Negocio Inmobiliario Coorporación Hexagono_V Dip. Agente Inmobilirio

TRABAJO FINAL
V DIPLOMADO
ESPECIALIZACION DEL
AGENTE INMOBILIARIO
TEMA: NEGOCIO INMOBILIARO
CORPORACIÓN HEXÁGONO SAC

INTEGRANTES:

IRIS RAMIREZ ALARCON
NELLY ESCUDERO ALZAMORA
CECILIA HERMOZA VALENZUELA
JORGE LLERENA MEDINA
GUILLERMO MEDINA SILVA
HUGO VERNAL MARTINEZ

Asesor: Mg. Alvaro Estrada

Lima 03 Noviembre del 2010

INDICE
INTRODUCCIÓN
I. MISIÓN
II. VISIÓN
III. OBJETIVO
3.1 Objetivo General
3.2 Objetivos Específicos
IV. ESTUDIO DEL PRODUCTO
4.1 Ubicación y Área de Influencia
4.2 Segmento Objetivo
4.3 Descripción de los servicios ofrecidos
4.3.1 Construcción de proyectos inmobiliarios.
4.3.2 Gestión de Ventas y Administración inmobiliaria
4.4 Requerimientos
4.4.1 Infraestructura
4.5 Equipamiento
4.6 Recursos Humanos
4.7 Análisis de Costos
4.8 Análisis FODA
V. ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN
5.1 Estructura orgánica
5.2 Organigrama
5.3 Análisis de Puestos
VI. INVERSION Y FINANCIAMIENTO
VII. PRESENTACIÓN DEL PRODUCTO
VIII. ANEXOS
8.1 Constitución de la Corporación
8.2 Contexto Económico
8.3 Díptico
8.4 Gigantografía
8.5 Planos

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Calle Víctor Maurtua Nº160, Of. 405 San Isidro-Lima 27
Telf.: 475-6007 / RPC: 99353-3083 / RPM: *898763
Web: www.corporaciónhexágono.net / e-mail: corporaciónhexágono@yahoo.es

INTRODUCCION

CORPORACION HEXAGONO SAC, se creó con el objetivo de brindar un servicio integral de
proyectos, construcción y gestión inmobiliaria a través de las empresas Proyecta Constructora SAC y
Calidez Inmobiliaria SAC, las que en base a la experiencia y calidad profesional de cada uno de sus
integrantes y sumada a la solidez financiera de ambas empresas, nos permite un enfoque real y cuidadoso
en el manejo completo del negocio.

CORPORACION HEXAGONO SAC

CORPORACION
HEXAGONO SAC

PROYECTA CALIDEZ INMOBILIARIA SAC
CONSTRUCTORA SAC

I. MISIÓN
La CORPORACION HEXAGONO SAC, tiene como misión brindar servicios inmobiliarios de óptima
calidad a sus clientes.
Estos servicios incluyen compra, venta, alquiler y administración de inmuebles por parte de Calidez
Inmobiliaria, así como el desarrollo y gerencia de obras civiles y proyectos arquitectónicos por parte de
Proyecta Constructora, ambas, miembros de la CORPORACION HEXAGONO SAC, logrando el
profesionalismo, respeto y asesoramiento personalizado hacia nuestros clientes.

II. VISIÓN
Ser en nuestro rubro, líderes en el mercado, logrando una característica esencial en nuestra corporación
que es el brindar proyectos de calidad más que cantidad ya que esto en un futuro, permitirá que nuestros
clientes asocien nuestra organización a la calidad que otorgamos siendo ésta nuestra marca registrada.

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III. OBJETIVOS

3.1 OBJETIVO GENERAL

Ser una empresa identificada con sus clientes, generando una interacción recíproca sobre sus principales
necesidades e inquietudes, logrando así con cada servicio y proyecto inmobiliario, un nivel de calidad
superior.

3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS

• Crear un servicio asistido y personalizado para con nuestros clientes.
• Precios manejables y acordes a la economía del cliente.
• Proyectos arquitectónicos de gran nivel y vanguardia.
• Brindar una cooperación mutua con instituciones financieras.
• Conseguir una identificación directa de nuestros productos con nuestra empresa.

IV. ESTUDIO DEL PRODUCTO

4.1 UBICACIÓN Y AREAS DE INFLUENCIA

Considerando la incompleta atención de vivienda en el NSE “C” y su gran base de población,
Corporación Hexágono decidió que nuestro objetivo a largo plazo es atender esa necesidad.
En vista de que la política actual del gobierno apoya con un bono adicional a este único sector, nuestro
objetivo es aprovechar de esta coyuntura para que acceda al sueño de la casa propia.
Del análisis de los proyectos para ese segmento involucran ingentes cantidades de dinero, el cual
planeamos obtener en base a la siguiente estrategia:
Proyectos multifamiliares que sean muy preciados en el NSE B, con aproximadamente 7 a 8 unidades de
vivienda por proyecto, lo cual conlleva a incrementar nuestro flujo de efectivo, con miras a desarrollar
nuestro objetivo a largo plazo siendo éste un proyecto de vivienda multifamiliar para el NSE C con más
de 50 unidades inmobiliarias.

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4.2 SEGMENTO OBJETIVO INICIAL

Nuestro producto está dirigido al NSE “B” el cual está comprendido por el NSE “B1”, que es Medio Alto
y lo comprende el 7.7% de la población de Lima Metropolitana equivalente a 581,804 habitantes y el
NSE “B2” que es Medio y lo comprende el 8.3% de Lima Metropolitana equivalente a 905,029
habitantes; en total suman el 16% de la población de Lima Metropolitana.
El promedio de gastos del Sector NSE “B” es de US$70,571. El Sector “B” está comprendido en su
mayoría por dependientes del sector privado y público; en algunos casos es un empleado profesional de
rango intermedio y en otros no recibe gratificaciones y a su vez no son formales.
Según el rombo social en Lima, el NSE “B” posee el 27% de la riqueza de la gran Lima.
Debido a lo señalado en líneas anteriores, nuestro producto lo ubicamos de manera estratégica en el
distrito de San Borja, puesto que el número total de habitantes del NSE “B” en San Borja equivale a
63,870 habitantes, el cual es un número alto si lo comparamos con los otros distritos de Lima Moderna.
Si bien es cierto no es el de mayor cantidad de habitantes de este NSE, existen otros factores que
influyeron en la decisión de la ubicación como por ejemplo: el entorno urbano, el número de áreas verdes,
la relación Municipio-Vecino y la seguridad existente en el distrito (zonas urbanas enrejadas).

4.3 DESCRIPCIÓN DE LOS SERVICIOS OFRECIDOS

Corporación Hexágono tiene dos claras unidades: La constructora y la administración. El desarrollo de
multifamiliares de gran envergadura en el NSE “C” otorga a las empresas constructoras un importante
ingreso y concede una trascendental oportunidad para que una empresa administradora se desarrolle a
plenitud, objetivos que deseamos alcanzar.

Nuestra corporación brindará los siguientes servicios:

I. Construcción de proyectos inmobiliarios a través de Proyecta Constructora SAC.
II. Gestión de Ventas y Administración inmobiliaria a través de Calidez Inmobiliaria SAC.

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4.3.1 Construcción de Proyectos Inmobiliarios

Dentro de la formación de la Corporación, se desarrollan proyectos integrales a
través de la Constructora; para ello, se establecen procesos de búsqueda a corto y
mediano plazo, viendo la potencialidad del terreno y el NSE que ya tenemos
establecido de acuerdo a nuestro estudio de estrategias para conseguir
financiamiento con el BBVA para nuestro Proyecto de Hexágono I, ubicado en el
distrito de San Borja.

4.3.2 Gestión de Ventas y Administración Inmobiliaria

Para una prolija gestión en el sector de ventas inmobiliarias, debemos conocer bien el producto en cuanto
al fondo y a su forma para así presentarlo al cliente de manera objetiva, para lo cual debemos contar con
diferentes tipos de herramientas o recursos que tengamos a nuestra disposición para demostrar a nuestros
clientes potenciales los beneficios de adquirir un bien inmueble en nuestra empresa.

Preparación de campaña publicitaria:
Es el conjunto de estrategias comerciales y de marketing cuyo objetivo es informar a través de los
diferentes medios de comunicación tales como anuncios o propagandas (dípticos, trípticos, volantes,
gigantografías, anuncios en el diario, etc.) nuestro producto o servicio.

Captación de Bienes Inmuebles:
Dentro de nuestra organización podemos intervenir en todas las etapas del proceso; es por ello que la
captación de bienes inmuebles podría ser la continuidad de un anterior servicio o también como una
primera intervención nuestra.
Dentro del marketing inmobiliario, la captación de inmuebles es la base de esta línea de servicio en la
cual nos referimos a que no necesariamente los inmuebles coinciden con su real valor. Este deseo no solo
está marcado en el tiempo por las preferencias colectivas sino por estrategias publicitarias.

Atención al cliente finalista:
Esto se da en el caso de clientes filtrados previamente. Es decir, que cumplen con los requisitos para
obtener el crédito hipotecario vía el inmueble requerido (generalmente financieros).
Por ello consideramos que la atención a estos clientes debe ser de la mejor calidad teniendo en cuenta:
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• Que la información sea veraz y sin ningún tipo de distracción en el proceso de la misma.
• Que el cliente entienda y por ende crearle una necesidad del producto.
• Estar atento a sus movimientos y reacciones de acuerdo a los estímulos de lo que nosotros nos
podamos valer.

Asesoría a clientes finalistas para la obtención del crédito hipotecario:

El financiamiento del crédito hipotecario permite a las personas acceder a la
compra de un bien raíz a través de un contrato con una entidad financiera la
cual respaldará nuestro proyecto y por lo tanto deberá cumplir con una serie
de requisitos solicitados por el banco respectivo, en el caso nuestro, el
Banco Continental.
Corporación Hexágono SAC, prestará la asesoría correspondiente en todos los casos, demostrando a los
clientes las variables que existen actualmente en los mercados financieros como son las diferentes tasas
de interés así como los plazos a cancelar dichos desembolsos y los prontos pagos, ofreciéndoles la
mejor opción para una acertada decisión.
Por ejemplo: Nosotros trabajaríamos con el Banco Continental como único promotor de nuestros iniciales
y futuros proyectos; por lo tanto, trataríamos en lo posible de que el cliente no acceda a un crédito
hipotecario de otro banco para evitarle así el costo de un carta fianza que en el caso del Banco
Continental, es del 4.5% del valor del préstamo.

4.4 REQUERIMIENTOS

4.4.1 INFRAESTRUCTURA
La infraestructura inicial en la oficina principal, contará con ambientes adecuados para el trabajo de las
gerencias y oficinas de apoyo y operativas; adicionalmente, se contará con salas de trabajo y áreas de
atención al público.

4.5 EQUIPAMIENTO
La corporación requerirá equipamiento de maquinaria de generación actual para las comunicaciones
como central telefónica, centro de cómputo y monitoreo de actividades, las cuales se irán implementando
de manera progresiva de acuerdo al desarrollo de nuestros proyectos inmobiliarios.

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Además, se contará con equipo y mobiliario de oficina, como escritorios, mesas, computadoras e
impresora.

4.6 RECURSOS HUMANOS

Los recursos humanos de la empresa se ubicarán para las modalidades de contratos fijos de acuerdo a las
leyes laborales del país; asimismo, las gerencias serán dispuestas de acuerdo a las especialidades de los
socios de la empresa, previa capacitación y entrenamiento.
Los servicios de profesionales especializados, serán con contratos de honorarios profesionales e
igualmente para los trabajadores de administración.
Los trabajadores que laborasen en los productos de la empresa, serán administrados en función a las
normas de tercerización de los servicios y previo convenio o contrato de las firmas que participan como
proveedoras de servicios.

4.7 ANALISIS DE COSTOS

Como parte del capital, uno de nuestros socios aportará con el local para la oficina que está ubicada en el
Distrito de San Isidro, en la Calle Víctor Maúrtua Nº 160 Of. 405; la oficina mide 55.00 m2 y se
encuentra equipada, por lo que no se tendrá gastos de alquiler por seis meses.

GASTOS INICIALES

Activos
2 computadoras S/. 2,520.00
Impresora S/. 700.00
Muebles de oficina S/. 2,240.00
Materiales de Oficina S/. 560.00
Sistemas operativos S/. 2,520.00
Pagina Web S/. 700.00
Subtotal 1 S/. 9,240.00

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Gastos Operativos
Constitución de empresa S/. 1,000.00
Secretaria S/. 1,000.00
Teléfono e Internet S/. 265.00
Agua y Luz S/. 100.00
Mantenimiento S/. 115.00
Gastos de Publicidad S/. 1,000.00
Subtotal 2 S/. 3,480.00

Total 1 + 2 S/. 12,720.00

4.8 ANALISIS FODA

FORTALEZAS:
- Personal con experiencia en gestión inmobiliaria.
- Desempeño de las funciones por los socios emprendedores.
- Posibilidad de Alianzas con nuestros clientes.
- Costos mínimos en desarrollo de nuestro servicio – producto.
- Gran entusiasmo de los emprendedores.
- Creatividad de los conformantes de la empresa.
- Diseño de Página web, creativa y novedosa.
- Conocimientos de tendencias, tecnologías y materiales constructivos.

OPORTUNIDADES:
- Crecimiento del mercado inmobiliario.
- Nicho de mercado inmobiliario.
- Inversiones extranjeras en nuestro país.
- Demanda de unidades inmobiliarias.
- Crecimiento económico: PBI.
- Demanda insatisfecha.
- Oferta escasa.

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- Baja inversión en implementación.
- Posicionamiento como empresa.
- Boom inmobiliario.
- Profesionalización del Agente Inmobiliario.
- Acreditación del Agente Inmobiliario.

DEBILIDADES:
- Limitaciones en el capital inicial.
- Pequeña empresa, con pocos recursos económicos.

AMENAZAS:
- Imitación de nuestro servicio.
- Burbuja Inmobiliaria y sus consecuencias.
- Cambios económicos.
- Cambios políticos.
- Encarecimiento de materiales de construcción.
- Vacíos en la Ley 29080.
- Otras inmobiliarias con mayor poder económico.

V. ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACION:

5.1 ESTRUCTURA ORGANICA Y ADMINISTRATIVA
La Estructura Orgánica de Hexágono es la siguiente:
- Junta General de Accionistas
- Gerencia General
Secretaria
- Asesoría Legal y Jurídica
- Gerencia de Administración y Finanzas
Contabilidad
Logística
- Gerencia de Proyectos
Proyectos y Construcción
Operaciones
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- Gerencia Comercial
Ventas
Marketing y Publicidad

5.2 ORGANIGRAMA

Junta General de
Accionistas

Gerencia General

Secretaria
Asesoría Legal
y/o Jurídica

Gerencia de
Gerencia de
Administración y Gerencia Comercial
Proyectos
Finanzas

Marketing y
Contabilidad Logística Ventas
Publicidad

Proyectos y
Operaciones
Construcción

5.3 ANALISIS DE PUESTOS

JUNTA GENERAL DE ACCIONISTAS
Integrada por accionistas. Establece los objetivos, metas y lineamientos generales de la empresa,
posteriormente evalúa los resultados.

GERENCIA GENERAL
Se encarga de poner en marcha los acuerdos de la Junta General de Accionistas, cuyo objetivo es hacer
cumplir las metas trazados. Planifica, implementa, supervisa y controla el buen financiamiento de todas
las áreas de la empresa.

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SECRETARIA
- Revisión y actualización de procedimientos internos y base de datos.
- Mantenimiento de página web.
- Servicios generales.
- Tramitación de expedientes.
- Elaboración de informes diversos.
- Asistencia a clientes y usuarios.
- Búsqueda de inmuebles en periódicos, revistas, varios.

ASESORIA LEGAL y/o JURIDICA
Brindamos servicios de saneamiento físico legal, rectificación de áreas y solución registral, minuta de
compra y venta, levantamiento de hipoteca, declaratoria de herederos o sucesión intestada, prescripción
adquisitiva, préstamos hipotecarios, constitución de asociación entre otros.
Lo dividimos en:
- Área Consultiva:
- Contratación
- Informes legales
- Asesoramiento pre y post – venta en general
- Firmas escrituras de compra venta
- Área Contenciosa:
- Todo tipo de asuntos contenciosos y pre-contenciosos (civiles, administrativos, etc.)

GERENCIA DE ADMINISTRACION Y FINANZAS
Encargada de planificar, organizar, dirigir y controlar, teniendo a su cargo el área de Relaciones
Humanas, selección y contratación del personal administrativo y obrero, pago de haberes, manejo de
caja chica, supervisión y mantenimiento de la infraestructura, manejo financiero de la empresa
planificando y ejecutando los gastos inherentes a las finanzas.

CONTABILIDAD
Encargada de la gestión contable de la empresa, elaboración del balance anual de ingresos y costos,
estado de ganancias y pérdidas, gestión de cobranzas y programación de pagos a proveedores entre otros.

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LOGISTICA
Encargada de cotizar, adquirir, proveer y distribuir los insumos y materiales que requieran las diversas
áreas de la empresa llevando el control adecuado vía kardex de todo ingreso y salida de materiales, así
como el control documentario y sustentatorio de todo lo solicitado y recepcionado.

GERENCIA COMERCIAL
Hace cumplir los lineamientos de dirección planteados por la Gerencia General.
Diseña y desarrolla los Planes de Marketing y ventas de la empresa
Promociona y publicita los servicios y proyectos de la empresa. Crea un posicionamiento de imagen.
Responsable de los planes de comercialización de los proyectos para cumplir con su viabilidad y
rentabilidad.
Diseña las estrategias de comercialización que aseguren la venta de unidades y totalidades de los
proyectos inmobiliarios de la organización.

VENTAS
Se encarga de la organización y planificación de las ventas. Contamos con un grupo de agentes
inmobiliarios, colaboradores y socios estratégicos externos que se dedican a la captación y venta de
propiedades, encargándose del asesoramiento inmobiliario, brindando los servicios de compra y venta de
bienes inmuebles, recepcionando las llamadas y/o visita a los clientes potenciales y a la búsqueda de
bienes inmuebles potenciales.

PUBLICIDAD Y MARKETING
Encargado del diseño publicitario para la empresa y los bienes inmuebles; busca y contrata medios de
publicación, actualiza constantemente las fotos e información de la página web de la empresa, efectúa un
análisis del mercado para elaborar un buen plan de marketing para el óptimo funcionamiento en el
mercado inmobiliario. Publicita y promueve nuestros servicios a través de avisos en los periódicos,
revistas especializadas en páginas web relacionadas a condominios vacantes y otros.
Realiza visitas a los edificios identificando a nuestros clientes potenciales.

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GERENCIA DE PROYECTOS
Se encarga de hacer cumplir los lineamientos de dirección planteados por la Gerencia General.
Responsable del diseño de nuevos proyectos que le permitan a la organización cubrir su perfil en el
mercado inmobiliario.
Será responsable de hacer cumplir las políticas de contratación y servicios de Ejecución de Obra,
equipamiento, diseño de proyectos, cotizaciones y licitaciones, maquinarias y equipos.

PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN
Diseña, construye y desarrolla proyectos que embargan las áreas de arquitectura e ingeniería, acordes con
la tecnología y tendencias de la época actual.

OPERACIONES
Se hace cargo de la ejecución de las obras a construirse.

VI. INVERSION Y FINANCIAMIENTO

En el plan de negocio, tenemos determinada la meta a mediano plazo: la construcción de un
Multifamiliar de más de 50 Unidades inmobiliarias; a fin de poder alcanzar esa meta, se requiere una
inversión de US$400,000.00 aproximadamente para la compra de un terreno y comenzar el Proyecto por
Autoconstrucción en el Distrito de San Borja (Proyecto Hexágono I).

Compartiendo la misma visión, los integrantes del Grupo Hexágono descubrimos que cada uno tiene un
potencial comprador, con dinero disponible y hasta dos clientes, lo cual nos lleva a desarrollar el
Proyecto por Autoconstrucción.

Efectuando la búsqueda del terreno, un integrante del grupo encontró un terreno en San Borja, de 392.00
m² a US$1000.00 el m² aparente para el Proyecto.

Hexágono I, es un Proyecto de Autoconstrucción, que tiene 07 clientes potenciales con los que se ha
conversado previamente y que están dispuestos a invertir de inmediato.

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ITEMS INGRESOS ITEMS EGRESOS

COCHERAS 106,400.00 SEMI SOTANO 98,000.00
ÁREA
TECHADA 1,020,327.00 ÁREA TECHADA 344,173.60
PATIOS PATIOS Y
TERRAZAS 78,138.00 TERRAZAS 26,046.00

1,204,865.00 TERRENO 392,000.00

860,219.60

GASTOS GENERALES Y
LICENCIAS 11% 94,624.16

954,843.76
IGV
0%

COSTO FINACIERO 30,000.00

984,843.76

UTILIDAD $. 220,021.24

% DE
UTILIDAD 18.26

*MONTOS CALCULADOS EN US$.

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Departamentos Cuota Inicial US$ Saldo a financiar US$ Recursos Propios US$
No. 101 --- --- Contado
No. 102 40% 60%(Crédit. Autom.) ---
No. 201 20% 80%(Préstamo) ---
No. 202 30% 70%(Préstamo) ---
No. 301 50% --- 50%(8 cuotas)
No. 302 Contado (100%) --- ---
No. 303 20% 80% (Préstamo) ---

*FLUJO DE CAJA

VII. ENFOQUE DE LA PROPUESTA

Iniciamos con el lote ubicado en la calle Brahms (Distrito de San Borja) con 07 unidades inmobiliarias,
Noviembre del 2010.
Proyecto en Jacinto Guerrero (Distrito de San Borja) con 07 unidades inmobiliarias, Agosto 2011.
Proyecto en Pachacamac, lote de 11,000.00 m², con 05 unidades de vivienda de 2,000 m² C/U a iniciarse
el 2012.
Multifamiliar para el NSE “C” de 50 a 100 unidades inmobiliarias a iniciarse en el año 2013, en la zona
sur de Lima.

Nombre de los Proyectos
- Hexágono I
- Hexágono II
- Hexágono III

A.- Proyecto Hexágono I:

• Nuestro proyecto consta de un edificio multifamiliar de 3 pisos con 4 flats y 3 dúplex, así como 2
estacionamientos por departamento, cada uno con un diseño y estilo propio.
• El costo del terreno es de US$392,000 más US$8,000.00 para gastos varios.

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• Compra del terreno con el aporte del 20% de cada cliente comprador es equivalente a
US$214,886.00 (7 Departamentos).
El préstamo hipotecario será US$400,000.00 incluidos los gastos financieros que el banco
designe por esta operación.
• Para el crédito en un año y de acuerdo a los cálculos efectuados, el costo financiero es de US$
25,097.92 más gastos varios que suman US$4,902.08, totalizando intereses por US$30,000
(treinta mil dólares).
• De acuerdo a las conversaciones con el sectorista del Banco Continental, le interesó financiar el
Proyecto sólo si contáramos con 03 Preventas; en este caso la Corporación demostró 07
preventas, por lo que el sectorista solicita que nuestros clientes aperturen cuentas en el BBVA y
trasladen su inicial para hacer ésta operación más viable y así en un solo acto, se proceda a la
compra-venta del terreno e hipoteca a favor del banco.
• Para el inicio de la construcción del proyecto, se prevee que el banco tenga en encaje el 50% de la
inicial de nuestros clientes y el saldo será dispuesto para el comienzo de la construcción.

PLANO DE UBICACIÓN DEL TERRENO

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FOTOMONTAJE EN 3D DEL PROYECTO HEXAGONO I

PLANO DE LOS ESTACIONAMIENTOS - SEMISÓTANO

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Departamento 101 (107.82 m2 y 33.42 m2 terraza)

- Sala y comedor
- 2 dormitorios con closet
- 1 baño completo
- 1 baño de visita
- Cocina con reposteros con tablero de granito
- Baño de servicio
- Lavandería y patio de servicio
- Depósito
- Armario de blancos
- Terraza
- Area verde
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Departamento 102 (125 m2 y 41.49m2 terraza)

- Sala y comedor
- 2 dormitorios, dormitorio principal con closet y baño completo
- 1 baño completo
- 1 baño de visita
- Cocina con reposteros con tablero de granito
- Baño de servicio
- Depósito
- Sala de estar
- Terraza
- Area verde

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Departamento 201 (115.00 m2)

- Sala y comedor
- 1 baño completo
- 1 baño de visita
- Cocina con reposteros completos, tablero de granito
- Baño de servicio
- Depósito
- Armario de blancos

Departamento 202 (125.00 m2)

- Sala y comedor
- 2 dormitorios, dormitorio principal con closet y baño completo
- 1 baño completo
- 1 baño de visita
- Baño de servicio
- Depósito
- Sala de estar

Departamento 301-Dúplex

1er. Piso (110.82 m2)

- Sala y comedor
- Baño de visita
- Baño completo

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2do. Piso (73.61 m2 y 23.84 m2 terraza)
- Dormitorio principal con baño completo y walking closet
- Sala de estar
- Terraza
- Lavandería
- Depósito
- Baño de servicio


1er. Piso (55.20 m2)
- Sala y comedor
- Baño de visita

2do. Piso (55.07 y 9.27 m2 terraza)
- Dormitorio principal con baño completo y walking closet
- Sala de estar
- Closet de blancos


1er. Piso (87.50 m2)
- Sala y comedor
- Baño de visita
- Dormitorio principal con closet y baño completo
- Closet de blancos

2do. Piso (72.55 m2 y 22.21 m2 terraza)
- Baño completo
- Sala de estar

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- Terraza
- Lavandería
- Depósito
- Baño de servicio

CARACTERISTICAS URBANAS DE LA ZONA:

De acuerdo al Decreto de Alcaldía N 002-2008-MSB-A, la ubicación de nuestro terreno tiene las
siguientes características generales:

Zonificación Residencial Media-RDM
Caracterizada por uso residencial unifamiliar, multifamiliar y conjunto residencial de densidad media,
entre los cuales se encuentran las Torres de san Borja y las Torres de Limatambo.

Área C
Caracterizada por su lotización homogénea, cuyos lotes tiene áreas promedio de 300 metros cuadrados;
esta área presenta la mayor dinámica de densidad y comprende la mayor parte del distrito, delimitada por

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la Av. Boulevard de Surco, la Av. Javier Prado, la Av. Guardia Civil, la Av. José Gálvez Barrenechea y la
Av. Angamos.

Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

1. Estacionamientos en Edificaciones Residenciales
Para edificaciones residenciales, el número de estacionamientos mínimos por unidad de vivienda,
se establece que para el Área C, 1.5 estacionamientos por cada unidad de vivienda o
departamento, 2 estacionamientos por cada unidad de vivienda o departamento en caso de predios
ubicados entre las avenidas. San Borja Norte, San Borja Sur, Del Parque Sur, Del Parque Norte,
Boulevard de Surco, Jr. Paseo del Bosque. También las Zonas de Comercio Zonal que se acojan
al uso exclusivo residencial.

2. Retiro Frontal
En lotes con frente a calles se considera un retiro frontal mínimo de tres metros.

3. Áreas Mínimas de Vivienda: Las áreas mínimas de departamento se establecen en función al área
techada total de cada vivienda, incluidos muros y circulaciones internas, exceptuando garajes,

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jardines, patios y terrazas no techadas, áreas techadas de dominio común y depósito o garaje se
semisótano o sótano.
A excepción de las viviendas sobre lotes únicos, los tamaños mínimos de departamento se
establecen en el Área C: 90m2.

4. Área Libre en Edificaciones residenciales en Esquina; el área libre para edificaciones
residenciales ubicadas en esquina conformadas por calles se establece para Área C: 30%

B.- El Plan Hexágono II:
• Se proyecta en un terreno de 400.00 m2 de propiedad de uno de los socios, también en el distrito
de San Borja y la modalidad de construcción será similar al Proyecto Hexágono I.
Estimamos que antes de la culminación de la obra Proyecto Hexágono I, se haya captado los
clientes suficientes para el inicio del Proyecto Hexágono II.

C.- El Plan Hexágono III:

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• Se proyecta sobre un terreno de 11,000.00 m2 de propiedad de un familiar de uno de los socios,
en el distrito de Pachacámac. Este proyecto comprende un condominio de 05 casas con servicios
y áreas comunes.

• Se ha considerado realizarlo con el aporte de una entidad reguladora del Estado con régimen
privado con quienes se está coordinando su implementación.

CONCLUSIONES DE NUESTRO NEGOCIO:

• Luego de estos tres proyectos nuestro Plan es captar la demanda insatisfecha de vivienda
del sector NSE “C” en el Cono Sur como Chorrillos, Pachacamac y Lurín, con el capital
generado de nuestros proyectos anteriores.

• Promover y trabajar para la captación de nuevos clientes del NSE “B” donde la gente de
Lima está migrando hacia el sur en busca de mayor tranquilidad y viviendas con mayor
área de terreno (Pachacamac y Lurín).

• Y aunque el potencial inmobiliario se encuentra en los estratos socioeconómicos más bajos,
gran parte de la torta todavía se localiza en el sector B. Es así que, en el tercer trimestre de
este año, 5,529 unidades de viviendas estuvieron dirigidas al segmento B de la población, es
decir, un 46.9% de la oferta inmobiliaria actual, por lo que no descuidaremos este sector.

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VIII. ANEXOS

8.1 CONSTITUCIÓN DE LA CORPORACIÓN

Señor Notario,

Sírvase Usted extender en su registro de escrituras públicas, una de constitución simultánea de
Sociedad Anónima Cerrada que otorgan:
Nelly Catalina Escudero Alzamora con DNI 07910126 domiciliada en Jr. Tomasal 240 Dpto.
101 Monterrico Surco.
Cecilia Hermoza Valenzuela con DNI 09378156 domiciliada en Los Cardos Nro. 138 Salamanca
Ate.
Iris Angélica Ramirez Alarcón con DNI 0785209 domiciliada en Jacinto Guerrero 195 San
Borja.
Hugo Alberto Vernal Martínez con DNI 07240925 domiciliado en la Av. Santiago de Surco
689 2do. Piso Surco.
Guillermo Gustavo Medina Silva con DNI 40065348 domiciliado en Juan E. Valladares 320
Maranga San Miguel y
Jorge Alfredo Llerena Medina con DNI 29242307 domiciliado en Batalla de San Juan 794 Dpto.
401 Chacarilla Surco.
Quienes se ponen de acuerdo en los términos y condiciones siguientes:

PACTO SOCIAL

PRIMERO: Por el presente instrumento los otorgantes convienen constituir, como en efecto
constituyen, una sociedad anónima cerrada, bajo la denominación de HEXAGONO SAC con un
capital, domicilio, duración y demás estipulaciones que se establecen en el estatuto social.

SEGUNDO: El capital social inicial es de S/.6,000.00 con 00/100 nuevos soles, que están
representados por seis mil acciones nominativas de S/.1.00 un nuevo sol cada una, todas con
derecho a voto, íntegramente suscrito y pagado por los otorgantes de la siguiente forma:

a) Nelly Catalina Escudero Alzamora suscribe 1000 (mil acciones) y paga S/.1,000.00 un mil nuevos
soles en dinero en efectivo, es decir un 16.66% del capital social.
b) Cecilia Hermoza Valenzuela suscribe 1000 (mil acciones) y paga S/.1,000.00 un mil nuevos soles en
dinero en efectivo, es decir un 16.66% del capital social.
c) Hugo Alberto Vernal Martínez suscribe 1000 (mil acciones) y paga S/.1,000.00 un mil nuevos soles
en dinero en efectivo, es decir un 16.66% del capital social.
d) Guillermo Gustavo Medina Silva suscribe 1000 (mil acciones) y paga S/.1,000.00 un mil nuevos
soles en dinero en efectivo, es decir un 16.66% del capital social.
e) Iris Angélica Ramirez Alarcón suscribe 1000 (mil acciones) y paga S/.1,000.00 un mil nuevos soles
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f) Jorge Alfredo Llerena Medina suscribe 1000 (mil acciones) y paga S/.1,000.00 un mil nuevos soles

TERCERO: La Sociedad se regirá de conformidad con el siguiente estatuto:

ESTATUTO

TITULO PRIMERO

DENOMINACIÓN, OBJETO, DOMICILIO Y DURACIÓN
DENOMINACIÓN

ARTÍCULO PRIMERO: La denominación de la sociedad es CORPORACIÓN HEXÁGONO
SAC.

OBJETO SOCIAL

ARTICULO SEGUNDO: El objeto de la sociedad es dedicarse a la prestación de servicios en
general y en especial del diseño, promoción y ejecución de obras y proyectos civiles, compra
venta de inmuebles y corretaje inmobiliario y Administración de propiedades en general,
brindando servicios, acondicionamiento y mantenimientos de propiedades, sean éstos edificios
residenciales, comerciales, empresariales y condominio, incluso la administración de playas de
estacionamientos privadas y a todas aquellas actividades anexas o conexas y afines con los
negocios inmobiliarios y de la industria de la construcción, así como realizar todo tipo de
actividades comerciales y financieras que acuerde la junta general de socios sin reserva ni
limitación alguna, salvo las que impongan la leyes de la República.

DOMICILIO SOCIAL

ARTICULO TERCERO: La sociedad señala su domicilio en la ciudad de Lima, sin embargo
podrá establecer sucursales, agencias, filiales o representantes en cualquier lugar del país o del
extranjero.
DURACION

ARTICULO CUARTO: El plazo de duración de la sociedad es por tiempo indeterminado,
dando por inicio sus actividades a partir de la fecha de la escritura pública que origine esta
minuta.

CAPITAL SOCIAL Y ACCIONES

ARTICULO QUINTO: El capital social es de S/.6,000.00 seis mil nuevos soles, representados
por 6000 seis mil acciones de S/.1.00 un nuevo sol cada una, íntegramente suscritas y pagadas,
gozando estas de iguales derechos y prerrogativas, todas con derecho a voto.

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CERTIFICADOS DE ACCIONES

ARTÍCULO SEXTO: Las acciones emitidas se representan mediante certificados definitivos o
provisionales, los mismos que se emitirán con los requisitos que exige el artículo 100 de la Ley
General de Sociedades.
Los Certificados definitivos y provisionales de acciones constarán en documentos talonarios, que
deberán estar numerados en forma correlativa. Cada certificado podrá representar una o mas
acciones de un mismo accionista.
La titularidad de una acción implica de pleno derecho la sumisión de su titular al presente
estatuto y a las decisiones de la junta general de accionistas, dejándose a salvo el derecho de
impugnación conforme a Ley.
Cada acción da derecho a un voto en las juntas generales de accionistas.
Las acciones son indivisibles y no pueden ser representadas sino por una sola persona. En caso
de copropiedad de acciones deberá designarse a un solo representante para el ejercicio de los
derechos respectivos. La responsabilidad por los aportes será sin embargo solidaria entre todos
los copropietarios frente a la sociedad.
La sociedad reputará propietario a quien aparezca como tal en el libro de matrícula de acciones.
En todo caso de transferencia de acciones, la sociedad recogerá el título anterior, lo anulará y
emitirá un nuevo título a favor de nuevo propietario.
Todo tenedor de acciones, por el solo hecho de poseerlas, manifiesta su total sujeción a las
disposiciones del estatuto y los acuerdos de las juntas generales de accionistas, sin perjuicio de
los derechos de impugnación o separación en los casos que conceda.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

ARTICULO SETIMO: Para el caso de transferencia de acciones, se establece el derecho de
adquisición preferente a favor de los restantes accionistas de la sociedad.
En tal caso, el socio que desee transferir sus acciones comunicará por escrito este hecho al
gerente general, quien deberá poner en conocimiento a los demás accionistas en un plazo no
mayor de diez días hábiles.
Los demás socios, en un plazo de treinta días útiles de recibida la comunicación, pueden ejercer
el derecho de adquisición preferente.
La adquisición se hará a prorrata de las acciones que posean los aceptantes.
Vencido el plazo, la sociedad en el término de tres días útiles, comunicará al ofertante la
aceptación producida; así como, en su caso, la libre disponibilidad de las acciones en favor de
terceros.
Igualmente, en los casos de aumento de capital, se reconoce a favor de los socios el derecho de
suscripción preferente sobre las acciones que se creen.

TITULO TERCERO
ORGANOS DE LA SOCIEDAD

ARTICULO OCTAVO: La Sociedad que se constituye tiene los siguientes órganos:
a) La Junta General,
b) La Gerencia,

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La sociedad no tiene directorio.
TITULO CUARTO

JUNTA GENERAL DE ACCIONISTAS
COMPOSICIÓN DE LA JUNTA GENERAL DE ACCIONISTAS.

ARTICULO NOVENO: La Junta General está compuesta por todos los accionistas y representa
la universalidad de los mismos.
En la suprema autoridad de la sociedad y sus decisiones, tomadas de acuerdo con los requisitos
establecidos por el estatuto y la Ley General de Sociedades, son obligatorias para todos los
accionistas, aún para aquellos que hayan votado en contra o estuviesen ausentes, sin perjuicio de
los derechos que la ley les conceda.

DOMICILIO, CONVOCATORIA, QUORUM Y VOTACIONES DE LA JUNTA
GENERAL

ARTICULO DECIMO: Las Juntas generales se celebrarán en el domicilio social. Podrá en
todo caso reunirse la junta general y adoptar acuerdos válidamente en un lugar distinto, siempre
que se encuentren presentes o representadas la totalidad de las acciones suscritas y con derecho a
voto, y se acuerde por unanimidad instalar la junta y los asuntos a tratar en la reunión, de lo que
se dejará constancia en el acta respectiva.
Salvo en el caso previsto en el artículo siguiente del presente estatuto y en el artículo 126 de la
Ley General de Sociedades, la Junta General quedará válidamente constituida en primera
convocatoria, cuando se encuentre representado, cuanto menos el cincuenta por ciento de las
acciones suscritas con derecho a voto. En Segunda convocatoria, será suficiente la concurrencia
de cualquier número de acciones suscritas con derecho a voto. Los acuerdos se adoptarán con el
voto favorable de la mayoría absoluta de las acciones suscritas con derecho a voto representadas
en la Junta.
Las Juntas generales serán convocadas y presididas por el Gerente General y como secretario
actuará quien designe éste. En defecto de éstas personas, intervendrán quienes designe la Junta
entre los concurrentes.
Los requisitos de aumento o reducción de capital social, emisión de obligaciones y los
procedimientos de impugnación de acuerdos y todo lo relativo a ellas se regirá por las
disposiciones de la Ley General de Sociedades.

MAYORIAS SUPERIORES

ARTICULO UNDECIMO: Se requerirá el quórum previsto en el Art. 126 de la Ley General de
Sociedades, ya sea en primera o segunda convocatoria; y el voto favorable de una mayoría que
represente no menos del 70% de las acciones suscritas con derecho a voto en los siguientes
casos:
a) Reforma de los estatutos.
b) Renunciar al derecho de suscripción preferente.
c) Acordar la capitalización de utilidades.
d) Acordar la formación de reservas facultativas, incrementar su valor o variar el destino de las
mismas.
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e) Acordar la re adquisición de acciones y ordenar las medidas que hayan de tomarse con ellas.
f) Acordar la exclusión de socios, conforme al artículo siguiente del presente estatuto.

EXCLUSION DE SOCIOS

ARTICULO DUODECIMO: Podrá ser excluido el socio que incurra en cualquiera de las
siguientes causales:

a) Integre en calidad de socio o administrador una persona jurídica cuyo objeto social sea el mismo
similar al de la sociedad.
b) Realice activamente labor política o desempeñe un cargo público.
c) No concurra injustificadamente, pese a haber estado bien notificado, a tres juntas generales
consecutivas o cinco alternas en un período de tres años.

FECHA DE CELEBRACION DE LA JUNTA GENERAL OBLIGATORIA ANUAL

ARTICULO DECIMO TERCERO: La Junta Obligatorio anual se efectuará en el curso del
primer trimestre de cada año, en la fecha, hora y lugar que designe el Gerente General.

TITULO QUINTO

LA GERENCIA

ARTICULO DECIMO CUARTO: La administración de la sociedad estará a cargo de uno o de
más gerentes que serán designados por la Junta General.
El cargo de Gerente es por tiempo indefinido.

GERENTE GENERAL

ARTICULO DECIMO QUINTO: En caso de elegirse un solo Gerente, se entenderá que este
será el Gerente General. En caso de elegirse más de un Gerente, deberá indicarse cual de ellos
ocupará el cargo de Gerente General.
El Gerente General es el ejecutor de todas las disposiciones de la Junta General y de la Gerencia,
teniendo la representación jurídica, comercial y administrativa de la sociedad.

ATRIBUCIONES DEL GERENTE GENERAL

ARTICULO DECIMO SEXTO: Constituyen principales atribuciones del Gerente General:

a) Representar a la sociedad ante toda clase de autoridades políticas, administrativas, judiciales,
laborales, municipales, etc., con las facultades generales del mandato y las especiales a que se
refiere el Código Procesal Civil, pudiendo sustituir el poder, revocar la sustitución y reasumirlo
cuantas veces lo creyera necesario.

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b) Dirigir las operaciones de la sociedad.
c) Contratar y separar al personal subalterno y a los empleados que sean necesarios para la buena
marcha de la sociedad, fijar sus atribuciones, responsabilidades y remuneraciones.
d) Usar el sello de la sociedad, expedir la correspondencia epistolar y telegráfica, cuidar que la
contabilidad esté al día, inspeccionando libros, documentos y operaciones así como dictar las
disposiciones necesarias para el normal funcionamiento de la sociedad.
e) Dar cuenta a la Junta General, cuando este los solicite, de la marcha y estado de los negocios.
f) Cobrar sumas de dinero que pudiera adeudarse a la Sociedad, otorgando el comprobante de pago.
g) Celebrar los contratos que sean necesarios para el mejor desarrollo del objeto de la sociedad,
fijando los términos y condiciones de los mismos.
h) Realizar cualquier otro contrato y asumir cualquier obligación no expresamente enumerada en
este artículo que estime conveniente para la sociedad y el cumplimiento de sus fines.
i) Arrendar y subarrendar activa y pasivamente muebles y/o inmuebles, fijando los plazos, montos
de los arriendos y demás condiciones.
j) Abrir, operar y cerrar cuentas corrientes, de ahorros y/o depósitos a la vista o a plazo en
instituciones bancarias y financieras, girar contra ellas con o sin provisión de fondos, solicitar
k) Sobregiros, avances y en general, realizar toda clase de contratos de créditos, directos o
indirectos, con garantía específica o sin ella, leasing y en general, realizar toda operación
bancaria o financiera permitida por ley.
l) Girar, cobrar, endosar, descontar, aceptar, renovar, avalar letras de cambio, pagarés, cheques
warrants, certificados de depósitos y en general, toda clase de valores, títulos valores, documentos
de créditos o documentos representativos de bienes o derechos.
m) Representar a la sociedad como persona jurídica.
n) Elaborar para todas y cada una de las áreas y someter si es el caso a la aprobación de la Junta
General, los planes, programas, reglamentos, presupuestos y políticas generales de la sociedad.
o) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos y resoluciones de la Junta General.
p) Controlar el funcionamiento de la organización, mantener bajo custodia los bienes de la sociedad
y adoptar las medidas necesarias para lograr la mayor eficiencia posible.
q) Cumplir con los demás deberes que les impongan los estatutos, los reglamentos, acuerdos y
resoluciones de la junta general

TITULO SEXTO

MODIFICACIÓN DEL ESTATUTO, AUMENTO Y REDUCCION DE CAPITAL
MODIFICACIÓN DEL ESTATUTO

ARTICULO DECIMO SETIMO: La Junta General podrá delegar en la Gerencia, la facultad
de modificar el estatuto bajo las condiciones expresamente referidas en dicha delegación.
La modificación del estatuto y sus efectos se rige por lo dispuesto en la Ley General de
Sociedades.

AUMENTO DE CAPITAL

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ARTICULO DECIMO OCTAVO: Procede el aumento de capital, cuando:
a) Existan nuevos aportes.
b) Cuando se capitalicen créditos en contra la sociedad.
c) Cuando se capitalicen utilidades, reservas, beneficios, primas de capital, resultados de exposición
a la inflación.
d) Otros casos previstos en la ley.

REDUCCIÓN DE CAPITAL

ARTICULO DECIMO NOVENO: Obligatoriamente la sociedad tendrá que reducir su capital
cuando las pérdidas hayan disminuido en más del cincuenta por ciento del capital social y
hubiese transcurrido un ejercicio sin haber sido superado, salvo cuando cuente con reservas
legales o de libre disposición, o cuando se realicen nuevos aportes de los socios que asuman
dicha pérdida.

TITULO SETIMO

ESTADOS FINANCIEROS Y DIVIDENDOS
PRESENTACION DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
ARTÍCULO VIGÉSIMO: La Gerencia deberá formular la memoria, los estados financieros y
la propuesta de aplicación de utilidades en caso de haberlas.
De estos documentos debe resultar, con claridad y precisión, la situación económica y financiera
de la sociedad, el estado de sus negocios y resultados obtenidos en el ejercicio vencido.
La presentación de los estados financieros deberá realizarse conforme a las disposiciones legales
vigentes y con los principios de Contabilidad Generalmente Aceptados.

RESERVA LEGAL

ARTICULO VIGESIMO PRIMERO: Un mínimo del 10% de la utilidad distribuible de cada
ejercicio, deberá ser destinado a una reserva legal hasta que se alcance un monto igual a la quinta
parte del capital social.

DIVIDENDOS

ARTICULO VIGESIMO SEGUNDO: Para distribuir utilidades se tomarán las reglas
siguientes:
a) La distribución de utilidades sólo podrá hacerse en mérito a estados financieros preparados al
cierre de un período determinado o a la fecha de corte en circunstancias especiales que acuerde la
Junta General.
b) Sólo podrá distribuirse dividendos en razón de utilidades obtenidas o de reservas de libre
disposición y siempre que el patrimonio neto no sea inferior al capital pagado.
c) Podrá distribuirse dividendos a cuenta.

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TITULO OCTAVO
DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN

ARTICULO VIGESIMO TERCERO: La disolución y liquidación de la sociedad se efectuará
conforme a los artículos 407, 413 y siguientes de la Ley General de Sociedades.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA

UNICA DISPOSICIÓN TRANSITORIA: Queda designado como Gerente General de la
Sociedad. el Sr. Guillermo Gustavo Medina Silva con DNI 40065348 domiciliado en Juan E.
Valladares 320 Maranga San Miguel, a quien se le confiere las facultades que el estatuto
contempla para dicho cargo.

DISPOSICIONES FINALES

PRIMERA DISPOSICIÓN FINAL: En todo lo no previsto en el presente estatuto, deberá
remitirse a lo dispuesto por la Ley General de Sociedades.

SEGUNDA DISPOSICIÓN FINAL: En caso de conflicto de intereses entre la sociedad y un
socio o grupo de socios, este deberá ser sometido a arbitraje, mediante un tribunal Arbitral
integrado por tres expertos en la materia, uno de ellos designado de común acuerdo por las
partes, quien lo presidirá y los otros designados por cada una de las partes.
Si en el plazo de siete (7) días de producida la controversia, no se acuerda el nombramiento del
presidente del Tribunal Arbitral, este deberá ser designado por el Centro de Arbitraje Nacional y
Extranjero de la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al arbitraje.
El Laudo del Tribunal será definitivo e inapelable, así como de obligatorio cumplimiento y
ejecución para las partes.
Sírvase agregar Usted, Señor Notario, lo que fuere de ley y curse los partes respectivos al
Registro de Personas Jurídicas de Lima.

Lima, 20 de octubre del 2010.

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8.2 CONTEXTO ECONOMICO
El sector construcción en el Perú ha crecido 150% en la última década, pero aún tiene un gran potencial
para seguir creciendo; en lo particular; en lo que respecta al sector vivienda.

En la última década, el sector contrucción ha
crecido 150%

%
50
e1
ntod
me
Au

Fuente: BCRP

Los indicadores que sugieren alta tasa de crecimiento hacia el futuro son:

a) Expectativa de un alto crecimiento percápita (5% anual).

La oferta de viviendas nuevas se ha más que
triplicado en los últimos 13 años…

Fuente: CAPECO

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b) Elevado déficit de viviendas (el año 2009 se registró una demanda insatisfecha de 311 mil
viviendas)

…. sin embargo, existe un marcado déficit de
viviendas, sobre todo de precios bajos.

Fuente: CAPECO Fuente: CAPECO

c) Una estrategia para poder satisfacer la demanda sobre todo de los estratos de menores ingresos, es
reducir el tamaño promedio de las viviendas el cual ya se ha venido registrando en la última década.

En el mismo período el tamaño promedio de
vivienda se ha reducido 16%.

Fuente: CAPECO

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d) El precio promedio del m2 construido es el más bajo en Latinoamérica

Perú también presenta el menor precio por m2 en
Latinoamericana…

Fuente: Global Property Guide – Setiembre 2009

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8.3 DÍPTICOS

8.4 GIGANTOGRAFÍA

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8.5 PLANOS
Planos Primera Planta

Planos Segunda Planta

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Planos Tercera Planta

Planos Cuarta Planta

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Elevaciones

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