Reporte de mercado industrial CDMX 4o trimestre 2018 (Esp)

4T 2018 Ciudad de México | Reporte de Mercado Industrial | Colliers International Ciudad de México
PANORAMA ECONÓMICO DEL CUARTO TRIMESTRE DE 2018
• El Banco Mundial proyecta que el crecimiento global
alcanzará 4.7% en 2019 y 2020, a medida que el
crecimiento del comercio internacional se modere
paulatinamenteyaumentenloscostosdeendeudamiento
internacionales, se prevé que el crecimiento en los
mercados emergentes y las economías en desarrollo
se estabilicen.
• La economía de E.U. mantuvo un ritmo de crecimiento
durante el año con un mercado laboral restringido,
junto con un aumento del gasto público, que continúa
apoyando el crecimiento. Mientrastanto, los demócratas
recobraron la Cámara, lo que frenara la administración
de Trump, con esto, la economía parece desacelerarse
en 2019 y 2020 a medida que el estímulo fiscal se
desvanece y las alzas constantes de las tasas de
interés frenan el crecimiento. Además, la escalada de
la guerra comercial con China podría afectar mucho a
la inversión y al sector comercial a medio plazo.
• En México, las perspectivas de crecimiento a corto plazo
se vieron perjudicadas por la incertidumbre política
que rodea la presidencia de AMLO. En particular, los
analistas han recortado las proyecciones de inversión
debido a las preocupaciones de las empresas sobre la
nueva administración.
• El nuevo acuerdo entre Estados Unidos, México y
Canadá (TMEC) deberá apoyar las exportaciones a
largo plazo. Los analistas prevén un crecimiento en
Mexico del 2.2% para 2020.
• El tipo de cambio en México llegó a un máximo de
$20.7 pesos por dólar a inicios de junio, a finales de
2018 el tipo de cambio se ha ajustado a $20.3 pesos
por dólar.
• La inflación general anual se situó en el 4.83%, cifra
menor a la del año pasado (6.77%). El desplome en
los precios internacionales del petróleo generó una
reducción del 0.44% en los precios de los energéticos.
• El consumo privado mantuvo su dinamismo en 3T18. La
inversión privada continúa débil mostrando un posible
retraso en su recuperación, debido a la incertidumbre
en inversionistas generada por las propuestas del
nuevo gobierno.
Fuentes:
1.- BBVA
2.- Banxico
3.- INEGI
4.- FocusEconomics
Puntos Informativos:
• Desabasto de hidrocarburos
• TMEC en espera de ratificación, entraría en
vigor en 2020
• Baja de impuestos en la frontera norte IVA
16 - 8%, ISR 30 - 20%

MAPA DE CORREDORES INDUSTRIALES
CIUDAD DE MÉXICO, ÁREA METROPOLITANA Y TOLUCA - LERMA
IZTACALCO
IZTAPALAPA - TLAHUAC
TOLUCA - LERMA
ECATEPEC - XALOSTOC
TLALNEPANTLA
CUAUTITLAN - TULTITLAN - TEPOTZOTLAN
NAUCALPAN
VALLEJO - AZCAPOTZALCO
CTT
TLA
NP
V-A
IZT
I-T
T-L
E-X
CTT
TLA
NP
V-A
IZT
I-T
E-X
T-L
LAGO ZUMPANGO
• ZUMPANGOTEOLOYUCAN •
• HUEHUETOCA
TEPEJI DEL RÍO •
• ATITALAQUIA
NORTE: TEOLOYUCAN-ZUMPANGO-HUEHUETICA-
TEPEJI DEL RIO-ATITALAQUIA
NT
NORTE
• TULA
NAUCALPAN TOLUCA
AV.INSURGENTES
PERIFÉRICO
CIRCUITOEXTERIORMEXIQUENSE
AUTOPISTAMÉXICOQUERÉTARO
VÍA
JOSÉ
LÓPEZ
PORTILLO
PASEO TOLLOCAN
BENITOJUÁREZ
MARIO COLIN
CIRCUITO INTERIO
R
RÍO
SAN
JOAQUÍN
VÍA
MORELOS
P ERIFÉRICO
BLVR.M
ANUELAVILACAMACHO
AUTOPISTAM
ÉXIC
O
PA
CHUCA
VÍAGUSTAVOBAZ
BLVR. M
IGUÉLALEMÁNAV.DELAPARTIDAS
LI
BRAMIENTONORORIENTE
CALZ. IGNACIO ZARAGOZA
TEOLOYUCAN-ZUMPANGO
5DEMAYO
TEOLOYUCAN-
HUEHUETOCA
JOROBAS-TULA

PANORAMA INDUSTRIAL
• Durante el cuarto trimestre de 2018 se incrementó
la superficie de naves industriales en más de 170 mil
metros cuadrados debido a la incorporación de 10
nuevos inmuebles.
• Actualmente, se tienen monitoreados más de 450
mil m² en construcción y 800 mil metros cuadrados
en proyecto. Dichos inmuebles se espera que se
incorporen al mercado durante los próximos 2 años.
• La tasa de disponibilidad registrada al final del 4T
2018 para naves clase A disminuyo 10 puntos base en
comparación a lo reportado 4T 2017 (3.3%), cerrando
en 3.2%.
• Al cierre del 4T 2018, en clase A, se registró una
absorción neta acumulada superior a los 600 mil m2
y,
una absorción neta trimestral de 47 mil m2
.
• La actividad de mercado acumulada clase A registro
más de 950 mil metros cuadrados, durante el 4T 2018
fue de 163 mil m2
.
• El precio promedio ponderado de renta para clase A
durante el 4T 2018 fue de US$5.2/m2
, esto significó un
incremento del 9% en comparación a lo reportado en
el 4T 2017 (US$4.6/m2
).
• CTT es el corredor con el mayor inventario y
disponibilidad registrado, el precio se encuentra en
US$5.00 (precio promedio ponderado) por metro
cuadrado mensual.
• Es importante mencionar que existen nuevos
desarrollos industriales ubicados a las afueras de la
zona conurbada de la Ciudad de México, tales como,
Parque Industrial Platah y Arco 57.
Fuentes: 1.-Banxico 2.- SHCP SAT
INDICADORES DE MERCADO
4T 2017 4T 2018
Tasa de Disponibilidad
Construcción
PIB
Tasa de desempleo
Inflación
Tipo de cambio (USD)
Absorción neta
Precio promedio de renta
3.3 % 3.2%
USD $4.6 USD $5.2
600 mil m2
610 mil m2
2.11 2.26
6.48 4.86
450 mil m2
460 mil m2
3.51 3.48
18.95 19.77

INVENTARIO, CRECIMIENTO Y TASA DE DISPONIBILIDAD EN NAVES
CLASE A, 4T 2016 – 4T 2018
INVENTARIO INICIAL (m2
)
1.8%
3.2%
3.1% 2.6%
3.2%
2.9 %
3.2%
3.3% 3.5%
TASA DE DISPONIBILIDAD
2T 2017 3T 20174T 2016 1T 2017 2T 2018 3T 2018 4T 20184T 2017 1T 2018
INCREMENTO (m2
)
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
9,000,000
8,500,000
9,500,000
10,000,000
10,500,000
11,000,000
11,500,000
INVENTARIO (M²) POR CLASE 4T 2018
TOTAL: 24.6 MILLONES DE M²
B 54%
A 46%
OFERTA
INVENTARIO
El mercado industrial en la Ciudad de México continúa con
el desarrollo de naves industriales de primera categoría.
Actualmente, el mercado inmobiliario industrial cuenta
con un inventario clase A superior a los 11.2 millones de
m2
en 573 propiedades industriales. Adicionalmente, se
tienen monitoreadas 1,500 propiedades clase B que suman
más de 13.3 millones de m2
(propiedades mayores a 2,000
m²). El inventario final al cuarto trimestre de 2018 clase A
y B es de 24.6 millones de m2
.

El mercado industrial clase A, continúa en etapa de
expansión. Al final del cuarto trimestre de 2018 se tuvo un
incremento en el inventario de naves clase A de 172 mil m2
,
en cifras acumuladas fue un 19% menor a lo que se incorporó
al mercado durante enero-diciembre 2017, la cual fue una
superficie de 698 mil m2
vs 569 mil m2
acumulados durante
2018.
NUEVAS NAVES Y SUPERFICIE AÑADIDAS DURANTE ENERO-DICIEMBRE 2016, 2017 Y 2018
NUEVAS NAVES ACUMULADO 4T 2018
TOTAL: 619,000 M2
CTT 90%
TLALNEPANTLA 5%
TOLUCA - LERMA 3%
VALLEJO - AZCAPOTZALCO 2%
PERIODO ENERO-SEPTIEMBRE NUEVAS NAVES SUPERFICIE M2
2016 32 623,896
2017 26 698,866
2018 28 619,073
PARQUE INDUSTRIAL NAVE CORREDOR CLASE INVENTARIO
Tultipark IV Nave 1 CTT A 29,534
Tultipark IV Nave 2 CTT A 8,020
Megapark CEDIS 1 CTT A 8,169
Megapark CEDIS 2 CTT A 20,603
Cuautipark II Etapa 2 Nave 1-12 CTT A 9,521
Cuautipark II Etapa 2 Nave 13-24 CTT A 10,191
Tultipark III Nave 5 CTT A 37,000
Macrocentro I Nave 7 CTT A 13,000
Ferropark 2 Ferropark 2 Tlalnepantla A 31,523
Industrial vallejo (Vallejo 5) Vallejo 5 Vallejo - Azcapotzalco A 4,631
TOTAL 172,193
* Naves y bodegas con superficie rentable mayor a dos mil m².
* Propiedades ubicadas dentro de los principales nueve corredores industriales.
Los diez nuevos desarrollos que se incorporaron durante el
4T 2018 se ubicaron en los corredores de CTT (Cuautitlán-
Tultitlan-Tepotzotlán), Tlalnepantla y Vallejo - Azcapotzalco.
NUEVAS NAVES 4T 2018

DISPONIBILIDAD
La tasa de disponibilidad del mercado industrial en la Ciudad
de México clase A se registró en 3.2%, lo que refleja una
disminución de 10 puntos base con respecto al 4T de 2017
(3.3%).
Actualmente, el mercado inmobiliario industrial cuenta con una
disponibilidadclaseAsuperioralos353mil m2
,adicionalmente
el mercado cuenta con 56 propiedades monitoreadas clase B
que suman más de 301 mil m2
(propiedades mayores a 2,000
m²). La disponibilidad total al final del 4T 2018 para clase A y
B es de 655 mil metros cuadrados.
La tasa de disponibilidad registrada para naves industriales
clase A y B en todos los corredores Industriales al final del 4T
de 2018 fue de 2.7%, un ajuste a la baja de 30 puntos base
comparado con lo reportado al cierre del cuarto trimestre de
2017 (3.0%).
Los corredores que presentaron la mayor disponibilidad de
naves clase A fueron: CTT, Norte y Tlalnepantla con 190 mil
m², 60 mil m² y 50 mil m2
respectivamente. Comparado con
el cuarto trimestre de 2017, la disponibilidad en el corredor
CTT disminuyo; mientras que el corredor Norte se mantuvo y
Tlalnepantla aumentó.
CORREDOR 4T 2017 4T 2018
CTT 210,455 196,717
Norte 61,077 60,277
Tlalnepantla 17,227 52,167
CORREDORES CON MAYOR DISPONIBILIDAD, CLASE A 4T 2017 VS 4T 2018
B 46%
A 54%
DISPONIBLE POR CLASE 4T 2018
TOTAL: 655,603 M²

OFERTA DE BODEGAS CLASE A
DISPONIBLES POR CORREDOR: 353,000 M2
55% CTT
5% VALLEJO -AZCAPOTZALCO
0.5% ECATEPEC-XALOSTOC
15% TLALNEPANTLA
17% NORTE
8% TOLUCA-LERMA
DISPONIBILIDAD EN NAVES Y BODEGAS
CLASE A 4T 2017 – 4T 2018
CTT TLALNEPANTLA
NAUCALPAN
VALLEJO
AZCAPOTZALCO
IZTACALCO
TOLUCA -LERMA
NORTEIZTAPALAPA
TLÁHUAC
ECATEPEC
XALOSTOC
3T2018 4T20184T2017 1T2018 2T2018
-
100,000
200,000
250,000
300,000
150,000
50,000

INVENTARIO VS. CONSTRUCCIÓN Y PROYECTO EN NAVES CLASE A
4T 2018 – 2020
5,000,000
6,000,000
7,000,000
8,000,000
9,000,000
10,000,000
11,000,000
12,000,000
13,000,000
METROS CUADRADOS
INVENTARIO
CONSTRUCCIÓN
PROYECTO
CONSTRUCCIÓN Y PROYECTOS
A diciembre de 2018 se tienen monitoreadas 19 propiedades
industriales clase A en construcción. A su término, se
incorporarán más de 460 mil m² al inventario industrial
existente.
En cuanto a las naves industriales que se encuentran en
proyecto, se registraron 40 propiedades clase A. Estos
representan más de 818 mil m² que se agregarán al
inventario durante el período 2019 - 2020.

NAVES INDUSTRIALES EN CONSTRUCCIÓN A DICIEMBRE 2018
# NOMBRE CORREDOR FECHA DE ENTREGA M² RENTABLES
1 Park Grande Nave 2 CTT 4T 2018 96,968
2 Tulti 7 CTT 4T 2018 27,817
3 LogiCenter Cuautitlán Xhala CTT 4T 2018 27,188
4 Puente México 6 CTT 1T 2019 12,232
6 Parque Logístico El Peral, CEDIS 3B CTT 1T 2019 14,757
7 LogiCenter Nave A Cuatitlan CTT 1T 209 43,125
10 CPA Logistic Center San Martin Obispo CTT 3T 2019 8,628
11 San Martín Obispo Park III (Edificio 3) CTT ND 25,897
12 San Martín Obispo Park III (Edificio 4-PB) CTT ND 19,959
13 San Martín Obispo Park III (Edificio 4-PA) CTT ND 15,235
16 Parque Logístico El Peral, CEDIS A-B CTT ND 38,259
17 Panorama Coacalco Nave A CTT 2T 2019 14,604
18 Panorama Coacalco Nave B CTT 2T 2019 14,604
19 Panorama Coacalco Nave C CTT 2T 2019 30,617
20 Panorama Coacalco Bodega Vertical CTT 2T 2019 10,194
21 CPA Logistics Distribution Center Tlalnepantla Tlalnepantla 1T 2019 18,236
22 Logicenter Toluca- Etapa 3 Toluca-Lerma 4T 2018 10,068
23 VallejoPark (edificio A y B) Vallejo-Azcapotzalco 1T 2019 21,328
Total TOTAL 530,179

NAVES EN CONSTRUCCIÓN CLASE A 4T 2018
CONSTRUCCIÓN
PROYECTO
TOTAL: 460,000 M2
5% VALLEJO-AZCAPOTZALCO
2% TOLUCA-LERMA
89% CTT
4% TLALNEPANTLA
MAPA DE CONSTRUCCIÓN Y PROYECTO DICIEMBRE 2018
CTT
TLA
NP
V-A
IZT
I-T
E-X
T-L
LAGO ZUMPANGO
• ZUMPANGOTEOLOYUCAN •
• HUEHUETOCA
TEPEJI DEL RÍO •
• ATITALAQUIA
NORTE
• TULA
NAUCALPAN TOLUCA
AV.INSURGENTES
PERIFÉRICO
CIRCUITOEXTERIORMEXIQUENSE
AUTOPISTAMÉXICOQUERÉTARO
VÍA
JOSÉ
LÓPEZ
PORTILLO
PASEO TOLLOCAN
BENITOJUÁREZ
MARIO COLIN
CIRCUITO INTERIO
R
RÍO
SAN
JOAQUÍN
VÍA
MORELOS
P ERIFÉRICO
BLVR.M
ANUELAVILACAMACHO
AUTOPISTAM
ÉXIC
O
PA
CHUCA
VÍAGUSTAVOBAZ
BLVR. M
IGUÉLALEMÁNAV.DELAPARTIDAS
LI
BRAMIENTONORORIENTE
CALZ. IGNACIO ZARAGOZA
TEOLOYUCAN-ZUMPANGO
5DEMAYO
TEOLOYUCAN-
HUEHUETOCA
JOROBAS-TULA
IZTACALCO
IZTAPALAPA - TLAHUAC
TOLUCA - LERMA
ECATEPEC - XALOSTOC
TLALNEPANTLA
CUAUTITLAN - TULTITLAN - TEPOTZOTLAN
NAUCALPAN
VALLEJO - AZCAPOTZALCO
CTT
TLA
NP
V-A
IZT
I-T
T-L
E-X
NORTE: TEOLOYUCAN-ZUMPANGO-HUEHUETICA-
TEPEJI DEL RIO-ATITALAQUIA
NT

NAVES INDUSTRIALES EN PROYECTO A DICIEMBRE 2018
NAVES CLASE A EN PROYECTO POR CORREDOR 4T 2018
TOTAL: 810,000 M2
90% CTT
6% NORTE
4% TLALNEPANTLA
0.3% TOLUCA-LERMA
CORREDOR PROYECTO
CCT 739,892
TOLUCA-LERMA 3,106
TLALNEPANTLA 30,787
NORTE 44,901
TOTAL 818,686
INVENTARIO VS CONSTRUCCIÓN Y PROYECTOS CLASE A 4T 2018
TOTAL: 1.2 MILLONES DE M2
-
2,000,000
4,000,000
1,000,000
3,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
8,000,000
CTT TOLUCA
LERMA
NAUCALPANTLALNEPANTLA ECATEPEC
XALOSTOC
IZTAPALAPA
TLÁHUAC
NORTE VALLEJO
AZCAPOTZALCO
INVENTARIO CONSTRUCCIÓN PROYECTO

CICLO DE MERCADO
El mercado industrial en la zona Metropolitana continúa
en la etapa de expansión debido al número de inmuebles
que actualmente se encuentran en construcción. Debemos
mencionar que la tasa de disponibilidad se encuentra
en niveles inferiores a 3.5% en clase A, causado
principalmente por la demanda existente de espacios
logísticos con ubicaciones estratégicas.
Es importante mencionar que el mercado industrial en la
Ciudad de Mexico que, a pesar de mostrar una carencia de
terrenos, falta de autorización de proyectos y el costo de la
tierra, presenta un crecimiento considerable en los últimos
años, (principalmente en inmuebles clase A para la Zona
Metropolitana de la Ciudad de México y Toluca).
SOBREOFERTA
> Aumenta la disponibilidad en inventario
> Continúa nuevas construcciones
RECESIÓN
> Aumenta la disponibilidad en inventario
> Se termina o posponen edificios
RECUPERACIÓN
> Disminuye la disponibilidad en inventario
> No existen nuevas construcciones
EXPANSIÓN
> Disminuye la disponibilidad en inventario
> Comienzan nuevas construcciones
EXPANSIÓN
S
OBREOFERTA
RECESIÓN
R
ECUPERACIÓN
2016
2017
2018
CICLO DE
MERCADO
CICLO DE MERCADO
INDUSTRIAL

La actividad de mercado acumulada al cuarto trimestre
de 2018 se monitoreo con más de 1.2 millón de m² de
transacciones de venta y renta de espacios en todas
las categorías de inmuebles en los nueve corredores
principales de la Ciudad de México y área Metropolitana,
esto representa un decremento del 17% con respecto al
2017 (1.48 millones de m²).
Durante el periodo de enero-diciembre de 2018, en
inmuebles clase A, se monitorearon 950 mil m2
de
actividad, cifra inferior a lo reportado durante 2017 (1
millón m2
). La mayor actividad de mercado clase A por
corredor, se monitoreó en CTT con 738 mil m², seguido de
Toluca-Lerma con 104 mil y Vallejo-Azcapotzalco con 28
mil m² respectivamente.
ABSORCIÓN VS ACTIVIDAD CLASE A
ABSORCIÓN ACTIVIDAD DE MERCADO
4T 2017 1T 2018 2T 2018 3T 2018 4T 2018
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
4T 2017 - 4T 2018
DEMANDA
AÑO ABSORCIÓN NETA ACUMULADA ACTIVIDAD DE MERCADO
4T 2016 917,339 1,179,020
4T 2017 600,096 1,016,465
4T 2018 666,290 950,161
ACTIVIDAD VS ABSORCIÓN CLASE A
Del total de transacciones monitoreadas durante el 2018, en propiedades mayores a 2,000 m², 77% corresponde a propiedades
clase A y 23% a clase B

SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO
CLASE A Y B 4T 2018
A 77%
B 23%
TOTAL: 1.2 MILLONES DE M2
MERCADO INDUSTRIAL CLASE A
4T 2016 513 9,801,248 1.82% 917,339 1,179,020
4T 2017 513 9,801,248 1.82%
917,339
1,179,020
4T 2018 542 10,558,258 3.32%
600,096
1,016,465
4T 2018 573 11,232,569 3.21%
666,290
950,161
OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN
CLASE A 4T 2017 - 4T 2018
OCUPADO
DESOCUPADO
4T2017 2T2018 3T2018 4T20181T2018
-100,000
-50,000
-
50,000
100,000
200,000
150,000
250,000
300,000
350,000

OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN CLASE A Y B 4T 2018
OCUPADO
DESOCUPADO
CTT IZTACALCO NAUCALPAN NORTE TLALNEPANTLA TOLUCA - LERMA VALLEJO
AZCAPOTZALCO
ECATEPEC
XALOSTOC
-40,000
-20,000
-
20,000
40,000
80,000
60,000
100,000
120,000
140,000
160,000
ABSORCIÓN
En el mercado industrial en la Ciudad de México, la
absorción neta acumulada a diciembre de 2018 en
inmuebles clase A fue de 666 mil m2
; adicionalmente el
mercado mostró una absorción acumulada en clase B de
133 mil m2
. La absorción neta acumulada al final del 2018
clase A y B es de 800 mil m2
.
La absorción neta acumulada en propiedades clase A
(666 mil m2
) fue mayor en comparación con el 2017 (600
mil m2
). Debemos mencionar que durante el 4T 2018 se
incorporaron al inventario tres naves pre-arrendadas con
una superficie total de 54 mil m2
.
La absorción neta acumulada en clase A alcanzo los 666 mil m2
, 11% mayor a lo reportado en el mismo periodo del año
2017 (600 mil m2
).
En naves clase A la mayor absorción neta acumulada se
encuentra en el corredor CTT con 620 mil m², seguido por
el corredor Toluca - Lerma con casi 25 mil m², demostrando
el gran dinamismo y demanda en el corredor CTT.
Dicha absorción de mercado es consistente con los
requerimientos de los inquilinos y el desarrollo de nuevas
naves, los cuales buscan oportunidades principalmente en
los corredores de CTT, Toluca-Lerma y Tlalnepantla.
ABSORCION NETA TRIMESTRAL, NUEVOS INMUEBLES Y DISPONIBILIDAD
CLASE A Y B 4T 2017 - 4T 2018
4T 2017
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
1T 2018 2T 2018 3T 2018 4T 2018
ABSORCIÓN NUEVOS INMUEBLES TASA DE DISPONIBILIDAD
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
3.3%
3.5%
3.1%
2.6%
3.2%

PROPIEDAD SUBMERCADO TIPO DE OPERACIÓN CLASE M² RENTABLES
Park Grande 2 CTT Renta A 96,968
Park Grande 1 CTT Renta A 92,615
Tultipark III CTT Renta A 37,000
Propiedad García Toluca Venta B 35,638
O'Donnell Puente México CTT Renta A 30,113
Puente México Nave 1 CTT Renta A 30,112
Park Grande V CTT Renta A 28,366
Prologis Park Toluca Toluca-Lerma Renta A 25,701
Jesús Reyes Heroles 6 Vallejo-Azcapotzalco Renta A 24,219
TultiPark III Nave 2 CTT Renta A 23,898
TRANSACCIONES REPRESENTATIVAS A DICIEMBRE DE 2018
PRECIOS
RENTA
Al cierre del año 2018, los precios de salida en renta
promedio ponderados fueron de U.S. $5.2 por m² mensual
para naves clase A y U.S. $4.4 por m² mensual para naves
clase B. Los rangos de precios de lista en renta mensual
oscilan entre U.S. $3.60 y $8.5 por m² para clase A y de
U.S. $2.0 a $6.9 por m² para clase B, dentro de los nueve
corredores monitoreados.
PRECIOS DE LISTA (USD/M²) RENTA MENSUAL DE NAVES Y BODEGAS
CLASE A 4T 2018
$4.5 $4.5
$3.6
$6.5
$4.5
$7.0
$5.0
$5.9 $5.5
$4.5
$4.5 $7.0
$7.0
$8.5
$0.0
$2.0
$4.0
$6.0
$8.0
$10.0
$0.0
$2.0
$4.0
$6.0
$8.0
$10.0
CTT TOLUCA -LERMA
ECATEPEC
XALOSTOC
VALLEJO
AZCAPOTZALCO
IZTAPALAPA
TLAHUAC
NORTETLALNEPANTLA
PRECIO PROMEDIO PONDERADO CLASE A
Nota: El precio de cierre puede reflejar variaciones entre 10 y 20 por ciento por debajo del precio de lista. Dichas variaciones dependen de la zona, las condiciones de entrega de los espacios,
porcentaje de ocupación en el edificio, las condiciones de pago, los periodos de gracia para el pago de la renta, amortización de incentivos económicos otorgados por el propietario, garantías
y capacidad crediticia del usuario, por mencionar algunas.

PRECIOS DE LISTA (USD/M²) RENTA MENSUAL DE NAVES Y BODEGAS
CLASE B 4T 2018
$0.0
$1.0
$2.0
$3.0
$4.0
$5.0
$6.0
$7.0
$8.0
$0.0
$1.0
$2.0
$3.0
$4.0
$5.0
$6.0
$7.0
$8.0
$9.0 $9.0
CTT TOLUCA -LERMATLALNEPANTLA
ECATEPEC
XALOSTOC
IZTAPALAPA
TLÁHUAC
NAUCALPAN
VALLEJO
AZCAPOTZALCO
NORTE IZTACALCO
PRECIO PROMEDIO PONDERADO CLASE B
$2.7
$3.6
$2.3
$3.0
$4.1
$2.0
$5.9
$6.7
$4.5
$5.3
$6.5
$3.0
$2.8
$3.1
$5.5
$4.7
$3.9
$6.9
Durante el 2018, se registró la inclusión de 23 nuevas naves clase A al inventario de CTT, sumando 556 mil m2
, de los cuales 355 mil
m2 fueron pre-arrendados. La tasa de disponibilidad tuvo un incremento al final del año, del 2.7% reportado en septiembre de 2018
a 3.1% reportado a diciembre de 2018.
CRECIMIENTO (M²), ABSORCIÓN (M²) Y DISPONIBILIDAD (%)
CTT CLASE A 4T 2017 - 4T 2018
3.73%
2.78%
3.15%
4.38%
4.00%
3T 2018 4T 20184T 2017
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
INVENTARIO ABSORBCIÓN % DISPONIBILIDAD
-
1,,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
1T 2018 2T 2018
Corredor CTT
Clase A
Propiedades Industriales Analizadas 267
Inventario m² 6,253,656
Espacio Disponible m² 196,717
Rango de precios de lista (USD/m²/Trimestre) $4.5 - $6.5
Tasa de Disponibilidad Trimestral 3.1%
Absorción Neta Acumulada 620,105
ANÁLISIS DEL CORREDOR CTT (CUAUTITLÁN-TULTITLÁN-TEPOTZOTLÁN)

INVENTARIO VS. DISPONIBLE 4T 2018
97% INVENTARIO M2
3% ESPACIO M2
OFERTA DE TERRENOS INDUSTRIAL
Al cierre del cuarto trimestre de 2018, se monitorearon un
total de 26 terrenos dentro del mercado industrial en la
zona Metropolitana de la Ciudad de México y Toluca, que
conforman un total de 4 millones de m². El corredor Norte
es el que cuenta con más metros cuadrados disponibles y
representa 94% de la oferta total.
De los corredores que se localizan dentro de la Ciudad de
México, la oferta de terrenos industriales es sumamente
baja, debido principalmente, al grado de urbanización que
existe en estas zonas y por el cambio en los usos de suelo
que se realizan en ellas.
CORREDOR SUMA DE M² DE TERRENO PORCENTAJE
Norte 3,772,117 94%
CTT 77,389 2%
Toluca-Lerma 16,904 0.4%
Tlalnepantla 62,144 2%
Vallejo - Azcapotzalco 15,574 0.4%
Iztapalapa - Tláhuac 43,369 1%
Ecatepec-Xalostoc 7,500 0.2%
Total 3,994,997 100%
OFERTA DE TERRENOS INDUSTRIALES 4T 2018

PRECIOS DE LISTA (USD/M²) VENTA DE TERRENOS INDUSTRIALES
4T 2018
$525
$280
$280 $200 $190
$450
$120 $145
$183
$183
$150
$90
$110
$40$-
$100
$200
$300
$400
$500
$600
CTTTOLUCA -LERMA TLALNEPANTLA NORTEVALLEJO
AZCAPOTZALCO
IZTAPALAPA
TLÁHUAC
ECATEPEC
XALOSTOC

ACTIVIDAD DEL MERCADO INDUSTRIAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO
SUBMERCADO CLASE
INMUEBLES
ANALIZADOS
INVENTARIO
INDUSTRIAL
(M²)
ESPACIO
DISPONIBLE
(M²)
RENTA USD /M²
%
DISPONIBILIDAD
TRIM.ACTUAL
ABSORCIÓN
NETA
TRIMESTRAL
ABSORCIÓN NETA
ACUMULADAPROMEDIO
PONDERADO
Min. Max.
Total
A 573 11,232,569 353,992 $5.31 $3.60 $8.50 3.2% 102,185 666,292
B 1,506 13,309,147 301,611 $4.32 $2.00 $6.90 2.3% 10,109 133,542
Total 2,079 24,541,716 655,603 $4.9 $2.8 $7.7 2.7% 112,294 799,834
CTT
A 267 6,253,656 196,717 $5.0 $4.5 $6.5 3.1% 109,282 620,105
B 295 3,392,021 34,948 $4.0 $2.7 $5.9 1.0% 7,405 56,610
Total 562 9,645,677 231,665 $4.5 $3.6 $6.2 2.4% 116,687 676,715
Tlalnepantla
A 44 889,535 52,167 $7.5 $5.0 $8.5 5.9% -13,844 -3,417
B 136 1,383,213 37,371 $4.6 $2.6 $6.7 2.7% 258 18,918
Total 180 2,272,748 89,538 $6.0 $3.8 $7.6 3.9% -13,586 15,501
Toluca - Lerma
A 190 2,808,170 27,422 $4.8 $4.5 $5.9 1.0% 9,814 25,645
B 309 2,264,858 42,948 $2.8 $2.3 $4.5 1.9% - 4,630
Total 499 5,073,028 70,370 $3.8 $3.4 $5.2 1.4% 9,814 30,275
Iztapalapa -
Tlahuac
A 24 215,539 1,500 $7.0 $7.0 $7.0 0.7% - -
B 131 822,423 45,759 $4.6 $3.0 $5.3 5.6% - 17,500
Total 155 1,037,962 47,259 $5.8 $5.0 $6.2 4.6% - 17,500
Vallejo - Az-
capotzalco
A 16 390,802 13,969 $6.1 $4.5 $7.0 3.6% -369 23,850
B 168 1,575,439 59,515 $5.7 $4.1 $6.5 3.8% - -8,862
Total 184 1,966,240 73,484 $5.9 $4.3 $6.8 3.7% -369 14,988
Naucalpan
A 7 62,807 - ND ND ND 0.0% - -
B 157 1,058,340 31,990 $5.7 $3.9 $6.9 3.0% 1,246 19,716
Total 164 1,121,146 31,990 $5.7 $3.9 $6.9 2.9% 1,246 19,716
Ecatepec-Xalos-
toc
A 6 91,464 1,940 $4.5 $4.5 $4.5 2.1% 3,702 -690
B 130 1,654,664 21,988 $2.9 $2.8 $3.0 1.3% - 14,645
Total 136 1,746,128 23,928 $3.7 $3.7 $3.8 1.4% 3,702 13,955
Iztacalco
A - - - ND ND ND ND - -
B 83 382,066 3,880 $5.1 $4.7 $5.5 1.0% 1,200 17,885
Total 83 382,066 3,880 $5.1 $4.7 $5.5 1.0% 1,200 17,885
Norte
A 19 520,597 60,277 $4.4 $3.6 $5.5 11.6% -6,400 800
B 97 776,123 23,212 $2.5 $2.0 $3.1 3.0% - -7,500
Total 116 1,296,720 83,489 $3.5 $2.8 $4.3 6.4% -6,400 -6,700

GLOSARIO
MERCADO.- En el caso específico del mercado inmobiliario industrial son bodegas, naves industriales y terrenos con uso de suelo industrial.
CORREDOR.- Zona delimitada por una o varias colonias, así como avenidas que tienen una cantidad suficiente de espacios industriales que
se pueden comercializar.
INVENTARIO.- Es todo inmueble terminado (medido en metros cuadrados) dentro de los principales corredores, excluyendo aquellos en
construcción o en etapa de proyecto.
OFERTA DE ESPACIOS (DISPONIBILIDAD).- Total de espacios en metros cuadrados que se ofertan en el mercado para su venta o renta
en un momento determinado.
DEMANDA DE BIENES INMUEBLES.- Medida en metros cuadrados que muestra el total de espacios que se comercializaron durante un
periodo determinado.
TASA DE DISPONIBILIDAD.- Representa el porcentaje de espacios disponibles que se registra en un mercado. Este indicador se obtiene
de dividir el total de metros cuadrados disponibles entre el total del inventario.
ABSORCIÓN NETA.- Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacios ocupados durante un periodo específico. Este indicador
muestra el total de metros cuadrados que fueron ocupados o desocupados. Si el resultado es negativo representa el exceso de oferta de
espacios disponibles en el mercado, debido a la incorporación de espacios nuevos o a la desocupación de inmuebles.
SUBARRENDAMIENTO.- Es una modalidad a través de la cual el arrendatario de un espacio lo ofrece en renta antes de que finalice su
contrato de renta a un tercero. Se puede ofrecer el espacio total o parcial.
CLASE.- Clasificación o grado que recibe un edificio de acuerdo con las características que lo distingue de los demás. En el mercado
industrial se clasifican como A y B.
NAVE INDUSTRIAL.- Es la instalación física o edificación diseñada y construida para realizar actividades industriales de producción,
transformación, manufactura, ensamble, procesos industriales, almacenamiento y distribución.
BODEGA.- Es la edificación diseñada y construida para actividades industriales de almacenaje y distribución.
TERRENO INDUSTRIAL.- Es un área delimitada generalmente dentro de un parque o zona industrial destinada a la instalación o
construcción de un inmueble industrial.
PARQUE INDUSTRIAL.- Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de diversos inmuebles
industriales. Cuenta con la infraestructura y características adecuadas para procesos industriales y de transporte, así como equipamiento y
servicios específicos para su operación.
BTS (BUILT TO SUIT).- Desarrollos hechos para un cliente especifico con características adecuadas a las necesidades de operación del
mismo.
ESPECULATIVO.- Desarrollo industrial construido con base en características estándar para que satisfaga las necesidades de operación de
diferentes clientes.
PRECIO PROMEDIO PONDERADO.- Se divide el número de metros cuadrados disponibles de la propiedad entre el total de metros
disponibles del corredor, obteniendo así el porcentaje de disponibilidad de la propiedad. Este porcentaje se multiplica por el precio de la
propiedad y se obtiene el precio ponderado. Al final se suman los precios ponderados de todas las propiedades, consiguiendo así el precio
promedio ponderado de cada corredor.

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