMOBILIARIOS, CASO LA QUINTA PARK“ (2022), conocer la influencia de las variables en la rentabilidad de
proyectos inmobiliarios implica considerar aspectos como la demanda, el precio, la ubicación, los materiales, el
área, aspectos enlazados de forma directa a la viabilidad técnica, viabilidad legal, viabilidad de programación y
viabilidad operativa factores que se deben adaptar y cumplir en un proyecto inmobiliario.
Nacional
• Cordero Saldivar, Stephanie Alexandra, en su Tesis "ANÁLISIS FINANCIERO PROSPECTIVO Y SU INFLUENCIA EN UN
PROYECTO DE INVERSIÓN DE RESTOBAR EN EL DISTRITO DE MIRAFLORES” (2019), recomienda que, mediante el
flujo de caja proyectados, el VAR y el TIR se demuestre si es rentable o no una inversión a largo plazo; ya que son
factores que deben tomar en cuenta para la toma de decisiones mientras exista un asesoramiento el cual ayude a
tomar una buena decisión de inversión.
I. ANTECEDENTES
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5. CONTEXTO DEL PROBLEMA
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• En la actualidad se observa un crecimiento de la oferta inmobiliaria
diversificada en las playas cercanas a Lima, donde se encuentran
diferentes empresas con proyectos inmobiliarios diseñados especialmente
para los meses de verano para familias en busca de mar y sol, con todas
las comodidades y libre de la congestión y bullicio de Lima.
• Es en este contexto que se define como potenciales clientes conformado
por familias del Nivel Socio Económico A con ingresos superiores a S/
5,000.00, y que ya cuentan con una propiedad en Lima, cuyo perfil está
definido por personas solteras y familias de estrato alto donde el jefe de
familia es un empresario, ejecutivo o profesional dependiente o
independiente con edad entre 30 y 50 años.
6. Problema principal
• ¿Es rentable invertir en un proyecto y gestionarlo a través de Airbnb en
una zona de playas para un proyecto vacacional en Tumbes?
Problemas Específicos
• ¿El proyecto propuesto sería viable para invertir en otras regiones?
• ¿El proyecto propuesto es rentable bajo la arquitectura propuesta?
• ¿El proyecto propuesto sería más rentable bajo otra manera de
inversión?
II. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
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7. El presente trabajo de investigación
consiste en analizar la rentabilidad
de un proyecto de inversión,
considerando los indicadores
financieros TIR Y VAN, aplicados bajo
la Empresa comercial AIRBNB. Al
analizar la relación bajo esta
modalidad no solo será factible
invertir sino sabremos que la
implementación bajo esta nueva
modalidad rentable para ciertos
sectores constructivos.
III. JUSTIFICACIÓN
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8. Objetivo general
• Determinar si el proyecto es rentable utilizando los indicadores
financieros TIR y VAN y bajo el sistema Airbnb.
Objetivos específicos
•Analizar la rentabilidad en el caso que la inversión sea efectuada en
otras regiones.
•Analizar la arquitectura a diseñar para que la propuesta sea rentable.
•Analizar otra manera de inversión que sea rentable para este proyecto.
IV. OBJETIVOS
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9. Hipótesis principal
• El análisis de rentabilidad permitirá conocer si el proyecto es rentable.
Hipótesis Secundarias
• Determinar la rentabilidad en otras regiones nos indicaría la posibilidad
de un nuevo mercado de negocio.
• Una mejor distribución de la arquitectura permitirá que el proyecto sea
más rentable.
• Conocer diversas maneras de invertir permitirá que sea más rentable el
proyecto.
V. HIPÓTESIS
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10. VI. MARCO TEÓRICO
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Idea
Pre-
inversión
Inversión
Operacion
11. VI. MARCO TEÓRICO
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Descripción del
bien o servicio
Canales de venta
para llegar al
consumidor
Diagnóstico de la
oferta y demanda
del producto o
servicio
Definición de las
políticas de venta
Proyección de la
oferta y la
demanda del
producto o servicio
Segmento de
mercado
12. VI. MARCO TEÓRICO
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Flujo de Caja
• El flujo de caja
indica la
capacidad del
proyecto de
generar
ingresos que
cubran la
inversión
realizada por
los
inversionistas.
(Cano y
Jaramillo,
2013).
VAN
• El valor
actual neto
(VAN),
también
conocido
como el valor
presente
neto (VPN),
es el valor
actual de los
beneficios
netos que
genera el
proyecto.
TIR
• La tasa
interna de
retorno es
una tasa
porcentual
que indica la
rentabilidad
promedio
anual que
genera el
capital que
permanece
invertido en
el proyecto.
17. VI. MARCO TEÓRICO
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•VAN = 0. Sí el resultado es igual a cero (0), se determina que el
proyecto no dará ganancias ni perdidas, o sea, es indiferente.
•VAN > 0. Cuando el valor obtenido es mayor a cero (0) se asume
que el proyecto será rentable.
•VAN < 0. Si el valor obtenido es menor a cero (0) se considera el
proyecto no viable.
•Si la TIR es < r se determina que el proyecto debe ser
rechazado.
•Si la TIR es > r entonces el proyecto será viable y puede ser
aprobado.
•En el caso de que la TIR = 0, el proyecto en principio debe ser
rechazado. Es cierto, que desde el punto de vista estratégico
puro, se podría decidir invertir, pero a nivel financiero no
compensa asumir dicho riesgo.
18. VII. ÍNDICE DE LA TESIS
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DEDICATORIA
AGRADECIMIENTOS
CONTENIDO
RESUMEN
SUMMARY
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO 1: PROBLEMA DE LA INVESTIGACIÓN
1.2. Planteamiento del problema
1.2.1. Problema Principal
1.2.2. Problemas Específicos
1.3. Justificación
1.4. Objetivos
1.4.1. Generales
1.4.2. Específicos
1.5. Hipótesis
1.5.1. Principal
1.5.2. Secundarias
CAPÍTULO 2: FUNDAMENTOS TEÓRICOS
2.1. Antecedentes
2.2. Marco Teórico
CAPÍTULO 3: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
3.1 Tipo de Investigación
3.2 Diseño de la Investigación
3.3 Procedimiento de Investigación
CAPÍTULO 4: INVESTIGACIÓN DEL PROBLEMA
4.1. Propósito de la Investigación
4.2. Estudio Cualitativo y Cuantitativo
4.2.1. Tamaño de la Población y Muestra
4.2.2. Encuestas
4.2.3. Resultados
4.2.4. Conclusiones
CAPÍTULO 5: ANÁLISIS DE LA RENTABILIDAD
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
BIBLIOGRAFÍA
ANEXOS
19. Fase de pre-campo
Análisis del
problema y
situación actual
local.
Recopilación de
datos e información
a fines a la
investigación.
Revisión de
antecedentes y
marco teórico
Fase de campo
Investigación del
sector, para ello las
encuestas
respectivas, para
ello se capacitará a
los encuestadores.
Análisis del sector
construcción.
Fase de gabinete
Se realizará el
procesamiento de
las informaciones
recopiladas en las
anteriores fases,
para ello se utilizará
programas
computarizados
como, MS-Excel
2022, MS-Word 2022
en función a lo
analizado.
VIII. METODOLOGÍA
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Las metodologías mediante las cuales se evaluó el análisis la rentabilidad del
proyecto fueron: cuantificar y valorar los costos y los beneficios obtenidos a través
del estudio de los resultados anteriormente mencionados del análisis de viabilidad.
20. IX. MATRIZ DE CONSISTENCIA
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PROBLEMA PRINCIPAL OBJETIVOS HIPÓTESIS VARIABLES INDICADORES METODOLOGIA
PROBLEMA GENERAL OBJETIVO GENERAL HIPÓTESIS GENERAL
VARIABLE
INDEPEN.
DIMENSIÓN INDICADORES V.I. DISEÑO
PROBLEMAS ESPECÍFICOS OBJETIVOS ESPECÍFICOS HIPÓTESIS ESPECIFICAS
VARIABLE
DEPENDIENTE
DIMENSIÓN INDICADORES V.D. POBLACIÓN Y MUESTRA
PROCEDIMIENTO
INSTRUMENTO
- Informacion de proyectos con similitudes
en la zona de Tumbes.
- Costos bajo el sistema de Airbnb
- Informacion recabada en campo.
- Formatos y hojas de cálculo.
Análisis técnico de la utilidad obtenida en
los últimos tres años por los servicios de
pre-construcción.
Analisis de los factores que influyen en la
construccion del proyecto (material,
ubicacion, zonas comerciales, etc)
Identificar las desviaciones que generan
sobrecostos en los servicios y sus causas.
Propuesta de la mejor rentabilidad del
proyecto
Análisis de resultados obtenidos.
¿Es rentable invertir en un
proyecto y gestionarlo a través de
Airbnb en una zona de playas para
un proyecto vacacional en
Tumbes?
Determinar si el proyecto es
rentable utilizando los
indicadores financieros TIR y
VAN y bajo el sistema Airbnb.
El análisis de rentabilidad nos
brindara conocer si el proyecto es
rentable.
INDICADORES
FINANCIEROS
Controlar los costos y gastos
Tipo aplicada, nivel descriptivo.
Diseño cuasiexperimental.
Enfoque cuantitativo.
- Evaluacion del Mercado
- Sincerar los costos del proyecto
- TIR
- VAN
Población: Litoral de Tumbes
Muestra: Centro Poblado - Los Pinos
Tumbes
*Muestreo no probabilístico o dirigido.
¿El proyecto propuesto es
rentable bajo la arquitectura
propuesta?
Analizar la arquitectura a diseñar
para que la propuesta sea
rentable.
La nueva distribución de la
arquitectura hará que el proyecto
sea mas rentable.
Flujo de caja
¿El proyecto propuesto seria mas
rentable bajo otro manera de
inversión?
- Ahorros
ANÁLISIS DE
RENTABILIDAD
ECONÓMICA
Analizar otra manera de
inversión que sea rentable para
este proyecto.
Habra otra forma de que el
proyecto sea rentable
Capital invertido
- Flujo positivo o negativo
- Ingresos
- Egresos
- Amortizaciones
¿El proyecto propuesto seria
viable para invertir en otras
regiones?
Analizar la rentabilidad en el
caso que la inversión se
efectuada en otras regiones.
El análisis de la rentabilidad en otra
regiones nos indicaría la
posibilidad de un nuevo mercado
de negocio.
Resultado Economico
Elaboración propia
21. X. CRONOGRAMA DE TRABAJO
TITULO
ANÁLISIS DE RENTABILIDAD ECONÓMICA UTILIZANDO LOS INDICADORES FINANCIEROS
TIR Y VAN EN EL PROYECTO RESIDENCIAL CONDOMINIO ZORRITOS CENTRO POBLADO
LOS PINOS -TUMBES
ÍTEM DESCRIPCIÓN MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6
1 Presentación del Plan de Tesis X
2 Desarrollo del Capítulo 1 X
3 Desarrollo del Capítulo 2 X
4 Desarrollo del Capítulo 3 X X
5 Desarrollo del Capítulo 4 X
6 Desarrollo del Capítulo 5 X
7 Revisión de Capítulos por el Asesor X
8 Elaboración y Presentación de la Tesis X
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Elaboración propia, 2022
22. XI. PRESUPUESTO
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TIPO CATEGORÍA RECURSO DESCRIPCIÓN
FUENTE DE
FINANCIAMIE
NTO
MONTO
Recursos
disponibles
Infraestructur
a
Equipo Laptop
Personal
S/ 500.00
Vehículo
Traslados
donde se
aplicaran las
encuestas
S/ 250.00
Recursos
necesarios
Gastos de
trabajo de
campo
Impresiones Impresiones S/ 500.00
Gasolina Traslados S/ 500.00
Materiales Papel Hojas para
impresión
S/ 1500.00
Otros gastos S/ 250.00
TOTAL GASTOS
S/ 3,500.00
Elaboración propia, 2022
23. XII. BIBLIOGRAFÍA
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PAÍSES DESARROLLADOS
• Chueca, R., Castillo, A. P., & Pilar, M. Estudio de viabilidad económico-
financiera de un proyecto de inversión. Universidad Zaragoza.
• Ibáñez, A. R. (2021). Análisis de la viabilidad de un proyecto inmobiliario
mediante opciones reales (Doctoral dissertation, UNED. Universidad
Nacional de Educación a Distancia).
• Parellada, C. S. (1986). Evaluación de proyectos de inversión, planes
óptimos de inversión y control financiero (Doctoral dissertation,
Universidad Politécnica de Madrid).
• Ramos Duet, C. (2018). Estudio de viabilidad económica y financiera:
Para la transformación de un edificio de oficinas en un complejo deportivo
y de ocio en el barrio de Sant Francesc de la ciudad de
Valencia (Doctoral dissertation, Universitat Politècnica de València).
24. XII. BIBLIOGRAFÍA
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LATINOAMÉRICA
• Arroyave Arango, S. D., & Duque Hernández, A. F. (2020). Análisis de
viabilidad financiera para un proyecto inmobiliario (Doctoral dissertation,
Universidad EAFIT). Colombia.
• Gualteros Vargas, H. J., Mogollón Guerra, J., & Puentes Sánchez, J. P.
(2012). Análisis de inversión para la construcción del proyecto de
vivienda multifamiliar Los Urapanes en la ciudad de Bogotá DC.
• Peñaherrera Araque, J. N. (2022). Análisis de la rentabilidad en proyectos
inmobiliarios, caso La Quinta Park (Bachelor's thesis, Pontificia
Universidad Católica del Ecuador).
• Pimentel, E. (2008). Formulación y evaluación de proyecto de
inversión. Aspectos teóricos y prácticos, 171.
25. XII. BIBLIOGRAFÍA
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NACIONAL
• Becker Arias, E. S., & Llave Frías, J. A. (2020). Desarrollo y evaluación
económica de un proyecto inmobiliario Mi Vivienda ubicado en el distrito
de Pueblo Libre.
• Cordero Saldivar, S. A. (2019). Análisis financiero prospectivo y su
influencia en un proyecto de inversión de Restobar en el distrito de
Miraflores 2019.
• Santos Chávez, H. Q. Estudio de viabilidad para el proyecto inmobiliario
“Edificio Virgen de Guadalupe” en el distrito, provincia y departamento de
Huánuco.
• Silva Zelada, J. E. (2020). Viabilidad económica y financiera del proyecto
de inversión Teje & Teje Perú en el año 2018.
