El resumen ejecutivo identifica varias deficiencias en el estudio de viabilidad de la nueva estación de autobuses de Atotxa y su aparcamiento anexo, incluyendo que las hipótesis operativas no están fundamentadas adecuadamente, no se analizaron mecanismos alternativos de financiación, y el modelo financiero muestra que la compañía no podría hacer frente a su deuda desde el primer año. Además, señala que con el modelo de negocio basado en el aparcamiento, el proyecto probablemente no sería

1. Diputación Foral De Gipuzkoa
Gipuzkoako Foru Aldundia
Resumen Ejecutivo de la revisión del Análisis de Viabilidad
Económica de la Nueva Estación de Autobuses de Atotxa,
y del aparcamiento anexo a dicha infraestructura
septiembre 2009

2. revisión estudio de viabilidad – estación de autobuses Atotxa
Principales Conclusiones
•Las hipótesis operativas utilizadas no están fundamentadas adecuadamente
• Utilización como comparables de Pamplona y Barcelona. Modelo Pamplona, similar, no está
funcionando bien
• No se han analizado mecanismos alternativos de gestión/financiación, que permitan minimizar
las aportaciones de la Administración
• El modelo financiero realizado presenta una compañía que no puede hacer frente a su deuda
desde el primer año de funcionamiento
• Condiciones de financiación incluidas no son de mercado
• Tal y como está planteado el estudio, con un modelo de negocio basado en el aparcamiento, el
proyecto no se podría colocar entre el sector privado en estos momentos
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3. revisión estudio de viabilidad – estación de autobuses Atotxa
Resumen de los principales aspectos detectados (I)
Modelo de Negocio Mecanismo de retribución
• La estimación de las hipótesis de • El Estudio de Viabilidad considera una
ingresos y gastos se corresponden con retribución complementaria articulada a
las experiencias de Barcelona y través de una Subvención no reintegrable,
Pamplona. sin embargo no hemos podido contrastar
la evaluación de mecanismos de
• Numerosas diferencias con las
retribución alternativos.
experiencias comparadas: La importante
participación de la AAPP en la primera y • Análisis de otras alternativas que
la concesión administrativa de la permitan reducir el coste para la
segunda con una subvención que Administración e incrementar la
representa un porcentaje mayor sobre la concurrencia de la iniciativa privada.
inversión.
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4. revisión estudio de viabilidad – estación de autobuses Atotxa
Resumen de los principales aspectos detectados (II)
Rentabilidad del Proyecto
Limitaciones en las estimaciones de rentabilidad
recogidas en el estudio de viabilidad como
referencia.
Incremento en el coste de los recursos ajenos →
incrementos en términos de rentabilidad hasta
situarse en torno al 10% - 12%.
Caja del Proyecto Necesidades de financiación
No se han considerado criterios de caja en Incremento significativo de las necesidades de
la amortización de la deuda: caja negativa financiación consideradas en el estudio de
durante varios ejercicios. Hipótesis económico - viabilidad (i.e. impuestos, gastos financieros,
En la estimación del flujo de caja no se
financieras otros gastos, etc.)
consideran diferencias entre ingresos vs. Variaciones derivadas del tratamiento a diversas
cobros y gastos vs. Pagos partidas por NPGC.
Condiciones de Financiación:
Hipótesis Macroeconómicas Financiación del proyecto mediante estructura Project
Inflación: efecto multiplicador sobre la Finance:
rentabilidad del proyecto  Se limita el grado de apalancamiento y
condiciones financieras mas restrictivas.
Reducción por exigencia de las entidades
 Amortización de deuda mediante RCSD.
financieras y estimaciones de referencia para
el mercado.  Se incrementan las necesidades de
financiación y limitaciones en el reparto de la
caja del proyecto (i.e. cuentas de reserva).
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5. revisión estudio de viabilidad – estación de autobuses Atotxa
Resumen de los principales aspectos detectados (III)
Es necesario establecer una mayor consistencia y claridad en la estimación de determinadas hipótesis clave
en los resultados arrojados por el Estudio, y que permitan incrementar la concurrencia por parte de la iniciativa
privada a la licitación
• No se especifica el criterio utilizado para el cálculo del número medio de pasajeros por autobús.
Tráfico de autobuses • Se hace referencia a una previsión de 3,8 millones de pasajeros por año que, atendiendo al modo
de cálculo empleado, no es consistente.
Ocupación del • Falta de las fuentes de información empleadas.
aparcamiento • No se especifican los criterios empleados para adoptar las hipótesis
• No se deja, claramente constancia del criterio empleado para el cálculo de la estimación del precio
de venta de aparcamiento en Atotxa
Mercado inmobiliario
de Donostia • El criterio empleado para los m2 de una plaza media del parking para estimar el precio de alquiler,
no parece consistente con el empleado anteriormente con la información del Plan General de
Ordenación urbana de 2007, que utiliza 30 m2
Tarifas y otros • Se desconoce el criterio que se ha aplicado para estimar que las tarifas de la Estación de Atotxa
ingresos de la deben situarse un 20% por encima de las de Pamplona ni que no se debe sobrepasar como media
estación el 6% de los billetes de corto recorrido ni el 4-5% de los medios y el 2-3% en los de largo recorrido.
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6. revisión estudio de viabilidad – estación de autobuses Atotxa
Resumen de los principales aspectos detectados (IV)
• El precio estimado de venta no es consistente en los apartados 7 y 9, siendo utilizados 950 €/m2 y
900 €/m2 respectivamente. No se deja constancia de criterio empleado para la obtención de su
precio de venta por m2
• No se ha dejado constancia de cual ha sido el criterio empleado para su estimación de la estancia
Tarifas, otros media (120-140 minutos).
ingresos y canon del
• Inconsistencia en los datos de precios de alquileres en apartados 7 y 9.
aparcamiento
• No se deja constancia del criterio empleado para el cálculo de las tarifas de las plazas de rotación
de la estación y no coincide con los importes recogidos en los Pliegos del Aparcamiento Cervantes.
• Para el cálculo de la recaudación anual del canon no se obtiene el importe facilitado en el Estudio
(4,63 millones de €) empleando las misma hipótesis.
• El Estudio de Mur&Clusa concluye que deben ser 8 los empleos necesarios para el funcionamiento
de la estación, no indicándose los criterios establecidos para estimar dicho dimensionamiento.
• En cuanto a costes del personal, si se atiende a los datos de Mayo 2009 proporcionados por el área
de Proyectos Estratégicos del Ayuntamiento de Pamplona, puede comprobarse una diferencia
respecto a los datos del Estudio de Mur&Clusa.
Gastos de
• No se recoge un desglose en el Estudio de Mur&Clusa de la composición de los gastos por puesto
explotación de la
de trabajo y el dato no coincide con el del Ayuntamiento de Pamplona de Mayo 2009.
estación y el
aparcamiento • Para la estimación de la partida “Otros Gastos” se han basado en los gastos de funcionamiento del
Aparcamiento de Okendo. Se ha estimado que en la Estación de Atotxa, se situarán en torno al
85% de los de Okendo, sin especificar cual ha sido el criterio empleado para establecer dicha
hipótesis.
• No se especifica que la partida de otros gastos correspondientes a la estación se corresponda con
el 65% de los gastos totales.
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7. revisión estudio de viabilidad – estación de autobuses Atotxa
Resumen de los principales aspectos detectados (V)
Modelo de negocio
• La estimación de las hipótesis de ingresos y gastos se corresponden con las experiencias de
Barcelona y Pamplona. Señalar: la importante participación de la AAPP en la primera y la
concesión administrativa de la segunda con una subvención para cubrir la inversión.
Mecanismos de retribución
• El Estudio de Viabilidad considera una retribución complementaria articulada a través de una
Subvención no reintegrable, sin embargo no hemos podido contrastar la evaluación de
mecanismos de retribución alternativos
Hipótesis operativas
• No se han podido contrastar parte de las hipótesis operativas empleadas, al desconocer los
criterios empleados en su obtención.
• Es necesario establecer una mayor consistencia en la estimación de determinadas hipótesis
clave, de forma que se permita incrementar la concurrencia a la licitación por parte de la
iniciativa privada.
• No hay constancia de la existencia de un estudio de demanda.
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