Programación de mantenimiento

1. PLANEAMIENTO Y
PROGRAMACIÓN DE
MANTENIMIENTO

2. Objetivo
•Motivar a los líderes de los
conjuntos residenciales para la
construcción de un programa de
mantenimiento que incluya la
participación activa de toda la
comunidad residente.

3. Objetivo
•En el caso del mantenimiento su
organización e información debe
estar encaminada a la
permanente consecución de los
siguientes objetivos:

4. Objetivo
•Optimización de la disponibilidad del
equipo productivo.
• Disminución de los costos de
mantenimiento.
• Optimización de los recursos humanos.
• Maximización de la vida de la máquina.

5. OBJETIVO SOSTENIBLE
Otro objetivo primordial
dentro del concepto de
mantenimiento, relacionado
a la infraestructura física de
los edificio residencial es el
concepto de sostenibilidad.

6. OBJETIVO SOSTENIBLE
Con este criterio se busca adoptar
políticas que ayuden al ahorro
energético, economía y
optimización del consumo de agua
potable y actividad es colaterales
que propendan por ofrecer
soluciones ecológicas y

7. DEFINICIÓN
Conjunto de actividades desarrolladas
con el fin de conservar las propiedades o
bienes (inmuebles, instalaciones, máquinas,
equipos, herramientas, etc.), en condiciones
de funcionamiento seguro, eficiente y
económico, previniendo daños o
reparándolos cuando ya se hubieran
producido".

8. DEFINICIÓN DE MANTENIMIENTO
Todas las acciones que tienen como
objetivo mantener un artículo o
restaurarlo a un estado en el cual pueda
llevar a cabo alguna función requerida.
Estas acciones incluyen la combinación
de las acciones técnicas y
administrativas correspondientes.

9. DEFINICIÓN DE MANTENIMIENTO
- Conjunto de acciones de
provisión y reparación necesarias
para que un elemento continúe
cumpliendo su cometido.

10. DEFINICIÓN DE MANTENIMIENTO
Rutinas recurrentes necesarias
para mantener unas instalaciones
(planta, edificio, propiedades
inmobiliarias, etc.) en las condiciones
adecuadas para permitir su uso de
forma eficiente, tal como está
designado.

11. DEFINICIÓN MANTENIMIENTO
PREVENTIVO
EL mantenimiento preventivo se
define como el destinado a garantizar la
fiabilidad de equipos en funcionamiento
antes de que pueda producirse un
accidente o avería por deterioro. En el
mantenimiento preventivo podemos ver:

12. ¿Para qué sirve el mantenimiento
preventivo?
•El mantenimiento preventivo
constituye una acción o serie de
acciones necesarias para alargar la
vida del equipo e instalaciones y
prevenir la suspensión de los
servicios básicos a los residentes.

13. ¿Para qué sirve el mantenimiento
preventivo?
•Tiene como propósito planificar
periodos de paralización de trabajo
en momentos específicos, para
inspeccionar y realizar las acciones
de mantenimiento del equipo, con lo
que se evitan reparaciones de
emergencia.

14. ¿Para qué sirve el mantenimiento
preventivo?
Un mantenimiento planificado mejora
la productividad hasta en 25%,
reduce 30% los costos de
mantenimiento y alarga la vida de la
maquinaria y equipo hasta en un 50
por ciento.

15. ¿Cómo se realiza un programa de
mantenimiento preventivo?
El análisis de riesgos es un
paso previo a la realización de un
plan de mantenimiento, en él se
estudian los distintos fallos que
se suelen producir y las
consecuencias de los mismos.

16. ¿Cómo se realiza un programa de
mantenimiento preventivo?
Lo primero que hay que tomar en
cuenta es que no pueden existir planes
que prevengan totalmente todos los
fallos o averías de todos los equipos ya
que su costo sería muy grande, tanto en
términos de recursos humanos,
financieros, logísticos, etcétera.

17. ¿Cómo se realiza un programa de
mantenimiento preventivo?
El Análisis de Riesgos incluye
la definición de los límites bajo
los que se desea funcionar, y en
función de ellos diseñar los
Planes de Mantenimiento para
ceñirnos a ellos.

18. ¿Cómo se realiza un programa de
mantenimiento preventivo?
El análisis de riesgos aplicado
al mantenimiento se basa en
estudiar las consecuencias
producidas por los fallos en las
máquinas.

19. DEFINICIÓN MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
Es aquel que se ocupa de
la reparación una vez se ha
producido el fallo y el paro
súbito de la máquina o
instalación.

20. •Mantenimiento correctivo: que
corrige los defectos o averías
observados.
•Mantenimiento correctivo inmediato:
es el que se realiza inmediatamente
de percibir la avería y defecto, con
los medios disponibles, destinados a
ese fin.

21. •Mantenimiento correctivo diferido: al
producirse la avería o defecto, se
produce un paro de la instalación o
equipamiento de que se trate, para
posteriormente afrontar la
reparación, solicitándose los medios
para ese fin.

22. •Muchos de los accidentes o de los
siniestros que ponen en riesgo la
seguridad de los residentes son
provocados por la falta de
mantenimiento preventivo en los
equipos e instalaciones. Además el
mantenimiento preventivo prolonga
la vida útil y el buen funcionamiento
de todos los equipos.

23. •Debemos estar conscientes de que
es una inversión necesaria; que los
equipos con el tiempo se deterioran
y para prolongar su vida útil y hacer
más rentable su costo, es necesario
darles un adecuado mantenimiento.

24. •Mantenimiento programado: Es
el que se realiza por programa
de revisiones, por tiempo de
funcionamiento, kilometraje, etc.

25. •Mantenimiento predictivo: Es el que
realiza las intervenciones
prediciendo el momento que el
equipo quedara fuera de servicio
mediante un seguimiento de su
funcionamiento determinando su
evolución, y por tanto el momento en
el que las reparaciones deben
efectuarse.

26. •Mantenimiento de oportunidad: Es el
que aprovecha las paradas o
periodos de no uso de los equipos
para realizar las operaciones de
mantenimiento, realizando las
revisiones o reparaciones necesarias
para garantizar el buen
funcionamiento de los equipos en el
nuevo periodo de utilización.

27. •Mantenimiento de actualización:
cuyo propósito es compensar la
obsolescencia tecnológica, o las
nuevas exigencias, que en el
momento de construcción no
existían o no fueron tenidas en
cuenta pero que en la actualidad si
tienen que serlo.

28. •Fallas Tempranas Ocurren al
principio de la vida útil y
constituyen un porcentaje
pequeño del total de fallas.
Pueden ser causadas por
problemas de materiales, de
diseño o de montaje.

29. •Fallas Adultas Son las fallas que
presentan mayor frecuencia durante
la vida útil. Son derivadas de las
condiciones de operación y se
presentan más lentamente que las
anteriores (suciedad en un filtro de
aire, cambios de rodamientos de una
máquina, etc.).

30. •Fallas Tardías Representan una
pequeña fracción de las fallas
totales, aparecen en forma lenta y
ocurren en la etapa final de la vida
del bien, envejecimiento de la
aislación de un pequeño motor
eléctrico, perdida de flujo luminoso
de una lámpara, etc

31. Mantenimiento Preventivo
•Básicamente consiste en programar
revisiones de los equipos, apoyándose en el
conocimiento de la máquina en base a la
experiencia y los históricos obtenidos de las
mismas. Se confecciona un plan de
mantenimiento para cada máquina, donde
se realizaran las acciones necesarias,
engrasan, cambian correas, desmontaje,
limpieza, etc.

32. Plan de mantenimiento preventivo en 5
pasos
•No hay nada que los responsables de
mantenimiento deseen más que tener los
activos funcionando el 100% del tiempo y
sin averías. El problema es que este
objetivo es imposible de alcanzar: no
podemos prevenir o predecir todas las
averías, por muy bueno que sea nuestro
plan de mantenimiento preventivo.

33. Entonces, ¿cuál es nuestro mejor plan de
ataque? ¿Cuál es la mejor manera de
evitar la frustración de tener una avería
en un activo crítico? Un plan de
mantenimiento preventivo lo más
equilibrado posible, que protege los
activos clave de la empresa, reduce
los costes de mantenimiento y
garantiza que todo va sobre ruedas.

34. •Si te parece complejo, vamos a
simplificarlo: te explicaremos cómo
crear un plan de mantenimiento en 5
pasos.

36. 1. Definir objetivos y prioridades
El primer paso para crear un plan de
mantenimiento es definir el objetivo final.
¿Qué quieres? ¿Ahorrar dinero en el
mantenimiento? ¿Evitar las averías que
han comprometido el funcionamiento
normal de la empresa en el pasado?
¿Proteger equipos caros que no se
pueden sustituir fácilmente?

37. 1. Definir objetivos y prioridades
Tener objetivos claros es esencial,
porque sin ellos no podrás establecer
prioridades, y sin prioridades no puedes
asignar recursos. En una fábrica, por
ejemplo, el objetivo principal es mantener
toda la línea de producción en
funcionamiento, más que ahorrar dinero con
el mantenimiento de los ascensores o el aire
acondicionado.

38. 1. Definir objetivos y prioridades
No existe una receta universal. Tus
objetivos pueden incluso cambiar en función
del momento financiero de la empresa o
debido a factores externos. Acabamos de
tener un buen ejemplo: durante la pandemia
de COVID-19, muchos hoteles redujeron el
mantenimiento preventivo a servicios
mínimos.

39. 1. Definir objetivos y prioridades
Piensa, también, en qué ha fallado para
lograr esos objetivos. ¿Faltan técnicos?
¿Falta la comunicación entre
departamentos? ¿Has incumplido los plazos?
¿No tenías piezas de repuesto para arreglar
la avería? ¿El actual software de
mantenimiento es insuficiente? ¿O es que la
avería no se podía prevenir en absoluto?

40. 1. Definir objetivos y prioridades
El mayor retorno del mantenimiento
preventivo se dará en los activos con un
comportamiento predecible, es decir, que
necesitan revisiones después de x tiempo
o y ciclos de utilización (por ejemplo, aires
acondicionados, ascensores, termos de agua
caliente, flotas de vehículos, extractores,
cámaras frigoríficas).

41. 2. Hacer un inventario de activos y una
lista de tareas
El segundo paso del plan de
mantenimiento preventivo consiste
en trazar un mapa de los activos,
divididos por familias de equipos. Es más
fácil hacer un mapa visual si se utiliza
un GMAO o una PIM (Plataforma
Inteligente de Mantenimiento, o
IMMP) con esta funcionalidad.

42. 2. Hacer un inventario de activos y
una lista de tareas
Cuando hagas el inventario de los activos, no
olvides recopilar también:
• plazos de garantía
• las recomendaciones del fabricante o el manual
de usuario para el mantenimiento del equipo (por
ejemplo, frecuencia de mantenimiento, vida útil
prevista, condiciones óptimas de temperatura y
humedad, contactos del fabricante)

43. 2. Hacer un inventario de activos y
una lista de tareas
•datos de controles anteriores para
verificar el funcionamiento del equipo
•datos de reparaciones anteriores,
especialmente si se han sustituido
piezas
•criticidad del activo
•requisitos legales.

44. Ejemplo
Nombre del Edificio: Edificio 8
Año del PMP: 2020
Familia de Equipos: Climatización de la azotea
Activo: aire acondicionado del bar en la azotea

45. Una vez más, esta etapa es más fácil si
se utiliza un GMAO o una Plataforma
Inteligente de Mantenimiento (PIM). En ese
caso, puedes programar las
tareas automáticamente, según la frecuencia
deseada. Además, puedes asociar cada
tarea con los técnicos responsables, lo que te
ayuda a definir todo el cronograma de
mantenimiento con más detalle y a avanzar
más rápidamente en el paso 3.

46. 3. Gestionar prioridades y recursos
En los pasos anteriores, hemos
definido nuestros objetivos a largo
plazo y la periodicidad óptima de
cada medida de mantenimiento
preventivo. Ahora, es el momento de
volver a la realidad de nuestro plan
de mantenimiento.

47. 3. Gestionar prioridades y recursos
Tenemos que trasladar nuestros objetivos al
corto plazo, en función del tiempo y de los
recursos de que disponemos.
•Con el primer paso, ya sabemos qué activos
hay que priorizar.
•Con el segundo paso, ya sabemos qué activos
son los más críticos.

48. 3. Gestionar prioridades y recursos
Así que vamos encajando la lista en el
plan de mantenimiento:
1.las acciones de mantenimiento
preventivo en los activos más críticos
(Clase A), cuya avería afecta más a
nuestros objetivos;

49. 3. Gestionar prioridades y recursos
las acciones de mantenimiento
preventivo en activos importantes
para la empresa, pero cuya eventual
avería afecta menos al
funcionamiento normal de la misma
(criticidad de clase B);

50. 3. Gestionar prioridades y recursos
1.acciones de mantenimiento failure-
finding (pruebas y verificaciones) en activos
críticos
2.todas las demás acciones de
mantenimiento preventivo y de
mantenimiento basado en la condición de
los equipos menos críticos.

51. 3. Gestionar prioridades y recursos
mantenimiento correctivo
programado (activos menos
críticos, de clase C, que no
justifican la inversión en
mantenimiento preventivo).

52. 3. Gestionar prioridades y recursos
A estas alturas el plan de mantenimiento
ya está casi completo, pero todavía hay
que gestionar los recursos humanos y
asignar las tareas a los equipos
adecuados. Para ello, separaremos las
tareas por orden de dificultad y
dividiremos las acciones de
mantenimiento en 5 niveles:

53. 3. Gestionar prioridades y recursos

54. 3. Gestionar prioridades y recursos
En mantenimiento preventivo, casi todas las
tareas están entre el nivel 1 y el nivel 3.
Por lo general, las tareas de nivel 1 pueden
ser realizadas por los propios usuarios de los
equipos o por mano de obra interna. Las
tareas de nivel 2 y 3 entran en lo que
llamamos «contratos de mantenimiento» –
subcontratación.

55. 3. Gestionar prioridades y recursos
Lo ideal es no tener que realizar
tareas de nivel 4 o 5, a menos
que estemos hablando de un plan
de mantenimiento industrial con
equipos pesados.

56. 3. Gestionar prioridades y recursos
A la hora de elaborar tu plan de
mantenimiento preventivo, te
sugerimos que hagas una lista y
revises todos estos contratos, ya que
representan costes fijos y una buena
parte de las tareas de nivel 2 y 3.

57. 3. Gestionar prioridades y recursos
¿Hay algún servicio de nivel 1 del
que se encargue un proveedor
externo que puedas realizar
internamente con una mejor
relación coste-beneficio?

58. 3. Gestionar prioridades y recursos
¿Hay alguna tarea de nivel 2 que
sea tan recurrente que justifique
la contratación de técnicos
calificados en lugar de recurrir a
contratos de mantenimiento?

59. 3. Gestionar prioridades y recursos
¿Hay alguna tarea de nivel 2 que
sea tan recurrente que justifique
la contratación de técnicos
cualificados en lugar de recurrir a
contratos de mantenimiento?

60. 3. Gestionar prioridades y recursos
•¿Hay alguna tarea que debas asignar a
un proveedor externo para que tus
técnicos puedan centrarse en otros
objetivos?
•¿Los contratos de mantenimiento
proporcionan toda la cobertura que
necesitas?

61. 3. Gestionar prioridades y recursos
•¿Las empresas externas están
cumpliendo todas las tareas de tu plan?
•¿Necesitas buscar nuevos proveedores
para algún servicio?
•¿La comunicación con los proveedores
externos es fluida?

62. 3. Gestionar prioridades y recursos
Entre las tareas que asignas a tu
equipo, recuerda dejar un 10% de
tiempo disponible para el
mantenimiento no planificado: esto
te permitirá cumplir con tu plan
incluso cuando haya imprevistos.

63. 4. Crear KPIs para el plan de mantenimiento
preventivo
Si has fijado objetivos, ahora necesitas
saber si los has alcanzado. Debes
definir a priori los indicadores de
rendimiento (KPIs) para seguir el
progreso y la eficacia del plan de
mantenimiento. Algunos de los
indicadores más comunes son los
siguientes:

64. 4. Crear KPIs para el plan de
mantenimiento preventivo
•porcentaje de mantenimiento preventivo
•índice de cumplimiento del
mantenimiento preventivo
•eficacia general del equipo
•el porcentaje crítico de mantenimiento
programado

65. 4. Crear KPIs para el plan de
mantenimiento preventivo
•tiempo medio entre averías
•coste total con el mantenimiento
(incluyendo mano de obra, materiales,
contratos de mantenimiento)
•y, por supuesto, el retorno de la
inversión.

66. 4. Crear KPIs para el plan de
mantenimiento preventivo
Si tu equipo es siempre diligente a la
hora de introducir los datos en el
software de mantenimiento, puedes
calcular estos KPIs automáticamente
durante todo el proceso. Obtén más
información sobre este paso en nuestro
artículo sobre cómo medir la eficacia de
tu plan de mantenimiento.

67. 5. Revisar y mejorar
¡Nada es perfecto! Al revisar tu plan de
mantenimiento, los KPI y los informes, considera
si:
• ¿realmente necesitas todas las acciones de
mantenimiento preventivo que has realizado, o
algunas no resultan rentables?
• ¿algún activo tuvo un rendimiento inferior a lo
esperado?

68. 5. Revisar y mejorar
•¿todas las averías fueron inevitables o
podrías haber evitado algunas con
mantenimiento preventivo?
•¿el nivel de riesgo de cada activo se
mantiene igual, o hay algún equipo que
se desgasta rápidamente y necesita
mantenimiento adicional?